T.C.
İSTANBUL
5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/89 Esas
KARAR NO: 2023/431
DAVA: Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 05/02/2021
KARAR TARİHİ: 25/05/2023
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında 27.04.2020 tarihinde sözleşme akdedildiğini, bu sözleşmeye göre davacının ilgili taşınmazda iki bina inşa edeceğini ve A Blokta bulunan 102 ve 103 nolu bağımsız bölümler haricindeki 11 tane 141, 66 tane 241, 22 tane 341 olmak üzere 101 bağımsız bölüm, B Blokta 23 tane 141, 82 tane 241 ve 4 tane 441 olmak üzere toplam 210 adet bağımsız bölümün satış yetkisinin davalıya ait olacağı, bu bağımsız bölümlerin herhangi bir fark gözetilmeden KDV dahil 460.000 TL satış değeri olacağını, 210 dairenin her birinin 460.000 TL'den toplamda 96.600.00,00 TL olarak belirlendiğini, sözleşme bedelinin davalıca 1 Ağustos 2020'den başlamak üzere aylık en az 2.000.000,00-TL ve 2020'nin aralık ayı sonuna kadar toplamda en az 20.000.000,00 TL olarak toplam sözleşme bedeli 96.000.000,00TL'nin ise 1 Ağustos 2022 tarihine kadar ödenmesi hususunda anlaşıldığını, davalı tarafından 100.000,00 TL USD(40.000 USD sözleşme akdedildiğinde, kalan kısım ise iki taksit halinde 2020'nin haziran sonuna kadar) kaparo verilecek, sözleşme bedelinin yarısı ödendiğinde kaparonun ödendiği tarihteki TL karşılığı bu bedelden mahsup edileceğini, taraflardan herhangi birinin borca aykırı davranışı mevcut olduğunda diğer taraf noter ihtarı ile sözleşmeyi haklı olarak feshedebilecek ve taraf, haklı fesheden tarafa 2.000.000,00 TL cezai şart ödeyeceğini, davacının sözleşme gereğince üstlendiği tüm edimleri eksiksiz yerine getirdiğini, davacının böyle bir yükümlülüğü olmamasına rağmen, davalı tarafın edimlerini eksiksiz yerine getireceğine olan inancı nedeniyle en değerli taşınmaz konumuna sahip 441 taşınmazlardan iki tanesinin mülkiyetini davalı şirketin yetkisinin kızına devrettiğini, davalının daha sözleşmenin başında 2020 Eylül ayında ödemesi gereken tutarı tam olarak ödemediği gibi, 2020 Ekiminde ise, yapması gereken ödeme tutarının 1/4'ünü yapmak suretiyle sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüğünü yerine getirmediğini, bu nedenlerle davalının sözleşmenin 8. Maddesi uyarınca 2.000.000,00 TL cezai şart ödemesi gerektiği, bu kapsamda davacının uhdesinde bulunan kaparo ve ödemelerin cezai şart karşılığı - irat kaydedilmesinden sonra geriye kalan ve hesaplanacak bakiye cezai şart bedeli için şimdilik kaydı ile ve fazlaya ilişkin hakların saklı kalması kaydıyla 120.000-TL'nin avans faiziyle ve ayrıca haklı nedenle feshedilen sözleşmeye güvenilerek davalı yetkilisinin kızına devredilen bağımsız bölümlerin karşılığının tam alınamadığını, bu bağımsız bölümlerin sözleşme gereğince ve hakkaniyete uygun olarak eşit şekilde devredilseydi müvekkili şirketin en değerli taşınmazlarını devretmemiş ve zarara uğramamış olacağını, bu nedenle müvekkili şirketin davalının sözleşmeden kaynaklanan edimlerini tam ve eksik yerine getireceğine olan güveni neticesinde projedeki en değerli bağımsız bölümlerin devredilmesi nedeni ile ödeme tutarını aşan bağımsız bölüm değerlerinin karşılığı olarak fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 120.000-TL sinin avans faizi ile davalıdan tazminini talep ve dava etmiştir.
Davalıya usulüne uygun dava dilekçesi ve tensip zaptı tebliğ edilmiş olup davalı tarafından ibraz edilen cevap dilekçesinden özetle; davalının Ağustos 2020'de 2.200.000,00 TL Eylül 2020'de 1.800.00,00-TL ödeme yaptığını ve karşılığında belirlenen dairelerin tapu devirlerinin sorunsuz devredildiğini, Ekim ayına gelindiğinde ise, 4 dairenin satışı için davacıyla görüşüldüğünü, iki daireyi alacak olan bir alıcı tarafından davalı şirket kanalı ile 600.00 TL elden ve 14 Ekim 2020 tarihinde ise 200.000 TL bizzat alıcı tarafından banka havalesiyle toplam 800.000 TL ödeme yapıldığını, iki daire için kalan bakiyenin ise tapudan randevu alan davacının haber vermesi üzerine tapu masrafları 20 Ekim 2020'de alıcı tarafından ödendiğini, ancak buna rağmen davacının tapu devirlerini yapmaktan kaçındığını, devamında da sözleşmeyi feshettiğini, davalının bu iş için yurtiçi ve yurtdışında ekipler kurup çalışanlar istihdam ettiğini, sözleşmenin haksız feshi nedeniyle ayrıca zarara uğradığını, ayrıca haksız fesihten tazminat davası açıldığını, haksız davanın reddine karar verilmesi gerektiğini belirtmiştir.
