T.C.
İSTANBUL
7. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2024/719 Esas
KARAR NO: 2025/331
DAVA: Tazminat
DAVA TARİHİ: 15/11/2024
KARAR TARİHİ: 09/04/2025
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacı adına tapuda kayıtlı olan ... Mevkii ... Pafta ... ve... numaralı parsel numaralı arsalar hakkında, Davalı ...Ş. ile ... 16. Noterliği'nin ... tarihli ... yevmiye numaralı ... sayılı Düzenleme Şeklinde Finansal Kiralama Sözlesmesi akdedildiği ,... Mevkii'nde bulunan müvekkili şirkete ait bina ve yapılar üzerinde davalı şirketin herhangi bir hakkı bulunmadığını, bu zamana kadarki haksız olarak yapılan tüm kullanım, kullandırma ve benzeri tüm elde edilen menfaatler ile ecrimisil bedelinin müvekkili şirkete ödenmesini talep ettiğini, mahkememizce re'sen dikkate alınacak sebeplerle, her türlü fazlaya ilişkin dava, talep, ıslah hakları ile bilirkişi incelemesi sonrası harç yatırmak suretiyle alacak miktarını arttırma hakları saklı kalmak kaydıyla; davanın kabulüne, ...’nde bulunan Müvekkili Şirkete ait yapılar ve demirbaşlar üzerinde davalı tarafça haksız olarak yapılan kullanım ve kullandırmalar ile taşınmaz mülkiyetinin üçüncü şahıslara devri sırasında müvekkiline ait binalardan kaynaklı değer artışı nedeniyle elde edilmesi muhtemel menfaatleri dolayısıyla elde edilen menfaatler ile ecrimisil bedeli olarak şimdilik 400.000,00 TL'nin arsanın tapu kaydı üzerindeki finansal kiralama şerhinin kaldırıldığı 29.09.2020 tarihinden itibaren hesaplanacak yasal faiziyle birlikte Müvekkili Şirkete ödenmesine, vekalet ücreti ile tüm yargılama giderinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Müvekkili şirket tarafından finansal kiralama sözleşmesi akdedilmeden önce 17/12/2014 tarihinde ... A.Ş.'den ekspertiz yaptırılarak rapor alındığını söz konusu ekspertiz raporunda finansal kiralama konusu yapılacak gayrimenkulerin hali hazır durumunun belli olduğunu bu hususta ... 3. Asliye Hukuk Mahkemesinin ...D.iş,...Karar sayılı dosyasına sunduğu beyanları ile ayrıntılı olarak açıklandığını davacının kaçak ve ruhsatsız olduğu iddia ettiği taşınmazları üzerindeki tüm kaçak ve ruhsatsız yapılar ile ilgili hukuki, mali, idari ve cezai sorumlulukların davacıya ait olmak üzere davacının haksız ve hukuki dayanaktan yoksun davasının reddini yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Taraflar arasında uyuşmazlık bulunan hususların; davacı ile davalı arasında imzalanan finansal kiralama ve finansal yeniden yapılandırma sözleşmelerinden sonra borçların tasfiye edilmesi amacıyla finansal kiralama konusu taşınmazların davalıya teslim edilmesi akabinde taşınmazlar üzerinde bulunan ruhsatsız yapılar ve demirbaşların sözleşmeye dahil olmadığından bahisle davacının davalıdan yapılar ve demirbaşlar için ecrimisil talep edip edemeyeceği noktasında toplandığı görüldü.
DELİLLER;
... ... Değişik iş sayılı dosyasına müzekkere yazılarak dosyanın uyap kayıtları celp edilmiştir.
... Belediye Başkanlığına müzekkere yazılarak... ada ...parsel sayılı taşınmazında içerisinde bulunduğu krokiler ve plan notları celp edilmiştir.
... Kaymakamlığına müzekkere yazılarak... ada ... ve ... parselde kayıtlı taşınmazların imar uygulaması öncesi ve sonrası aktif-pasif tapu kayıtları celp edilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
Mahkememizce yapılan yargılama sonucunda; tarafların beyanları, deliller ve tüm dosya kapsamına göre;
Dava; davacı ile davalı arasında imzalanan finansal kiralama ve finansal yeniden yapılandırma sözleşmelerinden sonra borçların tasfiye edilmesi amacıyla finansal kiralama konusu taşınmazların davalıya teslim edilmesi akabinde taşınmazlar üzerinde bulunan ruhsatsız yapılar ve demirbaşların sözleşmeye dahil olmadığından bahisle davacının davalıdan yapılar ve demirbaşlar için ecrimisil talebinden ibarettir.
