T.C.
İSTANBUL
5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2023/636 Esas
KARAR NO : 2025/689
DAVA : İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 27/09/2023
KARAR TARİHİ : 21/10/2025
Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı-karşı davalı vekili sunduğu dava dilekçesi ile; davalı ... A.Ş.'nin müvekkili şirkete cari hesaptan kaynaklanan borcunun ödenmemesi üzerine işbu davaya konu ... 34. İcra Dairesi ...Esas sayılı dosyası ile takip başlattıklarını, davalı tarafından ödeme emrinin tebliğ alınması akabinde borcu olmadığı iddiası ile takibe itiraz edildiğini, akabinde davalı tarafın haksız ve hukuka aykırı itirazına istinaden müvekkili şirket tarafından ticari dava şartı olan arabuluculuğa başvurulduğunu ancak arabuluculuk faaliyetinde de anlaşma sağlanamadığını, davalının haksız ve hukuka aykırı itirazı nedeniyle müvekkili şirketin alacağına kavuşması engellenmiş olduğundan takip tutarının %20'sinden az olmamak üzere icra inkar tazminatına hükmedilmesi gerektiğini, davalının huzurda bulunan davaya konu icra takibine itirazının tek nedeninin borcun ödemesini geciktirmek ve itiraz ile takibin durdurulmasına sebebiyet verilerek malların haczinin önüne geçmek olduğunu, davalının borcunun olduğunu bildiğini, Yargıtay 13. Hukuk Dairesi ...Esas ve ...Karar numaralı kararında aynen, “…Davacının icra inkar tazminatına yönelik temyiz itirazlarının incelenmesine gelince; İİK'nın 67. maddesinin 2.fıkrası hükmünce, icra - inkar tazminatına hükmedilebilmesi için borçlunun takip sırasında ödeme emrine itiraz etmesi ve alacağını mahkemede dava ederek haklı çıkması gerekir. Burada borçlunun kötü niyetli itiraz etmiş bulunması yasal koşullardan değildir. İnkar tazminatı, aleyhinde yapılan icra kovuşturmasına itiraz edip duran ve işin itirazla çabuk bitirilmesine engel olan borçluya karşı konulmuş bir yaptırımdır. Bunlardan ayrı, alacağın likit ve belli olması gerekir. Daha geniş bir açıklama ile borçlu tarafından alacağın gerçek miktarı belli, sabit ve belirlenmek için bütün unsurlar bilinmesi mümkün nitelikle olması yeterlidir. Borçlu yalnız başına ne kadar borçlu olduğunu tespit edebilir durumda ise, alacağın likit ve muayyen olduğunun kabulü zorunludur. Öte yandan, alacağın muhakkak bir belgeye bağlı olması da şart değildir…” denildiğini, alacağın likit ve belirlenebilir olduğunun açıkça görüldüğünü, bahse konu husus göz önüne alındığında İcra ve İflas Kanunu'nun 67/2. Maddesi gereğince takip tutarının %20'sinden az olmamak üzere davalı aleyhine icra inkar tazminatına hükmedilmesini talep ettiklerini bildirerek fazlaya dair her türlü talep hakları saklı kalmak kaydıyla davanın kabulüne, ... 34. İcra Dairesi 'nin ... Esas sayılı dosyasına yapılan itirazın iptali ile takibin devamına, davalının icra takip tutarının %20'sinden az olmamak kaydı ile icra inkar tazminatı ödemeye mahkum edilmesine, yargılama giderleriyle vekâlet ücretinin de davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı-karşı davacı vekili sunduğu cevap ve karşı dava dilekçesinde; davacı ... ile 16.01.2023 tarihinde “...” [“Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesi / Sözleşme”] adlı 1(yıl) süreli taşınmaz simsarlığı sözleşmesi imzalandığını, sözleşme ile iş sahibi müvekkili şirket ile 3.kişiler arasında taşınmaz satışının gerçekleşmesi ve satış bedelinin tahsil edilmesi ile davacı simsarın ücrete hak kazanabileceğinin düzenlendiğini, işbu sözleşmenin imza aşamasında, davacının taşınmaz simsarlığı yapabileceği hususunda ehil olduğu, yetki belgesi olduğu, çalışanlarının mesleki yeterlilik belgesine haiz olduğu hususunda müvekkili şirket ...’i yanılttığını, işbu sözleşme geçersiz olduğundan, geçersiz sözleşme ile ücret talep edilemeyeceğini, davacının Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesi yapmaya yetkili olmamasına rağmen, müvekkilini yanıltarak, yetkiliymiş gibi iş görmeye, simsarlık komisyonu almaya çalıştığından müvekkilinden hiçbir ücrete hak kazanamayacağını, Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinin de kanunun ve sair mevzuatın emredici hükümlerine aykırı nitelikte bir sözleşme olduğundan kesin hükümsüzlükle batıl ve geçersiz olduğunu, davacının ücrete hak kazanmamış olmasına rağmen, davacıya müvekkilince ödenen tüm bedellerin faizi ile birlikte iadesinin gerekli olduğunu, sözleşmenin geçersizliğinin mahfuziyeti tahtında, davacının edimlerini yerine getirmemesi, sözleşmesel şartlara uymaması, satış performansının düşük olması ve müvekkilinin yanıltıldığının anlaşılması neticesinde 25.07.2023 