T.C.
İSTANBUL
6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2018/1094 Esas
KARAR NO: 2021/590
DAVA: Maddi Tazminat (Eser Sözleşmesi)
DAVA TARİHİ: 12/11/2018
KARAR TARİHİ: 14/09/2021
Mahkememizde görülmekte olan Maddi Tazminat (Eser Sözleşmesi) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ -İSTEM/
Davacı vekili dava dilekçesinde ve özetle; davalının, davacı ve davalılar arasında 07.01.2016 tarihinde ... Bağımsız Bölüm Peşin Sözleşmesi imzalandığını, sözleşme konusunun ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, ... pafta, 570 ada, 1 parselde kayıtlı A2 blok daire no:11’da ve B2 blok no:9’da kayıtlı taşınmazların tamamlanarak davacıya devrine ilişkin olduğunu, müvekkilinin üzerine düşen ödemeyi davalı tarafa yaptığını, müvekkilinin sözleşmeye dayalı olarak davalı tarafa herhangi bir borcunun bulunmadığını, yapıda, sözleşmenin 4/4 maddesi gereğince tüm işlerin 1. Sınıf işçilik ve 1. Sınıf malzeme ile yapılması gerektiği halde davalının bu şartı yerine getirmediğini, davalı tarafın müvekkilinin bsatın aldığı bögımsız bölümü kaba inşaat iken gezdirdiğini, ayrıca katalog verildiğini, davalı tarafın projeye aykırı davrandığını bunun neticesinde belediye tarafından inşaat imar mevzuatına aykırılıktan inşaatın durdurulduğunu, katalogda yapıya girişin düz (merdivensiz) olarak gösterilmesine rağmen 10-12 merdivenle girilebilecek şekilde inşa edildiği, dava konusu dubleks evlerin alt katlarının 4+1 olarak lanse edilmesine rağmen projenin mevzuata uygun olmaması sebebiyle 3+1 durumuna düştüğünü, belirterek 290.000 TL gecikme cezası, ayıplı ve eksik ifa sebebi ile maddi zarar için şimdilik 20.000,00 TL alacak olmak üzere toplam 310.000,00 TL'nin faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA/
Davalı vekili cevap dilekçesinde ve özetle; dava konusu sözleşmenin asıl tarihinin 24.12.2016 olduğu ve davacı ile daha önce yapının yapımından sorumlu taşeron arasında imzalandığını, bahse konu taşeronun yapıyı tamamlamadan işi bırakması sebebi ile sözleşmenin davalı tarafından imzalandığını, davalının sözleşmeyi incelemeden imzaladığını, sözleşme tarihi olan 07.01.2016 ile sözleşmede yer alan teslim tarihi olan 30.04.2016 arasında bulunan 3 aylık sürede bu ölçekteki projenin bitirilmesinin mümkün olmadığını, bu büyüklükteki projenin ancak en az 2 yıllık bir süre zarfında tamamlanabileceğini, bu ölçekteki bir yapının ne kadar sürede bitirilebileceğinin yapılacak keşif ve bilirkişi incelemesi sonucu belirlenmesi gerektiğini, sözleşme tarihi olan 24.12.2016 tarihinde projenin yapım aşamasının en fazla %10-20 ler seviyesinde olduğunu, bu hususun davacılar tarafından da bilindiğini, kaba inşaatın aralık 2016 da bittiğini, sonraki süreçte inşaatı yapan müteahitin yanlış ve hatalı imalatları sebebi ile ... Belediyesince inşaatın durdurularak mühür vurulması üzerine yakın zamana kadar inşai faaliyetlere devam edilemediğini, 2017 de Belediyeye tadilat ruhsatı dahi sunulduğuni, cezaların ödendiğini, tadilat ruhsatının harçlarının yatırılarak projenin onaylatıldığıni, imar affına da müracaat edildiğini, 27.10.2017 de ruhsat evrakları imzalanır iken 06.11.2017 de ruhsat alınacak iken davacının muvafakatini iptal ettiğini, bu sebeple ruhsatın alınamadığıni, bu sebeple yapının tamamlanmasının geciktiği belirtilerek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
KANITLAR VE GEREKÇE/
Dava; satış sözleşmesine dayalı ceza-i şart ve ayıba dayalı tazminat davasıdır.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık; 07/01/2016 tarihli ... , ... İlçesi, ... Mah, ... pafta, 570 ada, 1 parselde kayıtlı A2 Blok N:11 ve B1 Blok 7(sözleşmede b2 blok 9 nolu bağımsız bölüm yazılmış ise de; taraf vekillerince daha sonra B1 Blok 7 nolu bağımsız bölüm olduğu açıklanmıştır.) nolu bağımsız bölümlerinin satışına yönelik adi yazılı şekilde yapılmış sözleşmeye dayalı geçe teslim nedeniyle ceza-i şart ve ayıp nedeniyle tazminat taleplerinin yerinde olup olmadığı noktalarında toplanmaktadır.
Taraflarca gösterilen deliller toplanmış, taraflar arasındaki sözleşme, sözleşmeye konu bağımsız bölümlere ilişkin tapu kayıtları ve resmi satış senetleri, dosya arasına alınmış, dava konusu yerde keşif yapılarak 05/02/2020 tarihli bilirkişi raporu ve 09/06/2020 teslim tarihli ek bilirkişi raporu alınmıştır. alınmıştır.
Taraflar arasındaki 07/01/2016 tarihli sözleşme; inşaat halinde bulunan...'nde yer alan ve katalogdan görülen A2 Blok N:11 ve B1 Blok 7 nolu bağımsız bölümlerin davalı tarafından davacıya satışına yönelik taşınmaz satış sözleşmesi mahiyetinde olup, eser sözleşmesi niteliğinde değildir. Adli yazılı şekilde yapılmış bu sözleşme ile davalı, kendi adına tescil edilmş sözleşme konusu bağımsız bölümlerin tapuda davacıya devrini, ayrıca bağımsız bölümlerin 30/04/2016 tarihine kadar fiilen davacıya teslimini yükümlenmiş, sözleşmenin 2. Maddesi ile fiilen teslimde temerrüde düşülmesi halinde gecikilen her ay için davalının davacıya 10.000,00-TL ceza-i şart ödeyeceği kararlaştırılmıştır.
Getirtilerek incelenen tapu kayıtları ve resmi satış sözleşmelerinden, bağımsız bölümlerin, tapuda davacıya devir ve davacı adına tescil edildikleri anlaşılmıştır. Resmi satış sözleşmeleri incelendiğinde, ilgili bağımsız bölümlerin fiili teslim tarihine ve ceza-i şarta ilişkin bir hüküm bulunmadığı tespit edilmiştir.
Taraflar arasındaki 07/01/2016 tarihli sözleşme taşınmaz satış sözleşmesi olarak kabul edilmesi halinde TBK'nun 237/1 fıkrası, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi olarak kabul edilmesi halinde TBK'nun 237/2 fıkrası uyarınca resmi şekilde yapılmadığından kesin hükümsüzdür. Mahkemece açıklığa kavuşturulması gereken husus kesin hükümsüz sözleşmede yer alan, ancak tapuda resmi şekilde yapılmış ve geçerli satış sözleşmede yer almayan ceza-i şartın davalıdan talep edilip edilemeyeceğidir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunun 1/1 maddesi, bir sözleşmenin kurulabilmesi için tarafların irade beyanları arasında karşılıklı uygunluk arar. Aynı kanunun 2/1 maddesine göre bu uygunluk asgari sözleşmenin esaslı noktalarını kapsamalıdır. İşte tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanları ile bir sözleşmenin kurulmuş sayılması için üzerinde anlaşılması gereken esaslı unsurlar objektif ve sübjektif esaslı unsurlar olarak ikiye ayrılırlar. Sözleşmenin objektif açıdan esaslı noktaları, hukuk düzenin öngörülmüş tipik bir sözleşmenin kurulabilmesi için zorunlu olan unsurlardır(satış sözleşmesinde satılan mal ve satış bedeli gibi). Şayet, tipik bir sözleşme değil de ekonomik gelişmeler sonucu ortaya çıkmış kendine özgü/atipik bir sözleşme mevcut ise, bu kez sözleşmenin anlamlı bir bütün oluşturması için iş hayatında aranan şartlar o sözleşmenin objektif açıdan esaslı unsurlarını oluştururlar. Tarafların üzerinde anlaşması gereken sübjektif açıdan esaslı noktalar ise, objektif bakımdan ikincil nitelikte olmakla birlikte tarafların biri veya ikisi açısından sözleşmenin olmazsa olmaz unsurlarıdır. İşte Türk Borçlar Kanunun 1/1 ve 2/1 fıkraları uyarınca bir sözleşmenin kurulmuş sayılması için hem objektif hem de sübjektif açıdan esaslı noktalarda tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade beyanlarının bulunması zorunludur. Yine geçerlilik şekline bağlı bir sözleşmede, objektif ve sübjektif açıdan esaslı noktaların tamamının geçerli şekilde yapılmış sözleşmede yer alması gerekir. Sözleşmenin objektif ve sübjektif açıdan esaslı noktalarını teşkil etmediği anlaşılan yan edim yükümlerinin geçerliliğinin resmi şekle tabi olmadığı kabul edilebilir.
Bir taşınmaz satış sözleşmesinin objektif açıdan esaslı unsuları; sözleşme konusu taşınmazın tescil ve teslimi(zilyetliğinin devri) ile taşınmaz satış bedelidir(TBK 207/1). Taraflar arasındaki geçersiz satış vaadi sözleşmesinin 1. maddesinde fiili teslim tarihi belirli vadeye bağlanmış, teslim(zilyetliğin devri) borcunun belirlenen vadede ifa edilmemesi hali için de davacı lehine ceza-i şart kararlaştırılmıştır. Şu halde teslim ediminin 07/01/2016 tarihli sözleşmenin bağıtlanmasından yaklaşık dört ay sonra 30/04/2016 tarihinde yerine getirilmesi, teslimin en geç bu tarihte gerçekleşmesi davacı açısından sözleşmenin sübjektif açıdan esaslı noktasıdır. Öyle ki edimin belirlenen vadede yerine getirilmemesi hali ceza-i şarta bağlanmıştır. Bu saptama karşısında davacı açısından sözleşmenin olmazsa olmaz unsuru, sübjektif açıdan esaslı noktası olan fiili teslim tarihi ve ceza-i şarta ilişkin hükümlerin geçerliliğinin de resmi şekle tabi olduğu kabul edilmek gerekir. Başka ifade ile bu hükümlerin geçerli olabilmeleri için; ya 07/01/2016 tarihli satış vaadi sözleşmesinin noterde yapılmış olması, yahut bu hükümlerin tapuda yapılmış resmi satış sözleşmesinde yer almaları gerektiği açıktır. İlk sözleşme TBK'nun 237/1,2 fıkraları ve 12/2 maddesi uyarınca geçersiz olduğundan ve geçerli satış sözleşmelerinde de fiili teslim tarihine ve ceza-i şarta ilişkin düzenleme yer almadığından, davacının davalıdan ceza-i şart talep etme hakkı bulunmamaktadır. Açıklanan tüm bu gerekçelerle davacının ceza-i şartın tahsiline yönelik talebinin esastan reddine karar vermek gerekmiştir.
Davacının diğer talebi ise; dava konusu taşınmaz satış sözleşmesinde ayıba dayalı tazminat talebidir. Taşınmaz satışlarına, taşınır satışlarına ilişkin, bu arada satıcının ayıptan sorumluluğuna ilişkin hükümlerin kıyasen uygulanacağına dair TBK'nun 246 maddesi uyarınca; eldeki talep yönünden TBK'nun 219 ve devamı hükümleri uygulanmak gerekir. TBK 219 maddesi uyarınca satıcı, alıcıya karşı herhangi bir biçimde bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması sebebiyle sorumlu olduğu gibi, satılanın nitelik veya niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan, kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olur. Satıcının ayıptan doğan sorumluluğuna gidilebilmesinin ön koşulu; alıcının muayene ve ihbar külfetlerini yerine getirmiş olmasıdır(TBK m.223) TTK'nun 23/son fıkrası uyarınca; tacirler arasındaki satış sözleşmelerinde muayene ve ihbar külfeti, aşikar ayıplarda iki gün, açık ayıplarda sekiz gün içerisinde yerine getirilmelidir. Aynı maddede göre gizli ayıplar yönünden TBK'ya atıf yapılmıştır. TBK'nun 223/2 fıkrası uyarınca gizli ayıplarda, ayıbın ortaya çıkması ile birlikte ihbar külfetinin derhal yerine getirilmesi gerekir. Satıcının sorumlu tutulabileceği bir ayıbın varlığı halinde alıcının seçimlik hakları ve genel hükümlere göre tazminat talep hakkı TBK'nun 227 maddesinde düzenlenmiştir. TBK'nun 231 maddesine göre alıcının ayıba dayalı her türlü dava hakkı, sözleşmede aksi kararlaştırılmadıkça, satılandaki ayıp daha sonra ortaya çıksa bile, satılanın alıcıya devrinden başlayarak iki yıl geçmekle zamanaşımına uğrar. Satıcının ağır kusuru halinde ise iki yıllık zamanaşımı süresi uygulanmaz. Tüm bu hükümlere göre; ayıba dayalı her türlü talep hakkının ileri sürülebilmesi, ayıplı da olsa ifanın gerçekleşmiş olmasını gerektirir. Satıcının ayıptan doğan sorumluluğuna gidilebilmesi, alıcının ayıba dayalı talep haklarının doğumu ve muacceliyeti, satılanın alıcıya devrini(taşınırlarda zilyetliğin devri, taşınmazlarda taşınmazın tapuda alıcı adına tescili ve taşınmaz zilyetliğinin alıcıya devri/teslim) gerektirir. İşte alıcının ayıplı ifaya dayalı talep hakları, ancak devir borcunun ifa edilmesinden sonra doğar ve muaccel olur. Somut olayda; dava konusu bağımsız bölümlerin tapuda davacıya tescil edildiği ve fakat bağımsız bölümlerin zilyetliğinin davacıya devredilmediği tarafların kabulündedir. Yukarıda da değinildiği üzere; taşınmaz satış sözleşmesinde satıcının asli edim yükümü; taşınmazın tapuda alıcı adına tescili ve teslim/zilyetliğinin alıcıya devridir. Dava tarihi itibariyle, henüz davalı tarafından, satılanın davacıya devri borcu ifa edilmediğinden, davacının ayplı ifaya dayalı talep hakları doğmuş ve muaccel değildir. İzah edilen gerekçelerle davacının ayıba dayalı tazminat talebinin dava tarihi itibariyle doğmuş ve muaccel olmadığı saptanmış ve bu talep yönünden erken açılan davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M /Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacının cezai şarta dayalı alacak talebinin esastan REDDİNE,
2-Davacının ayıba dayalı tazminat talebi yönünden erken açılan davanın REDDİNE,
3-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi gereğince hesap olunan 59,30-TL maktu karar ve ilam harcının peşin alınan 5.294,03 TL harçtan mahsubu ile artan 5.234,73 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
4-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesap olunan 30.150,00 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
5-HMK 333.maddesi gereğince davacı tarafından yatırılan gider avansından bakiye avansın hüküm kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
6-Davacı tarafça yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
7-Davalı tarafça yapılan yargılama gideri bulunmadığından ve yatırılan gider avansı bulunmadığından bu konuda hüküm kurulmasına yer olmadığına,
Dair taraf vekillerinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın tebliğinde itibaren 2 haftalık süre içerisinde İstinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 14/09/2021
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır
HARÇ BEYANI /
5.294,03 TL PEŞİN HARÇ
59,30 TL KARAR HARCI
5.234,73 TL. TALEP HALİNDE İADE HARÇ