T.C.
İSTANBUL
8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2020/502
KARAR NO :2024/777
DAVA:TAPU İPTALİ ve TESCİL-ALACAK
DAVA TARİHİ:18/09/2020
KARAR TARİHİ:07/11/2024
Mahkememizde görülmekte olan tapu iptali ve tescil, alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesi ile; müvekkili ...'nin, İstanbul ili, ... ilçesi, 247DY-IIc pafta, 8700 ada, 7 parselde kayıtlı binanın sahibi olduğunu, davalının ise yüklenici ve kiracı vasfını taşımakta olup, aralarında 08/10/2011 tarihinde “Arsa Hissesi Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Eki Kira Kontratı” nın harici olarak imzalandığını, kira başlangıcı tarihinin 01/03/2012 olarak belirlendiğini, anılan sözleşme gereğince davalı yüklenicinin ediminin, müvekkiline ait mevcut binayı 15 ya da daha fazla stüdyo daireler olarak işletilebilir hale getirmek üzere tadilat ve tefriş etmek ve ayrıca 10 yıl boyunca kira bedeli ödemek olduğunu, kira bedelinin aylık 15.000_TL+KDV olarak belirlendiğini ve yıllık artış oranlarının da TEFE+TÜFE/2 olarak tespit edildiğini, en son 2018 yılı Mart ayında aylık kira bedelinin 29.863,59_TL+KDV olarak ödenmiş olduğunu, yine anılan sözleşme gereğince müvekkilinin ediminin ise sözleşme akabinde mevcut taşınmazın ½ hissesinin tapuda müteahhit/kiracıya devredilmesinden ibaret olup, 14/10/2011 tarihi itibariyle bu devrin gerçekleştirildiğini ve müvekkilinin kendi edimini yerine getirmiş olduğunu, davalı tarafın da binanın tadil ve tefriş ederek otel haline getirmek ve işletmeye başlamak şeklindeki edimini kısmen yerine getirmiş ve sözleşmeye göre 01/03/2012 tarihinde müteahhidin ödeme yükümlülüğünün başlamış olduğunu, bu çerçevede anılan sözleşmenin taraflarca ifa edilmeye başlandığını ve müvekkilinin edimini tamamen ifa etmiş olduğunu, davalı müteahhidin ise 01/04/2018 tarihinden itibaren ve halen sözleşmesel yükümlülüğü olan kira bedeli ödemelerini yapmamış olduğunu, davalının 01/04/2018 tarihi itibariyle ödeme yükümlülüklerini yerine getirmekten vazgeçerek 11/04/2018 tarihinde mecuru tahliye ettiği iddiasıyla anahtarı .... Noterliği’ne ... yevmiye numaralı tutanakla notere tevdi etmiş olduğunu, davalının işbu tutanakla Arsa Hissesi Karşılığı İnşaat Sözleşmesini ve eki mahiyetindeki kira kontratını (tarafımızdan kabul anlamına gelmemekte) eylemli olarak fesih etmiş gibi görünmekle birlikte bu bildirimlerinin gerçek dışı olduğunu, davalının haksız olarak eylemli fesih ve tahliye iddiası nedeniyle müvekkili şirket tarafından 17/04/2018 tarihinde .... Sulh Hukuk Mahkemesi’ne müracaat edilmiş ve ... D. İş. sayılı dosyasından yapılan bilirkişi incelemesi neticesinde mecurun tahliye edilmemiş olduğu ve otel faaliyetinin devam etmekte olduğunun tespit edilmiş olduğunu, diğer yandan davalı tarafın 2018 yılı Haziran ayında dava dışı .... ... ... A.Ş. aleyhinde bu davaya konu taşınmazla ilgili olarak 04/05/2018 tarihinde .... İcra Müdürlüğü'nün ... E sayılı dosyası ile kira alacağına ilişkin icra takibi yaptığını, itiraz üzerine de yine bu dava dışı şirket aleyhinde .... İcra Hukuk Mahkemesi’nde ... E sayılı dosyasında itirazın kaldırılması ve tahliye talepli dava açtığının öğrenildiğini, dava dilekçelerinde 8700 ada 7 parselde kayıtlı ve Yamaç Sokak 9 numaradaki bina sebebiyle dava dışı .... ... ... A.Ş. ile aralarında kira ilişkisi olduğunu belirtmiş olduklarını, davalı tarafın organik ilişkide olduğu .... ... ... A.