tarihinde, Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesinin feshedildiğini, bir an için Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesi’nin geçerli olduğu düşünülse dahi, davacı sözleşme uyarınca da ücrete hak kazanmadığını, davacının mesleki ve sözleşmede kararlaştırılan yeterliliğe sahip çalışanlar bulundurmadığını, kararlaştırılan şekilde satış ofisinde bulunulmadığını, çalıştırılan kişilerin işlerini profesyonellikten uzak şekilde hareket ettiklerini, gerektiği şekilde yabancı satış uzmanı bulundurulmadığını, kararlaştırılan şekilde satış ve pazarlama hizmeti ve buna yönelik operasyonel hizmetler gerçekleştirilmediğini, kararlaştırılan satış performansı ve hızının yakalanamadığını, davacının kısaca Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesi ile üzerine düşen edimleri yerine getirmediğini, davacının icra takibine konu ettiği faturaların ..., ...ve ...adlı kişilere taşınmaz satışında aracılık ettiği iddiası ile kesmiş olduğu faturalar olduğunu, davacının işbu faturalara konu ücrete hak kazanmadığını, ücrete hak kazanacak bir faaliyette de bulunmadığını, davacının faaliyette bulunmadığı bir iş için ücrete hak kazanamayacağın, talebin kanuni hakların üzerinde olduğunu, Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesi uyarınca ücrete hak kazanılabilmesi için taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin imzalanması, sözleşmede belirlenen ödeme planı ve indirim oranı doğrultusunda sözleşmenin imzalanmış olması, peşinat ödemesinin müvekkilinin hesabına geçmesi, kıymetli evrakların teslimi ve tapu devri ile satış bedelinin tahsilinin gerekli olduğunu, davacının geçerli bir taşınmaz satış vaadi sözleşmesi imzalanmasına aracılık edemediğini, müvekkilinin amaçladığı iktisadi menfaati sağlayan bir sözleşme imzalanamadığını, satış bedellerinin tahsil edilmediğini ve diğer sair şartların sağlanamadığını, davacıya işbu kararlaştırılan şartları sağlayamamış olmasına, ücrete hak kazanmamasına rağmen müvekkilince hakedilmemiş ödeme yapıldığından, davacıya ödenen bedellerin de iadesinin gerekli olduğunu, davacının taşınmaz simsarlığı sözleşmesi yapmak için yetkisinin bulunmadığını, Kanunun emredici hükümlerine aykırı yapılan sözleşmenin hükümsüz olduğunu, geçersiz simsarlık sözleşmesi ile ücrete hak kazanılamayacağını, davacı ...’nın yetki belgesinin bulunmadığını, yetki belgesi olmayanın, taşınmaz aracılık işi ile iştigal edemeyeceğini, mesleki yeterliliğe sahip olmayan kişilerin yapmış olduğu işlemlerin hükümsüz olduğunu, davacı ... 'nın, müvekkil şirket ...’i yanıltarak yetki belgesine ve mesleki yeterliliğe sahipmiş gibi hareket ettiğini ve bu şekilde hükümsüz olan Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesi’ni imzalattığını ancak taşınmaz aracılığına yetkili olmayan kişilerin yapmış olduğu işlemler nedeniyle ücrete hak kazanmasının mümkün olmadığını, tarafların, Taşınmaz Simsarlığı Sözleşmesi’nin 3.2. maddesinin ilk cümlesi hükmü ile “Ödeme Planları ve İndirim Oranları doğrultusunda sözleşmesi imzalanan bağımsız bölümlere ilişkin olarak tapu devri yapılması ve satış bedelinin İŞ SAHİBİ'nce tahsilinden sonra KDV Hariç Satış Bedeli üzerinden %5 (yüzde beş) oranında hizmet bedeli ödenir.” tapu devri ve satış bedeli tahsilinden sonra simsarlık ücretine hak kazanılacağınını kararlaştırdıklarını, buna göre, asıl ücrete hak kazanmanın, tapu devri ve satış bedelinin tamamının tahsilinden sonra gerçekleştiğini, dolayısıyla “ücrete hak kazanma” nın tapu devrinin sağlanması ve satış bedelinin tamamının tahsili şartına tabi olduğunu, davacı ... 'nın sözleşmeye aykırı şekilde, istenen iktisadi amaçları karşılamayan adi yazılı sözleşmeler için ücrete hak kazanamayacağını, davacıya ödenen ücretlerin de geri iadesinin gerekli olduğunu, esasen davacı tarafından geçerli bir sözleşmeye aracılık edilemediğinden, Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik’in 6/2.maddesi uyarınca, müvekkili şirket tarafından, tüketicilerden ödeme talep edilemediğini, sözleşmenin 3.4.maddesi uyarınca, ücret talep edilme şartlarından birisi olan yapılan satışlara ilişkin tüm kıymetli evrakların teslim edilmiş olması şartının da davacı tarafından gerçekleştirilmediğini, davacının müvekkilinden talepte bulunamayacağının mahfuziyeti tahtında, davacının talep ettiği alacak için ticari temerrüt faizi talep ettiğini, dava konusu olayda faiz talep edilemeyeceğini, bir an için faiz talep edilebileceği düşünülse dahi, ticari temerrüt faizinin fahiş olduğunu, itiraz ettiklerini bildirerek esası yönünden de haksız, dayanaksız, delilsiz, kanuna ve hukuka aykırı davanın reddine, davacı aleyhine alacağından %20'sinden az olmamak üzere kötüniyet tazminatına hükmedilmesine, yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı karşı davalı vekilinin karşı davaya Cevabı: davalının iddia ettiği şekilde hakedişin gerçekleşmesi için tapu devrinin gerçekleşmesine gerek bulunmadığını, taraflar arasında akdedilmiş olan Sözleşme'nin 3.4 maddesi incelendiğinde; "...tapu devrinin yapılması veya satış vaadi sözleşmesinin imzalanması, satış bedelinin tamamının veya anlaşmaya göre belirlenen ödeme planında yer alan peşinat bedelinin, İŞ SAHİBİ'nin sözleşmede belirtilen hesabına geçmesini müteakip hizmet bedeli HAKEDİŞ faturasını düzenleyecek, İŞ SAHİBİ de faturanın tebliğini müteakip 7 gün sonra ödeme yapacaktır..." denildiğini, işbu hükümden de anlaşıldığı üzere hakediş bedelinin doğması için tapu devri veya sözleşmenin imzalanması ve ödeme bedelinin davalı hesabına geçmesinin yeterli olduğunu, özetle hakediş için tapu devri ve peşin ödeme veya sözleşme imzalanması ve peşinat bedelinin bedelinin davalı hesabına geçmesinin gerektiğini, ... satışı yönünden, ... satışı yönünden ve... satışı yönünden olmak üzere her 3 satış yönünden de müvekkili şirketin kendi sorumluluğunu eksiksiz şekilde yerine getirdiğini ve bedele hak kazandığını, davalının tüm iddialarının gerçek dışı olduğunu, haklı davalarının kabulüne karşı davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, davalı tarafça sunulan cevap ve karşı dava dilekçelerinde müvekkilinin Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik hükümleri gereğince müvekkilinin Taşınmaz Ticareti Yetki belgesi olmadığından bahisle ücrete hak kazanamayacağının ileri sürüldüğünü, müvekkili ile davacı arasında akdedilmiş olan Sözleşme gereğince müvekkili şirketin adı geçen yönetmeliğin "Tanımlar" başlıklı 4. Maddesinin "m" bendinde yer alan "Yetkilendirme sözleşmesi" ile davaya konu hizmetleri verdiğini, müvekkilinin Sözleşme konusunda hizmetlerine ilişkin yazılı şekilde yapılmış olan Sözleşme'nin varlığı yeterli olup, davalının Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik hükümleri gereğince müvekkilinin Taşınmaz Ticareti Yetki belgesi olmadığından bahisle ücrete hak kazanamayacağı iddiasının hukuki temelden yoksun olduğunu, hukuki sorumluluk ile idari sorumluluk arasındaki farktan istifade ederek ödeme sorumluluğundan kurtulmaya çalışılmasının kötüniyetten ibaret olduğunu, tüm bunların yanı sıra müvekkilinin bu işi yapmaya ehil olmadığı varsayımında dahi taraflar arasında 16/01/2023 tarihli Satış ve Pazarlama İşleri Hizmet Sözleşmesi'nin akdedildiği tarihte dahi yürürlükte olan Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik hükümleri gereğince müvekkilinin Taşınmaz Ticareti Yetki belgesi olmadığından bahisle ücrete hak kazanamayacağını 15/09/2023 tarihli ihtarname ile ileri sürülmesinin hakkaniyete uygun olmadığını, müvekkilinin Sözleşme hükümlerince sorumluluğunu yerine getirdikten sonra ve hak edilen bedeli ödememek için ileri sürülen iddianın hükme esas alınmasının mümkün olmadığını, Taşınmaz Satış Vaadi Sözlemesini akdetmeye yetkili olmayan, sadece müşterilerin Sözleşme imzalanması ve peşinat bedelinin bedelinin davalı hesabına geçmesi aşamasına kadar sorumlu ve yetkili olan müvekkili şirketin hakedişinin ödenmemesi adına davalının noter harcı ödemekten kaçınması için adi yazılı sözleşme akdedilmesinin hukuken dinlenilemez bir iddia olduğunu, kendi kusuru ile noter harcı ödemekten kaçınmak amacı ile adi yazılı şekilde sözleşme akdeden davalının kusurundan faydalanmaya çalışmasının hukuken korunamayacağından bu iddianın da reddine karar verilmesi gerektiğini bildirerek fazlaya dair her türlü talep hakları saklı kalmak kaydıyla, asıl davanın kabulüne, karşı davanın reddine, ... 34. İcra Dairesi ... Esas sayılı dosyasına yapılan itirazın iptali ile takibin devamına, davalının icra takip tutarının %20'sinden az olmamak kaydı ile icra inkar tazminatı ödemeye mahkum edilmesine, yargılama giderleriyle vekâlet ücretinin de davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Tarafların arasındaki uyuşmazlık; Asıl Davada, Dava; cari hesaptan kaynaklanan alacağın tahsili için yapılan itirazın iptali ve icra inkar tazminatı istemine ilişkin olup, Karşı Davada; davalı ... A.Ş. İle yapılmış olan taşınmaz simsarlığı sözleşmesinin geçersiz olması hizmetin verilmemiş olması nedeniyle 25/07/2023 tarihinde feshedilen sözleşme kapsamında yapılmış olan ödemelerin davalıdan tahsili istemine ilişkindir.
Mahkememiz dosyasına mali müşavir ..., Gayrimenkul uzmanı ... ve ... tarafından sunulan 15.04.2024 tarihli bilirkişi raporunda; " Teknik inceleme sonucunda; Dava konusu olay kapsamında; • Davalı (ilişkinin davalıyı bağlamadığının nihai takdiri yüce Mahkemeye ait olmak kaydı ile…) davacı ile anlaşarak davaya konu taşınmazları pazarlama yetkisi almıştır. • Ancak, sektörel mütalaaya göre; Satılan taşınmazların bedellerinin %2 + KDV ye hak kazandığı kanaatindeyiz. Mali inceleme sonucunda; Davacı ... A.Ş.’nin 2023 yasal defterlerinin açılış tasdiklerini yasal süreler içerisinde yaptırmış olduğu, Davalı ... A.Ş.’nin 2023 yasal defterlerinin açılış tasdiklerini yasal süreler içerisinde yaptırmış olduğu, Hem davacı hem de davalı şirket defter ve kayıtlarına göre taraflar arasında ticari bir ilişkinin bulunduğu, Davacı ... A.Ş.’nin kayıtlarında dava konusu olan ... nolu, ... nolu ve ... nolu faturaların mevcut olduğu, Davacı ... A.Ş.’nin davalı ... A.Ş. ile olan ticari ilişkisini izlediği ... kodlu cari hesap özetine göre 31/08/2023 tarihi itibariyle davacı ...A.Ş.’nin davalı ... A.Ş.’den toplam 632.115,75 TL alacaklı gözüktüğü, Davalı ... A.Ş.’nin kayıtlarında dava konusu olan faturalardan 15/05/2023 tarihli, ... nolu ve 395.836,31 TL tutarlı ile 15/05/2023 tarihli, ... nolu ve 388.863,63 TL tutarlı faturaların mevcut olduğu, Davacı ... A.Ş. tarafından davalı ... A.Ş. adına kesilen ve dava konusu olan faturalardan 21/08/2023 tarihli, ... nolu ve 339.765,78 TL tutarlı faturanın davalı tarafından reddedilmesi nedeniyle davalı ... A.Ş.’nin kayıtlarında bulunmadığı, Davalı ... A.Ş. tarafından davacı ... A.Ş. adına 21/08/2023 tarihli, ... nolu ve 395.454,54 TL tutarında SATIŞ İADE faturası kesildiği, Davalı ... A.Ş.’nin davacı ...A.Ş. ile olan ticari ilişkisini izlediği ... kodlu cari hesap özetine göre 21/08/2023 tarihi itibariyle davalı ... A.Ş.’nin davacı ... A.Ş.’den toplam 103.104,57 TL alacaklı gözüktüğü, tespit edilmiştir." yönünde görüş ve kanaatlerini bildirmişlerdir.
Mahkememiz dosyasına mali müşavir ..., Gayrimenkul uzmanı ... ve ... tarafından sunulan 06.09.2024 tarihli bilirkişi ek raporunda; " Teknik inceleme sonucunda; Dava konusu olay kapsamında; • Davalı (ilişkinin davalıyı bağlamadığının nihai takdiri yüce Mahkemeye ait olmak kaydı ile…) davacı ile anlaşarak davaya konu taşınmazları pazarlama yetkisi almıştır. • Ancak, sektörel mütalaaya göre; Satılan taşınmazların bedellerinin %2 + KDV ye hak kazandığı kanaatindeyiz. Mali inceleme sonucunda; 15/04/2024 tarihli bilirkişi raporunda yapılmış olan tespitler şu şekildedir; • Davacı... A.Ş.’nin 2023 yasal defterlerinin açılış tasdiklerini yasal süreler içerisinde yaptırmış olduğu, • Davalı ... A.Ş.’nin 2023 yasal defterlerinin açılış tasdiklerini yasal süreler içerisinde yaptırmış olduğu, • Hem davacı hem de davalı şirket defter ve kayıtlarına göre taraflar arasında ticari bir ilişkinin bulunduğu, • Davacı...A.Ş.’nin kayıtlarında dava konusu olan ... nolu, ... nolu ve ... nolu faturaların mevcut olduğu, • Davacı ...A.Ş.’nin davalı ... A.Ş. ile olan ticari ilişkisini izlediği 120.04 kodlu cari hesap özetine göre 31/08/2023 tarihi itibariyle davacı ... A.Ş.’nin davalı ... A.Ş.’den toplam 632.115,75 TL alacaklı gözüktüğü, • Davalı ... A.Ş.’nin kayıtlarında dava konusu olan faturalardan 15/05/2023 tarihli, ... nolu ve 395.836,31 TL tutarlı ile 15/05/2023 tarihli, ... nolu ve 388.863,63 TL tutarlı faturaların mevcut olduğu, • Davacı... Ş. tarafından davalı ... A.Ş. adına kesilen ve dava konusu olan faturalardan 21/08/2023 tarihli, ... nolu ve 339.765,78 TL tutarlı faturanın davalı tarafından reddedilmesi nedeniyle davalı ... A.Ş.’nin kayıtlarında bulunmadığı, • Davalı ... A.Ş. tarafından davacı ... A.Ş. adına 21/08/2023 tarihli, ... nolu ve 395.454,54 TL tutarında SATIŞ İADE faturası kesildiği, • Davalı ... A.Ş.’nin davacı ... A.Ş. ile olan ticari ilişkisini izlediği ... kodlu cari hesap özetine göre 21/08/2023 tarihi itibariyle davalı ... A.Ş.’nin davacı ...A.Ş.’den toplam 103.104,57 TL alacaklı gözüktüğü, Mali açıdan, yukarıda belirtilen 15/04/2024 tarihli bilirkişi raporunda yapılan tespitlerle ilgili herhangi bir görüş değişikliğimiz bulunmamaktadır." yönünde görüş ve kanaatlerini bildirmişlerdir.