Mahkememizce dosya üzerinden bilirkişi incelemesi yapılmasına karar verilmiş olup, bilirkişiler tarafından ibraz edilen 21/12/2021 tarihli bilirkişi raporunda; Taraflar arasındaki sözleşmenin m. 8.1 hükmünde taraflardan birinin sözleşmede yazılı şartlardan birini yerine getirmediği takdirde diğer tarafın sözleşmeyi noterden ihtar çekmek suretiyle haklı olarak feshedebileceği, 8.2 hükmünde ise, sözleşme hükümlerine göre yükümlülüklerini yerine getirmekten kaçınan veya haksız yere sözleşmeyi fesheden tarafın diğer tarafa 2.000.000,00 TL cezai şart ödeyeceği öngörüldüğünü, bilindiği üzere taraflar özgür iradeleriyle kararlaştırdıkları” sözleşmenin hükümleriyle bağlı olduğunu, bu anlamda sürekli edimli bir sözleşme niteliğindeki somut olaydaki dava konusu sözleşmede, fesih için özel bir hüküm olan “8.1” hükmünün düzenlendiğini, bu hüküm gereğince taraflardan her biri sözleşmeyle yüklendikleri edimi yerine getirmedikleri anda diğer tarafın noter ihtarıyla sözleşmeyi fesih hakkı doğmakta olduğunu, taraflardan inşaat sahibinin edimi, dairelerin projede belirtildiği gibi tamamlanarak satıcıya devredilmesi, satıcının edimi ise bu dairelerin tapu karşılığında satış bedelinin yükleniciye ödenmesi olduğunu, buna göre satıcı 1 Ağustos 2020'den itibaren aylık minimum 2.000.000 TL ve aralık 2020 sonuna kadar 20.000.000 TL olmak üzere toplam sözleşme bedelini 1 Ağustos 2022 tarihine kadar yükleniciye ödeyeceğini, satıcı tarafından 100.000 USD kaparo verilecek ve bu meblağ ödemelerin yarısı tamamlandığında kaparonun ödendiği tarihteki TL karşılığı olarak mahsup edileceğini, dosya kapsamına göre öncelikle tespiti gereken hususun, davacının tapu devirlerini yapmamasının haklı nedene dayanıp dayanmadığını, bunun tespiti için de davalının ödemeleri zamanında yapıp yapmadığının tespiti gerektiğini, eğer davalı ödemeleri zamanında gerçekleştirmediyse, davacının tapu devri yapmayıp sözleşmeyi feshinin haklı bir fesih olarak değerlendirilmesi gerekir. İşte bu tespitler, feshin haklı olup olmadığının cevabını vereceğini, Dosya kapsamında yapılan incelemeler neticesinde, Davacının Kasım ayında keşide ettiği ihtar ile ödemelere ilişkin davalının yükümlülüklerini yerine getirmediği bildirilerek taraflar arasındaki sözleşmeyi fesih ettiği hususta, taraflar arasındaki sözleşmede davalının ödemesi kararlaştırılan aylık 2.000.000 TL ödemenin ekim ayında yerine getirildiğine dair mevcut kapsamındaki raporda arz edilen şekilde tespit edilebilen ödemelerin aylık ödeme tutarını karşılamadığının hesaplandığı, 2.000.000 TL cezai şart ile ilgili olarak ve yine davacıda kalan davalı ödemeleri düşülerek mahsup yapıldıktan sonra kalan tutar sebebiyle de iktisaden mahvına sebep olup olmayacağı hususunda da dosyada bilgi belgeye rastlanmadığı, Davacının bildirdiği sözleşmeye güvenerek önce en değerli dairelerin devredildiğinden bahisle açıklama yapılan şimdilik 120.000 TL zarar ile ilgili Uzmanlık alanımız kapsamında değerlendirme yapılmasının mümkün olmadığını bildirmişlerdir.
Mahkememizin 23/02/2022 tarihli celse ara kararında; Dosyanın önceki bilirkişilere tevdi ile tarafların ticari defterlerinin ayrıntılı incelenmemesi ve uygunluk yönünden değerlendirilme yapılmaması nedeniyle öncelikle mali müşavir bilirkişi tarafından tarafların ticari defterlerinin ayrıntılı incelenip alacak-borç hususunda yapılan ödemelerde dikkate alınarak ayrıntılı cari hesap dökümü oluşturulmasına, defterlerin delil olma niteliği hakkında değerlendirme yapılmasına, toplam ödenen miktarın tespiti ile tarafların kök rapora yönelik itirazlarının değerlendirilmesi konusunda ek rapor alınmasına karar verilmiş olup, bilirkişiler tarafından ibraz edilen 14/06/2022 tarihli bilirkişi raporunda; ... hesabında toplam 505.000 TL ödeme kayıtlandığının mevcut olduğunu, ayrıca ... hesabında 1.200.000 TL ve ... hesabında 200.000 TL ödeme yapıldığının kayıtlandığı mevcut olduğunu, toplam 505.000 TL'si ... açıklaması ile 1.200.000 TL'si ... açıklaması ile 200.000 TL'si ... açıklaması ile olmak üzere 1.905.000 TL ödeme kaydı tespit edildiğini, davalı ise ... tarafından 600.000 TL elden 200.000 TL banka havalesi yoluyla ödeme iddiasında bulunmuş ise de bankadan gelene ilişkin flash disk içeriği kebir dökümünde tespit yapılabildiğini, davacı kayıtlarında tespit edilen ödeme 1.905.000 TL toplam üzerine 600.000 TL makbuzu sunulan eklendiğinde 2.505.000 TL olduğunu, “alacak-borç hususunda yapılan ödemelerde dikkate alınarak ayrıntılı cari hesap dökümü oluşturulmasına, defterlerin delil olma niteliği hakkında değerlendirme yapılmasına, Davacı tarafından sunulan f-disk içeriği kayıtların dökümlerinde cari hesap olarak yardımcı kayılar bulunmadığından tarafımızdan cari hesap oluşturulması mümkün olmadığını, salt ödeme kayıtları ile ilgili (120)alıcılar, (320) satıcılar ve (340) alınan sipariş avansları hesaplarında davaya konu edilen hususlarda ödeme tespit edilebildiğini, davacının fatura tanzim edip alıcıya veya davalıya ilişkin kayıt ve faturası sunulmadığını, toplam ödenen miktarın tespiti ile tarafların kök rapora yönelik itirazlarının değerlendirilmesi konusunda; Toplam 505.000 TL'si ...açıklaması ile 1.200.000 TL'si ... açıklaması ile ve 200.000 TL'si ... açıklaması ile olmak üzere 1.905.000 TL ödeme kaydı tespit edildiğini, davalının bildirdiği ödemeler ile ilgili Makbuzu dosyada olan kök raporda 800.000 TL ödeme tespit edildiğini, tespitler ile ilgili davacının ve davalının eksik tespit yapıldığı hususunda herhangi bir somutlaştırılmış itirazı ve ilave değerlendirme yapılabilecek belgesinin dosyada tespit edilemediğini, Cezai şarta ilişkin davacının bildirdiği itiraz değerlendirildiğinde sözleşmede kararlaştırılan cezai şart bedelinden mahsubu yapılabilecek şirket ödemeleri davacı şirket kayıtlarında 505.000 TL olarak belirlenmiş olduğunu, cezai şart 2.000.000 TL'den düşümü sonrası kalan 1.495.000 TL'dir, takdirin Mahkemeye ait olduğunu, Sözleşmenin feshinin haklı ya da haksızlığı hususunda, dosya kapsamındaki belgeler çerçevesinde taraflar arasındaki sözleşmede davalının ödemesi kararlaştırılan aylık 2.000.000-TL ödemenin ekim ayında yerine getirildiğine dair tespit edilebilen ödemelerin aylık ödeme tutarını karşılamadığının kök raporda hesaplanmış olmakla, kök rapordaki bu görüşlerinin değişmediğini aynı görüşte olduklarını bildirmiştir.
