T.C. İstanbul Anadolu 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2020/104 Esas
KARAR NO: 2022/922
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ: 27/02/2020
KARAR TARİHİ: 24/11/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
DAVA : Davacı vekili dava dilekçesinde özetle:-----------------adresinde bulunan ------ paylı bağımsız bölümünde kiracı iken söz konusu bağımsız bölümü davalı -------- halinde sınırli sorunlu-----olan ve üyelik hakkı sebebiyle bağımsız bölüm kendisine tahsil edilmiş olan ---- devraldığını, müvekkillerinin murisi--------davalı --------- ---- hakların devraldığını. söz konusu devir bedelinin tamamının miras bırakan ----- tarafindan ödenmesinin ardından dava ---- ------ davalı ---------- bulunan üyelik haklarını ve tahsis olunan buğımsız bülümü - devrettiklerini bu sebeple ----- ------ibra ettiklerini ------- veren bir bildirim ve ibraname yolladıklarını, bunun üzerine davalı------dava dışı ----- üyelikten ayrıldıklarından ------- olduklarına ----- ibra ettiklerine dair ----- verdiklerini, -------- olarak kabul edildiği ve 1163 sayılı kooperatif kanunu m.18'de belirtilen ------ kaydedildiğinin bildirildiğini, davaya konu taşınmazın murise teslim edildiğini ve --------sıfatıyla -------- katıldığımı, ------- davalı---- ------ tüm yükümlülüklerini eksiksiz yerine getirmiş olduğundan devralmış olduğu üyelik hakkından doğan ve kendisine tahsis edilmiş bulunan içinde yaşamakta oldukları söz konusu taşınmazın -------- kendi adına tescilinin yapılmasını talep ettiğini fakat davalı ---- hukuk aykırı olarak ---------- yapılımamaya başlandığını ve ------- ile oyaladığını, bu süreçte davalı ---------- borçlarından dolayı söz konusu taşınmazın ----üzerinden haciz konduğunu murisin gerekli ödemleri yaparak söz konuşu hacizleri kaldırttığını, buna rağmen murisin davalıdan tescil talebini yinelediğini ancak davalının hukuka aykırı ------------ yapılmamaya devam edildiğini ve ------geçilmesine rağmen hukuka aykırı olarak anılan taşınmazın----------işlemlerinin yapılmadığını, hali hazırda söz konusu taşınmazın tapuda haksiz ve hukuka aykırı olarak davalı adına kayıtlı bulunduğunu, ---------------- anlaşılacağı üzere -------- eşi ve ------------- olduğunu, söz konusu taşınmazda hali hazırda müvekkillerinden murisin ----- oturduğunu, taşımmaz ile ilgili aidat ve sair tüm giderleri hala kendisinin ödediğini,-----------müvekkillerinden belirli miktarda ödeme kabul etmesi, müvekkillerince----- teslim etmesi, ----------- vermesi sebebiyle --------- gerçekleştiğini, müvekkillerinin tüm taleplerine rağmen hukuka aykırı olarak---- yapılmadığını ve mirasçı olmaları sebebiyle haiz oldukları davaya konu taşınmazın tescilini talep etme haklarının hukuka aykırı şekilde davalı -------- ----- ------kötü niyctli olarak kullandırılmadığını, müvekkillerinin dava konusu taşamlazı ------------------ kesintisiz ve ihtilalsız kullandıklarını, imzalanan - ------ uyarınca da tescili istenen taşınmazın bedelinin tam ve kesintisiz olarak davalı --------- ödendiğini, taşınmaz------------ davalı ---- ödendiğini, taşınmaz ile ilgili -------- masraflarının da davalı ----ödendiğini belirterek dava konusu taşınmazın mülkiyetinin müvekkilleri adına tescili mümkün değilse müvekkillerinin tüm edimlerinin tam ve eksiksiz olarak yerine getirildiğinden taşınmazın dava tarihi itibariyle tespit olunacak rayiç bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile müvekkillerinin ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı ------- üzerinde bırakılımasına karar verilmesini dava ve talep etmiştir.
CEVAP : Davalıya usulüne üygun olarak dava dilekçesi ve tensip zaptı tebliğ edilmiş olmasına rağmen davaya katılmadığı gibi cevap dilekçesi de sunmadığı görülmüştür.
İNCELEME ve GEREKÇE : Dava, hukuki niteliği itibari ile Davacıların---------- doğan ve murise tahsis edildiği iddia edilen dava ------------------ ilişkin murisin yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği,murisin mirasçıları olan davacılar lehine tapu iptal ve ------ oluşup oluşmadığı,tescilini mümkün olmaması halinde davacılar lehine taşınmazın rayiç bedeli üzerinden tazminat koşullarının oluşup oluşmadığına ilişkindir.
------ cevap verildiği, müzekkere yazı cevaplarının dosya arasına alındığı görüldü.
Davada aktif ve pasif taraf husumetinin sağlandığı anlaşılmış olup taraflar arasında bu hususta çekişme yoktur.
7155 sayılı Kanun’un 20. Maddesi ile eklenen 5/A maddesi uyarınca arabuluculuk başvurusunda bulunulmuştur. ----- icra dosya borcunun ödenmesi hususunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin ----- son tutanağı dosya arasına alınmıştır.
Dosya İnşaat Mühendisi ve Harita Mühendisi bilirkişilere tevdi edilerek aldırılan bilirkişi raporunda özetle ; Özellikleri belirtileri — taşımmazın büyüklüğü, taşınmazda kullanılan malzeme ve işçilik durumu, konumu, bulurduğu mevki, ---------- yıllık getirebileceği gelir, -----hizmetlerinden yararlanma durumu gibi kriterler dikkate alınarak değerlendirildiğini, Dava konusu ----------- Dava Tarihindeki----------- olarak hesaplandığı kanaatine varıldığına ilişkin raporlarını mahkememize sunmuşlardır.
Dosya Mali Müşavir ve Kooperatif uzmanı bilirkişiye tevdi edilerek aldırılan bilirkişi raporunda özetle ;--------------------paylı bağımsız bölümünün davacı ---------tarihinde devralındığını ancak devir işlemini -------------- bildirdiğine, -------- ortaklığına kayıt için yazılı başvuru yaptığına, tasfiye sürecindeki--------- müspet bir işlemi mevcut olup olmadığına davalı -----kayıtları incelenmesi sonucunda karar verilebileceği, davacı tarafın uzun yıllardır taşınmazda fiilen ------yerine getirmesi ve davalı -----taşınmazdan tahliyesi yönünde dava dosyasında bir ihtarname vb. herhangi bir belge olmamasına bağlı olarak -------ortağı olduğunu, Taşınmazı devreden -----taşınmaza sahip olahilmesi için ----ortaklığından kaynaklanan mali yükümlülüklerini yerine getirdiğini ortaya koyan ödeme belgeleri dava dosyasında mevcut olmadığından, söz konusu belgeleri muhafaza etmekle yükümlü dayalı--- ---- olarak yapılacak incelememiz sonucunda davacılar lehine tapu iptal ve tescil koşullarının oluştuğuna/oluşmadığına, tescilin mümkün olmaması halinde davacılar ----- taşınmazın rayiç bedeli üzerinden tazminat koşullarının oluştuğuna/oluşmadığına ilişkin gerekli kanaate ulaşabileceklerini belirten raporlarını mahkememize sunmuşlardır.
Dosya Mali Müşavir ve Kooperatif uzmanı bilirkişiye tevdi edilerek aldırılan ek bilirkişi raporunda özetle ; -----cetvellerinde dava dışı ---- olduğu, davalı ------- devredildiğini kabul ettiği ve ----- kaydını yaptığı, murisin ------tarihinde vefat etmesine bağlı olarak eşi ve 3 çocuğunun mirasçı olarak tespit edildiği ---- kazandıkları, Davacıların murisi ----- devreden------------ borcu olup olmadığını şüpheden uzak, kesin ve doğru şekilde ortaya koyacak ------- ticari defterleri----dava dosyasında yer almadığından incelenemediği,----olduğu kesin ve açık olan davacı tarafa varsa bir borcu; ---- alınmış ortaklıktan çıkarma içerikli bir ---- ve yönetim kurulu kararı, ödemeye çağrı yazısı, noter ihtarnamesi, icra takibi vb. yapıldığını gösteren herhangi bir belge mevcut olmadığından, davalı----geçmiş yıllardan bu yana yönetim kurulu üyeliğini yaptığı ----süreçlerine ---- muhtıra çıkartılmasına karşın davalı ----- konusu karşısında dava sürecinde herhangi bir belge ve beyanda bulunmaması, --------halindeki ------------. durumlar topluca dikkate alındığında, davacı yanın ---- kaynaklanan bir borcu bulunduğunun da tespit edilemediği, H.M.K. 222/5. md. “Taraflardan