Ş. ile olan danışıklı ilişkilerinin kendi iç ilişkileri olduğunu, taşınmazın halen davalının tasarrufu altında olduğunu, sözleşmenin davalı müteahhit tarafından haksız olarak feshedilmeye çalışılmakla birlikte aslında mecurun tahliye edilmediği ve mecuru kullanmaya ve kullandırmaya devam ettiklerinin de açıkça ortaya çıkmış olduğunu, davalının bunun sonuçlarına katlanması gerekmekte olup, yerine getirmekten kaçındığı edim sebebiyle artık müvekkilinin 01/04/2018 tarihinden itibaren sözleşmenin bitim tarihi olan 01/03/2022 tarihine kadar olan süre için yaklaşık 1.700.000,00-TL miktarında “Arsa Hissesi Karşılığı İnşaat Sözleşmesi Ve Eki Kira Kontratı”ndan kaynaklı alacağının mevcut olduğunu, anılan sözleşmenin 2. maddesinde ‘Sözleşmenin Konusu’ başlığı altında “Mal sahibinin kendisine ait; tapuda İstanbul ili, ... ilçesi, 247Dy-IIc pafta, 8700 ada, 7 parselde 139,21m2 arsa olarak kayıtlı ve üzerinde ... Bankası kredi ipoteği bulunan Emniyetevleri ... sokak, No:9 4.... adresli 7 katlı boş binanın; tüm masrafları MÜTEAHHİT’e ait olmak şartıyla 15 adet veya daha fazla stüdyo daireler olarak işletilebilir duruma getirilmek üzere gerekli tadilatların yapılması karşılığında aşağıda madde 3’te öngörülen %50 oranda arsanın tapuda MÜTEAHHİT’e devri ve arsa devir bedelinin Madde 3’de belirtildiği gibi MÜTEAHHİT tarafından karşılanması ile ilgili TARAFLAR’ın taahhütlerinin esas ve koşullarının belirlenmesi işbu SÖZLEŞME’nin konusunu oluşturmaktadır. MAL SAHİBİ ve MÜTEAHHİT işbu SÖZLEŞME hükümlerini kabul ve taahhüt ettiğini beyan ederler.” şeklinde karşılıklı edimlerin belirtildiğini, sözleşmenin “Yapıma İlişkin Hususlar ve Sorumluluklar” başlıklı 4. maddesinin 4.3 bendinde “Mal sahibi devretmeyi taahhüt ettiği hisse dışında kalan %50 hissesini, MÜTEAHHİT’e aşağıda Madde 5’te belirtilen şartlarla kiralamayı kabul etmiştir. MÜTEAHHİT de belirtilen şartlarda kiracı olmayı taahhüt etmiştir.” şeklinde belirtildiğini, sözleşmenin ‘Mal Sahibi Uhdesindeki %50 Hisseli Dairelerin Kiralanması’ başlıklı 5. Maddesinde “MÜTEAHHİT, binayı tapu devir tarihinden itibaren 6 ay içeresinde tamamlayarak, MAL SAHİBİ’nin teminat senedini kendisine iadesini müteakip, MAL SAHİBİ uhdesinde kalacak olan %50 hisseli gayrimenkulü de 01/03/2012 başlangıç tarihli kira sözleşmesine dayalı olarak ve kiracı sıfatıyla binanın tamamını işletmeye alacaktır. BİNA KİRA SÖZLEŞMESİ BİNA TAPU DEVRİNİN AYRILMAZ BİR PARÇASIDIR” denmiş devamında “İşbu sözleşme imzası ile birlikte kira kontratı da imzalanacak olup kira başlangıç tarihi 01/03/2012 olacaktır.…Kira Kontratı 10 yıl süreli olacaktır. Bu süre zarfında kiracı tek taraflı olarak vazgeçemez. …Kira bedeli mal sahibinden kaynaklanan bir sebepten gecikmez ve tapu devri en geç 14/10/2011 tarihine kadar tamamlanır ise 01/03/2012 de başlar her ayın 1.inde mal sahibi faturayı keser kiracıya fakslar ve elden veya posta yoluyla ulaştırır. Kira bedeli aylık 15.000,00_TL+KDV olarak tespit edilmiştir. ...Kira bedeli her yılın BİR OCAK günü yıllık enflasyon (İSTANBUL TİCARET ODASI tefe-TÜFE ortalaması) oranında artırılır. …gecikme halinde günlük hesaplanacak aylık %5 gecikme faizi tahakkuk ettirilecektir.” denilmekte olduğunu, davaya konu edilen sözleşmeye dâhil EK1-Kira Kontratı’nda yine kira sözleşmesinin 10 yıl olduğu, kira bedelinin net 15.000_TL+KDV olduğu, kira bedelinin ödenmesinde gecikme halinde aylık %5 gecikme faizi uygulanacağı hususunun da düzenlenmiş olduğunu, tüm hususlar birlikte değerlendirildiğinde, taraflar arasındaki Arsa Hissesi Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Eki Kira Kontratına göre davacı mal sahibinin, sözleşmede belirtilen tek edimini, yani tapunun %50 hissesinin devri edimini yerine getirdiğini, davalı müteahhidin ise iki ayrı ediminin bulunduğunu, bu