T.C.
İSTANBUL
9. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2020/680 Esas
KARAR NO:2022/826
DAVA:Tazminat (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:22/08/2019
KARAR TARİHİ:08/11/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılamasının sonunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekilinin dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin, kendisinin ofis ihtiyacının karşılamak amacıyla, davalılardan ... İnşaat Turizm Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş. adına tapuda kayıtlı olan; ... ili, ... İlçesi, ... Mahallesinde kain; tapunun 303 pafta,1946 ada,141 parsel sayısında kayıtlı 8.951 metrekare miktarlı arsa üzerinde kurulacak/kurulu ve “... ...” adıyla bilinen projede yer alan, 1.kat (+8.00 kotu) 335,95 metrekare brüt alana sahip A16 numara ile gösterilen (sözleşmeye ekli vaziyet planında mavi olarak gösterilen) ofis niteliğindeki bağımsız bölümü, ... 43.Noterliği'nin 14/06/2016 tarihli ve ... yevmiye nolu “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi” ile satın almış olduğunu, davacının satış sözleşmesi gereğince ödemesi gereken tutar olan 2.680.000-$’ını ödemiş olduğunu, öte yandan, gayrimenkulün tapudan devri esnasında düzenlenecek fatura sebebiyle ödenmesi gerekecek (o zaman geçerli KDV oranları esas alındığında) 302.400-$ tutarındaki 20/03/2017 vadeli bonoyu da ödemek zorunda kalmış olduğunu, böylece, davacının gayrimenkulün satın alınması amacıyla davalılara demiş olduğu tutarın 2.982.400.-$’ına baliğ olduğunu, sözleşme gereğince, gayrimenkulün sözleşmede yazılı olan esaslara göre ve “...” sistemine göre tamamlayıp, 31/12/2016 tarihinde teslim etmesi gerekmesine rağmen, bu güne kadar gayrimenkulün tapusu verilmediği gibi, fiilen teslim de gerçekleştirilmemiş olduğunu, satışa konu gayrimenkulün sözleşmede yazılı olduğu gibi 31/12/2017 tarihinde tesliminin yapılmaması ve yine sözleşmenin 4.4.maddesi gereğince de 30/06/2017 tarihinden itibaren ödenmesi gereken,satış bedelinin % 5’i oranındaki aylık geç teslim tazminatının ödenmemesi üzerine, müvekkili şirket yetkilisi vekili aracılığı ile; ... 17.Noterliğinin 27/12/2017 tarihli ve ... yevmiye nolu ihtarını davalı malike göndermiş olduğunu, ihtara rağmen teslim yapılmadığı ve tapu verilmediği için, bu kez davacı yetkilisinin; ... 6.Noterliğinin 22/02/2019 tarihli ve 07046 yevmiye nolu ihtarını davalıya keşide ederek; satış bedelinin tamamının ve KDV tutarının ödenmiş olmasına karşın, tapunun halen verilmediğini ve teslimin de gerçekleşmediğini bildirerek, geç teslim sebebiyle uğramış olduğu zararların tazminini, faturanın kesilmesini ve tapudan devrin yapılmasını talep etmiş olduğunu, her iki ihtara rağmen, netice alınamaması üzerine; davalı şirketlerin yetkilisi ile müvekkili şirket yetkilisinin 12/03/2019 tarihinde yüz yüze görüşme yapmış olup, söz konusu görüşme neticesinde davalı malik adına şirket yetkilisinin 12/03/2019 tarihli taahhütname ile; 12/04/2019 tarihine kadar satışa konu gayrimenkulün tapusunu vermeyi, aksi halde satış bedeli olarak ödenen 2.680.000.-$ (KDV hariç tutar olduğunu, KDV olarak da ayrıca 302.400-$'nın ödenmiş olduğunu)'ı 12/04/2019 tarihinde ödemeyi kabul ve taahhüt etmiş olduğunu, buna rağmen halen satışa konu gayrimenkulün faturasının davalı tarafından düzenlenip müvekkiline tapunun devredilmediği gibi, teslim de gerçekleşmemiş olduğunu, davalıların teslimi ve fatura düzenlenmesi ile tapudan devri geciktirmeleri üzerine, müvekkili tarafından ciddi kuşkular duyulmuş olduğunu ve satışa konu gayrimenkulün tapu kaydının incelenmiş olduğunu, yapılan inceleme neticesinde, gayrimenkul üzerine müvekkilinin Noter Satış Vaadi sözleşmesi ile satın alması sonrasında; İpotekler tesis edildiğini ve hacizler konulduğunu, anlatılan süreçten de anlaşılacağı gibi davalı şirketlerle yapılan gayrimenkul alım satımı sürecinde; davalıların satış bedelinin tamamının ödenmiş olmasına karşın tapuyu devir ve temlik etmemeleri, KDV tutarı olarak 302.400.-$ tahsilat yapılmasına rağmen, satışa konu gayrimenkulün faturasını kesmeyerek, tapudan devir ve temlik işlemini gerçekleştirmeleleri, tahsil edilen KDV tutarının da Vergi Dairesine ödenmemesi suretiyle, hileli davranışlar sergilemek suretiyle dolandırıcılık ve vergi kaçakçılığı suçunu işlemiş olduklarının sabit hale gelmiş olduğunu, bu nedenle, müvekkili şirket yetkilisi tarafından ilk iki sırada yazılı olan davalı şirketler ve yetkilileri hakkında; İstanbul Cumhuriyet Başsavcılığının 2019/81099 sor.sayılı dosyasından suç duyurusunda bulunulmuş olduğunu, yukarıda açıklanan nedenlerle; fazlaya ilişkin dava ve talep haklarının ve munzam zararların bu dava içinde harcın tamamlanması suretiyle veya ayrı bir dava açılması suretiyle talep edilmesine ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla; davacının ... 43.Noterliğinin 14/06/2016 tarihli ve ... yevmiye nolu “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi” ile satın aldığı; ... ili, ... İlçesi, ... Mahallesinde kain; tapunun 303 pafta,1946 ada,141 parsel sayısında kayıtlı 8.951 metrekare miktarlı arsa üzerinde kurulacak/kurulu ve “... ...” adıyla bilinen projede yer alan, 1.kat (+8.00 kotu) 335,95 metrekare brüt alana sahip A16 numara ile gösterilen ofis niteliğindeki bağımsız bölümün davalı ... İnşaat Turizm Tekstil Sanayi ve Ticaret A.Ş. adına olan tapusunun iptali ile her türlü sınırlamadan ari bir şekilde davacı adına tapuda tescilini, davacı adına tescili yapılması talep edilen gayrimenkul üzerinde mevcut bulunan ve ... 43.Noterliğinin 14/06/2016 tarihli ve ... yevmiye nolu “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi” ‘nin yapılmasından sonra gayrimenkul üzerine konulan tüm sınırlamanın kaldırılmasını, davalıların fazladan tahsil etmiş olduğu KDV tutarı olan; 168.000.-$’ının fiili ödeme tarihinde geçerli T.C.Merkez Bankası efektif satış kurunun esas alınması suretiyle ilk iki sırada kayıtlı davalılardan, dava tarihinden itibaren dolar mevduata uygulanan faizi ile birlikte müteselsilen tahsilini, Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi gereğince, satışa konu gayrimenkulün 31/12/2016 tarihinde teslim edilmemiş olması sebebiyle, sözleşmenin 4.4. hükmü gereğince 30/06/2017 tarihinden itibaren (2019 yılı Ağustos ayı dahil) aylık 14.912.-$ olmak üzere toplam 387.712.-$ geç teslim gecikme cezasının temerrüt tarihi olan 27/12/2017 tarihinden itibaren Amerikan Doları Mevduata uygulanan faizi ile birlikte fiili ödeme tarihinde geçerli T.C.Merkez Bankasının efektif satış tarihinde geçerli kurun esas alınması suretiyle ilk iki sırada kayıtlı davalılardan müteselsilen davalılardan tahsilini, Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesine konu gayrimenkulün davalı adına tapusunun iptali ile her türlü sınırlamadan ari şekilde davacı adına tescilinin olanaksız görülmesi halinde; 2.680.000.-$ satış bedeli, 302.400.-$ ödenen KDV tutarı olmak üzere; toplam 2.982.400.-$’ın ödemelerin yapıldığı tarihlerden itibaren Amerikan doları mevduata bankalar tarafından uygulanacak faizi ile birlikte, fiili ödeme tarihinde geçerli T.C.Merkez Bankası Efektif Satış kuru üzerinden ilk iki sırada yazılı olan davalılardan müteselsilen tahsilini, ... 43.Noterliğinin 14/06/2016 tarihli ve ... yevmiye nolu “Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi” ile satın aldığı; ... ili, ... İlçesi, ... Mahallesinde kain; tapunun 303 pafta,1946 ada,141 parsel sayısında kayıtlı 8.951 metrekare miktarlı arsa üzerinde kurulacak/kurulu ve “... ...” adıyla bilinen projede yer alan, 1.kat (+8.00 kotu) 335,95 metrekare brüt alana sahip A16 numara ile gösterilen ofis niteliğindeki bağımsız bölümün üçüncü kişilere devir ve temlikinin, ayni ve/veya her türlü şahsi hakla sınırlandırılmasının önüne geçilmesi amacıyla ihtiyati tedbir kararı verilmesini, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı taraf üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ile dava ettiği görüldü.
Davalı vekilinin cevap dilekçesinde özetle; öncelikle açılan davanın haksız ve mesnetsiz olup reddi gerektiğini, davacı tarafın iş bu gayrimenkulün satın alınması sırasında ... Bankası’ndan kullanmış olduğu banka kredilerine müvekkili şirket ve şirket ortağı ... garantör ve kefil sıfatı ile kefil olmuş olduklarını, dolayısı ile gayrimenkul üzerindeki ipoteklerden bir tanesinin de bu ipotek olduğunu, müvekkilinin tapuda ferağ vermeme gibi bir düşüncesi olmayıp davacı taraf ile bu konu her talep ve müzakere edildiğinde mevcut takyidatların kötü niyet ve kasıttan kaynaklanmadığı tamamen ülkenin özellikle de inşaat sektörü piyasasındaki kötü gidişattan kaynaklı olduğunu, şirketin dönemsel mali durumu ve somut olaya konu üstlenilen taşınmazın inşası sırasında meydana gelen fiili aksaklıklar nedeniyle husule gelmiş takyidatlar olduğunu, şirketin altında imzası bulunan sözleşmeye ve sözleşme ile yükümlendiği edimi yerine getirmeye yönelik iradesi tam olduğunu, dolayısı ile tapu ferağının bu takyidatlar ile vermeye hazır olduklarını, takyidatları da kaldırmak için gerekli görüşmeleri yaptıkları ve takyidatları da fek edeceklerini ifade ettiklerini, ancak davacı tarafın tapu ferağına yanaşmamış ve tapunun verilmesinin söz konusu olmamış olduğunu, müvekkilinin tapunun ferağı ile ilgili bir itirazı olmadığı için tapu iptal ve tescil talebine bir itirazlarının bulunmadığını, davanın tapu iptal tescil kısmına bir itirazlarının bulunmadığını, davanın açılmasına sebebiyet veren tarafın kendileri olmadığını, dolayısı ile davanın tapu iptal tescil kısmını kabul ettiklerini, buna bir itirazlarının bulunmadığını, davanın açılmasına da sebebiyet vermediklerini beyan ettiklerinden bu talebe ilişkin yargılama gideri ve ücreti vekaletten davacı tarafın sorumlu tutulması gerektiğini, müvekkili şirket aleyhine yargılama gideri ve ücreti vekalete hükmedilemeyeceğine karar verilmesini talep ettiklerini, davacı tarafın KDV tutarının %18 iken daha sonra %8’e düştüğünü ifade ederek KDV tutarı için fazladan ödediği168.000-USD’nin iadesini talep etmiş olduğunu, taraflar arasında KDV’nin tahakkuk ettiği dönemde KDV oranı %18 olup bu tutar üzerinden KDV tahsil edilmiş olduğunu, davacı tarafın herhangi bir KDV alacağı bulunmayıp bu talebinin de reddine karar verilmesi gerektiğini, davacı tarafın taşınmazın 31/12/2016 tarihinde teslim edilmesi gerekirken teslim edilmemiş olduğunu iddia ederek 30/06/2017 tarihinden itibaren aylık 14.912-USD gecikme cezası olmak üzere toplam 387.712-USD gecikme cezası talep etmiş olduğunu, müvekkilinin taşınmazı sözleşmeye göre içi boş şekilde ''... Teslim'' olarak teslime hazır hale getirmiş olduğunu ve davacıya fiilen teslim etmiş olduğunu, hatta mecurun yönetim giderleri de davacı tarafça ödenmeye başlanmış olduğunu, taşınmazın bulunduğu ana taşınmazda tüm bağımsız bölümler gibi davacının da bağımsız bölümü sözleşme gereği ''... Teslim'' olarak teslime hazır hale getirilmiş ve diğer malikler bağımsız bölümlerini teslim alarak tefrişatlarını yapmış ve kullanmaya devam