biri tacir olmasa dahi, tacir olan diğer tarafın ticari defterlerindeki kayıtları kabul edeceğini belirtir; ancak, karşı taraf defterlerini ibrazdan kaçınırsa, ibrazı talep eden taraf iddiasını ispat etmiş sayılır.” ---- uygulamasına göre davalı ------ ticari defterlerinin dava dosyasına ibraz edilmemesinin yanında aksi yönde bir savunmasının bulunmadığı, dosya kapsamında davacının borçlu olacağına ilişkin bir emarenin de tespit edilemediği hususları topluca değerlendirildiğinde davacılar ------------davalı ------ yükümlülüklerinin, borçlarının bulunmadığının söylenebileceği,----- ortağı ---- ortaklığı devrettiği davacı yanın----- karşı ------- yükümlülüklerini yerine getirmiş olması, edimlerin eksiksiz yerine getirilmesi sonucu tapu tescil hakkının doğması, 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23.maddesinde göre üyeler arasında Hak ve Vecibelerde Eşitlik prensibine göre diğer üyelere taşınmazlarının teslim edilmiş olması gerektiğinden hareketle ortaklığını devreden -------- karşı ödemelerini yaptığının ticari defterler incelenemediğinden açıklığa kavuşturulamadığı, davacıların murisinin diğer--------- yerine getirmesi halinde --- taşınmaz tahsisine yönelik koşulların oluştuğunun anlaşılacağı, dolayısıyla dava konusu ----- adresinde bulunan bağımsız bölümün davalı kooperatif üzerindeki----- iptal edilerek davacı varisleri adına ---- yapılması gerektiği, aksi bir durumda davacı --- borcu varsa aynı ----- borçlu olan diğer --- verilip verilmediği ibraz edilmeyen ticari defterlerden karşılaştırılmak suretiyle davacı taraf ile ------ eşit işleme tabi tutulup tutulmadığının değerlendirilebileceği tasfiye kararı alınmış davalı kooperatifin ticari defter kayıtları, ortak aidat ödemesi makbuz belgeleri, -----. dava dosyasına incelemeye sunulduğunda ancak bilirkişi olarak varsa borca rağmen aynı ----- diğer ortaklara tapusunun verilip verilmediği, taşınmaz tahsisine yönelik koşulların oluşup oluşmadığı, tapu iptal ve tescil koşulların oluşup oluşmadığı hususlarında tereddütsüz ve kesin bir sonuca varabileceğimizi, genel kurul toplantı tutanakları ve yönetim kurulu karar defteri bilgilerinden biten ----tahsis edilme sürecinin tamamlandığı ve ---- olduğunun anlaşıldığı, ticari defterler incelemeye ibraz edilmediği ancak davalı kooperatifin HMK 220/5 md. kapsamında ticari defterlerini ibraz etmemesi gözönünde tutulduğunda davacı yanın ---- karşı parasal yükümlülükler dahil tüm edimlerini yerine getirmiş şekilde borçsuz olduğu kanaatine varılması halinde taşınmaz üzerinde tapu tescil hakkının doğduğu, davalı yanca aksi bir delil, borç bilgisi ve beyan sunulmadığı,---- göre varsa borcu olan diğer üyelere taşınmaz teslim edilip edilmediği durumu eksik ticari defter nedeniyle tespit edilemediğinden kesin bir kanaate varamadığımızı, ancak ---- davacı üyesinin uzun yıllardır. borç, ortaklıktan çıkartma ve taşınmazdan tahliye amaçlı davalı ----keşide ettiği bir ihtarnameye muhatap olmadığı, dava konusu dairede ikamet ettiklerinden zimnen tahsisin yapıldığı, dolayısıyla davacı yan adına tapu iptali ve Tescil işlemine açık bir engel bulunmadığı, davacıya teslim edilecek boş bir taşınmaz bulunmasaydı. -----inşaat bilirkişisi raporunda belirtilen dava tarihindeki bağımsız bölüm bedelinin ----- tazminatın davacı ortağın varislerine ödenmesinin uygun olacağını belirten raporlarını mahkememize sunmuşlardır.
