T.C. İstanbul Anadolu 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/675 Esas
KARAR NO: 2021/991
DAVA: Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)
DAVA TARİHİ: 01/10/2021
KARAR TARİHİ: 09/12/2021
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: Davacı müvekkilnin davalıların oluşturduğu ---- ortaklıktan ----------- Sözleşmesi ile --- nolu bağımsız bölümü satın aldığını, sözleşmenin 13. maddesine göre bağımsız bölümün teslim tarihinin sözleşmenin imzalanma tarihinden itibaren 36 ay olduğunu, sözleşmenin tarafları arasında ------ imzalandığından taşınmazın müvekkile ------tarihinde teslim edilmesi gerekirken ekli teslim tutanağından görüleceği üzere gecikmeden kaynaklı kira hakları saklı kalmak kaydı ile ihtirazi kayıtla 21.04.2021 tarihinde teslim alındığını, teslim alınan taşınmazın müvekkil tarafından kiraya verildiğini, --- 03.09.2021 tarihinde uzlaşmazlıkla sonuçlandığını, arabuluculuktan sonuç alamayan müvekkilinin; taşınmazmazın 12 ay 29 gün geç teslim edilmesi nedeniyle uğradığı kira kaybının tazmini için dava açtıklarını, uğranılan kira tazminatı miktarının yapılacak keşifle bilirkişi aracılığı ile belirleneceğinden; belirlendiğinde tamamlanmak üzere 30.000,00,00 TL kira tazminatının temerrüd tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile tahsili belirsiz alacak kapsamında talep ettiğini, ---yevmiye sayılı ----- --- bölümün müvekkile 12 ay, 29 gün geç teslimi nedeniyle uğradığı kira tazminatının, kira tazminat miktarı bilirkişi incelemesi ile belirlendiğinde tamamlanmak üzere 30.000,00 TL kira tazminatının temerrüd tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalılardan müşterek ve müteselsilen tahsiline, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalılara yüklenmesine, karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP : Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle ; Uyuşmazlık Konusu, 6502 Sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun, ön ödemeli konut satışları hakkındaki yönetmelik, 6098 sayılı türk borçlar kanunu ve satış vaadi sözleşmesi kapsamında incelenmesi gerektiğini, TKHK 44. maddesine göre; “Ön ödemeli konut satışında devir veya teslim süresi sözleşme tarihinden itibaren otuz altı ayı geçemeyeceğini, Gerek Kanun gerekse de Yönetmelik, konutun satıcı tarafından tüketiciye devir ve teslimi için azamî bir süre öngörmüşse de, sürenin satıcı tarafından aşılması hali için bir yaptırım öngörülmediğini, konutun teslimi süresinin aşılması durumunda, Borçlar Kanunundaki borçlunun temerrüdü ile ilgili genel düzenlemelerin uygulama alanı bulacağını, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu’nun (TBK) 118. maddesine göre; Temerrüde düşen borçlu, temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat etmedikçe, borcun geç ifasından dolayı alacaklının uğradığı zararı gidermekle yükümlü olduğunu, borçlu temerrüde düşmekte kusuru olmadığını ispat ederse, beklenmedik halden kaynaklanan zararlardan sorumluluk altına girmeyeceğini, borçlu, borçlandığı edimi zamanında yerine getirmek için her türlü tedbiri aldığını, gerekli tüm dikkati ve özeni gösterdiğini; ancak kendisinin dışında gelişen olaylar nedeniyle borcunu ifada geciktiğini ispatlamakla, temerrüt yüzünden gecikme tazminatı ödeme sorumluluğundan kurtulacağını, Davaya konu bağımsız bölümünün satış vaadi Sözleşmesinin 13.1. maddesi de, kanunun genel hükümlerine paralel düzenlendiğini, “…Satıcı mücbir sebep, olağanüstü hal gibi kendisine bağlı olmayan nedenlerin söz konusu olması halinde bu nedenlerin ortadan kalktığı tarihe kadar teslimle mükellef olmayacağını, bu halde teslim tarihine mücbir sebep veya engelin devam ettiği sürenin ekleneceğini, bu durumda Alıcının herhangi bir hak talep etmeyeceğini ------ rücu kabul ve taahhüt edeceğinin düzenlendiğini, satıcının mücbir sebebin ortadan