T.C.
İSTANBUL
4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2023/662 Esas
KARAR NO : 2025/218
DAVA : Alacak
DAVA TARİHİ : 01/01/2001
KARAR TARİHİ : 13/03/2025
Mahkememizde görülmekte olan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davalı İl Özel İdaresi’nin kendisine ait bulunan ...’nı 2886 sayılı yasa hükümlerine göre düzenlenen ihale şartnamesine uygun olarak hâsılat kirası sözleşmesi İle davacı şirkete kiraladığını ve 02.12.1997 tarihinde kira sözleşmesinin imzalandığını, sözleşme uyarınca davacı şirketin fidanlıkta mevcut fidan ve fideleri de satın aldığını, davacının bitki yetiştirme ruhsatı verilmesi için 08.05.1998 tarihli yazı ile ... Müdürlüğü’ne başvurduğunu, bu başvuru sonucunda verilen ruhsatta bazı parsellerde nematod hastalığı tespit edildiğinin ve 43.445 m2’lik 42 adet parselde kendileri tarafından tavsiye edilen tedbirlere uyulmak şartı ile bitki yetiştirebileceğinin belirtildiğini ve 28 adet parsel için ise gerekli ruhsatın verilmediğini, bunun üzerine davacının davalıya İdareye müracaatla nematod bulunduğunu ihbar ettiğini, mahkemeden delil tespiti talebinde bulunduğunu ve bu talep çerçevesinde düzenlenen bilirkişi raporunda diğer parsellere de bulaşmanın önlenmesi için öncelikle fidanlık alanın nematod’dan temizlenmesi gerektiğinin ve fidanlığın hâsılat getirici bir duruma ulaşabilmesi için en az 7 yıla ihtiyaç olduğunun saptandığını, davalı idarenin önce bir anlaşmaya yanaştığını ancak daha sonra çekinceli bir bilirkişi raporuna dayanarak anlaşmadan son dakika vazgeçtiğini, davacı tarafından yaptırılan çeşitli incelemelerin hepsinin sonucunda belirli parsellerde nematod olduğunun ve bunun bulaşıcı olduğunun kesin olarak belirlendiğini, bunun üzerine davalı idarenin 14.09.2000 tarihli ve...sayılı yazı ile Tarım İI Müdürlüğü’ne müracaatla kesin çözüm önerilerinin bildirilmesini talep ettiğini, bunun üzerine uzmanlarca hazırlanan raporda, ...’nın fidan üretimine ayrılan alanların iç karantinaya tabi kök-ur nematodları ile bulaşık olduğunun, bu tür nematodların hızla yayılan zararlı organizmalar olduğunun, bu arazide bu haliyle fidanlık ve ticari fidelik kurulamayacağının, temiz olan üretim parsellerine kısmi ruhsat verilemeyeceğinin, verilmiş bitki ruhsatlarının ise iptal edileceğinin, mevcut fidanların titizlikle kontrol edilerek ve bedelsiz olarak idarece gereğince imha edilmesi gerektiğinin, yeniden üretime geçilebilmesi için üretim alanlarının nematodlardan tamamen temizlenmesi gerektiğinin ve mücadele sırasında toprağın boş kalmasının gerektiğinin açıkça belirtildiğini ve söz konusu arazide Tarım İI Müdürlüğü’nün 13.12.2000 tarihinde Iç Karantina ilan ettiğini, davacının Aralık 1997- Aralık 1999 tarihleri arasında iyi niyetle kira bedellerini ödendiğini, ancak tarımsal ve ticari faaliyetine başlayamaması nedeniyle Aralık 1999’dan itibaren kirasını ödemeyerek temerrüde düştüğünü, bunun üzerine davalı idarenin mahkemeden akdin feshi ve tahliyeye ilişkin bir karar aldıklarını ve kararın kesinleştiğini, oysa Tarım İl Müdürlüğü’nün 09.07.1996 tarihli rapor ve ruhsatnamesinde bu arazide nematod olduğunun açıkça ifade edildiğini ve bu nedenle davalı idarenin arazinin nematodlu olduğunu bilmesine rağmen bunu davacıdan saklayarak araziyi sattığını ve bu davranışı nedeniyle davalı iradenin ... ilkesi uyarınca davacının uğradığı zararlardan sorumlu olduğunu, kaldı ki satım sözleşmesinin sözleşmenin konusunun yani fidanlıkta bitki yetiştirilmesinin daha sözleşme yapılırken imkânsız olması nedeniyle yapılan satım sözleşmesinin batıl olduğunu, kusurlu olan davalı idarenin davacının dört yıl boyunca yapmış olduğu yatırım ve masraflarının tazmin etmesi gerektiğini, bu nedenler toplam 951.983.000.000 TL alacağını 02.12.1997 tarihinden itibaren T.C. Merkez Bankasının kısa vadeli kredi işlemlerinde uyguladığı reeskont faizi oranından az olmamak üzere kısa vadeli avans faizi oranında temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı vekili 16/06/2021 tarihli ıslah dilekçesi ibraz ederek toplam 951.983,00 TL alacak yönünden açtıkları davayı 29.111.893,14 TL ye arttırdıklarını ve ıslah harcını yatırdıkları anlaşıldı.