edimlerinden birinin gerekli tadilat ve inşaatı yaparak binayı otel olarak işletilebilir 15 adet stüdyo daire haline getirmek, diğerinin ise 10 yıl boyunca kira bedeli adı altında ödeme yapmak olduğunu, davalı müteahhidin, ilk edimi olan tadilat ve inşaat edimini kısmen yerine getirmiş, sözleşmedeki diğer edimi olan kira ödemelerini ise bir müddet sonra yerine getirmekten kaçınmış, tahliye iddiaları taraflarınca kabul edilmemekle birlikte mecuru tahliye etmemiş ve mecurla ilgili tasarrufunu sürdürmüş, mecuru tahliye ettik şeklinde gerçek dışı iddiada bulunurlarken organik ilişkileri olan .... Hotel ... A.Ş. ne kiraya vermiş olduklarının da ortaya çıkmış olduğunu, ne fiili ne de hukuki bir tahliye ve mecurun tesliminin söz konusu olmadığını, gerek davalının gerekse dava dışı şirketin taşınmazı bedelsiz olarak kullanmak ve müvekkili şirkete zarar vermek kastıyla danışıklı operasyonlar yaptıklarının da anlaşıldığını, davalı şirketin ve dava dışı şirketin ortaklık yapılarının benzerlik taşıdığı, aralarında organik bağ olduğu ve başından beri birlikte hareket ettiklerinin ticaret sicili kayıtlarından anlaşılmakta olduğunu, davalı tarafın Arsa Hissesi Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Eki Kira Kontratına’ndeki en önemli edimini ihlal etmiş olduğunu, 10 yıllık kira sözleşmesi ile bağlı olma ve kira bedellerini ödeme ediminden tek taraflı olarak vazgeçmiş, böylece mevcut sözleşmeyi açık ve ağır şekilde ihlal etmiş olduğunu, gerçek dışı anahtar teslimi iddiasının aslında davalı tarafın Müteahhit sıfatıyla bu davaya konu Arsa Hissesi Karşılığı İnşaat Sözleşmesi’ni ağır bir şekilde ihlal ettiği, haksız yere müvekkiline ait taşınmazın %50 hissesine sahip olduğu, haksız ve gerçek dışı olarak mecuru tahliye bildiriminde bulunarak kira ödeme yükümlülüğünden kurtulmaya çalıştığı anlamına gelmekte olduğunu, kaldı ki davalı tarafın bu bildirimine rağmen taşınmazı otel olarak işletmeye devam ettiğinin, 17/04/2018 tarihli müracaatları üzerine .... Sulh Hukuk Mahkemesi’nin ... D. İş sayılı dosyasında verilen 30/04/2018 tarihli bilirkişi raporu ile de sabit olup, sözde anahtar teslimindeki maksadın Müteahhidin sözleşmeden kaynaklı edimini yerine getirmemek olduğu açık olduğunu, davalının sözleşmenin temelini ortadan kaldıran haksız işlem ve eylemi neticesinde 10 yıllık sözleşmenin son 4 yılına tekabül eden yaklaşık 1.700.000,00-TL tutarındaki alacağını ve faizlerini alma imkânından mahrum kaldığını, bu durumda davalı tarafın, müvekkil tarafından devredilmiş %50 hissenin haksız bir şekilde maliki olduğunu, sözleşme tarihi itibariyle inşaata yapılan masraf ve ödenmesi gereken kira bedelleri kıyaslandığında, davalı tarafın gerçekte taşınmazın %50’sinde değil, ancak %25’inde ve hatta ancak %20’sinde hak sahibi olabileceğini, bu durumda öncelikle davalının elinde bulunan %50 hissenin yarısının (%50) kısmının iptali ile müvekkili adına tescilinin gerekmekte olduğunu, aksi durumda ise sözleşme süresi sonuna kadar olan toplam Mart 2018 tarihinden itibaren dört yıl, yani 48 aylık kira bedelini alma hakkından mahrum edildiği için davalı Müteahhidin müvekkiline yaklaşık 1.700.000,00-TL ve kira bedellerinin aylık %5 oranında gecikme faizlerini de ödemesi gerekmekte olduğunu, davalı müteahhidin ödemesi gereken aylık bedeller sözleşme gereği ÜFE-TÜFE ortalaması baz alındığında, mahrum kalınan kira bedelleri toplamı faizler hariç 1.714.177,78-TL+KDV civarında olduğunu, anılan kira bedellerinin aylık %5 gecikme faizleri ise 674.412,23-TL tuttuğunu, böylece davalı tarafın müvekkiline ödemesi gereken rakamın asgari 2.400.000,00-TL+KDV mertebesine ulaşmakta olduğunu, diğer yandan davalı müteahhidin, hiçbir gerekçe göstermeksizin sadece “görülen lüzum üzerine” demek suretiyle dava konusu taşınmazın izale-i şüyu yoluyla satılması amacıyla .... Sulh Hukuk Mahkemesi’nde ... sayılı izale-i şüyu davasını açtığını, mahkeme tarafından ortaklığın giderilmesine karar verildiğini, bu durumun dahi davalının kötü niyetli olarak bu sözleşmedeki ediminden kurtulmak üzere girişimlerini devam ettirdiğini göstermekte olduğunu belirterek, davalı tarafın arsa hissesi karşılığı inşaat ve eki kira kontratını açık ve ağır şekilde ihlal ederek anılan sözleşmenin temelinin davalı tarafından ortadan kaldırılmış olması, taşınmazın % 50 hissesine malik olarak kalmasının hukuki ve maddi temelinin kalmamış olması sebepleriyle İstanbul İli, ... İlçesi, ... Pafta, ...Ada, ....Parselde kayıtlı binanın halen davalı adına tapuda kayıtlı bulunan %50 hissesinin yarısının (%50) iptali ile müvekkili adına tapuya kayıt ve tesciline, Mahkeme aksi kanaatte olursa, mecurun tahliyesinin iddia edildiği 11/04/2018 tarihinden sonraki ayın başlangıcı olan 01/05/2018 tarihinden itibaren sözleşme süresi sonuna kadar ödenmesi gereken kira toplamının ve her bir kira için aylık %5 gecikme faizlerinin şimdilik 500.000,00-TL’sinin sözleşmenin haksız olarak feshedildiği tarihten itibaren aylık % gecikme faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep etmiş, 23/08/2023 tarihli dilekçesi ile alacak taleplerini 1.689.386,07-TL'ye yükseltmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesi ile; diğer tüm iki taraflı akitlerde olduğu gibi, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde de tarafların ancak dönme halinde karşılıklı olarak ifa yükümlülüğünden kurtulacaklarını ve daha önce ifa ettikleri edimleri geri isteyebileceklerini, arsa sahibinin sözleşmeden dönmeksizin yükleniciye devredilen tapuların iptali ile kendi adına tescil talebinde bulunamayacağını, dolayısıyla arsa payı inşaat sözleşmesinden dönmenin, henüz yüklenicinin inşaatı tamamlanabilir bir aşamaya getirmediği durumda söz konusu olabileceğini, müvekkili şirket tarafından sözleşmeye uygun olarak edimin ifa edilmiş ve eseri teslim borcunun yerine getirilmiş olduğunu, davacı arsa sahibinin ifa edilmiş arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi hükümleri uyarınca, yapacağı inşaatın/imalatın bedeli devir ettiği %50 arsa payının %50'sinin iptali ile kendi adına tescilini talep edemeyeceğini, kira alacağı talebinin işbu huzurdaki mahkemenin görev alanına girmediğini, davanın terditli olarak açılmışsa bile davacının kira alacağı talebi yönünden mahkemenin görevli hale gelmediğinin açık olduğunu, bu nedenle eldeki davada görevsizlik kararı verilerek dosyanın görevli İstanbul Sulh Hukuk Mahkemelerine gönderilmesi gerektiğini, davacının kira alacağı talebinin belirsiz alacak davası olarak açılamayacağını, davacı tarafın arabuluculuk şartını yerine getirmemesi nedeniyle davanın usulden reddi gerektiğini, müvekkili şirket ile davacı yanın, aralarında anlaşarak 08/10/2011 tarihli Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzaladıklarını, sözleşmenin konusunun, mal sahibi davacının kendisine ait İstanbul İli, ...lçesi, 247Dy-IIc pafta, ... Ada, ...Parsel, 139,21 m2 arsa olarak kayıtlı ve üzerinde ... Bankası kredi ipoteği bulunan, ... No: 9, 4. ... adresli 7 katlı boş binanın, masrafları müteahhite ait olmak üzere 15 adet veya daha fazla stüdyo daireler olarak işletilebilir duruma getirmesi için gerekli tadilatların yapılması karşılığında %50 oranında arsanın tapuda müteahhide devri hususunda anlaşmış olduklarını, bu durumun, taraflar arasında imzalanan Arsa Hissesi Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin 2. maddesi olan sözleşmenin konusu maddesinde de açıkça belirtildiği üzere, arsa sahibinin %50 hissesinin devretmesinin tek koşulu olarak, sözleşmedeki binanın masrafları müteahhite ait olmak üzere 15 adet veya daha fazla stüdyo daireler olarak işletilebilir duruma getirmesi olarak gösterilmiş olduğunu, dolayısıyla da müvekkilinin, üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmiş olduğunu, bu hususta taraflar arasında ihtilaf bulunmadığını, sözleşme şartlarına göre teslimin de 2012 yılında gerçeklemiş olduğunu, bugüne kadar da buna ilişkin tarafların birbirlerine herhangi bir bildirimde bulunmamış olduklarını, müvekkili şirketin, sözleşmeden kaynaklı üzerine düşen yükümlülükleri yerine getirerek binayı 10 ay içerisinde tamamlamış olduğunu, eser sözleşmesinin her sözleşme gibi, tarafların borçlarını ifa etmesiyle sona erecek olduğunu, teslimin, yüklenicinin tamamlanmış inşaat üzerindeki fiili hakimiyeti ifa amacıyla arsa sahibine geçirmesi olduğunu, işbu sözleşmede de teslim tarihinin genellikle sözleşmeden itibaren belirli bir süre olarak kararlaştırılmakta olduğunu, sözleşmeden kaynaklı bütün edimlerini eksiksiz olarak yerine getiren müvekkili şirketin sözleşmeye uygun olarak borcunu ifa etmiş olduğunu, bu durumun aksini iddia edecek şekilde davacı arsa sahibinin herhangi bir ihtar veya bildirimde bulunmaması, yine arsa sahibinin aradan geçen uzun zaman içerisinde dahi eksik ifa nedeniyle ikame edilmiş bir davasının olmaması da müvekkili şirketin sözleşmeye uygun olarak edimlerini yerine getirdiği hususunun arsa sahibinin zımnen kabulünde olduğunu göstermekte olduğunu, dolayısıyla dava dilekçesinde belirtilen, edimin kısmen yerine getirildiği, inşaatın eksik ve hatalı olduğu yönündeki beyanları kabul etmediklerini, müvekkili şirketin İstanbul Beşiktaş Noterliği'nin 11/04/2018 tarih 05836 yevmiye numaralı ihtarnamesi ile mecurun anahtarlarını notere tevdi etmiş ve gayrimenkulün kullanımını davacı ... A.Ş.'ye terk etmiş olduğunu, taraflar arasındaki sözleşme gereği müvekkili şirketin üzerine düşen edimi yerine getirmesi sonucunda hakkı olarak yapının %50 hissesi üzerinde müvekkili şirketin malik olduğunu, kira kontratı Özel Hükümler başlıklı Mecurun Yeri ve niteliklerini içerir 1. maddesinde kiraya konu yerin "kiraya veren (davacı) uhdesinde kalan %50 hisseyi" ifade ettiğinin açıkça belirlenmiş olduğunu, davacının kendi payının da, davacının tasarrufuna terk edilmiş ve davacıya kendi payına düşen kısmı kiraya verme olanağı tanınmış olduğunu, dolayısıyla müvekkilinin TBK 325. maddeden yararlanacağının açık ve net olduğunu, TBK madde 325'te açıkça ifade edildiği şekilde, kiracının, sözleşme süresine veya fesih dönemine uymaksızın kiralananı geri verdiği takdirde, kira sözleşmesinden doğan borçlarını, kiralananın benzer koşullarla kiraya verilebileceği makul bir süre için devam edeceğini, kiracının bu sürenin geçmesinden önce kiraya verenden kabul etmesi beklenebilecek, ödeme gücüne sahip ve kira ilişkisini devralmaya hazır yeni bir kiracı bulması hâlinde, kiracının kira sözleşmesinden doğan borçlarının sona ereceğini, dolayısıyla taraflar arasındaki kira ilişkisinin sona ermiş durumda olduğunu, müvekkilinin gayrimenkulün anahtarlarını 11/04/2018 tarihinde notere tevdi ettiğini, davacının 11/04/2018 tarihinden dava tarihine kadar müvekkili şirketten herhangi bir kira talebinde bulunmadığını, bu durumun davacının mecuru başkalarına kiraya verdiği ve kiralarını aldığı anlamına gelmekte olduğunu, davacının 2,5 yıl kira almadığı ve talepte bulunmadığı durumunun ticaretin ve hayatın olağan akışına da aykırı olduğunu, dolayısıyla mecurun 11/04/2018 tarihinde davacının tasarrufuna terk edilmiş durumda olduğunu, müvekkili şirketin, davacının hissesini üçüncü bir kişiye kiraya vermemiş olduğunu, davacının dava dilekçesinde belirttiği .... İcra Müdürlüğü'nün ... E. Sayılı icra dosyası ve buna ilişkin olarak açılan .... İcra Hukuk Mahkemesi'nin .... Nolu dosyası incelendiğinde müvekkili şirketin taleplerinin HMK'nın 111/1-d ve 115/2 maddeleri uyarınca dava şartı yokluğundan usulden reddedildiğini, bu dosyaların içeriği ve kapsamı incelendiğinde, müvekkili şirketin dava konusu mecuru dava dışı ... Otel A. Ş.'ye kiraya vermediği, kiraya veren kişi var ise onlardan da temlik almadığının açık olduğunu, ...'in bu yeri hangi kira kontratı ile işlettiğinin araştırılması gerektiğini, kanaatlerince davacının kendi payı yönünden ... ile kira sözleşmesi yaptığını, bu durumun araştırılması gerektiğini, müvekkili şirketin anahtar teslim tutanağından sonra dava dışı ... A.Ş. ile herhangi bir ticari ilişkisinin mevcut olmadığını, dava dilekçesinde iddia edilen muvazaalı işlemlerin de kabulünün mümkün olmadığını, ... A.Ş. yetkilisi ... ... ile müvekkili davalı firma yetkilisi ... arasında muvazaalı işlem olmadığı gibi husumet bulunmakta olduğunu, bu husumetlerin savcılığa dahi intikal ettiğini, ...Anadolu Cumhuriyet Başsavcılığı'nın ... Sor sayılı dosyası ile soruşturmanın devam etmekte olduğunu, bu soruşturma dosyası celp edilip incelendiğinde müvekkili şirketin yetkilisi ile dava dışı ... A.Ş.'nin yetkilileri arasında muvazaalı işlemlerin olmasının mümkün olamayacağının anlaşılacağını, müvekkilinin Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesindeki edimini 2012 yılında yerine getirmiş ve teslimi gerçekleştirmiş olduğunu, dava konusu mecurda davacının payına düşen kıssın, davacının tasarrufuna terk edilmiş olduğunu, kabul anlamına gelmemek kaydı ile her halükarda TBK 325 maddesinin uygulanmasının gerekmekte olduğunu belirterek, öncelikle davanın usulden reddine, olmadığı takdirde esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Dava, tapu kaydının iptali ve tescil olmadığı takdirde kira alacağının tahsili talebine ilişkin bulunmaktadır.
Eldeki dosya öncelikle mahkememiz tekli hakimi tarafından görülmeye başlanmış olup, davacı vekili 23/08/2023 tarihli dilekçesi ile taleplerini 1.189.386,07-TL artırarak davalarını 1.689.386,07-TL olarak ıslah etmiş ve bu değer üzerinden eksik harcı yatırmıştır. Mahkememizin 24/08/2023 tarihli ara kararı ile; dava değeri nazara alınarak dosyanın heyete tevdiine karar verilmiş olup yargılamaya mahkememiz heyetince devam olunmuştur.
Mahkememizce taraflar arasında düzenlenen 08/10/2011 tarihli “Arsa Hissesi Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Eki Kira Kontratı”, İstanbul ili, ... ilçesi, 247DY-IIc pafta, 8700 ada, 7 parsel sayılı taşınmazın tapu kayıtları, .... Sulh Hukuk Mahkemesi’nin ... D. İş. sayılı dosyası, .... Noterliği’nin .... yevmiye numaralı tutanağı, .... İcra Müdürlüğü'nün ... E. Sayılı icra dosyası, .... İcra Hukuk Mahkemesi'nin 2018/... E., 2019/... K. sayılı dosyası, davacı, davalı şirket ile dava dışı .... Hotel ... A.Ş.'nin ticaret sicil kayıtları, davacı ve davalı şirketlerin ticari defter ve kayıtları, B/A-B/S formları, ilgili kurum ve kuruluşların müzekkere cevapları dosyamız arasına alınmış, mahallinde keşif yapılmış, farklı bilirkişi heyetlerinden rapor temin edilmiştir.
