T.C.
İSTANBUL
5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2016/293 Esas
KARAR NO: 2018/183
DAVA: Alacak
DAVA TARİHİ:05/09/2014
KARAR TARİHİ: 22/02/2018
Mahkememizde görülmekte olan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili tarafından verilen 05/09/2014 tarihli dava dilekçesinde; müvekkili şirket ile davalı ...arasında kira sözleşmesi akdedildiğini, tarafların ek sözleşme ile kira sözleşmesinin bir kısım maddelerini tadil ettiklerini, davalı ...nin kira sözleşmesi gereğince ödemekle yükümlü olduğu kira bedellerini süresinde ödememesi üzerine aleyhine ...23.İcra Müd.nün ... E.sayılı dosyasında icra takibi başlatıldığını, davalı ...nin icra takibine itiraz etmiş ise de, bu dosya ile ilgili olarak davacı ve davalılar arasında mutabakat sağlanarak fesih ve ibra protokolü başlıklı 17/07/2012 günlü belgenin tanzim edilip tüm taraflarca imzalandığını, kiracının işbu protokolün imzalanmasından itibaren 30 gün içinde kiralanan yer ile ilgili elektrik, doğalgaz, su ve diğer vergileri ödeyip kapatacağını kabul ve taahhüt eder şeklinde düzenlenmiş olmasına rağmen, taşınmazı ve teslim edilen demirbaş vs.ekipmanı teslim etmediğini, protokol kapsamındaki yükümlülüklerin yerine getirilmesine yönelik tüm sözlü taleplerinin sonuçsuz kaldığını, davalıların yazılı ve sözlü taahhütlerine uymaması üzerine taşınmazı fiilen kullanan kişilerin tespiti amacıyla ... Sulh Hukuk Mahkemesine başvurulduğunu, davalıların, taraflar arasında imzalanmış protokoldeki taahhütlerine uymamaları, taşınmazı fiilen kullanmalarına rağmen herhangi bir bedel ödememeleri, teslim edilen demirbaşları vs.ekipmanı teslim etmemeleri, bu husustaki taleplerin sonuçsuz kalması sebebiyle doğan alacaklarının tahsili amacıyla ...5.İcra Müd.nün ... E.sayılı dosyasına icra takibi başlatıldığını bildirerek, davalıların taşınmazı protokolde kararlaştırılan tarihte tahliye ve teslim etmemesi sebebiyle tahliye tarihine dek doğmuş doğan hak ve alacaklarından 10.000 TL'sinin 17/08/2012 tarihinden itibaren davalının protokole ve hukuka aykırı eylemlerinin tespiti amacıyla yapılmak zorunda kalınan 1.366,70 TL tespit giderlerinin 12/03/2013 tarihinden itibaren işleyecek ticari avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili müvekkili ... Sağlık Hizmetleri A.Ş'nin unvan değişikliği yaparak ... Hizmetleri A.Ş olduğunu, davaya bakmakla görevli ve yetkili mahkemenin ... Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu, aynı taleplerle davacı tarafından ... 8 Sulh Hukuk Mahkemesinin ... E.sayılı dosyası ile alacak davası açıldığını ve dosyanın halen derdest olduğunu, derdestlik itirazında bulunduklarını bildirerek açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Taraflar arasında 07/06/2007 tarihli kira sözleşmesi ve 10/06/2008 tarihli ek sözleşme imzalanmıştır. Bu sözleşmenin 3.5.maddesinde kendisine teslim edilen tüm demirbaş, makine ve teçhizatların protokolün imzalanmasından itibaren 30 gün içinde kiralayana teslim etmeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Davacı, davalıların taşınmazı protokolde kararlaştırılan tarihte tahliye ve teslim etmemesi sebebiyle doğan alacağını talep etmiştir.
Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda; Dava konusu uyuşmazlığın Kira Sözleşmesinden kaynaklandığı, uyuşmazlıkta Borçlar Kanunu'nun kiraya ilişkin hükümlerinin uygulanması gerektiği, davaya bakmakla görevli mahkemenin Sulh Hukuk Mahkemesi olduğu, görevin dava şartı olup yargılamanın her aşamasında kendiliğinden dikkate alınması gerektiği anlaşıldığından, Mahkememizin görevsizliğine, dosyanın karar kesinleştiğine ve talep halinde görevli İstanbul Nöbetçi Sulh Hukuk Mahkemesi'ne gönderilmesine karar verilmiştir.