Mahkememizce; taraflarına yerinde inceleme yetkisi verildiğini, davaya konu B Blok 10. Kat 106 no-lu , Blok 10. Kat 107 nolu , B Blok 1. Kat 16 no-lu , 21 nolu, A Blok 6. Kat 55 nolu, 59 nolu, 62 nolu , 63 no-lu ve 5. Kat 54 nolu bağımsız bölümlerin deviri değerlerinin dava tarihi değerlerinin tespiti hususunda dosya tarafımıza tevdii edilmiş, dava konusu taşınmazlara gidilerek yerinde ve dosyasında yapılan çalışmalar neticesinde ibraz edilen 16/01/2023 tarihli raporda; Taraflar emsal satışları gösteren herhangi bir bilgi ve belgeyi dosyaya sunmadığını, İnternet ortamında yapılan araştırmada aynı bölgede yer alan ve dava konusu taşınmaz ile benzer özelliklere sahip taşınmazlar emsal olarak seçildiğini, bölge emlakçıları ile görüşüldüğünü pazarlık öncesi fiyatlar olduğunu, Emsallerin pazarlanırken belirtilen alanlarının ; merdiven kovası, hava boşluğu vb alanların da eklenmesi sureti ile olağandan e 5-10 daha büyük beyan edilerek söylendiğinin düşünüldüğünü, Seçili emsallerin güncel değerleri olup bu değerlere TÜİK tarafınca yayınlanan Yİ-ÜFE endeks oranları uygulanarak istenen tarihlerdeki değere ulaşıldığını, tüm bunlar dikkate alınarak davaya konu olan ve “davaya konu B Blok 10. Kat 106 no.lu , Blok 10. Kat 107 nolu , B Blok 1. Kat 16 nolu , 21 nolu, A Blok 6. Kat 55 nolu, 59 nolu , 62 nolu , 63 no-lu ve 5. Kat 54 no.lu bağımsız bölümlerin devir tarihi değerleri ile dava tarihi değerlerinin “ bulunduğu mevki, konumu, manzara durumu, binaya ulaşım durumu, binanın teknik alt yapı imalatları, belediye ve kamu hizmetlerinin verildiği bir bölgede yer alışı, çarşı, pazara, alışveriş ve ibadet yerlerine, okullara, sağlık tesislerine olan mesafesi, çevre komşuları, taşınmazın büyüklüğü, mimari şekli, cephesi, yer aldığı kat, yapımında kullanılan malzeme ve işçilik kalitesi, değerinin saptandığı tarihlerdeki ekonomik durum, paranın satın alma gücü, taşınmaz alım satımına olan talep, çevrede oluşan alım satım rayiç değerleri, pazarlık payı da dikkate alınmak suretiyle hesap edilen değerler; A blok Bağ. Böl. No (55): 6. Katta konumlu olup 241 yaklaşık brüt 108,03 m2 kullanım alanlı dairenin ... Taah. San. Ve Tic. Ltd. Şti. Adına kayıtlı iken ... - tarih ... yevmiye sayılı işlem ile ... adına satıldığı adına satıldığı tarihteki değerinin 445.000,00-TL, 05.02.2021 dava tarihli değerinin ise 525.000,00TL, A blok Bağ. Böl. No (59): 6. Katta konumlu olup 341 yaklaşık brüt 137,28 m2 kullanım alanlı dairenin ... Tic. Ltd. Şti. Adına kayıtlı iken ... - tarih ... yevmiye sayılı işlem ile ...adına satıldığı adına satıldığı tarihteki değerinin 650.000,00-TL, 05.02.2021 dava tarihli değerinin ise 750.000,00TL, A blok Bağ. Böl. No (62): 6. Katta konumlu olup 241 yaklaşık brüt 108,03 m2 kullanım alanlı dairenin ...Tic. Ltd. Şti. Adına kayıtlı iken ... tarih ... yevmiye sayılı işlem ile ... adına satıldığı adına satıldığı tarihteki değerinin 445.000,00-TL, 05.02.2021 dava tarihli değerinin ise 525.000,00TL, A blok Bağ. Böl. No (63): 6. Katta konumlu olup 141 yaklaşık brüt 67,01 m2 kullanım alanlı dairenin ... Tic. Ltd. Şti. adına kayıtlı iken ... - tarih ... yevmiye sayılı işlem ile... adına satıldığı adına satıldığı tarihteki değerinin 300.000,00-TL, 05.02.2021 dava tarihli değerinin ise 365.000,00TL, A blok Bağ. Böl. No (54): 5. Katta konumlu olup 141 yaklaşık brüt 67,01 m2 kullanım alanlı dairenin ... Tic. Ltd. Şti. Adına kayıtlı iken ... tarih ... yevmiye sayılı işlem ile ... adına satıldığı adına satıldığı tarihteki değerinin 300.000,00-TL, 05.02.2021 dava tarihli değerinin ise 365.000,00TL, B blok Bağ. Böl. No (106): 10. Katta konumlu olup 441 yaklaşık brüt 160,88 m2 kullanım alanlı dairenin ... Tic. Ltd. Şti. Adına kayıtlı iken ... tarih ... yevmiye sayılı işlem ile ... adına satıldığı tarihteki değerinin 850.000,00-TL, - 05.02.2021 dava tarihli değerinin ise 1.025.000,00TL B blok Bağ, Böl. No (107): 10. Katta konumlu olup 441 yaklaşık brüt 160,88 m2 kullanım alanlı dairenin ...Tic. Ltd. Şti. Adına kayıtlı iken ...tarih ... yevmiye sayılı işlem ile ... adına satıldığı tarihteki değerinin 850.000,00-TL, - 05.02.2021 - dava tarihli değerinin ise 1.025.000,00TL, B blok Bağ. Böl. No (16): 1. Katta konumlu olup 141 yaklaşık brüt 67,04 m2 kullanım alanlı dairenin ... Tic. Ltd. Şti. Adına kayıtlı iken... tarih ... yevmiye sayılı işlem ile ... adına satıldığı tarihteki değerinin 300.000,00-TL, - 05.02.2021 dava tarihli değerinin ise 365.000,00TL, B blok Bağ. Böl. No (21): 1. Katta konumlu olup 141 yaklaşık brüt 67,04 m2 kullanım alanlı dairenin ... Tic. Ltd. Şti. Adına kayıtlı iken ... tarih ... yevmiye sayılı işlem ile... adına satıldığı tarihteki değerinin 300.000,00-TL, 05.02.2021 dava tarihli değerinin ise 365.000,00TL olabileceği bildirmişlerdir.