etmiş olduklarını, davacı tarafın da fiilen teslim almış olduğunu ancak tapudaki gecikmeleri sebep göstererek tefrişata başlamamış olduğunu, oysa taşınmazın 31/12/2016 tarihi itibari ile sözleşmeye göre ''... Teslim'' olarak teslime hazır hale getirilmiş olduğunu ve ancak davacı tarafın teslim almasına ve bir kısım yönetim giderlerini de ödemesine rağmen taşınmamış olduğunu, taşınmazın başka bir kişinin zilyetliğine verilmemiş olduğunu, bir başka kişiye teslim edilmemiş ve sadece davacı tarafın kullanımına bırakılmış olduğunu ve o halde öncelikle davacı tarafın teslim almadığını iddia ederek gecikme cezası talebinin yerinde olmadığını, ayrıca bir an için gecikmenin olduğu kabul edilse dahi taşınmazın USD karşılığı TL değeri üzerinden gecikme cezası talep edilebileceğini, iş bu sebeple davacının gecikmeye dair tüm taleplerinin de reddine karar verilmesi gerektiğini, yukarıda açıklanan nedenlerle ; tapu iptal ve tescil talebine bir itirazlarının bulunmadığını, davaya açılmasına sebebiyet vermediklerini, bu sebeple de bu talep yönünden yargılama gideri ve ücreti vekaletin davacı taraf üzerinde bırakılmasını, sair talepler yönünden ise açılan davanın reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ile cevap verdiği görüldü.
DELİLLER VE GEREKÇE;
... 43.Noterliğinin, 14/06/2016 tarihli, ... yevmiye nolu Düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi, tapu kaydı, ihtarname, taraf defter ve kayıtları, dayanılan diğer deliller celp edilip incelenmiş, tüm dosya kapsamı ile yaptırılan inceleme sonucu bilirkişi raporu alınmış ve tüm deliller toplanmıştır.
Mahkememizin ... E. Sayılı dosyasının, 03/12/2020 tarihli celsesinin 1 nolu ara kararı ile tefrik edilen dosyanın, mahkememizin 2020/680 Esasına kaydedildiği ve iş bu dosyadan yargılamaya devam edildiği anlaşıldı.
Tefrik kararı verilen, İstanbul 9. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin .... sayılı dosyası incelendiğinde, davanın 03/12/2020 tarihinde derdestlik nedeniyle usulden reddine karar verildiği görüldü.
Dava, sözleşmeden kaynaklanan teslim gecikme cezasının tahsili istemine ilişkindir.
İhtilaf, taraflar arasındaki sözleşmeye istinaden, davaya konu gayrimenkulün geç teslim edilip edilmediği, davacının, sözleşmenin 4.4. maddesi hükmü gereği geç teslimden kaynaklı olarak, 2019 yılı Haziran-Temmuz- Ağustos aylarına ilişkin gecikme cezasını davalıdan talep edip edemeyeceği, talep edebileceği noktasında alacağın miktarının tespiti, davalının sorumluluğu konularından kaynaklanmakta olup, alacak miktarının tespiti için davaya konu belgelerin incelenmesi hukuk dışında özel ve teknik bilgiyi gerektiren haller olduğundan 6100 sayılı HMK m.266 gereği mahkemenin tarafların talebi yahut kendiliğinden vereceği karar ile bu hususların bilirkişiye tespit ettirilmesi mümkündür.
Tüm deliller toplandıktan sonra, bilirkişiden rapor alınmasına karar verilmiş, bilirkişiler Mali Müşavir ..., Sözleşme Uzmanı Prof.Dr. ..., İnşaat Mühendisi ...tarafından hazırlanan 27/09/2021 tarihli bilirkişi raporunda; "...
-Davacının, (davalı/... şirketinin birleşmiş olduğu) davalı/... Şirketinden, dava tarihi itibariyle 207.760,00 USD tutarında gecikme cezası alacağı bulunduğu; (... Şirketi ile birleşen ... Şirketi'nin de davacı alacağından, ... şirketi ile birlikte müteselsilen sorumlu olup olmayacağı hususunda takdirin Mahkemeye ait olduğu, zira bu konunun uzmanlığımızın dışında olduğu);
-İş bu cezai şartın rapor tarihindeki kur ile çevrildiğinde 207,760,00 USD'yi TL tutara çevirdiğimizde 207.760,00 x 8,8355 TL (USD Alış) - 1.835.663,45 TL olarak hesaplanmış olduğu; davalı şirketin 2020 yılı kurumlar vergisi bilançosu incelendiğinde hayli mali borç altında olduğu, şirketin zarar ettiği, öz kaynaklarının zararını karşılayacak düzeyde bile olmadığı, cezai şartı ödeyecek mali döngüsünün gözükmediği; bu durum karşısında, davacının davalıdan, “sembolik miktarda” bir cezai şart talebine hak kazanmasının uygun olacağı;
-Davacı davalıyı, dava tarihinden önce, işbu gecikme cezası tutarının (ya da daha yüksek bir gecikme cezası tutarının) ödenmesi talebini içeren bir temerrüt ihtarnamesi ile temerrüde düşürmemiş olduğundan, davacının gecikme cezası alacağının dava tarihinden itibaren işletilecek temerrüt faizi (3095 sayılı Faiz Kanunu madde 4/a) ile birlikte tahsili gerektiği..." sonuç ve mütalaa ettikleri görüldü.
Taraf vekillerinin itirazlarının değerlendirilerek, ek rapor alınmasına ilişkin karar verilmiş, 03/08/2022 tarihli Bilirkişi ek raporunda; " ...
A- Davacı itirazlarının değerlendirilmesi:
1)Davacı itiraz olarak; sözleşme konusu taşınmazın satım bedeline istinaden davacı tarafından davalıya KDV hariç 2.680.000,00 USD ödendiğini, bu nedenle gecikme cezasının hesabında bu tutarın esas alınması gerektiğini, beyan etmiştir.
Ne var ki, gerek kök raporumuzdaki Mali Tespitlere, gerekse işbu ek raporumuzdaki Kısmındaki Mali Tespitlere göre; davacı/alıcı tarafından davalı/satıcıya KDV hariç 1.680.000,00 USD tutarında ödeme yapılmıştır. Davacının, KDV hariç daha fazla ödeme yaptığını gösteren somut bir delile (belgeye) rastlanmamıştır. Bu nedenle kök rapordaki (sayfa 12’deki) hesaplamada bir değişiklik yapılmasına gerek olmadığı kanaatine varılmıştır. Takdiri tamamen Mahkemeye aittir.
2)Davacı itiraz olarak, davalının 27.12.2017 tarihli ihtarname ile temerrüde düşürülmüş olduğunu, bu nedenle de davacının cezai şart alacağına bu tarihten itibaren temerrüt faizi işlemesi gerektiğini, beyan etmiştir.
Davacının dava dilekçesi ekinde sunduğu deliller arasında, 27.12.2017 tarihli bir ihtarname örneğine rastlanmamış olup, 22,02.2019 tarihli bir ihtarname örneğine rastlanmıştır. Ancak bu ihtarnamede de, “cezai şart borcunun ödenmesi” yönünde bir talep yer almamaktadır. Oysaki, davacı tarafından davalıya keşide edilmiş olan bir ihtarnameyle davalının cezai şart borcunu ödemekte temerrüde düştüğünün kabul edilebilmesi için, ihtarnamede, en azından, “cezai şart borcunuzu ödeyiniz” yönünde bir talebin/ibarenin yer alması gerekir. Bu nedenle, davacı tarafından dava dilekçesi ekinde sunulmuş olan ihtarnamenin temerrüt ihtarı olarak kabul edilemeyeceği ve dolayısıyla da davacının cezai şart alacağına işbu tarihten itibaren gecikme cezası işletilemeyeceği kanaatine varılmıştır. Takdiri tamamen Mahkemeye aittir.
3)Kanunda yer alan hükümler uyarınca, dava konusu cezai şartın fahiş olduğu gerekçesiyle indirilemeyeceğini, beyan etmiştir.
TBK.md.181/f.2 hükmüne göre, hakim, aşırı (fahiş) gördüğü ceza koşulunu (cezai şartı) kendiliğinden indirecektir.
Bu hükme göre, hakimin cezai şartı indirebilmesi için, sözleşmede kararlaştırılmış olan cezai şartın, “fahiş olması” gerekir. Sözleşmede kararlaştırılmış olan cezai şartın “fahiş olması” için, sözleşmenin “niteliğiyle/özelliğiyle” ve/veya “sözleşmede yer alan edimler dengesi” ile bağdaşmayacak derecede yüksek olması gerekir. Dava konusu sözleşmede ise, davacı/alıcı KDV hariç 1.680.000 USD tutarında satım bedeli ödemeyi borçlanmış, davalı/satıcı da bu bedel karşılığında sözleşmede belirtilen taşınmazı davacıya satmayı borçlanmıştır. Sözleşmenin 4.4 nolu maddesi hükmünde ise, davalı/satıcının sözleşme konusu taşınmazı davacıya satma borcunu en geç 30.06.2017 tarihinde yerine getirmediği takdirde, borcunu yerine getirmekte her geciktiği ay için davacıya, satım bedelinin KDV hariç tutarının %0,5 i miktarın cezai şart (gecikme cezası) ödeyeceği kararlaştırılmıştır. Kanaatimizce, sözleşmede kararlaştırılmış olan satım bedeli tutarının KDV hariç 1.680.000 USD olduğu nazara alındığında, bu tutarın %0,5 miktarındaki cezai şart fahiş değildir, zira sözleşmenin “niteliği/özelliği” ve/veya “sözleşmede yer alan edimler dengesi” ile bağdaşmayacak bir cezai şart değildir. Bu nedenle de, söz konusu cezai şart tutarından TBK.md.282/f.2 hükmüne istinaden herhangi bir indirim yapılmasına gerek olmadığını düşünmekteyiz. Takdiri tamamen Mahkemeye aittir.
Kaldı ki, TTK.md.22/1 hükmüne göre; tacir sıfatına sahip olan cezai şart borçlusu, cezai şartın tutarının fahiş olduğu iddiasıyla indirilmesini isteyemez. Dolayısıyla da cezai şart borçlusunun tacir sıfatına sahip olduğu durumlarda, hakim, sözleşmelerde kararlaştırılmış olan cezai şartı fahiş olduğu gerekçesiyle indiremeyecektir. Fakat doktrinde kabul edilen hakim görüşe göre; cezai şart borçlusu tacir sıfatına sahip olsa dahi, sözleşmede kararlaştırılmış olan cezai şart, “ahlaka aykırılık oluşturacak derecede fahiş” ise, TBK.md.27/f.1 hükmünün değiştirilerek uygulanması suretiyle hakim tarafından indirilmelidir. Yukarıda açıkladığımız üzere, kanaatimizce, dava konusu sözleşmede kararlaştırılmış olan cezai şart, “sözleşmenin niteliğine/özelliğine” ve/veya “sözleşmede yer alan edimler dengesine” göre dahi fahiş değildir. Dolayısıyla, ahlaka aykırılık ahlaka aykırılık oluşturacak derecede fahiş hiç değildir. Bu nedenle kanaatimize göre, yukarıda açıklanan kanun hükümlerine göre, dava konusu sözleşmede kararlaştırılmış olan cezai şartın indirilmesine gerek yoktur. Takdiri tamamen Mahkemeye aittir.
Bizim kanaatimiz yukarıdaki gibi olmakla birlikte, Yargıtayın içtihatları incelendiğinde; Yargıtayın, sözleşmede kararlaştırılmış olan cezai şartın ödenmesi somut olayda, tacir sıfatına sahip olan cezai şart borçlusunun ekonomik açıdan mahvına yol açacak ise, cezai şartın fahiş olduğunun kabul edilmesi ve dolayısıyla da mutlaka indirilmesi gerektiği, görüşünde olduğu izlenimi çıkmaktadır. İşte kök raporumuzda (sayfa 12’de 3 nolu kısımda) kastettiğimiz, Yargıtayın bu yöndeki kararlarına göre somut olaydaki cezai şartın indirilmesi gerekeceği hususudur. Yoksa bizim bilimsel bakımdan kanaatimiz, somut olaydaki cezai şartın indirilmesi gerekeceği yönünde değildir. Zira Bizim bilimsel açıdan kanaatimiz, somut olaydaki cezai şartın kanuna göre fahiş olmadığı, zira sözleşmenin “niteliği/özelliğiyle” ve sözleşmede yer alan “edimler dengesi” ile bağdaşan bir cezai şart olduğu ve bu nedenle de indirilmesine gerek olmadığı gerektiği, yönündedir. Takdiri tamamen Mahkemeye aittir.
B-Davalı itirazlarının değerlendirilmesi:
1)Davalı itiraz olarak; davacının dava dilekçesinin sonuç bölümünün 4 nolu kısmında talep ettiği sözleşmenin 4.4 Hükmü gereği, 2019 yılı Haziran-Temmuz-Ağustos aylarına ilişkin aylık 14.912 USD’den toplam 44.736 USD teslim gecikme cezasına ilişkin davasının diğer davalardan tefriki….şeklinde karar verilmiş olduğu için, 2019 yılı Haziran-Temmuz-Ağustos aylarına ilişkin geç teslim cezai şartının araştırılması gerektiğini, beyan etmiştir.
Mahkemece ara kararında, 2019 yılı Haziran-Temmuz-Ağustos aylarına ilişkin 3 aylık cezai şart tutarının hesaplanmasının kurulumuzdan talep edildiği anlaşılmaktadır. 3 aylık cezai şart tutarı ise, Sözleşmenin 4.4 nolu hükmünde kararlaştırıldığı gibi KDV hariç ödeme tutarı üzerinde hesaplandığında, 2019 yılı Haziran-Temmuz-Ağustos aylarına ilişkin 3 aylık cezai şart tutarı, 8.400,00 x 3 = 25.200 USD olarak hesaplanmaktadır.
Mahkemece KDV dahil ödeme tutarı üzerinden hesaplanması gerektiği kanaatine varılacak olursa, bu durumda da, raporumuzun Mali Kısmında, 2019 yılı Haziran-Temmuz-Ağustos aylarına ilişkin 3 aylık cezai şart tutarı, 9.911,50 x 3 = 29.734,50 USD olarak hesaplanmıştır.
2)Davalı itiraz olarak, dava konusu taşınmazın 19.06.2017 tarihinde davacı tarafından teslim alınmış olduğunu, bu nedenle de davacının cezai şart talebine hak kazanamayacağını, beyan etmiştir.
Dava dosyası içeriğinde, dava konusu taşınmazın 19.06.2017 tarihinde davacıya fiilen teslim edildiğini gösteren somut bir delile rastlanmamıştır. Kaldı ki, bir an için davalı tarafından dava konusu taşınmazın davacıya 19.06.2017 tarihinde fiilen teslim edildiği farz edilse bile, taşınmazın tesliminden önce ya da tesliminden sonra, taşınmazın üzerine birçok haciz ve ipotek yükü konulmuş olduğu anlaşıldığından, bu teslimin Sözleşmenin 4.4 nolu maddesinde sözü edildiği şekilde “sözleşmede belirtilen şekilde teslim etme” sayılamayacağı, yani sözleşmeye uygun bir teslim sayılmayacağı, bu nedenle de davacı lehine cezai şartın işlemesine mani olmayacağı..." sonuç ve mütalaa ettikleri görüldü.
Taraflar arasında akdedilmiş olan Satış Vaadi Satış Sözleşmesinin 4.4 nolu maddesi,”….davalı/satıcı satım konusu taşınmazı (Ofisi) en geç 31.12.2016 tarihinde davacı/alıcıya teslim edecektir. Şayet teslim süresi 30.06.2017 tarihini aşar ise, davalı/satıcı, 30.06.2017 tarihinde itibaren başlamak üzere, her gecikilen ay için, davacı/alıcıya, KDV hariç satış bedelinin 940,5'i (binde beşi) oranında aylık gecikme cezası ödeyecektir.…”
Sözleşmenin 6.1 nolu maddesi,”…..davalı/satıcı, Ofisin teslimi için davacı/alıcıya yazılı bir Davet gönderecek ve söz konusu yazılı davetin gönderildiği tarihi takiben en geç 30 gün içinde davacı/alıcının şahsen veya vekaleten Ofisi kontrol etmesi ve teslim alması için randevu verecektir. 6.2 nolu madde hükmüne göre; Taraflar, kontrol sonucunu düzenlenecek bir Tutanak ile imza altını alacaktır…” hükmünü ihtiva ettiği anlaşılmıştır.
