T.C.
İSTANBUL
5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2025/317 Esas
KARAR NO: 2025/721
DAVA: Tazminat (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 07/05/2025
KARAR TARİHİ: 04/11/2025
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacılar vekili sunduğu dava dilekçesi ile; taraflar arasında; ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Pafta, 1541 Ada, 7 Parsel sayısında kayıtlı ...Blok 7.katta yer alan 59 nolu (sözleşmede 55 nolu bağımsız bölüm olarak belirtilmektedir.) işyeri vasıflı bağımsız bölümün KDV hariç 522.000,00-USD bedel ile satımı hususunda 26.07.2021 tarihli "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" ile ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... Pafta, ... Ada,... Parsel sayısında kayıtlı ... Blok 7.katta yer alan 52 nolu (sözleşmede 48 nolu bağımsız bölüm olarak belirtilmektedir.) işyeri vasıflı bağımsız bölümün 525.600,00-USD bedel satımı hususunda 30.09.2021 tarihli "Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi" imzalandığını, işbu sözleşmeye göre, inşa edilecek olan dava konusu 2 adet taşınmazın müvekkili adına teslim ile tescil edileceğini ve taşınmaz bedellerinin de satıcı olan davalı şirkete ödeneceğini, davalı şirket tarafından A Blok 59 nolu bağımsız bölüm ile A Blok 52 nolu bağımsız bölüm müvekkile fiilen teslim edildiğini, tapuda devir işleminin ise A Blok 59 nolu bağımsız bölümün 13.02.2024 tarihinde, A Blok 52 nolu bağımsız bölümün ise 04.04.2024 tarihinde müvekkili ...'nın yetkilisi ve sahibi olduğu... Ltd. Şti. unvanlı şirket adına tescil edildiğini, taraflar arasında A Blok 59 nolu bağımsız bölümün satımına ilişkin imzalanan 26.07.2021 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 2.maddesinde işbu taşınmazın yaklaşık brüt 290 m2 ve net 217 m2 olarak inşa edileceğinin belirtildiğini, nitekim yine aynı sözleşmenin 5.11.maddesinde ise davalı şirket tarafından bağımsız bölüm net alanının 217 m2 olacağının kabul ve taahhüt edildiğini, bununla birlikte yine taraflar arasında A Blok 52 nolu bağımsız bölümün satımına ilişkin imzalanan 30.09.2021 tarihli düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin 2.maddesinde işbu taşınmazın yaklaşık brüt 292 m2 ve net 219 m2 olarak inşa edileceğinin belirtildiğini, nitekim yine aynı sözleşmenin 5.11.maddesinde ise davalı şirket tarafından bağımsız bölüm net alanının 219 m2 olacağının kabul ve taahhüt edildiğini, ancak tapu senedinde açıkça görüleceği üzere A Blok 59 nolu bağımsız bölümün brüt 243,43 m2, net 197,98 m2, A Blok 52 nolu bağımsız bölümün ise brüt 259,44, net 211,00 m2 olduğunu, müvekkillerinin davalı şirketin marka değeri ile inşaat ve finans konusunda oluşturdukları güvene inanarak söz konusu taşınmazları A Blok 59 nolu bağımsız bölüm için 522.000,00-USD, A Blok 52 nolu bağımsız bölüm için ise 525.600,00-USD bedel ile satın aldığını, ödeme dahil üzerine düşen yükümlülüklerini eksiksiz olarak yerine getirdiğini ve herhangi bir eksiklik olacağını düşünmediğini, nitekim taraflar arasında A Blok 59 nolu bağımsız bölümün satımına ilişkin imzalanan 26.07.2021 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin "Sözleşme'nin Konusu" başlıklı 3.maddesinde; "Tapu kaydı bilgileri ve nitelikleri, yukarıda belirtilen ve SATIŞA ESAS BAĞIMSIZ BÖLÜM GENEL BRÜT ALANI 290 m2 olan sanayi ruhsatlı üretim yeri/işyeri/ofis'in inşa edilmesi, Alıcı'ya satışının vaadi, teslimi, ödeme ve tapuda mülkiyetinin devrine dair koşullar ile Taraflar'ın karşılıklı hak ve yükümlülükleri Sözleşme'nin konusunu teşkil etmektedir." ile yine taraflar arasında A Blok 52 nolu bağımsız bölümün satımına ilişkin imzalanan 30.09.2021 tarihli gayrimenkul satış vaadi sözleşmesinin "Sözleşme'nin Konusu" başlıklı 3.maddesinde; "Tapu kaydı bilgileri ve nitelikleri, yukarıda belirtilen ve SATIŞA ESAS BAĞIMSIZ BÖLÜM GENEL BRÜT ALANI 292 m2 olan sanayi ruhsatlı üretim yeri/işyeri/ofis'in inşa edilmesi, Alıcı'ya satışının vaadi, teslimi, ödeme ve tapuda mülkiyetinin devrine dair koşullar ile Taraflar'ın karşılıklı hak ve yükümlülükleri Sözleşme'nin konusunu teşkil etmektedir." şeklinde satışa esas A Blok ... nolu bağımsız bölümün genel brüt alanının 290 m2, satışa esas A Blok 52 nolu bağımsız bölümün genel brüt alanının ise 292 m2 olduğunun hükme bağlandığını, müvekkilinin A Blok 59 nolu bağımsız bölüm için metrekaresi 290 m2 karşılığında metrekaresi 1.800,00-USD'den 522.000,00-USD ödemişse de tapu senedine göre 46,57 m2 x 1.800,00-USD = 83.826,00-USD fazla ödediğini, yine A Blok 52 nolu bağımsız bölüm için metrekaresi 1.800,00-USD'den 292 m2 karşılığı toplam 525.600,00-USD ödemişse de tapu senedine göre 32,56 m2 x 1.800,00-USD = 58.608,00-USD fazla ödediğini, buna göre her iki taşınmaz için toplamda 142.434,00-USD zarara uğradığını bildirerek fazlaya ilişkin sair talep ve hakları saklı kalmak kaydıyla; sözleşme ve tapu senedine göre müvekkilinin fazladan ödemiş olduğu A Blok 59 nolu bağımsız bölüm için şimdilik 1.000,00-USD ve A Blok 52 nolu bağımsız bölüm için şimdilik 1.000,00-USD olmak üzere toplam 2.000,00-USD'nin, ödeme tarihinden itibaren işleyecek Merkez Bankasınca USD mevduatına uygulanan en yüksek mevduat faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, yargılama harç ve giderleri ile vekâlet ücretinin davalı tarafa yüklenmesine, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili sunduğu cevap dilekçesinde; davacı tarafın dava konusu edilen taşınmazları 22.02.2023 tarihinde yazılı tutanakla beraber teslim aldığını ve taşınmazı kabul ettiğini, teslim ve kabul tutanağından açıkça görüleceği üzere davacının taşınmazları "tam ve eksiksiz şekilde teslim aldığımı kabul ve beyan ederim." ifadesiyle kabulünün tamamlandığını, davacının mevcut büyüklüğü ile açıkça kabul ettiği taşınmazlar için teslimden 2 yıl sonra eksik metrekare iddiasıyla huzurdaki davayı açtığını, taraflar arasında imzalanan adi yazılı düzenleme şeklinde gayrımenkul satış vaadi sözleşmelerinin 3. Maddesine göre sözleşmenin konusunun satışa esas bağımsız bölüm olan ofislerin inşa edilmesi, alıcıya satışının vaadi, teslimi ödeme ve tapuda mülkiyetinin devri ve karşılıklı hak ve yükümlülükler olduğunu, sözleşmelerin 7. maddesinde teslime dair düzenlemelerin yer aldığını, Madde 7.1'e göre, inşa edilen ofis sözleşmede belirtilen şartlara ve teknik şartnameye uygun olarak yapılıp tamamlandığı kontrol edildikten sonra uygun olması halinde taraflar arasında karşılıklı olarak hazırlanacak yazılı bir tutanakla teslim alınacağını, Madde 7.2'ye göre herhangi bir eksiklik olması halinde tutanakta belirtileceğini, Madde 7.3'e göre teslim edilen yerin sözleşmeye ve eklerine uygun olarak yapıldığı satıcı/arsa maliki ile alıcı tarafından tutanak altına alınmış olması halinde satıcının teslimle ilgili olarak sözleşme ile yüklendiği tüm yükümlülüklerini yerine getirmiş olacağını, Madde 7.4'e göre alıcı ve satıcının ofisi 7.1 uyarınca birlikte kontrol etmesi sonucunda atölyenin sözleşmeye uygun olarak tamamlanmadığı ve söz konusu eksikliklerin alıcının atölyenin amacına uygun olarak kullanmasına engel teşkil edeceği taraflarca tespit edilmiş ise alıcı ofisi teslim almaktan imtina hakkına da sahip olduğunu, Madde 7.7'ye göre alıcı ofisi fiilen teslim aldığı tarihten itibaren 30 gün içinde yazılı olarak ihbar etmediği açık ayıplardan dolayı satıcının ne isim altında olursa olsun hiçbir sorumluluğunun olmadığını, dava konusu yerler sözleşmedeki düzenlemeye uygun olarak alıcı ve satıcının düzenlediği yazılı tutanak ile davacıya teslim edildiğini, tutanağa taşınmazın büyüklüğü ile alakalı herhangi bir eksiklik şerh edilmediğini, eksiklik olması halinde alıcıların teslimden imtina hakkına da sahip olmalarına rağmen imtina edilmediğini, bilakis sözleşmeye ve eklerine uygun yapıldığı kabul edilmiş olup madde 7.7'ye göre davalıya hiçbir sorumluğun yüklenemeyeceğini, davalı müvekkilinin madde 7.3'e göre sözleşme ile yüklendiği tüm yükümlülükleri yerine getirdiğini, davacının eksik metrekare iddiasının -kabul anlamına gelmemekle beraber- ayıp mahiyetinde olup yerleşik içtihatlar uyarınca da eksik metrekarenin ayıplı ifa olarak kabul edildiğini, 16.12.2023 tarihli Yargıtay 11. H.D. ...E....K. sayılı ilamıyla onanan- Ankara BAM 22. H.D.... E.- ... K. sayılı kararında da açıkça taşınmazlarda eksik metrekare iddiasının ayıplı ifa olarak nitelendirildiğinkin belirtildiğini, tarafların tacir olmakla TTK ve TBK'nın genel hükümlerine tabi olduğunu, buna göre, davacının ayıp iddiasına ilişkin olarak TBK md 223, TTK md 18/3 ve TTK md 23/1-c uyarınca ihbarda bulunma yükümlülüğünün bulunduğunu, davacının dava konusu bağımsız bölümü tapu devrinden önce fiilen teslim aldığını, 22.02.2023 Tarihli teslim tutanağında sözleşmeye uygun bir şekilde tam ve eksiksiz aldığını kabul ve beyan ettiğini, sözleşme konusu yerin eksik olduğu iddiasının açıkça fark edilebilecek bir husus olduğunu, bunun fark edilemeyeceği varsayılsa dahi en geç 8 gün içinde inceleme yapmak ve ayıp var ise ihbar etmesi gerekirken davacının bu yükümlülüklerini yerine getirmediğini, TTK ve TBK hükümlerine göre ayıp ihbarında bulunmadığını, davacının talepleri haksız olduğu gibi en yüksek mevduat faizi talep edilmesinin de haksız olduğunu, tüm taleplerle ilgili zamanaşımı iddiasında bulunduklarını, davacının iddialarına itiraz ettiklerini, ilaveten, Türk Parası Kıymetini Koruma Hakkında 32 Sayılı Karara İlişkin Tebliğ uyarınca gayrimenkul satışı nedeniyle döviz cinsinden talepte bulunulmasının hukuken mümkün olmadığını, buna bağlı olarak da davacının talep ettiği Merkez Bankasınca USD mevduatına uygulanan en yüksek mevduat faiz oranına itiraz etiklerini bildirerek fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile davanın reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yüklenmesini talep ve dava etmiştir.
6102 sayılı TTK'nun 18/3 maddesinde "Tacirler arasında, diğer tarafı temerrüde düşürmeye, sözleşmeyi feshe, sözleşmeden dönmeye ilişkin ihbarlar veya ihtarlar noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemi ile yapılır." aynı kanunun 23/1-c maddesinde "Malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcı iki gün içinde durumu satıcıya ihbar etmelidir. Açıkça belli değilse alıcı malı teslim aldıktan sonra sekiz gün içinde incelemek veya incelettirmekle ve bu inceleme sonucunda malın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa, haklarını korumak için durumu bu süre içinde satıcıya ihbarla yükümlüdür. Diğer durumlarda, Türk Borçlar Kanununun 223 üncü maddesinin ikinci fıkrası uygulanır." belirtilmiştir.
6098 sayılı TBK'nun 223/2 maddesinde "Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde, bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır." belirtilmiştir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 43. Hukuk Dairesi'nin ...Esas ... Karar sayılı kararında" TTK'nın 18/3. Maddesine göre, tacirler arasında, diğer tarafı temerrüde düşürmeye, sözleşmeyi feshe, sözleşmeden dönmeye ilişkin ihbarlar veya ihtarlar noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemi ile yapılmalıdır. Elbetteki bu düzenleme bir geçerlilik şartı getirmemekle birlikte bir ispat kuralı getirmektedir. Buna göre ayıp ihbarının yapıldığı hususunun tanıkla ispatı mümkün değildir." belirtilmiştir.
İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi 14. Hukuk Dairesi'nin ... Esas ... Karar sayılı kararında " Tacir olan taraflar arasında satım ilişki bulunmakta olup uyuşmazlığın TTK'nın 23. maddesi ile TBK'nın satım sözleşmesini düzenleyen hükümlerine göre çözümlenmesi gerekmektedir. TTK'nın 23/1-c maddesinde ayıplı mal hakkında alıcıya ihbar yükümlülüğü getirilmiş olup alıcı muayene ve ihbar yükümlülüğünü yerine getirmeden ayıp nedeniyle satıcıdan mal bedeli ve zarar gideriminde bulunamaz. Davalı alıcı, süresinde ayıp ihbarında bulunduğunu yazılı belge ile kanıtlamak zorundadır. TTK'nın 23/1-c maddesinde, malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcı iki gün içinde durumu satıcıya ihbar etmelidir. Açıkça belli değilse alıcı, malı teslim aldıktan sonra sekiz gün içinde incelemek veya inceletmekle ve bu inceleme sonucunda malın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa haklarını korumak için durumu bu süre içinde satıcıya ihbar etmekle yükümlüdür. Ayıp olağan bir muayene ile meydana çıkarılamayacak, kullanma sonucunda ortaya çıkan bir ayıp ise TBK'nın 223/2 maddesinin tatbik olunması gereklidir (Yargıtay 11.Hukuk Dairesinin 08/06/2022 tarihli, ... E....K., 04/11/2020 tarihli ve ... E., ...K. sayılı ilâmı ilamı ile Yargıtay 19.Hukuk Dairesinin 04/12/2018 tarih ve ...E.,...K. Sayılı ilamı).TBK'nın 223/2.maddesi ise '' Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde, bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır.''hükmünü içermektedir. Yine TTK'nın 18/3. maddesine göre; tacirler arasında, diğer tarafı temerrüde düşürmek maksadıyla yapılacak ihbar veya ihtarların noter aracılığıyla, taahhütlü bir mektupla veya telgrafla yapılması, yahut güvenli elektronik imza kullanarak kayıtlı elektronik posta sistemiyle yapılması gerekir. Yargıtay 19. Hukuk Dairesinin 23.11.2015 tarih ve ... Esas, ... Karar sayılı, karar içeriğinde işaret edildiği üzere, ayıp ihbarının yazılı olarak yapılması gerekir. Yukarıda yer alan tespit ve bilgiler ışığında somut olay değerlendirildiğinde; teslim edilen toprağın ayıplı olduğu savunmasında bulunan alıcı-davalının TBK'nın 223/2. maddesi uyarınca gerekli incelemeyi yaptıktan sonra bunu davacı-satıcıya bildirdiğine dair herhangi bir yazılı delil sunamadığı görülmektedir. Ayıp ihbarının yapıldığı hususu tanık ile ispat edilemeyeceğinden ve istinaf aşamasında yeni delil ileri sürülemeyeceğinden, davalı vekilinin tanık dinlenmesi gerektiği, bu sebeple Dairemizce celse açılarak tanıklarını bildirmesi için süre verilmesi gerektiği yönündeki istinaf sebebi yerinde görülmemiştir." belirtilmiştir.
Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, davacılardan İsmail Hakkı Haliloğulları ile davalı arasında ... İli ... İlçesi, ... Mahallesi 1541 ada 7 parsel sayılı taşınmaz üzerinde bulunan 7.kat 59 numaralı bağımsız bölüm ile 52 numaralı bağımsız bölümün davacıya satışı hususunda 26/07/2021 ve 30/09/2021 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış vaadi sözleşmelerinin düzenlendiği, 26/07/2021 tarihli sözleşmede sözleşme bedelinin kdv hariç 522.000 USD ve 59 numaralı bağımsız bölümün brüt 290 m2, net 217 m2 olduğunun, 30/09/2021 tarihli sözleşmede bedelinin kdv hariç 525.600 USD ve 52 numaralı bağımsız bölümün brüt 292 m2, net 219 m2 olduğunun belirtildiği, davacı vekilince sunulan dava dilekçesinde davaya konu bağımsız bölümlerin sözleşmede belirtilen metrekarelerden daha küçük olduğunun davacının zarara uğradığının belirtilerek bu davanın açıldığı, davalı vekilince sunulan cevap dilekçesinde davaya konu bağımsız bölümlerin davacıya teslim edildiğinin, eksiksiz, ayıpsız ve tam bir şekilde teslim edildiğine ilişkin davacılardan İsmail Hakkı Haliloğulları ile teslim tutanağı düzenlendiğinin beyan edildiği, cevap dilekçesinin ekinde 22/02/2023 tarihli teslim tutanaklarının sunulduğu, teslim tutanaklarında bağımsız bölümlerin eksiksiz, ayıpsız ve tam bir şekilde teslim alındığının yazılı olduğu ve davacılardan ...'nın imzasının bulunduğu, bağımsız bölümlerin eksiksiz, ayıpsız ve tam bir şekilde teslim alındığına ilişkin tutanaklar düzenlenmiş ise de tutanaklarda taşınmazların metrekaresine ve ölçüm yapılarak teslim edildiğine ilişkin açık bir beyanın bulunmadığı ancak taşınmazların tapu müdürlüğündeki resmi satış ve devirlerinin bu tutanak tarihlerinden sonra olduğu, dosya içerisine alınan tapu kayıtları ve resmi satış senetleri incelendiğinde, 52 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydında brüt 259,44 m2, net 211 m2 olduğunun ve davacı şirkete 04/04/2024 tarihinde devrinin yapıldığının, 59 numaralı bağımsız bölümün tapu kaydında brüt 243,43 m2, net 197,98 m2 olduğunun ve davacı şirkete 13/02/2024 tarihinde devrinin yapıldığının, tapu kayıtlarından davaya konu bağımsız bölümlerin gerçek brüt ve net metrekarelerinin adi yazılı sözleşmede belirtilen metrekarelerden daha az olduğunun anlaşıldığı, adi yazılı sözleşmelerin davacılardan ... ile düzenlendiği, taşınmazların tapuda devrinin davacılardan...'nın yetkilisi olduğu diğer davacı şirkete yapıldığı, tapuda yapılan devir ile birlikte davacı tarafça bağımsız bölümlerin gerçek brüt ve net metrekarelerinin adi yazılı sözleşmede belirtilen metrekarelerden daha az olduğunun öğrenildiğinin kabul edilmesi gerektiği, tapudaki devir ile birlikte artık bu hususta gizli ayıp olduğu yönünde değerlendirme yapılamayacağı, yukarıda tespit edildiği üzere taşınmazların 13/02/2024 tarihinde ve 04/04/2024 tarihinde devirlerinin yapıldığı, davanın 07/05/2025 tarihinde son devir tarihinden 1 yıldan fazla süre geçtikten sonra açıldığı, davacı tarafça süresi içerisinde ayıp ihbarında bulunulduğu ve tanıkla ispatlanacağı belirtilmiş ise de somut olay yönünden yukarıda belirtilen İstinaf ilamlarında da açıklandığı üzere 6102 sayılı TTK'nun 18/3 maddesi kapsamında süresi içerisinde ayıp ihbarında bulunulduğunun tanıkla ispat edilemeyeceği, kanun maddesinde belirtildiği şekilde yazılı delille ispat edilmesi gerektiği, davacı tarafça süresi içerisinde ayıp ihbarında bulunulduğunun 6102 sayılı TTK'nun 18/3 maddesi kapsamında yazılı ve yeterli delille ispat edilemediği anlaşıldığından davanın reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda Açıklanan Nedenlerle;
1-Davanın reddine,
2-Harçlar Yasası'na göre alınması gereken 615,40 TL karar harcının, peşin alınan 1.321,24 TL harçtan mahsubu ile bakiye 705,84 TL'nin karar kesinleştiğinde ve istek halinde davacılara iadesine,
3-Davacılar tarafından sarf edilen yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı tarafından yapılan yargılama gideri olmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına
5-Davalı yararına AÜTT gereği tayin ve takdir olunan 45.000,00 TL maktu vekalet ücretinin davacılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davalıya verilmesine,
6-Dosyada artan gider avansının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
7-Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 4.700,00 TL arabuluculuk giderinin davacılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile Hazineye irat kaydına,
Dair davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık sürede İSTİNAF YOLU açık olmak üzere karar verildi. 04/11/2025
Katip
¸e-imzalıdır
Hakim
¸e-imzalıdır