T.C.
İSTANBUL
4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/407 Esas
KARAR NO: 2023/78
DAVA: Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)
DAVA TARİHİ: 10/06/2021
KARAR TARİHİ: 01/02/2023
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekilinin 10/06/2021 tarihli dava dilekçesinde özetle; büyük ölçekli firmaların taşınmazlarının alım, satım ve kiralama faaliyetlerine aracılık eden emlakçılık faaliyetinin gerektirdiği tüm iş ve işlemleri profesyonel bir şekilde yürüten alanında tanınmış bir ticari işletme olduğunu, taşınmaza yönelik fiyat teklifi ile müvekkilin sağladığı hizmet bedelinin ise %2+KDV şeklinde olduğunu, 12.03.2021 tarihinde müvekkil tarafından karşı yana mail yolu ile bildirildiğini, gönderilmiş olan maile cevap olarak taşınmazın içindeki eşyaların görüntülerini kendisine iletmesini talep ettiğini, emlakçılık faaliyeti çerçevesinde taşınmazın satılması için görevlendirilen müvekkil görevi ve yetkisi kapsamında davalının tüm isteklerini yerine getirdiğini, birçok defa taşınmazın davalı tarafından görülmesini sağladığını, tüm hizmetler kapsamında davalı yan müvekkilinin sunduğu emlakçılık faaliyetinden yararlandığını, satın almak istediği taşınmaz hakkındaki tüm bilgi ve belgeleri edindiğini, satın alacağı taşınmazın temizlenmesini ve tüm bu süreçte müvekkilinin de yanında bulunmasını talep ettiğini, taşınmaz sahibi ile aracı kurum olan müvekkil vasıtasıyla görüşmeleri gerçekleştirdiğini, müvekkile durumu bildiren... A.Ş. emlakçılık faaliyeti kapsamında müvekkilinin sağladığı hizmetin karşılığını da aralarındaki sözleşmede kararlaştırıldığı oranla gecikmeksizin ödediğini, müvekkilin davalı tarafından satın alınan... ilçesinde ... mah. 994 ada 144 pafta 57 parselde yer QB blok 340 nolu bağımsız bölümün satın alınmasına aracılık ettiği ve bu kapsamda gerekli tüm iş ve işlemleri gerçekleştirerek hizmet sağladığından bahisle ödenmeyen hizmet bedelinin ödenmesine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı yana yükletilmesine, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekilinin 13/07/2021 tarihli cevap dilekçesinde özetle; davalı müvekkil...'de ... Mah. 994 ada, 144 pafta, 57 parsel, qb blok 340 nolu bağımsız bölümü dava dışı ... A.Ş, yetkilileri ile aracı kullanmadan direkt iletişime geçerek 04/05/2021 tarihinde satın aldığını, davacı tarafından dosyaya sunulan 15. Sıradaki belge müvekkilin bizzat dava dışı ... A.Ş. İle görüşüldüğünün kanıtı olduğunu, taraflar arasında yapılan sözleşme kural olarak sözleşmenin tarafları arasında hüküm doğurmakta olduğunu, davacı ile dava dışı ... A.Ş. Arasında yapılan sözleşmenin 3.kişi konumunda olan müvekkil için uygulanması mümkün olmadığını, davacının dava dışı şirketin taşınmazlarını satmaya yetkili olup sözleşme yapması müvekkili de davacı ile sözleşme yapma zorunluluğu doğmadığını, davacı ile müvekkili arasında herhangi bir sözleşme yapılmadığından reddine karar verilmesini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ: Dekont, sözleşme, vergi levhaları, İTO kayıtları, imza sirküleri, faturalar, defter kayıtları, müşteri bilgi formu, Yargıtay Kararları, keşif, yemin, tanık, isticvap, bilirkişi, sair yasal deliller, müşteri bilgi formu, doktrin.
