T.C.
İSTANBUL
7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2021/600 Esas
KARAR NO :2024/651
DAVA:Kira (Uyarlama İstemli)
DAVA TARİHİ:09/07/2021
KARAR TARİHİ:14/11/2024
Mahkememizde görülmekte olan Kira davası ... sayılı 12/07/2024 tarihli Görevsizlik kararı üzerine dosya mahkememize tevzii edilmekle yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin ... Belediye Başkanlığına ait ... İlçesi ... (...) Mahallesinde kain 61 Pafta, 386 Ada, 11 Parsel sayılı 5.437,12m2 alanlı taşınmaz üzerinde bulunan ... Kültür Merkezi Hizmet Binasında gerçekleştirilecek olan nikah törenlerindeki fotoğraf ve video çekim işini 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu'nun 45. maddesine göre açık teklif usulüyle 3 yıl süreyle kiraya verilmesi işini ihale suretiyle alındığını, taraflar arasında ... Belediye Encümeninin 03.01.2019 tarih ve 5 nolu ihale komisyon kararına istinaden ... 3. Noterliğinin 01.02.2019 tarih ... yevmiye sayılı kira sözleşmesi düzenlendiğini, sözleşmede aylık kira bedeli 76.000 TL + KDV olarak belirlendiğini, müvekkilinin ihaleyle almış olduğu iş sebebiyle kira bedellerini 2020 yılı Mart ayına kadar düzenli şekilde ödediğini, 11.03.2020 tarihi itibariyle tüm dünyada ve ülkemizde başlayan Covid-19 salgını pandemi sebebiyle nikahlar iptal edilmiş ya da ileri bir tarihe ertelendiğini, toplu olarak bir araya gelme ve sokağa çıkma yasaklarının başlamasıyla müvekkil şirketin ihaleyle almış olduğu işi icra edemez hale geldiğini, müvekkil şirkete tebliğ edilen 01.07.2021 tarih ... sayılı yazı ile ödeme yapılması gerektiği bildirildiğini, müvekkili şirket tarafından alınan 02.07.2021 tarihli hesap bildirim cetvelinde kira sözleşmesine konu ... Kültür Merkezinin Nikah Salonunun video ve foto çekimi işlemi işletilmesi sebebiyle 06.02.2020 - 06.02.2021 tarihleri arasında gecikme zammıyla birlikte 1.461.877 TL borç tahakkuk ettirildiği görüldüğünü, müvekkilinin 17.05.2021 tarih ve 6139471 sayılı müracaatına ilişkin verilen ... Belediye Başkanlığı Mali Hizmetler Müdürlüğünün 01.07.2021 tarihli ... sayılı kararının hukuka aykırı olduğunu, pandemi sürecinde kira bedeli tahakkuk ettirilmeyeceğinden pandemi süreci sebebiyle faaliyeti durdurulan veya kısmen çalışan müvekkili şirketin 16.03.2020 - 01.06.2021 tarihleri arası oluşan kira bedellerinin alınmamasını, kira sözleşmesinin bu süre eklenmek suretiyle uzatılmasını, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin de davalı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
İstanbul Sulh Hukuk Mahkemesi 2021/... esas 2021/... karar sayılı 12/07/2024 tarihli kararı ile; "Taraflar arasında her ne kadar kira sözleşmesi akdedilmiş olsa da sözleşmeye konu işin hizmet alım niteliğinde bir ticari iş olması ve TBK 299. Maddede belirtilen şekilde kira ilişkisinin bulunmaması nedeniyle istem konusunun 6102 sayılı TTK 4/f maddesine göre ticari nitelikte yargı işi olması ve TBK 299.maddede belirtilen şekilde kira ilişkisinin bulunmaması, talebin TTK 4/f maddesi uyarınca TTK 5. Maddesine göre Ticaret Mahkemelerinin görev alanına girmesi nedeniyle.."gerekçesiyle görevsizlik kararı vermiş ve dosya kesinleştirilerek mahkememize gönderilmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; mülkiyeti müvekkili Belediyeye ait olan ... (...) Mahallesi, 61 Pafta, 386 Ada 11 Parsel üzerinde kayıtlı ... Kültür Merkezi Hizmet Binasında gerçekleştirilecek olan nikah törenlerindeki fotoğraf ve video çekim işi, 2886 sayılı Devlet İhale Kanunu 45. maddesine göre 3 yıl süreyle 03/01/2019 tarih ve 5 sayılı ihale komisyon kararı ile aylık 76.000 TL KDV'den davacı şirkete kiraya verildiğini, ... Kültür Merkezi Hizmet Binasında gerçekleştirilecek olan Nikah törenlerindeki Fotoğraf ve Video çekim işi kira bedeli ödemeleri ile ilgili olarak, Ülkemizde yaşanan Koronavirüs (Covid-19) salgınından vatandaşları korumak ve salgının Koranavirüs salgını kaynaklı zorlayıcı sebepler gerekçesiyle Çevre ve Şehircilik Bakanlığı Yerel Yönetimler Genel Müdürlüğünce yayımlanan 15.12.2020 tarihli, 2020/27 saylı Genelge gereği İlgi (e) ... Belediyesi Meclis Kararı ile kira sözleşmelerinin 6 ay veya 12 ay süreyle uzatılmasına, yıllık kira artışı gereken taşınmaz tahakkuklarının sözleşme uzatım süreleri sonunda yapılmasına, 2021 yılı tahakkuku yapılan taşınmazların yapılacak öteleme sonucu kira bedellerinin tahakkuk döneminde faiz işletilmeden tahsil edilmesi yönünde ve kira süreleri 6 ay uzatılması kararı alınarak davacı şirkete bildirildiğini, davacının pandemi nedeniyle nikahların boş geçtiği için iş yapamadığı iddiasının gerçeği yansıtmadığını savunarak haksız davanın reddi ile yargılama masrafları ve vekalet ücretinin de davacı tarafa yükletilmesini istemiştir.
Davacı vekili 08/02/2022 tarihli dilekçesi ile davayı tam ıslah ederek sunduğu yeni dava dilekçesinde özetle; 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu´nun 138. Maddesi uyarınca, taraflar arasındaki sözleşmenin hakkaniyete ve değişen koşullara uygun şekilde uyarlanması için işletme kira bedelinin müvekkilinin hiç çalışmadığı ve pandemi kısıtlamaları ile belediyenin gelir azaltıcı uygulamaları altında çalıştığı dönemler ayrı ayrı dikkate alınarak, hiç çalışılmayan dönemlerde yasa ve kararname hükümleri gereğince işletme kirası tahakkuk ettirilmemesine, kısıtlama uygulanan dönemlerde davacının değişen koşullarda etkilendiği oranın belirlenerek ödenemeyen işletme bedelinin hakkaniyete uygun miktara indirilmesine ayrıca sözleşme süresinin mahkemece belirlenecek hakkaniyete uygun süre kadar ve bedelsiz olarak uzatılmasına, tahakkuk eden ve uzatılacak dönemde tahakkuk edecek kira bedellerinde artış uygulanmamasına ve kira bedellerine faiz işletilmemesine; mahkeme aksi kanaatte ise, edimler arasındaki edimlerin müvekkili aleyhine öngörülemez şekilde değiştiği davalı belediyenin de kabulünde olduğundan taraflar arasında hakkaniyet gözetilerek uygun tarzda bir uyarlama şekli belirlenmesine; Uyarlamanın mümkün olmadığı kanaatinde olunursa, sözleşmenin feshi ile sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre edimlerin tasfiyesine, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin de davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
DELİLLER;
... ... Polis Merkezi Adli İşlemler Büro Amirliğine, ... Belediye Başkanlığına, Hazine ve Maliye Bakanlığına, ... İlçe Emniyet Müdürlüğü ... Şehit ... Polis Merkezi Amirliğine, ... İlçe Emniyet Müdürlüğüne, Çevre, Şehircilik Ve İklim Değişikliği Bakanlığı Milli Emlak Genel Müdürlüğü ile Yerel Yönetimler Genel Müdürlüğüne yazılan müzekkerelere cevap verildiği, .... İcra Müdürlüğünün ... esas sayılı dosyası dosyamız arasına alınmış, bildirilen tanıklar ... duruşmada dinlenilmiştir.
Mahkememizce verilen ara karar gereğince bilirkişi raporu alınmasına karar verilmiş olup 05/05/2023 tarihli bilirkişi raporunun sonuç kısmında; "Davacı ile davalı arasında kurulan fotoğraf ve video çekim yeri/işinin kiralamasında pandemi döneminde kira bedeli alınmamasının, kiralama süresinin 6 ay uzatılmasına yönelik kararın iptal edilmesinin, aksi durumda sözleşmenin feshinin ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine tasfiyesinin talep edildiği,
Ara kararı doğrultusunda, taraf iddia ve savunmaları, davacı tarafın defterleri (kurumlar vergisine esas bilanço ve gelir tabloları), dosyasına giren belgeler dikkate alınmak suretiyle yapılan incelemede, davacı şirketin pandemi döneminde uygulamaya konulan kısıtlamalardan olumsuz olarak etkilendiği, bu minvalde 2020 ve 2021 yılında cirosunda ciddi oranda düşüş olduğu, 2018 ve 2019 yılı ciroları emsal alınarak 2020 yılında %56,53, 2021 yılında % 51,20 oranında ciroda düşüş meydana geldiği,
Pandemi nedeniyle kısıtlamaların zaman zaman katılaştırılarak zaman zaman esnetilerek uygulandığı dönemlerin, 2020 yılı Mart - Aralık, 2021 yılı Ocak - Aralık dönemi olduğu,
Davalı 5.2.2019 tarih 2021/9 sayılı meclis kararına dayalı olarak davacının kiralama süresinin 6 ay süreyle uzatıldığı,
Taraflar arasındaki ihtilaf minvalinde, pandemi nedeniyle kısıtlamaların etkiliği olduğu dönemlerde kira indirimi yapılması yönünde kanaat hasıl olması halinde, ciroda meydana gelen azalış oranı mukabilinde, 2020 Mart, Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım, Aralık aylarında aylık 76.000,00 TL + KDV olan kira bedelinde % 56,53 oranına tekabül eden 42.962,80 TL indirim yapılabileceği, bu durumda ilgili aylarda kira parasının (76.000,00 TL - 42.962,80 TL) = 33.037,20 TL + KDV olarak hesap ve tespit edildiği,
2021 Ocak, Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran aylarında ise, 76.000,00 TL + KDV olarak kira bedelinde % 51,20 oranında 38.912,00 TL indirim yapılabileceği, bu durumda ilgili aylarda kirapasının (76.000,00 TL - 38.912,00 TL ) =37.088,00 TL + KDV olarak hesap ve tespit edildiği,
2020 Mart-Aralık ve 2021 Ocak-Haziran dönemi için toplam indirim tutarının ise 663.100,00 TL + KDV olarak hesap ve tespit edildiği,
Davalı belediyenin kiralama süresinin 6 ay süreyle uzatılmasının davacının zararının tazmini için yeterli olup olmayacağı noktasında ise, bölge rayici artışı hususu teknik nitelik arz etmesi ve ayrı bir branşın alanına girmesi nedeniyle, dönem sonuna kadar TÜFE on iki aylık ortalama artış oranı endeksi uygulanarak kira parası artırıldığında, 6 aylık dönemde kiranın aylık 76.000,00 TL + KDV üzerinden devam etmesi sonucu oluşan kira artış farkı ile davacının toplamda 264.334,34 TL+KDV tutarında zararının tazmin edilmiş olacağı,
Davacı vekilinin bir diğer talebinin, pandeminin etkili olduğu aylarda kira parasının alınmaması halinde, sözleşmenin feshi ve sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tasfiyesine ilişkin olduğu, bu noktada konuya, kira indiriminin veya kira süresinin uzatımının birlikte ve ayrı ayrı pandemi nedeniyle davacının zararının tazmininde yeterli olup olmayacağı, dava dilekçesinde bir diğer talep olan sözleşmenin feshinin ve/veya sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre tasfiye gerekmeyeceği noktasında, yukarıda belirtildiği üzere, pandemi kısıtlamalarının etkili olduğu aylarda cirodaki azalış mispetinde kira indirimi yapılmasın halinde 663.100,00 TL+KDV, 6 aylık süre uzatımı durumunda 264.334,34 TL + KDV, sebepsiz zenginleşmeye göre tasfiye durumunda 692.693,48 TL+KDV tutarında davacı zararının tazmin edilmiş olacağı, bu noktada, mevcut bu veriler ışığında, kira bedelinde detayı belirtilen dönemlerde kira indirimi yapılması yada kira kontratının 6 ay süreyle uzatılması veya sözleşmenin feshi ile sebepsiz zenginleşmeye göre tasfiye edilmesi noktası hukuki niteliği itibariyle Sayın Mahkemenin takdirinde olan bir husus olduğu, mevcut verilere göre, sebepsiz zenginleşme ile tasfiye durumunda tazmin olunabilecek zarar tutarı diğer formüllere göre tazmin edilen tutardan kıyasen daha fazla olduğu" yönününde görüş ve kanaat bildirilmiştir.
Mahkememizce verilen ara karar gereğince bilirkişi raporu alınmasına karar verilmiş olup 27/11/2023 tarihli bilirkişi ek raporunun sonuç kısmında; "Her ne kadar davacı vekili artışlı kira bedelleri tespit edilirken TÜFE on iki aylık ortalama artış oranlarının dikkate alınarak belirleme yapılmasının uygun olmadığını, kontrat uyarınca maliye bakanlığının oranlarının uygulanması gerektiğini savunmuşsa da, kök raporumuzda TBK md 344 hükmü ve Hazine ve Maliye Bakanlığının genelgesi dikkate alınarak, TÜFE on iki aylık ortalamaya göre artış yapıldığı, bir diğer anlatımla Hazine ve Maliye Bakanlığının genelgesinde TÜFE on iki aylık ortalama artış oranları dikkate alınarak artış uygulanacağı, bu durumun 1.8.2023 ve 28.08.2023 tarihli Çevre, Sehircilik Ve İklim Değişikliği Bakanlığı Yerel Yönetimler Genel Müdürlüğünün cevabi yazılarında da belirtildiği, bu nedenle kök raporumuzdaki hesaplamanın gerek TBK md 344 ve gerekse Hazine ve Maliye Bakanlığının genelgesine uygun olduğu,
... BAM 4. Hukuk Dairesinin 2022/... E 2023/... K sayılı ilamı uyarınca tarafların oluşan zarara % 50 oranında katlanması gerektiği kabul edilmesi durumunda, bu katlanmanın kira bedelinde % 50 indirim uygulanması yönünde kabul edilmesi durumuna göre, 2020 Mart - 2021 Haziran dönemi kira parsında talep edilebilecek kira indiriminin KDV hariç 674.575,02 TL olarak hesap ve tespit edildiği,
Sayın Mahkemenin müzekkeresine cevaben davalı belediye başkanlığının cevabi yazısında uygulan süre uzatımlarının 76 gün ve 6 ay olmak üzere toplamda 8,5 aylık bir süre için olduğunun anlaşıldığı, bu süre uzatımın davacının zararının karşılanmasına yeterli olup olmadığı noktasında, 3'üncü dönem kira parasının 4'üncü dönemde 8,5 aylık süre için uygulanmaya devam edilmesi şeklinde yorumlanması durumuna göre, kira bedelinde sağlamış olduğu tasarrufun 187.977,59 TL olarak hesap ve tespit edildiği, ... BAM 4. Hukuk Dairesinin 2022/985 E 2023/973 K sayılı ilamına göre tespit edilen tutar olan KDV hariç 674.575,02 TL tutarında yapılması gereken kira indirimine kıyasla süre uzatımı ile yapılmış kabul edilebilecek 187.977,59 TL katkının yeterli olmadığının anlaşıldığı,
Bu noktada, süre uzatımı nedeniyle davacıya 187.977,59 TL tutarında katkı sağlandığı kabul edilmesi ve buna bağlı olarak ayrıca kira indirimi yapılması gerektiği kabul edilmesi durumunda, yapılan bu katkının, kira indirimi suretiyle yapılacak katkıdan mahsup edilmesi gerektiği kabul edilmesi durumunda, 187.977,59 TL süre uzatımıyla sağlanana katkı kirada yapılacak % 50 oranındaki indirim tutarı olan 674.575,02 TL'den mahsup edildiğinde, 2020 Mart - 2021 Haziran dönemi kira bedellerinden (674.575,02 TL - 187.977,59 TL) = 486.597,44 TL tutarında daha indirimin yapılmasının uygun olacağı" yönününde görüş ve kanaat bildirilmiştir.
Mahkememizce verilen ara karar gereğince bilirkişi raporu alınmasına karar verilmiş olup 02/05/2024 tarihli bilirkişi ek raporunun sonuç kısmında; "
Emsal alınan BAM kararında zararın %50 oranında paylaşılması gerektiği ifade edilmiştir. Kök ve ek raporumuzda, bu husus kardaki azalma oranı ve zarar miktarı dikkate alınarak kirada % 50 indirim yapılması şeklinde dikkate alınmıştır.
Zararın % 50 oranında paylaşılması gerektiği benimsenmesi halinde, kök raporumuzda belirtildiği üzere, davacı şirketin 2020 yılındaki bilanço zararı 87.731,84 TL, 2020 yılındaki bilanço zararı 24.852,39 TL'dir. Buna göre, sadece bilanço zararı ile sınırlı davacının talepte bulunabileceği kabul edilmesi durumunda, 2020 yılı bilanço zararından 87.731,84 TL x%50 = 43.865,92 TL, 2021 yılı bilanço zararından 24.852,39 TL x%50 = 12.426,20 TL olmak üzere toplam 56.292,12 TL talep edilebileceği" yönününde görüş ve kanaat bildirilmiştir.
Mahkememizce verilen ara karar gereğince bilirkişi raporu alınmasına karar verilmiş olup 10/09/2024 tarihli bilirkişi ek raporunun sonuç kısmında; "Sayın Mahkemenin ara kararı doğrultusunda ve emsal BAM kararı doğrultusunda, ciro zararının yüzdesel karşılığına tarafların eşit oranda (% 50) katlanması gerektiği kabul edilmesi halinde,
Eldeki davada yapılacak hukuki değerlendirme neticesinde, dava tarihi olan 15.09.2021 tarihinden itibaren kiranın bir yıl geçerli olacak şekilde uyarlanması gerektiği kabul edilmesi halinde, sözleşme şartları kapsamında dava tarihinde ödenmekte olan 120.055,72 TL + KDV kiradan 30.734,26 TL + KDV indirim yapılarak, kiranın bir yıl boyunca aylık 86.321,46 TL + KDV olarak belirlenebileceğinin hesap ve tespit edildiği, harca esas değer bakımından bir yıllık dönem için toplam indirim tutarının ise 368.811,17 TL + KDV olarak hesap ve tespitlediği,
Davacının talebi pandemi döneminin tümüne ilişkin olduğu, pandeminin etkili olduğu dönemde sözleşmeye göre ikinci ve üçüncü dönemi kısmen kapsadığı dikkate alınarak, kira uyarlaması birden fazla dönem için uygulanamayacağı, bu minvalde ilgili dönemde kira uyarlaması değil, kira indirimi yapılması gerektiği, pandemi sonrasında pandeminden kaynaklı etkilerin ortadan kalkmış olması nedeniyle sözleşme şartlarının devam etmesi gerektiği kabul edilmesi halinde, özetle sadece pandeminin etkili olduğu dönemlerde kira indirimi yapılması gerektiği kabul edilmesi halinde;
2020 yılına ait 2020 Mart, Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım, Aralık aylarına ait aylık 87.035,20 TL + KDV kira bedellerinde 23.308,03 TL + KDV indirim yapılabileceği, kalan indirimli kira tutarı aylık kiranın 63.727,17 TL + KDV olarak hesap ve tespit edildiği, 10 aylık dönem için KDV hariç toplam 783.316,80 TL + KDV kira bedelinden yapılacak indirimin 209.772,24 TL + KDV, kalan indirimli kira bedeli ise 573.544,56 TL + KDV olarak belirlendiği,