Mahkememizce verilen karar davacı vekili tarafından temyiz edilmiş, Yargıtay 6.Hukuk Dairesi'nin 2015/1583 Esas, 2015/10783 Karar sayılı 07/12/2015 tarihli ilamında; "....HMK.nun hukuki dinlenilme hakkı başlıklı 27. Maddesi uyarınca davanın tarafları, kendi hakları ile bağlantılı olarak hukuki dinlenilme hakkına sahip olup, bu hak yargılama ile ilgili bilgi sahibi olunmasını da içerir. Bu kapsamda kural olarak, duruşma yapılması zorunlu olan çekişmeli yargıda Hakim, kanunun gösterdiği istisnalar dışında tarafları dinlemeden veya iddia ve savunmalarını bildirmeleri için kanuna uygun biçimde davet etmeden hükmünü veremez. Hukuki dinlenilme hakkının gereği olarak, taraflar duruşmaya çağrılmadın hüküm verilememesi, Anayasanın 36. Maddesi ile düzenlenen iddia ve savunma hakkının kullanılmasına olanak tanınması ilkesinin, doğal bir sonucudur. Aynı zamanda Avrupa İnsan Hakları Sözleşmesinin 6. Maddesinde düzenlenen adil yargılanma hakkının da en önemli unsurudur. Gerçekten savunma hakkını güvence altına alan T.C. Anayasa'nın 36. Maddesi ile 6100 sayılı HMK.nun 27. Maddesinde açıkça belirtildiği üzere, mahkemece davalı taraf, dinlenmek ve savunması alınmak üzere kanuni şekillere uygun olarak davet edilmedikçe hüküm verilmesi mümkün bulunmadığı, Olayda temyiz eden davacı vekili uyuşmazlığın 17.7.2012 tarihli fesih ve ibra protokolundan kaynaklandığını ileri sürmüştür.Yukarıda açıklanan nedenlerle mahkemece duruşma açılmaksızın dosya üzerinden yapılan inceleme sonucu yazılı şekilde görevsizlik kararı verilmesi doğru olmadığı..." şeklinde hüküm oluşturulmuştur.
Mahkememizce Yargıtay 6.Hukuk Dairesi'nin 2015/1583 Esas, 2015/10783 Karar sayılı 07/12/2015 tarihli ilamına uyulmasına karar verilmiş olup yargılamaya bozma ilamı doğrultusunda devam olunmuştur.
... 8.Sulh Hukuk Mahkemesinin ... E.sayılı dosyası getirtilmiş yapılan incelemesinde taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesi kapsamında ödenmeyen aylara ilişkin kira alacağı davası olduğu, Mahkememizde yargılaması görülen davanın ise kira sözleşmesinin fesih ve ibra protokolü kapsamında feshinden sonra doğan ecri misil alacağına yönelik olduğu, her iki davanın konularının farklı olduğu anlaşılmakla derdestlik itirazının reddine karar vermek gerekmiştir.
Taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesinin 5.1 maddesinde her türlü ihtilaf halinde İstanbul Merkez Mahkemeleri ve İcra Dairelerinin yetkili olduğu kabul edildiğinden HMK 17.maddesi uyarınca davalının yetki itirazının da reddine karar vermek gerekmiştir.
Mahkememizce ... Asliye Ticaret Mahkemesine talimat yazılarak dava konusu taşınmaz üzerinde mahallinde KEŞFEN inceleme yapılmasına karar verilmiş olup, ibraz edilen 04/01/2018 tarihli talimat raporunda; dava konusu taşınmaz için doğru bir ecrimisil bedeli hesabı yapılabilmesi için uygun kira emsallerinin dosyaya sunulması gerektiği bildirilmiştir.