Taraflar arasında ... 16. Noterliği'nin... tarihli ... yevmiye numaralı ... sayılı Düzenleme Şeklinde Finansal Kiralama Sözleşmesi akdedildiği, sözleşme gereğince ... Mahallesi, 5 ve 6 Nolu Parselde kayıtlı ( İmar Kanunu 18. Maddesi çalışması sonrası ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 2225 Ada, 2 Parselde kayıtlı, 23.072,38 m2 yüzölçümlü arsa vasıflı taşınmaz ve ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 2226 Ada, 7 Parselde kayıtlı, 7.044,44 m2 yüzölçümlü Belediye Hizmet Alanı vasıflı taşınmaza dönüşen) taşınmazların davalı tarafından davacıdan satın alındığı ve davacıya ...yöntemi finansal kiralama yoluyla kiralandığı, borçlarının tasfiyesi amacıyla taraflar arasında 29.09.2020 tarihli Finansal Yeniden Yapılandırma Sözleşmesi akdedildiği, bu sözleşme gereği, davacının davalıya olan borçlarının tasfiyesi amacıyla davaya konu taşınmazların, tapu kaydında yer alan finansal kiralama şerhi terkin edilerek mevcut hali ile olduğu gibi davalıya 29.09.2020 tarihinde rızaen teslim edildiği ve yine taraflar arasında 11.03.2021 tarihli ibraname düzenlendiği tartışmasız olup uyuşmazlık dışıdır.
Uyuşmazlık, davacı tarafça, davalı tarafa sözleşme gereği satılıp geri kiralanan, sonrasında borcun tasfiyesi amacıyla davalıya rızaen teslim edilen taşınmazların üzerinde bulunan ruhsatsız yapılar ve demirbaşların finansal kiralama, tadil ve tasfiye sözleşmelerinin konusu olmadığı, bu sözleşmelerin taşınmazlar üzerindeki yapılar ve demirbaşları kapsayıp kapsamadığına ilişkindir.
Taraflar arasında imzalanan sözleşmeler, teslim ve ibranameler dosyaya celp edilmiş, yine tapu kayıtları, krokiler ve planlar celp edilmiştir.
Davalı her ne kadar zamanaşımı itirazında bulunmuş ise de davalının zamanaşımı itirazının taşınmazların 29/09/2020 tarihinde davalıya teslim edilmiş olması karşısında dava tarihi itibariyle 5 yıllık zamanaşımı dolmadığından reddine karar verilmiştir.
Davacı, dava dilekçesinde, dava konusu taşınmazların dava öncesi üçüncü kişiye devredildiğinin tespit edilmesi halinde bu gerçek veya tüzel kişinin de dosyaya davalı olarak eklenmesini talep etmiş ise de açılmış bir davaya teşmil yolu ile üçüncü bir kişinin davalı sıfatı ile dahil edilmesi mümkün olmadığı gibi zorunlu dava arkadaşlığı hali dışında davacı tarafın istemi ile "ıslah" yoluyla dahi olsa, davada taraf artırılması dava dilekçesinde yer almayan başka gerçek ya da tüzel kişilerin davaya dahil edilmesi usulen mümkün olmadığından, davacının talebi tapu iptal tescil, el atmanın önlenmesi davaları gibi taşınmazın mülkiyetini ilişkin olmayıp alacak mahiyetinde ecrimisil olduğundan zorulu dava arkadaşlığı söz konusu olmadığından davacının güncel tapu kaydı maliklerinin davaya dahil edilmeleri talebinin reddine karar verilmiştir. (Yargıtay 3. Hukuk Dairesinin... Esas- ...Karar sayılı kararı benzer mahiyettedir.)
Bilindiği üzere 4721 sayılı Kanun'un “Taşınmaz mülkiyetinin içeriği” başlıklı 718 inci maddesine göre, arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer. Buna göre bir arazinin mülkiyeti, o arazide bulunan yapıları da kapsar. Bu hükmün ele aldığı prensip, “üst toprağa tabidir” şeklinde ifade edilmektedir. 4721 sayılı Kanun’un 718/2 nci fıkrasında yapılarla ilgili temel prensip bu şekilde açıklanmış ise de arazi mülkiyeti kapsamına giren yapıdan ne anlaşılması gerektiği belirtilmemiştir. Buna karşın 728 inci maddede taşınır mal hükümlerine tabî olan yapılar düzenlenmiş ve başkasının arazisi üzerinde kalıcı olması amaçlanmaksızın yapılan kulübe, büfe, çardak, baraka ve benzeri hafif yapıların, bunların malikine ait olacağı ifade edilmiştir. Görüleceği gibi kalıcı olarak toprağa bağlanmamış, sürekli kalması amaçlanmayan, basit ve hafif yapılar taşınır niteliğinde olup, bu yapılar taşınır mülkiyetine tabîdir. 4721 sayılı Kanun'un 718/2 nci fıkrasında arazi mülkiyetinin kapsamına dâhil olduğu belirtilen yapılar ise taşınır yapı dışında kalan, kalıcı ve sürekli olması amacıyla inşa edilen yapılardır. Bu unsurlar, muhdesatı taşınır yapı ve taşınır bitkilerden ayırır. Kara parçasına süreklilik amaçlanarak inşa edilmiş ve arazi ile sıkı şekilde birleşmiş bu türdeki yapılar arazinin bütünleyici parçası sayılmaktadır.
Uygulamada sıkça karşılaşılan muhdesattan ne anlaşılması gerektiği ise 22.12.1995 tarihli ve 1/3 sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararında "bir arazi üzerinde kalıcı yapı ve tesisler ile bağ ve bahçe şeklinde dikilen ağaçları" ifade ettiği vurgulanmıştır. Bu nedenle, muhdesat hukuki niteliği itibarıyla bütünleyici parçadır. Bu niteliğin kazanılmasıyla birlikte muhdesat üzerinde önceki malzeme veya bitki sahibinin artık bir mülkiyet hakkının varlığından söz edilemez; arazi üzerindeki ayni hak, muhdesatı da kapsar. Çünkü 4721 sayılı Kanun’un 684/1 inci maddesinde bir şeye malik olan kimsenin o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olacağı hüküm altına alınmıştır. Kanun'un öngördüğü sistemde ana kural, muhdesatın bağımsız bir şekilde mülkiyete konu olamayacağıdır. Başka bir anlatımla, tapuda başkası adına kayıtlı bir taşınmaz üzerine muhtesat niteliğinde yapı inşa edilmesi durumunda muhdesatın ayrı, zeminin ise ayrı bir şekilde ikili mülkiyete konu edilmesi mümkün değildir. Muhdesat, kişisel bir hak olup, sahibine arazi mülkiyetinden ayrı bağımsız bir mülkiyet veya sınırlı bir ayni hak bahşetmez.
4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 684. maddesi uyarınca bir şeye malik olan kimse, o şeyin bütünleyici parçalarına da malik olur. Aynı Kanun'un taşınmaz mülkiyetinin kapsamını düzenleyen 718. maddesi "Arazi üzerindeki mülkiyet, kullanılmasında yarar olduğu ölçüde, üstündeki hava ve altındaki arz katmanlarını kapsar. Bu mülkiyetin kapsamına, yasal sınırlamalar saklı kalmak üzere yapılar, bitkiler ve kaynaklar da girer." düzenlemesini içerir. Kural olarak üst arza tabidir. Bu kuralın bir yansıması olarak TMK'nın 722 maddesi uyarınca bir kimse, başkasının arazisindeki yapıda kendisinin malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur. Görülmektedir ki kanun koyucu, böyle bir durumda taşınmazların durumunu genel hükümlere bırakmamış, bu duruma özel olarak TMK 722-724 arasında ayrıca düzenlemiştir. TMK m. 723 uyarınca "Malzeme sökülüp alınmazsa arazi maliki, malzeme sahibine uygun bir tazminat ödemekle yükümlüdür.
Yapıyı yaptıran arazi maliki iyiniyetli değilse hâkim, malzeme sahibinin uğradığı zararın tamamının tazmin edilmesine karar verebilir. Yapıyı yaptıran malzeme sahibi iyiniyetli değilse, hâkimin hükmedeceği miktar bu malzemenin arazi maliki için taşıdığı en az değeri geçmeyebilir.