Mahkememiz dosyasına mali müşavir ..., Gayrimenkul uzmanı ...ve ... tarafından sunulan 15.02.2025 tarihli bilirkişi 2. ek raporunda; " Teknik inceleme sonucunda; Dava konusu olay kapsamında; • Davacı (ilişkinin davalıyı bağlamadığının nihai takdiri yüce Mahkemeye ait olmak kaydı ile…) davalı ile anlaşarak davaya konu taşınmazları pazarlama yetkisi almıştır. • Yerleşik kuralda ve yukarıda da görüleceği üzere hizmet bedeli, taşınmazın tapu bedelinin, Alıcıdan %2 + KDV ve Satıcıdan %2+ KDV tutarındaki hizmet bedelini eşit olarak taşınmazı pazarlayan şirkete ödenmesidir. • Davaya konu olayda, taraflar arsında düzenlenen sözleşme de davalı şirket hizmet bedeli olarak % 5 +KDV ödemeyi kabul etmiştir. Mali inceleme sonucunda; • Davalı karşı davalı ... A.Ş. tarafından davacı karşı davalı ...A.Ş.’ye yapılmış olan 18/05/2023 ve 10/07/2023 tarihli ödemelere ilişkin banka dekontlarının açıklama bölümlerinde “...” ve “...” ifadelerinin bulunduğu, ilgili ödemelerin 15/05/2023 tarihli ... nolu ile 15/05/2023 tarihli ... nolu faturalardan sonra 21/08/2023 tarihli ... nolu faturadan önce yapıldığı, bu doğrultuda davalı karşı davacı ... A.Ş. tarafından davacı karşı davalı ...A.Ş.’ye yapılmış olan toplam 492.349,97 TL tutarındaki ödemelerin sözleşme kapsamında kesilmiş olan 15/05/2023 tarihli ... nolu ile 15/05/2023 tarihli ... nolu faturalara ilişkin olarak yapıldığı, • Sözleşmenin 3.2. maddesine göre davacı karşı davalı... tarafından kesilmiş olan faturaların toplamı tutarı 1.124.465,72 TL ve davalı karşı davalı ... A.Ş. tarafından yapılmış olan ödemelerin toplam tutarı 492.349,97 TL olduğuna göre davacı karşı davalı ... A.Ş.’nin davalı karşı davacı ... A.Ş.’den sözleşmenin 3.2. maddesine göre toplam (1.124.465,72 TL – 492.349,97 TL) 632.115,75 TL alacaklı olduğu, • 05/09/2024 tarihli bilirkişi ek raporunun teknik inceleme kapsamında ifade edilmiş olan “Satılan taşınmazların bedellerinin %2 + KDV’ye hak kazanıldığı kanaatine” göre %2 + KDV üzerinden yapılan hesaplama sonucunda dava kapsamındaki faturaların toplam tutarının 449.786,29 TL olması gerektiği, davalı karşı davalı ... A.Ş. tarafından yapılmış olan ödemelerin toplam tutarının 492.349,97 TL olduğuna göre davalı karşı davacı ... A.Ş.’nin davacı karşı davalı... A.Ş.’ye (449.786,29 TL – 492.349,97 TL) 42.563,68 TL fazla ödeme yaptığı ve dolayısıyla davalı karşı davacı ... A.Ş.’nin davacı karşı davalı ... A.Ş.’den, fazla ödeme nedeniyle, toplam 42.563,68 TL alacaklı olduğu, Tespitlerine varılmıştır." yönünde görüş ve kanaatlerini bildirmişlerdir.
Mahkememiz dosyasına borçlar ve sözleşmeler alanında uzman akademisyen bilirkişi ..., mali müşavir bilirkişisi ... ile emlakçılık ve gayrimenkul değerleme alanında uzman bilirkişi ... tarafından sunulan 15.09.2025 tarihli bilirkişi raporunda; "Takdiri tamamen sayın Mahkemeye ait olmak üzere, dava dosyası, icra dosyası, taraf ticari defter ve belgeleri üzerinden yapılan incelemede, 1-Davacı 2023 yılı ticari defterlerinin noter tasdikine tabi defterlerden olduğu, TTK 64/3.maddesi gereği kanuni süresi içinde noter açılış ve yevmiye defteri kapanış tasdiklerinin yaptırıldığı, ticari defterlerin usulüne uygun tutulduğu, sahibi lehine delil teşkil edebileceği, takdirin sayın Mahkemede olduğu, 2-Davalı 2023 yılı ticari defterlerinin e-defter olduğu, açılış tasdiki yerine geçen Ocak 2023 ayı beratının TTK 64/3 maddesi gereği kanuni süresi içinde oluşturulup imzalanarak Gelir İdaresi Başkanlığı Bilgi İşlem Sistemine yüklenmediği, kapanış tasdiki olarak kabul edilen Aralık 2023 ayı beratının kanuni süresi içinde oluşturulup imzalanarak Gelir İdaresi Başkanlığı Bilgi İşlem Sistemine yüklendiği, ticari defterlerin usulüne uygun tutulmadığı, sahibi lehine delil teşkil edemeyeceği, takdirin sayın Mahkemede olduğu, 3-Takibe konu cari hesap alacağına ilişkin faturalar ile davalı ödemelerinin davacı ticari defterlerinde kayıtlı olduğu, davalı iade faturasının davacı ticari defterlerinde kayıtlı olmadığı, davacı ticari defterlerinde davalıdan 632.115,75 TL alacaklı olduğu, 4-Takibe konu cari hesap alacağına ilişkin davacı faturaları ile yapılan ödemelerin davalı ticari defterlerinde kayıtlı olduğu, davalı iade faturasının davalı ticari defterlerinde kayıtlı olduğu, davalı ticari defterlerinde davacıdan 103.104,57 TL alacaklı olduğu, 5-Takibe konu cari hesap alacağının 10/07/2023 tarihinde oluşan 292.349,97 (15/05/2023-... no’lu faturadan kalan) TL bakiye ile 31/08/2023 tarihli 339.765,78 TL tutarındaki davacı faturasından kaynaklandığı, taraflar arasında faturadan kaynaklı ticari ilişkinin bulunduğu, 6-Taraf ticari defterlerindeki bakiye farkının davalı iade faturasından kaynaklandığı, 7-Davacının takipte cari hesap alacağı olarak 632.115,75 TL talep ettiği, 8-Davacıya ait ... Vergi Dairesi Müdürlüğü’nün Mahkemeye cevabında, davacı 2023 yılı formba ve formbs’lerinde davalı adına rastlanmadığı, 9-Davalıya ait ... Vergi Dairesi Müdürlüğü’nün Mahkemeye cevabında, davalı 2023/5.dönem formba’sında davacının 2 adet 664.999,95 TL tutarında belgesinin e-belge olarak bulunduğu, davalının 2023/8.dönem formba ve formbs’sinde davacı faturası ve davalı iade faturasınına rastlanmadığı, 10- Taraflar arasında simsarlık sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmenin yazılı olarak yapılması gerektiği ve şekil şartının sağlandığı, 11- Davacı tarafın simsarlık sözleşmesi yapabilmek için yetki belgesi bulunması gerektiği, dosyada bu yönde bir delil bulunmadığından yetki belgesinin olmadığı kanaati ile sözleşmenin geçerli olmayacağı, (Taşınmaz Ticareti Hakkında Yönetmelik m. 5) 12- Taraflar arasındaki sözleşmede hakediş için gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin imzalanması, peşinatın tamamının iş sahibinin hesabına geçmesi ve evrakların eksiksiz bir şekilde iş sahibine teslim edilmesinin gerektiği, simsarlık sözleşmesi ile davacının noterde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi yapamayacağı için adi yazılı şekilde yaptığı, noterdeki sözleşmeyi davalının yapması gerektiği, bunun dışındaki işlemlerin de davacı tarafça yapıldığı, Sayın Mahkemenin taraflar arasındaki sözleşmenin geçerli olduğu kabulü halinde; 13- İşbu sözleşmenin 3.2.Maddesinde “… sözleşmesi imzalanan bağımsız bölümlere ilişkin olarak tapu devri yapılması ve satış bedelinin İŞ Sahibince tahsilinden sonra KDV hariç satış bedeli üzerinden %5 oranında hizmet bedeli ödenir….” denilerek hizmet bedeli %5 olarak belirlenmiş olmakla beraber, yerleşik kuralda ve TAŞINMAZ TİCARETİ HAKKINDA YÖNETMELİK’in (Hizmet bedeli MADDE 20 – (Değişik: RG- 14/10/2020-31274) (1) Alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranı, alım satıma aracılık sözleşmesinde yer alan satış bedelinin katma değer vergisi hariç yüzde dördünden fazla olamaz.) 20.1. maddesi doğrultusunda hizmet bedelinin toplamda taşınmazın değerinin %4'ünden fazla olacak şekilde kararlaştırılamayacağından hareketle; Taşınmazın KDV hariç gerçek satış bedeli üzerinden, Alıcıdan %2 + KDV ve Satıcıdan %2 + KDV tutarındaki hizmet bedelinin eşit olarak taşınmazı satış ve pazarlama hizmeti veren Davacı Şirkete ödenmesinin gerekeceği, Sonuç itibariyle; yukarıda açıklanan gerekçelerle, davacının davalıdan talep ettiği gibi “simsarlık ücreti alacağı” bulunduğu ve Sayın Mahkemenin sözleşmenin geçerli olduğu kanaatine olması halinde, talebinin yerinde olduğu şeklinde değerlendirilebileceği, 14-Sayın Mahkemenin %5 +kdv hizmet bedeline hükmetmesi halinde, davacı/karşı davalının ticari defterlerinde davalı/karşı davacıdan 632.115,75 TL alacaklı olabileceği; davalı/karşı davacı ticari defterlerinde davacı/karşı davalıdan 103.104,57 TL alacaklı olabileceği, 15-Sayın Mahkemenin %2+kdv hizmet bedeline hükmetmesi halinde, yapılan hesaplama sonucu davalı/karşı davacının davacı/karşı davalıdan 42.563,68 TL (492.349,97 TL - 449.786,29 TL) alacaklı olabileceği," yönünde görüş ve kanaatlerini bildirmişlerdir.
Davalı-karşı davacı ... vekili tarafından 02/10/2025 tarihli ıslah dilekçelerinde; Asıl dava yönünden; esası yönünden haksız, dayanaksız, delilsiz, kanuna ve hukuka aykırı davanın reddine, davacı aleyhine alacağından %20'sinden az olmamak üzere kötüniyet tazminatına hükmedilmesine, Karşı dava yönünden haklı ve kanuna uygun karşı davamızın kabulüne, karşı davalarındaki taleplerinin ıslah ile 242.349,97 TL arttırılarak, 492.349,97 TL üzerinden kabulüne, davalı ...’ya haketmemiş/ücrete hak kazanmamış olduğu halde ödenmiş olan 492.349,97 TL’nin ödeme tarihinden itibaren işletilecek avans faizi ile birlikte davalı MSA’dan alınarak müvekkili şirkete verilmesine, yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin karşı davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, davacı karşı davalı ile davalı karşı davacı arasında davalı karşı davacıya ait sakura park 2 projesi kapsamındaki bağımsız bölümlerin pazarlanması ve satışı hususunda 16/01/2023 tarihli sözleşmenin düzenlendiği, asıl dava yönünden davacı karşı davalı tarafça davalı karşı davacıya karşı ... 34. İcra Müdürlüğünün... Esas sayılı icra dosyası ile 632.115,75 TL asıl alacak üzerinden icra takibi başlatıldığı, davalı karşı davacı tarafça süresi içerisinde takibe itiraz edildiği, takibin durdurulmasına karar verildiği, davacı karşı davalı tarafça yasal süresi içerisinde itirazın iptali talepli bu davanın açıldığı, davacı karşı davalı tarafça başlatılan icra takibinde taraflar arasında düzenlenen sözleşme kapsamında davacı karşı davalının yerine getirdiği edimler yönünden bakiye alacağının bulunduğunun iddia edildiği, karşı dava yönünden ise davacı karşı davalı tarafın taşınmaz simsarlığı için yönetmelik kapsamında yetki belgesinin bulunmadığının bu nedenle düzenlenen sözleşmenin geçersiz olduğunun, sözleşmede belirlenen komisyon oranının yönetmelik de düzenlenenden fazla olduğunun, davacı karşı davalının aracılık ettiği kişilerle yapılan sözleşmelerin resmi olmayan şekilde adi yazılı şekilde yapıldığının, davacı karşı davalının komisyon ücretine hak kazanabilmesi için geçerli bir sözleşmenin bulunması gerektiğinin, dava dışı ...ile ... ile düzenlenen gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin karşılıklı anlaşılarak sona erdirildiğinin, davacının sözleşmedeki yükümlüklerini yerine getirmediğinin sözleşmenin feshedildiğinin beyan edilerek ödenen bedellerin iadesinin talep edildiği, dosya içerisindeki delillerden ve taraf beyanlarından taraflar arasındaki sözleşme kapsamında davacı karşı davalının dava dışı kişiler olan ..., ... ve...ile davalı karşı davacının gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi düzenlemesine aracılık ettiğinin anlaşıldığı, davalı karşı davacı ile dava dışı ... arasında 6.800.000 TL bedelli 15/04/2023 tarihli, dava dışı ... arasında 7.380.000 TL bedelli 13/04/2023 tarihli, dava dışı ... arasında 7.250.000 TL bedelli adi yazılı taşınmaz satış vaadi sözleşmesi düzenlendiği, davanın tarafları arasında düzenlenen 16/01/2023 tarihli sözleşme incelendiğinde sözleşmenin 3.maddesinde yerli müşteriler yönünden komisyon oranının kdv hariç satış bedeli üzerinden %5 olarak düzenlendiği yine aynı sözleşmenin 3.4 maddesinde "vadeli ve/veya satış vaadi sözleşmesi ile yapılan satışlarda ise işletme, satış vaadi sözleşmesinin imzalanması, peşinat ödemesinin tamamının iş sahibi hesabına geçmesini ve taksitler için alınan kiymetli evrakların eksiksiz iş sahibi'ne teslimini (üçü birden gerçekleşmiş olmalıdır) müteakip hizmet bedeli hakediş faturasını düzenleyecek, iş sahibi de faturanın tebliğini müteakip 7 gün sonra fatura tutarını ödeyecektir." düzenlendiği, dosya içerisine sunulan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri ve bu sözleşmelere ilişkin sunulan diğer deliller birlikte değerlendirildiğinde, dava dışı kişiler olan ..., ... ve ...ile yapılan sözleşmelerin taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri olduğu, komisyon ücretine hak kazanılması ve ödenmesi hususunun taraflar arasındaki 16/01/2023 tarihli sözleşmenin 3.4 maddesi kapsamında değerlendirilmesi gerektiği, dosya içerisindeki delillerden dava dışı kişilerle sözleşmelerin imzalandığı, dava dışı kişilerin peşinat ödemelerini yaptıkları ve taksitler için düzenlenen senetlerin davalı karşı davacı tarafa teslim edildiğinin anlaşıldığı, sözleşmenin bu maddesi kapsamında davacı karşı davalının komisyon ücretine hak kazanacağı, davalı karşı davacı tarafça davacı karşı davalının yetki belgesi bulunmadığından sözleşmenin geçersiz olduğu iddiasında bulunmuş ise de yukarıda belirtildiği üzere dava dışı kişilerle sözleşmelerin düzenlendiği, bu kişilerden peşinat ve senetlerin alındığı, yine davalı karşı davacı tarafça davacı karşı davalıya 492.349,97 TL kısmi ödeme de yapıldığı, yapılan bu ödeme miktarına ilişkin tarafların itirazının bulunmadığı, bu hususlar birlikte değerlendirildiğinde davacı karşı davalının aracılık edip, sözleşme ilişkisinin kurulup komisyon ücretine hak kazandığı işler yönünden davalı karşı davacının yetki belgesi bulunmadığı ve sözleşmenin geçersiz olduğu yönündeki itirazlarının TMK madde 2.kapsamında hakkın kötüye kullanılması olarak değerlendirilmesi gerektiği ve davacı karşı davalının komisyon ücretini talep edebileceği, davalı karşı davacı vekilince dava dışı kişilerle yapılan sözleşmelerin resmi şekilde yapılmadığı, geçerli sözleşme ilişkisi kurulmadığı bu nedenle ücrete hak kazanılamayacağı yönündeki itirazı yönünden Yargıtay İçtihatlarında Yükleniciden taşınmaz alımına ilişkin düzenlenen adi yazılı sözleşmeler yönünden alacağın temliki hükümleri kapsamında geçerli olacağının ve yüklenicinin yükümlülüklerini yerine getirmesi şartıyla adi yazılı sözleşme kapsamında tapu iptali ve tescilin istenebileceğinin belirtildiği bu nedenle davalı karşı davacının dava dışı kişilerle geçersiz sözleşme düzenlendiği ve ücrete hak kazanılamayacağı itirazının yerinde olmadığı, yine davalı karşı davacı taraf ile dava dışı ..., ... arasındaki sözleşme ilişkisinin tarafların karşılıklı anlaşması ile sona erdirilmesine ilişkin olarak sözleşme ilişkisi davalı karşı davacının kendi iradesi ile anlaşılarak son erdirilmiş olup bu hususun davacı karşı davalının hak kazandığı ücrete etkisinin olmaması gerektiği, davalı karşı davacının sözleşmede belirlenen komisyon oranının yönetmeliğe aykırı olduğu iddiası yönünden Taşınmaz Ticareti Hakkındaki Yönetmeliğin 20.maddesinde alım satıma aracılık hizmetine ilişkin hizmet bedeli oranının kdv hariç satış bedelinin %4'ünden fazla olamayacağının düzenlendiği, taraflar arasındaki sözleşmede bu oranın %5 olarak belirlendiği ve yönetmeliğe aykırı olduğu, yönetmelik kapsamında davacı karşı davalı tarafça en fazla %4 oran üzerinden talepte bulunabileceği, son alınan 15.09.2025 tarihli bilirkişi raporunda %2 oranında hesaplama yapıldığında talep edilebilecek ücretin 449.786,29 TL olduğu tespit edilmekle %4 oranında ise 899.572,58 TL olacağı, bu bedelden daha önce ödenen 492.349,97 TL çıkarıldığında davacı karşı davalının 407.222,61 TL bakiye alacağı kalacağı ve bu bedeli talep edebileceği, davacı karşı davalı taraf yukarıda açıklanan nedenlerle sözleşme ve yönetmelik kapsamında yukarıda tespit edilen ücrete hak kazanmış olmakla karşı dava yönünden ise yukarıda açıklanan nedenlerle davalı karşı davacının ödediği bedellerin iadesini talep edemeyeceği anlaşıldığından asıl dava yönünden davanın kısmen kabul kısmen reddi ile, ... 34. İcra Dairesi 'nin ...Esas sayılı dosyasına davalı tarafından yapılan itirazın kısmen iptali ile 407.222,61-TL asıl alacak üzerinden takibin devamına, asıla alacağa takip tarihinden itibaren değişen oranlarda avans faizi uygulanmasına, karşı dava yönünden davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda Açıklanan Nedenlerle;
Asıl dava yönünden,
1-Asıl Dava yönünden davanın kısmen kabul kısmen reddi ile, ... 34. İcra Dairesi 'nin ...Esas sayılı dosyasına davalı tarafından yapılan itirazın kısmen iptali ile 407.222,61-TL asıl alacak üzerinden takibin devamına, asıla alacağa takip tarihinden itibaren değişen oranlarda avans faizi uygulanmasına,
a)-Asıl dava yönünden asıl alacağın % 20'si oranında icra inkar tazminatının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
b)-Harçlar Yasası'na göre alınması gereken 27.817,38 TL karar harcının, peşin ve tamamlama yoluyla alınan toplam 7.634,38 TL harcından mahsubu ile bakiye 20.183,00 TL karar ve ilam harcının davalı-karşı davacıdan tahsili ile Hazine'ye irad kaydına,
c)-Davacı-karşı davalı tarafından yatırılan 269,85 TL başvuru harcı ile 269,85 TL peşin harç ve 7.364,53 TL tamamlama harcının davalı-karşı davacıdan tahsili ile davacı-karşı davalıya verilmesine,
ç)-Kabul edilen dava değeri ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince davacı-karşı davalı vekiline takdir olunan 65.083,39 TL vekalet ücretinin davalı-karşı davacıdan tahsili ile davacı-karşı davalıya verilmesine,
d)-Red edilen dava değeri ve Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince davalı vekiline takdir olunan 35.982,90 TL vekalet ücretinin davacı-karşı davalıdan tahsili ile davalı-karşı davacıya verilmesine,
e)-Davacı-karşı davalı tarafından sarf edilen toplam 22.361,00 TL yargılama giderinin davanın kabul ve red oranı dikkate alınarak hesaplanan 14.405,44 TL'nin davalı-karşı davacıdan tahsili ile davacı-karşı davalıya verilmesine, bakiye yargılama giderinin ise davacı-karşı davalı üzerinde bırakılmasına,
f)-Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 3.120,00 TL arabuluculuk giderinin davanın kabul ve red oranı dikkate alınarak hesaplanan 2.009,97 TL'nin davalı-karşı davacıdan, 1.110,03 TL'nin davacı-karşı davalıdan tahsili ile Hazineye irat kaydına,
g)-Dosyada artan gider avansının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
Karşı dava yönünden,
2-Karşı dava yönünden davanın reddine,
a)-Harçlar Yasası'na göre alınması gereken 615,40-TL karar ve ilam harcının peşin ve ıslah yoluyla alınan toplam 8.540,00-TL harçtan mahsubu ile bakiye 7.924,60-TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davalı-karşı davacıya iadesine
b)-Davalı-karşı davacı tarafından sarf edilen yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
c)-Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğine göre 77.852,50-TL vekalet ücretinin davalı-karşı davacıdan tahsili ile davacı-karşı davalıya verilmesine,
d)-Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 3.120,00 TL arabuluculuk giderinin davalı-karşı davacıdan tahsili ile Hazineye irat kaydına,
e)-Dosyada artan gider avansının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
Dair taraf vekillerinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık sürede İSTİNAF YOLU açık olmak üzere karar verildi. 21/10/2025
Katip
¸e-imzalıdır
Hakim
¸e-imzalıdır