Davacı 01/02/2023 tarihli ıslah dilekçesi ile davalıdan toplam da 5.416.666-TL tahsil ettiğini, 460.000,00-TL den 9 adet dairenin devir bedelinin 4.140.000-TL olduğunu, tahsil edilen 5.416,666-TL den bu bedelin düşülmesi sonucunda müvekkilinin uhdesinde 1.276,666-TL kaldığını, sözleşmenin haklı neden ile feshi dolayısıyla davalıdan 2.000.000-TL cezai şart alacağı bulunduğu, 1.276,666-TL nın cezai şart alacağından düşülmesi sonucunda 723.334-TL kaldığını, cezai şart alacağının tahsili için davasını 120.000,00-TL üzerinden açtığını, taleplerini 603.334-TL daha arttırarak toplam 723.334-TL cezai şartı fesih tarihi olan 02/11/2020 tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan tahsilini ve sözleşmeye göre davalı yanın projenin en değerli gayrimenkullerini baştan aldığı, ancak ortalama fiyat belirlenerek her bir bağımsız bölümün 460.000-TL üzerinden devredilmesi nedeni ile oluşan zararının tazmini kapsamında devir edilen taşınmazların devir tarihleri itibari ile sözleşmede belirlenen bedelden 300.000-TL daha fazla olduğu, sözleşmeye güvenerek devir edilen 9 adet bağımsız bölümden kaynaklanan zararlarının tazmini için talep ettikleri 120.000-TL yi de 180.000-TL daha arttırarak 300.000-TL çıkarttıklarını, 300.000-TL zararın sözleşmenin haklı neden ile fesih tarihi olan 02/11/2020 tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, ıslah harcını da yatırmıştır.
Taraflar arasında akdedilen 17/04/2020 tarihli sözleşmenin 2. Maddesinde mülkiyeti inşaat sahibi olan ...şirketi adına kayıtlı olan arsa üzerinde ... tarafından projede belirtildiği şekilde 210 adet dairenin yapılarak ... Tic. Ltd. Şirketinin devir edileceği ve sözleşmede satıcı sıfatında yer alan ... Tic. Ltd. Tarafından taşınmazların satılması neticesinde satılan dairelerin tapu karşılığında bedelinin satıcı tarafından yüklenici ...İnş ödeneceği, sözleşmenin 4. Maddesinde farklı m2 deki dairelerin m2 ve oda sayısı gözetmeden fiyatının kdv dahil 460.000-TL olduğu, sözleşme konusu 210 dairenin toplam bedelinin 96.600,00-TL olduğu, satıcı ...Tic. Ltd.'nin 01/08/2020 den başlamak üzere aylık minimum 2.000.000-TL ve aralık 2020 sonuna kadar 20.000.000-TL olmak üzere toplam sözleşme bedelinin 1/08/2022 tarihine kadar yüklenici ...şirketi'ne ödemeyi kabul ve taahhüt ettiği, satıcı tarafından 100.000 Usd kapora verilerek ve toplam ödemeden ödemelerin yarısı tamamlandığında kaporanın ödendiği tarihteki Türk Lirası karşılığının mahsup edileceği 40.000 Usd peşin geri kalanının ise sözleşme imzalandıktan sonra 30.000Usd x 2 şeklinde haziran 2020 sonuna kadar ödeneceği, sözleşmenin 5.3 maddesinde satıcı tarafından yapılan her ödemenin karşılığının ödeme kadar ki toprak ve kat irtifaklı / mülkiyetli tapu devrinin de aynı anda yapılacağını inşaat sahibi ... Ltd şirketinin kabul ve taahhüt ettiği, sözleşmenin 8. Maddesinde taraflardan birinin sözleşmede yazılı şartlarda birini yerine getirmediği taktirde diğer tarafın sözleşmeyi noterden ihtar etmek sureti ile haklı şekilde fesih edeceği, sözleşme hükümlerine göre yükümlülüklerini yerine getirmekten kaçınan veya haksız olarak fesih eden tarafın diğer tarafa 2.000.000-TL cezai şart ödeyeceğinin kararlaştırıldığı görülmüştür.