Davacı vekili--- tarihli ıslah dilekçesi ile özetle ; Islah talebinin kabulüne ve müddeabihin ıslahı yolu ile arttırdıkları kısım---- ile dava dilekçesinde talep ettikleri (250.000TL) miktarların birleştirilmesi sonucu olmak üzere toplam 350.000TL (üç yüz ellibin türklirası)nin dava tarihinden itibaren işleyecek temerrüt faizi ile birlikte davalı kooperatiften alınıp davacıya hükmen ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı yana yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Dava dilekçesi,---- tarihli bilirkişi raporu 14/07/2022 tarihli ek bilirkişi raporu,-----kayıtları ve tüm dosya kapsamıyla birlikte yapılan değerlendirmede davaya konu, ------ arsa pay taşınmazın, davacıların murisi --- ile dava dışı---- satıldığı, dosya kapsamında bulunan ---- protokole göre muris--------tarafından toplamda ----------ödeyeceğinin kararlaştırıldığı, davacı vekili tarafından dosyaya sunulan --- -----tutanağa göre, muris -- davaya konu taşınmaz için 35.000.000.000 (otuz beş milyar)-TL bedeli ödediği geri kalan 5.000.000.000 (beş milyar)-TL bedel ödenerek tamamlandığında ----- tarihinde tapu ve hisse payının devredileceğini kararlaştırıldığı, davalı ----- ithafen, devralan------muris ---- adına----- imzalı ibra yazısının incelenmesinde, dava dışı ---- kendilerine tahsis edilen dava konusu taşınmazı ödemelerine nakden almak suretiyle muris------ devrettikleri görülmüştür. Muris----- tarihinde vefat ettiği, mirasçıları olarak davacıların kaldığı görülmüştür. 1163 sayılı Kooperatifler Kanununun ve 7 Kooperatifleri ---göre ortağın, hissesini, yazılı olarak yönetim kuruluna bildirilmek suretiyle 10. Maddedeki ortaklık şartlarını taşıyan kişilere devredebileceği, Kooperatifler Kanununun 8. Maddesine göre, devralanın yazılı giriş bildirimi doldurmak ---- başvuracağı, kooperatifin-------- şartlarını taşıması kaydıyla başvurusunu kabul etmek zorunda olduğu, ---- tescili talebinde bulunabilmesi için ---------- bitmesi, üyelere tahsis edilme aşamasına gelmesi ,---- karşı parasal yükümlülükler dahil tüm edimlerini yerine getirmiş olması, üyeler arasında hak ve v---- prensibine göre, diğer üyelerin taşınmazların teslim edilmiş olması kooperatifin talepkar üyesine ise teslim edeceği boş bir taşınmazın olması gibi koşulların varlığında davacı üyelerin tapu tescil talep hakkını kazanabileceği hüküm altına alınmıştır. Davaya konu taşınmazın tahsis edildiği -----alarak, daval----- ---- bedelli makbuz ile üzerinde ----- arasında borç - alacak ilişkisi kalmamıştır." içerikli belgenin, Kooperatifler Kanununa göre temsile yetkili en az iki kişinin imzasını taşımadığı, ancak davacıların ------- yükümlülükler dahil tüm edimlerini yerine getirdiği, edimlerin eksiksiz yerine getirilmesi nedeniyle hak ve -----eşitliği prensibine göre ----- taşınmazın tapuda tescil edilmesi gerektiği ancak parasal yönden davalı --- ibraya ilişkin belgenin en az iki temsilcinin imzasının bulunmaması sebebiyle ---kayıtları üzerinde detaylı bir incelemenin yapılmasının zaruri olduğu kanaatiyle ---- cetvelleri, yönetim ve denetim raporları,--------- ortaklık cetvelleri, kura ve tahsis belgelerinin celbine yönelik müzekkere yazıldığı, gönderilen belgeler üzerinde gerekli incelemeler yapıldıktan sonra düzenlenen ve mahkememizce denetime elverişli olduğu için hükme esas alınan -------tarihli ek bilirkişi raporunda da işaret edildiği üzere --------yapıldığı, üyelerin dairelerinin kura çekiminin gerçekleştirildiği, yukarıda da açıklandığı üzere davaya konu taşınmazın tahsis edildiği eski üye--- numarasıyla davalı -----------arasında borç - alacak ilişkisi kalmamıştır." içerikli belgenin ------adına tek bir -----tarafından imzalandığı, ancak ----- davaya konu taşınmazın muris --- yapılmasına karar verildiği, murisin bu kayıt itibariyle ---- olduğunun kesinleştiği, davalı ------ tarihinde yapılan---- karar gereği kooperatife borcu kalmayan üyelerin istifalarının kabulünün görüşüldüğü içlerinde davaya konu taşınmazı davacıların murisine devreden ---- ancak karar sayfasında yönetim kurulu üyelerinin adı ve imzalarının yer almadığı, mahkememizin --- ara kararı ile