Taraflarca emsal kiraya ilişkin kira sözleşmeleri sunulamadığından taşınmazın büyüklüğü, çevre özellikleri dikkate alınarak serbest koşullarda getirebileceği kira gelirinin rayiçe göre belirlenerek ecrimisil bedelinin hesaplanması yönünde Van Asliye Hukuk Mahkemesine yeniden talimat yazılmış olup ibraz edilen 25/09/2017 tarihli ek raporda; dava konusu ecrimisil bedeli hesabı dava konusu taşınmazın tahliye edilmesi gereken sürenin dolduğu tarih olan 18/08/2012 ile anahtar teslim tarihi olan 25/04/2013 tarihleri arasındaki geçen süre için yapıldığını, dava dosyasında emsal kira sözleşmeleri olmadığı için ilgili Yargıtay ilamları göz önünde bulundurularak dava konusu taşınmaza ait 2012 yılı kira bedeli üzerinden tespit edilen aylık ecrimisil değerine yıllık kira bedeli tespit edildiğini ve yapılan hesaplamalar sonucunda alternatifli ecrimisil bedeline ulaşıldığını, yapılan hesaplamalar sonucunda ÜFE artış oranı (5,33) kullanıldığında toplam ecrimisil bedeli 1.519.698,86 TL+KDV olarak TÜFE ve ÜFE artış oranlarının ortalaması (6,98) kullanıldığında ise toplam ecrimisil bedeli 1.531.038,90 +KDV olarak hesaplandığı bildirilmiştir.
Davacı vekili sunmuş olduğu 04/12/2017 tarihli dilekçesi ile 10.000 TL üzerinden açmış olduğu davasını 1,531,038,90 TL'ye arttırdığını bildirerek; 17/08/2012 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı ile davalılardan ... Sağlık Hizmetleri A.Ş arasında 07/06/2007 tarihli 10 yıl süreli kira sözleşmesi akdedildiği, taraflar arasında akdedilen 10/06/2008 tarihli kira sözleşmesi tadil metni ile kiracı ... Sağlık Hizmetleri A.Ş'nin kiralanan yerde hastane işletmeciliği yapacağı, iştiraki olan ...ye kira alanını kiralayabileceği ya da devredebileceği, bu amaçla ...ile şartlarını kendi belirleyeceği alt kira işletme devri vs.sözleşmeler akdedebileceği, kiralayanın bu nedenle kiracıdan ek talepte bulunmayacağının düzenlendiği görülmüştür.
Davalı ... (... ) tarafından davacı ile akdedilen ve kira sözleşmesi tadil metni uyarınca kira alanı ...ye alt kira sözleşmesi ile kiralanmıştır. ... Sağlık Hizmetleri A.Ş ... Hastanesi ve alt kiracı ...arasında akdedilen fesih ve ibra protokolünün 2.maddesinde taraflar arasında akdedilen bu protokolün konusunun 06/07/2007 tarihli kira sözleşmesi ile 23/07/2007 tarihli ek protokolün feshedilmesi, feshedilen sözleşmeler kapsamında taraflar arasında akdedilmiş olan hukuki ilişkinin sona erdirilmesi olduğu, 3.1 maddesinde tarafların daha önceden akdetmiş oldukları sözleşme ve protokolün fesih ve ibra protokolü şartlarının yerine getirilmesiyle kendiliğinden fesh olunacağını kabul ve taahhüt ettiklerini, taraflar arasındaki hukuki ilişkiden doğan tüm hak, edim, menfaat talep ve yükümlülüklerinin protokol şartlarının yerine getirilmesinden itibaren geçerli olacak şekilde sona ereceğinin kabul edildiği, 3.5 maddesinde; kiracının 07/06/2007 tarihli kira sözleşmesi 23/07/2007 tarihli ek protokol ile kendisine teslim edilen tüm makine techizatları protokolün imzalanmasından itibaren 30 gün içinde kiralayana teslim etmeyi kabul ve taahhüt ettiğini, kiracının iş bu protokolün imzalanmasından itibaren 30 gün içeresinde kiralanan yer ile ilgili elektrik doğalgaz ve diğer vergileri ödeyip kapatacağını kabul ve taahhüt ettiği düzenleme konusu yapılmıştır.
