T.C.
İSTANBUL
8. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2022/236 Esas
KARAR NO : 2025/593
DAVA : Menfi Tespit
DAVA TARİHİ : 05/07/2021
KARAR TARİHİ : 01/10/2025
Mahkememizde görülmekte olan Menfi Tespit davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı şirket arasında ... sözlemesi akdedildiğini, bu sözleşmeye göre ... ilçesindeki 2 taşınmazın tapu kayıtlarına ... şerhi verildiğini, davacıya ait fabrika arsasına toplam 11.000.000 TL değer öngörüldüğünü, ancak 6.770.000 TL ödendiğini, kalan kısmın taksitle ödeneceğinin kararlaştırıldığını, müvekkilinin ödeme planına sadık kaldığı ancak 2019 yılından sonra borçlarını ödemeyemediğinden taşınmazın davalı adına tescil edildiğini ve 7.400.000 tl bedelle satıldığını, davalı tarafa ihtarname keşide edilerek bakiye borçlarının bulunup bulunmadığının sorulduğunu, davalı tarafça da bakiye borcun bulunduğunun bildirildiğini, müvekkilinin davalı tarafa hiçbir bir borcunun bulunmadığını, müvekkilinin finans kiralama sözleşmesi kapsamında ve yapılacak incelemeler ve hesaplamalar sonucunda davalı tarafa borcunun bulunmadığı hatta davalıdan alacaklı olduğunu, açıklanan nedenlerle de davanın kabulü ile davalı tarafa borçlu olmadıklarının ve varsa alacaklı oldukları miktarın tespiti ile davacı aleyhine açılmasına muhtemel icra takibinin teminatsız olarak ihtiyati tedbir yoluyla durdurulmasına ve yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Taraflar arasında ... sözleşmesi ve eklerini akdedildiğini, davalı tarafa ihtarname gönderilerek borçlarının ödenmesinin talep edildiğini, ancak ödenmediği için sözleşmenin feshedildiğini ve borçların muaccel hale geldiğini, davanın yetkisiz mahkemede açıldığını, taraflar arasındaki sözleşme uyarınca yetki sözleşmesi yapıldığını ve İstanbul mahkemelerinin yetkili kılındığını ayrıca müvekkilinin yerleşim yerinin de İstanbul olduğunu bu sebeple yetkili mahkemelerin ... Asliye Ticaret Mahkemelerinin olduğunu, davanın kısmi olarak açılmayacağını ve harç ikmali gerektiğini, müvekkilinin sözleşme hükümlerine uygun hareket ettiğini davalının borçlarını ödemeden temerrüt düşmesi sebebiyle sözleşmeyi haklı olarak feshettiğini, ... ve ... Asliye Mahkemelerinin kararları ile ... taşınmazın iadesine ve ... şerhini fekkine karar verildiğini, bu kararların kesinleştiğini ve kesin hüküm nedeniyle davanın reddine karar verilmesi gerektiğini, davacının ileri sürdüğü iddialarının dayanaksız olduğunu ve dilekçesinde belirttiği diğer nedenlerle öncelikle yetkisizlik kararı verilmesini aksi halde davanın reddine karar verilmesini ve yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacı üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER, DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
... 3. Asliye Ticaret Mahkemesinin 03/12/2021 tarihli ... esas ve...karar sayılı yetkisizlik kararı üzerine dava dosyası mahkememize tevzi olunarak yargılamaya devam olunmuştur.
Dava, davacı yanın taraflar arasındaki ... sözleşmesi kapsamında davalıya borçlu olmadığının tespiti tespiti istemine ilişkindir.
...1. AHM ...Esas, ... 1. ATM... Esas sayılı dosyaları, Davalı ... Şirketinden ... 11. Noterliğinde düzenlenen ... tarih ve ... yevmiye nolu ... sözleşme numaralı ... sözleşmesi, sözleşme ekleri, ödeme planları hesap özetleri varsa tadil sözleşmeleri ve işlem dosyasında satış yapılmış ise satışa yönelik olarak düzenlenmiş tüm kayıtların birer örnekleri celp edilmiş, ... Tapu Müdürlüğünden ... 1. AHM ... esas ...karar sayılı kararı kapsamında taşınmazlardaki ... şerhlerinin fek edilip edilmediğinin edilmiş ise hangi tarihte fek edildiği hususları sorulmuştur.
Davaya konu ... Mah. 102 ada, 1 parsel ve 101 ada 1 parsel sayılı taşınmazların ... şerhinin terkin tarihi olan 28/02/2020 tarihinden itibaren ne kadar süre içerisinde satılabileceği, 28/02/2020 tarihinde ve 13/04/2021 satış tarihindeki acil ve adil satış taşınmaz değerlerinin ne kadar olduğu hususlarında keşfen inceleme yapılması yönünde talimat yazılmış, bilirkişi 12/03/2024 tarihli raporunda; "... şerhi terki olan 28/02/2020 tarihinden itibaren ne kadar süre içerisinde satılabileceği, 28/02/2020 tarihinde ve 13/04/2021 Satış tarihindeki acil ve Adil Satış değerlerinin Ne kadar olabileceği şeklindeki mahkememiz arar kararına göre, ... Şirketi terkininin Covid-19 Pandemi başlangıcında olduğu, söz konusu dönemde kısıtlamaların olduğu döneme denk gelmekte olduğu,. piyasalarda 2020 yılı içerisinde kısıtlamalarından sonraki yıl olan 2021 yılı içerisinde piyasalarda yeniden iç dinamikler ve ihtiyaçlar nedeniyle canlanma başlamış olduğu, piyasanın dengesi ve şartlarına ve taşınmazın güncel durumu, piyasa fiyatı, arz talep dengesine bağlı olduğu, dolayısı ile bu kadar çok değişkenin ulunduğu ortamda belirli bir süre hesaplamanın göreceli olacağı kanaati ile, dosyada yapılan incelemelerde 31/08/2021 tarihli tapu kayıtlarında 13/04/2021 tarihinde Taşınmazın ...Firması tarafından satış ve ipotek yoluyla satılmış olduğu, yapılan incelemede 101 ada 1 Parselin 106 Ada 24 parsel, 102 Parsel ise 107 Ada 1 Parsel olarak değişmiş olduğu, taşınmaz üzerinde ruhsatlı ve ruhsatsız taşınmazlar bulunmakta olduğu, taşınmazın mevcut Hali ile satılmakta olduğu, buna göre eski 101 Ada 1 Parsel (Yeni 106 Ada 24 Parsel) taşınmazın 28/02/2020 tarihindeki Yasal durum Adil değerinin 479.417,60 TL, Yasal durum Acil değerinin 431.475,84 TL olabileceği, Mevcut durum Adil değerinin 1.171.817,60 TL, Mevcut durum Acil değerinin 1.054.635,84 TL olabileceği, Eski 102 Ada 1 Parsel (Yeni 107 Ada 1 Parsel) taşınmazın 28/02/2020 tarihindeki Yasal durum Adil değerinin 4.887.315,90 TL, Yasal durum Acil değerinin 4.398.584,31 TL olabileceği, Mevcut durum Adil değerinin 5.729.490,90 TL, Mevcut durum Acil değerinin 5.156.541,81TL olabileceği, 28/02/2020 tarihi için Toplamda Yasal durum Adil değeri toplamının 5.366.733,50TL, Toplamda Yasal durum Acil değeri toplamının 4.830.060,15 TL olabileceği, toplamda Mevcut durum Adil değeri toplamının 6.901.308,50TL, toplamda Mevcut durum Acil değeri toplamının 6.211.177,65 TL olabileceği, buna göre Eski 101 Ada 1 Parsel (Yeni 106 Ada 24 Parsel) taşınmazın 13/04/2021 tarihindeki Yasal durum Adil değerinin 539.344,80 TL, Yasal durum Acil değerinin 485.410,32 TL olabileceği, Mevcut durum Adil değerinin 1.397.584,80 TL, Mevcut durum Acil değerinin 1.257.826,32 TL olabileceği, Eski 102 Ada 1 Parsel (Yeni 107 Ada 1 Parsel) taşınmazın 13/04/2021 tarihindeki Yasal durum Adil değerinin 5.872.024,20 TL, Yasal durum Acil değerinin 5.284.821,78 TL olabileceği, Mevcut durum Adil değerinin 6.888.049,20 TL, Mevcut durum Acil değerinin 6.199.244,28TL olabileceği, 13/04/2021 tarihi için Toplamda Yasal durum Adil değeri toplamının 6.411.369,00TL, Toplamda Yasal durum Acil değeri toplamının 5.770.232,10 TL olabileceği Toplamda Mevcut durum Adil değeri toplamının 8.285.634,00TL, Toplamda Mevcut durum Acil değeri toplamının 7.457.070,60 TL olabileceği kanaatine varılmıştır şeklinde tespitlerde bulunmuştur.
Rapor sunan bilirkişi ...'ın aynı taşınmaz ile ile ilgili olarak daha önceden başka birimlere sunmuş olduğu raporlar göz önüne alındığında kasten rapor düzenlediği gerekçesi ile davacı tarafından tarafından bilirkişi kuruluna şikayet edildiği de dikkate alınmak suretiyle yeni bir heyetten rapor alınmak üzere yeniden talimat yazılmış, alınan 14/04/2025 Dava konusu taşınmazların yapı değerlerinin hesaplanmasında maliyet yöntemi, arsa değerlerinin hesaplanmasında emsal karşılaştırma yöntemi uygulanmıştır. Dünya geneline yayılan COVID-19 salgınının Türkiye'de tespit edilen ilk vakası Sağlık Bakanlığı tarafından 11 Mart 2020 günü açıklanmış olup, 01 Mart 2021 tarihi itibariyle kontrollü normalleşme yerinde karar dönemi uygulanmaya başlamış, böylelikle piyasalarda yeniden canlanma dönemi başlamıştır. Dosyada yapılan incelemelerde, tapu kayıtlarına göre dava konusu taşınmazın 13.04.2021 tarihinde ...Firması tarafından satış ve ipotek yoluyla satılmış olduğu tespit edilmiştir. Söz konusu şartların sonucunda yaklaşık 12-15 ay içerisinde satılabileceği kanaati oluşmuştur şeklinde rapor düzenlediği görülmüştür.
Bilirkişi raporu taraflara tebliğ edilmiş, davacı vekilinin rapora itirazlarının değerlendirilmesi bakımından alınan ek raporda; Bilirkişi Heyetimiz Dosya üzerinden görevlendirilmiş bulunmakta olup dosya içerisinde yer alan bilirkişi raporları üzerinden inceleme yapılmıştır. Bu bağlamdan amortismanlar üzerinden tekrardan hesaplama yapılarak taşınmazların değeri yeniden hesaplanmıştır. Arsa değeri heyetimizce kök rapordakiyle aynı olduğu sonuç ve kanaatine varılmıştır. Resimler üzerinden yapılan incelemede yapıların daha çok yıpranma olması nedeniyle amortismanlarından tekrar düzeltme yapılarak kıymet takdiri yapılmıştır.
Davacı ...Ltd. Şti. ile davalı ...A.Ş. arasında ... 11. Noterliğinin düzenlenen... tarih, ... yevmiye nolu, ... sözleşme nolu ... Sözleşmesi ile ... 16. Noterliği'nde düzenlenen...tarih ... yevmiye numaralı ... Tadil Sözleşmesi ve ... 16. Noterliği'nde düzenlenen ... tarih ... yevmiye numaralı Ek Kefalet ... Sözleşmesi akdedildiği, sözleşmelere kapsamında davalı lehine doğan alacakların ödenmemesi üzerine davalı şirket tarafından ... 16. Noterliğinin ... tarihli ... yevmiye numaralı ihtarnamesiyle verilen süre içerisinde borcun ödenmesi aksi halde kiralanan mecurların kendilerine teslimi hususunda davacı şirkete ihtar edildiği, ihtara konu borç ödenmediğinden sözleşmenin feshedildiği, ardından mülkiyeti davalı şirkete geçirilen iki adet taşınmazın KDV hariç toplam 7.400.000,00 TL bedel karşılığında satılarak davacı şirketin borcundan mahsup edildiği, dava dosyası kapsamında bulunan ... 15. Noterliğinin... tarihli ihtarnamesi içeriği incelendiğinde davacı şirketin davalı ... şirketine borcu olduğunu kabul ettiği, taşınmazların satılıp satılmadığını eğer satılmışsa satış sonucu ne kadar borcu kaldığını bildirmesi istediğini, davalı şirketin taşınmazların satış bedeli düşüldükten sonra 7.294.458,76 TL borcunun kaldığını davacı şirkete ihtar ettiği, işbu davanın konusunun ise taşınmazların güncel değerlerinden çok düşük bedel ile satılarak zarar uğradıklarını, gerçek satış bedeli üzerinden satış gerçekleşseydi ve talep edilen faiz oranı o tarihteki güncel mevzuata uygun olarak uygulaması halinde davalı şirkete borçlu olmayacakları hatta alacaklı duruma geçeceklerinin olduğunu beyan etmiş ise de 02/07/2019 tarihinde kesinleşen ... 10. Asliye Ticaret Mahkemesinin ...Esas, ... Karar ve 08/05/2019 tarihli kararının incelenmesinde ... sözleşmesinden kaynaklanan kira borçlarının ödenmemesi üzerine davaya konu taşınmazların davalı şirkete iadesine karar verildiği görülmüştür.
Davacı şirket tarafından bir kısım kira borçlarının ödendiği halde davalı şirket tarafından ödenen kira borçlarının borcuna mahsup edilmediği beyan edilmişse de buna ilişkin herhangi bir belgenin dosya kapsamına sunulmadığı, ispat külfetinin ödeme iddiasında bulunan davacı şirkette olduğu, kaldı ki yukarıda bahsedilen 21/04/2021 tarihli ihtarnameye dikkate edildiğinde davacının davalı şirkete borçlu olduğunu açıkça beyan ettiği, bilirkişi ... tarafından sunulan raporda taşınmazların acil satış değerinin 7.457,060,60 TL olduğunun belirlendiği, taşınmazların 13/04/2021 tarihinde toplam 7.400.000,00 TL (KDV hariç) bedelle satıldığı, rapor sunan bilirkişi ...'ın aynı taşınmaz ile ile ilgili olarak daha önceden başka birimlere sunmuş olduğu raporlar göz önüne alındığında kasten rapor düzenlediği gerekçesi ile davacı tarafından tarafından bilirkişi kuruluna şikayet edildiği ve bu hususlar göz önüne alınarak rapora itiraz etmesi üzerine mahkememizce itirazların değerlendirilmesine yönelik yeni bir bilirkişi heyeti oluşturulmuş olup sunulan rapora dikkat edildiğinde güncel tarihli ilan emsalleri dikkate alınarak hesaplandığı, 2023 yılında bölgede yaşanan depremin arsa fiyatlarına etki ettiği gibi taşınmazın satış tarihinden sonraki kriterleri uyguladığı, oysa raporda da belirtildiği üzere taşınmazların satış tarihinde covid 19 pandemi döneminde bulunulduğu, fakat subjektif bir değerlendirilmeye gidilerek normalleşme sürecinin başladığının belirtildiği, taşınmazın satış tarihinin normalleşme sürecinin başına gelmesi taşınmazın gerçek değerinden satışını yapılabileceğini göstermeyeceği kaldı ki raporda çelişkiye düşülerek taşınmazın söz konusu şartların sonucunda yaklaşık 12-15 ay içerisinde satılabileceği yönünde görüş bildirildiği raporun bu haliyle denetimden uzak olduğu anlaşılmakla mahkememizce hükme esas alınmamıştır.
Rapor sunan ilk bilirkişi ... hakkında ... Bilirkişi Kurulunan yapılan şikayet sonucu 12/07/2024 tarihinde bilirkişinin dosya kapsamına göre temel ve etik değerleri ihlal ettiğine dair bir bilgi bulunmadığı, şikayete konu hususların itiraz üzerine ilgili makamlarca değerlendirilebilecek hususlar olduğu görülmekle bilirkişi hakkında disiplin yaptırımı uygulanmasına yer olmadığına dair karar verilmiştir.
Bu itibarla mahkememizce rapor sunan ilk bilirkişi ...'ın sunmuş olduğu raporda yapılan ... şerhi terki olan 28/02/2020 tarihinden itibaren ne kadar süre içerisinde satılabileceği, 28/02/2020 tarihinde ve 13/04/2021 Satış tarihindeki acil ve Adil Satış değerlerinin ne kadar olabileceği şeklindeki mahkememiz arar kararına göre, ... Şirketi terkininin Covid-19 Pandemi başlangıcında olduğu, söz konusu dönemde kısıtlamaların olduğu döneme denk gelmekte olduğu, piyasalarda 2020 yılı içerisinde kısıtlamalarından sonraki yıl olan 2021 yılı içerisinde piyasalarda yeniden iç dinamikler ve ihtiyaçlar nedeniyle canlanma başlamış olduğu, piyasanın dengesi ve şartlarına ve taşınmazın güncel durumu, piyasa fiyatı, arz talep dengesine bağlı olduğu şeklinde değerlendirme dikkate alındığında raporun dosya kapsamı ile uyumlu, denetime elverişli ve hüküm kurmaya elverişli olduğu anlaşılmakla iki rapor arasındaki çelişkinin giderilmesine yönelik üçüncü bir bir bilirkişiden rapor alınmamıştır.
Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde,
Her ne kadar mahkememizin 25/06/2024 tarihli ara kararı ile davacının davalıya borçlu olup olmadığı ile varsa alacak miktarının hesaplanmasına yönelik taraf ticari defter ve kayıtları üzerinde bilirkişi incelemesine yaptırılmasına yönelik ara kararı oluşturulmuş ise de; sunulan ilk bilirkişi raporundaki tespitlerin mahkememizce verilecek karara esas alınması ile ... 15. Noterliğinin ... tarihli ihtarnamesi ile davacı şirketin davalı ... şirketine borcu olduğunu kabul ettiği, taşınmazların satılıp satılmadığını eğer satılmışsa satış sonucu ne kadar borcu kaldığını bildirmesini istediği, davalı şirketin taşınmazların satış bedeli düşüldükten sonra 7.294.458,76 TL borcunun kaldığını davacı şirkete ihtar ettiği, ihtarın davacı tarafça herhangi bir itiraza uğramadığı taşınmazların pandemi dönemindeki hem ... şerhinin terki tarihi olan 28/02/2020 ve 13/04/2021 satış tarihindeki acil satış değeri üzerinden adil satış değerine yakın bir bedel üzerinden davalı şirket tarafından satışının yapıldığının anlaşıldığı görülmekle davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacı tarafından açılan davanın REDDİNE,
2-Alınması gereken 615,40-TL nispi karar ve ilam harcından peşin olarak yatan 170,78-TL harcın mahsubu ile eksik kalan 444,62-TL harcın davacılardan tahsili ile HAZİNEYE İRAT KAYDINA,
3-Davacıların yaptığı yargılama giderlerinin davacılar üzerinde BIRAKILMASINA,
4-Davalı tarafından sarf edilen yargılama gideri bulunmadığından bu konuda hükmü tesisine YER OLMADIĞINA,
5-Davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden, karar tarihi Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan 10.000,00-TL ücreti vekaletin davacılardan alınarak davalıya VERİLMESİNE,
6-Taraflarca yatırılan gider ve delil avansından sarfedilmeyen kısmın karar kesinleştiğinde ilgilisine İADESİNE,
7-Yazı İşleri Hizmetlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 67/1. maddesi gereğince taraflardan birinin talebi üzerine kararın tebliğe ÇIKARTILMASINA,
Dair; taraf vekillerinin yüzüne karşı, HMK'nın 341/1 ve 345. maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren iki haftalık yasal süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İSTİNAF kanun yolu açık olmak üzere karar verildi.01/10/2025
Katip
e-imzalıdır
Hakim
e-imzalıdır
***Bu evrak, 5070 sayılı Kanun hükümlerine uygun olarak elektronik imza ile imzalanmıştır