T.C.
İSTANBUL
5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2014/749 Esas
KARAR NO: 2020/654
DAVA: Alacak
DAVA TARİHİ: 09/09/2011
DAVA TARİHİ: 10/10/2011
Mahkememizde görülmekte olan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı - karşı davalı vekili dava dilekçesi ile davalı ile dava dışı ...Tic. Ltd Şti arasında davalının sahibi bulunduğu ... İli ... İlçesi ... Mahalleri, ... Mevkiindeki 6 pafta 1466 parselde kayıtlı taşınmaz için Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiğini, sözleşmeye göre inşaatın % 40 ının arsa sahibine, % 60 ının ise müteahhide ait olacağının belirlendiğini, daha sonra müvekkili, davalı ve dava dışı şirket arasında 21/04/2009 tarihli sözleşmenin imzalandığını, sözleşme gereği taşınmaz üzerinde müvekkilince inşaata başlandığını, davalının talebi üzerine inşaatta teknik şartname harici iç bahçe, ankstre, jenaratör gibi 300.000 TL tutarından ekstra harcamalar yapıldığını, bu harcamalara ilişkin haklarını saklı tuttuklarını, inşaatta 4 nolu bağımsız bölümün ilave olararak yapıldığını, davalının % 60 hissesini müvekikiline devir etmesi gerekir iken devir ve tapuda tescil etmediğini, davalı tarafa 09/05/2011 tarihinde ilave bağımsız bölümün % 60 payının müvvekil şirket adanı tescili yada bağımsız bölümün rayiç değerinin % 60 hisse oranındaki bedelinin müvekkiline ödenmesinin ihtar edildiğini, buna rağmen davalının ihtar edilen hususu yerine getirmediği gibi söz konusu bağımsız bölümü 3. Kişilere satılarak devir ve tescil edildiğini, beyan bağımsız bölümün davalının temerrüdündeki rayiç değerinin % 60 lık kısmının tamamından fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 20.000 TL nın temerrüt tarihinden itibaren ticari faizi ile birlikte tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı karşı davacı vekili davaya cevaplarına ve karşı davasına dair dilekçesinde; müvvekkili ile dava dışı ... şirketi arasında 24/03/2009 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve Katı Karşılığı İnşaat Sözlemesi'nin akdedildiğini, müvekkiline ait taşınmazda bina yapılmasına ve yapılacak binanın % 40 ının müvekkiline, % 60 ının müteahhite ait olacağının kararlaştırıldığını, 21/04/2009 tarihinde ise yapılan Düzenleme Şeklinde Sözleşme Devri ile bir önceki sözleşmenin bu kez taraflar arasında tesis edildiğini, davacının sözleşme ile üstlendiği edimlerin tamamını yerine getirmediğini, bu nedenle de 4 nolu bağımsız bölümdeki payının % 60 oranındaki paydan müvekkilini zararını karşılamak bakımından feragat ettiğini, davacının 1. Sınıf parke olacağı kararlaştırılan yerleri 3. Sınıf parke yaptığını, granit olacağı belirlenen mutfak tezgahını ... lam sunta yaptığını, bunlar ve bunun gibi eksik ve farklı imalatlarından dolayı müvekkilini zarara uğrattığını, 04/05/2011 tarihli ihtarlarında da davacıya bağımsız bölümlerine ait olacak şekilde otopark yerlerinin eksizsiz olarak taraflarına teslimi hususunun ihtar edildiğini beyanla, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile 40.000 TL lık taleplerinin 20.000 TL tutarlı kısmının davacı talebine takas ve mahsup hükümleri kapsamında sayılması, bakiye 20.000 TL nın fazlaya dair hakları saklı olmak üzere davacıdan alınarak davalıya ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı karşı davalı ... vekili 13/11/2013 tarihli dilekçesi ile davayı ıslah etmiş, toplam dava değerini 150.000 TL ye çıkarmış ve bu talebini harçlandırmıştır.
Davalı karşı davacı ... vekili 15/11/2020 tarihli dilekçesi ile davayı ıslah etmiş, toplam dava değerini 143.100 TL ye çıkarmış ve talebini harçlandırmıştır.
Esas dava, taraflar arasında akdedilen Gayrimenkul Satış Vaadi ve Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi kapsamında yapılan inşaattaki 4 nolu bağımsız bölümden ötürü % 60 hissenin davalıdan tahsiline, karşı dava müteahhit davacının sözleşmeye aykırı ve eksik imalatı nedeni ile uğranılan zararın karşı taraftan tahsili istemine ilişkindir.
Mahkememizce taraf delilleri toplanmış, ... İli ... İlçesi ... Mahalleri, ... Mevkiindeki 6 pafta 1466 parselde kayıtlı taşınmaza ait tapu kayıtları, tarafların birbirlerine gönderdikleri ihtarnameler, sözleşmeler, teknik şartname, iskan belgesi, dosyamız içerisine alınmış, taraflar arasındaki ihtilafa konu taşınmaz üzerine inşaa edilen dairelerde keşfen inceleme yaptırılarak rapor aldırılmıştır.
Mahkememizce taraflar arasındaki uyuşmazlığına konu taşınmazda, resen tayin edilen, mimar ve inşaat mühendisi bilirkişiler vasıtası ile keşfen inceleme yapıldığı, bilirkişilerin 19/06/2013 tarihli raporlarında; asıl dava kopsamında davacının tadilat projesi ile ortaya çıkan 4 numaralı bağımsız bölüm için davalı ... firmasından 150.000 TL talep edebileceğini, davalı karşı davacının ise mahal listesine aykırı ve eksik malzeme kullanmasından ötürü davacı karşı davalıdan 143.100 TL talep edebilceğini, arsa sahiplerine hukuksal ve takdir mahkemeye ait olmak üzere otoparktan 6 araçlık park yeri tahsis edilmesi gerektiğini rapor etmişlerdir.
Keşfen inceleme sonucu aldırılan bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilmiş ve daha önce göre yapan bilirkişilere yetki verilmek suretiyle davya konu ve davalı karşı davacıya ait bağımsız bölümlerin fiili durumlarının ölçülmek suretiyle davacı ve davalı karşı davacıya düşen ve sözleşmede belirlenen % 40 ve % 60 lık pay oranlarının tespiti, fiili durum itibariyle davalı karşı davacıya eksik metrekarede taşınmaz teslim edilip edilmediğinin belirlenmesi ve davacı ile davalı itirazlarının değerlendirilerek davacı karşı davalı tarafça ileri sürülen ve eksik olduğu iddia olunan işlerin ayıplı iş mi, eksik iş mi, ayıplı işlerin gizli ayıp mı yoksa açık ayıp mı olduğu hususlarının incelenmesi ve ek rapor düzenlenmesine karar verilmekle, dosya yeniden bilirkişi heyetine tevdi edilmiş, keşfen inceleme sonucunda davaya konu inşaatın onaylı projesine uygun olarak yapıldığının taraflarca beyan edilmesi üzerine dosyaya sunulan proje baz alınarak her bir bağımsız bölümün alanının hesaplandığını, buna göre alan hesabı ve tapu kayıtlarındaki arsa paylarına göre hesaplamanın ayrı ayrı yapıldığını, ortak alanlar ile birlikte % 50 den fazla birimin kurullarınca yerinde ölçümünün günler alacak bir mesai gerektirdiğini, bağımsız bölümlerin tümüne girilmesinin mümkün olmadığını, istenilen ölçümün ancak harita mühendisliği veya geomatik mühendistilği bölümü olan üniversitelerin birinde ölçük yapılarak ... Projesinin hazırlamasını gerektirdiğini ... projesinin hazırlanması ve dosyaya sunulması halinde kurullarınca yeniden hesaplama yapılabileceğini 27/03/2014 tarihinde rapor etmişlerdir.
Mahkememizce dava konusu olayı çözer şekilde rapor düzenlenmesi bakımından bilirkişilik yapabilecek kişiler teknik üniversitelerden sorularak araştırılmış, dosyamızın harita ve kadastro yüksek mühendisi, tapu ve kadarstro mühendisi ve inşaat mühendisi bilirkişilere tevddine karar verilmiş, bilirkişilerce inceleme yapılmış, yapılan inceleme neticesinde taraflarınca girilebilen dairelerin metrekareleri yönünden hesaplama yapıldığı, ancak her bir daireye girilmesinin mümkün olmadığının, davanın taraflarınca girilmeyen dairelere girilmesi ve ölçü alınması için daire sahipleri ile organizasyon yapılarak taraflarına gün ve saatinin bildirilmesi gerektiğini 09/03/2017 tarihinde beyan ve rapor etmişlerdir.
Mahkememizce 31/05/2017 tarihinde ... İli ... İlçesi ... Mahalleri, ... Mevkiindeki 6 pafta 1466 parselde kayıtlı taşınmazın 29 nolu dairesinde inceleme yapılmasına karar verilmiş olmakla, bir önceki bilirkişi heyeti 23/03/2018 tarihli ek raporlarında, kök rapordan sonra binaya defalarca gidildiğini, ancak 2,12,13,15,20,21 ve 23 nolu dairelerin incelenmesinin ve ölçüm yapılmasının kapıları açılmadığından mümkün olmadığının rapor etmişlerdir.
Mahkememizce bilirkişi ek raporunda belirtilen dairelerin açık bulundurulması yönünden daire sakinlerine 07/01/2019 ve 28/01/2019 tarihleri arasında müsait olunan tarihlerde dairelerin incelemeye hazır edilmesi ve incelemeye izin verilmesi yönünde tebligat çıkarılarak yeniden inceleme yapılmasına dair verilen 11/12/2018 tarihli ara karar gereği, bilirkişi heyetince yeniden inceleme yapılmış ve düzenlen 01/07/2019 tarihli 2. Ek raporda, davalı arsa sahibi üzerine kayıt edildiği anlaşılan 4 nolu dairenin taraflar arasındaki sözleşme gereği davacı müteahhide kalması gereken 69,81 m2 nin, 53,04 m2 si kadarının diğer dairelerdeki paylaşım gereği davalı arsa sahibinin hakkı olduğunu, ancak kalan 16,77 m2 sinin ise davacı müteahhidin hakkı olduğunu, davaya konu 4 nolu dairenin davacı müteahhite verilmesi gereken 16,77 m2 lik kısmının dava tarihi itibariyle toplam rayiç değerinin 50.310 TL kadar hesaplandığını, davalı arsa sahibinin karşı davasında, dairelerde sözleşmede vaad edilen dekorasyon unsurlarının davacı müteahhit tarafından yerinde yapılmadığı ve bu sebeple zararlarının oluştuğu iddiasında bulunmakta olduğunu, davanın taraflarınca davaya konu dairelerde 2017 yılı ve sonrasında yerinde yapılan ölçümlerde davaya konu dairelerin tamamının davacı ve davalı tarafından dava dışı kişilere satılmış ve bu kişilerce daire dekorasyonlarının değiştirilmiş veya yenilenmiş olduğunun görüldüğünden davalı arsa sahibinin dairelerde sözleşmede vaad edilen dekorasyon unsurlarının davacı müteahhit tarafından yerinde yapılmadığı iddiası ile ilgili olarak tespit yapılamadığını rapor etmişlerdir.
Mahkememizce bilirkişi 2. Ek raporu da taraflara tebliğ edilmiş ve itirazlarının karşılanması bakımından dosyanın yeniden aynı bilirkişi heyetine tevddine karar verilmekle, dosyamız bilirkişi heyetine tevdi edilmiş, bilirkişiler 06/01/2020 tarihli 3. Ek raporlarında, sözleşmede vaad edilen dekorasyon unsurlarının yerinde yapılıp yapılmadığı ile ilgili bir kaant belirtilememekte olduğunu, ancak daha önceki heyet tarafından sunulan 22/0/2013 tarihli tespitler ışığında ve 19/06/2013 tarihli bilirkişi raporunda piyasa rayiçlerine uygun birim bedel ile doğru bir hesaplama sonucu belirlendiği anlaşılan 20.100 TL bedelin davalı karşı davacılar tarafından talep edilebileceği kararına varılması durumunda, davacı karşı davalı müteahhidin davalı karşı davacıdan talep edebileceği toplam tutarın 50.310 TL den 20.100 TL nın mahsubu ile 30.210 TL kadar hesaplandığını rapor etmişlerdir.
Tüm dosya kapsamı bir bütün olarak değerlendirildiğinde;
Dosyamız davalısı ... şirketi ile dava dışı ...Tic. Ltd Şti arasında 24/03/2009 tarihli Gayrimenkul Satış Vaadi ve Katı Karşılığı İnşaat Sözlemesi'nin akdedildiği, 21/04/2009 tarihinde ise yapılan Düzenleme Şeklinde Sözleşme Devri ile bir önceki sözleşme ile de müteahhitlik işini dosyamız davacısı ... şirketinin devraldığı, sözleşmenin konusunun mülkiyeti davalı karşı davacıya ait ...Mahalleri, ... Mevkiindeki 6 pafta 1466 parselde ... İlçesi ... İlinde kayıtlı taşınmaz üzerinde inşaat yapılması olduğu, taraflarca inşaatın % 40 ının arsa sahibine, % 60 ının ise müteahhide ait olacağının kararlaştırıldığı, taraflar arasında bu hususta bir ihtilaf olmayıp, asıl davacının ilave olarak yapılan 4 nolu bağımsız bölümden % 60 payının davalı tarafça kendilerine verilmediğini, karşı davada davacının dairelerdeki imalatların sözleşme ile kararlaştırıldığı şekilde yapılmadığından bahisle uğranılan zararın müteahhit şirketten tahsilini talep ettiği, ihtilafın davalı arsa sahibinin davacı müteahhide % 60 oranındaki hissesinin tamamımın verip vermediği ve davacı müteahhidin dairelerde davalı arsa sahibi ile kararlaştırılan standartlarda malzeme kullanıp kullanmadığı, bu bakımdan davalının zararına sebep olup olmadığı hususlarından kaynaklandığı, bunun yanında müteahhit davacının proje harici portmanto, banyo dolabı gibi imalatlar yaptığını, arsa sahibi davalının ise bu imalatların kendilerince yaptırıldığını iddia eder, ayrıca binanın otoparkı konusunda da davalı arsa sahibinin talep ve davadan önce müteahhit davacıya yaptığı ihtarın mevcut olduğu görülmüştür.
Davaya konu taşınmaz ile ilgili Mimari Projenin 09/12/2009 tarihinde, tadilat projesinin ise 08/06/2010 tarihinde onaylandığı, projeye göre binanın iki bodrum kat zemin kat, 3 normal kat ve çatı katından oluştuğu, katlarda meskenlerin yanı sıra otopark, depo, sığınak ve fitness salonunun da bulunduğu, toplam 34 bağımsız bölüm olup, ihtilafa konu 4 nolu bağımsız bölümün 1. Bodrum katta ortak alan iken bağımsız bölüme çevrildiği görülmüş, konusunda uzman bilirkişilerce 4 nolu bağımsız bölümün dava tarihindeki piyasa rayicinin 250.000 TL olduğunun değerlendirilmiş, bilahare mahalde yapılan incelemelerde de bilirkişiler vasıtası ile her bir bağımsız bölümün ölçümü sağlanmış, sözleşme ile hak eder olduğu % 40 lık paya istinaden aldığı paya ilave 64,76 m2 alanın da kendisine verilmesi gerektiği, bu metrekarenin rayicinin 143.000 TL değerinde olduğu, projeye göre otoparkın 18 otomobillik olarak tasdik edildiği görülse de, 15 adet otomobil için park yeri ayrılmasının gerektiği tespit ve rapor edilmiştir.