Mahkememizce toplanan tüm deliller birlikte değerlendirildiğinde; tüm dosya kapsamına göre alınan kök ve ek bilirkişi raporları hüküm kurmaya yeterli ve denetime elverişli olduğundan, mahkememizde de, taraflar arasında, ... 43.Noterliğinin, 14/06/2016 tarihli, ... yevmiye nolu Düzenleme şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi ve İnşaat Yapım Sözleşmesi ile, davaya konu”İstanbul ili, Şişli İlçesi, Mecidiyeköy Mah. kain, 303 pafta, 1946 ada, 141 parsel sayısında kayıtlı, A-16 numaralı, ofis/işyerinin”, 1.680.000-USD.+%18 KDV satış bedeli üzerinden, 31/12/2016 tarihinde teslim edilmek üzere satış sözleşmesi imzalandığı, davacı yanca 24/04/2017 tarihi itibariyle sözleşme bedeli olan 1.680.000-USD. ve 302.400-USD. KDV bedelinin davalıya ödendiği, sözleşme kapsamında, işyerinin 30/06/2017 tarihinden sonra teslim edilmesi durumunda, davalının gecikilen her ay için gecikme cezası ödeyeceği, gayrimenkulün davalı adına 24/02/2020 tarihinde tescil edildiği, davalı yanca bu tarihten önce davaya konu işyerinin teslimine ilişkin belgenin dosyaya sunulmadığı, bir an için davalı tarafından dava konusu taşınmazın davacıya 30/06/2017 tarihinden önce fiilen teslim edildiği kabul edilse dahi, dava tarihi itibariyle, davaya konu gayrimenkul üzerinde, birden fazla haciz ve ipotek bulunduğu, sözleşmeye uygun bir teslim sayılamayacağı, davacının, davalıdan 2019 yılı Haziran-Temmuz- Ağustos aylarına ilişkin gecikme cezasını talep edebileceği, davalının usulüne uygun şekilde temerrüde düşürüldüğüne ilişkin ihtarnamenin dosyaya sunulmadığı, bilirkişilerce hesaplanan gecikme cezasının fahiş olmadığı kanaati oluştuğundan, davacının davasının kısmen kabulü ile, 29.734,50-USD.’nin, 22/08/2019 dava tarihinden itibaren, fiili ödeme tarihine kadar 3095 sayılı kanunun 4/a maddesi gereğince USD cinsinden 1 yıl vadeli mevduata uygulanan en yüksek faiz oranı uygulanmak suretiyle, davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine, karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacının davasının kısmen kabulü ile, 29.734,50-USD.’nin, 22/08/2019 dava tarihinden itibaren, fiili ödeme tarihine kadar 3095 sayılı kanunun 4/a maddesi gereğince USD cinsinden 1 yıl vadeli mevduata uygulanan en yüksek faiz oranı uygulanmak suretiyle, davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine,
2-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Harçlar Tarifesine göre, alınması gereken 11.713,31-TL. harçtan peşin alınan 4.406-TL. harcın mahsubu ile geriye kalan 7.307,31-TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,
3-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan 26.720,94-TL. vekalet ücretinin davalı taraftan alınarak davacı tarafa verilmesine,
4-Karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi gereğince hesaplanan 13.841,70 TL vekalet ücretinin davacı taraftan alınarak davalı tarafa verilmesine,
5-Davacı tarafından başlangıçta yatırılan 54,40-TL. başvurma harcı + 4.406-TL. peşin harç toplamı olan 4.460,40-TL.'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davacı tarafından yapılan 3.000-TL. bilirkişi ücreti + 143,90-TL. tebligat-müzekkere masrafları olmak üzere toplam 3.143,90-TL. yargılama giderlerinin kabul ve ret oranına göre 2.089,64-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, geriye kalanın kendi üzerinde bırakılmasına,
7-6325 Sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanununun 18/A-(11)-(13) maddesi ve Arabuluculuk Kanunu Yönetmeliği tarife hükümleri uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320-TL. arabuluculuk ücretinin kabul ve ret oranına göre 877,35-TL'nin davalıdan alınarak hazineye irad kaydına, geriye kalan 442,65-TL.'nin davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
8-Davacı tarafından yatırılan bakiye gider avansından arta kalan kısmın karar kesinleştiğinde davacı tarafa iadesine,
Dair, davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde Bölge Adliye Mahkemesine gönderilmek üzere mahkememize hitaben yazılmış, mahkememize verilecek ya da başka mahkeme aracılığı ile mahkememize gönderilecek bir dilekçe ile gidilebilecek İSTİNAF yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.08/11/2022
Katip ...
e-imzalıdır
Hakim ...
e-imzalıdır