Fesih ve ibra protokolünün 3.5 maddesi uyarınca davalıların protokolün imzalanmasından itibaren 30 gün içerisinde tüm demirbaş , makine ve techizatları kiralayana teslim ederek kiralanan ile ilgili elektrik doğalgaz su ve diğer vergileri ödeyip kira alanını kiralayan davacıya teslim etmesi gerekmektedir.
Davalılar tarafından kira sözleşmesinin feshedilmesine rağmen kiralanan fesih protokolünde belirtildiği şekilde protokolün imzalanmasından itibaren 30 gün içerisinde kiralayana teslim edilmemiş bu tarihten itibaren asıl kiracı ve alt kiracı taşınmazda fuzuli şagil durumuna düşmüştür.
Davalılar tarafından dava konusu taşınmazın anahtarı 25/04/2013 tarihli tutanak ile davacıya teslim edilmiş olduğundan davacı fesih protokolünün imzalandığı, 17/07/2012 tarihinden itibaren geçecek 30 günlük süre sonu olan 18/08/2012 tarihinden anahtarın teslim edilmiş olduğu 25/04/2013 tarihine kadar haksız işgalden kaynaklanan ecrimisil talep etme hakkına sahiptir.
Mahkememizce davacının talep edebileceği ecrimisil miktarının tespiti açından Van Asliye Hukuk Mahkemesine talimat yazılmış 30/12/2016 tarihli bilirkişi raporunda dava konusu taşınmazın toplam kiralanabilir resmi alanını 13910 m² olduğu , Van ilinde yaşanan 23/10/2011 ve 09/11/2011 tarihli depremler sonrasında yapının bir kısmının az hasarlı, bir kısmının ise orta hasarlı olduğu, dava konusu yapının kullanılmasının kısıtlandığı, ecrimisil hesabı için gerekli olan emsal kira sözleşmelerinin dava dosyasında bulunmadığı bu nedenle ecrimisil hesabı yapılmadığı bildirilmiştir.
Davacı ve davalılardan ecrimisil hesabına emsal teşkil edecek kira sözleşmeleri sunmaları talep edilmiş, davacı ve davalılar vekilleri emsal oluşturacak kira sözleşmelerine ulaşamadıklarını, mahkemeye sunamayacaklarını bildirmişlerdir. Emsal kira sözleşmelerine ulaşılmasının mümkün olmadığının anlaşılması üzerine ecrimisil bedelinin taşınmazın bulunduğu durum ve koşullar da değerlendirilmek suretiyle hesap edilmesi için ... Asliye Hukuk Mahkemesine talimat yazılmış, ibraz edilen 15/09/2017 tarihli raporda; dava konusu edilen taşınmazın ecrimisil hesabına etkisi olan imar durumu, yüzölcümü, niteliği, alt yapı hizmetlerinden yararlanıp yararlanmadığı, konumu, işgalden önceki haliyle kullanılması halinde getirebileceği gelir gibi her türlü objektif ölçüler dikkate alınarak değer tespiti yapıldığı, emsal kira sözleşmesi bulunmadığından Yargıtay 3.Hukuk Dairesinin ilamı kapsamında taraflar arasında akdedilen 07/06/2007 tarihli kira sözleşmesi dikkate alınarak ecrimisil hesabının yapıldığı, Van ilinde yaşanan 23/10/2011 ve 09/11/2011 tarihli depremlerin dava konusu yapının bir kısmının orta hasarlı olmasından dolayı kullanılmasını kısıtladığı, bu sebeple belirtilen süreler içerisinde taşınmazın asgari kira getirisinin hesap edildiği, 07/06/2007 tarihli kira sözleşmesini 7.maddesinde aylık kira bedelinin ilk yıl için 150.000 TL +KDV olarak belirlendiği, 2.yıldan itibaren her yeni yıllık dönemde sözleşmenin başlangıç tarihine tekabül eden yıllık tüfe ve üfe endekslerinin ortalaması alınarak yıllık kira artışının hesaplamasının yapıldığı, tüfe ve üfe endekslerinin ortalamasının dikkate alındığında davacının toplam 1.531.038,90 TL +KDV, üfe endeksi dikkate alındığında 1.519.698,86 TL talep edebileceği bildirilmiştir.
Davacı vekili 04/12/2017 tarihli dilekçesi ile 10.000 TL'lik talebini arttırırak 1.531.038,90 TL'nin 17/08/2012 tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalılardan tahsilini talep etmiştir.
Tüm dosya kapsamı ve delillerin değerlendirilmesi sonucunda; davacı ile davalılar arasında akdedilen kira sözleşmesinin protokol ile feshedildiği, davalıların fesih protokolünün 3.5 maddesine uygun şekilde protokolün imzalandığı, 17/07/2012 tarihinden itibaren 30 günlük süre içerisinde mecuru davacıya teslim etmediği, haksız kullanımlarının mecurunun anahtarının 25/04/2013 tarihli tutanakla davacıya teslim edildiği tarihe kadar devam ettiği, davacının 18/08/2012 ile 25/04/2013 tarihi arası ecrimisil talebinde bulunabileceği, ecrimisil hesabı açısından tarafların emsal kira sözleşmelerini dosyaya sunamadıkları, yapılan araştırmada da; emsal kira sözleşmesinin bulunamadığının tespit edildiği, bu durumda taraflar arasında akdedilmiş olan kira sözleşmesindeki bedel dikkate alınarak taşınmazın bulunduğu konum, imar durumu , ... ilinde meydana gelen depremler sebebi ile kullanım durumu değerlendirilmek suretiyle üfe endeksi ortalaması üzerinden hesap edilmiş olan ecrimisil bedelinin kabul edilebilir olduğu, Yargıtay 11.Hukuk Dairesinin 2014/1375 E, 2017/3553 K, 15/06/2017 tarihli ilamında da belirtildiği şekilde kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde taşınmazın davaya konu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parasının rayice göre belirleneği, daha sonraki dönemler için ecrimisil değerinin üfe artış oranının tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilmesi gerektiği, bilirkişilerce taraflar arasında akdedilen kira sözleşmesindeki kira bedelinin piyasa rayiçlerine uygun olduğunun tespitinin yapıldığı, bu bedele üfe artış oranındaki değerlerin uygulanması suretiyle ecrimisil hesabının yapılması gerektiği hüküm vermeye elverişli denetime açık bilirkişi raporu ile anlaşıldığından; Davanın kısmen kabulüne, 1.519.698,86 TL'nin anahtarın teslim edildiği haksız fiilin son bulduğu 25/04/2013 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜ K Ü M / Yukarıda açıklanan nedenlerle
1-Davanın kısmen kabulüne, 1.519.698,86 TL'nin 25/04/2013 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine,
2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan harçlar tarifesi gereğince hesaplanan 103.810,62 TL nispi karar ve ilam harcından başlangıçta yatırılan 194,15 TL peşin , 25.975,55 TL ıslah harcı olmak üzere toplam 26.169,70 TL harçtan mahsubu ile bakiye 77.640,92 TL harcın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafından yatırılan 25.975,55 TL harç ile, yine davacı tarafından yapılan 1.475,00 TL yargılama giderinin, davanın kabul edilen kısma tekabül eden 1.460,25 TL sinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesince hesaplanan 69.540,94 TL nispi vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya ödenmesine
5-Davalılar kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davanın reddedilen kısmı üzerinden hesaplanan vekalet ücreti maktu vekalet ücretinden az olamayacağından 2.180,00 TL maktu vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,
6-Davacı tarafından yatırılan gider avansından bakiye kalan kısmın, talep halinde ve karar kesinleştiğinde davacıya iadesine,
Dair davacı ve davalılar vekillerinin yüzlerine karşı tebliğden itibaren 2 haftalık sürede HMK 341. maddesi uyarınca istinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile karar verildi. 22/02/2018
Başkan ...
Üye ...
Üye ...
Katip ...
HARÇ BEYANI
K.H: 103.810,62 TL
P.H: 26.169,70 TL
B.H: 77.640,92 TL
DAVACI GİDERİ
Bilirkişi ücreti: 1000 TL
Tebligat gideri: 475,30 TL
Toplam: 1.475,30 TL