T.C.
İSTANBUL
9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO:2017/666 Esas
KARAR NO:2022/360
DAVA:Menfi Tespit (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:20/07/2017
KARAR TARİHİ:25/05/2022
Mahkememizde görülmekte olan Menfi Tespit (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılamasının sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
TALEP : Davacı vekili mahkememize verdiği 20/07/2017 havale tarihli dilekçesinde özetle; İcra takibine konu senet müvekkilce dosyada alacaklı gözüken şahsa teminat olarak verildiği, müvekkili ile davalı ve birkısım hissedarlar arasında ....Noterliğinin 21.09.2012 tarihli Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, bu sözleşmeye göre Hissedarlar sahibi ve hissedarı bulundukları ... ili ... ilçesi, ... Mah. 246 Pafta 594 Ada 11 parselde kayıtlı taşınmaz üzerinde 6 katlı 5 bağımsız bölümlü bir bina inşa etmek koşuluyla müvekkille anlaştıklarını, buna göre 1,2,3 nolu bağımsız bölümler hissedarların olacak diğer bağımsız bölümler ise müvekkile ait olacağını, müvekkili tarafından icra takibine konu edilen 08.10.2013 düzenleme 30 Nisan 2014 vade tarihli teminat imzalanarak ...'a verildiğini, inşaat müvekkili tarafından eksiksiz bir şekilde tamamlanmış ve davalıya teslim edildiğini, söz konusu bono teminat amaçlı verildiğini, bono üzerinde 594 ada 11 parselde bulunan inşaatın Sözleşmesinin Şartlarının tamamlanması ve binanın eksiklerinin onarılmasına karşılık teminat olarak ...'a verildiği açıkça yazıldığını, 30.10.2013 tarihli iş bitirme tutanağında işin 4 100 seviyesinde tamamlandığı ve iş bitirme tutanağında ...'un imzası bulunduğu, dolayısıyla davalı bu imzasıyla da inşaatın 6 100 yani eksiksiz olduğunu kabul ettiğini, eksiklerinin siderilmesini teminat altına almak için verilen bonodaki tüm işlerin 4 100 seviyesinde eksiksiz olarak tamamlandığı sabit olduğu, dolayısıyla bononun artık hiçbir hükmü kalmadığını, ayrıca Bonoya konu 594 Ada 11 Parsel Sayılı taşınmazın iskanı alındığını, davanın kabulü ile müvekkilinin davalıya borçlu olmadığının tespitine,icra takibinin iptaline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP : Davalı vekili mahkememize verdiği dilekçesinde özetle; Davacı tarafın davasında haksız olduğunu, her ne kadar iskanı aldık yükümlülüklerimiz bitti deseler de sözleşmeye göre yapması gereken eksik işler olduğunu, müvekkilinin yaşlı olup,iskan alalım ben bütün eksiklikleri gidereceğim diyen şirket yetkilisi iskandan sonra bir daha inşaata uğramadığı gibi telefonlara dahi çıkmadıklarını, taraflar arasındaki sözleşmenin inşaatın yürütülmesi Başlıklı 5.maddesinde giriş katta arsa sahiplerine ait olan 1 nolu bağımsız bölümün iskanı alındıktan sonra daireye dönüştürülüparsa sahiplerine teslim etmeyi kabul ve taahhüt eder diyerek giriş kattaki yeri daire olarak iskandan sonra inşa etmesi gerekirken,daireyi yapmadığı gibi iskandan sonra bir daha inşaata da uğramadığı, müvekkillerin telefonlarına dahi cevap vermediğini, giriş kattaki yer halen depo olup daireye çevrilmediğini, davacıların sözleşmeye göre borcu halen devam etmektedir ki buranın daireye çevrilmesinin maliyeti senet bedelinin kat be kat üstünde olduğunu, davacı sözleşmeye göre yapması gereken birçok işi eksik bıraktığını, bina merdivenlerinde birçok eksiklikter olup, bina sakinleri toplanarak merdiven korkulukları başta olmak üzere diğer eksikleri kendileri giderdiğini, binanın yolla birleştiği dairelerin izolasyonu yapılmamış olup dairelerin yolla birleştiği duvarlar rütübet içinde olup kullanılamaz halde olduğunu, bodrum 2 nolu dairenin pencere altları su almakta olup kendisine iletilmesine rağmen yapacağım deyip ortadan kaybolduğunu, davacı inşaatta sözleşmeye göre birçok işi eksik ve ayıplı yaptığı gibi sözleşmeye göreiskandan sonra daireye çevirmesi gereken yeri de daireye çevirmemiş sözleşmeye göre tam anlamıyla edimini ifa etmemiş olup,iskanı aldım demekle sorumluluktan kurtulamaz ancak davacı yapması gereken birçok şeyi yapmadığı ve yapması gereken işler bedelide vermiş olduğu senet bedelini kat be kat geçtiği için, müvekkillerle irtibatı koparmış ve inşaatla ve eksikliklerle ilgilenmediğini, İstanbul 13.icra müdürlüğü 2016/8548 Esas sayılı dosyası hakkında verilmiş olan tedbir kararının kaldırılmasını, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:Eldeki dava, bonodan kaynaklı borçlu olunmadığı iddiasına dayalı olarak açılan menfi tespit davasıdır.
SMMM ve İnşaat Mühendisi bilirkişi tarafından düzenlenen 30/09/2019 tarihli bilirkişi raporuna göre; Davacı, Müteahhit... Firması ile Arsa Sahibi Davalı ... (Vefat Ettiğinden Varisleri ) arasında sözleşme hükümleri dışında ayrıca bir senet alış verişi anlaşması yaptıkları anlaşıldığı, teknik olarak bu senet bir sözleşme eki sayıldığı, bu anlaşmaya göre, Müteahhit Eksiksiz ve Kusursuz iş yapacak, sözleşmeye göre yükümlülüklerini yerine getirecek, bunu arsa Sahibi ... görüp kabul edecek, ancak bundan sonra senedi geri iade edecek Şartı olduğu, senet altındaki el yazısındanda açıkça anlaşıldığını, bu Nedenle, Müteahhidin iş bitiminde Geçici Kabul Yaptırıp Eksiklerin olup olmadığını tespit ettirmediğinden Bayındırılık ( Çevre Bakanlığı ) Genel Şartname hükümlerine göre kusurlu olduğu, Yapı Denetim tarafından tanzim edilen ve ...Belediyesince onaylanan iş bitirme tutanağı teminat senedini alan ...'u bağlamaz, Müteahhit Firma ve yapı denetimin kabulünde işin eksiksiz ve kusursuz 4 100 tamamlandığı ifade edilse dahi eksiklerin olup olmadığı ve suyun sızıp sızmadığı esas alınması gerektiği, eksiklerin olup olmadığı tarafların birlikte tutması gerektiği geçici kabul ve kesin kabul tutanakları ile tespit edilebileceği, bu nedenlerle eksikler tamamlanmadan dava konusu senedin iadesinin teknik yönden uygun olmadığı, inada izolasyon yapılıp yapılmadığı ve hangi çeşit izolasyon yapıldığı yapı denetimden ğrenilebileceği, yapı denetim yapılan bütün işleri kayıt altına almak mecburiyetinde ve sorumlu olduğu, çevre ve şehircilik il müdürlüğüne bağlı olduğu, bilgi almanın sayın mahkemenin takdirinde olduğu, hesaplanan eksik ve kusurlu işlerin bedeli olan 15.135,06 TL.nin 01.01.2019 tarihindeki değerler olduğu ,eksik ve kusurlu işlerin hangi tarihte yapılacağı belli olmadığından işin bedelinin 20.000-TL.yi yani senet miktarını da geçebileceği,bu nedenlerle eksik ve kusurların tamamlanması halinde senedin davacıya iade edilmesinin daha uygun olacağı, görüş ve kanaatine varıldığını raporda bildirmişlerdir.
Hukukçu, SMMM ve İnşaat Mühendisi bilirkişi tarafından düzenlenen 14/12/2020 tarihli bilirkişi raporuna göre; 13.11.2020 tarihinde yapılan keşifte raporun sonuç ve kanaat bölümüne ilave edilecek herhangi bir husus tespit edilemediği, 1 no'lu bağımsız bölümün sözleşmede belirtildiği gibi daireye dönüştürülmemesinin ayıplı ifa değil eksik iş olarak nitelendirilebileceği, ayıplı bir ifa olmayacağı için davalının muayene ve ihbar yükümlülüğü bulunmadığı, borcun ifa edilmemesine ilişkin genel hükümler çerçevesinde bir değerlendirme yapılması gerekeceği, heyetimizce yapılan keşif sırasında binada izolasyon yapılıp yapılmadığının anlaşılmadığı ancak binada oluşan rutubet kaynaklı sorunların ayıp olarak kabul edileceği, söz konusu ayıpların gizli ayıp niteliğinde olduğu ve bu ayıplar için bildirim yükümlülüğünün ayıp ortaya çıktıktan sonra yapılabileceği, bildirim yükümlülüğünün yerine gelip gelmediği konusundaki takdir yetkisinin sayın mahkemede olduğu, davacı tarafından verilen bononun sözleşme şartlarının tamamlarıması ve binanın eksiklerinin onarılmasına karşılık verildiği ve bu çerçevede ortaya çıkabilecek ayıpların davalı tarafından masraflar davacıya ait olmak üzere giderilmesini davacının peşinen kabul ettiği yönünde bir değerlendirme yapılabileceği sonuç ve kanaatine varılmıştır.
Hukukçu, SMMM ve İnşaat Mühendisi bilirkişi tarafından düzenlenen 24/05/2021 tarihli bilirkişi 1.ek raporuna göre; dava dosyasında bulunan 30.09.2019 tarihli bilirkişi kök raporumuzun" 9.sonuç ve kanaat bölümü 4 maddesinde" eksik ve kusurlu işlerin bedelinin 15 135 .06 tl ( 01.01.2019 yılı birim fiyatlarıyla ) olduğu hesaplandığını, ancak sayın mahkemenin inceleme kararında takip ve dava tarihi itibariyle eksikişlerin maliyeti istendiğinden teknik olarak malzeme ve işçilik yönünden hesaplar endeks hesapları ile dönüştürüldüğünü, buna göre dava tarihi itibariyle 10 603.37 TL. davalı alacağı ( 20.07.2017 ) takip tarihi itibariyle 8 947.59 TL. davalı alacağı ( 11.03.2016 ) olacağı, icra dosyasında bulunan 11.03.2016 tarihli takibin 8 947.59 tl için yapılabileceği, görüş ve kanaatine varıldığını raporda bildirmişlerdir.
Hukukçu, SMMM ve İnşaat Mühendisi bilirkişi tarafından düzenlenen 28/02/2022 tarihli bilirkişi 2.ek raporunda; Davalı ...'un davacı ... İnş. San ve Tic. A.Ş.'den dava tarihi itibariyle
(20.07.2017) alacağının 30 322.34 TL olduğu, bu değerin 30.12.2021 rapor tarihine taşınması ile 104.139,14 TL. olarak hesaplandığı görüş ve kanaatine varılmıştır.
Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde, davacının, davalı ile imzaladığı taşınmaz satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi kapsamında davalıya verdiği senedin teminat senedi olduğunu belirterek borçlu olmadığının tespitini talep ettiği, davalının ise davacının sözleşme kapsamında ayıplı ve eksik iş yaptığını belirterek alacaklı olduğunu savunduğu, davacının sözleşme kapsamında ayıplı ve eksik iş yapıp yapmadığının tespiti için mahkememiz tarafından mahalinde keşif icra edildiği ve bilirkişi heyetinden raporlar alındığı, davacı tarafça senedin sözleşme şartlarının tamamlanması ve binanın eksikliklerinin yapılması için davalıya verildiği, dava konusu taşınmazda oluşan su sızıntısının izolasyonun hiç veya ayıplı olmasından kaynaklandığının alınan 30.09.2019 tarihli raporla anlaşıldığı, kat karşılığı inşaat sözleşmesinin inşaatın yürütülmesi başlıklı 5.maddesine göre davacının giriş kattaki 1 nolu bağımsız bölümün iskan alındıktan sonra daireye dönüştürülmesini taahhüt ettiği, alınan 28/02/2022 tarihli raporda bodrum katının daireye çevrilmesi için gerekli olan bedelin 01.01.2017 tarihi itibariyle 22.467,73 TL olduğunun belirtildiği, bu tarihte dahi dava konusu senedin sözleşme kapsamındaki ayıp ve eksiklikleri tamamlamaya yeterli olmadığı kanaati ile davanın reddine karar verilmiş, verilen ihtiyati tedbir kararı nedeniyle İİK m.72/4 maddesine dayalı olarak davalı lehine tazminata hükmedilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
KARAR : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-Davalının tazminat talebinin kabulü ile dava konusu 24.126,58-TL'nin %20’si oranında 4.825,31-TL'nin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
3-Alınması gerekli 80,70 TL harcın, peşin harçtan mahsubu ile artan 331,33 TL harcın davacıya iadesine,
4-Davalı tarafından yapılan 50,00 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,
5-Davalı taraf kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince taktir olunan 5.100,00 TL. vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,
6-Davacı tarafça yargılama sırasında yapılan giderlerin üzerinde bırakılmasına,
7-Taraflarca yatırılan gider avansının karar tebliğ işlemleri tamamlandıktan ve karar kesinleştikten sonra kullanılmayan kısmının yatıran ilgili tarafa iadesine,
Davacı ve davalı vekilinin yüzüne karşı; gerekçeli kararın tebliğ tarihinden itibaren 2 hafta içinde Mahkememize sunulacak veya gönderilecek dilekçe ile istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 25/05/2022
Katip ...
e-imza*
Hakim ...
e-imza*