Bilirkişi Heyeti tarafından sunulan bilirkişi raporu ile; davacının ... projesi kapsamında taşınmazların satışı hususunda aracı olduğunu, dosya mündereceatından davalının bahse konu taşınmazı davacının simsarlık faaliyeti kapsamında satın aldığı kanaatinde olunması halinde davacının simsarlık faaliyeti kapsamında satın aldığı kanaatinde olunması halinde davacının edim yükümlülüğünü yerine getirdiğinin ifade edilebileceğini, davalının bahse konu taşınmazı davacının simsarlık faaliyeti kapsamında satın almadığı kanaati olunması halinde ise davacının sunduğu herhangi bir hizmetin mevcudiyetinden bahsedilemeyeceğini, taşınmaz satımına ilişkin yapılan simsarlık sözleşmesinin TBK m. 520/f.3 uyarınca yazılı şekilde yapılması gerektiğini, bu şeklin ispat değil geçerlilik koşulu olduğu dolayısıyla bu şekilde akdedilmeyen sözleşmelerin geçersizlik yaptırımına tabi tutulacağını, somut ihtilaf bağlamında heyete tevdi edilen dosya münderecatında ise taraflar arasında yazılan şekilde akdedilmiş bir sözleşmeye rastlanılmadığını, taraflar arasında usulüne uygun olarak akdedilmiş bir simsarlık sözleşmesinin mevcudiyetinden bahsetmenin mümkün olmayacağını, mevcut sözleşme batıl olmadığı halde ona dayanarak çıkar elde eden sözleşmenin ifası sanılarak yerine getirilen edimlerden yararlanan tarafını bu çıkarları bitince ve özellikle sıra kendi edimini yerine getirmeye geldiğinde sözleşmenin geçersizliğini ileri süren tarafın bu davranışının önceki davranışı ile çelişki yarattığı bu durumun hakların dürüstlük kuralına uygun bir şekilde kullanılmasını öngören TMK m.2 uyarınca hukuken korunmayacağını, somut ihtilafta davalı şirketin simsarlık sözleşmesinin yazılı şekilde akdedilmesi gerekirken bu şekilde akdedilen bir sözleşmenin bulunmadığını ileri sürdüğünü, davacının taraflar arasındaki hukuki ilişki kapsamında davalıya bahse konu taşınmazın satın alınması hususunda aracılık ettiği kanaatinde olunması halinde her ne kadar TBK'nın 520/f.3. Maddesinde aranan şekil şartı geçerlilik şartı ise de taraflar arasındaki ilişkinin ilerlemesinin ardından ortada bir sözleşmenin mevcudiyetinden bahsedilemeyeceğinin ifade edilmesinin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edeceğini, davalının da edim yükümlülüğünü ifa etmesi gerektiğini, tarafların taşınmazın satış bedelinin %2'si üzerinden anlaşma yaptıkları kanaatinde olunması halinde davalı şirketin dava dışı şirketten taşınmazı 3.946.024,46 TL tutar ile satın aldığı hususu nazara alındığında davacının talepte bulunabileceği bedelin(3.946.024,46 TL'nin %2'si) 78.920,49- TL olabileceğini, sonuç ve kanaatine varıldığını, bu takdirde husus mahkemenize aittir.
Davacı vekili 09/11/2022 tarihli ıslah dilekçesi ile davasını 73.400,67 TL üzerinden ıslah ettiği ve dilekçesinin davalı yana tebliğ edildiği ve davalı yanca ıslah dilekçesinin kabul edilmediği yönünde beyanda bulunulduğu görülmüştür.
GEREKÇE: Dava, davacı ile davalı arasında şifahi sözleşme kapsamında verilen simsarlık hizmeti kapsamında açılan belirsiz alacak davasıdır.
Tellallık (simsarlık) sözleşmesi TBK 520 ile 525 maddeleri arasında düzenlenmiştir. TBK’nın 520/1. maddesinde simsarlık sözleşmesinin tanımı; "...simsarın taraflar arasında bir sözleşme kurulması imkânının hazırlanmasını veya kurulmasına aracılık etmeyi üstlendiği ve bu sözleşmenin kurulması hâlinde ücrete hak kazandığı sözleşmedir" şeklinde yapılmıştır. TBK'nın 520/3. maddesinde; "Taşınmazlar konusundaki simsarlık sözleşmesi, yazılı şekilde yapılmadıkça geçerli olmaz." hükmü düzenlenmiştir. Geçerlilik koşuluna uyulmadan yapılan sözleşme geçersizdir ve hukuk düzeninde sonuç doğurmaz. Bu kapsamda davacı yanca, davalı ile dava dışı üçüncü kişilerle hazırlanan sözleşmenin sunulmasının ya da taraflar arasında yer alan e-posta ve konuşma kayıtlarının bu durumu etkilemeyeceği anlaşılmaktadır.
Geçersiz sözleşmenin varlığı durumunda; tarafların birbirlerinden sözleşmenin ifasını istemeleri mümkün değildir. Şayet; ifa edilmiş edim var ise ancak bunlar geri alınabilecektir. Somut davada taraflarca yazılı şekil şartına uyularak yapılan bir sözleşmenin dosyaya ibraz edilmediği gibi bu yönde bir iddianın da olmadığı anlaşılmıştır. Varsa yapılan ödemenin taraflar arasında ihtilaf konusu bulunmayan sözlü tellallık sözleşmesi kapsamında verildiği kabul edilmektedir. Yargıtay13. Hukuk Dairesinin 2015/19626 Esas- 2016/14059 Karar sayılı kararında da belirtildiği üzere taraflar arasındaki simsarlık sözleşmesi yazılı olarak düzenlenmediği için geçersiz olduğu ve bu kapsamda ödenen bedel de olmadığına göre iade edilecek bir meblağ da bulunmamaktadır (İstanbul BAM 13. Hukuk Dairesi, T:17/11/2022, E: 2020/1639, K: 2022/1707).
Dava dosyamıza sunulan 26/07/2022 tarihli raporda; TBK'nın 520/f.3. Maddesinde aranan şekil şartı geçerlilik şartı ise de taraflar arasındaki ilişkinin ilerlemesinin ardından ortada bir sözleşmenin mevcudiyetinden bahsedilemeyeceğinin ifade edilmesinin dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edeceğini, davalının da edim yükümlülüğünü ifa etmesi gerektiğini, tarafların taşınmazın satış bedelinin %2'si üzerinden anlaşma yaptıkları kanaatinde olunması halinde davalı şirketin dava dışı şirketten taşınmazı 3.946.024,46 TL tutar ile satın aldığı hususu nazara alındığında davacının talepte bulunabileceği bedelin(3.946.024,46 TL'nin %2'si) 78.920,49 TL olabileceğini, belirtilmiştir.
Söz konusu raporda alternatif olarak hazırlanan alacağın yapılan açıklama kapsamında geçerlilik koşulu yerine gelmediğinden kabulünün mümkün olmadığı, varsa alacağın davalı yanca sunulan protokol kapsamında dışı Sinpaş şirketinden talep edebileceği görülmekle açılan davanın reddi gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Açıklanan yasal gerektirici nedenlerine göre;
1-Davanın REDDİNE,
2-Alınması gereken 179,90 TL harçtan peşin alınan 59,30 TL harç ile 1.236,43 TL tamamlama harcından mahsubu ile bakiye kalan 1.115,83 TL harcın davacı yana iadesine,
3-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-13,14 ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği 26.maddeleri gereğince Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanan 1.320,00 TL arabuluculuk ücretinin davacıdan alınarak HAZİNEYE gelir kaydedilmesine,
4-Davalı vekili lehine karar tarihinde yürürlükte bulunan avukatlık asgari ücret tarifesi gereğince reddolunan kısım üzerinden hesaplanan 11.744,11 TL nisbi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı tarafa verilmesine,
5-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına,
6-Yatırılan ve artan gider avansının karar kesinleştiğinde bakiye kısmının yatıran tarafa iadesine,
7-Davalı yanca yapılan yargılama gideri olmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı verilen karara karşı, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 haftalık yasal süre içerisinde mahkememize veya başka bir yer Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek istinaf dilekçesi ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.01/02/2023
Katip
(e-imza)
Hakim
(e-imza)