T.C.
İSTANBUL
5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2017/267 Esas
KARAR NO: 2020/60
DAVA: İstirdat
DAVA TARİHİ: 31/07/2008
KARAR TARİHİ: 23/01/2020
Mahkememizde görülmekte olan İstirdat ve İtirazın İptali davalarının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili tarafından asıl davaya ilişkin sunulan 31/07/2008 tarihli dava dilekçesinden özetle; müvekkili şirket ile davalı şirket arasında 01/01/2008 tarihli kira sözleşmesinin mevcut olduğunu, mecurun kira akdinin tanzimi sırasında inşaat halinde olduğundan proje üstünden 157 metrekare olarak kiralandığını, kiralanan yerin müvekkili şirkete teslim olduğunda 52,40 metrekarelik bölümün otopark altı ve merdiven altı olduğunu, dükkan mahiyetinde bulunmadığının anlaşıldığını, buna ilişkin ikazın kiralayana yapıldığını ve ödemelerin 157 m2 üzerinden yapıldığını, söz konusu mecurun 30/07/2008 tarihinde tahliye edildiğini, 31/07/2008 tarihinde Fazladan ödenmiş bulunan 52,40 m2 kısma ait kira, reklam katılım payı ve yönetim giderleri ile bunlann KDV'leri toplamı 36.760,00 Euro’nun dava tarihinden itibaren Bankaların Euro'ya verdikleri en yüksek vadeli mevduat faiziyle birlikte tahsil tarihindeki TCMB Euro döviz satış kuru üzerinden hesaplanacak Türk Lirası karşılığının davalıdan istirdatına, Dükkân kiralayamama tehdidi altında kerhen ve irade dışı ödenmek zorunda bırakılan 66.375,00 Euro hava parasının dava tarihinden itibaren Bankaların Euro’ya verdikleri en yüksek vadeli mevduat faizi ile birlikte tahsil tarihindeki TCMB Euro döviz satış kuru üzerinden hesaplanacak Türk Lirası karşılığının davalıdan istirdatına, 55.119.-Euro tutarındaki teminat mektubunun aynen taraflarına iadesine, 150.000,00.-TL dekorasyon giderlerin dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
Davalıya usulüne uygun dava dilekçesi, duruşma gün ve saati tebliğ edilmiş, Davalı vekili tarafından asıl davaya ilişkin sunulan 24/10/2008 havale tarihli cevap dilekçesinde özetle: Taraflar arasında dava dilekçesinde belirtildiği şekilde bir kira sözleşmesinin bulunduğunu, davacının mecuru teslim alırken teslim tutanağına mecurun 157 m2 olarak yazıldığı ve davacının ihtirazi kayıt ileri sürmeden brüt metrekare üzerinden kira ödeyeceğini kabul ettiğini, davacının akdi feshetmek için ileri sürdüğü 52,40 m2'Lik bölümün davacı tarafından home cinema olarak tasarlandığı ve tahliye anına kadar maksimum fayda ile kullanıldığını, davacının açtığı tespit davasında mecurun yüz ölçümünün 157. -m2 değil 164.-m2 olduğunun tespit edildiğini, davacının müvekkiline fazladan yaptığı bir ödeme bulunmadığını, davacının müvekkiline borçlu olduğunu, kira akdinin tek taraflı olarak feshedilemeyeceğinin Yerleşik Yargıtay içtihatları gereği olduğunu, davacının sözleşmeyi haklı bir sebebi olmadığı halde feshettiğini, taraftar arasındaki sözleşmenin 7.4. maddesi gereği Şantiye Kirası ve Reklam Katılım Payı’nın geri istenemeyeceğinin açık bir şekilde belirtildiğini, davacı yanın mecuru tahliyesinin müvekkili şirket nezdinde bir takım alacak hakları doğurduğunu, bu sebeple teminat mektuplarının bedelsiz kalmadığını, davacı yanın dekorasyona ilişkin talebinin sözleşmenin 15.maddesi hükümleri dikkate alındığında değerlendirmeye alınacak bir yanın olmadığını, hukuki geçerliliği ve varlığı tartışma konusu dahi edilmeyecek bir ticari ilişkinin varlığma rağmen, ticaretin hukuki gereklerine uymaksızın ve keyfi olarak edimlerini yerine getirmemenin TMK 2 deki dürüstlük kuralına ve TTK 20. maddesindeki basiretli tacir ilkesine aykırı olduğunu bildirerek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Birleşen İstanbul 2.Asliye Ticaret Mahkemesinin 2008/533 E.sayılı dosyasında davacı İstanbul Gayrımenkul Yatırım Ortaklığı vekili tarafından verilen 18/09/2008 havale tarihli dava dilekçesinde özetle; davalılar ...A.Ş. Ve ... hakkında 01/01/2008 tarihli kira sözleşmesinden doğan bakiye, cezai şart ve cari hesap ile diğer alacaklar için ...14.İcra Müd.nün ... E.sayılı dosyası ile icra takibi başlatıldığını, ancak başlatılan icra takibi davalı borçluların haksız ve kötü niyetli itirazı ile durduğunu, yapılan bu itirazın haksız ve kötü niyetli olup, itirazın iptali ile takibin devamına ve davalı borçlular hakkında %40'dan az olmamak üzere kötü niyet tazminatına mahkum edilmesi gerektiğini, ...ili, ... ilçesi, 2.bölge tapu sicil müdürlüğünde kayıtlı ... Mah.99 pafta, 830 ada ve 3 nolu parseldeki arsa üzerinde bulunan AVM.nin içinde yer alan B2.kat:157 m2'lik B203 nolu bağımsız bölümde bulunan yerin kiralanması hususunda müvekkili ...A.Ş. kiralayan, ... A.Ş.ise kiracı sıfatyıla 01/01/2008 tarihinde kira sözleşmesi imzalandığını, diğer davalı ...'ün ise sözleşmeyi müşterek borçlu müteselsil kefil olarak imzalandığını, davalı mecuru 07/01/2008 tarihinde teslim alırken mecurun 157 m2 olduğunu ve brüt m2 üzerinden kira ödeyeceğini açıkça kabul ettiğini ve bu yönde hiçbir ihtirazi kayıt ileri sürmediğini, buna rağmen davalının ... 4.Asliye Hukuk Mah.nin ... D.iş sayılı dosyası ile dükkanın m2'sinin tespiti için dava açtığını, davalının açtığı tespit davasında düzenlenen bilirkişi raporunda ise dükkanın m2'sinin 157 m2 olmadığı, dükkan m2'sinin davalının ileri sürdüğü m2'den daha fazla olduğu ve dükkan alanının 164 m2 olduğunun tespit edildiğini, davalının imzaladığı sözleşme gereği brüt m2 üzerinden müvekkili şirkete kira ödemesi gerekirken bu ödemeyi yapmadığını, 8.078,28 Euro kira bedeli farkını ödemeyerek temerrüde düştüğünü bildirerek, itirazın iptaline, takibin devamına, %40 tazminatın davalıdan tahsiline karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
Birleşen İstanbul 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2008/533 E.sayılı dosyasında davalılar vekili tarafından sunulan 29/01/2009 havale tarihli cevap dilekçelesinde özetle; borçlunun ikametgah adresinin bağlı bulunduğu ... İcra Müd.de davanın da ... ATM.de açılması gerekirken İstanbulda açılmasının haksız ve hukuka aykırı olduğunu, müvekkilinin tüm zarar ve ziyanını ödemesi ve istirdatı gereken paraların istirdatı için davacı şirket aleyhine ...12 ATM.nin ... E.sayılı dosyası ile dava ikame edildiğini bildirerek açılan davanın reddine, %40 tazminatın davacıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiştir..
İstanbul 2. Asliye Ticaret Mahkemesinin 2008/553 Esas ve 2010/206 Karar sayılı 03.05.2011 tarihli ilam ile mahkememizde görülen dava ile istanbul 2 Asliye Ticaret Mahkemesindeki davanın aynı kira sözleşmesine dayalı olduğu her iki dava arasında fiili ve hukuki irtibat bulunduğu gerekçesiyle birleştirme kararı verilmiş ve yargılamaya mahkememiz dosyası üzerinden devam olunmuştur.
Asıl ve birleşen davalar yönünden mahkememizce yapılan yargılama neticesinde; kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedilmesi nedeniyle asıl davada kiralananın 52,40 M2'sine isabet eden kira ve ortak giderleri ile sözleşmenin 7/4 maddesi gereğince ödenen şantiye kirasının istirdadına, teminat mektubunun iadesine, dekorasyon bedeli talebinin reddine, asıl davanın reddine karar verilmiş, mahkememizce verilen 2014/723 Esas, 2015/54 sayılı, 05/02/2015 tarihli karar Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/11810 Esas, 2016/2265 Karar sayılı 22/03/2016 tarihli ilamı ile bozulmuş, Bozma ilamında "...1-Asıl davada davalının temyiz itirazlarının incelenmesinde; Davada dayanılan ve hükme esas alınan 01/01/2008 başlangıç tarihli ve 10 yıl süreli kira sözleşmesi konusunda taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmamaktadır. Sözleşmenin özel şartlar 7.4 maddesinde, akdin imza tarihinde kiracı tarafından 4 aylık garanti edilen brüt asgari kiraya eşit 56.520 Euro+ KDV tutarında şantiye kirası ve reklam katkı payından kiracının reklam katılım payını sözleşmenin imzası ile beraber nakit ve peşin olarak ödeyeceği, kiracının peşin olarak şantiye kirası bedelini eşit miktarlarda 15/02/2008, 15/03/2008, 15/04/2008 tarihli 3 adet çek ile sözleşmenin imzası ile beraber kiralayana teslim edeceği, ödenmiş şantiye kirası bedelinin her ne sebeple olursa olsun kiracı tarafından geri istenemeyeceği, herhangi bir ödemeye mahsup edilemeyeceği, faize tabi tutulamayacağı, 8.5 maddesinde 3 Euro/m2 reklam katkı payının kiracı tarafından ödeneceği, 10.1 maddesinde, kiracı sözleşmeden doğan tüm borç ve yükümlülüklerinin teminatı olmak üzere kiralayana 3 aylık brüt asgari garanti kira bedeli olan 55.119 € depozito olarak muteber bir bankadan kira sözleşmesi süresince geçerli kati banka teminat mektubunu kiralayana teslim edeceği, bu depozitonun akdin devamı süresince her ne sebeple olursa olsun kiracı tarafından geri istenemeyeceği, herhangi bir ödemeyle mahsup edilemeyeceği, kiracının mecuru tamamen tahliyesi tarihinden itibaren 3 ay içinde kiracının herhangi bir borcunun olmaması halinde iade edileceği, 12.24 maddesinde kiracının sözleşme süresi sona ermeden ilk 3 yıl içinde mecuru tahliye ederse sözleşme sonuna kadar işleyecek kira bedelleri ile birlikte 500.000 € cezai şart ödeyeceği, kiracının o tarihe kadar kiralayana yapmış olduğu ödemeleri talep edemeyeceği, 15.2.1. maddesinde kira alanının dekorasyonu ve tadilatı ile ilgili yükümlülüklerin ayrıntılı olarak düzenlendiği, dekorasyon masraflarının davacı kiracıya ait olduğu, her 3 ayda davacı kiracı tarafından vitrin dekorasyonunun yapılabileceği, kira sözleşmesi sonunda kiracının mecuru mütemmim cüzleri ve müştemilatları ile birlikte kira sözleşmesinin başladığı durumda ve ayrıca kiracı veya mal sahibi tarafından sonradan yapılan ve mecurdan ayrılmayan parçaları da bila bedel mal sahibine tamamen tahliye edip boş, eksiksiz ve hasarsız olarak teslim etmek zorunda olduğu düzenlenmiştir. Tarafların serbest iradeleri ile kararlaştırılan bu şartlar geçerli olup tarafları bağlar. Bu durumda asıl uyuşmazlık taraflar arasında kira sözleşmesinin haklı nedenle fesh edilip edilmediği noktasında düğümlenmektedir. Kiralanan 1/1/2008 tarihinde kiralanmış ve 25/07/2008 tarihinde tebliğ edilen ihtarname ile kiralananın 157m ² olarak kiralandığı ve 52,40m² alanın merdiven altına denk geldiğinden basık tavan olduğu ve bu alan nispetinde kira ve reklam katkı payından tenkis edilmesi gerekçe gösterilerek sözleşme fesh edilmiş 30/07/2008 tarihinde ise tahliye edilmiştir. Davacı tacir olup basiretli tacir gibi davranması gerekir. Kiralanan sözleşmede 164 m² olarak kiralanmıştır. Davacı kira sözleşmesinin ilk teslim alındığında bir kısmının tavanı basık olduğu halde kiralamış ve bu alan ... olarak değerlendirilmiş 7 ay süreyle de bu duruma ses çıkarılmamıştır. Kiracının kiralananın bu durumunu bilerek ve görerek kiraladığı ve sözleşmede basık tavana ilişkin bir şart bulunmadığına göre TBK'nun 304 (BK'nun 249) ve devamı maddeleri anlamında bir ayıptan söz edilemeyecektir. Bu durumda sözleşme kiracı tarafından haksız bir şekilde fesh edilmiştir. Sözleşme haksız bir şekilde fesh edildiğine göre ödenen kira bedelinden ve reklam katkı payından indirim yapılması doğru değildir. Diğer yandan sözleşmenin 7.4 maddesi gereğince ödenen şantiye kirası bedelinin taraflar arasında her ne suretle olursa olsun geri istenemeyeceği kararlaştırıldığına ve sözleşme haksız bir şeklide fesh edildiğine göre şantiye kira bedelinin tahsiline karar verilemeyeceği, depozito olarak verilen teminat mektubunun ise sözleşmede tahliye anında kiracının her hangi bir borcu bulunmadığı takdirde iade edileceği kararlaştırılmış olup bu uyuşmazlığın birleşen dava sonucuna göre değerlendirilmesi gerekeceği gözetilerek karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde hüküm tesisi doğru değildir.
2-Asıl davada davacının temyiz itirazına gelince; Her ne kadar sözleşmenin 15.2 ve devamı maddelerinde kiralananda yapılan faydalı ve zorunlu masrafların tahliye anında kiralananda kalacağı kararlaştırılmış ise de kira sözleşmesi 10 yıl olup sadece 7 ay kiracı olarak kalınmıştır. Davacı – birleşen dava davalısı bu durumda vekaletsiz iş görme hükümlerine göre faydalı ve zorunlu masrafları kiracı olarak kaldığı süre ile orantılı olarak isteyebilir. Mahkemece zorunlu ve faydalı masrafların imalat tarihi itibarı belirlenecek bedel üzerinden tahsiline karar verilmesi gerekirken reddine karar verilmesi doğru değildir.
3- Birleşen davada davacının temyiz itirazına gelince; Birleşen davada davacı sözleşmenin haksız bir şekilde fesh edildiğini ileri sürmüş, yukarıda açıklandığı üzere kira sözleşmesi haksız bir şekilde fesh edildiğine göre davacının talepleri mahkemece değerlendirilerek sonucuna göre karar verilmesi gerekirken yazılı şekilde reddine karar verilmesi doğru değildir..." şeklinde hüküm kurulmuştur.
Mahkememizce Yargıtay 6. Hukuk dairesinin 2015/11810 Esas sayılı dosyasındaki bozma ilamına uyulmuş, bozma ilamı doğrultusunda yargılamaya devam olunmuştur.
Dosyamız tüm dosya kapsamı ile Yargıtay 6. Hukuk Dairesinin 2015/11810 Esas, 2016/2265 Karar sayılı ilamı kapsamında asıl dava açısından zorunlu ve faydalı masrafların imalat tarihi itibariyle bedellerinin belirlenmesine, birleşen dava açısından da kira sözleşmesi haksız bir şekilde feshedildiğinin kabulü ile davacının talep edebileceği tazminat miktarlarının son bilirkişilerden ek rapor alınarak hesap edilmesine karar verilmiş olup, bilirkişi Prof. Dr. ..., Bilirkişi ..., Bilirkişi ... ve ... tarafından sunulan 01/11/2017 havale tarihli bilirkişi kurul ek raporu ile; Asıl davadaki faydalı masraf talebi yönünden yapılan incelemede ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesine sunulan 05/08/2008 tarihli bilirkişi tespit raporuna göre kiralanan yer için yapılan dekorasyon masrafının 42.555,00 TL olduğunun anlaşıldığı, ancak bu durum bilirkişi heyetinin uzmanlık alanı dışında kaldığından, bu tutarın ne kadarının faydalı ve zorunlu masraf kapsamında kaldığı yönünde herhangi bir görüş bildirmenin mümkün olmadığı, birleşen davadaki talepler yönünden yapılan incelemede ise birleşen dosya davacısı kiralayan şirketin kira sözleşmesinin 12.24. Maddesine göre bakiye kiralama süresi için talep edilebileceği alacak tutarının icra takibindeki talebi de gözetildiğinde 587.325,05 EURO olabileceği, bununla birlikte keşfen yapılan incelemede dava konusu taşınmazın 1 aylık bir sürede kiralanabileceğinin belirlendiği, mahkemece birleşen dosya davacısı kiralayan şirketin sadece bu süreyle sınırlı olarak talepte bulunabileceğinin kabulü halinde talep edilebileceği alacak tutarının ise 16.673,40 EURO olabileceği, birleşen dosya davacısı kiralayan şirketin kira sözleşmenin 12.24. Maddesine göre talep edilebileceği cezai şart tutarının 500.000,00 EURO olduğu, bununla birlikte dosya içerisinde yer alan birleşen dosya davalısı kiracı şirketin 2012 yılına ait mali tablolarına göre sözleşmede kararlaştırılan cezai şart tutarını ödeme gücüne sahip olmadığı ve cezai şart tutarının şirketin ekonomik mahvına neden olacağının anlaşıldığı, bu yönden nihai takdirin mahkemede olduğu, işbu rapor ve kök rapor içerisinde açıklanan gerekçelerle birleşen dosya davacısı kiralayan şirketin m2 farkı ve cari hesaba dayalı olarak talep edilebileceği herhangi bir alacağının bulunmadığı hususunu rapor etmişlerdir.
Mahkememizce tayin edilen bilirkişi heyetine Mimar Bilirkişi ... dahil edilerek kiralanan yer için dekorasyon masrafı olarak yapılan harcamaların ne kadarının zorunlu ve faydalı masraf olduğuna dair ek rapor alınmasına karar verilmiş olup, bilirkişi heyeti tarafından sunulan 16/07/2018 havale tarihli 2. Ek rapor ile; davacı/karşı davalı vekili ile davalı/karşı davacı vekilinin bilirkişi raporuna karşı beyanları, " Kira Sözleşmesi", "... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... D.İş sayılı dosyasından tanzim edilmiş bilirkişi raporu" ve dosya kapsamında yer alan renkli fotoğraflar ile belgelerin incelenmesi sonrasında; davacının yapmış olduğunu iddia ettiği dekorasyonlardan hangilerinin zorunlu ve faydalı masraf olup olmadığının tespiti açısından yapılan değerlendirmede; tespit raporu çerçevesinde davacı tarafça yapıldığı tespit edilen imalatlar incelendiğinde; elektrik panosu ve tesisatı imalatının yapılması zorunlu imalat olduğu, diğer imalat kalemleri ise yapılması faydalı olan imalat kalemleri olduğu, dosyada mevcut renkli fotoğraflarda yapılan incelemede de; faydalı masraflardan olduğu anlaşılan; vitrin, banko, duvarlara fleksi kabin, duvarlara pano uve kağıt yapılması imalatlarının davacı/kiracının mecuru kendi faaliyet konusuna uygun hale getirmek amacıyla yaptığı faydalı imalatlar olduğu, ancak davacı kiracının mecuru tahliye aşamasından sonra mecurun yeniden kiraya verilmesi aşamasında, yapılan söz konusu imalatların yeni kiracının kullanım konseptine uygun olmayacağı, sökülüp atılması gerekeceğinden davacı kiracının yaptığı faydalı imalatların parasal bir değerinin olamayacağı, asma tavan yapılması, tavana sayaç dedektörü konulması, klima tesisatı yapılması, elektrik panosu ve tesisatı yapılması imalatlarının da, sözleşmenin 15.9 maddesi çerçevesinde davacı kiracının mecuru tahliye aşamasından sonra mecurdan ayrılmayan parçalardan olan asma tavanın, klima tesisatının, elektrik panosu ve tesisatının, sayaç dedektörünün bila bedele mal sahibi olan davalı karşı davacıya teslim etmek zorunda olduğundan dolayı davacı kiracının talebi üzerine ... 2. Asliye Hukuk Mahkemesinin ... D.İş sayılı dosyasından yapılan keşif sonrasında tanzim edilen bilirkişi raporunda; dava konusu taşınmazda kiracının yaptığı dekorasyon işleri tutarının 01/08/2008 tarihi itibariyle serbest piyasa rayiçlerine göre 42.555,00 TL olarak tespit edildiği, davacı kiracının yapmış olduğu gerek zorunlu imalat kalemleri ile ilgili, gerekse faydalı imalat kalemleri ile ilgili olarak alacak talebinin bulunamayacağı kanaatine varıldığı hususlarını rapor etmişlerdir.
Davacı ile davalı arasında 01/01/2008 tarihinde imzalanan kira sözleşmesi ile ... Mah. 99 pafta 839 ada 3 parselde yer alan B203 nolu 157 m2 ölçekli dükkan, davacı ... A.Ş.tarafından ... isimli mağaza olarak işletilmek üzere kiralanmıştır. Kira sözleşmesinin 2.2.1 maddesinde, kiralanan yerin yüzölçümünün 157 m2 olduğu, 4. maddesinde mecurun tam ölçümünün belirlenmesinin güçlüğü dikkate alınarak tarafların mecurun inşaatından sonraki gerçek ölçümle iş bu sözleşmenin düzenlendiği tarihteki tahmini ölçüm arasında bir fark olması durumunda sözleşmesi ile ilgili olarak düzeltme prosedürünün işletileceği, buna göre kiralayanın mecurun tesliminde kiracıya bürüt alan kesin ölçümünü bildireceği, bu şekilde kira sözleşmesinde yazılı mecurun bürüt alan ölçülerinin gerçek bürüt alan ölçülerinden farklılık göstermesi durumunda kira başlangıç tarihi göz önüne alınarak asgari kira bedeli ve mecurun brüt alanına bağlı giderlerin depozito, şantiye kirası vb... Tutarların gerçek brüt alan ölçüsü ile bu şekilde verilen brüt alan ölçüsü arasındaki farklılık oranında yükseltilip azaltılabileceği 7.1a maddesinde, her ay ödenecek garanti edilen asgari kira bedelinin 90 Euro m2/ay olduğu, mecurun bürüt alanının 90 euro ile çarpılması sonucunda elde edilecek olan tutarın kira bedeli olduğu, 8.5 maddesinde, reklam ve katılım payı bütçesi için kiracının kiralayana ödeyeceği reklam katılım payının bürüt m2 başına 3 Euro olduğu, reklam katılım payının AVM deki kiralanmış alanın toplam brüt m2 ile AVM.nin toplam kullanılabilir alanın brüt m2 arasındaki orana göre hesaplanacağı düzenleme konusu yapılmıştır.
Davacı ile davalı arasında akdedilen 07/01/2008 tarihli yer teslim tutanağında, dava konusu kira alanının kesin yüzölçümünün 157 m2 brüt olarak tespit edildiği ve bu şekilde davacıya teslim edildiği düzenlenmiştir. Davacı, mecurun inşaat halinde iken 157 m2 olarak teslim alındığını, 157 m2'lik taşınmazın 52,40 m2'lik kısmının kullanılamadığını, Şişli 2. Asliye Hukuk Mah.de yaptırılan tespit sonucunda taşınmazın 52,40 m2'lik kısmının kullanılamaz durumda olduğunun tespit edildiğini bildirerek, sözleşmenin kendileri tarafından haklı nedenle feshedildiğini, kira parasından taşınmazın kullanılamayan 52,40 M2'lik bölümü için fazla ödenen 31.936 Euro, reklam katkı payı için 4.824 Euro'nun iadesi ile 55.119 Euro tutarındaki teminat mektubu bedelinin, 66.375 Euro tutarındaki şantiye kirası ve reklam katkı payının, 150.000 TL dekorasyon giderinin davalıdan tahsilini talep etmiştir.
Kiralanan sözleşmede 164 m2 olarak kiralanmış, davacı kira sözleşmesinin ilk teslim alındığında bir kısmının tavanı basık olduğunu bilerek kiralamış ve bu alanın home cinema olarak değerlendirilip 7 ay süre ile bu duruma ses çıkarmamış, daha sonradan kiralananın bir kısmının basık tavan olduğu, bu sebeple ayıplı olduğu iddiasında bulunamayacağı, TBK'nun 304. ve devamı maddeleri uyarınca bir ayıptan söz edilemeyeceği, davacının basiretli bir tacir gibi davranması gerektiği, kira sözleşmesinin haklı nedenle feshedilmediği, kiracı tarafından kira sözleşmesi haksız suretle feshedildiğinden, davacının ödenen kira bedelinden ve reklam katkı payından indirim yapılmasını talep edemeyeceği, sözleşmenin 7.4 maddesi gereğince ödenen şantiye kira bedelinin taraflar arasında her ne suretle olursa olsun geri istenemeyeceği kararlaştırıldığından, sözleşme haksız bir şekilde feshedildiğinden, şantiye kira bedelinin de geri talep edilemeyeceği sonucuna varılmıştır.
Asıl davada davacı-kiracının, sözleşmenin 15.2 ve devamı maddelerinde kiralananda yapılan faydalı ve zorunlu masraflar tahliye anında kiralananda kalacağı kararlaştırılmış olsa bile kira sözleşmesinin 10 yıl süre ile yapıldığı, sadece 7 ay için kiracı olarak kalındığı, davacının bu durumda vekaletsiz iş görme hükümlerine göre faydalı ve zorunlu masrafları kiracı olarak kaldığı süre ile orantılı olarak talep edebileceği, mahkememizce yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda zorunlu ve faydalı masrafların imalat tarihi itibari ile bedelinin 42.555,00 TL olduğu, 10 yıllık süre için 42.555,00 TL'lik faydalı ve zorunlu masraf yapıldığı, davacının bu yeri 7 ay kiracı olarak kullandığı, 7 aylık kullanım süresine tekabül eden kısmın 2.482,37 TL (10 yıl 120 ay-7 ay X 42.555,00 TL = 297.885,00 TL / 120 = 2.482,37 TL) olduğu, bu miktarın 42.555,00 TL'den düşülmesi sonucunda davacının talep edebileceği zorunlu ve faydalı masraf giderinin 40.072,63 TL olduğu, bu bedelin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı birleşen dosya davacısından talep edilebileceği sonucuna varılmıştır.
Birleşen davada davacı-kiralayan, kira sözleşmesinin 12.24 maddesi gereği ilk 3 yıllık kira bedeli karşılığı 587.325,05 Euro, kira sözleşmesinin 12.24 maddesi gereğince ödenmesi gereken cezai şart karşılığı 500.000,00 Euro, kiralanın metre kare farkından kaynaklanan 8.078,28 Euro, cari hesap alacağından kaynaklanan 26.385,69 Euro talep etmiştir.
Kira sözleşmesinin 12.24 maddesinde taraflar arasında akdedilen 10 yıllık kira sözleşmesinin sözleşme süresi sona ermeden kiracı tarafından ilk 3 yıl içinde mecurun tahliye edilmesi halinde sözleşme sonuna kadar işleyecek kira bedellerinin ödeneceğinin kararlaştırılmış olduğu görülmüştür. Kira alanı kiracı tarafından ilk kira yılı içerisinde 7. ayın sonunda tahliye edilmiş olup, kira sözleşmesinin 12.24 maddesine göre geri kalan 9 yıl 5 aylık kira bedelinin kiracı tarafından kiraya verene ödenmesi gerekmektedir. Ancak Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Başkanlığının ve Yargıtay 6. Hukuk Dairesi Başkanlığının yerleşik içtihatları, TBK'nun 325. Maddesine göre erken tahliye halinde kiracı anahtar teslim tarihine kadar kira bedelinden, anahtar teslim tarihinden itibaren ise kira alanının aynı şartlarda kiraya verileceği makul süredeki kira bedeli ile sorumludur. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesi Başkanlığının 2017/7541 Esas, 2019/4064 Karar, 02/05/2019 tarihli ilamı da bu yöndedir.) Yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda ibraz edilen raporda birleşen dosya davacısı kiralayanın kira alanını aynı şartlarda 1 aylık sürede kiralayabileceği, talep edebileceği miktarında 16.673,40 Euro olduğu bildirilmiş olduğundan, birleşen dosya davacısının sözleşmenin kiracı tarafından haksız suretle erken feshi dolayısıyla talep edilebilecek kira bedelinin 16.673,40 Euro olduğu sonucuna varılmıştır.
Sözleşmenin 12.24 maddesinde; kiracının sözleşme süresi sona ermeden ilk 3 yıl içerisinde mecuru tahliye etmesi sonucunda sözleşme sonuna kadar işleyecek kira bedelleri ile birlikte 500.000,00 Euro cezai şart ödeyeceğinin kararlaştırıldığı, kiracı tarafından kira alanı ilk kira yılı içerisinde 7. Ayın sonunda tahliye edilmiş olduğundan, kira sözleşmesinin 12.24 maddesine göre 500.000,00 Euro tutarındaki cezai şarttan kiracının sorumlu olduğu sonucuna varılmıştır.
TTK 22.maddesinde tarafların cezai şart miktarını serbestçe tayin ve tespit edebilecekleri, esası kabul edilmiş olup ceza tutarı borçlunun taahhüdünden elde edeceği menfaate tecavüz etse bile cezanın indirilemeyeceği belirlenmiştir. Ancak, sözü edilen 22.madde ile BK.nun 182 son fıkrası hükmünün uygulanmayacağı beyan edilmiş ise de, TTK nun 1.maddesi gereğince bu kanun MK.nun ayrılmaz bir cüzü ve MK.nun 5.maddesi de bu kanunun ve BK.nun genel nitelikli hükümlerinin uygun düştüğü ölçüde tüm özel hukuk ilişkilerine uygulanacağı kabul edilmiş olup, akdin kurulmasına ilişkin BK nun genel hükümleri cezai şart hakkında da uygulanır. BK.nun 26 maddesinin ilk fıkrası gereğince bir akdin mevzuu kanunun gösterdiği sınır dairesinde serbestçe tayin olunur. Bu fıkranın 2.fıkrasında da bu serbestinin sınırları gösterilmiş ve 27.maddede bu akdin gayrimümkün ve gayrimukik yahut ahlaka, adaba aykırı olursa o akdin batıl olacağı hükmü getirilmiştir. Sözleşmenin tarafları sözleşme özgürlüğü çerçevesinde sözleşmenin konusunu ve cezai şartın miktarını belirlemede özgür iseler de bu özgürlük sınırsız ve sonsuz değildir. BK.nun 26, 27 , 181.maddeleri bu özgürlüğün sınırını çizmiş olup, TTK 22.maddesi ile tacir olan şahsa ve akidine tanınmış olan sözleşme serbestisi içinde uygulama alanı bulmaktadır. Taraflar, cezanın miktarını tayin etmekte serbest iseler de BK.182 son maddesi hükmüne göre hakim, fahiş gördüğü cezaları resen tenkis etmekle yükümlüdür. Ceza koşulunun fahiş olup olmadığı, tarafların iktisadi durumu, özel olarak borçlunun ödeme kabiliyeti ile beraber borçlunun borcunu yerine getirmemiş olması nedeniyle, sağladığı menfaat, borçlunun kusur derecesi ve borca aykırı davranış ağırlığı ölçü alınarak tayin edilmeli, ceza şart miktarı, hak, adalet ve nesafet kurallarına uygun olarak tespit edilmelidir.
Birleşen dosya davalısı kiracının incelenen ticari defter ve kayıtları, 2012 yılına ait mali tablolarına göre sözleşmede kararlaştırılan 500.000,00 Euro cezai şartı ödeme gücüne sahip olmadığı, bu miktar cezai şartın şirketin ekonomik mahvına neden olacağının bilirkişi raporu ile tespit edilmiş olduğundan, talep edilen ceza miktarında hak adalet ve nesafet kuralları uyarınca BK 182 maddesi gereğince, indirim yapılması gerektiği sonucuna varılarak talep edilebilecek cezai şart miktarında %30 oranında tenkis yapılarak, (500.000,00 EURO * 30 / 100 = 150.000,00 EURO, 500.000,00 EURO - 150.000,00 = 350.000,00 EURO) 350.000,00 Euro cezai şartın birleşen dosya davalısı kiracıdan tahsil edilmesi gerektiği sonucuna varılmıştır.
Yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda ibraz edilen raporlarda kiralananın toplam alanının 157 m2 olduğunun tespit edildiği, birleşen dosya davacısının kiralanan yerin toplam alanının 164 m2 olmasından kaynaklanan 7 m2'lik kısım için m2 farkından doğan kira bedelini talep edemeyeceği, birleşen dosya davacısının cari hesap alacağının bulunmadığı, 01/07/2008 tarihli 129.185,50 TL tutarlı faturanın kira sözleşmesinin 7.4 maddesine istinaden düzenlendiği, sözleşmenin 7.4 maddesine göre ödenmesi kararlaştırılan şantiye kira bedelinin 07/01/2008 tarihinde ödendiği, bu ödeme karşılığında birleşen dosya davacısı tarafından düzenlenmesi gereken faturanın yaklaşık 6 ay sonra 01/07/2008 tarihinde daha yüksek kurdan düzenlendiği, bu sebeple birleşen dosya davalısının faturanın ileri bir tarihte daha yüksek bir kurdan düzenlenmesinden kaynaklanan kur farkından sorumlu tutulmasının mümkün olmadığı anlaşıldığından, birleşen dosya davacısının cari hesap alacağının bulunmadığı sonucuna varılmıştır.
Yaptırılan bilirkişi incelemeleri sonucunda ibraz edilen raporlar doğrultusunda birleşen davada davacı kiralayanın sözleşmenin haksız feshinden dolayı sözleşmenin 12.24 maddesi uyarınca 350.000,00 EURO cezai şart ve kira alanının erken tahliyesinden kaynaklanan bir aylık kira bedeli olan 16.673,40 Euro olmak üzere toplam 366.673,40 Euro'yu talep edebileceği sonucuna varılmıştır.
01/01/2008 tarihinde taraflarca akdedilmiş bulunan kira sözleşmesini birleşen dosya davalısı ... müşterek borçlu müteselsil kefil sıfatı ile imzalamış, sözleşmenin 24. maddesinde müşterek borçlu ve müteselsil kefilin kefaletinin kiracının bu sözleşmede belirtilen tüm borçlarını kapsadığı düzenleme konusu yapıldığından, müşterek borçlu müteselsil kefil ...'ün birleşen dosya davalısı kiracının 366.673,40 Euro'luk borcundan sorumlu olduğu sonucuna varılmıştır.
Taraflar arasında akdedilen sözleşmenin "Depozito" başlıklı 10.01 maddesinde kiracının iş bu sözleşmeden doğan tüm borç ve yükümlülüklerinin teminatı olmak üzere kiralayana 3 aylık brüt asgari garanti kira bedeli olan 55.119,00 EURO'yu depozito olarak muteber bir bankadan kira sözleşmesi süresince geçerli olacak şekilde kati banka teminat mektubunu kiralayana teslim edeceği, bu depozitonun hakkın devamı süresinde her ne sebeple olursa olsun kiracı tarafından istenemeyeceği, herhangi bir ödemeye mahsup edilemeyeceği, faize tabi tutulamayacağı, kiracının hiçbir şekilde herhangi bir kira bedelini veya herhangi bir tutarı mevcut depozitosunu karşılık göstermek sureti ile ödemekten imtina edemeyeceği, depozitonun kiracının mecuru tamamen tahliyesinden itibaren 3 ay içinde kiracının herhangi bir borcunun olmaması halinde kendisine iade edileceği düzenleme konusu yapılmıştır.
Yaptırılan bilirkişi incelemesi sonucunda birleşen dosya davacısı kiracının kira sözleşmesinin feshi tarihinden cari hesaptan ve kira alacağından kaynaklanan herhangi bir borcunun bulunmadığı tespit edilmiştir. Birleşen dosya davacısı kiralayan depozito bedeli olarak verilen 55.119,00 Euro'luk teminat mektubunu 01/08/2008 tarihinde nakde çevirerek toplam alacağından mahsup ederek davasını 18/09/2008 tarihinde açmıştır.
Birleşen dosya davacısının mahsup ettiği depozito bedeli 31/07/2008 tarihinde açılan asıl davada talep konusu yapılmış olup, takas mahsup yolu ile sonuca gidebilmesi için takas mahsuba konu alacağın başka bir davada dava konusu yapılmamış olması gerekmektedir. (Yargıtay 15. H.D. 2015/5185 Esas, 2016/1746 Karar sayılı 21/03/2016 tarihli ilamı da bu yöndedir.) TBK'nun 102. maddesinde de kanunen geçerli bir açıklama yapılmadığı veya makbuzda bir açıklık bulunmadığı durumda ödemenin muaccel borç için yapılmış sayılacağı, birden çok borç muaccel ise ödemenin borçluya karşı ilk olarak takip edilen borç için yapılmış olduğunun kabul edileceği, takip yapılmamış ise ödemenin vadesi ilk önce gelmiş olan borç için yapılmış sayılacağı birden çok borcun vadesi aynı zamanda gelmiş ise mahsubun orantılı olarak, borçlardan hiç birinin vadesi gelmemiş ise ödemenin güvencesi en az olan borç için yapılmış sayılacağı düzenleme konusu yapılmıştır.
Teminat mektubunun birleşen dosya davacısı kiralayan tarafından nakde çevrildiği 01/08/2008 tarihi itibari ile birleşen dosya davacısı kiracının muaccel hale gelmiş herhangi bir alacağı bulunmadığından cezai şart alacaklarını da kapsar şekilde toplam alacağından teminat mektubunu tazmin ederek bedelini düşemeyeceğinden asıl davada davacı kiracının tazmin olunan teminat mektubu bedelinin iadesini talep edebileceği sonucuna varılmıştır.
Tüm dosya kapsamı ve delillerin değerlendirilmesi neticesinde; kira sözleşmesinin kiracı tarafından haksız suretle feshedildiği, sözleşmenin haksız şekilde feshi nedeniyle asıl asıl davada; davanın kısmen kabulüne, 40.072,63 TL Zorunlu ve Faydalı Masrafların dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile 55.119,00 Euro teminat mektubunun nakde çevrildiği tarih olan 01/08/2008 tarihinden itibaren 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi uyarınca faiz işletilerek davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine, Birleşen davada; davanın kısmen kabulüne, itirazın kısmen iptaline, takibin 366.673,40 EURO üzerinden devamına, asıl alacak 366.673,40 EURO'ya takip tarihinden itibaren 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi uyarınca faiz işletilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, birleşen davadaki alacak miktarı likit olmadığından, mahkememizce yapılan yargılama sonucunda belirlendiğinden davacının %20 tazminat talebinin reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M / Yukarıda açıklanan nedenlerle ;
1-Asıl davada; davanın KISMEN KABULÜNE, 40.072,63 TL Zorunlu ve Faydalı Masrafların dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile 55.119,00 Euro teminat mektubunun nakde çevrildiği tarih olan 01/08/2008 tarihinden itibaren 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi uyarınca faiz işletilerek davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine,
2-Birleşen davada; davanın KISMEN KABULÜNE, itirazın kısmen iptaline, takibin 366.673,40 EURO üzerinden devamına, asıl alacak 366.673,40 EURO'ya takip tarihinden itibaren 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi uyarınca faiz işletilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine, %20 tazminat talebinin reddine,
3-Asıl davada;
4-Karar tarihinde yürürlükte bulunan harçlar tarifesi gereğince hesaplanan 9.740,59 TL nispi karar ve ilam harcının başlangıçta yatırılan 6.075,00 TL peşin harçtan mahsubu ile bakiye 3.665,59 TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
5-Davacı tarafından yatırılan 6.075,00 TL harç ile, yine davacı tarafından yapılan bozmadan önce 3.240,50 TL ve bozmadan sonra 1.620,00 TL olmak üzere toplam 4.860,50 TL yargılama giderinin, davanın kabul edilen kısma tekabül eden 1.559,73 TL'sinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
6-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesince davanın kabul edilen kısmı üzerinden hesaplanan 17.496,33 TL vekalet ücretinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
7-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesince davanın reddedilen edilen kısmı üzerinden hesaplanan 29.968,42 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine,
8-Taraflarca yatırılan gider avansından bakiye kalan kısmın karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilgili tarafa iadesine,
9-Birleşen davada;
10-Karar tarihinde yürürlükte bulunan harçlar tarifesi gereğince hesaplanan 44.834,95 TL nispi karar ve ilam harcının başlangıçta yatırılan 16.436,40 TL peşin ve 9.406,00 TL icra harcı olmak üzere toplam 25.842,40 TL harcın mahsubu ile bakiye 18.992,55 TL eksik harcın davalılardan tahsili ile hazineye gelir kaydına,
11-Davacı tarafından yatırılan 25.842,40 TL harcın davalılardan alınarak davacıya verilmesine, bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
12-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesince davanın kabul edilen kısmı üzerinden hesaplanan 49.867,25 TL vekalet ücretinin davalılardan tahsili ile davacıya ödenmesine,
13-Davalılar kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesince davanın reddedilen edilen kısmı üzerinden (150.000,00 Euro'luk tenkis ile reddedilen kısım hariç olmak üzere) hesaplanan 66.274,65 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalılara ödenmesine, tenkis ile reddedilen 150.000,00 Euro'luk kısım için davalılar lehine vekalet ücreti takdirine yer olmadığına,
14-Davalılar tarafından yapılan bozmadan önce 6,00 TL yargılama giderinin davanın reddedilen kısmına tekabül eden 3,91 TL'sinin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine, bakiye kısmın davalılar üzerinde bırakılmasına,
15-Taraflarca yatırılan gider avansından bakiye kalan kısmın karar kesinleştiğinde ve talep halinde ilgili tarafa iadesine,
Dair davacı karşı davalı vekili ile davalı karşı davacı vekilinin yüzüne karşı tebliğden itibaren 15 günlük sürede TEMYİZ yolu açık olmak üzere oybirliği ile karar verildi. 23/01/2020
Başkan ...
Üye ...
Üye ...
Katip ...
ASIL DAVADA;
HARÇ BEYANI
9.740,59 TL K.H.
6.075,00 TL P.H.
3.665,59 TL B.İ.H.
BOZMADAN ÖNCE DAVACI GİDERİ
92,00 TL TEBLİGAT
3.148,50 TL G.A.
3.240,50 TL TOPLAM
BOZMADAN ÖNCE DAVALI GİDERİ
36,00 TL TEBLİGAT
2.992,35 TL G.A.
3.028,35 TL TOPLAM
BOZMADAN SONRA DAVACI GİDERİ
1.500,00 TL B.KİŞİ
120,00 TL POSTA
1.620,00 TL TOPLAM
BOZMADAN SONRA DAVALI GİDERİ
87,50 TL POSTA
87,50 TL TOPLAM YARGILAMA GİDERİ
--------------------------------------------------------------------------
BİRLEŞEN DAVADA;
HARÇ BEYANI
44.834,95 TL K.H.
25.842,40 TL P.H. VE İ.C.H.
18.992,55 TL B.İ.H.
BOZMADAN ÖNCE DAVALI GİDERİ
6,00 TL POSTA
6,00 TL TOPLAM YARGILAMA