davalı kooperatiften ve ayrıca davalı ---yetkili temsilcisinden HMK 220/3 gereğince muris ----------dosyası, hesap özeti ve tüm evraklar ve belgeler ile üyelik defterleri, karar defteri, kooperatifin bilançosu, gelir gider cetvelleri, yönetim ve denetim raporları, ortaklık cetvelleri, kur'a ve tahsis belgelerinin ile söz konusu döneme ilişkin tüm kooperatif kayıtlarının gönderilmesinin istenmesine; bu hususta davalı kooperatife ve yetkili temsilcisine 2 hafta kesin süre verilmesine; davalı kooperatifin ve yetkili temsilcisinin tarafın kendisine verilen sürede belgeyi ibraz etmez ise veya aynı sürede delilleriyle birlikte ibraz etmemesi halinde, kabul edilebilir mazeret göstermez ise HMK 220/3 gereğince belgenin içeriği konusunda davacı tarafın beyanının kabul edilebileceği hususunun ihtarına, bu hususta davalı --- ve yetkili temsilcisine müzekkere yazılmasına, gönderilecek tebligata bu hususların şerh düşülmesine karar verildiği verilen kesin süreye rağmen, davalı taraf ve temsilcisinin istenilen belgeleri sunmadığı dolayısıyla HMK 220/3 gereğince belgenin içeriği konusunda davacı taraf beyanının kabulünün gerektiği, davalı --- kayıtları üzerinde yapılan incelemede davacıların murisin ortaklık statüsünü kazandığı, davacıların da murisin vefat etmesine bağlı olarak mirasçı statüsünü kazandığı, her ne kadar Kooperatifler Kanunun 16. Maddesi gereği mirasçıların ------- kazanabilmeleri için 3 ay içerisinde kooperatife bildirim yapma yükümlülüğü getirilmişse de davalı ------ kayıtlarını sunmaması nedeniyle davacı tarafından HMK 220/3 Gereğince beyanının kabul edileceği hususu ile davacı mirasçıların eylemli bir şekilde taşınmazı kullanmaları ve buna ilişkin bir ihtilaf olmaması karşısında davacıların da ortaklık statüsünü kazandığı kanaatine varıldığı, davacı murisin kooperatife karşı parasal yükümlülüklerini yerine getirip getirmediği hususunda davaya konu taşınmazın tahsis edildiği eski üye ---- davalı --------- üzerinde ------ kalmamıştır." içerikli belgenin içeriğinin davalı kooperatifin kayıtlarını sunmaması nedeniyle, yine HMK 220/3 gereğince davacının beyanı doğrultusunda geçerli kabul edilmesi gerektiği kanaatine varıldığı öte yandan kooperatif tarafından parasal yükümlülüklerin yerine getirilmemesi sebebiyle alınmış ortaklıktan çıkarma kararı, ödemeye çağrı yazısı, noter ihtarnamesi ya da icra emri gibi herhangi bir belgenin de davalı tarafça ibraz edilemediği, davacıların murisinin uzun yıllardır davaya konu taşınmazda ikamet ettiği hususları bir arada değerlendirildiğinde davacıların ve murisinin ortaklık sıfatını kazandığı, ortaklığa ilişkin parasal yükümlülükleri yerine getirdiğinin kabulünün gerektiği, neticeten davaya konu taşınmaz yönünden, muris ----- mirasçıları olan davacılar lehine tapu iptal ve tescil koşullarını oluştuğu kanaatine varıldığından, davanın kabulüne dair aşağıdaki şekilde karar verilmişitir.
H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
1-Davacının davasının KABULÜ İLE ------ paylı bağımsız bölümün tapu kaydının iptali ile DAVACILAR ADINA MİRAS PAYLARI ORANINDA AYRI AYRI TESCİLİNE
2-Harçlar kanunu gereğince dava değeri üzerinden alınması gereken toplam 23.908,50-TL harçtan daha önceden ödenen toplam 5.977,13-TL harç düşüldükten sonra eksik kalan ---------harcın davalıdan alınarak hazineye irad kaydına,
3-Davacı kendisini vekil ile-----göre hesaplanan 52.000,00-TL nisbi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacılara verilmesine,
4-Davacı tarafından yapılan; 54,50-TL Başvuru Harcı, 4.269,38-TL Peşin/nisbi Harcı, 1.707,75-TL Islah Harcı, 804,80-TL Keşif Harcı, 4.000,00-TL Bilirkişi ücreti, 407,55-TL Tebligat, Posta ve diğer masraflar, olmak üzere toplam --- davalıdan alınarak davacılara verilmesine, ,
5-Fazla yatan gider avansı ile delil avansı var ise karar kesinleştikten sonra yatıran taraflara iadesine,
6-Dava şartı olan -----dosyada taktir olunan --- ücretin davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğden itibaren 2 hafta içinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinde istinaf yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı.