T.C.
İSTANBUL
8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2015/312 Esas
KARAR NO: 2018/688
DAVA: Tazminat
DAVA TARİHİ: 02/09/2002
KARAR TARİHİ: 05/07/2018
Davacı tarafından davalılar aleyhine açılan Tazminat davasının mahkememizde yapılan açık yargılaması sonunda dosya incelendi.
D A V A /
Davacı vekili Mahkememize sunduğu dava dilekçesinde özetle; ... Projesi kapsamında ... ada... parselde inşa edilen ... Kültür ve Ticaret Merkezi 21 nolu bağımsız bölümün oyun salonu olarak davalılara kiraya verildiğini, ilk olarak 26/03/1999 tarihinde davalılar ... ve ... ile kira sözleşmesi imzalandığını, sizleşmenin kiracıların kurduğu diğer davalı şirkete uyarlanarak 01/07/1999 tarihinde yeni sözleşme imzalandığını, ancak kira başlangıç tarihinin 26/03/1999 olarak kiracı tarafından taahhüt edildiğini, sözleşmenin 5 maddesine göre kira bedeli ve ciro payı ödemesinin 2 yıl sonra başlayacağını, ödemesiz dönemin 25/03/2001 tarihinde sona erdiğini, ancak kiracının 20/04/2001 tarihinde sözleşmeyi haksız olarak sona erdirip, mecurun anahtarını davacıya teslim ettiğini, kira sözleşmesinin haksız feshi nedeniyle uğranılan zararın karşılığı olarak şimdilik 1.282.908,81-TL müspez zararın ticari faizi ile birlikte davalılardan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
S A V U N M A /
Davalılar vekili tarafından Mahkemeye verilen cevap dilekçesinde özetle; kiralayan sıfatının dava dışı ...A.Ş olup, davacının aktif dava ehliyetinin olmadığını, davaya konu kira sözleşmesinde davalı gerçek kişilerin taraf olmadığını, aleyhlerine dava açılamayacağını, 26/03/1999 tarihli kira sözleşmesinin 18/06/1999 tarihli sözleşmenin yürürlüğe girmesiyle ortadan kalktığını, 26/03/1999 tarihli sözleşmeye dayanarak bir talepte bulunulamayacağını, ödemesiz dönemin 26/03/1999 tarihinde değil 18/06/1999 tarihinde sona erdiğini, sözleşmenin davalı şirketin aşırı derecede zarara uğrattığını, davalının kusuru dışında gelişen olaylar nedeniyle işlem temelinin çöktüğünü, sözleşmenin uyarlanması yönündeki davalı şirket talebine cevap verilmemesi üzerine sözleşmeye konu yerin 20/04/2001 tarihinde tahliye edildiğini, davacının tazminat talep hakkının olmadığını, tazminat talep hakkının olması halinde ise iade etmeyerek nakde çevirdiği teminat mektubu bedeli ile davalı tarafından yapılan zorunlu ve faydalı gider bedellerinin takas mahsubu gerektiğini savunarak davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
G E R E K Ç E /
Dava, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin erken feshi nedeniyle tazminat istemine ilişkindir.
Mahkememizce 19/01/2006 tarih ... esas ... Karar sayılı dosyasında yapılan yargılama sonunda davanın reddine ilişkin kurulan hükmün davacı vekili tarafından temyizi üzerine Yargıtaya gönderilmiş, Yargıtay ... Hukuk Dairesi'nin 23/11/2007 gün ve ... Esas, ... Karar sayılı bozma ilamı ile; (...Davacı vekili, ... projesi kapsamında...ada...parselde inşa edilen ... Kültür ve Ticaret (Galleria) Merkezi, 21 nolu bağımsız bölüm oyun salonların olarak davalılara kiraya verildiğini, ilk olarak 26.03.1999 tarihinde davalı gerçek kişiler ile kira sözleşmesi imzalandığını, bilahare sözleşmenin kiracıların kurduğu diğer davalı şirkete uyarlanarak 01.07.1999 tarihinde yeni sözleşme imzalandığını, ancak kira başlangıç tarihinin 26.03.1999 olarak kiracı tarafından taahhüt edildiğini, sözleşmenin 5. maddesine göre kira bedeli ve ciro payı ödemesinin 2 yıl sonra başlayacağını, ödemesiz dönemin 25.03.2001 tarihinde sona erdiğini, ancak kiracının 20.04.2001 tarihinde haksız olarak sona erdirip mecurun anahtarını davacı bankaya telsim ettiğini ileri sürerek, şimdilik kira sözleşmesinin haksız feshi nedeniyle uğranılan zarar karşılığı 1.282.908.812.500 TL müsbet zararın ticari faiziyle birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili, kiralayan sıfatının dava dışı... A.Ş. olup, davacının aktif dava ehliyeti olmadığını, davaya konu kira sözleşmesinde davalı gerçek kişilerin taraf olmadığını, ve aleyhlerinde dava açılamayacağını, 26.03.1999 tarihli kira sözleşmesinin 18.06.1999 tarihli sözleşmenin yürürlüğe girmesi ile ortadan kalktığını, 26.03.1999 tarihli sözleşmeye dayanarak bir talepte bulunulamayacağını, ödemesiz dönemin 26.03.1999 tarihinde değil 18.06.1999 tarihinde sona erdiğini, kira sözleşmesinin müvekkili şirketin aşırı derecede zarara uğrattığını, müvekkilinin kusuru dışında gelişen olaylar nedeniyle işlem temelinin çöktüğünü, sözleşmenin uyarlanması yönündeki davalı şirket talebine cevap verilmemesi üzerine sözleşmeye konu yerin 20.04.2001 tarihinde tahliye edildiğini, davacının tazminat talep hakkı olmadığını, davacı tarafın tazminat talep hakkının olması halinde ise, davacının iade etmeyerek nakde çevirdiği teminat mektubu bedeli ile müvekkilince yapılan zorunlu ve faydalı gideri bedellerinin takas- mahsubu gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir. Mahkemece bilirkişi raporu ve dosya kapsamına göre, kiralayan sıfatı ile sözleşmeyi imzalayan davacının aktif dava ehliyetinin bulunduğu, 26.03.1999 tarihli ilk sözleşmenin ardından davalı şirketin kurulduğu ve bu şirket ile 18.06.1999 tarihinde yeni bir sözleşmenin yapıldığı, artık ilk sözleşmenin yürürlükte olmadığı, 18.06.1999 tarihli sözleşmenin 18.maddesi gereğince üç ay önceden haber verilmesi koşulu ile davalı kiracının tek taraflı olarak sözleşmeyi fesih hakkı bulunduğu, davalının 20.02.2001 tarihli uyarlama talep eden dilekçesinde aynı zamanda akdin çekilmezliği nedeniyle fesholunacağının da bildirildiği, buna göre 3 aylık sürenin bitim tarihinin 20.05.2001 olup, yeni kira akdine göre bunun da ödemesiz döneme isabet ettiği, sözleşmeye uygun olarak fesih olgusunun gerçekleştiği, davacı tarafından 30.04.2001 tarihinde dava konusu 21 nolu bağımsız bölümün mevcut durum tespitinde listede yer alan tüm ekipmanların yerinde bulunduğunun saptandığı, hasarlı olan kalemler yönünden de davalının tazmin edilen teminat mektup bedelinin aşan bir zarar bulunmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Karar, davacı vekilince temyiz edilmiştir.
1-Dava dosyası içerisindeki bilgi ve belgelere, mahkeme kararının gerekçesinde dayanılan delillerin tartışılıp, değerlendirilmesinde usul ve yasaya aykırı bir yön bulunmamasına göre, davacı vekilinin davalılar ...ve ... hakkında verilen hükme yönelik tüm temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davacı vekilinin davalı ... Şti.ne yönelik temyiz itirazlarına gelince; Dava, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin erken feshi nedeniyle tazminat istemine ilişkindir. Davacı vekili, 07.10.2004 tarihli dilekçesinde tazminat talebini açıklamış ve kira akdinin başlangıç tarihinden dava tarihine kadar elde edilebilecek kira gelirini talep ettiklerini belirtmiştir.
Arsa sahipleri adına... AŞ ile davalılardan... ve ... arasında 26.03.1999 tarihinde kira sözleşmesi imzalanmıştır. Sözleşmenin 6.maddesinde, kira süresinin sözleşmenin imzalanması ile yürürlüğe gireceği ve ilk iki yılın kira ödemesiz olmak üzere, toplam kira süresinin 10 yıl olduğu, kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren 8.madde hükmü saklı kalmak koşulu ile ve 10.yıl dolmadan 3 ay öncesinden feshi ihbar yapılmadıkça, kiralama süresinin bir yıllık dönemler halinde kendiliğinden uzatılmış sayılacağı; 18.maddenin son fıkrasında ise, sözleşmenin herhangi bir dönemi içerisinde gerek yukarıda belirtilen nedenlerle feshedilmesi ve gerekse kiracının 3 ay önceden tek yanlı olarak sözleşmeyi feshederek mecuru tahliyesi halinde, taşınmaz ve eklentilerinde bulunan kiracıya ait her türlü taşınır ve eklentilerinde bulunan kiracıya ait her türlü taşınır nitelikteki alet, edevat ile dekorasyon ve tefrişatın kiralayanın malı olacağı hüküm altına alınmıştır.
26.03.1999 tarihli kira sözleşmesinin imzalanmasından sonra davalı şirket kurulmuş olup, aynı mecur ile ilgili olarak bu kez 18.06.1999 tarihli sözleşme imzalanarak, davalı...Şti.ne kiralanmıştır. 18.06.1999 tarihli sözleşmenin başlangıç tarihi, süresi, fesih nedenleri ve feshin sonuçları gibi tüm konular, 26.03.1999 tarihli kira sözleşmesinde olduğu gibi düzenlenmiştir. Buna göre, davalı şirket ile olan sözleşmenin başlangıç tarihi, imza tarihi olan 18.06.1999 olup, 18.06.2001 tarihine kadar olan dönem, kira ödemesiz dönemdir. Ancak, imzası inkar edilmeyen 12.05.1999 tarihli taahhütname ile davalı şirket, 18.06.1999 tarihli kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin, -... ile yapılan 26.03.1999 tarihli sözleşmede olduğu gibi, 26.03.1999 tarihi olarak kabul ettiğini beyan ve taahhüt etmiştir. Bu taahhüt karşısında, davalı şirket ile imzalanan kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 26.03.1999 olduğunu, dolayısıyla kira ödemesiz iki yıllık dönemin de 26.03.1999-26.03.2001 olduğunu kabul etmek gerekecektir. Bu durumda davalı şirketin kira ödeme borcu, 26.03.2001 tarihinden sonra başlayacaktır. 18.06.1999 tarihli kira sözleşmesinin 18/son maddesinde yer alan “sözleşmenin herhangi bir dönemi içerisinde gerek yukarıda belirtilen nedenlerle feshedilmesi ve gerekse kiracının 3 ay önceden tek yanlı olarak sözleşmeyi feshederek mecuru tahliyesi halinde” şeklindeki hüküm karşısında, kira sözleşmesinin her hangi bir döneminde ve bir neden göstermeksizin, 3 ay önceden kiracının haber vermek koşulu ile kira sözleşmesini feshetme hakkı olduğunu kabul etmek gerekmektedir.Kiracının, mecuru tahliye etmeden 3 ay öncesinde haber vermesi ve 3.ayın sonunda mecuru tahliyesi halinde davacının bir tazminat talep hakkı bulunmamaktadır. Kira sözleşmesinin 3 ay önceden haber verilmeksizin feshi halinde istenebilecek tazminat miktarı ise, hiç bildirimde bulunulmaması halinde 3 aylık kira bedeli, bildirimde bulunulmuş ve 3 aylık sürenin sonu beklenilmemiş ise, o takdirde 3 aylık sürenin kalan kısmına isabet eden kira bedeli olmalıdır.
Dava konusu olaya dönüldüğünde; 18.06.1999 tarihli sözleşme gereğince, davalı şirketin kira ödeme borcu, 26.03.2001 tarihinde başlamaktadır. Davalı şirket ise, davacı tarafa gönderdiği 20.02.2001 tarihli ihtarname ile, aylık kira bedelinin yüksekliğinden bahsedip, kira bedelinin uyarlanmasını, önerinin kabul edilmemesi halinde sözleşmenin karşılıklı olarak feshinin görüşülmesini istemiş, davacı taraftan olumlu bir yanıt almaması üzerine 20.04.2001 tarihinde mecuru tahliye ederek, anahtarı davacı bankaya teslim etmiştir. 18.06.1999 tarihli kira sözleşmesinin erken feshi nedeniyle davacı tarafın isteyebileceği tazminat, kira ödeme borcunun 26.03.2001 tarihinde başlayacağı da gözetilerek, 20.02.2001 tarihli ihtarnamenin tebliğ tarihinden itibaren azami 3 aylık kira borcudur. Mahkemece, açıklanan ilkeler ve davacı tarafın talebinin aşılamayacağı da gözetilerek, davacı tarafın isteyebileceği tazminat ile aidat ve diğer alacak kalemlerinin hesap edilerek, sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, yazılı gerekçeyle davalı şirket hakkındaki davanın reddedilmesi doğru görülmemiş, hükmün bu nedenle davacı yararına bozulması gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalılar... ve ... hakkında verilen hükme yönelik davacı vekilinin temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle davalı ... Şti hakkındaki hükmün davacı yararına BOZULMASINA...) karar verilmiştir.
Yargıtay ...Hukuk Dairesi'nin 06/05/2008 gün ve... Esas, ...Karar sayılı karar düzeltme ilamı ile; (...Davacı vekili, ... Kültür ve Ticaret Merkezi, 21 nolu bağımsız bölümün evvela 26.03.1999 tarihli sözleşmeyle davalı gerçek kişilere, bilahare 01.07.1999 tarihinde de bu davalıların kurduğu davalı şirkete kiraya verildiğini, kira sözleşmesinde kararlaştırılan iki yıllık ödemesiz dönemin sonunda, 20.04.2001 tarihinde davalı şirketin sözleşmeyi feshederek mecuru tahliye ettiğini ve bu suretle müvekkili bankayı zarara uğrattığını beyanla 1.282.812.500 TL müsbet zararın davalılardan tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekilli, davanın reddini savunmuştur.
Mahkemece, davanın reddine dair verilen karar, davacı vekilinin temyizi üzerine Dairemizce davalı şirket yönünden davacı yararına bozulmuştur.
Bu kez, davacı ve davalı şirket vekili karar düzeltme talep etmişlerdir.
1-Yargıtay ilamında benimsenen gerektirici sebeplere, davacı lehine tazminata hükmedilmesi halinde davalının takas-mahsup savunmasının değerlendirilecek olmasına göre davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin ise aşağıdaki bent dışında kalan, sair karar düzeltme itirazlarının HUMK.nun 440. maddesi gereğince reddine karar verilmiştir.
2-Dava, taraflar arasında düzenlenen kira sözleşmesinin erken feshi nedeniyle tazminat istemine ilişkin olup, mahkemece, sözleşmenin 18. maddesi gereğince üç ay önceden haber vermesi koşuluyla davalı kiracının fesih hakkı bulunduğu, davalının 20.02.2001 tarihli ihtarnamesi ile fesih iradesini açıkladığı, 3 aylık sürenin 20.05.2001 tarihinde dolduğu, bu tarihin sözleşme ile kararlaştırılan ödemesiz dönem içinde kaldığı, sözleşmeye uygun olarak fesih hakkının kullanılması nedeniyle davacı kiralayanın tazminat talep edemeyeceği gerekçesiyle dava reddedilmiştir.
Arsa sahipleri adına ...A.Ş. ile davalılardan Ülkü ve ... arasında 26.03.1999 tarihinde ilk kira sözleşmesi imzalanmış, bu tarihten sonra kurulan davalı şirketle, aynı mecur ile ilgili olarak 18.06.1999 tarihli ikinci sözleşme imzalanmış olup sözleşmenin 6. maddesine göre, kira süresi, sözleşmenin imzalanmasıyla yürürlüğe girmesini takip eden iki yıl kira ödemesiz olmak üzere toplam on yıl olup, kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren 8. madde hükümleri saklı kalmak koşuluyla ve 10. yıl dolmadan 3 ay öncesinden feshi ihbar yapılmadıkça, kiralama süresi birer yıllık dönemler halinde kendiliğinden uzatılmış sayılacaktır. Fesih, başlıklı 18. madde de ise tadadi olarak altı bent halinde fesih sebepleri sayıldıktan sonra, (2).fıkrasında hangi halde teminatın irat kaydedileceği belirtilmiş ve son fıkrada, sözleşmenin herhangi bir dönemi içerisinde, gerek yukarıda belirtilen nedenlerle feshedilmesi ve gerekse kiracının üç ay önceden tek yanlı olarak sözleşmeyi fesh ederek mecuru tahliyesi halinde taşınmaz ve eklentilerinde bulunan kiracıya ait her türlü taşınır nitelikteki alet, edavat ile dekorasyon ve tefrişatın kiralayanın malı olacağı belirtilmiştir. Sözleşmenin 6. maddesine göre, sözleşmenin başlangıç tarihi, imza tarihi olan 18.06.1999 olup, 18.06.2001 tarihine kadar olan dönem kira ödemesiz dönemdir. Ancak, imzası inkâr edilmeyen 12.05.1999 tarihli taahhütname ile davalı şirket, 18.06.1999 tarihli kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin Ülkü- ... ile yapılan 26.03.1999 tarihli sözleşmede olduğu gibi, 26.03.1999 olarak kabul ettiğini beyan ve taahhüt etmiştir. Bu taahhüt karşısında, davalı şirket ile imzalanan kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 26.03.1999 olduğu, dolayısıyla kira ödemesiz iki yıllık dönemin de 26.03.1999 – 26.03.2001 olduğunu kabul etmek gerekecektir. Bu durumda, davalı şirketin kira ödeme borcu, 26.03.2001 tarihinden sonra başlayacaktır. Mahkemece, davalı şirketin taahhüdü gözden kaçırılarak ödemesiz dönemin 18.06.2001 tarihinde son bulduğunun kabulü doğru olmamıştır.
Diğer yandan, mahkemece, taraflar arasındaki sözleşmenin 18/son maddesi gereğince davalının, 3 ay öncesinden feshi ihbarda bulunmak koşuluyla her zaman fesih hakkını kullanabileceği kabul edilmiş isede, sözleşmenin 18/son ve 6. maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, sözleşmenin 10 yıl için yapıldığı, 3 ay önceden fesih bildiriminde bulunulmadığı takdirde 10 yıllık sürenin bitiminden itibaren birer yıllık dönemler halinde uzayacağı, davalının ancak 10. yılın bitiminden evvel 3 ay önceden fesih ihbarında bulunması halinde sözleşmenin 10.yılın sonunda sona ereceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmakta olduğundan, davalı farklı bir haklı neden ileri sürmedikçe, ilk dönemi 10 yıl olarak kararlaştırılan sözleşmenin 2.yılında, 3 ay önceden fesih ihbarında bulunduğu gerekçesiyle sözleşmeye uygun olarak fesih hakkının kullanıldığını söylemek mümkün değildir. Bu nedenle, sözleşmenin haksız feshedildiği gözetilerek davacının tazminat istemi ile diğer alacak kalemlerinin değerlendirilmesi ve neticesine göre bir karar verilmesi gerektiğinden, davacının bu yöne ilişen karar düzeltme isteminin kabulü ile Dairemiz bozma ilamının (2) nolu bendinin kaldırılarak yerel mahkeme kararının değiştirilen bu gerekçeyle davacı yararına bozulmasına karar vermek gerekmiştir.
SONUÇ : Yukarıda (1) nolu bentte gösterilen nedenle davalı vekilinin tüm, davacı vekilinin sair karar düzeltme isteminin reddine, (2) nolu bentte gösterilen nedenle davacı vekilinin karar düzeltme itirazlarının kabulü ile Dairemiz,... E ... K sayılı 23.11.2007 tarihli ilamının (2) nolu bendinin kaldırılarak yerel mahkeme kararının aynı bentte açıklanan değişik gerekçeyle davacı yararına BOZULMASINA...) karar verilmiştir.
Mahkememizce, usul ve yasaya uygun bulunan Yargıtay bozma ilamına (karar düzeltme ilamına) uyulmuştur.
Mahkememizce 08/05/2013 tarih ... esas... Karar sayılı dosyasında yapılan yargılama sonunda davalı gerçek kişiler yönünden davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, diğer davalı şirket yönünden davanın kısmen kabulüne ilişkin kurulan hükmün taraf vekillerince temyizi üzerine Yargıtaya gönderilmiş, Yargıtay ... Hukuk Dairesi'nin 11/11/2014 gün ve ... Esas, ... Karar sayılı ilamı ile; (...Davacı vekili, Bahçeşehir projesi kapsamında 293 ada, 3 parselde inşa edilen...Kültür ve Ticaret (Galleria) Merkezi, 21 nolu bağımsız bölüm oyun salonları olarak davalılara kiraya verildiğini, ilk olarak 26.03.1999 tarihinde davalı gerçek kişiler ile kira sözleşmesi imzalandığını, bilahare sözleşmenin kiracıların kurduğu diğer davalı şirkete uyarlanarak 01.07.1999 tarihinde yeni sözleşme imzalandığını, ancak kira başlangıç tarihinin 26.03.1999 olarak kiracı tarafından taahhüt edildiğini, sözleşmenin 5. maddesine göre kira bedeli ve ciro payı ödemesinin 2 yıl sonra başlayacağını, ödemesiz dönemin 25.03.2001 tarihinde sona erdiğini, ancak kiracının 20.04.2001 tarihinde haksız olarak sona erdirip mecurun anahtarını davacı bankaya telsim ettiğini ileri sürerek, şimdilik kira sözleşmesinin haksız feshi nedeniyle uğranılan zarar karşılığı 1.282.908.812.500 TL müsbet zararın ticari faiziyle birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalılar vekili, kiralayan sıfatının dava dışı...A.Ş. olup, davacının aktif dava ehliyeti olmadığını, davaya konu kira sözleşmesinde davalı gerçek kişilerin taraf olmadığını ve aleyhlerinde dava açılamayacağını, 26.03.1999 tarihli kira sözleşmesinin 18.06.1999 tarihli sözleşmenin yürürlüğe girmesi ile ortadan kalktığını, 26.03.1999 tarihli sözleşmeye dayanarak bir talepte bulunulamayacağını, ödemesiz dönemin 26.03.1999 tarihinde değil 18.06.1999 tarihinde sona erdiğini, kira sözleşmesinin müvekkili şirketin aşırı derecede zarara uğrattığını, müvekkilinin kusuru dışında gelişen olaylar nedeniyle işlem temelinin çöktüğünü, sözleşmenin uyarlanması yönündeki davalı şirket talebine cevap verilmemesi üzerine sözleşmeye konu yerin 20.04.2001 tarihinde tahliye edildiğini, davacının tazminat talep hakkı olmadığını, davacı tarafın tazminat talep hakkının olması halinde ise davacının iade etmeyerek nakde çevirdiği teminat mektubu bedeli ile müvekkilince yapılan zorunlu ve faydalı gideri bedellerinin takas- mahsubu gerektiğini savunarak, davanın reddini istemiştir.
Mahkemece davanın reddine dair verilen karar Dairemizce davacı yararına bozulmuş, bozmaya uyulmuş, davalı gerçek kişilerin kiracılık sıfatlarının kalmadığı, davacının teslim edilmeyen veya hasarlı teslim edilen dekorasyon teçhizat nedeniyle oluşan zarar bedeli isteminin kanıtlanamadığı,feshin düzenlendiği kira sözleşmesinin 18. maddesi bir bütün olarak ele alındığında feshin 10 yıllık sözleşme süresinin sonundan itibaren yapılabileceğine ilişkin bir hüküm bulunmadığı, sözleşmenin 6. maddesindeki hükmün sözleşmenin feshi ile ilgili olmadığı, 10 yıllık kira süresinin sona ermesi halinde sözleşmenin nasıl uzatılacağına ilişkin bir düzeleme olduğu, feshi ihbarın koşullarının 18.madde de düzenlendiği, sözleşmenin 6 ve 18.maddelerinin birbirlerine atıfta bulunmadığı, sözleşmenin 10 yıllık kira dönemi içerisinde davalı tarafından 3 ay önceden ihbar edilmek koşulu ile her zaman feshedilebileceği,esasen fesih hakkı vermeyen 10 yıl gibi uzun süreli sözleşme imzalanmasının hayatın olağan akışına ve edim dengesine de aykırı düşeceği, bu nedenle davalının sözleşmenin 18/son maddesi gereği 10 yıllık sözleşme dönemi içerisinde herhangi bir dönemde fesih hakkı bulunduğu, davalı şirketin feshi ihbar öneline uymadan sözleşmeyi fesh ettiği, 2001 yılı Mart, Nisan, Mayıs ayları kira bedelinden sorumlu olacağı, gerekçesiyle davalılar Ülkü ve ... hakkındaki davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine, davalı şirket hakkındaki davanın ise kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Kararı, davacı vekili ile davalılardan şirket vekili temyiz etmiştir.
1-Dava, taraflar arasındaki kira sözleşmesinin erken feshine dayalı tazminat istemine ilişkin olup,öncelikle belirtilmelidir ki; bir mahkemenin Yargıtay Dairesince verilen bozma kararına uyması sonunda, kendisi için o kararda gösterilen şekilde inceleme ve araştırma yaparak, yine o kararda belirtilen hukuki esaslar gereğince hüküm verme yükümlülüğü doğar. “Usulü kazanılmış hak” olarak tanımlayacağımız bu olgu mahkemeye, hükmüne uyduğu Yargıtay bozma kararında belirtilen çerçevede işlem yapma ve hüküm kurma zorunluluğu getirmektedir (09.05.1960 gün ve 21/9 sayılı YİBK). Bu bağlamda, mahkemenin hem bozma kararına uyması, hem de sonraki hükmünün bozmada gösterilen esaslara aykırı bulunması, usule uygun sayılmaz ve bu husus başlı başına bozma sebebi sayılır.
Somut olayda, davanın reddine ilişkin verilen karar davacı vekilinin temyizi üzerine Dairemizce davacı yararına bozulmuş, bu kez taraf vekillerinin karar düzeltme itirazı üzerine Dairemiz bozma ilamının 2 nolu bendi ortadan kaldırılarak karar değişik gerekçe ile davacı yararına bir kez daha bozulmuştur. Mahkemece bozma ilamına uyulmuş olmasına rağmen davacı lehine oluşan usulü kazanılmış hak olgusu, (davalı şirketin kira ödeme borcunun 26.03.2001 tarihinden sonra başlaması, davalının ancak 10. yılın bitiminden evvel 3 ay önceden fesih ihbarında bulunması halinde sözleşmenin 10. yılın sonunda sona ereceğinin kararlaştırılması gibi konularda) ihlal edilerek bozma ilamı içeriğine aykırı gerekçelerle benimsediği bilirkişi raporu doğrultusunda yazılı şekilde hüküm tesis edilmiştir.
Bu durumda, mahkemece, yukarıdaki yapılan açıklamalar ve uyulmasına karar verilen Dairemiz bozma ilamında belirtilen ilkeler doğrultusunda uyuşmazlığın ele alınarak inceleme yapılması ve sonucuna göre bir karar verilmesi gerekirken, usulü kazanılmış hakları bertaraf edici şekilde bu yönü ile yetersiz bilirkişi kurulu raporuna itibar edilerek yazılı şekilde hüküm tesisi doğru görülmemiştir.
2-Bozma neden ve şekline göre, davalılardan şirket vekilinin tüm temyiz itirazlarının incelenmesine şimdilik gerek görülmemiştir.
SONUÇ:Yukarda (1) numaralı bentte açıklanan nedenlerle,davacı vekilinin temyiz itirazlarının kabulü ile hükmün,davacı yararına BOZULMASINA...) karar verilmiştir.
Mahkememizce, usul ve yasaya uygun bulunan Yargıtay bozma ilamına uyulmuştur.
Mahkememizce uyulan bozma ilamı doğrultusunda ve bozma gereklerinin de tam olarak karşılanması bakımından oluşturulan bilirkişi kurulundan rapor ve taraf itirazlarının değerlendirilip karşılanması bakımından da ayrıca ek rapor alınmıştır. Taraflar arasındaki akdi ilişki değerlendirildiğinde; bozma ilamında da yer verildiği üzere; arsa sahipleri adına ...A.Ş. ile davalılardan Ülkü ve ... arasında 26.03.1999 tarihinde ilk kira sözleşmesi imzalanmış, bu tarihten sonra kurulan davalı şirketle, aynı mecur ile ilgili olarak 18.06.1999 tarihli ikinci sözleşme imzalanmış olup sözleşmenin 6. maddesine göre, kira süresi, sözleşmenin imzalanmasıyla yürürlüğe girmesini takip eden iki yıl kira ödemesiz olmak üzere toplam on yıl olup, kira sözleşmesinin bitim tarihinden itibaren 8. madde hükümleri saklı kalmak koşuluyla ve 10. yıl dolmadan 3 ay öncesinden feshi ihbar yapılmadıkça, kiralama süresi birer yıllık dönemler halinde kendiliğinden uzatılmış sayılacaktır. Sözleşmenin fesih, başlıklı 18. madde de ise tadadi olarak altı bent halinde fesih sebepleri sayıldıktan sonra, (2). fıkrasında hangi halde teminatın irat kaydedileceği belirtilmiş ve son fıkrada, sözleşmenin herhangi bir dönemi içerisinde, gerek yukarıda belirtilen nedenlerle feshedilmesi ve gerekse kiracının üç ay önceden tek yanlı olarak sözleşmeyi feshederek mecuru tahliyesi halinde taşınmaz ve eklentilerinde bulunan kiracıya ait her türlü taşınır nitelikteki alet, edavat ile dekorasyon ve tefrişatın kiralayanın malı olacağı belirtilmiştir. Sözleşmenin 6. maddesine göre, sözleşmenin başlangıç tarihi, imza tarihi olan 18.06.1999 olup, 18.06.2001 tarihine kadar olan dönem kira ödemesiz dönemdir. Ayrıca, imzası inkâr edilmeyen 12.05.1999 tarihli taahhütname ile davalı şirket, 18.06.1999 tarihli kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin Ülkü- ... ile yapılan 26.03.1999 tarihli sözleşmede olduğu gibi, 26.03.1999 olarak kabul ettiğini beyan ve taahhüt etmiştir. Bu taahhüt karşısında, davalı şirket ile imzalanan kira sözleşmesinin başlangıç tarihinin 26.03.1999 olduğu, dolayısıyla kira ödemesiz iki yıllık dönemin de 26.03.1999 – 26.03.2001 olduğu anlaşılmaktadır. Bu durumda, davalı şirketin kira ödeme borcu, 26.03.2001 tarihinden sonra başlayacaktır. Davalı şirketin bu taahhüdü dikkate alınarak sonuca varılması zorunludur. Ayrıca, mahkemece, taraflar arasındaki sözleşmenin 18/son maddesi gereğince davalının, 3 ay öncesinden feshi ihbarda bulunmak koşuluyla her zaman fesih hakkını kullanabileceği kabul edilmiş isede, sözleşmenin 18/son ve 6. maddeleri birlikte değerlendirildiğinde, sözleşmenin 10 yıl için yapıldığı, 3 ay önceden fesih bildiriminde bulunulmadığı takdirde 10 yıllık sürenin bitiminden itibaren birer yıllık dönemler halinde uzayacağı, davalının ancak 10. yılın bitiminden evvel 3 ay önceden fesih ihbarında bulunması halinde sözleşmenin 10.yılın sonunda sona ereceğinin kararlaştırıldığı anlaşılmakta olduğundan, davalı farklı bir haklı neden ileri sürmedikçe, ilk dönemi 10 yıl olarak kararlaştırılan sözleşmenin 2.yılında, 3 ay önceden fesih ihbarında bulunduğu gerekçesiyle sözleşmeye uygun olarak fesih hakkının kullanıldığını söylemek mümkün değildir. İlk iki yıllık kira yılında kira bedeli talep edilmeyeceğine ilişkin kararlaştırma karşısında davalının ilk iki yıllı kira bedeli ödemeksizin geçirdikten sonra kira ilişkisinden sıyrılma yolunu seçmesi sözleşmenin temel amacına da aykırı bulunmaktadır. Bu nedenle, sözleşmenin haksız feshedildiği kabul edilmek suretiyle; kira sözleşmesinin feshinden sonra kalan 8 yıllık kira dönemine, sözleşmenin 7. Maddesine göre DİE (TUİK) Tüketici Endeksi Artış oranı uygulanıp, bu oranların sabit kiraya ilave edilmesi ile 8 yıllık kira alacağı 4.654.634,00-TL olarak hesaplanmıştır. Davalı tarafın mefruşat-dekorasyon vb. hususlara ilişkin talebi sözleşmenin 18/son maddesi kapsamında yerinde olmayıp, sözleşmenin 18/2 maddesindeki düzenlemeye karşın davacı vekilinin 16/05/2018 tarihli dilekçesindeki teminat mektubu bedelinin mahsubunun makul kabul edilebileceği yönündeki beyanı dikkate alınarak bu miktarın mahsubu suretiyle davanın davalı şirket yönünden kısmen kabulüne, diğer davalı gerçek kişiler yönünden pasif husumet yokluğu nedeniyle reddine karar verilerek aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M / Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-)Davalılar... ve ... hakkında açılan davanın pasif husumet yokluğu nedeniyle REDDİNE,
1-a-)Davalılar vekille temsil olunduğundan karar tarihinde yürürlükte bulunan avukatlık asgari ücret tarifesi uyarınca ve red sebebi de dikkate alınarak hesapla takdir olunan 2.180,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınıp bu davalı tarafa verilmesine,
1-b-)Davacı tarafça bu davalılar yönünden yaptığı giderlerin üzerinde bırakılmasına,
2-)Davanın, diğer davalı şirket yönünden kısmen kabulü ile; (takas-mahsup talebi de kısmen dikkate alınarak) 1.266.108,21 TL alacağın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
Davacı yanın fazlaya ilişkin haklarının saklı tutulmasına,
2-a-)Alınması gereken 86.487,85 TL nisbi ilam harcından peşin alınan 17.319,26- TL harcın mahsubu ile eksik kalan 69.168,59 TL harcın bu davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
Davacının ilk dava açılırken peşin olarak yatırdığı 17.319,26-TL harcın bu davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
2-b-)Davacının yaptığı ilk masraf 15,76 TL, 5.400,00 TL bilirkişi ücreti, 315,00 TL posta gideri olmak üzere toplam 5.730,76 TL'nin red ve kabul oranına göre 5.655,71 TL 'nın bu davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-c-)Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden, karar tarihi Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan 61.933,25- TL ücreti vekaletin bu davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
2-d-)Davalının yaptığı 151,00 TL yargılama giderinin red ve kabul oranına göre 1,84 TL 'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
2-e-)Davalı Şirket kendisini vekille temsil ettirdiğinden, karar tarihi Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan 2.180,00.- TL ücreti vekaletin davacıdan tahsili ile davalıya verilmesine,
3-Tarafların HMK 120 madde gereğince yatırdıkları gider avansından kalan miktarın karar kesinleştiğinde taraflara iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzünde, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 15 gün içerisinde Yargıtay temyiz yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.
Başkan ...
Üye ...
Üye ...
Katip ...