Taraflar arasında akdedilmiş olan sözleşme ile inşaattan % 60 oranında payın davacı-müteahhite, % 40 oranında payın ile davalı-arsa sahibe ait olacağının kararlaştırıldığı, inşaatın ilk projesinde olmayan 4 numaralı bölümün sonradan inşaat edildiği, davalının mülkiyetinde kalıp bu bağımsız bölüm üzerindeki % 60 hakkının davacı- müteahhite devir ve temsil edilmediği, bu bağımsız bölümün dava tarihindeki rayiç değeri 250.000 TL olup, davacı müteahhitin % 60 payına denk denk gelen 150.000 TL nı davalı arsa sahibinden talep edebileceği, binadaki bağımsız bölümlerin tek tek ölçülmesi, her birinin kaç metrekare olduğunun, payları oranında tarafların bağımsız bölümleri adetçe paylaşmak yanında kaçar metrekare alan hak eder olduklarına yönelik hesaplamada, davalı arsa sahibinin 64,76 m2 alanı eksik aldığı, yine dava değerindeki rayicinin hesabında ise bu alanın değerinin ortalama 123.000 TL nın ve ayrıca döşeme kaplamalarında lamine parke yerine laminat parke kullandığı, mutfak tezgahlarında granit malzeme yerine suntalam malzeme kullanıldığı, bunların sözleşme kapsamına göre eksik imalat olduğu kanaatine varılmakla bu yönden hesap edilen 20.100 TL olmak üzere davalı arsa sahibinin davacı müteahhitten toplam 143.100 TL talep edebileceği kanaatine varılmış ve asıl ve karşı davanın kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerden dolayı;
1-ASILDAVADA:
Davacı-karşı davalının davasının KABULÜNE, 150.000 TL nın 14/11/2013 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı - karşı davacıdan alınarak, davacı- karşı davalıya ödenmesine,
Harçlar yasası uyarınca belirlenen 10.246,50 TL karar harcından peşin alınan 2.517,00 TL harcın mahsubu ile bakiye 7.729,50 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
Davacı karşı davalı tarafından yapılan 2.517,00 TL peşin harç giderinin davalı karşı davacıdan alınarak davacı karşı davalıya verilmesine,
Davacı karşı davalı tarafça yapılan ve dökümü aşağıda gösterilen 8.940,55 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacı karşı davalı tarafa verilmesine,
Davacı karşı davalı vekili için AÜTT gereği tayin ve takdir olunan 18.200,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacı karşı davalı tarafa verilmesine,
2-KARŞI DAVADA:
Davalı -karşı davacının davasının KABULÜNE, 143.100 TL nın davacı karşı davalıdan alınarak, davalı- karşı davacıya verilmesine,
Harçlar yasası uyarınca belirlenen 9.775,16 TL karar harcından peşin alınan 2.400,00 TL harcın mahsubu ile bakiye 7.375,16 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
Davalı karşı davacı tarafça yapılan 2.400,00 TL peşin harç giderinin davacı-karşı davalıdan alınarak davalı karşı davacıya verilmesine,
Davalı karşı davacı tarafça yapılan ve dökümü aşağıda gösterilen 638,00 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davalı karşı davacıya tarafa verilmesine,
Davalı karşı davacı vekili için AÜTT gereği tayin ve takdir olunan 17.544,50 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davalı karşı davacı tarafa verilmesine,
3-Taraflarca yatırılan gider avansından, kullanılmayacak olan kısmın karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilgili tarafa iadesine,
dair davacı karşı davalı vekilinin ve davalı karşı davacı vekilinin yüzüne karşı d gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık sürede İSTİNAF YOLU açık olmak üzere karar verildi. 10/11/2020 11:51:17
Katip ... Hakim ...
e-imzalıdır e-imzalıdır
Bu belge 5070 Sayılı Kanun hükümlerince elektronik imza ile imzalanmıştır."
ASIL DAVA:
HARÇ BEYANI:
10.246,50 TL KH
297,00 TL PH
2.220,00 TL ISLAH HARCI
7.729,50 TL BİH - ... den tahsil edilecek
YARGILAMA GİDERİ:
8.700,00 TL B.KİŞİ ÜCRETİ
148,55 TL KEŞİF HARCI
92,00 TL POSTA
8.940,55 TL TOPLAM ... Den alınarak ... Ne verilecek
KARŞI DAVA:
HARÇ BEYANI:
9.775,16 TL KH
297,00 TL KARŞI DAVA HARCI
2.103,00 TL ISLAH HARCI
7.375,16 TL BİH- ... Den tahsil edilecek
YARGILAMA GİDERİ:
600,00 TL BİLİRKİŞİ ÜCRETİ
40,00 TL POSTA
638,00 TL TOPLAM ... den alınarak ...NE verilecek