T.C.
İSTANBUL
7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2018/1079
KARAR NO:2024/152
DAVA:Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ:26/10/2018
KARAR TARİHİ:07/03/2024
Mahkememizde görülmekte bulunan Tapu İptali ve Tescil/Tazminat davasının yapılan açık yargılamasının sonunda,
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı şirket arasında "Protokol" başlıklı adi yazılı anlaşma imzalandığını ve davalıya ait üzerinde karkas üç katlı binanın bulunduğu İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... yolu mevki 15912 parselde kain 2.307 m2 alanlı taşınmaz ile yine İstanbul ili, ... ilçesi, ... Mahallesi, ... yolu mevki 746 parselde kain 773 m2 alanlı taşınmazların 17.000.000TL karşılığında alım satımı, zilyetliği müvekkiline devri ve taşınmazların temliki yapılıncaya kadar da sözleşmenin ilgili hükümleri gereği belirlenen bedel karşılığında kullanması konusunda anlaşmaya varıldığını, müvekkilinin taşınmazın zilyedi olduğunu ve belirlenen bedeli protokol ekinde sıralanan çeklerle ödediğini, taşınmazın müvekkiline temlikinin davalı şirketin sözleşme dışı birtakım menfaatlerinin temini maksadıyla tehir edildiğini, müvekkilinin taşınmazları devralmasının akabinde taşınmazlarda büyük iyileştirmeler yaparak 1.500,000TL'nin üzerinde gider yaptığını, müvekkili şirket ile davalı şirket arasında imzalanan sözleşmenin yürürlükte ve geçerli olmasına rağmen ve müvekkilinin tüm yükümlülüklerini yerine getirmesine rağmen davalı tarafın sözleşmeyi iptal ettiğini bildirdiğini, davalı şirketin sayısız fesih beyanının akabinde müvekkili şirketin 12 Ekim 2018 tarih ve ... 40. Noterliğinin ... sayılı ihtarnamesi ile "sözleşmenin halen yürürlükte olduğu ve davalı muhatabın da sözleşmeye uygun davranması gerektiğini" ihtar ettiğini, müvekkilinin ihtarı sonrasında ise davalı şirketin ... 8. Noterliğinin 18/10/2018 tarih ve ... sayılı ihtarı ile "müvekkili şirketin ödemelere riayet etmediğini, bunun protokolün 3. maddesinin ihlali olduğunu ve bu sebeple 01/07/2017 tarihli protokolün alım satıma yönelik kısmının ihtarın tebliğden itibaren feshedildiğini, sözleşme ilişkisinin kira ilişkisine döndüğünü, kira mahsuplaşmasının yapılması gerektiğini ve şirketlerinin tapu devir yükümlülüklerinin kalmadığını" ihtar ettiğini, söz konusu ihtarnamede yer alan maddi bilgilerin gerçek dışı olduğunu ve fesih beyanının da geçersiz olduğunu, davalı tarafın sözleşmenin yürürlükte olduğu dönemde çıkan imar affı sebebiyle taşınmazların değerinin artması sebebiyle sözleşmeye bağlı kalmak istemediklerini izah edilen nedenlerle; davalıya ait taşınmazların tapularının iptali ile müvekkili şirket adına tesciline, taşınmazlar üzerine teminatsız olarak ihtiyati tedbir ve davalıdır şerhi konulmasına, tapu iptali ve tescil taleplerinin kabul görmemesi durumunda davalının kusuru ile müvekkilinin uğradığı zararlar nedeniyle fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla toplam 17.000.000,00TL tutarın faiziyle birlikte müvekkili şirkete ödenmesine, müvekkilinin alacağını güvence altına almak için teminatsız olarak davalı şirkete ait tüm taşınır ve taşınmazlara, banka hesapları ile doğmuş ve doğacak tüm alacak ve haklarına ihtiyati haciz konulmasına karar verilmesini talep ettiği anlaşılmıştır.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacının sözünü ettiği Protokolden kaynaklanan alım-satım/kiralama ilişkisinden bağımsız olarak, taraflar arasında yapılmış olan mal alışverişi nedeniyle davalının davacıdan alacaklı olduğunu; cari hesap ilişkisine istinaden davacı tarafından davalıya toplam 16.437.000 TL tutarlı çek verildiğini; gerek “batık” gerekse “vadesi geçmiş ödenmeyen çekler” nedeniyle davalının riskinin artarak devam ettiğini; 3.120.000 TL'nin (batık vadesi geçmiş çekler) tahsil edilemez durumda olduğunu; vadesi geçen bu çek tutarlarının tahsili için davacı aleyhine icra takipleri başlatıldığını ve çek tutarlarının halen davacıdan tahsil edilemediğini; dava konusu olan 01.07.2017 tarihli Protokolden kaynaklı ihtilafta ise, söz konusu Protokole istinaden davacı tarafından davalıya 17.000.410 TL tutarlı çeklerin teslim edildiğini; alınan bu çeklerden bir kısmının dava tarihine kadar ödendiğini (2.434.500,00 TL); fakat Protokolde sözü edilen alım-satımın gerçekleşmeyeceği anlaşılınca, kiraya dönen ilişkide “Mahsuplaşma” zaruri hale gelince, davalının iadesi gereken çekleri davacıya geri götürdüğünü; davacının 14.11.2018 tarihinde sadece Şahsi Çekleri geri aldığını (11.500.000 TL), geri götürülen diğer çeklerini geri almaktan imtina ettiğini; sonrasında ise, alması gereken çeklerin tamamını geri almadan sadece 1.400.000 TL miktarında çeki geri aldığını; dava tarihi itibariyle 2.434,500 TL'lik çek tutarının ödenmiş olduğunu; 12.900.000 tutarlı çeklerin tahsil edilmeden davacıya iade edilmiş olduğunu; davacının 02.01.2019 tarihli dilekçesiyle tapu iptali ve tescil talebinden feragat ettiğini; davacının tüm çeklerin gününde davalıya ödendiğini iddia ettiğini; fakat fesih ihtarı tarihine kadar davacının 18 adet çeki gününde davalı hesabına ödememesi nedeniyle Protokolün davalı tarafından haklı olarak feshedildiğini; davacının, sanki tüm çekler ödenmiş gibi 17.000.000 TL tutarındaki alacağın ödenmesini talep ettiğini; davalının davacıdan, 760.000 TL cari hesap alacağı ile 1.784.160 TL (Protokol gereği 24 faizi hariç) kira alacağının mevcut olduğunu; alacağın artma riski olduğunu için davalının “Mahsuplaşmayı” derhal yaptığını, kalan çekleri davacıya iadeye sunduğunu; davacının ise sadece 12.900.000 TL bedeli çeki iade aldığını; dava tarihi itibariyle Protokol gereği alınan çeklerden tahsil edilen tutarın sadece 2.434.500 TL olduğunu, tahsil edilen bu tutardan Cari Hesap ve Kira Alacağı mahsup edilince davalının halen alacaklı olduğunu; davacının Protokole konu 18 adet gönünde ödenmeyen çeki Protokolün 3 nolu maddesinde kararlaştırılmış olduğu şekilde vadesinde davalı hesabına yatırmadığını; söz gelimi 30.06.2018 tarihli 4 adet gününde ödenmeyen çekin davalı hesabına yatırılmadığını; davacının bu çekleri 06.07.2018 tarihinde ödediğini; benzer şekilde 18 adet çekin bu şekilde geç ödendiğini; bunun üzerine, davacıya keşide edilen 18.10.2018 tarihli fesih ihtarnamesinin davacıya tebliğ edildiği 22.10.2018 tarihi itibariyfe Protokolün satıma ilişkin kısmının feshedildiğini; fesih sonrasında Protokolün 8 nolu maddesi uyarınca taraflar arasındaki akdi ilişkisinin “kira akdi ilişkisi” haline döndüğünü; aynı ihtarnameyle davalıya, Protokolün 8 nolu maddesi Uyarınca “Kira Ödemelerinin” ve “Mahsuplaşmanın” yapılmasının da ihtar edildiğini; ne var ki davacının, Mahsuplaşma sürecini beklemeden, fesih ihtarının kendisine tebliğinden 4 gün sonra, işbu huzurdaki davayı açtığını; davanın açılmasına sebebiyet verilmediğini, davacının taşınmaza yapmış olduğunu iddia ettiği masrafları davalının onayı dışında yaptığını, bu nedenle bunların bedelinin ödenmesini iade etme hakkının bulunmadığını; bu nedenlerle davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
... 2. Asliye Hukuk Mahkemesi' nin ... nolu 26/10/2018 tarihli kararı ile görevsizlik kararı verilerek dosyanın mahkememize tevzi edildiği ve mahkememizin yukarıda esas numarası yazılı sırasına kaydının yapıldığı görüldü.
DELİLLER;
Mahkememiz dosyasına konu çeklerin çeklerin ödenip ödenmediği, ödenmiş ise ne zaman ödendiği hususunun tespit edilmesi ve varsa önlü arkalı çek görüntüsünün gönderilmesi hususunda ilgili banka şubelerine müzekkereler yazılmış, çeklere ilişkin bilgiler ve dava konusu taşınmazlara ilişkin tapu kayıtları mahkememiz dosyasına celp edilmiştir.
Mahkememizce verilen ara karar gereğince alınan 17/06/2021 tarihli bilirkişi raporunun sonuç kısmında; "2018 yılı itibari ile davacı yanın dava konusu taşınmaz nezdinde yapmış olduğu Elektrik,
Makine ve İnşaat İmalatlarının Toplam tutarının KDV DAHİL; 1.236.809,45 TL olduğu, İncelenen davacı şirkete ait 2018 yılı yevmiye ve kebir defterlerinin açılış ve kapanış beratlarının yasal süresinde alınmış olduğu, bu anlamda ticari defterlerin usulüne uygun tutulduğu, Davacı yanın 19.11.2018 dava tarihi itibarıyla davalı yana 1.375.371,71 TL borçlu olduğu, protokol kapsamında vermiş olduğu çeklerden ise iadelerden sonra bakiye 4.100.410,00
TL alacaklı olduğu, Davacı yan dava tarihinden önce yapılan ödemelere ilişkin ticari temerrüt faizi talep etmişse de ön raporda belirtildiği şekli ile Davacı yanca, bankalardan gelen yazılar çerçevesinde hangi çekin hangi tarihte ve ne şekilde ödendiğine ilişkin detayları gösteren bir çalışmayı dosyaya sunması halinde, bu yönde bir değerlendirme yapılmasının mümkün olabileceği, ancak, davacı tarafından dava dosyasına bu yönde hazırlanmış bir çalışma ve
ödenen çeklere ilişkin banka yazıları sunulmadığından, herhangi bir hesaplama yapılmasının mümkün olmadığı, Protokolde yer verilen madde hükümlerine göre Satım bedelinin gününde ödenip ödenmediği hususu önem arz etmekte olup, davacı iddialarına göre ciro yolu ile teslim edilen çeklerin, kendisine geri dönmeden ödeme yapılmasının ticari hayatın olağan akışına aykırı olduğu, bu nedenle çekler kendisinde döndüğünde ödeme yapmış olduğundan, geç ödemeden söz edilemeyeceği yönündeki beyanları mahkemenin takdirinde olmakla, mahkeme Satım bedelinin gününde ödenmediği kanaatine ulaşırsa, davalının, davacıdan ilave 984.000,00 TL kira bedeli ile yine protokol hükmü gereğince yıllık %24 faiz oranı üzerinden dava tarihine kadar 153.172,60 TL talep edebileceği, Bu hesaplamalar çerçevesinde davalı iddialarının kabulü halinde dahi, dava tarihi itibarıyla uhdesinde kaldığı hesaplanan 4.100.410,00 TL tutarındaki çekten, önce davacı yan kayıtlarında yer alan 1.375.371,71 TL tutarındaki cari hesap alacağını, takdiri mahkemeye ait olmak üzere, protokol hükümlerinin ihlali nedeni ile KDV hariç 984.000,00 TL ilave kira alacağını, KDV hariç 153.172,60 TL işlemiş kira faizi alacağını mahsup etmesi sonucunda davacı yana halen 4.100.410,00 – 1.375.371,71 – 984.000,00 – 153.172,60 = 1.587.865,69 TL borçlu olacağı, Bu tutara yine takdiri mahkemeye ait olmak üzere heyetimizin teknik üyelerince hesaplanan KDV hariç 1.048.143,60 TL (1.236.809,45/1,18) nin ilavesi sonucunda davalı yanın dava tarihi itibarıyla davacı yana 1.587.865,69 + 1.048.143,60 = 2.636.009,29 TL borçlu olacağı, Tarafların söz
konusu alacak kalemleri için fatura düzenlemeleri halinde KDV tutarlarını talep edebilecekleri" şeklinde görüş ve kanaatlerinin bildirildiği, davacı tarafça rapora yapılan itirazların incelenmesi bakımından mali müşavir biirkişiden ek rapor alındığı, 04/02/2022 tarihli raporun sonuç kısmında "
Davacı yanın dosyaya sunduğu tablolara göre dava tarihi itibarıyla 1.653.520,00 TL lik çekin gününde ödendiği, 429.390,00 TL lik çekin ise, karşılıksız çıkmaları nedeni ile taraflarına ibraz
edildiği tarih itibarıyla ödendiği, toplam ödeme tutarının 26.10.2018 dava tarihi itibarıyla 2.082.910,00 TL olduğu görülmüştür. Dolayısıyla, taraflar arasındaki borç/alacak ilişkisinin kümülatif olarak değerlendirilmesi
gerekmektedir. Mahkeme aksi görüşte ise, 17.06.2021 tarihli raporda hesaplanan davacı alacağına bu tutarın ilave edilmesi gerekecektir. Davalı tarafça 14 adet çeke ilişkin yapılan itirazların değerlendirilmesi; Davalı yan 14 adet çeke ilişkin olarak, gününde hesaba yatırılmadığı, bu nedenle de protokolün haklı nedenle fesih edildiğini ileri sürülmektedir. Bu husus 17.06.2021 tarihli raporda değerlendirilmiştir. Raporda aynen; “Satım bedelinin gününde ödenip ödenmediği hususu önem arz etmekte olup, davacı iddialarına göre ciro yolu ile teslim edilen çeklerin, kendisine geri dönmeden ödeme yapılmasının ticari hayatın olağan akışına aykırı olduğu, bu nedenle çekler kendisinde döndüğünde ödeme yapmış olduğundan, geç ödemeden söz edilemeyeceği yönündeki beyanlar mahkemenin takdirindedir.” İfadelerine yer verilmiş olup, ciro yolu ile teslim edilen çeklerin, kendisine geri dönmeden ödeme yapılmasının
yerinde olup olmadığı hususu, mali yönden değerlendirilebilir nitelikte değildir. Bu nedenle bu husus mahkemenin takdirine bırakılarak raporda, satım bedelinin gününde ödenmediği kabulünden hareketle hesaplamalar yapılmış, bu çerçevede de protokol hükümlerine göre ödenmesi gereken kira bedelleri tespit edilmiştir. Netice itibarıyla dava tarihi itibarıyla davalı uhdesinde kaldığı hesaplanan 4.100.410,00 TL tutarındaki çekten, önce davacı yan kayıtlarında yer alan 1.375.371,71 TL tutarındaki cari hesap alacağını, takdiri mahkemeye ait olmak üzere, protokol hükümlerinin ihlali nedeni ile KDV hariç 984.000,00 TL ilave kira alacağını, KDV hariç 153.172,60 TL işlemiş kira faizi alacağını mahsup
etmesi sonucunda davacı yana halen 4.100.410,00 – 1.375.371,71 – 984.000,00 – 153.172,60 = 1.587.865,69 TL borçlu olacağı, bu tutara yine takdiri mahkemeye ait olmak üzere heyetimizin teknik üyelerince hesaplanan KDV hariç 1.048.143,60 TL (1.236.809,45/1,18) nin ilavesi sonucunda davalı yanın dava tarihi itibarıyla davacı yana 1.587.865,69 + 1.048.143,60 = 2.636.009,29 TL borçlu olacağı, son olarak da yine takdiri mahkemeye ait olmak üzere davacı yanın sunmuş olduğu çek ödeme listeleri çerçevesinde, ödemiş olduğu çek bedelleri için dava tarihine kadar hesaplanan 90.885,19 TL faiz tutarının da ilave edilmesi sonucunda davacı yanın 2.636.009,29 + 90.885,19 = 2.726.894,48 TL alacak talep edebileceği değerlendirilmiştir. Tarafların, protokolün fesih şartlarının, çeklerin ödeme şekline dayalı olarak gerçekleşip gerçekleşmediği, bu bağlamda da kira hesaplama tarihinin farklı olması gerektiği yöndeki beyanları
mahkemenin takdirindedir. " şeklinde görüş ve kanaatlerinin bildirildiği görülmüştür.