kalktığı tarihe kadar taşınmazı teslim ile yükümlü olmayacağı, dolayısıyla da alıcıya karşı bu gecikme nedeniyle herhangi bir tazminat ödemekle yükümlü tutulmayacağının açık olduğunu, mücbir sebep, borçlunun faaliyeti ve işletmesi dışında meydana gelen, borcun ihlaline mutlak ve kaçınılmaz bir şekilde sebep olan, öngörülmesi ve karşı konulması mümkün olmayan olağanüstü bir olay olduğunu, işyerinin yükleniciye tesliminde gecikme olması hali, satıcı dışında gelişen bir olay nedeniyle borcun ifasında gecikmeye neden olan mücbir sebep niteliğinde olduğunu, hayatın olağan akışı içinde yüklenicinin taahhüt ettiği süre içinde konut teslimini gerçekleştirebilmesi için, öncelikle inşaata konu alanın her türlü fiili kısıtlamadan ari olarak kendisine teslim edilmiş olması gerektiğini,--- sözleşmesinin imzalandığı ---- tarihi itibariyle, anılan--- olarak başvuruda bulunularak, şerhli olarak teslim alınan ihale konusu alanda --- ----- ait ekip ve ekipmanların halen çalışmaya devam ettiği, araç bakım -----olarak kullanıldığı, “--- kapsamında projede satışların gerçekleştirilmeye başlandığı, satış vaadi sözleşmelerinde teslim süresinin 36 ay olarak düzenlenmesi nedeniyle parsellerin tesliminin talep edildiğini,
Dava konusu bağımsız bölümün bulunduğu --- tarihinde tahliye edilebildiğini ve arsa sahibi satıcı --- tarafından üzerinde bulunan bina ve malzemeler ile inşaata başlanmak üzere teslim edildiğini, kendilerinin kusurundan kaynaklanmayan bir nedenle teslimi geciktiren bir hal olduğu, bu nedenle teslim süresine eklenmesi gerektiği, davacının işbu teslim süresine eklenmesi gereken 4 ay yönünden kira tazminatı ödenmesi talebinin herhangi bir yasal dayanağı bulunmadığını, satış vaadi sözleşmesine konu bağımsız bölümün yer aldığı proje ile ilgili olarak yargı makamları tarafından verilen plan iptali, ruhsat iptali gibi kararlar ile, yeni planların onaylanması, imar mevzuatı değişiklikleri nedeniyle tadilat ruhsatlarının düzenlenmesi konularında idari makamlar nezdinde yaşanan gecikmelerin sorumluluğunun müvekkiline yüklenemeyeceğini,
------ tarihinden 19.07.2018 tarihine kadar devam eden ohal sürecinde yaşanan gecikmenin kusurunun da müvekkil şirketlere yüklenemeyeceğini, İki seneyi aşkın süren ----her sektörü etkilediği gibi inşaat sektörünü de etkilediğini, --- sonrasında yaşanan kur şokuyla oluşan ekonomik ve siyasi dengesizlik dönemlerinde, özellikle yurtdışı kaynaklı gerek nihai ürün gerekse de hammaddeye ulaşımda yaşanan sıkıntıların üretimde aksamalara ve inşaat faaliyetlerinde strateji değişikliklerine gitmeye neden olduğunu, bu kapsamda --- yüklenici kusuru dışında oluşan bu olağanüstü halden dolayı, müvekkil şirketlere 180 günlük ek süre verdiğini, verilen bu sürenin -----Şartnamesi hükmü gereği çalışılamayacak günlere denk gelmesi nedeniyle 60 gün daha eklenerek, bu çerçevede iş bitim tarihi ----- olarak revize edildiğini, davacıya bağımsız bölümüün 21.04.2021 tarihinde teslim edildiğini, son olarak salgın hastalığın hiç şüphesiz mücbir sebep niteliğinde olduğu, salgınla mücadele kapsamında ---- düzenlemelerine uygun olarak iş yapış şeklinin değişmesi ve bu nedenle işin yavaşlamasının kendilerinden kaynaklanmayan başka bir mücbir sebep hali olduğunu, Koronavirüs salgınının yayılma riskinin önüne geçilmesi amacıyla inşaat şantiyelerinde yapılması gerekenlere ilişkin ------- tarafından hazırlanan Covid-19---- tarihli güncellemesi ile metne eklenen Covid-19 kapsamında Şantiyelerde Alınacak Önlemler uyarınca yapılan düzenlemeler kapsamında çalışmaya devam edilebildiğini, ayrıca işbu dava niteliği itibariyle belirsiz alacak davası olarak kabul edilemeyeceğini, zira talep edilen geç teslimden kaynaklı kira kaybı zararının önceden belirlenebilir nitelikte bir kalem olduğu, davanın hukuki yarar şartı yokluğu sebebiyle usulden reddi gerektiği, bahse konu sitede yüzlerce bağımsız bölüm bulunmakta olduğu, bu bağımsız bölümlerin değeri, mevcut kira bedellerinin ne kadar olduğu, davacının kendi çabasıyla dahi kolaylıkla öğrenilebileceği gibi, herhangi------ ---- araştırmayla da dava konusu taşınmazın aylık kira bedeline ilişkin net bir bilgi sahibi olabileceğini, dava dilekçesinde aylık ne miktarda kira bedeli talep edildiği belli olmadığından; davacı yanın talebinin açıklattırılmasına karar verilmesini, açıklanacak olan aylık kira bedeli ile ilgili beyanda bulunma haklarını saklı tuttuklarını, Ayrıca HMK 119/1-e maddesi uyarınca davacının iddiasının dayanağı olan bütün vakıaların sıra numarasıyla açık özetlerini dilekçesinde bildirmesi gerektiğini, kendi üzerine düşen yükümlülüğü yerine getirmeyen davacı yanın, yargılama sırasında resen araştırma gereğine dayanamayacağını, davacının dilekçesinde göstermediği vakıaları kendiliğinden inceleyemeyeceğini, hatta bunları hatırlatacak davranışlarda dahi bulunamayacağını, bir an için davacının taleplerinin kabul edilebilir olduğu düşünülse dahi, bağımsız------ kadar müvekil şirket tarafından karşılanacağından toplam alacaktan mahsubunun gerekeceği,
müvekkil şirketlerin ortağı bulunduğu adi ortaklık tarafından mücbir nedenlerle dairelerin teslimi geciktiğinden, bağımsız bölüm maliklerinin uğradığı zararı telafi etmek amacıyla ve iyi niyetle---- (ortak alan ------yapılması kararlaştırılmış ve bu durum diğer malikler ile birlikte davacıya da bildirildiği, davacının maliki olduğu bağımsız bölümün aylık aidat bedelinin 658,00 TL olduğu, ------ tarafından davacı adına Temmuz 2022 tarihine kadar toplam 7.896,00 TL aidat ödemesi yapılmış olacağını, tazminata hükmedilecek olması halinde işbu tazminat tutarından bahsi geçen ve ----davacı adına ----- tutarındaki aidat ödemesinin mahsubunu talep ettiklerini, bu nedenlerle haksız ve mesnetsiz davanın esastan reddine yargılama giderleri ve vekâlet ücretinin davacıya yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İNCELEME ve GEREKÇE : Dava, hukuki niteliği itibari ile Davacı ile davalı arasında imzalanan ----şeklinde taşınmaz satış vaadi sözleşmesi kapsamında davalıların geç teslimine bağlı olarak davacı tarafın uğradığı kira kaybının (30.000,00 TL fazlaya ilişkin hakların saklı kalmak kaydı ile) davalıdan tahsili talebine yöneliktir.
Dosya kapsamı ve ibraz edilen belgelerden de anlaşıldığı üzere davacıların satın almış olduğu daire konut olup, dosyada mevcut bulunan taşınmaza ilişkin satış bilgisi ve ödeme planı başlıklı belgede niteliğinin açıkça konut olduğu yazdığı ,ticari amaçla alınmadığı ve davacının da tüketici olduğu,davacının konutu satın aldıktan sonra kiraya vermesinin konutun niteliği üzerinde bir etkisinin olamayacağı tüm dosya kapsamına göre sabit olduğundan,6502 sayılı yasanın 72 maddesi uyarınca davaya bakmaya tüketici mahkemesi görevli olduğu kanaatiyle mahkememizin görevsizliğine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
H Ü K Ü M : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
1-H.M.K.114/1 (c),H.M.K. 115/2 maddeleri gereğince göreve yönelik dava şartı caiz olmadığından DAVANIN USULDEN REDDİNE,
2-Görevli mahkemenin ---Tüketici Mahkemesi olduğuna,
3-Karar kesinleştiğinde ve HMK.20/1 maddesi gereğince taraflardan biri tarafından iki haftalık süre içinde talep edildiğinde dosyanın görevli ---Nöbetçi Tüketici Mahkemesine gönderilmesine,
4-HMK.'nun 331/2 maddesi uyarınca yargılama giderlerinin görevli mahkemece değerlendirilmesine,
5-Süresinde dosyanın görevli mahkemeye gönderilmesinin talep edilmemesi halinde dosyanın ele alınarak davanın açılmamış sayılmasına,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğden itibaren 2 hafta içinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinde istinaf yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı.