T.C. İstanbul Anadolu 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/173 Esas
KARAR NO: 2022/866
DAVA: Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 08/03/2021
KARAR TARİHİ: 09/11/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davalı arasında 24/12/2012 tarihinde ------ parsel numarasında kayıtlı olduğu iddia edilen -----numaralı bağımsız bölüme ilişkin adi yazılı şekilde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, müvekkilinin sözleşme kapsamında 271.602 TL ödeme yükümlülüğünü yerine getirdiğini ancak davalının sözleşme yükümlülüklerini yerine getirmediğini, davalı mezkur sözleşme uyarınca taşınmazı 2013 Aralık ayının herhangi bir günü teslim edeceğini ancak teslim tarihinde hatta sözleşme uyarınca verilen ek 6 aylık süre ile birlikte de teslim etmediğini, davalının mütemerrit duruma düştüğünü, taşınmazın ayıp ve zapt tehlikesinden ari hale getirilerek ifaya hazır hale getirilmediğini, ayrıca iskan işlemlerinin 31/07/2017 tarihinde tamamlandığını, taşınmazın iskan belgesi alındıktan sonra teslim edilmiş olsa dahi mezkur taşınmaz üzerinde 3. Kişiler lehine ipotek tesis edildiğini, birden fazla haciz bulunduğunu ve davalının sözleşmede yüklendiği tapu devri borcunu yerine getiremediğini, müvekkilinin davalıya ihtarname gönderdiğini ve 30 gün mehil verildiğini, mehil süresi sonunda ifanın gerçekleştirilmemesi halinde borcun ifasından vazgeçerek borcun ifa edilmemesi sebebiyle ifa yerine geçen müspet zararın tazmini ve her türlü yasal hakkın talep edileceğinin bildirildiğini, ihtarın davalıya tebliğ edildiğini, mehil süresinin 12/02/2021 tarihinde dolduğunu ve davalının ihtara cevap vermediği gibi ifa teklifinde de bulunmadığını, ihtarname ile verilen mehil süresinin dolması ile bu tarihteki taşınmaz bedelinin bilirkişilerce saptanması gerektiğini, davalı dava konusu sözleşme gereğince edimlerini yerine getirseydi müvekkilinin taşınmazı kiraya verebileceğini, ancak edimlerini yerine getirmediği iddia edilen davalı davacının kira imkanını da elinden almış olduğunu, muaccel borca ilişkin ihtiyati haciz kararı verilmesi için yaklaşık ispatın sağlandığını, taraflar arasında imzalanan sözleşme olduğunu ve davalının sözleşme edimlerini yerine getirmediğini, davalının borçlarını ödemekte güçlük çektiğini ve dava konusu taşınmaz ile birlikte tüm taşınmazları ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla satılma tehlikesinde olduğunu ve bu nedenle ihtiyati haciz kararı verilmesi gerektiğini, mahkeme aksi kanaatte ise borçlunun yükümlülüklerinden kurtulmak maksadıyla şirket mal varlığının, ilan ve teminat verme yükümlülüğünü yerine getirmeden bölünme yoluyla şirket hissedarlarının mal varlığına geçirerek mal kaçırdığını, şirketin bölünmesi tarihinden bir sene geçmeden ekonomik dar boğaza girdiklerini ve bedelini önden alarak sattıkları taşınmazları bankalara teminat olarak gösterdiklerini, taşınmazları üzerinde birden fazla haciz ve ihtiyati haciz bulunması sebepleri ile davalının kötü niyetli olduğunu ve İİK 257/2 maddesi uyarınca ihtiyati haciz kararı verilmesi gerektiğini, bu nedenlerle davalının menkul ve gayrimenkul malları ile hak ve alacaklarının şimdilik 275.000 TL'lik kısmının teminatsız olarak ihtiyaten haczine, adi yazılı şekilde imzalandığı iddia edilen satış vadi sözleşmesinin geçerli olduğunun kabulü halinde müspet zarara karşılık olarak taşınmazın 12/02/2021 tarihindeki rayiç değerinin şimdilik 271.602 TL'lik kısmının işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, müspet zarar kapsamında sözleşmeyle belirlenen teslim tarihi olduğu iddia edilen 30/06/2014 tarihinden taşınmazın fiilen teslim tarihine kadar mahrum kalınan kira bedellerinin şimdilik 3.398 TL'lik kısmının ait oldukları dönemden itibaren işleyecek ticari temerrüt faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, adi yazı şekilde imzalanan Satış Vaadi Sözleşmesi'nin geçerli olmaması halinde terditli olarak şimdilik sebepsiz zenginleşme kapsamında taşınmazın bedeli ve aidat ödemelerinin karşılığı olarak 275.000 TL'nin ödeme tarihlerinden itibaren işleyecek ticari temerrüt faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, tüm yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin davalı üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Dava konusu taşınmazın bulunduğu proje için müvekkili ile dava dışı------ Arasında yapım sözleşmesi akdedildiğini, arsa sahibi olduğu iddia edilen dava dışı şirketin projesi için müvekkilinin yüklenici şirket olduğunu, dava dışı şirket ile müvekkili arasındaki inşaat sözleşmesi uyarınca edimlerin karşılıklı olarak yerine getirildiğini, yapılan eserin ardından dava dışı şirketin infisah ettiğini ve müvekkili şirket ile birleştiğini ve davacının dava dışı şirket ile akdettiği sözleşmesini müvekkiline yönelttiğini, dava konusu taşınmazın davacıya teslim edilmesinin ardından uzunca bir süre geçtiğini ve davacı yanın ayıp ihbarında bulunmadığını, davanın 08/03/2021 tarihinde ikame edildiğini ve davanın bu yönü ile reddinin gerektiğini, kabul anlamına gelmemekle birlikte yargılamanın, ayıplı malı teslim almaktan imtina ettiği iddia edilen davacının sözleşmeden döndüğü yönünde devam edilmesi gerektiğini, davacının müvekkili hakkındaki temerrüt iddialarının gerçeği yansıtmadığını, davacı müspet zarar talep ettiğinden ifa talep hakkının son bulduğunu, buna rağmen dava konusu taşınmazın davacı tarafça kullanıldığını, ifa yerine müspet zarar talebinde bulunan davacının taşınmazı kullanma hakkının olmayacağını, davacı dava konusu taşınmazı 01/02/2017 tarihinden itibaren kiraladığını, TBK'nın 229/1 maddesine göre sözleşmeden dönen alıcı, satılanı ondan elde ettiği tabi ve hukuki semereleriyle birlikte satıca iade etmesi gerektiğini, davacının satın almış olduğu taşınmazı iade etmediği süre zarfında faiz talebinde bulunamayacağını, taşınmazın bulunduğu ------bölümünün akdedildiği iddia edilen sözleşmenin ifasına yönelik bir etkisinin olmadığını ve müvekkilinin sözleşmede üstlenmediği bir edimden sorumlu tutulamayacağını, davacının TBK uyarınca hem ifa yerine müspet zarar hemde ifaya eklenen gecikme tazminatı talebinde bulunamayacağını bu nedenlerle, ----- İdaresine yazı yazılarak dava konusu------ numaralı taşınmazın kimin ne kadar süredir kullanımında olduğunun sorulmasını, davacının taşınmazı kullandığı dikkate alınarak mahsuba, davanın reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.Dava; davacı ile davalı arasında 24/12/2012 tarihinde adi yazılı şekilde gayrimenkul satış vadi sözleşmesi imzalandığı, davacının sözleşme kapsamında 271.602,00-TL ödeme yaparak devir bedelini ödediği ancak davalının taşınmazın devir borcunu yerine getirmediği, hali hazırda halen devrin gerçekleştirilmediği, davacının bu dava ile terditli talep de bulunarak "birinci seçenekte taşınmazın rayiç değeri olarak 271.602,00-TL ile taşınmazın fiilen teslim tarihine kadar mahrum kalınan kira bedeline karşılık 3.398,00-TL'nin faizi ile tahsili " ikinci seçenekte ise sebepsiz zenginleşmeye dayalı olarak taşınmaz bedeli ve aidat ödemelerinin karşılanarak 275.000,00-TL'nin faizi ile tahsiline ilişkindir.
Davacı tarafından 23/02/2022 tarihli dilekçe ile, davanın ıslah edildiği, ıslah dilekçesinde davacı vekilinin 275.000,00 TL. alacak istemi ile açmış oldukları dava değerini 516.495,39 TL. artırmak suretiyle toplamda 791.495,39 TL. ye yükselttiklerini beyan ettiği, ıslah harcının yatırıldığı, dava değeri artmış olduğundan dosyanın 24/02/2022 tarihli duruşmada heyete tevdi edildiği anlaşılmıştır.
Davacıya ıslah ettiği 791.495,39 TL. alacak istemini dava dilekçesinde belirttiği alacak kalemlerinden ne kadarını taşınmaz bedeli için ne kadarını aidat ödemeleri için talep ettiği hususunun açıklamak üzere süre verilmiş, davacı vekili 25/05/2022 tarihli dilekçesi ile; " sözleşmenin geçerli kabul edilmesinin şartları oluşmadığı için sebepsiz zenginleşme kapsamında hüküm kurularak, taşınmaz bedeli için ödenmiş tutarın karşılığı olan 791.495,39 TL. nin sebepsiz zenginleşme bedeli olarak dava tarihinden itibaren işleyecek ticari faizi ile birlikte tahsilini istediklerini, aksi halde müspet zarar kapsamında taşınmaz bedeli için 754.782,90 TL. nin 2021 yılı Temmuz ayından itibaren ticari faizi ile, mahrum kalınan kira bedeli için 36.712,49 TL. tutarın ait olduğu dönemden itibaren ticari faizi ile birlikte davalıdan tahsilini istediklerini " beyan etmiştir.Davacı vekili dava dilekçesinde, adi yazılı taşınmaz satış sözleşmesini, ihtarnameleri, -----.sayılı dosyasını, bölünmeye ilişkin ------ örneğini delil olarak göstermiştir.Davalı vekili cevap dilekçesinde, eser sözleşmesini, teslim tutanağını, satış vaadi sözleşmesini, devirleri gösteren tabloyu, kira sözleşmelerini, tanık, yemin ve ve bilirkişi incelemesini delil olarak göstermiştir.
Taraflar arasında 24.12.2012 tarihinde imzalanan -----parselde kayıtlı------ no'lu bağımsız bölümün, 230.171,19-TL peşin satış bedeli ile, taksitlere bölünmesi halinde faiz eklenmek suretiyle davalı tarafından davacıya 2013 yılı Aralık ayında tesliminin kararlaştırıldığı, satıcının teslimi bila tazminat 6 ay uzatabileceğinin kararlaştırıldığı görülmüştür.Davacı tarafından davalıya keşide edilen -----.Noterliğinin 11.01.2021 tarih ve 1175 y.sayılı ihtarnamesinin incelenmesinde; davacının davalıya taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizlerden kaynaklanan zapt tehlikesi nedeniyle ifanın kabul edilmeyeceğini, taşınmazın ayıpsız olarak teslimini, fiilen teslim edilip kiraya verildiği tarihe kadar gecikme tazminatlarının ödenmesinin ihtar edildiği, ihtarnamenin 12.01.2021 tarihinde tebliğ edildiği görülmüştür.
------ no'lu bağımsız bölüme ait tapu kaydı celbedilmiş, incelenmesinde; taşınmazın davalı şirket adına kayıtlı olduğu, taşınmaz üzerinde ipotek, ipoteğin paraya çevrilmesine dair İİK 150/c şerhi ve çok sayıda haciz olduğu görülmüştür.
Dava, adi yazılı satış vaadi sözleşmesinin ifasının imkansız olması nedeniyle açılmış müspet zarara ilişkin tazminat davası, kabul edilmediği takdirde sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre satış bedelinin ve aidat ödemelerinin ödeme tarihinden itibaren faiziyle tahsili istemine ilişkindir.
Taraflar arasında 24.12.2012 tarihinde imzalanan------bağımsız bölümün davacı tarafından davalıya satışı konusunda anlaştıkları, satış bedeli olarak davacının davalıya 271,602-TL ödeme yaptığı, taşınmazın fiilen davacıya teslim edildiği, halen davacının zilyetliğinde olduğu, ancak taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizler nedeniyle tapu devrinin yapılamadığı hususlarında taraflar arasında ihtilaf yoktur.
Davalı vekili, müvekkilinin tapu devrinden kaçınmadığını, taşınmazın üzerindeki ipotek ve hacizlerle birlikte devir alınması gerektiğini ileri sürmektedir. Taraflar arasında imzalanan adi yazılı satış vaadi sözleşmesi uyarınca taşınmaz üzerindeki ipotek ve hacizler nedeniyle sözleşmede kararlaştırılan edimin ifası davalının kusuru nedeniyle imkansız olup, davacının ipoteğin paraya çevrilmesi yoluyla takip başlatılan taşınmazı kabul etmemesi, ifadan kaçınması olarak değerlendirilemeyecektir. Taraflar arasındaki 24.12.2012 tarihinde tarihli sözleşme haricen düzenlenmiştir. TMK 706, TBK 237, TK 26 ve Noterlik Kanununun 60 ve 89. maddeleri gereğince gayrimenkul mülkiyetinin nakline ilişkin sözleşmeler resmi şekilde yapılmadıkça geçersiz olup, hukuken alıcıya her hangi bir hak bahşetmez. Bu nedenle, taraflar arasında düzenlenen harici satış sözleşmesi mülkiyetin nakli bakımından geçersiz olup, taraflar aldıklarını sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri isteyebilirler.Hukuken geçersiz sözleşmeler, sebepsiz zenginleşme kurulları uyarınca tasfiye edilirken, denkleştirici adalet kuralı hiçbir zaman gözardı edilmemelidir. Bu husus hakkaniyetin ve adaletin bir gereğidir. Bu bakımdan iade kararı verilirken, satış sedeli olarak verilen paranın alım gücünün ilk ödeme tarihindeki alım gücüne ulaştırılması ve bu şekilde iadeye karar verilmesi gerekmektedir. Aksi halde ise kısmi iade durumu oluşacak, iade dışındaki zenginleşme iade borçlusu yedinde haksız zenginleşme olarak kalacak ve iade borçlularının iade de direnmelerine neden olacaktır.Geçersiz sözleşmeye göre bir bedel ödenmiş ise,--------Sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, taraflar satışın kanıtlanması durumunda verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca isteyebilirler. Satış bedelini geri vermeyen taraf taşınmaz malın kendisine verilmesi için karşı tarafı zorlayamaz verdiği bedel kendisine geri verilmeyen taraf ödediği bedel geri verilinceye kadar yararlandığı ürünleri ödemek ve ecrimisil vermekle yükümlü değildir.Somut olay ve deliller birlikte değerlendirildiğinde, taraflar arasındaki geçersiz satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalı tarafından davacıya 2013 yılı Aralık ayında (6 ay uzatma hakkı ile birlikte 30.06.2014 tarihinde) devri kararlaştırılan taşınmazın üzerinde bulunan ipotek ve çok sayıda haciz nedeniyle aradan geçen yaklaşık 7 seneye rağmen devrin yapılamadığı, davacının 11.01.2021 tarih ihtarname ile davalıya tapu devrinin gerçekleştirilmesi için davalıya 30 gün süre vererek, aksi halde borcun ifasından vazgeçerek TBK 125/2 maddesi uyarınca borcun ifa edilmemesi nedeniyle müspet zararın tazminini talep edeceğini ihtar ettiği, ortada geçerli bir satış sözleşmesi bulunmadığından davacının müspet zarar talep edemeyeceği, ancak geçersiz satış sözleşmesi nedeniyle ödediği bedeli sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre talep edebileceği, bilirkişi heyeti tarafından davalının tahsil ettiği satış bedelinin denkleştirici adalet ilkesi uyarınca karşılığının 791.495,39-TL' olarak belirlendiği, bu tutarın sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre davalıya ödemesi gerektiği, davalının bu satış bedelinden sorumlu olduğu, taşınmazı fiilen kullanan davacının ödediği aidat bedellerini davalıdan talep edemeyeceği, geçersiz sözleşmeye dayanılarak cezai şartın istenemeyeceği, davacının fiili teslim tarihine kadar talep ettiği kira kaybı bedellerini isteyemeyeceği kanaatine varılmakla, ödenen satış bedelinin iadesi yönünden davanın kabulü ile 791.495,39 -TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, ödenen aidatların tahsili talebine yönelik talebin reddine, davaya konu taşınmazın birlikte ifa kuralı gereği davacıdan alınarak, davalıya teslimine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır. Davacı, dava dilekçesinde satış vaadi sözleşmesinin geçerli kabul edilmemesi halinde talep ettiği sebepsiz zenginleşmeye dayalı taşınmaz bedeli ve aidat ödemelerinin karşılığı olarak istediği tutarı toplam değer üzerinden ıslah ettikten sonra mahkememizce ıslah tutarını kalemler halinde açıklaması için süre verildiği halde aidat istemi talebini açıklamadığı, ıslahı sadece sebepsiz zenginleşme tutarı üzerinden yaptığı, taşınmazı kullanmakta olduğu için zaten aidat alacağı talep edemeyeceği, ancak mahkeme ara kararına uygun açıklama yapmadığı için aidat istemi talebinden zımmi feragat ettiği kabul edilmiş ve davacı tarafça tutar açıklanmadığından bu konuda davalı lehine maktu vekalet ücretine hükmedilerek aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacının sebepsiz zenginleşme kapsamında talep ettiği 791.495,39 TL. Tazminat isteminin kabulü ile bu miktarın dava tarihinden itibaren avans faiziyle birlikte davalıdan alınıp, davacıya verilmesine,
2-Davacının bu talebi ile birlikte dava dilekçesinde talep ettiği aidat ödemelerine ilişkin talebinin reddine,
3-Davaya konu ------ nolu bağımsız bölümün birlikte ifa kuralı gereği aynı anda davacıdan alınarak, davalıya teslimine,
4-Harçlar kanunu uyarınca alınması gereken 54.067,05 TL karar harcından, peşin alınan 4.696,32 TL ve 8.820,46 TL ıslah harcı toplamının mahsubu ile bakiye 40.550,27 TL'nin davalıdan alınarak hazineye irad kaydına,
5-Davacı tarafından yapılan 3.000 TL bilirkişi ücreti, 155,10 TL posta masrafı ile 4.696,32 TL. peşin harç, 59,30 TL başvurma harcı ve 8.820,46 TL ıslah harcı toplamı 16.731,18 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Davacı lehine ------- nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Davalı lehine ------- uyarınca davanın reddedilen kısmı üzerinden takdir edilen -------maktu vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
8-Davalı tarafça sarf olunan yargılama gideri olmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
9-Bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde yatıran tarafa iadesine,
Dair, davacı vekilinin yüzüne yüzüne karşı, davalı tarafın yokluğunda, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde İstinaf yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.