Mahkememizce verilen 18/03/2022 tarihli celse 1 nolu ara karar gereğince verilen ek raporun ve özellikle SMM bilirkişi raporunun teknik itirazları karşılamaması ve çelişkili görülen hususların halen açıklanamaması nedeniyle bilirkişi heyetinin teknik bilirkişiler haricinde (inşaat, elektrik ve makina) değiştirilerek taraflarca yapılmış olan itirazların da değerlendirilmesi hususunda bilirkişi raporu alınmasına karar verilmiş olup 23/01/2024 tarihli bilirkişi raporunda özetle; "Dava tarihi itibari ile davacı tarafından davalıya verilen ve tahsil edilen çeklerin tutarının 2.082.910,00TL. olduğu, dava tarihi itibari ile davacının davalıya 22.077,94TL. borcu bulunduğu, takdiri mahkemeye ait olmak üzere protokol hükümlerinin ihlal edildiğinin kabul edildiği takdirde dava tarihi itibariyle davacının davalıya, ödememiş olduğu (15.000,00TL.*Kdv) üzerinden kira bedelleri, işlemiş temerrüt faizi tutarları ve KDV tutarları olarak 192.807,8OTL. borcu olacağı, ayrıca davacı, 8 nolu maddede belirtilmiş olan Kira bedeli tutarlarının, Protokolün akdedildiği tarihten (01.07.2017 tarihinden) dava tarihine kadar olan kısmını, davacı, her kira bedeli borcunun tahakkuk ettiği ayı takip eden ayın 5'inden itibaren, yıllık 6624 oranı üzerinden işletilecek temerrüt faizi ile birlikte davalıya ödemekle yükümlü olacağı tutarın 1.330.979,48TL. olduğu, bu tutarların dava tarihi itibari ile tahsil edilen çek tutarından mahsup edilmesi ile dava tarihi itibari ile davacının davalıdan 537.044,78 TL. alacaklı olacağı, Ancak dava tarihinden sonra da mahsuplaşma işleminin devam ettiği,13.900.000,00TL.lık çeklerin iade edildiği, 2.217.500,00TL.lık çeklerin dava tarihinden sonra tahsil edildiği, bununla beraber değerleme bölümünde arz edildiği üzere dava tarihi itibariyle davacının taşınmazı iade/tahliye etmediği gibi iadesini de teklif etmediği, davacı tarafından taşınmazın kiracı sıfatıyla kullanılmaya devam edildiği, davacının Sözleşmenin 8 nolu maddesi hükmüne istinaden Protokolün akdedildiği tarihinden itibaren tahakkuk etmiş olan kira bedeli ödeme borcu bulunduğu, borcun devam ettiği anlaşılmadığı" görüş ve kanaatine varıldığı bildirilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda; tarafların beyanları, deliller ve tüm dosya kapsamına göre;
Dava; tapu iptali ve tescil, olmadığı takdirde tazminat istemine ilişkin terditli olarak açılmış ise de; davacı vekili tarafından 02.01.2019 tarihli dilekçe ile tapu iptal tescil talebi yönünden davadan feragat edildiği, davanın tazminat davası olarak devam etmesinin talep edildiği görülmüştür.
Davacı protokol gereği davalıya ödenen çek veya çek bedellerinin iadesi ile taşınmaza yapılan masrafların iadesi isteminde bulunmuştur. Tapu iptal tescil talebi yönünden yapılan feragat nedeniyle taşınmazın aynı nizalı olmaktan çıkmış ve davacının terditli diğer talepleri yönünden yargılamaya devam olunmuştur.
Taraflar arasında 01.07.2017 tarihli Protokol başlıklı adi şekilde yapılan sözleşmede protokolün 1 nolu madde hükmüne göre; tarafların İstanbul ... ilçesi ... mahallesi ... yolu mevkiinde arsa vasfındaki tapunun 15912 parselinde kain 2.307,00 m2 alanlı taşınmaz ile 746 parselinde kain 773 m2 alanlı taşınmazların öncelikle 17.000.000,00 TL' ye alım satımı hususunda anlaştıkları, protokolün 2 nolu madde hükmüne göre; satım konusu taşınmaz arsa vasfında olduğu ve taşınmaz üzerinde 3 katlı yapı bulunmakta olup, bu yapının tapuda gözükmediği yapının ilk 2 katının boş olmasına rağmen, 3. katında kiracı bulunduğu; protokolün 3 nolu madde hükmüne göre; davacının(alıcı), 1 nolu maddede belirlenmiş olan satım bedeli tutarını, 3 nolu maddenin devamında dökümü yazılmış olan çeklerle ödeyeceği, dökümü yazılmış olan çeklerin günlerinde ödenmemesi durumunda ya da ödenmeyen çeklerin aynı gün içerisinde ...nolu hesaba havale yapılmaması halinde protokolün ihlal edilmiş olduğunun kabul edileceği, bu takdirde Protokolde yer alan alım-satım anlaşmasının geçerliliğini yitirerek protokolün 8 nolu maddesinde yer alan “kira anlaşmasına” ilişkin hükümlerin yürürlüğe gireceği; protokolün 8 nolu madde hükümlerine göre; Yapının ilk 2 katıyla ilgili olarak ise, davacı (alıcı), işbu Protokol hükümlerine riayet ettiği, satım bedelini gününde ödediği ve Protokolde yer alan “alım-satım anlaşması” yürürlükte kaldığı müddetçe ilk 2 katı kullanma hakkına sahip olacağı, karşılığında davalıya 15.000 TL + KDV tutarında aylık kira bedeli ödeyeceği; alıcının protokolü ihlali ya da satım bedellerini gününde ödemediği halde satıcının alım-satım anlaşmasından dönerek kiraya dönülmesi halinde ilk 2 katla ilgili her yıl %10 oranı üzerinden aylık kira bedellerinin belirlendiği.....alıcı işbu aylık kira bedeli tutarlarını satıcıya, ilk talebi halinde, o ana kadar tahakkuk edenleri yılık %24 oranı üzerinden faiziyle birlikte, varsa alım-satım anlaşmasına istinaden verilmiş olan çeklerden ödenmiş olanları mahsup (düşme) hakkına sahip olmak suretiyle ödeyeceği kararlaştırılmıştır.
Davacı (alıcı) davalıya (satıcıya) 12.10.2018 tarihli ihtarnameyi keşide etmiş olup, bu ihtarnameyle özetle; taraflar arasında akdedilmiş olan ve her iki taşınmazın belirli şartlarla satımını konu alan sözleşmenin yürürlükte olduğunu ve geçerliliğini kaybetmemiş olduğunu; her iki taşınmazın davacıya temliki yapılıncaya kadar kullanım bedelinin sözleşmenin 8 nolu maddesine uygun olarak davalıya ödendiğini; hal böyle iken, davalı şirketten “...” tarafından gönderilen Watsup mesajında, söz konusu sözleşmenin (Protokolün) yürürlükten kalkmış ve sözleşmeden davalı tarafından dönülmüş gibi, kira bedellerinin 01.07.2017 ila 01.06.2018 tarihleri arasında 60.000 TL, 01.07.2018 ila 01.06.2019 tarihleri arasında aylık 66.000 TL, 01.07.2019 ila 01.06.2020 tarihleri arasında aylık 72.500 TL olarak ödenmesinin ihbar edildiğini; işbu ödeme isteklerinin hukuki hiçbir. Geçerliliği bulunmadığını; bildirmiş; İş bu ihtarnameye cevaben davalı (satıcı) tarafından davacıya (alcıya) 18.10.2018 tarihli ihtarname keşide edilmiş olup, bu ihtarnamede özetle; davalının tüm uyarılarına rağmen Protokole istinaden yapılması gereken satım bedeli ödemelerinin gününde yapılmadığını; bu hususun Protokolün 3'üncü maddesi hükmünün açık ihlaline ve Protokolün satım hükümlerinin geçerliliğinin yitirmesine yol açtığını; buna rağmen bugüne kadar Protokolün feshedilmediğini ve sabredildiğini; gelinen aşamada ise son çare olarak Protokolün feshinin zorunlu hale geldiğini; 01.07.2017 tarihli Protokolün alım-satıma yönelik kısmının işbu ihtarnamenin davacıya tebliğ edildiği tarih itibariyle feshedildiğini; işbu feshe müteakip, taraflar arasındaki akdi ilişkinin “kira akdi ilişkisine” döndüğünü; davalının (satıcının) Protokol konusu taşınmazların mülkiyetine tapuda davacıya devretme yükümlülüğünün kalmadığını; Protokolün 8.maddesi çerçevesinde kira ödemelerinin ya da mahsuplaşmalarının yapılmasını; bu anlamda davalı tarafından Protokolün 9.maddesi gereğince gerekli kira bedeli faturalarının davacı adına kesileceğini; bildirmiştir. Şu halde davalı (satıcı), davacıya (alıcıya) keşide ettiği 18.10.2018 tarihli ihtarnameyle, taraflar arasındaki Protokolün içinde yer alan “alım-satım sözleşmesini (anlaşmasını)”, davacının alım-satım bedelinin ödenmesi için vermiş olduğu çekleri gününde ödenmediği gerekçesiyle feshetmiştir. İşbu ihtarnamenin davacıya tebliğ edildiği 22.10.2018 tarihi itibariyle, “alım-satım sözleşmesi (anlaşması)” feshedilmiştir. Nitekim protokolün 3 nolu madde hükmüne göre; davacı (alıcı), 1 nolu maddede belirlenmiş olan satım bedeli tutarını, 3 nolu maddenin devamında dökümü yazılmış olan çeklerle ödeyecektir. Dökümü yazılmış olan çeklerin günlerinde ödenmemesi durumunda ya da ödenmeyen çeklerin aynı gün içinde ....nolu hesaba havale yapılmaması halinde protokolün ihlal edilmiş olduğu kabul edilmiş, bu takdirde Protokolde yer alan alım-satım anlaşması geçerliliğini yitirmiş ve protokolün 8 nolu maddesinde yer alan “kira anlaşmasına” ilişkin hükümler yürürlüğe girmiştir.
Esasen davacı vekili de 1. Ve 2. Celse beyanlarında taraflar arasındaki ilişkinin kira sözleşmesi olarak sürdüğünü fakat satım tarihinden haksız fesih tarihine kadar kira ilişkisi olmadığını, fesih tarihinden sonra kira ilişkisine döndüğünü kabul etmiş; yine 5. Celse de dava tarihinden önce geç ödenen çeklerin müşteri çeki olması nedeniyle geç ödendiği kabul edilmiştir. Yani taraflar arasında 01.07.2017 tarihli protokolün varlığı, protokolün alım satıma yönelik kısmının 22.10.2018 tarihinden itibaren feshedildiği, ilişkinin kira ilişkisine döndüğü, davalının taşınmazı kira ilişkisi kapsamında halen kullanmakta olduğu hususları uyuşmazlık konusu değildir. Taraflar arasında uyuşmazlık konusu olan hususlar; protokolün feshinin haklı olup olmadığı, kira ilişkisinin fesihten itibaren mi protokol tarihinden itibaren mi başladığı, davacının taşınmaza yapmış olduğu masrafları isteyip isteyemeyeceğidir.
Öncelikle sözleşmenin alım satıma yönelik kısmının feshinin haklı nedene dayanıp dayanmadığı noktasında yapılan incelemede; protokolün 3 nolu madde hükmüne göre; davacı (alıcı), 1 nolu maddede belirlenmiş olan satım bedeli tutarını, 3 nolu maddenin devamında dökümü yazılmış olan çeklerle ödeyeceği, dökümü yazılmış olan çeklerin günlerinde ödenmemesi durumunda ya da ödenmeyen çeklerin aynı gün içinde ....nolu hesaba havale yapılmaması halinde protokolün ihlal edilmiş olduğu kabul edilmiş olduğundan tahsil edilemeyen çek bedelinin aynı gün hesaba havale yapılmaması protokol hükmünün ihlali niteliğinde kabul edilmiş ve davalının alım satım sözleşmesini haklı olarak feshettiği ve alım satım anlaşmasının geçerliliğini yitirdiği kanaatine varılmıştır.
Taraflar arasındaki ilişkinin kira ilişkisine döndüğü tarafların kabulünde olup bu ilişkinin fesihten itibaren mi yoksa protokol tarihinden itibaren mi başladığı noktasında yapılan incelemede ise; protokolün 3. ve 8. maddeleri dikkate alındığında alım satım sözleşmesi geçmişe etkili olacak şekilde geçerliliğini yitirdiğinden sözleşme başından yani protokol tarihi olan 01.07.2017 tarihinden itibaren kira ilişkisine dönüşmüştür.
Alım satım anlaşması geçmişe etkili olacak şekilde ortadan kalktığı için tasfiyenin gerekmesi ve protokolün 8. maddesi gereği alım satım için verilen çeklerin kira ilişkisine mahsup edileceğinin kararlaştırılmasına rağmen, yine davalı tarafça gönderilen ... 8. Noterliği' nin 18.10.2018 tarihli ihtarnamesinde protokolün alım satıma yönelik kısmının feshedildiğinin bildirilmesi akabinde protokolün 8. maddesi çerçevesinde kira ödemelerinin ya da mahsuplaşmasının yapılması ihtar edilmiş ise de; davacı tarafça mahsup işlemi beklenmeden fesihten 4 gün sonra 26.10.2018 tarihinde iş bu dava açılmış olup; her ne kadar bilirkişi tarafından davacının dava tarihi itibariyle davalıdan 537.044,78 TL alacaklı olduğu tespit edilmiş ise de; davacı tarafça mahsup işlemleri yapılmadan açılan davanın alacak talebi yönünden erken bir dava olup; dava tarihinden sonra da mahsuplaşmaların devam ettiği ve 13.900.000,00 TL bedelli çeklerin iade edildiği, kira ilişkisinin de devam ettiği dikkate alındığında davacının dava tarihinde alacak talep etmekte haklı olmadığı anlaşıldığından bu yöndeki talebinin reddine karar verilmiştir.
Davacının taşınmazda yaptığını iddia ettiği harcamalara yönelik talebi yönünden ise; taraflar arasında kira akdi ilişkisinin devam ettiği, davacı tarafından taşınmazın kiracı sıfatıyla halen kullanıldığı anlaşıldığından ve davacı taşınmazı tahliye etmeden yaptığı masrafların ödemesini talep edemeyeceğinden bu talep yönünden de davacı davacında haklı bulunmamış ve davanın tümden
reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın reddine,
2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi gereğince hesaplanan 427,60 TL maktu red karar harcından peşin alınan 290.319,21 TL harcın mahsubu ile bakiye 289.891,61 TL harcın hüküm kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Ücret Tarifesi 13/4 maddesi gereğince hesap olunan 17.900,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendisi üzerinde bırakılmasına,
5-Davalı tarafça yapılan 1.400,00 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
6-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayarak artan gider avansının hüküm kesinleştiğinde ilgili tarafa iadesine,
Dair, davacı vekillerinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı 6100 sayılı HMK'nun 342. ve 345.maddeleri gereğince karşı tarafın sayısı kadar örnek eklenmek suretiyle tebliğden itibaren iki haftalık süre içerisinde mahkememize verecekleri bir dilekçe ile veya başka bir mahkeme aracılığı ile mahkememize gönderecekleri dilekçe ile veya HMK 348. maddesi gereğince istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf, başvurma hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile mahkememize verecekleri bir cevap dilekçe ile veya başka bir mahkeme aracılığı ile mahkememize gönderecekleri cevap dilekçesi ile HMK 341. madde uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 07/03/2024
Başkan ...
e- imza
Üye ...
e- imza
Üye ...
e- imza
Katip ...
e- imza