Davalı vekili davaya cevabında:
Davalı vekili mahkememize vermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle; davacının 02.12.1998 tarihinden 06.06.2001 tarihine kadar olan kira bedellerini davalı idareye ödemediğini, davalının yaptığı icra takiplerine davacının sürekli itiraz ettiğini ve her defasında mahkemelerce itirazın İptaline karar verildiğini, ancak bugüne kadar bu paraların tahsil edilmediğini, davalı idarenin davalı aleyhine iki adet tahliye davası açtığını ve ... 10. İcra Tetkik Mercii Hâkimliği’nin ... tarihli tahliye kararının kesinleştiğini ve davacı kiracının fiilen tahliye edildiğini, davacının... iddiasını ispatlayamadığını, kaldı ki davacının tahliye tarihine kadar bu konuda yasal bir girişimde de bulunmadığını, 08.05.1998 tarihinde Tarım İl Müdürlüğü’nden bitki yetiştirme ruhsatı aldığını, davacının iddialarının zamanaşımına uğradığını, davacının tahliye tarihine kadar olan kira bedellerini davalıya ödemesi gerektiğini ve bu konuda kesinleşmiş mahkeme kararları bulunduğunu, davacının talep ettiği tazminat miktarının hukuki bir açıklamasının bulunmadığını beyanla uygun illiyet bağı bulunmayan ve zamanaşımına uğramış hukuki dayanaktan yoksun olarak açılan iş bu davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER;
... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... D.iş sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporu
... 2. Bölge İdare Mahkemesi... esas sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporu
.... Enstitüsünün ... tarih ve ... sayılı raporu,
... Enstitüsünün 15.06.1998 tarih ve ... sayılı raporu
... Zirai Mücadele Araştırma Enstitüsünün ...tarihli raporu
Taraflar arasında sözleşme imzalanmadan önce ... Müdürülüğü tarafından hazırlanan ... gün ve ... sayılı rapor
Hukuk alanında uzman bilirkişi ...'tan alınan 23/09/2002 tarihli bilirkişi raporu
Ziraat mühendisi ... dan alınan 17.03.2003 tarihli bilirkişi raporu
... Üniversitesi ... Fakültesinde görevli ..., ..., ... dan oluşan bilirkişi heyetinden alınan 25/03/2004 tarihli bilirkişi kök raporu ve 10/02/2012 tarihli ek rapor
... Üniversitesi Ziraat fakültesi Bitki Koruma Bölümü Nematoluğu ... tarafından hazırlanan 09.06.2004 uzman mütalaası
Finansman Bilim Dalı nda görevli ... ile İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesinde görevli ... tan 24/09/2013 tarihli bilirkişi raporu
Mali Müşavir ..., Borçlar Hukukçusu..., Uzman Entomolog ...'den oluşan heyetten alınan 02/06/2016 tarihli bilirkişi kök raporu ve sonrasında alınan ek raporlar
... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... esas sayılı dosyası
Bozma sonrası alınan bilirkişi raporları
Yazılan müzekkere cevapları, tarafların dosyaya sundukları bilgi ve belgeler, aşamalardaki beyan ve açıklamaları.
GEREKÇE :
Dava, mecurun ayıplı teslimi nedeniyle yapılan yatırım ve masraflar nedeniyle uğranılan zararın tahsili istemine ilişkindir.
Davalı ...’nin (6360 sayılı Yasa ile ...davada taraf olmuştur.) kendisine ait bulunan ... Fidanlığı’nı 2886 sayılı yasa hükümlerine göre düzenlenen ihale şartnamesine uygun olarak hâsılat kirası sözleşmesi İle davacı şirkete kiralamıştır. Taraflar arasında 2886 Sayılı Yasa hükümleri çerçevesinde yapılan ihale neticesinde .... tanzim tarihli ... 12. Noterliğinin ... yevmiye nolu hasılat kira sözleşmesi imzalanmıştır.
Davacı sözleşme uyarınca bitki yetiştirme ruhsatı verilmesi için 08.05.1998 tarihli yazı ile ...’ne başvurmuştur.... Nematod hastalığı nedeniyle 70 adet parselden 28 tanesinin ruhsat başvurusunu reddetmiş, diğer 42 parsel de de ancak İl Müdürlüğü tarafından belirlenecek bir kısım tedbirlere uyulması koşuluyla bitki yetiştirilebileceğini bildirmiştir.
Davacı davalıya dava dilekçesi ekinde (ek 6) sunulan yazı ile arazinin nematodlu olduğu ihbar etmiştir.
Davacı ... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... D.iş sayılı dosyasıyla arazi üzerinde tespit yaptırmıştır. Alınan bilirkişi raporunda sağlıklı parsellerle nematodlu parsellerin içiçe olduğu, bu durumun fidanlık faaliyetini engellediği, fidanlık alanının öncelikle nematoddan temizlenmesi, fidanlıkta meyve fidanı ve dış mekan bitki üretimi için uygun teknoloji ve üretim düzeninin yeniden kurulduktan sonra fidanlığın hasılat getirici bir duruma getirilmesi gerektiği, bu sonuca ulaşılabilmesi için en az 7 yıla ihtiyaç olduğu açıklanmıştır.
Yapılan tespitten sonra davalı idare ile sözleşme şartlarının uyarlanması kararlaştırılarak ... 19. Noterliğinin ...tarih ... yevmiye nolu taahhütnamesi imzalanmıştır. Ancak davalı idarenin taahhütname koşullarını düzenleyen İl Genel Meclisi Daimi Encümen kararının uygulanmasından rücu ederek sözleşmeyi değiştirecek protokolü akdetmemiştir.
... İl özel Müdürlüğü ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin ...D.İş sayılı dosyasıyla arazi üzerinde tespit yapmıştır. Tespit doyası ile yapılan keşif sonucu alınan toprak örnekleri ... Zirai Mücadele Araştırma Enstitüsü Müdürlüğü'ne gönderilmiştir. Enstitü ... gün ve... sayılı raporunda köklerde ur oluşturan nematodların bulunmadığını ancak fidanlık için son kanıya varabilmek amacıyla vejetasyon zamanı bir ekip oluşturularak yerinde inceleme yapılmasının uygun olacağı belirtilmiştir.
