T.C.
İSTANBUL
8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2019/226 Esas
KARAR NO:2022/503
DAVA:Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)
DAVA TARİHİ:18/04/2019
KARAR TARİHİ:14/09/2022
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
D A V A /
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ... ... Projesi .../İstanbul içerisinde B Blok ... 11.kat Güney batı yönü 149 nolu (yapılan değişiklikle 169 olarak değiştirilen) satış vaadi sözleşmesinde ve görüşmelerde 233,61 m2 alanlı olarak belirlenen taşınmazın 1/2 hissesi ...'e, 1/2 hissesi ...'e olmak üzere 2.046.417,00TL bedelle davalı
firmadan satın alındığını, taraflarca imzalanan sözleşmenin 6.1. maddesinde 30.10.2016 tarihinde teslim edilmesi gerekirken taşınmazın fiilen 31.08.2018 tarihinde teslim edildiğini, tapu devrinin ise 16.11.2018 tarihinde gerçekleştiğini, davacılar tarafından teslim alınan gayrimenkulün sözleşmede öngörülen brüt ve net m2'lere sahip
olmadığı taşınmazın bu haliyle ayıplı olduğunu ileri sürerek; İstanbul İli, ... İlçesi ,1. ... Mah.3 ada 32 parsel ... ... Projesi ... İstanbul ,B Blok ... ,11. Kat Güney-Batı Yönü 169 bağımsız bölüm(eski 149 bağımsız bölüm) ofis nitelikli taşınmazda bulunan sözleşmeye aykırılıkların tespiti İle, fazlaya ilşkin hakları saklı kalmak üzere şimdilik 10.000,00TL’nin son ödemenin yapıldığı 25.09.2016 tarihinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faiziyle birlikte davalıdan tahsilini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalıya yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
S A V U N M A /
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasında akdedilen Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesinin kapak sayfasında bağımsız bölümün brüt m2 alanın açık şekilde belirtildiğini, fiyat listesi, katalog, tanıtım materyallerinde ve satış ofisindeki anlatımlarda kullanılan, anlatılan /gösterilen ve söylenen m2 alanının brüt alan olduğunu,katalog ve tanıtım materyallerinde kullanılan daire planları ölçeksiz olup, daire planlarında gösterilen net ve brüt m2'lerin dairenin bulunduğu konum itibariyle farklılıkgösterebildiğini, sözleşmeye konu gayrimenkulün inşaat ruhsatına ve kat irtifakına dayanak mimari projesinde taşınmazın brüt m2 alanı 118,81 m2 olduğunu, davacı yanın taşınmazı 31/01/2018 tarihinde teslim aldığını, gerek teslim tesellüm belgesinde gerekse geç teslime ilişkin ek protokolde “alıcı”nın satışa konu bağımsız bölümü sözleşme ve eklerine uygun olarak teslim aldığını beyan ettiğini, teslim tarihinden yaklaşık 1 yıl sonra sözleşmedeki m2’den küçük teslim aldığını beyan ettiğini, süresinde ayıp ihbarı yapılmadığını, ileri sürerek; davanın reddini ve yargılama harç ve giderlerinin davacıya tahmilini talep ve beyan etmiştir.
G E R E K Ç E /
Dava, sözleşmeye aykırılığın tespiti ile ayıp nedeniyle satış bedelinden indirilmesi gereken tutarın iadesi talebine ilişkindir.
Davacı yanca, taraflar arasında akdolunan 29/09/2013 tarihli taşınmaz satış vaadi sözleşmesi, ödeme planları, taahhütnameler, ek protokol, tapu senedi sureti, teslim belgesi ve arabuluculuk son oturum tutanağı ibraz edilmiştir.
Mübrez sözleşmenin incelenmesinde; satış vaadinde bulunanın ... Mühendislik İnş. Taah. Tur. San. ve Tic. A.Ş. ile alıcıların ... ile ... olduğu, İstanbul ili , ... ilçesi, ... Mah., 4 pafta, 3 ada ve 32 parsel ... ... B blok ... 11. Kat Güneybatı yönü Bağımsız bölüm No:149 olan ofis nitelikli brüt 233,61 m2 alanlı taşınmaz için 15 ana maddeden oluşan 29/09/2013 tarihli Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi imzaladıkları görülmüştür. Taşınmaz bilgilerinde satışa konu bağımsız bölümün 233,61 m2 olarak gösterildiği; taraflar arasında düzenlenen 31/01/2018 tarihli teslim belgesinden taşınmazın 233,61 m2 alanlı olduğu belirtilerek davacılardan ... imzasına teslimi yapıldığı anlaşılmıştır.
Tapu müdürlüğünden gelen tapu kaydının incelenmesinde; İstanbul İli,... İlçesi, İ. ... Mah. 3 ada 32 parsel 44.064,22 m2 yüzölçümlü “ABLOK 68 KATLI , B BLOK 59 KATLI,C BLOK 41 KATLI,D BLOK 20 KATLI OFİS VE İŞYERİ OLAN BETONARME BİNA VE ARSASI” nitelikli olan, B Blok 11. Kat 169 Nolu bağımsız bölüm3172/4782012 arsa paylı “OFİS” satış sebebiyle 16.11.2018 tarih ve 12481 yev ile 1/2 hissesi ...,1/2 hissesi ... adlarına kayıtlı olduğu görülmüştür.
Uyuşmazlık konusu ... İstanbul Projesine ilişkin olarak ... Belediyesinden onaylı mimari proje getirtilmiştir.
Mahkememizce taraf vekilleri ve bilirkişi heyetiyle birlikte dava konusu taşınmazda 04/09/2020 tarihinde keşif icra edilmiş, bilirkişi heyeti 04/02/2021 tarihli raporlarında özetle; Bağımsız Bölümün teslim edilmesi gereken 30 Ekim 2016 tarihinde teslim edilememesinden dolayı, taraflar arasında 15.01.2018 tarihinde düzenlenen ek protokol ile, satışa konu bağımsız bölümün geç teslim nedeniyle Satış Vaadinde Bulunan' ın Alıcı' ya 27286 TL Kira tazminatı ödeyeceği konusunda anlaşma yaptıkları görülmüş olup, davacının geç teslimle alakalı bir taleplerinin olamayacağını, dosyadaki Proje CD' sinin ayrıntılı olarak incelenmesi sonucunda; dava konusu 169 Nolu-Ofis nitelikli bağımsız bölümün yer aldığı 11. Katta 14 adet Ofis nitelikli 3172/4782012 arsa paylı bağımsız bölümün NET; 138, 53 m2, BRÜT,; 148,63 m2, GENEL BRÜT 239,29 m2 alandan oluştuğunun görüldüğünü, taraflar arasında imzalan sözleşme ekinde yer alan taşınmaz bilgilerinde ve ayrıca Ofis Teslim- Tesellüm tutanağında taşınmazın genel brüt 233,61m2 alanlı olduğunun açıkça belirtildiğini, projede ise genel brüt alanın 239.29 m2 olduğu görülmekle, genel brüt alanın davacılar lehine büyümüş olduğunu, keşif ve inceleme günü mahallinde yapılan ölçümler sonucunda bağımsız bölümün (Süpürülebilir alan) 138,75 m2 net kullanım alanından oluştuğu ve tespit edilen bu alanın sözleşme ve Mimari Uygulama Projesi' ne uygun (projede net alan 138,53 m2, dir) olarak inşa edilip davacılara teslim edildiğini, yani onaylı projesindeki net alan ile fiili olarak yapılan ve teslim edilen net alanların örtüştüğünü, yerinde yapılan ölçüm ve proje incelenmesi sonucunda net ve brüt m2 alanlarının sözleşme, sözleşme eki ve Mimari Uygulama Projesine uygun olarak inşa edilip davacılara teslim edildiğini, davacıların bu davadaki taleplerinin yerinde olmadığını, davacıların davalıdan, satım bedelinden indirim yapılmasını ve indirilen tutarın kendilerine geri ödenmesine ilişkin bir alacaklarının bulunmadığını bildirmişlerdir. Rapora yönelik itirazlar noktasında alınan 08/12/2021 tarihli ek raporda bilirkişi heyeti kök rapordaki tespitlerini yinelemişlerdir.
Davacı yanın teknik hususlara ilişkin itirazları kapsamında talep edilen uzmanlık alanları da dikkate alınarak yeniden bilirkişi heyeti görevlendirmesi yapılmış, bilirkişi heyeti tarafından belirlenen 19/04/2022 tarihinde inceleme yapılmak suretiyle tanzim olunan 06/06/2022 tarihli raporda; inceleme sırasında B blok ... binası 11. kat 169 nolu bağımsız bölümün kuaför sahasında fen bilirkişi tarafından yapılan ölçümde net alanın 140,29 m2 olarak hesap edildiğini, projede ise net 138,53 m2 olduğunun görüldüğünü, otopark katlarının henüz tamamen kullanılmadığını, ancak kullanımı konusunda yetersiz bir durumun tespit edilmediğini, taraflar arasında akdedilmiş olunan Satıs Vaadi Sözleşmesinin ilgili maddesinde yer verilen teknik alan tanımının (bu alan tanımı imar kanunu, planlı alanlar imar yönetmeliği ve sair yasal mevzuata da uygundur.) “Bağımsız bölümün kat irtifakı tesisi ve arsa payı hesaplamasında esas alınacak olan alanıdır. Bağımsız Bölümün duvarları dışından hesaplanan balkonlar dâhil alanına, binaya ait koridor,merdiven ve giriş holünden, asansör boşluğu, havalandırma, baca boşlukları ve yangın merdiveninden ve bağımsız bölümün bulunduğu diğer ortak alanlardan düşen payın da ilave edilmesi sonucu bulunan ve birimi m² olan büyüklüğü ifade etmektedir.” şeklinde olduğunu, tanımdan da anlaşılacağı üzere satış alanına dahil edilmeyen alanların; Teknik alanlar, otoparklar ve sığınaklar olduğunu, onun dışında kalan katlardaki ortak alanlar ve giriş holleri ve lobiler satış alanına dahil olduğunu, B Blok Kule toplam inşaat alanı 89.975,14 m2 (bkz: onaylı proje üzerinde bulunan inşaat alanı tablosu) B Blok Kule teknik hacim alanı 6.829,29 m2 (bkz: onaylı proje üzerinde bulunan teknik alan hesabı tablosu), teknik alanlar toplam inşaat alanından düşüldüğünde 83.145,85 m2 giriş lobileri ilavesinden önce alan kaldığını, proje üzerinden yapılan incelemede +61,50 kotunda kule ana giriş lobisi 314,78 m2 -0,20 / +3,35 / +6,90 / +10,45 kotlarında toplam 4 adet otopark giriş lobisi 72 *4=288 m2 alanlı olarak B blok tamamına ilave edilecek toplam ortak alanların 602,78 m2 olduğunu, B blok bağımsız bölüm listesinde görülen bodrum katlarda bulunan bağımsız bölümlerin aynı katta başka kullanımlar ile birlikte bulundukları için bu ortak alanların dağılımları bağımsız bölüm listesinde bulunan daire brüt alanları üzerinden yapıldığını, bu durumda sözleşmede yapılan tanımlamaya göre B Bloğun kule kısmının satış alanının 83.145,85 + 577,21= 83.723,06 m2 olduğunu, oysa bağımsız bölüm listesinde de görüleceği üzere B Blok kule kısmında kalan bağımsız bölümlerin toplam satıs alanı 82.277,24 m2 olduğunu, davaya konu B Blok 169 no’lu bağımsız bölümün brüt alanı projesinde 148,63 m2 olarak belirlenmiş olup, B Blok kule katları bağımsız bölüm brüt alanları : 51.118,18 m2 olduğunu, (bağımsız bölüm listesinden), bu durumda B Blok Kulede 83.723,06 – 51.118,88 = 32.604,18 m2 ortak alan bulunduğunu, bu alan kulede toplam bağımsız bölüm brüt alanı ile doğru orantılı olarak dağıtıldığında dava konusu 169 numaralı bağımsız bölümün brüt alanı olan 148,63 m2 üzerinden yapılan hesaplamaya göre; (32.604,18/51.118,18)*148,63 = 94,80 m2 ortak alandan pay alması gerektiğini, buna göre 169 numaralı bağımsız bölümün (genel brüt alanı) satış alanı : 148,63 + 94,80= 243,43 m2 çıktığını, davaya konu bağımsız bölümün sözleşmesinde genel brüt alanının 239,29 m2 olarak belirlenmesine rağmen, yukarıda yapılan hesaplamaya göre dava konusu bağımsız bölümün genel brüt alanının 243,43 m2 çıktığını, buna göre dava konusu 11. Kat 169 nolu bağımsız bölümünde brüt alan yönünden sözleşmeye aykırılık bulunmadığını, taraflar arasında imzalanan sözleşme ekinde yer alan taşınmaz bilgilerinde ve ayrıca teslim tutanağında taşınmazın genel brüt alanının 233,61 m2 olduğunun belirtildiğini, dosyada mübrez “CD”
içerisinde sunulan mimari projede ise genel brüt alanın(sığınak ve otoparkların da dahil edildiği) 239,29m2 olduğunu ve yukarıda yapılan hesaplamaya göre de genel brüt
alanının 243,43 m2 olarak tespit edildiğinden; davacıya sözleşmede belirtilen genel brüt alanından daha fazla m2 teslim edildiğinden bu durumun davacılar lehine olduğunu, bağımsız bölümün teslim edilmesi gereken 30.10.2016 tarihinde teslim edilememesinden Dolayı, taraflar arasında 15.01.2018 tarihinde düzenlenen ek protokol ile, satışa konu bağımsız bölümün geç teslim nedeniyle “Alıcı”ya 272,86 TL kira tazminatı ödeyeceği konusunda anlaşma yaptıkları anlaşıldığından, alıcının geç teslimden dolayı bir talebinin olamayacağını; Sonuç olarak, yapılan keşif ve dosya içerisindeki bilgi ve belgeler ile tarafların iddia ve cevaplarının incelenmesi neticesinde dava konusu “ ...” B-Blok(Ofis Bloğu) 11. Kat 169 Nolu Bağımsız bölümün taraflar arasında yapılan satış vaadi sözleşmesindeki şartlara uygun olarak projelendirildiği ve yerinde projesine uygun olarak inşa edilerek yapı kullanma izni almış olduğunu bildirmişlerdir.
Keşfen yapılan inceleme ve dosyada mevcut bilgi ve belgelerin değerlendirilmesi neticesinde bilirkişi heyetleri tarafından düzenlenen kök ve ek raporların birbiriyle uyumlu, teknik ve denetime elverişli olarak düzenlenmiş olması, dava konusu taşınmazda yapılan ölçümler neticesinde onaylı mimari proje ile fiilen teslimi yapılan taşınmaz arasında davacı tarafın lehine olacak şekilde teslimin yapıldığı yönündeki tespit yerinde görülmüş, bilirkişi raporları Mahkememizce de benimsenmiştir.
Yapılan yargılama neticesinde ve benimsenen bilirkişi raporları ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davacı yanca satın alınan taşınmazın sözleşmede vaadedilenden daha düşük bir alanla teslimi gerçekleştirildiğinden bahisle 6098 sayılı TBK'nun 219 ve devamı maddeleri uyarınca ayıba dayalı olarak satış bedelinden indirim talep edilmişse de, uyuşmazlık konusu taşınmazın fiilen teslimi ile tapu devir tarihlerine nazaran 6102 sayılı TTK'nun 23/1-c ve 6098 sayılı TBK'nun 223. maddeleri kapsamında süresinde ayıp ihbarında bulunulduğu hususu ispat olunamadığı gibi, taraflar arasında imzalanan sözleşme ekinde yer alan taşınmaz bilgileri ve teslim tutanağında genel brüt alanı 233,61 m2 olarak bildirilen taşınmazın 04/02/2021 tarihli bilirkişi raporunda 239,29 m2, 06/06/2022 tarihli bilirkişi raporunda ise 243,43 m2 olarak teslim edildiği tespit edildiğinden davalının teslim yükümlülüğünü eksiksiz olarak yerine getirdiği, dolayısıyla davalının ayıplı ifadan dolayı hukuki sorumluluğu doğmadığından davacının davalı taraftan satım bedelinden indirim talep edemeyeceği kanaatine varılmış, davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M / Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davanın REDDİNE,
2-Alınması gereken 80,70 TL nispi karar ve ilam harcının peşin yatırılan 170,78 TL harçtan mahsubu ile fazladan yatırılan 90,08 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya İADESİNE,
3-6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu 18/A-13. maddesi uyarınca ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği Tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320,00-TL arabuluculuk giderinin davacıdan alınarak HAZİNEYE GELİR KAYDINA,
4-Davacının yaptığı yargılama giderlerinin üzerinde BIRAKILMASINA,
5-Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden, karar tarihi Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan 9.200,00-TL ücreti vekaletin davacıdan alınarak davalıya VERİLMESİNE,
6-Taraflarca yatırılan gider ve delil avansından sarfedilmeyen kısmın karar kesinleştiğinde ilgilisine İADESİNE,
7-Yazı İşleri Hizmetlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 67/1. maddesi gereğince taraflardan birinin talebi üzerine kararın tebliğe ÇIKARTILMASINA,
Dair; davacı vekilinin yüzüne karşı, davalının yokluğunda, HMK'nun 341/1 ve 345. maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren iki haftalık yasal süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İSTİNAF kanun yolu açık olmak üzere karar verildi. 14/09/2022
Katip ...Hakim ...
e-imzalıdır . e-imzalıdır .