T.C.
İSTANBUL
6. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/65 Esas
KARAR NO: 2021/849
DAVA: Elatmanın Önlenmesi (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 16/02/2018
KARAR TARİHİ: 14/12/2021
Mahkememizde görülmekte olan Elatmanın Önlenmesi (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ -İSTEM/
Davacı vekili dava dilekçesinde ve özetle; taraflar arasında davacı şirketin malik ve mutasarruffu bulunduğu ...Köyü, ..Mevkiinde kain tapunun ...pafta, 1062,1063,0652,655,692,1124,1125,1126,1136 parsel (692, yeni ...,1137 ve 1138 parseller) sayılı taşınmazları üzerine inşaat yapılamk üzere Hasılat Paylaşımlı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Satış sözleşmesi imzalandığını, sözleşme imzalandıktan sonra taşınmazlar üzerine konut ve sosyal tesis inşaatı yapılmasının inkansız olduğunun öğrenildiğini, bu anlaşmazlık sebebiyle davalı yana Ankara ...Noterliğinin 05/06/2017 tarih ve... yevmiye nolu tasfiye ve fesih ihtarlı intarname gönderildiği, ancak davalının anlaşmaya yanaşmadığını belirterek taraflar arasında 04/03/2011 tarihli adi, 14/06/2012 tarihli düzenleme şeklinde akdedilen sözleşmenin feshine, feshin haklı olduğunun tespitine, taşınmazların tapu kaydına kat karşılığı inşaat hakkı nın bulunduğuna iişkin şerh düşülmesine, davalının arsalara vaki müdahalesinin men'ine, davacıya ait binaların davalı tarafınan yıkılması, şerhin terkin edilmemesi ve sair nedenlerden doğan zararının tespiti için şimdilik 1.000.000,00 TL'nin davalıdan tazminine, telafisi imkansız zararların doğmasının önlenmesi için taşınmazlara vaki müdahalenin meni ile tapu kaydındakişerhin terkini konusunda ihtiyati tedbir verilmesini talep etmiştir.
SAVUNMA/
Davalıya yasaya uygun olarak tebligat yapılmış olmasına karşın, davayı takip etmediği gibi, yazılı bildirimde de bulunmadığından, H.M.K nun 128. maddesi hükmü gereğince davayı inkar ettiği varsayılmıştır.
KANITLAR VE GEREKÇE/
Dava; taraflar arasındaki sözleşmenin imkansızlık nedeniyle sona erdiğinin tespiti, sözleşmeye aykırılık nedeniyle uğranılan zararın tazmini ve davalı yararına sözleşme konusu taşınmazların tapu kaydının şerhler hanesinde yer alan "kat kaşılığı inşaat hakkı" şerhinin terkini istemlerine ilişkindir.
Taraflar arasında 04/03/2011 tarihinde adı, 14/06/2012 tarihinde düzenleme şeklinde bağıtlanan " Hasılat Paylaşımlı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Satışı Sözleşmelerinin" hukuki imkansızlık sebebiyle tasfiyesine, haklı feshine, davacı şirketin malik ve mutasarrufu bulunduğu,... Köyü, ...Mevkiinde bulunan, tapunun...pafta, 1062,1063,0652,655,692,1124,1125,1126,1136 parsel sayılı (..., yeni 1136,1137 ve 1138 parseller) sayılı taşınmazların tapu kaydında davalının lehdarı olduğu "Hasılat Paylaşımlı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Satışı Sözleşmesinin" "Kat Karşılığı İnşaat Hakkı'nın" bulunduğuna ilişkinşerhin terkinine, davalının arsalara vaki müdahalesinin men'ineşimdilik, davacıya ait binaların davalı tarafından yıkılması ve sair nedenlerle doğan zararın tespiti ile 1.000.000,00 TL'nin davalıdan tazminine, tapu kaydındaki şerhin tedbiren terkinine karar verilmesi istenilmiştir.
Mahkememizce verilen 21/02/2018 tarih ve ... Esas ... karar sayılı yetkisizlik kararı ile dosya ... Asliye Hukuk (Ticaret) Mahkemesine gönderilmek üzere İstanbul Hukuk Mahkemeleri Tevzi Bürosuna gönderilmiş, Bolu ... Asliye Hukuk (Ticaret) Mahkemesinin 16/10/2018 tarih ... esas... karar sayılı karşı yetkisizlik kararı üzerine yargı yerinin belirlenmesi için dosya Yargıtaya gönderilmiş, Yargıtay 20. Hukuk Dairesinin 21/01/2019 tarih 2018/6101 esas 2019/320 kararı sayılı kararı ile yargı yeri olarak Mahkememize gönderilerek Mahkememizin ... esas kaydına kaydı yapılarak yargılamaya devam edilmiştir.
Taraflar arasındaki uyuşmazlığın, taraflar arasında ki 04/03/2011 tarihli adi, 14/06/2012 tarihli düzenleme şeklinde ki hasılat paylaşımlı arsa payı karşılığı inşaat yapımı ve satış sözleşmesinin feshine ilişkin haklı sebeplerin mevcut olup olmadığı, tapu kayıtlarında ki davalı yararına olan şerhin terkinine ilişkin koşulların gerçekleşip gerçekleşmediği, taraflar arasında ki 04/03/2011 tarihli adi, 14/06/2012 tarihli düzenleme şeklinde ki hasılat paylaşımlı arsa payı karşılığı inşaat yapımı ve satış sözleşmesinin ifası ya da ifa edilememesi nedeniyle davacının zararının mevcut olup olmadığı, miktarının ne olduğu, genel olarak davacının istemlerine ilişkin koşulların somut olayda gerçekleşip gerçekleşmediği hususlarında olduğu tespit edilmiştir.
Davacı vekilinin dava dilekçesinde davacıya ait binaların davalı tarafından yıkılması ve diğer zararlar nedeniyle 1.000.000,00-TL tazminat talep ettiği, ancak diğer zararlar ile neyin kastedildiğinin açıklanmadığı görülmekle; davacı vekiline, sözleşmenin imzalanması öncesinde sözleşme konusu taşınmazlar üzerinde bulunduğu ve rızaları olmadan yıkıldığı iddia olunan iki bina için ne kadar tazminat talep ettiğini, diğer zararlar adı altında talep edilen zararların hangi kalemlerden oluştuğunu, böylece 1.000.000,00-TL tazminat talebinin hangi kalemlerden oluştuğunu ve her bir kalem için talep edilen tutarı açıklamak, netice-i talebini somutlaştırmak üzere bir haftalık kesin süre verilmiş, aksi halde HMK'nun 119/1-ğ ve 119/2 fıkraları uyarınca bu talepler yönünden davanın açılmamış sayılmasına karar verileceği ihtar edilmiştir. Davacı vekili süre içerisinde sunduğu açıklama dilekçesi ile; davalının, davacının rıza ve muvafakatı dışında yıktığı, dava konusu taşınmazlar üzerindeki ruhsatlı, iskânlı, biri 600 m2 nin, diğeri 500 m2 nin üzerinde alanı bulunan ayrı ayrı görkemli, büyük, betornerme olmakla birlikte dış cephelerinin tamamı son derece kaliteli ahşap ile kaplı, kütük şato, kütük şato malikhanesi şeklindeki 1.100 m2 yi aşan alanı bulunan davacıya ait iki ayrı binanın değerinin tespiti ile fazlaya ilişkin haklar saklı kalarak dava tarihi itibariyle tespit edilecek zarar değerinden şimdilik 900.000,00-TL sinin tazminini, ayrıca arsa içinde bulunan ve müvekkil tarafından yapılan iç yollara döşenen parke taşı, bir başka deyişle parke taşı ile müvekkilin yaptığı iç yolların da davalı tarafından hafriyatlar sırasında tahrip olması nedeniyle görülen zararın tespiti ile yine dava tarihi itibariyle tespit edilecek zarardan şimdilik 80.000,00-TL sinin tazminini, ayrıca arsa içinde yapılan çitlerin de davalı tarafından, davacının rıza ve muvafakatı dışında tahrip olmasından kaynaklanan zararın tamamının tespiti ile dava tarihi itibariyle şimdilik 20.000,00-TL zararın tazminini talep ettiklerini beyan etmiştir.
Davacı vekili 14/12/2021 tarihli celsede, müdahalenin men'i talebine yönelik açıklama getirmiş; fiili müdahalenin meni taleplerinin olmadığını, müdahalenin tapudaki şerh nedeniyle hukuki olduğunu, taleplerinin tapudaki şerhin kaldırılarak hukuki müdahalenin men edilmesine yönelik olduğunu beyan etmiştir.
Taraflarca gösterilen deliller toplanmış, Bolu ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin... Değişik iş sayılı dosyası celbedilmiş, sözleşme ve ihtarname asılları kasaya alınmış, ...Özel İdaresi'nden, ...İli, ... İlçe, ... Köyünde kain ... ada... parsel,... ada ... parsel,... ada... parsel ve ... ada 5 parsel sayılı taşınmazların, 03/02/2014 gün ve 27 sayılı İl Genel Meclisi kararından önceki, bilhassa 04/03/2011 tarihi itibariyle imar durumunun "KONUT VE SOSYAL TESİS" inşaasına uygun olup olmadığının mahkememize bildirilmesi ve 04/03/2011 tarihi itibariyle cari bu taşınmazları kapsayan imar planından bir örneğin gönderilmesi, 04/03/2011 tarihinden sonra; ... İli, ...İlçe, ... Köyünde kain ...ada ...parsel, ... ada 3 parsel, 114 ada 4 parsel ve 114 ada 5 parsel sayılı taşınmazlarda konut ve sosyal tesis inşaası işi için, taraflar arasındaki sözleşme kapsamında ... A.Ş. tarafından herhangi bir imar değişikliği ve inşaa ruhsatı başvurusu bulunup bulunmadığının, onaya sunulmuş plan ve proje mevcut olup olmadığının mahkememize bildirilmesi, sunulmuş tüm plan, proje, başvuru dilekçesi ve cevabi yazıların mahkememize gönderilmesi istenilmiş, gelen yazı cevabı ve ekleri dosya arasına alınmıştır
Dosyada mevcut sözleşme aslı, tapu kayıtları ve...İdaresi yazı cevabı incelendiğinde; taraflar arasındaki sözleşmeye konu taşınmazların... İli, ... İlçe, ...Köyünde kain ..., 655, 692, 1062, 1063 sayılı taşınmazlar oldukları, kadastro ve imar uygulamaları sonucunda; bu taşınmazlardan ... parsel sayılı taşınmazın ... ada 58 parsel sayılı taşınmaz olduğu, 652, 655, 692, 1062, 1063 parsel sayılı taşınmazların önce tevhid edilerek ...parsel sayısını aldıkları, daha sonra 1123 parsel sayılı taşınmazın ifrazen 1124, 1125, 1126 sayılı üç parsele bölündüğü, daha sonra 1124 parsel sayılı taşınmazın ifrazen 1137,1138 parsellere döüştüğü daha sonra 1125 parsel sayılı taşınmazın ifrazen 1136,1137 parsellere dönüştüğü, 1126 parsel sayılı taşınmazın ise 1136 parsel olduğu, daha en son 1136 parselin 114 ada 4 parsel, 1137 parselin 114 ada 5 parsel ve 1138 parselin 114 ada 3 parsel sayılı taşınmazlara dönüştükleri, buna göre tüm tevhid ve ifraz işlemşeri sonucunda taraflar arasındaki sözleşmeye konu taşınmazların ada ve parsel numaralarının 111 ada 58 parsel, 114 ada 3 parsel, 114 ada 4 parsel ve 114 ada 5 parsel sayılı taşınmazlar oldukları anlaşılmıştır.
... İdaresi'nin yazı cevabından 03/07/2014 tarihli karar ile ... ada ... parselin teknik alt yapı alanı(trafo) olarak, 114 ada 5 parselin teknik alt yapı alanı(atıksu arıtma, foseptik) olarak ayrıldığı, 114 ada 3 numaralı parselin ise Turizm Tesis Alanı kullanımında bırakıldığı anlaşıldı. ...İdaresi'nin yazı cevabında ayrıca, ... ada... parsel sayılı taşınmazın yerleşik alan sınırları dışında kaldığı ve kamuya ait herhangi bir yola cephesinin bulunmadığı, bu nedenle bu taşınmaz üzerinde yapılaşmaya gidilemeyeceğinin belirtildiği anlaşılmıştır.
Taraflar arasındaki sözleşmeler incelendiğinde, sözleşmenin konusunun arsa sahibinin(davacı) de onayı alınarak hazırlanan plan ve projeler uyarınca tüm giderler yükleniciye(davalı) ait olmak üzere konut, sosyal tesis, hizmet ve sosyal donatı ile alt yapı alanları inşaası olduğu görülmüştür.
Mahkememizce; Bolu Nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesi'ne talimat yazılarak, dava ve taraflar arasındaki sözleşmeye konu ... İli, ...İlçe, ... Köyünde kain... ada 58 parsel, 114 ada 3 parsel, 114 ada 4 parsel ve 114 ada 5 parsel sayılı taşınmazlar başında re'sen seçilecek bir inşaat mühendisi, bir imar ve şehircilik uzmanı ve bir fen bilirkişisi marifetiyle keşif ve bilirkişi incelemesi yapılarak, taraflar arasındaki sözleşmeye konu hasılat paylaşımlı arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine konu işin mevcut imar planlarına göre yapılıp yapılamayacağı(imkansızlaşıp imkansızlaşmadığı), dava ve sözleşme konusu taşınmazlarda davalının halihazırda men-i gereken müdahalesinin bulunup bulunmadığı, davacının dava konusu taşınmazlarda bulunup, davalı tarafından, davacının onayı alınmaksızın yıkıldığı bildirilen iki adet binanın (Bolu ... Asliye Hukuk Mahkemesi'nin...değişik iş sayılı öz sermaye tespiti raporunda da özellikleri belirtilen ), dava tarihi itibariyle değerinin ne olacağı hususlarında rapor tanzim edilmesinin istenilmesine karar verilmiştir.
Bolu ...Asliye Hukuk Mahkemesinin ...Talimat sayılı dosyasına; fen bilirkişisi, inşaat bilirkişisi ve imar ve şehircilik uzmanı tarafından ayrı ayrı rapor sunulduğu anlaşılmıştır.
İmar ve şehircilik uzmanı bilirkişi ... tarafından düzenlenen 14/10/2021 havale tarihli bilirkişi raporunda özetle; taraflar arasında 04/03/2011 tarihinde adi, 14/06/2012 tarihinde düzenleme şeklinde akdedilen hasılat paylaşımlı arsa payı karşılığı inşaat yapımı ve satış sözleşmesinin 3.maddesinin e fıkrasında, bağımsız bölümlerin, arsa üzerinde inşa edilecek konut ve sosyal tesis birimlerini ifade ettiğinin f fıkrasında, hizmet ve sosyal donatı alanlarını, açık ve kapalı spor alanları, havuzlar, sosyal tesisler, kiosk, cafe restoran, arıtma tesisi, ... vb. gibi tesisleri ifade ettiğinin, g fıkrasında, altyapı; yol, su, elektrik, kanalizasyon, doğalgaz, ... hatları ve diğer altyapı yapılaşmalarını ifade ettiğinin kararlaştırıldığını, sözleşmede belirlenen kullanımlar ile imar planı açısından yapılan değerlendirmede sonuç olarak; dava konusu... ada 58 nolu parselin(eski 692 nolu parsel) gerek sözleşme öncesi gerekse sonrasında onaylı bir imar planı bulunmadığı gibi dosyasında ... İdaresinden alınan görüşte köy yerleşik alanında kalmaması ve kadastral bir yola cephesi olmaması nedeniyle konut, sosyal tesis vb. olarak 3194 sayılı İmar Kanunu, ilgili yönetmelikleri çerçevesinde herhangi bir yapılaşma hakkının olmadığını, dolayısıyla sözleşmenin 3. Maddesi e, f ve g fıkralarında belirtilen konut ve sosyal tesis, altyapı, hizmet ve sosyal donatıların anılan parsel üzerinde yapılmasının gerek sözleşme öncesi gerekse sonrasında mümkün olmadığını (baştan imkansız), 05.04.2011 tarih ve 127 sayılı İl Genel Meclis Kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının yürürlükte olduğu süre (05.04.2011-03.02.2014 tarihleri arası) zarfında, dava konusu ... ada... nolu parsel üzerinde, “Teknik Altyapı (Trafo Alanı)”; 114 ada 4 nolu parsel üzerinde, “Konut ve Sosyal Tesis”; 114 ada 5 nolu parsel üzerinde, “Teknik Altyapı (AtıkSuArıtma, Fosseptik)” yapılmasının 3194 sayılı İmar Kanunu, ilgili yönetmelikleri, mevcut imar planı ile sözleşmenin 3. Maddesi e, f ve g fıkralarında belirtilen konut ve sosyal tesis, altyapı, hizmet ve sosyal donatıların anılan parsel üzerinde yapılmasının mümkün olduğunu, 03.02.2014 tarih ve 27 sayılı İl Genel Meclis Kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliğinin yürürlüğe girmesiyle birlikte dava konusu 114 ada 3 nolu parsel üzerinde, “Teknik Altyapı (Trafo Alanı)”; ... ada 5 nolu parsel üzerinde, “Teknik Altyapı (Atık SutArıtma, Fosseptik)” yapılması 3194 sayılı imar kanunu, ilgili yönetmelikleri ve mevcut imar planı ile sözleşmenin altyapı ile ilgili kısmı çerçevesinde yapılmasının mümkün olduğunu; 114 ada 4 nolu parsel üzerinde ise sadece “Turizm Tesis Alanı” yapılabileceği yine turizm tesis alanına hizmet edecek ve sözleşmenin hizmet ve sosyal donatı alanlarının Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine İlişkin Yönetmelik kapsamında gerekli şartlar ve izinler alındıktan sonra bu alanlarda yapılabileceği ancak plan değişikliğiyle birlikte “Konut Alanı” yapılmasının 3194 sayılı imar kanunu, ilgili yönetmelikleri, mevcut imar planı ile sözleşme kapsamında artık mümkün olmadığını(imkansızlaşmış), dolayısıyla sözleşmenin konusunun “Konut ve Sosyal Tesis” olduğu göz önüne alındığında yeni imar planına göre ifasının mümkün olmadığını (imkansızlaşmış) belirtmiştir.
İnşaat Mühendisi bilirkişi... tarafından düzenlenen 05/11/2021 havale tarihli bilirkişi raporunda özetle;...İli,... İlçe, ... Köyünde kain ... ada 58 parsel, 114 ada 3 parsel, 114 ada 4 parsel ve 114 ada 5 parsel sayılı taşınmazlardaki davaya konu 114 ada 4 parsel üzerindeki (eski 1062 ve 1063 parsel) taşınmazlar üzerinde bulunan yapıbloğu değerleri ile kilitli parke taşı değerlerinin 2018 yılı dava tarihi itibariyle toplam 749.600,00 TL olduğu, taşınmazlar üzerinde davalının men'i gereken bir müdahalesinin bulunmadığı belirtilmiştir.
Harita Mühendisi bilirkişi ...tarafından düzenlenen 18/10/2021 havale tarihli bilirkişi raporunda özetle; ... Köyünde 2019 yılında Kadastro Güncelleme çalışmaları yapılmış olup güncel tapu bilgi kayıtları aşağıdaki gibi olup parsel üzerinde keşif günü yapılan istişarede kadastro verilerine göre tescilli herhangi bir yapıya rastlanılmadığı, davaya konu... Köyü 111 ada 58 nolu parsel (Eski: 692 parsel) “Tarla' niteliğinde olup yüzölçümü 860,48 m2 olduğu, ... Köyü 114 ada 3 nolu parsel ( Eski:1138 parsel) “Arsa” niteliğinde olup yüzölçümü 104,97 m2 olduğu, ... Köyü 114 ada 4 nolu parsel (Eski:1136 parsel) *Arsa' niteliğinde olup yüzölçümü 33094,00 m2 olduğu, ... Köyü 114 ada 5 nolu parsel (Eski:1137 parsel) “Arsa” niteliğinde olup yüzölçümü 225,66 m2 olduğu belirtilmiştir.
İddia, savunma, dosya içeriği deliller ve alınan bilirkişi raporlarına göre; taraflar arasında önce 04/03/2011 tarihli adi yazılı "Hasılat Paylaşımlı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Yapımı ve Satışı Sözleşmesi" yapıldığı, akabinde aynı sözleşmenin 14/06/2012 tarihinde düzenleme şeklinde yapıldığı, sözleşmenin konusunun sonradan değişen ada ve parsel numaralarına göre... İli, ...İlçe, ... Köyünde kain 111 ada 58 parsel, 114 ada 3 parsel, 114 ada 4 parsel ve 114 ada 5 parsel sayılı taşınmazlar üzerinde arsa sahibi davacının da onayı alınarak hazırlanan plan ve projeler uyarınca tüm giderler davalıya ait olmak üzere konut, sosyal tesis, hizmet ve sosyal donatı ile alt yapı alanları inşaası olduğu anlaşılmıştır. Taraflar arasındaki sözleşmeye göre davalı edimini üç aşamada yerine getirmeyi taahhüt etmiştir. Birinci aşama hazırlık aşaması olup, davalı sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren 12 ay içerisinde 1/1000 ölçekli meri imar planına uygun plan ve projeleri tamamlamayı; iş ile ilgili projeleri tamamlayıp inşaat ruhsatları almayı taahhüt etmiştir. İkinci aşama inşaat aşaması olup, davalı tarafından temel üstü inşaat ruhsatının alınması ile başlayacaktır ve 30 aylık süreyi kapsayacaktır. Üçüncü aşama ise inşaatın bitiminden sonraki aşama olup, satış ve pazarlama ile elde edilecek hasılatın paylaşımı aşamasıdır.
Dosya kapsamına alınan deliller, ... Belediyesi ve... İdaresi'nden gelen yazı cevapları ile imar ve şehircilik uzmanı, inşaaat mühendisi ve harita mühnedisi bilirkişiler tarafından ayrı ayrı tarafından tanzim edilen bilirkişi raporları kapsamından; davalının hazırlık aşamasına ilişkin edimlerini yerine getirmediği, sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren(14/06/2012 tarihli düzenleme şeklindeki sözleşme esas alındığında, 14/06/2013 tarihine dek) 12 ay içerisinde, sözleşme konusu konut ve sosyal tesis inşaası işi için, 1/1000 ölçekli meri imar planına uygun plan ve projeleri hazırlamadığı, inşaat ruhsatı almadığı, temel üstü yapı ruhsatını almadığı tespit edilmiştir. Davalının hazırlık aşaması edimlerini yerine getirmeden, imar planına uygun plan ve projeleri hazırlayıp onaylarını almadan ve inşaat ruhsatı olmaksızın, 114 ada 4 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki davacıya ait iki yapıyı yıkmış, kilitli parke taşları sökmüş ve temel kazısı yapmıştır. İmar ve şehircilik uzmanı bilirkişi tarafından tanzim edilen rapor içeriğinde yer alan uydu görüntülerinden, 2012 yılı temmuz ayı itibariyle taşınmaz üzerindeki yapıların halen mevcut olduğu, 2013 yılı nisan ayı itibariyle yapıların yıkılmış ve temel kazılarının yapılmış olduğu, bu tarihten sonra taşınmaz üzerinde herhangi bir faaliyet gerçekleştirilmediği anlaşılmaktadır.
Sözleşmenin yapıldığı tarihte 05.04.2011 tarih ve 127 sayılı İl Genel Meclis Kararı ile onaylanan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planının yürürlükte olduğu; bu imar planına göre dava konusu 114 ada 3 nolu parselin “Teknik Altyapı (Trafo Alanı)”; 114 ada 4 nolu parselin, “Konut ve Sosyal Tesis”; 114 ada 5 nolu parselin “Teknik Altyapı (Atık SuArıtma, Fosseptik)” alanı olarak kabul edildiği, dolayısıyla sözleşmenin yapıldığı tarihten imar planının değiştiği 03/02/2014 tarihine dek 3194 sayılı İmar Kanunu ve mevcut imar planına göre; sözleşmenin 3. Maddesi e, f ve g fıkralarında belirtilen konut ve sosyal tesis, altyapı, hizmet ve sosyal donatıların anılan parseller üzerinde yapılmasının mümkün olduğu imar ve şehircilik uzmanı bilirkişi tarafından tespit edilmiştir. Ancak İl Genel Meclisi'nin 03.02.2014 tarih ve 27 sayılı kararı ile dava konusu taşınmazlardan 114 ada, 3,4,5 parselleri de kapsayan 1/1000 ölçekli Uygulama İmar Planı Değişikliği yürürlüğe girmiş, değişiklik ile dava konusu 114 ada 3 nolu parselin “Teknik Altyapı (Trafo Alanı)”; 114 ada 5 nolu parselin, “Teknik Altyapı (Atık SutArıtma, Fosseptik)” 114 ada 4 nolu parselin ise sadece “Turizm Tesis Alanı” olarak kabul edildiği anlaşılmıştır. İmar ve Şehircilik uzmanı bilirkişi ile Harita mühendisi bilirkişi tarafından tanzim edilen raporlar birlikte incelendiğinde; 114 ada 3 ve 5 nolu parsellerin, büyük ve ana parsel olan 114 ada 4 nolu parselin içerisinde yer aldıkları, trafo ve atıksu alanı olarak ayrıldıkları, sözleşme konusu konut ve sosyal tesislerin asıl inşaa edilecekleri alanın 114 ada 4 nolu parsel olduğu, yapılan imar değişikliği sonucu bu parsel üzerinde konut inşaasına yasal olanak kalmadığı, yalnızca turizm tesisi inşaa edilebileceği anlaşılmıştır.
İmar ve Şehircilik uzmanı tarafından tanzim edilen raporda asıl ana ve büyük parsel olan 114 ada 4 parsel sayılı taşınmaz üzerinde; sözleşmenin konularından birini teşkil eden hizmet ve sosyal donatı alanlarının, "Turizm Tesislerinin Belgelendirilmesine ve Niteliklerine İlişkin Yönetmelik" kapsamında gerekli şartlar ve izinler alındıktan sonra ve turizm tesis alanına hizmet edecek şekilde inşaasının yeni imar planına göre mümkün bulunduğu, ancak bu parselde konut inşaasının artık mümkün bulunmadığı tespit edilmiştir. Buna göre imkansızlaşan edimin sadece konut inşaası olduğu, bu nedenle somut olayda kısmi imkansızlıktan bahsedilebileceği düşünülebilir. Ancak taraflar arasındaki sözleşme bir bütün olarak incelendiğinde ve özellikle sözleşme hasılatın paylaşımına ilişkin 10. maddesi nazara alındığında; esas amacın inşaa edilecek konutların satışından elde edilecek gelirin/hasılatın paylaşımı olduğu anlaşılmaktadır. Taraflar arasındaki her iki sözleşmenin yapıldığı tarihte yürürlükte olan 818 Sayılı Borçlar Kanununda, 6098 Sayılı Kanunun 137. Maddesine benzer ve kısmi ifa imkansızlığını düzenleyen bir hüküm bulunmamaktadır. Buna karşılık 818 Sayılı Borçlar Kanununun 68 maddesine göre alacaklı, kısmi ifayı kabule zorlanmayacağından, borcun bütünün ifasının mümkün olmadığı gerekçesiyle imkansızlık hükümlerinin uygulanmasını isteyebilir. Yahut bölünebilen edimin mümkün olan kısmi ifasını kabul edeceğini beyan ederek, imkansızlaşan kısım için tazminat isteyebilir(bkz. M.Kemal/Oğuzman; Borçlar Hukuku Genel Hükümler, Üçüncü bası, Fizliz Ktabevi, İstanbul 2002, s. 306). Somut olayda taraflar arasındaki sözleşmenin konusunu oluşturan 114 ada 3,4,5 nolu parsellerde konut, sosyal tesis, hizmet ve sosyal donatı ile alt yapı alanları inşaası edimlerinden, ana ve büyük parsel olan 114 ada 4 parsel üzerinde konut inşaası edimim sözleşmenin imzalanmasından sonra gerçekleşen imar planı değişikliği nedeniyle ve sadece sözleşmenin tarafları açısından değil herkes açısından (objektif imkansızlık) imkansızlaştığı, konut inşaasının imkansızlaşması nedeniyle küçük parseller olan ve alt yapı alanı olarak ayrılan 114 ada 3 ve 5 nolu parsellerde alt yapı tesisi inşaasının da gereksizleştiği, davacının 818 Sayılı BK'nun 68 maddesi uyarınca kısmi ifaya zorlanamayacağı sözleşmenin bu parseller yönünden 818 Sayılı BK'nun 117 maddesi uyarınca ve 03/02/2014 tarihi itibariyle sonradan ortaya çıkan objektif hukuki imkansızlık nedeniyle sona erdiği tespit edilmiştir. Davacı tarafça sözleşmenin sonradan ortaya çıkan imkansızlık nedeniyle feshedildiğinin tespiti talep edilmiş ise de HMK 'nun 33 maddesi uyarınca hukuk kuralları mahkemece re'sen uygulanacağından ve hukuki vasıflandırma mahkemece yapılmak gerektiğinden, davacı talebinin sözleşmenin imkansızlık nedeniyle sona erdiğinin tespiti olarak değerlendirilmiştir. Dava konusu taşınmazlardan 111 ada 58 nolu parselin onaylı bir imar planı bulunmadığı, köy yerleşik alanında kalmadığı ve kadastral bir yola cephesinin bulunmadığı, bu nedenle bu parsel üzerinde sözleşme öncesi ve sonrası dönemde, 3194 sayılı İmar Kanunu ve ilgili yönetmelikler çerçevesinde herhangi bir yapılaşmanın mümkün olmadığı tespit edilmiştir. Bu parsel açısından ise sözleşme 818 Sayılı BK'nun 20.maddesi uyarınca baştan imkansızdır. İzah edilen gerekçelerle; taraflar arasındaki 04/03/2011 ve 14/06/2012 tarihli sözleşmelerin, sözleşme konusu 111 ada 58 parsel sayılı taşınmaz yönünden, baştaki hukuki imkansızlık nedeniyle yapıldıkları tarih itibariyle geçersiz olduklarının, 114 ada 3, 114 ada 4 ve 114 ada 5 parsel sayılı taşınmazlar yönünden 03/02/2014 tarihi itibariyle sonradan ortaya çıkan objektif hukuki imkansızlık nedeniyle sona erdiklerinin tespitine; dava ve sözleşme konusu ... İli, ... İlçe, ...Köyünde kain111 ada 58 parsel, 114 ada 3 parsel, 114 ada 4 parsel ve 114 ada 5 parsel sayılı taşınmazların tapu kayıtlarının şerhler hanesinde davalı adına kayıtlı bulunan "14/06/2012 başlangıç, 13/06/2022 bitiş tarihli 10 yıl süreli kat kaşılığı inşaat hakkı" şerhinin terkinine dair aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.
Davacının tazminat talebi ise sözleşmeye aykırılık hükümleri çerçevesinde değerlendirilmek gerekir. Yukarıda izah edildiği üzere taraflar arasındaki sözleşme 03/02/2014 tarihi itibariyle imkansızlık nedeniyle sona ermiştir. Davalının sözleşme ile üstelndiği hazırlık aşamasına ilişkin edimlerini yerine getirmemiş, sözleşmenin yapıldığı tarihten itibaren(14/06/2012 tarihli düzenleme şeklindeki sözleşme esas alındığında, 14/06/2013 tarihine dek) 12 ay içerisinde, sözleşme konusu konut, sosyal tesis, hizmet ve sosyal donatı ile alt yapı alanları inşaası işi için, 1/1000 ölçekli meri imar planına uygun plan ve projeleri hazırlamamış, inşaat ruhsatı ve temel üstü yapı ruhsatı almamıştır. Davalı hazırlık aşaması edimlerini yerine getirmeden, imar planına uygun plan ve projeleri hazırlayıp onaylarını almadan ve inşaat ruhsatı olmaksızın, 114 ada 4 parsel sayılı taşınmaz üzerindeki davacıya ait iki yapıyı yıkmış, kilitli parke taşları sökmüş ve temel kazısı yapmıştır. Alınan bilirkişi raporundaki uydu görüntülerine göre yıkım ve kazı işlemleri 13/04/2013 tarihi ile gerçekleştirilmiş durumdadır. Başka ifade davalı taraf henüz sözleşme imkansızlık nedeniyle sona ermeden önce sözleşmeye aykırı davranarak davacının zararına sebep olmuştur. İnşaat mühendisi bilirkişi tarafından taznim edilen rapora göre davacı taşınmazı üzerinde bulunup, sözleşmeye aykırı şekilde yıkılan iki ayrı yapı ve sökülen parke taşlarının dava tarihi itibariyle toplam değeri 749.600,00-TL'dir. Davacı tarafça bu tutarı aşan zararlar ile taşınmazda bulunduğu ancak davalı tarafından söküldüğü iddia olunan çitlere ilişkin zarar ispat olunamamıştır. Kusursuzluğunu ispat etmeyen davalı taraf davacının ispat ettiği zarardan 818 Sayılı BK'nun 96 maddesi uyarınca sorumludur. Davacı tarafından dava dilekçesinde faiz talebinde bulunulmadığından 749.600,00-TL maddi tazminat tutarının davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M /Yukarıda açıklanan nedenlerle;
Davanın KISMEN KABULÜNE;
1-Taraflar arasındaki 04/03/2011 ve 14/06/2012 tarihli sözleşmelerin, sözleşme konusu 111 ada 58 parsel sayılı taşınmaz yönünden, baştaki hukuki imkansızlık nedeniyle yapıldıkları tarih itibariyle geçersiz olduklarının, 114 ada 3, 114 ada 4 ve 114 ada 5 parsel sayılı taşınmazlar yönünden 03/02/2014 tarihi itibariyle sonradan ortaya çıkan objektif hukuki imkansızlık nedeniyle sona erdiklerinin tespitine;
2- Dava ve sözleşme konusu .. İli, ... İlçe,... Köyünde kain111 ada 58 parsel, 114 ada 3 parsel, 114 ada 4 parsel ve 114 ada 5 parsel sayılı taşınmazların tapu kayıtlarının şerhler hanesinde davalı adına kayıtlı bulunan "14/06/2012 başlangıç, 13/06/2022 bitiş tarihli 10 yıl süreli kat kaşılığı inşaat hakkı" şerhinin terkinine,
3-Davacının tazminat talebinin kısmen kabulü ile 749.600,00-TL maddi tazminatın davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazla talebin reddine,
4-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi gereğince hesap olunan 51.205,18-TL nispi karar ve ilam harcından 47.245,38 TL peşin alınan harcın mahsubuna, bakiye 3.959,80-TL nispi karar ve ilam harcının davalılardan tahsili ile hazineye irat kaydına,
5-Davacı tarafça yatırılan 47.245,38TL peşin harcın davalıdan tahsiline,
6-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesap olunan 54.530,00 TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Davacı tarafından yapılan ve aşağıda dökümü gösterilen toplam 11.042,00 TL yargılama giderinin davadaki kabul ve red oranına göre % 75'inin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
8-Davalı tarafından dosya üzerinde yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu konuda hüküm kurulmasına yer olmadığına,
9-HMK 333.maddesi gereğince davacı tarafından yatırılan gider avansından bakiye avansın hüküm kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
Dair davacı vekilinin yüzüne karşı davalının yokluğunda, kararın tebliğ tarihinden itibaren iki hafta içinde mahkememize verilecek dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'nde istinaf kanun yolu açık olmak üzere karar verildi. Açıklandı. 14/12/2021
Başkan ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Üye ...
¸e-imzalıdır
Katip ...
¸e-imzalıdır
HARÇ BEYANI /
51.205,18 TL KARAR HARCI
47.245,38 TL PEŞİN HARÇ /
3.959,80TL KALAN HARÇ
DAVACI GİDERİ /
35,90 TL BVH VE VSH.
419,90 TL KEŞİF HARCI
4.500,00 TL BİLİRKİŞİ ÜCRETİ
6.086,20 TL POSTA MAS. /
11.042,00 TL TOPLAM