Tarafların sundukları belgeler üzerinde yapılan inceleme sonucunda; davacının 2020 ağustos ayında 2.200,000-TL eylül ayında 1.840,00-TL ödeme yaptığı, bu ödemeler karşılığında 9 adet bağımsız bölümün alıcı ... devir edildiği, davalı tarafından ekim 2020 de 800.000-TL ödeme yapıldığı, sözleşmenin 4. Maddesindeki 1 ağustos 2020 den başlamak üzere aralık 2020 sonuna kadar her ay 2.000.000-TL nin davalı tarafından ödeneceğine ilişkin maddenin ihlal edildiği, sözleşmenin 8. Maddesinde taraflardan birinin sözleşmede yazılı şartlardan birini yerine getirmediği taktirde noterden ihtar etmek sureti ile sözleşmeyi haklı suretle fesih edeceğinin kararlaştırıldığı, davacı tarafından ... 46 Noterliğinin ... tarih ... yevmiye sayılı ihtarnamesi ile ekim ayı ödemesinin yerine getirilmediği, bu sebep ile gösterilen kişilere daire devrinin yapılmadığı, ödemenin tamamlanmasından sonra tapu devrinin yapılacağının açık olduğu, sözleşme şartlarının yerine getirilmemesi sebebi ile sözleşmenin fesih edildiği ve haklı fesihden kaynaklanan cezai şartın talep edildiği davalıya bildirilmiştir.
Davalı sözleşmenin 4. Maddesine uygun şekilde ödeme yükümlülüğünü yerine getirmediğinden Davacı tarafından sözleşmenin 8. maddesine uygun şekilde haklı neden ile sözleşme fesih edilmiş olduğundan davacı 2.000.000-TL cezai şartın ödenmesini talep etme hakkına sahip olmuştur. Davalı tarafından elden ve makbuz karşılığı olmak üzere davacıya 5.416.666-TL nin ödendiği, bu ödemeden tapuda devri yapılan 9 adet taşınmazın sözleşmeye göre belirlenen bedeli olan 4.140.000TL nin düşümü sonucunda davacının uhdesinde 1.276.666-TL nin kaldığı, ödenen bedeller ile ilgili taraflar arasında bir uyuşmazlık bulunmadığı, davacının 2.000.000-TL lik cezai şart alacağından uhdesinde bulunan 1.276.666-TL lik kısmın düşümü sonucunda davacının talep edebileceği cezai şart miktarının 723.334,00-TL olduğu sonucuna varılmıştır.
Taraflar arasında ödenen bedeller ile ilgili uyuşmazlık bulunmamakta olup, davalı taraf yapmış olduğu ödemeler karşılığında davacının tapuda devir işlemini yapmadığını bu nedenle sözleşmenin feshinin haksız olduğunu ileri sürmüş, ... 4. ATM sözleşmenin haksız fesih edilmesi sebebi ile cezai şart , kar mahrumiyeti, maddi ve manevi tazminat talepli dava açtığını bildirmiştir.
... 4 ATM nin ... Esas ... Karar sayılı dosyası getirtilmiş yapılan incelemesinde dosyamız davalısı ... Tic. Ltd. Tarafından dosyamız davacısı ... Ltd şirketine karşı sözleşmenin haksız fesihten kaynaklanan cezai şart, mahrum kalınan kar , menfi ve müspet zararların tazmini ve manevi tazminat taleplerine ilişkin dava açıldığı, mahkemece yapılan yargılama sonucunda; 6325 sayılı kanunun 18/a maddesi uyarınca dava açılmadan önce arabulucuya müracaat edilmemesi sebebi ile dava şartı yokluğundan usulden davanın reddine karar verildiği görülmüştür.
Davalı 17/04/2020 tarihli sözleşme ile 1 ağustos 2020 tarihten aralık 2020 tarihine kadar her ay 2.000.000-TL bedeli davacıya ödemeyi yükümlenmiş davacı da yapılan her ödeme karşılığında toprak ve kat irtifaklı tapu devrini yapacağını, kabul etmiştir. Davalı tarafından ekim ayında yükümlenmiş olunan 2.000.000-TL lik ödeme tam olarak gerçekleştirilmediğinden davalı tarafından tapuda devir yapılmaması sözleşmeye aykırılık oluşturmayacağından davalının ödeme yapmayarak sözleşmeyi ihlal ettiği ve sözleşmenin haklı neden ile feshine sebep olduğu sonucuna varıldığından davalının tapuda devir yapmamak sureti ile sözleşmeyi davacının ihlal ettiği savunmalarının reddine karar vermek gerekmiştir.
Davacı , davalı tarafın sözleşmeden kaynaklanan edimlerini tam ve eksiksiz yerine getireceğine güvenerek projenin en değerli olan taşınmazlarını bedel farkı gözetmeksizin davalı tarafın talebi üzerine şirket yetkilisinin kızı ... a devir ettiğini, bu bağımsız bölümlerin sözleşme gereğince ve hakkaniyete uygun olarak eşit şekilde devir edilmesi durumunda projenin en değerli taşınmazlarının devir edilmeyeceğini ve zarara uğramayacağını bildirerek ödeme tutarını aşan bağımsız bölüm değerlerinin karşılığını da uğramış olduğu zarar kapsamında talep etmiştir. Taraflar arasındaki sözleşmenin 4. Maddesinde farklı m2 lerdeki dairelerin m2 ve oda sayısı farkı gözetmeden her birinin fiyatının kdv dahil 460.000TL olduğu sözleşme konusu 210 dairenin toplam bedelinin ise 96.600-TL olduğu kararlaştırılmış olup, davacı tarafından davalının yapmış olduğu ödemeler karşılığı sözleşmenin 4. Maddesine uygun şekilde belirlenen 460.000-TL lik bedel üzerinden 9 adet taşınmazın devri yapılmıştır.
Davacı sözleşmeyi haklı neden ile fesih etmiş olduğundan 6098 sayılı TBK'nın genel hükümlerinden olan 125. maddesi gereğince olumsuz (menfi) zararını talep edebilir. Sözleşmenin ifa edileceğine güvenmekten doğan zarar olarak tanımlanabilecek olumsuz zarar kavramına; sözleşmenin kurulması ve işin görülmesi için yapılan masraflar ile daha elverişli koşullarda sözleşme yapma fırsatının kaçırılmış olmasından doğan zararlar girer. menfi zarar kalemleri içerisinde, davacının bu sözleşmeye güvenerek başka biriyle sözleşme yapma fırsatını kaçırmasından dolayı uğradığı zararlar da yer alır, kaçırılan fırsat nedeniyle uğranılan zararın hesabında fesih nedeniyle gerçekleşmeyen bu işten veya sözleşme yapma fırsatını kaçırdığı başka bir işten dolayı elde edilemeyen kar mahrumiyeti dikkate alınamaz, menfi zarar kalemleri içerisinde kar kaybı bulunmaz.
Davacı, metre kare, oda sayısı farkı gözetmeksizin her bir dairenin 460.000-TL bedel üzerinden devir edileceğini sözleşme ile kabullenmiş olup, sözleşmeye uygun şekilde de bu bedel üzerinden 9 adet daireyi devrettiğinden sözleşmenin haklı neden ile fesih edilmesinden sonra bu taşınmazları daha düşük bedel ile sattığı, bu sebep ile zarara uğradığı iddiası ile elde edemediği karı menfi zararları kapsamında talep edemeyeceğinden davacının bu yöne ilişkin tazminat talebinin oy çokluğu ile reddine karar vermek gerekmiştir.
Tüm dosya kapsamının ve delillerin değerlendirilmesi sonucunda; Davanın kısmen kabulüne, 723.334,00 TL cezai şart bedelinin ... tarihli ... yevmiye nolu ... 46. Noterliğinin ihtarnamesinin davalıya tebliğ edildiği ... tarihinden itibaren verilen 3 günlük süre sonunda gerçekleşen 08/11/2020 temerrüt tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine oy çokluğu ile karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın kısmen kabulüne, 723.334,00 TL cezai şart bedelinin 08/11/2020 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile davalıdan tahsiline, fazlaya ilişkin istemin reddine,
2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan harçlar tarifesi uyarınca hesap edilen 49.410,94-TL karar harcından, peşin alınan 4.098,60-TL harç ile 13.377,00-TL ıslah harcı olmak üzere toplam 17.475,-TL harçtan mahsubu ile bakiye 31.935,94-TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,
3-Davacı tarafından aşağıda dökümü yapılan 2.995-TL yargılama giderinin, davanın kabul edilen kısmı üzerinden hesaplanan 2.096,50-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı tarafından yargılama gideri yapılmadığından bu konuda bir karar oluşturulmasına yer olmadığına,
5-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden, davanın kabul edilen kısmı üzerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan 97.566,74-TL davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiğinden davanın reddedilen kısmı üzerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan 45.000-TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
7-Davacı tarafından yatırılan gider avansından bakiye kalan kısmın, karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
Dair davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı tebliğden itibaren 2 haftalık sürede HMK 341. maddesi uyarınca istinaf yolu açık olmak üzere oy çokluğu ile karar verildi. 25/05/2023
Başkan ...
E-imzalıdır.
Üye ...
E-imzalıdır.
Üye ...
E-imzalıdır.
Katip ...
E-imzalıdır.
(Muhalif Üye)
-MUHALEFET GEREKÇESİ-
Davacı tarafça cezai şart ile sözleşmenin feshi nedeniyle uğranılan menfi zararın tahsiline karar verilmesi talep edilmektedir. Taraflar arasındaki sözleşmenin davacı tarafça haklı nedenle feshedildiği ve bu nedenle hükmedildiği şekilde cezai şart alacağının talep edilebileceği konusunda sayın çoğunluk ile aynı görüşte olmakla birlikte, davacının talep etmiş olduğu menfi zarar talebi açısından davanın kabul edilmesi gerektiği kanaatindeyim. Şöyle ki,
Türk Borçlar Kanunu’nun 125. maddesine göre karşılıklı borç yükleyen sözleşmelerde temerrüde düşen borçlu, verilen süre içinde, borcunu ifa etmemişse veya süre verilmesini gerektirmeyen bir durum söz konusu ise alacaklı, her zaman borcun ifasını ve gecikme sebebiyle tazminat isteyebileceği gibi (m.125/1) borcun ifasından ve gecikme tazminatı isteme hakkından vazgeçtiğini hemen bildirerek, borcun ifa edilmemesinden doğan zararın giderilmesini isteyebilir veya sözleşmeden dönebilir (m.125/2). Sözleşmeden dönme hâlinde taraflar, karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulurlar ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebilirler. Bu durumda borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat edemezse alacaklı, sözleşmenin hükümsüz kalması sebebiyle uğradığı zararın giderilmesini de isteyebilir (m.125/3).
Sözleşmeden dönme hâlinde alacaklının sözleşmenin hükümsüz kalması nedeniyle uğradığı zarar menfi zarardır. Menfi zarar ise, sözleşmenin kurulmamasından yahut geçersiz olmasından doğan zarardır ve bu bağlamda sözleşmenin kurulduğuna veya geçerli olarak kurulmuş bulunduğuna duyulan güvenin boşa çıkmasından doğan bir zarar söz konusudur. Alacaklının malvarlığının hâlihazır durumu ile sözleşme yapılmamış olsaydı arz edeceği durum arasındaki fark, menfi zararı meydana getirir. Menfi zarar da tıpkı müspet zarar gibi fiili zarar ve yoksun kalınan kâr yani kaçırılan fırsattan oluşur. Bu bağlamda yapılan sözleşmenin geçerliliğine güvenerek başka bir sözleşme yapmamak suretiyle kaçırılan fırsatlar da menfi zararın bir türünü oluşturur. (Fikret EREN: Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Ankara 2019, s.1186).
Somut olayda, davacı taraf, davalı tarafın sözleşmeden kaynaklanan edimlerini tam ve eksiksiz yerine getireceğine güvenerek projenin en değerli olan taşınmazlarını bedel farkı gözetmeksizin davalı tarafın talebi üzerine şirket yetkilisinin kızı Sue Mira Akpınar a devir ettiğini, bu bağımsız bölümlerin sözleşme gereğince ve hakkaniyete uygun olarak eşit şekilde devir edilmesi durumunda projenin en değerli taşınmazlarının devir edilmeyeceğini ve zarara uğramayacağını bildirerek ödeme tutarını aşan bağımsız bölüm değerlerinin karşılığını da uğramış olduğu zarar kapsamında talep etmiştir. Taraflar arasındaki sözleşmenin 4. Maddesinde farklı m2 deki dairelerin m2 ve oda sayısı gözetmeden fiyatının kdv dahil 460.000-TL olacağı kararlaştırılmış olsa da, satıcı ...Tic. Ltd.'nin 01/08/2020 den başlamak üzere aylık minimum 2.000.000-TL ve aralık 2020 sonuna kadar 20.000.000-TL olmak üzere toplam sözleşme bedelinin 1/08/2022 tarihine kadar yüklenici .... Ltd şirketi'ne ödemeyi kabul ve taahhüt edildiği, davacı tarafın da, davalının sözleşme gereği edimlerini yerine getireceğine güvenerek projenin değerli taşınmazlarını davalı şirket yetkilisinin kızına devrettiği anlaşılmaktadır. Menfi zararın, alacaklının malvarlığının hâlihazır durumu ile sözleşme yapılmamış olsaydı arz edeceği durum arasındaki fark olduğu, menfi zararın da tıpkı müspet zarar gibi fiili zarar ve yoksun kalınan kâr yani kaçırılan fırsattan oluştuğu, taraflar arasındaki edim dengesinde taşınmazların her birinin satış bedeli, büyüklüğüne bakılmaksızın sabit fiyat üzerinden kararlaştırılmış olmasa da, davalının kısa vadede 20.000.000 TL ve aylık minimum 2.000.000 TL ödeme yapması gerektiğine ilişkin sözleşme hükümleri ile birlikte değerlendirildiğinde, davalının edimini yerine getirmemiş olmasının, karşı tarafın edimini yerine getireceğine dair güvenle edimini yerine getiren davacı açısından haksızlığa sebebiyet vereceği, davacının, zarar kalemine konu edilen taşınmazları sözleşme hiç yapılmasa idi minimum rayiç değer üzerinden satacağı düşünüldüğünde, rayiç değer ile satış bedeli arasında hesap edilen 300.000 TL'nin de menfi zarar kapsamında talep edilebileceği anlaşılmakla 300.000 TL'nin 08/11/2020 tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesi gerektiği görüşümde olduğumdan sayın çoğunluğun görüşüne muhalifim.
Üye ...
E-imzalıdır.
(Muhalif Üye)
K.H: 49.410,94-TL
P.H: 4.098,60-TL
B.H: 31.935,94-TL
Yargılama Gideri
Posta gideri : 195-TL.
Bilirkişi ücreti : 2.800-TL
Toplam: 2.995-TL