... Zirai Mücadele Araştırma Enstitüsü Müdürlüğü ... İl Tarım Müdürlüğü'ne gönderdiği ... gün ve ... sayılı yazı ekindeki teknik raporda ... Fidanlığındaki 70 parselde nematod incelemesi yapıldığı ve 14 parselde düşük yoğunlukta kök ur nematodların bulunduğu ve nematodların temizlenmesi için gerekli önlemlerin alınması bildirilmiştir.
... Sulh Hukuk Mahkemesi ... D. İş sayılı dosyasından alınan 22.06.2001 tarihli bilirkişi tespit raporu ile sökülen ağaçların tespiti yapılmıştır.
Davacının 1997 Aralık -1999 Aralık tarihleri arasındaki kira bedellerini ödediği ancak tarımsal ve ticari faaliyete başlayamadığı ve sonraki dönemler kirası da ödenmediğinden ... 10. İcra Tetkik Mercii Hakimliğinin ... esas,... karar 01/02/2001 tarihli akdin feshi ve tahliye kararı verilmiştir.
Sözleşmenin 7.maddesinde sözleşmeye konu fidanlıkta hali hazırda bulunan fidan ve fidelerinde de belli bir bedel karşılığında kiracının devraldığı, yine sözleşmede işleticinin mevcut doğal yapıyı aynen muhafaza etmek ve iyileştirip bakmakla yükümlü olduğu hususları düzenlenmiştir.
Şartnamenin 1.maddesinin son paragrafında arazinin tamamının kullanılır durumda olduğu ifade edilmiştir.
İş bu davada mecurun ayıplı teslim edildiği ve sözleşmenin yapıldığı andan itibaren imkansız olduğu belirtilerek BK. Md 105 uyarınca 1998-1999-2000 ve 2001 yıllarında yapılan yatırım ve masraflar nedeniyle fazlaya ilişkin haklar saklı olmak üzere 951.983.000.000 TL zararın tahsilinin talep edilmiştir.
Taraflar arasında sözleşme imzalanmadan önce ... Müdürülüğü ...gün ve ... sayılı raporunda ... 30 parselden ibaret olan 30550 m2 lik alanda nematod bulaşığı bulunduğu tespit edilmiştir.
... 2. Bölge İdare Mahkemesi ... esas sayılı dosyasında alınan 23.10.2001 tarihli bilirkişi raporunun sonuç kısmına özetle;
... fidanlığındaki fidanlar ve topraklarda tespit edilen nematodların yaygın olmadıkları, sık işlenen ve sulanan toprakalrda toprak işleme aletleri ve su ile yayılmaları ve başka alanlara da bulaşmalarının mümkün olduğu nematodların toprakların ağır balçık oluşundan dolayı yayılmalarının çok zor olduğu fidanların bir sebze bahçesi gibi işlenip sulanmaması sebebiyle mevcut seyrek nematodların hızla yayılması veya çevreye hızla bulaştırılması gibi bir tehlikenin çok zayıf olduğu mevcut fidanların kuru yetiştirme ortamlarına dikilerek değerlendirilebileceği bu nedenle de imhalarının gerekmediği nematod ile bulaştığı bildirilen parsellerin sık aralıklarla 1996,1998, 1999, 2000 yıllarında yapılmış olan incelemelerde yayılmanın olmadığı aksine bulaşık parsel sayısının azaldığı ... fidanlığındaki nematod bulaşmamış parsellerde fidan üretiminin yapılmasının mümkün olduğu bulaşık parsellerin düşük yoğunlukta da olsa nematod kalıntılarından temizlenmesi için gerekli uygulamaların yapılmasının uygun olduğu kanaatine varılmıştır.
Hukuk alanında uzman bilirkişi ...'tan 23/09/2002 tarihli rapor alınmıştır. Alınan raporda özetle; davalı idarenin kiralananı sözleşmede beklenen kullanmaya ve işletmeye elverişli bir halde davacıya teslim etme yükümlülüğüne aykırı davranarak kısmen nematod bulaşık fidanlığı ihale şartnamesinde fidanlığın tamamının kullanılır durumda olduğunu belirtme suretiyle durumu davacıdan gizleyerek ayıplı bir şekilde davacıya teslim ettiği açıklanmıştır.
Ziraat mühendisi ... 17.03.2003 tarihli bilirkişi raporunda özetle; Davalının kiraya verdiği fidanlığın, sözleşmeden öncede nematod ile bulaşık olduğu, kanunlara göre nematoddan ari kılınmadığı sürece tarımsal faaliyette bulunulmayacağı ve Tarım İl Müdürlüğünün tanzim ettiği kısmi üretim ruhsatının geçerliliğinin bulunmadığı ifade edilmektedir.
... Üniversitesi ... Fakültesinde görevli ...,..., ... dan oluşan bilirkişi heyetinden alınan 25/03/2004 tarihli raporda özetle; davacı firmaya talep ettiği fidan üretim ruhsatı, fidanlığın nematodla bulaşık olduğu gerçeği göz ardı edilerek temiz olduğu iddia edilen parseller için verildiği, davacı firmanın yapmış olduğu ödemeler karşısında hiç bir gelir elde edemediğini, ayıplı taşınmazın kiralanması sonucu uğranılan zararın giderilmesi gerektiği kanaati rapor edilmiştir. Sonrasında bilirkişi kurulundan 10/02/2012 tarihli ek rapor alınmıştır. Ek raporda davalı tarafın davacıya 396.500,00 TL ödeme yaparak davacının zararını giderebileceği belirtilmiştir.
... Üniversitesi ... fakültesi Bitki Koruma Bölümü Nematoluğu... tarafından hazırlanan 09.06.2004 uzman mütalaasında özetle;
... fidanlığının bazı parsellerinin arazinin kiralanmasından önce ve sonra yapılan analizlerle kök-ur nematodu ile bulaşık bulunduğunu, bulaşıklı alanın ve tüm alanda bitkisel üretim ruhsatı alınamayacağının sözleşmede belirtilmediği, arazide yapılan tüm analizlerin sonuçlarına göre hazırlanan raporlarda ... Fidanlığının genelindeki dağılımına bakıldığında, bulaşık bulunan parsellerin arazinin bir çok tarafına dağıldığının görüldüğü, bulaşık olan alanların topografik olarak temiz olan alanlardan ayrılmasının olası olmadığı, bulaşık alanlardan temiz alanlara arazinin eiğimine göre yağmur suları ile temiz alanlara bulaşma riski bulunduğu, işletme bünyesinde kullanılan ekipmanın verimli bir şekilde kullanılamayacağını zira bulaşık alanalrda kullanıldıktan sonra her defasınd açok iyi bir şekilde dezenfekte edilmesi gerektiği, bunun da zaman ve ekonomik kayıplara nedne olacağı, bulaşık parsellerde çalışan personelin ayakkabılarına yapışan toprak parçacıklarının temiz alanlar için risk oluşturduğu, bilinen ütün bütün ilaçların etki derinliğinin en fazla 0-30 cm olduğu ancak toprağın daha derinlerinde bulunan nematodların toprakta kapilarite yardımıyla su ile tekrar yukarı taşınılacağını bu nedenle ilaçlama yoluyla başarı elde etmek özellikle sıfır tolerans istenen iç karantinaya uygun hale getirmek için ilaçlama uygulaması yapılması gerektiği, bulaşık alanlarda belli bir süre mutlaka nematodlara karşı mücadele yapılması gerektiği, temiz alanlara bulaşmasının önlenmesi amacıyla ek önlemlere başvurulması gerektiği, bulaşık bulunan alanlarda belli bir süreçte nematodu elemine etmek için yapılacak işlemlerden sonra usulüne uygun olarak tekrar yapılacak analizler sonucu nematoddan ari alanlarda yeniden Bitki Yetiştrime Ruhsatı alınarak fidan üretimi gerçekleştirilmesi gerektiği, mütalaa edilmiştir.
Uzman mütalaasının 6 ve 7. Sayfalarında tarım ve bitki kökenli konu uzmanlarının yorumları ile orman fakültesine mensup araştırmacıların nematodlarla ilgili değerlendirmeleri arasındaki çelişkiler irdelenmiştir.
Finansman Bilim Dalı nda görevli ... ile İktisadi ve İdari Bilimler Fakültesinde görevli .... tan 24/09/2013 tarihli bilirkişi raporu alınmıştır. Alınan raporda maddi varlıklar ve yatırım harcamaları, taşınmazın değerini artırıcı niteliliğindeki harcamalar değerlendirmeler yapılarak, duran varlık unsurlarının yararlı ömürlerinin 15 yıl düzeyinde olduğu, bu sürenin kabulü halinde sözleşmenin normal süresini aşan bölümün 5 yıl olduğu ve yararlı ömürleri sözleşme dönemini aşan yatırımların, aşan süreye karşılık gelen payının 34.644,32 TL olarak hesaplandığı ayrıca bu konuda teknik mühendislik analizi ve değerlendirmesinin yapılıp yapılmayacağının mahkemenin takdirinde olduğu, davacı tarafça tazmini talep edilen harcamaların, gerek çeşit gerekse fonksiyonel bazda hangi maliyet hesaplarında izlendiği, yatırım maliyeti olarak aktifleştirilip aktifieştirilmediği, davacı şirketin 1997 - 2001 yıllarına ilişkin 5 yıllık mali tablolarında nasıl raporlandıkları, elde edilen gelir bulunup bulunmadığı ve şirketin anılan yıllara ilişkin genel performansı içinde dava konusu sözleşme faaliyeti dolayısıyla kâr zarar sonuçlarının nasıl raporlandığına ilişkin kayıtlara ve mali tablolara rastlanmadığı belirtilmiştir.
Mali Müşavir ..., Borçlar Hukukçusu ..., Uzman Entomolog ...'den oluşan heyetten alınan 02/06/2016 tarihli bilirkişi raporunda özetle;
Nematod varlığı raporlarla ortaya konulan bulaşık alanlarda Zirai Mücadele Teknik Talimatı doğrultusunda ve 6968 sayılı Zirai Mücadele ve Zirai Karantina Kanunu hükümleri çerçevesinde işlem tahsis edilmesi gerektiği, davalı kiraya verenin, kiralananı ayıpsız olarak ve sözleşme süresince sözleşmeden beklenen kullanmaya ve işletmeye elverişli bir halde davacı kiracıya teslim etme yükümlülüğünü ihlal etmiş olduğu, davacı Kiracının, davalı-Kiraya verenden, kiralananın ayıpları sebebiyle uğradığı tüm zararların tazminini (TBK.m,308, eski BK.nn.250), ve kira bedellerinin indirilmesi ile aradaki farkın iadesini (TBK.m.307, eski BK.m.249) talep edebileceği, 24.09.2013 tarihli bilirkişi raporunda da arz edildiği üzere, davacının talebine konu harcamalarının, hangi maliyet hesaplarında izlendiğine dair gider nevi ve fonksiyonel bazda, yatırım maliyetine eklenip eklenmediği, dosyaya mübrez 1997 - 2001 yıllarına ilişkin mali tablolarında nasıl raporlandıkları, şirketin gelir elde edip etmediği noktasında açıklık olmadığı, bu nedenle yatırım harcamaları başlığı altında talep edilen harcama kalemleri dışında kalan harcamaların kalıcı yatırım ya da taşınmazın değerini artırıcı nitelikte harcamalar olarak değerlendirilemeyeceği, dosyaya mübrez dayanak belge örneklerine göre 103.932,95 TL'lik harcamaların sabit kıymet niteliğindeki yatırım harcaması olduğu, bu nedenle sözleşmenin normal süresi tamamlandıktan sonra da davalı yönünden ekonomik yararı sürebilecek nitelikte yatırımlar olarak değerlendirilebileceği, söz konusu sabit kıymet harcamalarının listelenen harcama kalemlerinin niteliği ve belge açıklamaları ile Maliye Bakanlığı'nca yayınlanan amortisman oranları listesine göre tespit edilen yararlı ömürlerinin 15 yıl civarında göründüğü, davacı şirketçe yapıldığı belirtilen yatırım kaleminin yararlı ömrünün 15 yıl olduğunun kabulü halinde ise, bu sözleşmenin normal süresini aşan bölümünün 5 yıl olacağı; buna göre de yararlı ömürleri sözleşme dönemini aşan yatırımların, aşan süreye isabet eden payının 103.093,95/3=34.644,32 TL olarak hesaplanabileceği, " belirtilmiştir.
... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... esas, ... karar sayılı muarazanın men-i ne ilişkin davada verilen kararın temyiz edilmesi üzerine, temyiz incelemesini yapan Yargıtay 13. Hukuk Dairesi... esas, ... karar sayılı ilamında "Davalı sözleşme tarihinden önce de kiralananın nematod hastalığı ile ayıplı olduğunu bilmesine karşın ihale şartnamesinde tamamının kullanılır vaziyette olduğunu belirtmek suretiyle bu ayıbı hile ile gizlemiştir." açıklamasına yer vermiştir.
...1. Asliye Hukuk Mahkemesi bozma ilamına uyarak ...esas, ... karar sayılı ilamı ile verilen hüküm kesinleşmiştir.
Yargıtay ilamında da taşınmazların gizli ayıplı olduğu tespit edilmiştir.
Mahkememizce ... esas, ... karar ile;
"Dosyada davanın açılış tarihinden itibaren taraflar arasındaki hasılat kirasına konu taşınmazın bulunduğu yerdeki iddia edilen hastalık ile ilgili çeşitli defalar bilirkişi raporu alındığı, davacı tarafından davalı aleyhine açılan ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... esas, ... karar sayılı itirazın iptali ve muarazanın meni dava sonuçlarının beklendiği, alınan bilirkişi raporlarında davalı tarafından davacıya 2886 sayılı yasa hükümlerine göre ihale şartnamesine uygun olarak hasılat kirası sözleşmesi ile kiralanan fidanlıkta nematod hastalığının bulunduğu, bu hastalık sebebiyle davalı kiraya verenin kiralananı ayıpsız olarak ve sözleşme süresince sözleşmeden beklenen kullanma ve işletmeye elverişli bir halde davacı kiracıya teslim etme yükümlüğünü ihlal ettiği davacının davalıdan kiralanın ayıpları sebebiyle uğradığı tüm zararlarının tazminini ve kira bedellerinin indirilmesi ile aradaki farkın iadesine talep edebileceği ve yapılan hesaplamada bu miktarın 34.644,32 TL olarak hesaplandığı, bu miktar üzerinden davanın kabulüne fazlaya ilişkin kısmın reddine karar vermek gerektiği," gerekçesiyle davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir."
Mahkememizin karar sayılı ilamı taraflarca istinaf edilmiştir.
İstanbul BAM 35. Hukuk Dairesinin ... Esas-... Karar sayılı ilamı ile mahkememizin kararının aşağıdaki gerekçe ile kaldırılmasına karar vermiştir.
"Mahkemenin son rapora dayanarak davanın kısmen kabulüne karar verdiği, ancak mahkemece, ... 1. Asliye Hukuk Mahkemesinin bekletici mesele yapılan dosyasındaki Yargıtay ilamında da tespit edilen gizli ayıbın davacının tazminat talebinde haklı olduğunu belirlediği dikkate alınarak, sorumluluğun miktarının tespiti için öncelikle davacının tacir olması, gizli ayıbı öğrendikten sonraki davalı tarafa yaptığı başvuruların ayıp ihbarı niteliği taşıyıp taşımadığı, sözleşmede ve şartnamede mecurun kullanılır durumda teslim edildiği hususu belirtilmekle bu husus da göz önüne alınarak delillerin değerlendirilmesi;
Ayrıca alınan tüm raporlar arasında çelişki bulunup son raporun çelişkileri giderecek mahiyette olması gerektiğinden ilk raporlarla farklı olan düşüncelerin neden kaynaklandığının raporda açık bir şekilde ifade edilmesi gerektiği ve en önemlisi davacı tarafın kâr mahrumiyetine ilişkin talebi yönünde raporda değerlendirme yapılması gerektiği, dava dilekçesinde davacının 818 sayılı TBK 105.maddeye taalluk eden ve fazlaya ilişkin hertürlü hakkı saklı tutularak 951.983,000000 TL zararın tahsilini talep ettiği, munzam zararın kazanç kaybınıda içerdiği ve ayrıca 6098 sayılı TBK 112.madde ve 818 Sayılı BK'nun 96.maddesine göre alacaklının borçludan borcun hiç veya gereği gibi ifa edilmemesi nedeniyle tazminat isteyebilmesi için bu yüzden bir zarara uğramış olması şartını araması ve sözleşmeden kaynaklanan zararın müsbet zarar olabileceği gibi menfi zarar da olabileceği, borçlunun edayı gereği gibi ve vaktinde yerine getirseydi alacaklının mameleki ne durumda olacak idi ise aradaki farkın müsbet zararı göstereceği ve bu zararın kâr mahrumiyetini de kapsadığı hususları dikkate alınarak, kâr mahrumiyetine ilişkin delillerin toplanıp değerlendirilmesi,
Tüm bu hususlarda bilirkişilerden ek rapor alınması gerekirken eksik incelemeyle karar verildiği anlaşılmıştır."
İstanbul BAM 35. Hukuk Dairesinin kararı uyarınca Mali Müşavir ..., Borçlar Hukukçusu ..., Uzman Entomolog ...'den oluşan bilirkişi heyetinden ek rapor alınmıştır. Alınan 24.10.2019 tarihinde mahkememize sunulan ek raporda davacının muhtemel kâr kaybı 548.000,00 TL olarak hesaplanmıştır. Ancak alınan rapor BAM kararında belirtilen eksiklikleri karşılamadığından 23.01.2020 tarihli celsede bilirkişi heyetinden yeniden ek rapor alınmasına karar verilmiştir.
Bilirkişi heyeti bu kez 11.09.2020 tarihinde mahkememize sunduğu ek raporlarında özetle; taraflar arasındaki ilişkiye konu mecurun davacıya gizli ayıplı olarak teslim edildiğinin dosyadaki mevcut raporlar ile sabit olduğu, davacının bu nedenle kâr mahrumiyet talebinde bulunabileceği, önceki bilirkişi heyetlerince, dosyaya mübrez emsal nitelikteki (...'na ilişkin) fizibilite raporunun ve ...Enstitüsünün 09.07.1996 tarirt ve 25 - 134 sayılı, ...Araştırma Enstitüsünün 15,06.1990 tarih ve 25 [ 165 sayılı raporları ile ...Mücadele Araştırma Enstitüsünün 05.07.2000 tarihli raporunun gözden kaçırılmış olabileceği, söz konusu raporlar incelendiğinde taraflar arasındaki ilişkiye konu mecurun ayıplı olarak teslim edildiği ve davacının kâr mahrumiyetinin dayanağı hususlarında çelişki kalmadığı, davacının 01.01.2001 tarihinden itibaren 4.955,000,00TL kâr mahrumiyeti ve 951.963,00TL yatırım harcama tutarları olmak üzere toplam 5.906.983TL davacı alacağı hesaplandığı, tespitlerine yer verilmiştir.
Davacı vekili denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplama yapılmak üzere yeni rapor alınmasını talep etmiştir. Talep üzerine mali bilirkişiden alınan bilirkişi raporunda 1997-2011 yılları arasında ödenen 910.382,13 TL nin denkleştirici adalet ilkesine göre yapılan hesaplamada 23.204.910,04 TL olarak bulunmuştur.
Davacı vekili 16.06.2021 tarihli e-imzalı dilekçesi ile davasını ıslah ederek talebini kâr mahrumiyeti yönünden 4.955.000,00 TL ve denkleştirici adalet ilkesine göre belirlenen 23.204.910,04 TL olmak üzere toplam 29.111.893,14 TL ye yükseltmiştir.
Davalı vekili ıslah dilekçesine karşı süresi içerisinde zamanaşımı definde bulunmuştur.
Yargılama sonunda 2018/453 Esas 2021/579 sayılı karar ile "Davanın kısmen kabulü ile 951.983,00 TL nin 26/06/2001 tarihinden itibaren işleyen ticari faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin zaman aşımı nedeni ile reddine," karar verilmiştir.
Karara karşı taraf vekilleri istinaf yoluna başvurmuştur. İstinaf incelemesini yapan İstanbul Bölge Adliye mahkemesi ... E., ... K., sayılı ilamı ile tarafların istinaf başvurusunun esastan reddine hükmetmiştir. İstinaf kararına karşı taraf vekilleri temyiz yoluna başvurmuş olup, temyiz incelemesini yapan argıtay 3. Hukuk Dairesi'nin 30/05/2023 tarih ve... Esas ...Karar sayılı ilamıyla davacı vekilinin temyiz nedenlerini reddine ve mahkememiz kararının davalı lehine bozulmasına karar verilmiştir.
Bozma sonrası dosya 2023/662 Esasına kaydedilerek ve bozmaya uyularak yargılamaya devam olunmuştur.
Uyulan bozma ilamında belirtildiği üzere dava dilekçesinde; davacı kiracının, kâr kaybı talebi bulunmamaktadır. Her ne kadar davacı ıslah dilekçesi ile kâr kaybı talep etmiş ise de ıslah ile davaya yeni talep eklenmesi olanaklı olmadığından kâr kaybı talebinin davaya konu edilmediği anlaşılmıştır.
Ayıp ihbarı defi niteliğinde olup, bu hususun davalı tarafından ileri sürülmesi gerekir.(Yargıtay 13. HD ... E, ... K,) Cevap dilekçesinde açıkça ayıp ihbarı itirazı davalı tarafça ileri sürülmemiştir. Davalı tarafın cevap dilekeçsindeki tahliye tarihine kadar davacının sözleşmeye aykırılıktan bahsetmediği şeklindeki açıklamaları ayıp ihbarının def-i olarak ileri sürüldüğü şeklinde kabul edilse dahi dava dilekçesi ekinde ek-6 olarak sunulan belgeden de anlaşılacağı üzere davacı 14.12.1998 tarihinde fidanlıkta nematod bulunduğunu davalıya bildirerek ihbar yükümlülüğünü yerine getirmiştir.
Mahkememizce alınan tüm teknik bilirkişi raporlarında, ... Sulh Hukuk Mahkemesinin ...D.iş sayılı dosyası üzerinden alınan bilirkişi raporsu ve ... 2. Bölge İdare Mahkemesi ... esas sayılı dosyasında alınan 23.10.2001 tarihli bilirkişi raporunda taraflar arasındaki sözleşmeye konu alanın bir kısmında arazinin nematodlu olduğu tespit edilmiştir.
... Araştırma Enstitüsünün ... tarih ve ... sayılı raporu, ... Araştırma Enstitüsünün ... tarih ve... sayılı raporu ; ...Mücadele Araştırma Enstitüsünün 05.07.2000 tarihli raporu ve bahsi geçen bu 3 enstitünün 04.10.2000 tarihli ortak raporuna istinaden ... Fidanlığının bazı alanlarının bulaşık olduğu görülmektedir.
Dosya içeriğinde bulunan ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... D.İş sayılı dosyasında yapılan keşif sonucu alınan toprak örnekleri ... Zirai Mücadele Araştırma Enstitüsü Müdürlüğü'ne gönderilmiştir. Enstitü ... gün ve...sayılı raporunda köklerde ur oluşturan nematodların bulunmadığını ancak fidanlık için son kanıya varabilmek amacıyla vejetasyon zamanı bir ekip oluşturularak yerinde inceleme yapılmasının uygun olacağı belirtilmiştir. Anılan raporda her ne kadar köklerde ur oluşturan nematodların bulunmadığı sonucu bildirilmiş ise de, aynı zamanda fidanlık için son kanıya varabilmek amacıyla vejetasyon zamanı bir ekip oluşturularak yerinde inceleme yapılmasının uygun olacağı görüşü de bildirilmiştir. Bu durumda anılan rapordaki sonuç kesin olmadığı gibi, bu sonucun yukarıda belirtilen bilirkişi raporları ve Enstitü raporlar ile çelişkili olması karşısında anılan rapordaki sonuç hükme esas alınmamıştır. Diğer yandan mahkememizce son alınan bilirkişi raporunda (... Çeşme Fîdanlığı'na ilişkin) fizibilite raporunun ve ... Bahçe Kültürleri Araştırma Enstitüsünün .. tarih ve ... sayılı, ... Bahçe Kültürleri Araştırma Enstitüsünün ...tarih ve ... sayılı raporları ile ... Ziraî Mücadele Araştırma Enstitüsünün 05.07.2000 tarihli raporunun gözden kaçırılmış olabileceği, bu nedenle çelişkili sonuca ulaşılmış olabileceği kanaati paylaşılmıştır.
Bilirkişi raporları arasında arazide nematod bulunduğuna ilişkin bir çelişki bulunmayıp, raporlar arasındaki temel farklılık arazide bulunan nematodların yayılması ve temizliği yöntemine ilişkindir. Raporlar arasında arazinin nematodlu yani ayıplı olduğu hususunda bir çelişki bulunmamaktadır. İdare Mahkemesince alınan raporda nematodların çevreye hızla bulaşma riskinin zayıf olduğu, sulama ile nematodların yayılabileceği belirtilmiştir. Her ne kadar fidanlık sebze bahçeleri gibi çok sık sulanmasa da, dosyaya sunulan 2004 tarihli uzman raporunda da belirtildiği üzere yağmur suları ile nematodların taşınarak yayılabileceği kabul edilmiştir. Nitekim Mahkemeye sunulan raporda da nematodların su ile yayılabileceği kabul edilmiştir.
Diğer yandan asıl uyuşmazlık nematodların yayılma hızı olmayıp arazinin nematodlu yani ayıplı bir şekilde hasılat kirası ile kiralanıp kiralanmadığıdır.
Bu kapsamda; Yargıtay 13. Hukuk Dairesi ... esas, ... karar sayılı ilamı ile davaya konu mecurun gizli ayıplı olduğunun kabulü, mahkememizce alınan bilirkişi raporları, ... Sulh Hukuk Mahkemesinin ... D.iş sayılı dosyası, ... 2. Bölge İdare Mahkemesi ... esas sayılı dosyasında alınan bilirkişi raporları, ... Bahçe Kültürleri Araştırma Enstitüsünün ... tarih ve ... sayılı raporu, ... Bahçe Kültürleri Araştırma Enstitüsünün... tarih ve... sayılı raporu, Ankara Zirai Mücadele Araştırma Enstitüsünün 05.07.2000 tarihli raporu ve taraflar arasında sözleşme imzalanmadan önce ... Kültürleri Merkez Araştırma Enstitüsü Müdürülüğü tarafından hazırlanan ... gün ve ...sayılı raporlarda arazinin nematodlu olduğuna ilişkin tespit ile hasılat kirasına konu ... Fidanlığının bazı alanlarının bulaşık olduğu sabit görülmüştür.
Taraflar arasında sözleşme imzalanmadan önce ... Merkez Araştırma Enstitüsü Müdürülüğü ... gün ve... sayılı raporunda ... Fidanlığında 30 parselden ibaret olan 30550 m2 lik alanda nematod bulaşığı bulunduğu tespit edilmiş ve fidanlık müdürü 09.07.1996 tarihinde bulaşık parsellerin temizleneceğine dair taahhütte bulunmuştur. Bu durumda davalının sözleşme tarihinden önce de kiralananın nematod hastalığı ile ayıplı olduğunu bilmesine karşın ihale şartnamesinin 1. Maddesinin son paragrafında fidanlığın tamamının kullanılır vaziyette olduğunu belirtmek suretiyle bu ayıbı hile ile gizlemiştir. Arazide bulunan nematod sebebiyle davalı kiraya verenin kiralananı ayıpsız olarak ve sözleşme süresince sözleşmeden beklenen kullanma ve işletmeye elverişli bir halde davacı kiracıya teslim etme yükümlüğünü ihlal etmiştir. Davacının davalıdan kiralanın ayıpları sebebiyle uğradığı tüm zararları tazminini talep etme hakkı bulunmaktadır.
Taraflar arasında düzenlenen 02.12.1997 tarihli kira sözleşmesinin eki şartnamenin 25 inci maddesinde, fidanlıktaki mecut tesislere ilaveten işletmeci tarafından yaptırılan her türlü inşaat, sera, sulama tesisi, elektrik tesisi gibi sair tesislerin işletme sözleşmesi sonunda mevcut hali ile idareye teslim edileceği, bu konuda işletmeci tarafından hiçbir hak ve talepte bulunulamayacağı düzenlemiştir. Davacı kiracı kiralananı, sözleşme süresi dolmadan tahliye etmiştir. Kira sözleşmesinde, kiralanana yapılan imalatlara ilişkin masraflarının istenemeyeceği belirtilmiş ise de; yukarıda da açıklandığı üzere davacı kiracı, kira sözleşmesinin süresi sona ermeden kiralananı erken tahliye etmiş olması nedeniyle kiralanana yapmış olduğu ve söküp götüremediği faydalı ve zorunlu nitelikteki imalatların değerini kalan kira süresiyle orantılı olarak kiraya verenden talep edebilir.
Davacı dava dilekçesinde yapılan yatırım ve masraflar nedeniyle fazlaya ilişkin haklar saklı olmak üzere 951.983.000.000 eTL zararın tahsilini talep etmiştir.
Her ne kadar davacı ıslah dilekçesi ile kâr kaybı talep etmiş ise de ıslah ile davaya yeni talep eklenmesi olanaklı olmadığından kâr kaybı talebinin davaya konu edilmediği anlaşılmıştır.
Bozma ilamı uyarınca kiracının, kiralanana yaptığı imalatların nelerden ibaret olduğu, hangisinin zorunlu ve faydalı masraflar, hangilerinin lüks masraflar olduğu, belirlenen faydalı ve zorunlu masraflardan sökülüp götürülmesi mümkün olmayan, kalıcı imalatların imal tarihleri itibariyle değerleri, kalan kira süresi ile orantılı olarak tespit edilmek üzere bilirkişilerden rapor alınmıştır. Bilirkişi raporunda davacının toplam alacağı 939.120,95 TL olarak belirlenmiştir. Bilirkişi raporunda toplam alacak olarak belirlenen miktarın içinde 387.702,00 TL kira ve depozito ödemeleri kalemi bulunmaktadır. Uyulan yargıtay bozma ilamı uyarınca davacı, tahliye tarihine kadar olan kira bedellerini ödemekle yükümlü olup tahliye tarihinden önceki döneme ait, ödediği kira bedellerinin tazminat olarak iadesini isteyemez. Taraflar arasında kira alacağının tahsili, menfi tespit istemli davalara ilişkin yargılamalar mevcut olup, bu davaların sonucuna göre depozito ve teminat bedeline ilişkin uyuşmazlıkların çözüme kavuşturulacağından davacı bilirkişi raporunda hesaplanan 387.702,00 TL yi bu davada talep edemez. Bu durumda davacının (939.120,95 TL - 387.702,00 TL) 551.448,95 TL zararı bulunduğu anlaşılmıştır.
Haklı bir sebep olmaksızın başkasının mal varlığından istifade ederek kendi mal varlığını artıran kişinin elde ettiği bu kazanımı geri verme zorunda olduğu ve gerçek bir eski hale getirme yükümlülüğü bulunduğunu ifade eden denkleştirici adelet ilkesi faydalı ve zorunlu imalat bedellerine ilişkin alacağa uygulanmayacağından davacı tarafın tazminat talebinin denkleştirici adalet ilkesine göre hesaplanmasına ilişkin talebi kabul görmemiştir.
Islah dilekçesi ile kar mahrumiyeti olarak talep edilen alacak kalemi artırılmıştır. Kâr kaybı talebi dava konusu olmadığından bu miktar yönünden hüküm kurulmamış ve vekalet ücreti hesabında dikkate alınmamıştır.
HÜKÜM Yukarıda gerekçesi açıklandığı üzere;
1-Davanın kısmen kabulü ile 551.448,95 TL'nin 26/06/2001 tarihinden itibaren işleyen avans faizi ile birlikte davalıdan alınarak, davacıya ödenmesine fazlaya ilişkin istemin reddine,
2-Alınması gereken 65.029,96 TL karar ve ilam harcından peşin+ıslah harcı alınan toplam 493.752,77 harçtan mahsubu ile fazla alınan 456.303,82 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Davacı lehine karar tarihinde yürürlükte bulunan avukatlık asgari ücret tarifesi gereğince hükmolunan kısım üzerinden hesaplanan 87.271,73 TL nisbi vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
4-Davalı lehine karar tarihinde yürürlükte bulunan avukatlık asgari ücret tarifesi gereğince red olunan kısım (951.983,00-551.448,95 TL=400.534,05) üzerinden, AAÜT md. 13/3 uyarınca hükmedilecek vekalet ücreti davacı lehine hükmedilen vekalet ücretinden fazla olamayacağından hesaplanan 64.080,11 TL nisbi vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalı tarafa verilmesine,
5-Davacı tarafça yatırılan 65.029,96 TL peşin+ıslah harcın davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
6-Davacı tarafından yatırılan 18,40 TL başvuru harcı 16.900,00 TL bilirkişi ücreti ve 2.136,50 TL posta giderinden ibaret toplam 19.054,90 TL yargılama giderinin kabul ve redoranları dikkate alınarak 11.036,59 TL sinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa
verilmesine, bakiyesinin davacı taraf üzerinde bırakılmasına;
7-Taraflarca yatırılan kullanılmayan bakiye gider avansının kararın kesinleşmesi halinde yatıran tarafa iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı verilen karara karşı, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 haftalık yasal süre içerisinde mahkememize veya başka bir yer Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek temyiz dilekçesi ile Yargıtay'a temyiz yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.13/03/2025
Başkan
(e-imza)
Üye
(e-imza)
Üye
(e-imza)
Katip
(e-imza)