Mahkememizce tüm dosya kapsamı hep birlikte değerlendirilmiştir. Buna göre; taraflar arasında, davacı şirketin maliki olduğu, İstanbul ili, ... ilçesi, 247DY-IIc pafta, 8700 ada, 7 parselde kayıtlı taşınmaz ile ilgili olarak, 08/10/2011 tarihinde “Arsa Hissesi Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Eki Kira Kontratı” düzenlendiği, kira başlangıcı tarihinin 01/03/2012 olarak kararlaştırıldığı, kira süresinin 10 yıl olarak belirlendiği, davacı şirket tarafından dava konusu taşınmazın %50 hissesinin sözleşme kapsamında tapuda müteahhit/kiracıya devredildiği, davalı şirket tarafından .... Noterliği'nin 11/04/2018 tarihli ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde emanet tutanağı ile dava konusu taşınmazı 02/04/2018 tarihi itibari ile tahliye ettikleri, taşınmaza ait 1 adet ... marka anahtarın davacı ... San. ve Tic. A.Ş.'ni temsile yetkili kişilere veya kanuni vekillerine teslim edilmek üzere 1 yıl süre ile saklanmak üzere noterlikçe emanet olarak teslim alınmasının ve bu emanet tutanağının bir örneğinin ... San. ve Tic. A.Ş.'ne tebliğ edilmesinin talep edildiği, davacı tarafın başvurusu üzerine alınan .... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D. İş sayılı tespit dosyasındaki 30/04/2018 tarihli bilirkişi raporunda, “dava konusu taşınmazın hali hazır durumunda faal vaziyette çalışmasına devam ettiği, tahliye edildiği hususunda herhangi bir durumun görülmediği, ortak personelin yerinde hazır durumda bulunduğu, tek şirket işletmecinin otel faaliyetinde görev yaptığı ve odaların tam tekmil hazır vaziyette müşteri hizmetine açık vaziyette olduğu” yönünde görüş bildirildiği anlaşılmıştır. Davacı tarafın terditli taleplerinden ilki, davalı müteahhidin, taşınmazdaki binayı 15 ya da daha fazla stüdyo daireler olarak işletilebilir hale getirmek üzere tadilat yapmak ve tefriş etmek olduğu, davalı tarafça bu edimin gereği gibi yerine getirilmemesi gerekçesiyle taşınmazın davalı adına olan tapu kaydının iptali talebine ilişkin bulunmaktadır. Dosya kapsamında mahallinde yapılan keşif ve temin edilen bilirkişi raporları, .... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D. İş sayılı tespit dosyasındaki 30/04/2018 tarihli bilirkişi raporu dikkate alındığında, davalı şirketin, taraflar arasındaki sözleşme gereğince binayı sözleşmede belirtilen şekilde tadil ve tefriş ederek kullanıma uygun hale getirdiği, binanın otel olarak uzun zamandır kullanıldığı anlaşılmaktadır. Aynı zamanda davacı tarafça, eldeki dava açılana kadar, davalının taşınmazı sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde tadil etmediği, edimlerini yerine getirmediği yönünde bir iddiası olmamış, bu konuda davalıya herhangi bir ihtar veya ihbar yapılmamıştır. Davalı tarafça otel işletilmiş ve davacıya da 2018 yılı Nisan ayına kadar kira bedelleri ödenmiş bulunmaktadır. Bu hususlar dikkate alındığında, davacı tarafın tapu iptali tescil talebinin yerinde olmadığı sonucuna varılmıştır. Davacı tarafın terditli taleplerinden diğeri kira alacağına ilişkin bulunmaktadır. Taraflar arasındaki sözleşme ile kira başlangıç tarihi 01/03/2012, kira süresi 10 yıl olarak belirlenmiştir. Davalı taraf, .... Noterliği'nin 11/04/2018 tarihli ... yevmiye nolu düzenleme şeklinde emanet tutanağı ile, dava konusu taşınmazı 02/04/2018 tarihi itibari ile tahliye ettiklerini, taşınmaza ait 1 adet ... marka anahtarın davacı ... San. ve Tic. A.Ş.'ni temsile yetkili kişilere veya kanuni vekillerine teslim edilmek üzere 1 yıl süre ile saklanmak üzere noterlikçe emanet olarak teslim alınmasını ve bu emanet tutanağının bir örneğinin ... San. ve Tic. A.Ş.'ne tebliğ edilmesini talep etmiştir. Söz konusu durumun davacı tarafa bildirilmesi üzerine davacı tarafça tespit talebinde bulunulmuş ve .... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D. İş sayılı tespit dosyasındaki 30/04/2018 tarihli bilirkişi raporu ile, “dava konusu taşınmazın hali hazır durumunda faal vaziyette çalışmasına devam ettiği, tahliye edildiği hususunda herhangi bir durumun görülmediği, ortak personelin yerinde hazır durumda bulunduğu, tek şirket işletmecinin otel faaliyetinde görev yaptığı ve odaların tam tekmil hazır vaziyette müşteri hizmetine açık vaziyette olduğu” yönünde görüş bildirildiği anlaşılmıştır. Yine taşınmazın 01/01/2016 tarihli kira sözleşmesi ile dava dışı ... ... A. Ş.'ye kiralandığı, kira bedellerinin ödenmediğinden bahisle davalı şirket tarafından dava dışı ... ... A. Ş.'ye karşı .... İcra Müdürlüğü'nün... E. Sayılı dosyası ile, Şubat 2018, Ocak 2021 tarihleri arası kira alacağının tahsili talebiyle icra takibi başlatıldığı anlaşılmaktadır. Taşınmazın anahtarı notere teslim edilmek üzere taşınmazın tahliye edildiği davalı tarafça ileri sürülmekte ise de, .... Sulh Hukuk Mahkemesi'nin ... D. İş sayılı tespit dosyasındaki 30/04/2018 tarihli bilirkişi raporu ve davalı şirket tarafından dava dışı ... ... A. Ş.'ye karşı .... İcra Müdürlüğü'nün... E. Sayılı dosyası ile başlatılan icra takibi dikkate alındığında, taşınmazın davalı tarafından tahliye edilmediği, otel olarak kullanılmaya devam edildiği anlaşılmıştır. Davalı taraf, taşınmazın kendi uhdesindeki 1/2 hissenin kiraya verildiğini belirtmekte ise de, 01/01/2016 tarihli kira sözlemesinde böyle bir hüküm bulunmaması, taşınmazın sözlü olarak kiraya verildiğinin belirtilmesi, taşınmazın otel niteliğinde olması ve bütün olarak kullanılabilmesi hususları dikkate alınarak bu yöndeki iddiaya itibar edilmemiştir. Bu durumda, davalının taşınmazı fiilen tahliye etmediği, kullanmaya devam ettiği, ancak davacıya aralarındaki kira sözleşmesi gereğince ödemesi gereken kira bedellerini ödemediği sonucuna varılmıştır. Dosya kasamında temin edilen 06/04/2022 tarihli bilirkişi raporu ve 15/06/2023 tarihli bilirkişi ek raporu ile davacı tarafın ıslah dilekçesi dikkate alınarak, davacı tarafın talep edebileceği kira bedeli alacağının, 1.002.146,17-TL asıl alacak, 687.239,90-TL faiz alacağı olmak üzere toplam 1.689.386,07-TL olduğu Mahkememizce kabul edilmiş, belirlenen bu alacakların, davalının dava tarihinden önce temerrüde düşürülmemiş olması da dikkate alınarak, sözleşmede kararlaştırılan aylık % 5 gecikme faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmiştir.
Tüm bu nedenlerle aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacı tarafça davalı hakkında açılan davanın terditli taleplerden kira alacağı talebinin KABULÜ ile, 1.002.146,17-TL asıl alacak, 687.239,90-TL faiz alacağı olmak üzere toplam 1.689.386,07-TL alacağın dava tarihi olan 18/09/2020 tarihinden itibaren işleyecek aylık % 5 gecikme faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacı tarafa verilmesine,
2-Harçlar Kanunu gereğince alınması gerekli 115.401,96-TL karar ve ilam harcından, davacı tarafından yatırılan 8.538,75-TL peşin harç, 20.320,00-TL ıslah harcı olmak üzere toplam 28.858,75-TL harcın mahsubu ile 86.543,21-TL harcın davalıdan alınarak Hazineye gelir kaydına, davacı tarafından yatırılan 8.538,75-TL peşin harç, 20.320,00-TL ıslah harcı olmak üzere toplam peşin olarak yatırılan toplam 28.858,75-TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
3-Davacı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden, karar tarihi AAÜT gereğince belirlenen 245.832,47-TL vekâlet ücretinin davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine,
4-Davacı tarafından yapılan 54,40-TL başvurma harcı ve 372,80-TL posta ve tebligat gideri, 12.500,00-TL bilirkişi ücreti, 3.030,30-TL keşif harcı, 2.180,00-TL ATGV gideri, olmak üzere toplam 17.710,30-TL yargılama giderinin, davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine,
5-6100 sayılı HMK'nın 333. maddesi gereğince davacı tarafından yatırılan ve bakiye kalan gider avansının, kararın kesinleşmesi sonrası yatıran tarafa iadesine,
Dair, davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren iki haftalık yasal süre içerisinde, mahkememize ya da mahkememize gönderilmek üzere her hangi bir Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek bir dilekçe ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İSTİNAF kanun yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar, açıkça okunup usulen anlatıldı. 07/11/2024
Başkan ...
¸
Üye ...
¸
Üye ...
¸
Katip ...
¸