2021 yılı Ocak, Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran aylarında, ilk iki ay olan Ocak ve Şubat ayında KDV hariç kira 87.035,20 TL, diğer aylarda 120.055,72 TL olduğu, bu kiralar için Ocak ve Şubat ayında 22.281,01 TL + KDV, diğer aylarda ise 30.734,26 TL + KDV indirim yapılabileceği, Ocak ve Şubat ayında indirimli kiranın 64.754,19 TL + KDV, diğer aylarda 89.321,46 TL + KDV olacağı, 2021 yılı ilk altı ayı için KDV hariç 654.293,28 TL+KDV olan kira bedelinden yapılacak indirim toplamının 167.499,08 TL + KDV, indirim sonrası kalan indirimli kira bedelinin 486.794,20 TL + KDV olarak hesap ve tespit edildiği, Toplam pandemi dönemi için indirim tutarı, diğer bir anlatımla harca esas değer bakımından 2020 Mart, Nisan, Mayıs, Haziran, Temmuz, Ağustos, Eylül, Ekim, Kasım, Aralık ve 2021 Ocak, Şubat, Mart, Nisan, Mayıs, Haziran ayları için sözleşme kapsamında ödenen toplam kira bedeli 1.437.610,08 TL + KDV'den yapılacak indirim tutarının toplam 377.271,32 TL+KDV, indirim sonrası kalan indirimli kira toplamının ise 1.060.338,76 TL + KDV olarak hesap ve tespit edildiği, harca esas tutarın 377.271,32 TL +KDV olarak hesap edildiği" yönününde görüş ve kanaat bildirilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, TBK.'nun 138. maddesi uyarınca kira bedelinin pandemi nedeniyle uyarlanması talebine ilişkindir.
6098 Sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 138. maddesinde “Aşırı İfa Güçlüğü” madde başlığı altında “Sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum, borçludan kaynaklanmayan bir sebeple ortaya çıkar ve sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirir ve borçlu da borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olursa borçlu, hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteme, bu mümkün olmadığı takdirde sözleşmeden dönme hakkına sahiptir. Sürekli edimli sözleşmelerde borçlu, kural olarak dönme hakkının yerine fesih hakkını kullanır.
Bu madde hükmü yabancı para borçlarında da uygulanır." düzenlemesi bulunmaktadır.
Maddenin gerekçesinde de “Bu yeni düzenleme, öğreti ve uygulamada sözleşmeye bağlılık (ahde vefa) ilkesinin istisnalarından biri olarak kabul edilen, "işlem temelinin çökmesi"ne ilişkindir. İmkânsızlık kavramından farklı olan aşırı ifa güçlüğüne dayanan uyarlama isteminin temeli, Türk Medenî Kanununun 2 nci maddesinde öngörülen dürüstlük kurallarıdır. Ancak, sözleşmenin değişen koşullara uyarlanması ya da dönme hakkının kullanılması, şu dört koşulun birlikte gerçekleşmesine bağlıdır.
1.Sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıkmış olmalıdır.
2.Bu durum borçludan kaynaklanmamış olmalıdır.
3.Bu durum, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olmalıdır.
4.Borçlu, borcunu henüz ifa etmemiş veya ifanın aşırı ölçüde güçleşmesinden doğan haklarını saklı tutarak ifa etmiş olmalıdır.
Maddeye göre uyarlamanın bütün koşulları gerçekleşmişse borçlu hâkimden sözleşmenin yeni koşullara uyarlanmasını isteyebilir. Bunun mümkün olmaması hâlinde borçlu, sözleşmeden dönebilir; sürekli edimli sözleşmelerde ise kural olarak, fesih hakkını kullanır.” gerekçesine yer verildiği görülmektedir.
Koronavirüs (Covid-19) salgını Mart 2020 ayından itibaren ülkemizde görülmeye başlanmış ve bu kapsamda hastalığın yayılmasının kontrol altına alınması amacıyla çeşitli tedbirlere başvurulmuştur. Bu tedbirler kapsamında olmak üzere zaman zaman ve ihtiyaç durumuna göre sokağa çıkma yasağı uygulanması, iş yerlerinin kapatılması veya esnek çalışma, evden çalışma gibi değişkenlik gösteren tedbirler uygulanmıştır.
Ülkemizde küresel salgının yayılmasını önlemek amacıyla İçişleri Bakanlığı’nın 15.03.2020 tarihli “COVID-19 Tedbirleri” başlıklı Ek Genelgesiyle, tiyatro, sinema, gösteri merkezi, konser salonu, nişan/düğün salonu, çalgılı/müzikli lokanta/kafe, gazino, birahane, taverna, kahvehane, kıraathane, kafeterya, kır bahçesi, nargile salonu, nargile kafe, internet salonu, internet kafe, her türlü oyun salonları, her türlü kapalı çocuk oyun alanları (AVM ve lokanta içindekiler dahil), çay bahçesi, dernek lokalleri, lunapark, yüzme havuzu, hamam, sauna, kaplıca, masaj salonu, SPA ve spor merkezlerinin bulunduğu birçok iş yerinin faaliyeti durdurulmuştur. Genelge çerçevesinde bu iş yerlerinin faaliyetleri durdurulmuş ve faaliyetlere kademeli ve belirli önlemleri almak kaydıyla daha sonraki süreçte izin verilmiştir. Böylece idare, olağan olmayan bir durum karşısında küresel salgın ile mücadele bağlamında bazı iş yerlerinin faaliyetlerini geçici süreyle durdurmuş, bazı iş yerlerinin faaliyetlerini ise süre ya da müşteri sayısı gibi yönlerden kısıtlamıştır. (CANBOLAT, Ferhat, GÖNÜL KOŞAR, Günhan, "Küresel Salgının İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi ve Kiracının Sahip Olduğu Hukuki İmkânlar" Hacettepe HFD, Yıl: 2022, Sayı: 12(1), s. 122-166)
Ancak ilk dönemde üstte sayılan yoğun tedbirlere başvurulmuş ise de Haziran 2020 ayından itibaren normalleşme süreci başlamış, sonbahar ile birlikte vaka sayılarındaki artışlar kısıtlama ve tedbirlerin yeniden arttırılmasını gerektirmiştir. Bu dönemde aşılama sürecinin başlaması ve zaman içinde yaygınlaşması vaka sayılarında düşüşü ve tedbirlerin gevşetilmesini sağlamış, 2021 yılı bahar aylarında kısıtlamalar yeniden arttırılmış olmasına rağmen 1 Temmuz 2021 tarihi itibari ile başlayan normalleşme süreci ile sosyal ve ekonomik yaşam büyük oranda pandemi öncesi normale dönmüştür.
Sözleşmelerde "Ahde vefa ilkesi" geçerlidir. Ancak Türk Borçlar Kanunu'nun 138.maddesinde açıklandığı üzere sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmesi beklenmeyen olağanüstü bir durumun ortaya çıkması durumunda sözleşmeye bağlılık ilkesinin sıkı bir şekilde uygulanması, hakkaniyete aykırı olacağından hakimin sözleşmeye müdahalesi ve sözleşmeyi yeni koşullara uyarlaması mümkündür.
Yaşanılan salgın hastalık sürecinin olağanüstü bir durum olduğu ve taraflarca öngörülemeyeceği açıktır. O halde genel olarak salgın hastalık sürecinin Türk Borçlar Kanunu'nun 138.maddesinde belirtilen olağanüstü durum olarak kabul edilmesi gerekir.
Covid-19 pandemisinin devam ettiği süreçte; dönem dönem tam kapanma olarak adlandırılan sokağa çıkma yasakları, tam kapanma dışındaki dönemde bazı yaş gruplarına yönelik sokağa çıkma kısıtlamaları, iş yerlerine kabul edilecek müşteri sayısı konusundaki kısıtlamalar, müşteri kabulü esnasında alınması gereken tedbirler ve genel olarak pandemi sürecinde insanların sosyal hareketlilikten kaçınmaları ve zorunluluk haricinde diğer insanlarla irtibat kurmaktan kaçınmaları bir arada değerlendirildiğinde, pandeminin bir çok sektörde iş hacmini düşürdüğü kabul edilmelidir.
İş yeri kiralamalarında, kiraya veren, iş yerinin kullanımını kiracıya bırakarak karşılığında sözleşme ile öngörülen ve sözleşme devam ettiği sürece sonraki yıllarda da yasal sınırlara göre artacak bir kira bedeli tahsil etmeyi amaçlamaktadır. Kiracı ise, kiraladığı iş yerinde öngördüğü işi yaparak belirli bir gelir elde etmeyi ve bu gelirden iş yeri kirası ve diğer giderleri karşıladıktan sonra belirli bir kar elde etmeyi amaçlamaktadır. Ancak, kiracının sözleşme uyarınca ödemesi gereken kira bedelini ödemesi için iş yerinden öngördüğü miktarda gelir elde etmesi koşulu bulunmamaktadır. Kiracı kiralanandan beklediği geliri elde edemese veya zarar etse dahi sözleşme ile belirlenen kirayı ödemek zorundadır.
Bununla birlikte sözleşmenin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyemeyecek olağanüstü bir durumun ortaya çıkması nedeniyle kiracının sözleşmede öngörülen kira bedelini aynı şekilde ödemeye devam etmesi ve ifanın istenmesi dürüstlük kurallarına aykırılık oluşturuyor ise bu durumda TBK.'nun 138.maddesi uyarınca hakimin sözleşmeye müdahalesi ve sözleşme koşullarının yeni duruma uyarlanması gerekir. Bu durumda hakim, sözleşme ile üstlenilen yükümlülükler ve tarafların edimlerinde değişiklik yaparak sözleşmeyi ayakta tutacaktır.
O halde, covid-19 pandemisinin kira sözleşmesinin yapıldığı sırada taraflarca öngörülmeyeceği ve öngörülmesinin de beklenmeyemeyeceği olağanüstü bir durum yarattığı ve bu durumda kiracının TBK.'nun 138.maddesi uyarınca kira bedelinin uyarlanmasını talep edebileceği kabul edilmelidir.
Ayrıca kiranın uyarlanmasını gerektiren ve kanunda öngörülen olağanüstü durumun dünya çapında ağır sonuçlar doğuran Covid-19 pandemisi olduğu, olağanüstü durumun kiracıdan veya kiraya verenden kaynaklanmadığı, bu süreçte alınacak tedbirlerin kamu otoritelerince belirlendiği, tarafların iradesine bırakılmadığı, kiracının veya kiraya verenin zarar oluşmasını tamamen engelleyecek ya da zararın daha düşük kalması yönünden kendi kişisel iradeleri ile alabilecekleri tedbirlerin çok az olduğu ve sonuca önemli ölçüde etki etme imkanlarının bulunmadığı görülmektedir. O halde kira sözleşmesinin, sözleşmede öngörülen koşullarla devam etmesi kiracıdan beklenemez. Bu durumda kiranın uyarlanması talebi dürüstlük kuralına aykırı değildir.
Bu boyuttaki salgın hastalık, gerek dünyada gerekse ülkemizde şu ana kadar tecrübe edilmemiş sonuçlar doğurmuş, özellikle bazı sektörlerin salgından ve alınan tedbirlerden daha fazla etkilendiği görülmüştür.
Salgının ve salgının yayılmasının engellenmesi amacıyla alınan tedbirlerin etkileri sektörlere ve işin yapıldığı yere göre farklılık göstermesi nedeniyle bu olağanüstü durum karşısında tüm sözleşmelere belirlenmiş bir şekilde müdahale etmek mümkün değildir.
Nitekim sektörlerin Covid-19 krizinden etkilenme derecelerine ilişkin ILO (2020) raporunda sınıflandırıldığı görülmektedir.
Bununla birlikte aynı sektör içinde dahi her bir iş yerinin pandemi tedbirlerinden etkilenme derecesi birbirinden farklı olmuştur. O halde tüm iş yerleri veya sektör bazında genel bir uyarlama oranı kabul edilemez.
Bu durumda TBK.'nun 138.maddesi uyarınca kiranın uyarlanması talep edildiğinde mahkemece, salgının ve alınan tedbirlerin bizzat kiracı üzerindeki etkileri değerlendirilmesi, kiracının pandemi sürecinde alınan tedbirlerden hangi oranda etkilendiği tespit edilerek somut davada kira bedelinin uyarlanıp uyarlanmayacağına ve uyarlanacak ise hangi miktarda uyarlanacağına her bir dava ve olayın özelliğine göre ayrı ayrı karar verilmesi gerektiği benimsenmelidir.
TBK.'nun 138.maddesi uyarınca yapılacak uyarlama, pandeminin bizzat kiracı üzerindeki etkilerinin değerlendirilmesini ve sözleşme koşullarının buna göre dengelenmesini gerektirir.
Öncelikle, iş yeri kira sözleşmesinde uyarlama kaydı bulunuyorsa (örneğin uyarlama kaydı olarak tahammül süresine yer verilmiş ya da indirim oranı öngörülmüş ise) duruma uygun düşmesi halinde irade serbestisi çerçevesinde öncelikli olarak sözleşmedeki düzenleme uygulanmalıdır. Sözleşmede düzenleme bulunmaması ya da bulunan düzenlemenin genel işlem koşulu niteliği taşıması vs. sebeple geçersiz olması durumunda uyuşmazlığın çözümü bakımından sözleşme boşluğunun Türk Borçlar Kanunu’nun genel hükümleri kapsamında değerlendirmek TBK.'nun 138.maddesi hükümlerine göre hakim tarafından doldurulması ve sözleşmeye müdahale edilerek edimler dengesinin sağlanması gerekir.
TBK.'nun 138.maddesi uyarınca kiranın uyarlanması talep edildiğinde, mahkemece öncelikle kiracının pandemiden doğrudan etkilenip etkilenmediği tespit edilmelidir. Üstte idare tarafından alınan tedbirler açıklanmış idi. İdare tarafından iş yerlerine ilişkin alınan tedbirlerin önemi, tedbirler kapsamındaki bir faaliyet alanının küresel salgın sebebiyle ortaya çıkan olağanüstü durumdan doğrudan etkilendiğinin ispatında kendini gösterir. Bu durumda faaliyeti durdurulan veya kısıtlanan iş yerinde kiracı olan davacı, küresel salgından doğrudan etkilendiğini ayrıca ispat etmek zorunda kalmayacaktır.
Buna karşılık, idare tarafından alınan tedbirler kapsamında yer almayan işyerinde kiracı olan davacı da burada açıklanan hukuki imkânlardan yararlanabilir. Zira hem sokağa çıkma kısıtlamaları hem de vatandaşların tercihleri neticesinde kiracının işleri durma noktasına gelmiş ve kira bedelini ödemesi aşırı derecede güçleşmiş olabilir. Bu durumda bu tür bir iş yerindeki kiracının ayrıca küresel salgından olumsuz etkilendiğini ispat etmesi gerekir. (CANBOLAT, Ferhat, GÖNÜL KOŞAR, Günhan, "Küresel Salgının İşyeri Kira Sözleşmelerine Etkisi ve Kiracının Sahip Olduğu Hukuki İmkânlar" Hacettepe HFD, Yıl: 2022, Sayı: 12(1), s. 122-166)
Somut olayda taraflar arasında, ... 3. Noterliğinin 01.02.2019 tarih ... yevmiye sayılı kira sözleşmesi düzenlenmiş ve sözleşmede aylık kira bedeli 76.000 TL + KDV olarak belirlenmiştir.
TBK.'nun 138.maddesi uyarınca sözleşmenin yapıldığı sırada, taraflarca öngörülmeyen ve öngörülmesi de beklenmeyen olağanüstü bir durum ortaya çıktığı, bu durumun borçludan kaynaklanmadığı, bu durumun, sözleşmenin yapıldığı sırada mevcut olguları, kendisinden ifanın istenmesini dürüstlük kurallarına aykırı düşecek derecede borçlu aleyhine değiştirmiş olduğu, ... Belediye Başkanlığına yazılan müzekkerenin 31/07/2023 tarihli cevabi yazısında davacı tarafça 06/03/2020 tarihinde ve 12/08/2020 tarihinde yapmış olduğu ödemelerin vadesi geçmiş 2019/2 dönemine ait kira ödemesi olduğu, nitekim davalı tarafından davacı aleyhine başlatılan .... İcra Müdürlüğünün 2022/... Esas sayılı dosyası ile 2020-2021-2022 dönemlerine ilişkin kira talep edildiği, pandeminin geçerli olduğu 2020 Mart-2021 Haziran tarihleri için dava tarihi itibariyle borcun henüz ifa edilmemiş olduğu hususları tespit edilmiştir.
... BAM 4. Hukuk Dairesinin 2022/985 E 2023/973 K sayılı ilamınında ayrıntılı bir şekilde izah edilmiş olup "Mahkemece pandeminin davacı - kiracı üzerindeki etkileri araştırılır iken, kiracının pandemi öncesindeki gelir ve gider durumunun, pandemi sürecindeki gelir ve giderlerinin ve pandemi sonrasındaki gelir ve gider durumunun ne olduğu belirlenmelidir.
Kiracı, basit usulde vergilendiriliyor ise bu durumda gelir ve giderleri perakende satış fişi, gün sonu hasılat fişi, fatura koçanı ve Gelir İdaresi Başkanlığı'nın defter beyan sisteminde belirlidir. Kiracı ikinci sınıf tacir ise gelir ve giderleri yazar kasa kayıtları, faturalar ve defter beyan sistemindeki kayıtlar ile belirlidir. Ancak, kiracı gerçek usulde vergilendiriliyor ise bu durumda gelirlerdeki düşmenin ticari defterler ile ispat edilmesi gerekir. Vergi kayıtları ve ticari defterler kiracının lehine delil olabileceği gibi aleyhine delil de olabilir.
Bu nedenle açılan uyarlama davasında mahkemece kiracının vergi kayıtları ve ticari defterleri incelenmek suretiyle gelirlerindeki düşüş somut verilerle tespit edilmeli ve pandemi döneminde iddia edildiği gibi taraflar arasındaki edim dengesini bozacak şekilde bir gelir kaybı olup olmadığı değerlendirilmelidir.
Bu değerlendirme yapılır iken yalnızca gelirlerin göz önünde bulundurulması doğru bir sonuca ulaştırmayacaktır. Bu kapsamda kiracının KDV beyannameleri, yazar kasa Z raporları gibi yalnızca gelirlerini gösterir belgeler üzerinde yapılacak inceleme yeterli olmaz. Pandemi sürecinde kısa çalışma ödeneği ve işverene sağlanan diğer destekler yanında kiracının personel, elektrik, su, ulaşım gibi giderlerinin de azalmış olduğu dikkate alınmalıdır. Buna göre davacı - kiracının ticari defterleri üzerinde yaptırılacak bilirkişi incelemesinde pandemi öncesi - pandemi dönemi ve pandemi sonrası olmak üzere aylar itibarı ile gelir ve giderleri tek tek gösterilerek belirlenmeli, her ay gerçekleşen net gelir belirlenerek pandemi döneminde sözleşmeye müdahale ederek uyarlamayı gerektirir ölçüde bir düşüş olup olmadığı belirlenmelidir.
Üstte belirtilen şekilde yapılacak inceleme sonucunda kiracının gelirlerinde pandemi döneminde ciddi bir düşüş olduğu ve bu düşüşün kira sözleşmesinin aynı koşullarla devamını olanaksız kıldığı ya da taraflar arasındaki edimler dengesini aşırı ölçüde bozduğu tespit edildiği takdirde TBK.'nun 138.maddesi uyarınca kira sözleşmesi ile kararlaştırılan kira bedeline hakim tarafından müdahale edilerek uyarlanması gerekeceği kabul edilmelidir.
Edimler dengesinin sağlanması hususunda TBK.'nun Konut ve Çatılı İş Yeri Kiralarına İlişkin bölümünde açık bir düzenleme bulunmuyor ise de ürün kirasına ilişkin 363/1.maddesinde “Tarımsal bir taşınmazın her zamanki verimi, olağanüstü felaket veya doğal olaylar yüzünden önemli ölçüde azalırsa kiracı, kira bedelinden orantılı bir miktarın indirilmesini isteyebilir.” düzenlemesinin kıyasen somut olayda uygulanması ve kira bedelinin gelirdeki düşüş ile orantılı bir miktarda indirilmesi kabul edilebilir.
Ancak bu olumsuz duruma kiraya verenin sebep olmadığı da açıktır. O halde, pandeminin ekonomi üzerindeki olumsuz etkilerinin yalnızca kiraya veren üzerinde bırakılması ve kira miktarında, kiracının gelirlerindeki düşüş oranında indirim yapılması kabul edilemez. Pandemi nedeniyle sözleşmedeki edimler dengesi bozulmuş olmasına rağmen kiraya veren kendi edimini tam olarak yerine getirmeye devam etmektedir. Bu durumda oluşan yükün yalnızca kiraya veren üzerinde bırakılması değil, taraflar arasında eşit olarak paylaşılması yoluna gidilmelidir.
Buna göre, mahkemece ticari defterler üzerinde yaptırılacak bilirkişi incelemesi sonucunda uyarlama yapılmasını gerektirir dönemde gelirlerin pandemi öncesi ve pandemi sonrası döneme göre hangi oranda düştüğü belirlenmeli, örneğin net gelir %70 oranında azalmış ise, yükün eşit olarak paylaştırılması yoluna gidilerek kiranın %35 oranında indirilmek suretiyle uyarlanması yoluna gidilmelidir.
Şu ana kadar yargısal uygulamalarda TBK.'nun 138.maddesi uyarınca kiranın uyarlanmasına ilişkin verilen kararların, kira bedelinin TBK.'nun 344/3.maddesinde olduğu üzere kiranın hak ve nesafete göre tespiti gibi bir sonuç doğurduğu, belirlenen kira bedelinin sonraki dönemlerde de geçerli olduğu ve sonraki yıl artışlarının uyarlanan bu kira üzerinden yapılarak kira sözleşmesinin uyarlanan bu yeni bedel üzerinden devam ettirildiği görülmektedir.
Ancak, pandemi geçici bir süreçtir. Üstte ayrıntılı olarak aktarıldığı üzere pandeminin ülkemizdeki etkileri Mart 2020 ayında başlamış olup 01 Temmuz 2021 tarihi itibarı ile tedbirlerin çok büyük oranda kaldırılmış olması nedeniyle pandeminin kira sözleşmeleri üzerindeki etkilerinin 01 Temmuz 2021 itibarı ile sona erdiğinin kabulü gerekir. O halde pandeminin etkileri tamamen ortadan kalkıp, normalleşme döneminde kiracının gelirlerinin pandemi ve alınan tedbirler nedeniyle düştüğü kabul edilemeyeceğine göre pandemi gerekçesi ile TBK.'nun 138.maddesi uyarınca kira bedeli uyarlandığında, uyarlanan bu bedelin en fazla 01 Temmuz 2021 tarihine kadar uygulanması ve bu tarihten sonraki dönem için sözleşme uyarınca kira bedeli ne olacak ise taraflar arasında bu kira bedelinin uygulanması gerektiği kabul edilmelidir.
Diğer bir söyleyişle, covid-19 salgını geçici bir dönem olup, uyarlamanın yalnızca bu dönemi kapsar şekilde yapılması ve salgının etkileri tamamen ortadan kalktığında ve kiracının iş durumu salgın öncesi normale döndüğünde kiranın eski haline gelmesi gerekir.
Buna göre yapılan değerlendirmede;
-Kiracının Mart 2020 ayından önceye yönelik pandemi nedeniyle uyarlama talebinin kabul edilemeyeceği,
-Dava Mart 2020 ayından sonra açılmış ancak kiranın Mart 2020 ayından itibaren uyarlanması talep edilmiş ise, Mart 2020 ayı ile dava tarihi arasındaki süreçte; kiracının yalnızca henüz ödemediği veya uyarlama haklarını saklı tutarak ödediği aylar kiralarının uyarlanmasını talep edebileceği,
-Davacı - kiracı tarafından bir sınır konulmadan dava tarihinden itibaren sonraki dönemi kapsar şekilde uyarlama talep edildiği durumlarda ise; yapılacak inceleme sonucunda kiracının gelirlerinde uyarlamayı gerektirir ciddi bir düşüş olduğu tespit ediliyor ise uyarlamanın ancak 01 Temmuz 2021 tarihine kadar olan dönem ayları kiralarında yapılabileceği ve sonraki döneme etki etmeyeceği göz önünde bulundurularak yalnızca belirlenen ayların kiralarının uyarlanmasına karar verilmesi gerekir.
-Mahkemece 01 Temmuz 2021 tarihine kadar olan dönem için uyarlama kararı verildiği durumda bu tarihten sonra taraflar arasında uygulanması gereken kira bedeli uyarlama davası açılmasa ve uyarlamaya ilişkin karar verilmese hangi kira miktarı uygulanacak ise bu miktar olmalıdır. Buna göre uyarlanan dönem içerisinde yeni kira dönemi başlamış ve kira sözleşmesinde artış şartı var ise Temmuz 2021 ayından itibaren önceki dönem kirasına bu artış yapılarak yeni dönem kirasının uygulanması gerekir. " alıntılanan içtihatta belirtilen usulde inceleme yaptırılarak alınan bilirkişi raporlarında davacı şirketin pandemi döneminde uygulamaya konulan kısıtlamalardan olumsuz olarak etkilendiği, bu minvalde 2020 ve 2021 yılında cirosunda ciddi oranda düşüş olduğu, 2018 ve 2019 yılı ciroları emsal alınarak 2020 yılında %56,53, 2021 yılında % 51,20 oranında ciroda düşüş meydana geldiği, Pandemi nedeniyle kısıtlamaların zaman zaman katılaştırılarak zaman zaman esnetilerek uygulandığı dönemlerin, 2020 yılı Mart - Aralık, 2021 yılı Ocak - Aralık dönemi olduğu, Keza, davalı 5.2.2019 tarih 2021/9 sayılı meclis kararına dayalı olarak davacının kiralama süresinin 6 ay süreyle uzatıldığı dikkate alınarak Davacının talebi pandemi döneminin tümüne ilişkin olduğu, pandeminin etkili olduğu dönemde sözleşmeye göre ikinci ve üçüncü dönemi kısmen kapsadığı dikkate alınarak, kira uyarlaması birden fazla dönem için uygulanamayacağı, bu minvalde ilgili dönemde kira uyarlaması değil, kira indirimi yapılması gerektiği, pandemi sonrasında pandeminden kaynaklı etkilerin ortadan kalkmış olması nedeniyle sözleşme şartlarının devam etmesi gerektiği kabul edilmesi halinde, özetle sadece pandeminin etkili olduğu dönemlerde kira indirimi yapılması gerektiği kabul edilmesi halinde; yapılması gereken indirim oranları son alınan bilirkişi raporunda belirtilmiş ise de raporda sehven indirim oranının 2020 yılı için 26,78 olarak hesaplandığı oysaki 2020 yılı ciroda meydana gelen azalış oranının %56,53 olduğunun ilk alınan raporda belirtildiği buna da tarafların eşit oranda katlanması gerektiğinden %56,53'ün yarısı olan %28,26 oranının indirim oranı olarak alınması gerektiği anlaşıldığından ve bu husus basit matematik bilgisi ile hesaplanabilecek olduğundan tekrar ek rapor alınmayarak mahkememizce gerekli hesaplama yapılarak karar verilmiştir.( 2020 yılı için hesaplanan kdv hariç kira bedeli olan 87.035,20 TL ye %28,26 oranınında indirim yapıldığında indirim tutarı 24.596,14 TL olmakla indirimli kira bedeli 62.439,05 TL, 2020 yılı için indirimli kira toplam miktarı 561.951,47 TL olarak bulunmuştur. Sonuç olarak kabul edilen aylar bakımından indirim yapılmasaydı ödenecek tutar 1.437.610,08 TL, indirim sonucunda ödenecek toplam kira bedeli 1.048.745,67TL, aradaki fark 388.864,41 TL, olarak hesaplanmıştır.)
Mahkememizce kira uyarlamasına karar verilen aylar belirli olup bu aylar yönünden uyarlama yapılmasa idi ödenecek toplam kira bedeli ile uyarlama sonucunda ödecek toplam kira bedeli arasındaki fark 388.864,41 TL olarak hesaplanmış olup kabul edilen dava değeri de bu miktar olarak benimsenmiş, harç ve vekalet ücreti buna göre belirlenmiştir.
Yukarıda açıklanan gerekçelerle davacının davasının kısmen kabulüne, hiç çalışılmayan dönemlerde işletme kirası tahakkuk ettirilmemesine ve sözleşme süresinin hakkaniyete uygun süre kadar ve bedelsiz olarak uzatılmasına, tahakkuk eden ve uzatılacak dönemde tahakkuk edecek kira bedellerinde artış uygulanmamasına ve kira bedellerine faiz işletilmemesine yönelik talebinin reddine, davacının 01/02/2019 tanzim tarihli kira sözleşmesi gereğince 16/03/2020 tarihinden başlayan dönem için kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin talebin kısmen kabulü ile 16/03/2020 ile 31/12/2020 tarihleri arasında kira bedelinin aylık 62.439,05 TL + KDV olarak: 2021 yılı Ocak ve Şubat ayları için aylık kira bedelinin 64.754,19 TL + KDV olarak ve 2021 yılı Mart, Nisan, Mayıs ve Haziran ayları için aylık kira bedelinin 89.321,46 TL + KDV olarak uyarlanmasına karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere;
Davacının davasının KISMEN KABULÜ ile,
1-Hiç çalışılmayan dönemlerde işletme kirası tahakkuk ettirilmemesine ve sözleşme süresinin hakkaniyete uygun süre kadar ve bedelsiz olarak uzatılmasına, tahakkuk eden ve uzatılacak dönemde tahakkuk edecek kira bedellerinde artış uygulanmamasına ve kira bedellerine faiz işletilmemesine yönelik talebinin reddine,
2-Davacının 01/02/2019 tanzim tarihli kira sözleşmesi gereğince 16/03/2020 tarihinden başlayan dönem için kira bedelinin uyarlanmasına ilişkin talebin kısmen kabulü ile 16/03/2020 ile 31/12/2020 tarihleri arasında kira bedelinin aylık 62.439,05 TL + KDV olarak: 2021 yılı Ocak ve Şubat ayları için aylık kira bedelinin 64.754,19 TL + KDV olarak ve 2021 yılı Mart, Nisan, Mayıs ve Haziran ayları için aylık kira bedelinin 89.321,46 TL + KDV olarak UYARLANMASINA,
3-Kabul edilen dava değeri 388.864,41 TL üzerinden Harçlar tarifesi uyarınca alınması gereken 26.563,32 TL harç bedelinden peşin alınan 59,30 TL + 15.655,38 TL ıslah harcından oluşan toplam 15.711,68 TL harcın mahsubu ile bakiye 10.851,64 TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
4-Davacı tarafından yatırılan 27,20 TL başvuru harcı, 8,50 TL vekalet harcı, 59,30 TL peşin harç, 15.655,38 TL ıslah harcından oluşan toplam 15.750,38 TL bedelin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından yapılan; posta, tebligat, müzekkere ve bilirkişi ücretinden oluşan toplam 4.975,50 TL bedelin yargılama giderinden davanın kabulü reddi oranında yapılan hesaplama neticesinde 2.121,50 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye yargılama giderinin davacı üzerinde bırakılmasına,
6-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden kabul edilen dava değeri 388.864,41 TL üzerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesap olunan 62.218,31 TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden reddedilen dava değeri 523.135,59 TL üzerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesap olunan 82.470,34 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
8-Kullanılmayan yargılama gider avansının Bölge Adliye ve Adlî Yargı İlk Derece Mahkemeleri ile Cumhuriyet Başsavcılıkları İdarî ve Yazı İşleri Hizmetlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 207/1.maddesi uyarınca hüküm kesinleştiğinde yatırana iadesine,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı davalı vekilinin e-duruşma yüzüne karşı 6100 sayılı HMK'nun 342. ve 345. maddeleri gereğince karşı tarafın sayısı kadar örnek eklenmek suretiyle tebliğden itibaren iki haftalık süre içerisinde mahkememize verecekleri bir dilekçe ile veya başka bir mahkeme aracılığı ile mahkememize gönderecekleri dilekçe ile veya HMK 348. maddesi gereğince istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf, başvurma hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile mahkememize verecekleri bir cevap dilekçe ile veya başka bir mahkeme aracılığı ile mahkememize gönderecekleri cevap dilekçesi ile HMK 341. madde uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 14/11/2024
Başkan ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Katip ...
e-imzalıdır