Diğer taraftan gerek öğretide gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği üzere ecrimisil, diğer bir deyişle işgal tazminatı, hak sahibinin, taşınmazı kullanması nedeniyle kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir bedeldir. Uygulamada taşınmazı kullanan kişi, haklı bir sebebe dayandığına inanarak veya bir edim karşılığı ya da davacının rızası dahilinde kullandığından bahisle yararlanmayı sürdürüyorsa bu gibi hallerde, rızanın ortadan kalkması veya tarafların aldıklarını iade etmesine kadar taşınmazı elinde bulundurma haksız ve kötü niyetli kullanım kabul edilmemektedir. Rızaya dayalı kullanım, haksız ve kötü niyetli bulunmadığından tazminat ile sorumluluk da söz konusu olmamaktadır.
... tarih ve ... sayılı Resmi Gazete’de yayımlanan 6361 sayılı Kanun ile Finansal Kiralama, Faktoring ve Finansman Şirketlerine İlişkin Kanunun 18. maddesinde, Finansal kiralama sözleşmesi, kiralayanın, kiracının talebi ve seçimi üzerine üçüncü bir kişiden veya bizzat kiracıdan satın aldığı veya başka suretle temin ettiği veya daha önce mülkiyetine geçirmiş bulunduğu bir malın zilyetliğini, her türlü faydayı sağlamak üzere kira bedeli karşılığında, kiracıya bırakmasını öngören sözleşme olarak tanımlanmıştır. Anılan madde hükmü ile,kiralamaya konu olan malın bizzat kiracıdan temin edilmesi imkanı getirilmiştir. Böylelikle uluslararası uygulamada yaygın bir finansman yöntemi olan “sat ve geri kirala”(sale and lease back) işleminin yapılabilmesine olanak sağlanmıştır.
Şirketlerin finansman sağlama yöntemi olarak kullandığı “sat ve geri kirala” işlemi, şirketin üzerine kayıtlı amortismana tabi malların ... firmasına satıldıktan sonra tekrar kiralanması işlemidir. Kiralama süresi sonunda satılan mallar tekrar kiracıya devredilmektedir. Gayrimenkul, ikinci eli değerli olabilecek makine ekipman ve iş makineleri sözleşmeye konu olabilecektir. Öncelikle belirtmek gerekir ki “sat ve geri kirala” uygulamasının en büyük avantajı iyi bir finansman yöntemi olmasıdır. Örneğin; işletme aktifinde kayıtlı gayrimenkullerin bir kısmı işletmenin ticari faaliyetinde doğrudan mal ya da hizmet üretiminde kullanılmıyor, sadece yatırım amacıyla alınmış ya da faaliyette kullanma amacıyla alınmış ancak zaman içinde söz konusu faaliyette kullanılamayıp atıl durumda kalmışsa söz konusu varlıklar bu yöntemle işletme faaliyetlerini aksatmadan paraya çevrilebilmektedir.(....pdf)
Somut olayda; davacı, finansal kiralama sözleşmesinin konusunun taşınmazın çıplak mülkiyeti olduğunu, taşınmaz üzerinde bulunan ruhsatsız yapıların ve demirbaşların finansal kiralama sözleşmesine ve yapılandırma sözleşmesine konu edilmediğini, bu yapıların mülkiyetinin hala kendilerinde olduğunu, buna karşın taşınmazların davalıya tesliminden itibaren davalının bu yapılardan kullanımı esnasında haksız kazanç sağladığını ve ayrıca üçüncü şahıslara devri sırasında da bu yapılardan kaynaklı değer artışı nedeniyle elde ettiği menfaat bulunduğunu beyan ederek bu bedellerin iadesini talep etmiştir. Finansal Kiralama Sözleşmesinin bir yöntemi olan dava konusu olayda da uygulanan sat ve geri kiralama işleminin niteliği gereği taraflar arasında imzalanan ... 16. Noterliği'nin ... tarihli ... yevmiye numaralı ... sayılı Düzenleme Şeklinde Finansal Kiralama Sözleşmesi ile ... Mahallesi, 5 ve 6 Nolu Parselde kayıtlı ( İmar Kanunu 18. Maddesi çalışması sonrası ... İli, ... İlçesi, ... Mahallesi, 2225 Ada, 2 Parselde kayıtlı, 23.072,38 m2 yüzölçümlü arsa vasıflı taşınmaz ve ... İlçesi, ... Mahallesi, 2226 Ada, 7 Parselde kayıtlı, 7.044,44 m2 yüzölçümlü Belediye Hizmet Alanı vasıflı taşınmaza dönüşen) taşınmazların mülkiyetinin davalı şirkete devredildiği, sözleşmenin eki özel şartlarda her iki taşınmaz yönünden de "Finansal kiralama konusu taşınmaz, tapu kayıtlarındaki niteliğe uygun tüm tesisatları mevcut tam ve eksiksiz hali ile sözleşmeye (kiralamaya) konu edilmiştir." maddesinin bulunduğu, davacının iddiasının aksine finansal kiralama sözleşmesi ve eklerinde, tadil sözleşmesinde taşınmazlar üzerinde bulunan ruhsatsız yapıların sözleşme dışı bırakıldığına, taşınmazın üzerindeki yapılar haricinde çıplak olarak devredildiğine ilişkin herhangi bir madde bulunmadığı, sözleşme konusu taşınmazın üst arza tabidir kuralı gereği üzerinde bulunan tüm yapılarla birlikte davalıya devredildiği, davacı tarafça dava konusu taşınmaz üzerinde bulunan ruhsatsız yapıların sözleşme gereği taşınmazın mülkiyetinin davalıya devrinden sonra yapıldığı iddia edilmediğinden TMK. 723. Maddesinin uygulanmasının da söz konusu olamayacağı zira yukarıda açıklandığı üzere davacı tarafından finansal kiralama sözleşmesi ile taşınmazın üzerindeki tüm yapılarla birlikte mülkiyetinin davalıya devredildiği, bununla birlikte davacı tarafından davalıya 29.09.2020 tarihli rızaen teslim belgesi düzenlendiği, bu belge ile davacı, taşınmazların kaydında yer alan finansal kiralama şerhlerinin ilgili tapu müdürlüğü nezdinde terkin edilmek suretiyle davalıya boş olarak rızaen teslim edeceğini, davalının taşınmazlar üzerinde dilediği gibi tasarruf yetkisi olduğunu, taşınmazları dilediği bedel ile dilediği şahıslara satabileceğini veya finansal kiralama yoluyla kiralayabileceğini, 6361 sayılı kanunun 33. Maddesine dayanarak bir bedel talep etmeyeceğini gayri kabili rücu kabul, beyan ve taahhüt ettiği, yine davacının 11.03.2021 tarihli ibraname ile taraflar arasında imzalanan sözleşmelerden kaynaklı tarafların birbirlerinden herhangi bir hak ve alacak talepleri olmadığını gayrikabili rücu olarak kabul, beyan ve taahhüt ettiği görülmekle, davacı tarafından taşınmaz üzerinde bulunan ruhsatsız yapıların sözleşme dışı bırakıldığı ispatlanamadığından, üst arza tabidir kuralı gereği taşınmazların üzerindeki yapıların da davalıya ait olduğu anlaşılmakla davacının haksız işgal tazminatı davasının reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesi gereğince hesaplanan 615,40 TL maktu red harcının davacıdan tahsiline, peşin alınan 6.831,00 TL harçtan mahsubu ile geri kalan 6.215,60TL harcın hüküm kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Ücret tarifesi gereğince hesap olunan 64.000,00 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak DAVALIYA VERİLMESİNE,
4-Arabuluculuk ücreti olan 3.120,00 TL’nin davacıdan alınarak, HAZİNEYE GELİR KAYDINA,
5-Davalı tarafından yargılama gideri yapılmadığından takdirine yer olmadığına,
6-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
7-Taraflarca yatırılan ve kullanılmayarak artan gider avansının karar kesinleştiğinde ilgili tarafa iadesine,
Dair, davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı; 6100 sayılı HMK'nun 342. ve 345.maddeleri gereğince karşı tarafın sayısı kadar örnek eklenmek suretiyle tebliğden itibaren iki haftalık süre içerisinde mahkememize verecekleri bir dilekçe ile veya başka bir mahkeme aracılığı ile mahkememize gönderecekleri dilekçe ile veya HMK 348. maddesi gereğince istinaf dilekçesi kendisine tebliğ edilen taraf, başvurma hakkı bulunmasa veya başvuru süresini geçirmiş olsa bile mahkememize verecekleri bir cevap dilekçe ile veya başka bir mahkeme aracılığı ile mahkememize gönderecekleri cevap dilekçesi ile HMK 341. madde uyarınca İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 09/04/2025
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır