T.C. İstanbul Anadolu 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2018/1157 Esas
KARAR NO: 2020/305
DAVA: Alacak
DAVA TARİHİ: 04/10/2018
KARAR TARİHİ: 08/07/2020
Mahkememizde görülmekte olan Alacak davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili ile davalı ------ arasında ---- tarihinde yapılan ------------ nolu dairenin --------------------------- alıcı davalı ---------- satılması hususunda anlaştıklarını, satıcının sözleşmeye konu bağımsız bölümün zilyetliğini bu sözleşme ile alıcıya devrettiğini, alıcının sözleşmenin imzası tarihinden itibaren 3.yılın sonunda yani ---------- tarihinde cayma hakkını kullanmadığını ve 10 yıl daha taşınmazı kullanmaya devam ettiğini ve bu süreçte müvekkili şirkete herhangi bir ihbar yada ihtarda bulunmadığını, bu haliyle davalının sözleşmede öngörülen 3 yılın sonunda ve makul bir süre geçtikten sonra cayma hakkını kullanmadığından cayma hakkını kaybettiğini ve tarafların satım konusunda taşınmazın ihtilafının sonuçlanmasını beklemeye başladıklarını, müvekkili şirket ile arsa sahipleri arasında ki ----------------Asliye Ticaret mahkemesinin ------- Esas sayılı dosyası üzerinden görülen tapu iptal davasının karara bağlandığını ve verilen karar ile ----- satışı yapılan ------- nolu dairenin tapusunun müvekkili şirket adına tesciline karar verildiğini, mahkemenin verdiği kararın temyiz edildiğini ve dosyanın Yargıtay'da oldığunu, davalının bu aşamayı bilmesine rağmen müvekkili şirket ile arasındaki sözleşme hükümlerine aykırı hareket ederek, herhangi bir ihbar ve ihtarda bulunmaksızın müvekkili şirketin vermiş olduğu teminat mektubunu nakde çevirmek için ------------ müracaat ettiğini, davalının bu müracaatı üzerine müvekkili tarafından --------------Asliye Hukuk Mahkemesin'de teminat mektubunun paraya çevrilmemesi için ihtiyati tedbir başvurusunda bulunulduğunu, talebin kabul edildiğini, teminat mektubunun paraya çevrilmesinin ihtiyati tedbir yoluyla önlenmesine ve durdurulmasına karar verilmiş ise de; davalı tarafın bu karar çıkmadan önce teminat mektubunu paraya çevirdiğini ve teminat mektubunun bedeli olan --------------- uhdesine geçirerek müvekkilini zarara uğrattığını, taraflar arasındaki sözleşmenin adi yazılı olup, geçerlilik şartlarına haiz olmadığını ve bu sebeple de geçersiz olması nedeniyle asıl borca bağlı olan fer'ilerinde geçersiz olduğunu, içeriğinde ---- satış bedeli kararlaştırılan sözleşme için --------- gibi fahiş ve müvekkilinin iktisadi mahvını amaçlayan bir cezai şartın kararlaştırılmasının kanuna, iyi niyet kurallarına, ahlak ve adaba uygun olmadığını, davalı tarafın -------- tarihinden itibaren taşınmazı fiilen kullandığını, mahrum kalınan kira bedellerini ödemek zorunda olduğunu,------------ Kira geliri kayıplarının olduğunu, ileride telafisi güç yada imkansız zararların doğmasının önüne geçilmesi amacıyla bozdurulan teminat mektubu karşılığı ihtiyati haciz yapılması gerektiğini, beyan ederek, tüm fiili ve hukuki sebepler ve tespitler neticesinde; davalarının belirsiz alacak davası olarak değerlendirilmek suretiyle veya mahkeme aksi kanaatte ise kısmi dava olarak değerlendirilmesine, fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla, davalı ---------------- tüm alacaklarına, banka hesaplarına, adına kayıtlı tüm menkul/gayrimenkul malvarlığına ve şirket hisselerine bu davada verilecek karar kesinleşene kadar ihtiyati haciz yapılmasına, teminat mektubunun haksız olarak nakde çevrildiğinin tespitine, davalıya haksız yere ödenen --- tutarlı teminat mektubu bedelinin daha önce tahsil edilen --- meblağın takas ve mahsubuyla bakiye --------- meblağın, nakde çevrilme tarihinden işleyecek 3095 sayılı K.M.4/a 'da belirli temerrüt ------------- faiziyle birilikte müştereken ve müteselsilen davalılardan tahsiline ve müvekkiline ödenmesine, müvekkilinin uğradığı -----------mahrum kalınan kira bedelinin her bir kira bedelinin muacceliyet ve temerrüt tarihinden itibaren işleyecek 3095 sayılı K.m.2/2'de belirli avans faizi oranında ticari temerrüt faiziyle birlikte davalı -------------tahsiline ve müvekkiline ödenmesine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı ----- vekili cevap dilekçesinde özetle; davaya konu ihtilafın --- tarihli -------------------- kaynaklanan satış sözleşmesinden kaynaklandığını, bu sözleşme kapsamında müvekkilinin tüketici sıfatına haiz olduğunu bu nedenle davaya öncelikle görev itirazında bulunduklarını ve dosyanın görevli tüketici mahkemesine gönderilmesi gerektiğini, ayrıca müvekkilinin ikamet adresinin ------------------ olması nedeniyle davaya konu ihtilafa şamil olarak özel yetki kuralının işlenmesini gerektirir bir durum olmadığından yetki itirazlarının kabul edilerek dosyanın yetkili ----- mahkemelerine gönderilmesine karar verilmesini, davaya konu taşınmazın davacı tarafından ----------- bedelle müvekkiline satıldığını, satış sözleşmesine belediye'deki rayice uygun bir tutar yazmaları gerektiğinden ------resmi olarak ----- şubesine ait---- keşide tarihli bir adet çek ile bakiyesi olan -------- nakit olarak tahsil ettiklerini, tahsil edilen bedele teminat olarak da müvekkiline diğer davalı muhatap bankaca tanzim edilen -------------bedelli kesin ve süresiz teminat mektubunun tevdi edildiğini ve sözleşmede gösterilen satış bedeli ile teminat tutarı arasındaki farkın ise bahse konu sözleşmede cezai şart olarak adlandırıldığını, davacı yanın zaman aşımı itirazının sözleşmede müvekkilinin sözleşmeden caymaya dair hakkını kısıtlayan herhangi bir düzenleme olmaması nedeniyle yersiz ve dayanaksız bir itiraz olduğunu, müvekkilinin sözleşmeden kaynaklı haklarını kullanmasının hukuka ve hakkaniyete aykırı olmadığını, davacı yanın kira alacağına havi, fahiş ve afaki taleplerinin ise kötü niyetinin apaçık ve sarih göstergesi olduğunu, mezkur sözleşmenin 4.maddesinde açıkça satıcının, alıcının cayma hakkını kullanması durumunda herhangi bir kira veya ecr-i misil talebi olamayacağını düzenlemesine rağmen, bu yönde talepte bulunmasının ahde vefa kavramından bihaber olduğunu gösterdiğini beyanla davacı yanın haksız ve mesnetsiz ve apaçık kötü niyetli davasının reddine karar verilerek, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin davacıya yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ------------- vekili cevap dilekçesinde özetle; müvekkili banka tarafından tahsis edilen kredi limiti çerçevesinde davacının lehdar olduğu ve diğer davalı ----- muhatap olduğu ----------tutarlı ---- teminat mektubu düzenlendiğini, teminat mektubunun muhatabı davalı ------------ tarihli yazılı talebiyle müvekkili bankanın ---------- olduğu söz konusu teminat mektubunu, teminat mektubu lehdarı davacının taahhüdünü ilgili sözleşme ve şartname hükümlerine göre yerine getirmediği gerekçesiyle tazmin talebinde bulunduğunu, muhatabın usulüne uygun tazmin talebi üzerine müvekkili bankanın söz konusu teminat mektubunun tazminini yerine getirmek zorunda kalarak muhatabın belirttiği hesaba ----------- ödemenin geçtiğini, teminat mektubunun garanti sözleşmesi niteliğinde olan bir belge olması nedeniyle tazmin taleplerinde garantörün sadece şekli inceleme yapma yetkisi olduğunu, taraflar arasındaki ilişkinini esasına girmesinin mümkün olmadığını, teminat mektubunu veren bankanın kendisine nakde çevirme talebi ulaştığında sadece şekli bir inceleme yaparak, temel ilişkide lehtarın muhataba borcunun bulunup bulunmadığına dair esas incelemesi ve değerlendirmesi yapamayacağını beyanla, davacının haksız ve hukuka aykırı davasının tüm talepler yönünden reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
Her ne kadar davalılardan-------- tüketici sıfatıyla daire alan konumunda ise de; bu davalı yanında davalı -------------- olması nedeniyle davacının ve davalılardan birinin tacir olması nedeniyle nispi ticari dava niteliğinde olan bu davada görev itirazı yerinde görülmeyerek yargılamaya devam olunmuştur.
Dava; Taraflar arasında harici olarak düzenlenmiş --------- bulunduğu, sözleşmenin 4. maddesi kapsamında davacı satıcı tarafından davalı alıcı ------------------- verilen teminat mektubunun nakde çevrildiğinden bahisle, teminat mektubu bedeli ile mahrum kalınan kira bedelinin tahsili davası olduğu, davacı tarafından davalıya satış bedeli ödemesinin yapıldığı, davacının tapu devri teminatı olarak davalıya teminat mektubu verdiği ve davalının bu mektubu paraya çevirdiği hususunda ihtilaf olmayıp, Uyuşmazlık; teminat mektubunun paraya çevrilme şartlarının oluşup oluşmadığı, davalının cayma hakkını sözleşmeye uygun kullanıp kullanmadığı, sözleşmenin feshedilmiş sayılıp sayılmayacağı, fiili ve hukuki durumun ne olduğu, gayrimenkulün gerçek satış bedelinin ne olduğu,gerçek bir cezai şart iradesi bulunup bulunmadığı, davalının cezai şart ve sözleşme bedeli karşılığı teminat mektubunu paraya çevirdiği iddiasında sözleşmeye ve kanuna aykırılık olup olmadığı, davacının teminat mektubu bedelini davalılardan isteyip isteyemeyeceği, davalılardan bankanın pasif husumeti olup olmadığı, davacının mahrum kalınan kira bedeli isteyip isteyemeceği, istiyor ise miktarı noktalarında toplanmaktadır.
Teminat mektubunun incelenmesinde; kesin ve süresiz olduğu, banka müşterisi ------------sözleşmedeki taahhüdüyle ilgili olarak kesin ve süresiz olarak düzenlendiği, herhangi bir şarta bağlanmadığı, teminat mektubunun paraya çevrilmesinde bankaya sorumluluk yüklenemeyeceği ve bu davada pasif husumeti olmadığı tespit edilmiş ancak davacı taraf ------ tarihli dilekçesi ile, davalı banka yönünden davadan feragat ettiğini bildirmiş, davalı banka ise ----------- tarihli dilekçe ile davacının feragatine karşı davacı taraftan herhangi bir vekalet ve yargılama gideri taleplerinin olmadığını beyan etmiştir. Feragat nedeniyle bu davalı yönünden davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
Taraflar arasında adi yazılı şekilde düzenlenen ------tarihli ----------Asliye Hukuk mahkemesinin ---------- sayılı dosyasında davaya konu teminat mektubunun paraya çevrilmesinin önlenmesine yönelik tedbir kararı, teminat mektubu örneği, davalının sözleşmeyi feshettiğine ilişkin ihtarname, gayrimenkulün tapu kaydı, davacı müteahhit ile dava dışı arsa sahi,pleri arasında görülen -----Asliye Ticaret mahkemesinin--------------Karar sayılı dosyanın henüz kesinleşmemiş olan karar örneği celp ve ibraz edilmiş, davacının ------- yönünden taşınmaz üzerinde teknik ve mali inceleme yapılmıştır.
Davacı ile davalı arasında --------- tarihli Taşınmaz Satış sözleşmesine göre; "Sözleşmenin konusu" başlıklı 2 nolu maddesi hükmüne göre; bu sözleşmenin dava dışı arsa sahipleri ile akdetmiş olduğu ----- tarihli Kat Karşılığı inşaat etmeyi üstlenmiş olduğu inşaatta (binada) yer alacak olan--------------- bedeli karşılığında davalı alıcıya satmasına ilişkindir.
Sözleşmede satış bedeli başlıklı --- maddede; sözleşme konusu dairenin satış bedeli------ dahil -------- olarak belirlenmiş olup, sözleşmeye göre alıcı bu satış bedelini peşin olarak ödemiştir.
Sözleşmenin 4.maddesinde tapu devri ve cezai şart hükmü düzenlenmiştir. Bu maddede; satıcı sözleşmeye konu bağımsız bölümün zilliyetliğini bu sözleşmeyle alıcıya devretmiştir. Satıcı tarafından açılmış bulunan tapu iptali ve tescil davasının reddi halinde diğer hissedarlar tarafından alıcıdan talep edilebilecek ecrimisil-kira vs. Her türlü bedel sebebiyle sorumluluk satıcı firmaya aittir. Alıcı bu nedenle bir ödeme yapmak zorunda kaldığı takdirde, satıcı, alıcının yazılı talebi üzerine söz konusu bedelleri nakden ve defaten ödemeyi kabul ve beyan eder. Satıcı, satış konusu gayrimebnkulün mülkiyetinin arsa sahiplerinden satıcı lehine tapu devri yapıldığı tarihten itibaren en geç ------ günü içerisinde alıcı adına tapu devrini yapacaktır. Satıcı --------- günü içerisinde tapu devrini yapmadığı takdirde, alıcı yazılı bildirim yapmak suretiyle akdi tek taraflı feshedebilir, bu durumda satıcı peşin almış olduğu -------------- cezai şartı alıcıya ödeyecektir, aksi takdirde satıcının vermiş olduğu teminat mektubu nakde çevrilecektir.
Sözleşmenin aynı maddesindeki düzenlemeye göre; devam eden yargılama dosyasının sözleşmenin imzalanmasına müteakip 3.yılın sonunda kesinleşmemiş, hala satıcının devir ve ferağı veremeyecek durumda olması halinde alıcı tek taraflı olarak keşide edecek olduğu ihtarname ile sözleşmeden cayma hakkına sahiptir, bu durumda taraflar alıcının, satış bedeli ve cezai şart toplamı ödemiş olduğu ---------- karşılığı almış olduğu teminat mektubunu nakde çevirme hakkına sahip olduğunu, alıcının geçmiş dönem için faiz, herhangi bir neden ile tazminat talebi ile gayrimenkulde yaptırmış olduğu her türlü zorunlu, faydalı ve/veya lüks masraflara dair satıcıdan herhangi bir talepte bulunmayacağını, satıcının ise kira-ecrimisil talep edemeyeceğini --------------rücu kaydı ile kabul ve beyan ederler. Sözleşmenin aynı maddesinin son paragrafındaki düzenlemeye göre; satıcının hiçbir şekilde sözleşmeden tek taraflı olarak dönme hakkı olmadığı gibi gayrimenkulün mülkiyetinin arsa sahiplerinden kendisine tapu devri yapıldığı tarihten itibaren en geç 7 iş günü içerisinde alıcı adına tapu devrini yapmaktan kesinlikle imtina edemez. Aksi halde alıcının iş bu sözleşme ile tescil talebinin yanı sıra maddi ve manevi tazminat isteme hakkı saklıdır. Satıcı adına tapu devri yapıldığı halde alıcı adına tescilin yapılmaması durumunda alıcı, satış bedelinin ve cezai şartın kendisine verilmesi ile maddi ve manevi zararlarının da talebini isteyebilir. Bu durumda alıcıya ödenecek satış bedeli, cezai şart ve maddi tazminat tutarı -------------az olamayacağı gibi talep tarihindeki dairenin rayiç bedeli kadar satıcı tarafından alıcıya ödenecektir.
Taraflar arasındaki akdedilen sözleşme hukuki niteliği itibariyle -----------niteliğindedir. Bu sözleşmenin geçerli olması için kural olarak noterde resmi şekilde düzenlenmesi gerekmektedir. Davaya konu olan satım sözleşmesi ise adi yazılı şekilde düzenlenmiştir. Ancak dava konusu olayda davacı satıcı sözleşmenin akdedilmesinden sonra davalı alıcıdan ----- satım bedeli ve ---------- cezai şart tutarı tahsil etmiş olup, sözleşme ile satmayı vadettiği daireyi davalı alıcıya teslim de etmiştir, bu hususlarda bir ihtilaf yoktur. Sözleşmenin akdedilmesinden sonra 13 yıl boyunca bu sözleşmenin geçersiz olduğunu her iki tarafta hiçbir şekilde ileri sürmemiştir. Her ne kadar davacı taraf sözleşmenin resmi yazılı şekilde yapılmamış olması sebebiyle geçersiz olduğunu iddia etmekte ise de T.M.K. nun 2.maddesi kapsamında değerlendirildiğinde davacının bu iddiası iyi niyetli olarak kabul edilmemiştir. Bu nedenle içeriği ile ilgili ihtilaf olmayan ve -------- boyunca feshedilmeyen sözleşme mahkememizce geçerli bir sözleşme olarak kabul edilmiştir.
Sözleşmenin 4.maddesine göre; sözleşmenin akdedilmesine müteakip 3.yılın sonunda davacının arsa sahipleriyle olan yargılama dosyasının kesinleşmemiş olması halinde ve hala davalı satıcının sözleşme konusu dairenin tapusunu alıcıya devretmemiş olması durumunda davalı alıcı tarafından keşide edilecek bir ihtarname ile sözleşmenin feshedilebileceği ve cayma hakkına sahip olduğu bu durumda satış bedeli ve cezai şart toplamı ödemiş olduğu ------------- karşılığı olarak satıcıdan almış olduğu teminat mektubunu nakde çevirme hakkına sahip olacağı, bu durumda davacı satıcının alıcıdan kira-ecrimisil talep edemeyeceği taraflarca kabul edilmiştir.
Davalı alıcı, cayma ihtarnamesini gönderdiği -----tarihine kadar bu hakkını kullanmamış, taşınmazın zilliyetliğine sahip olarak taşınmazı kullanmıştır. Satıcı da bu arada geçen süre boyunca davalıdan tahsil etmiş olduğu -------- tutarı kullanmıştır. Dolayısıyla sözleşmenin akdedilmesinden itibaren cayma hakkının kullanıldığı tarihe kadar her iki tarafta sözleşmeden ekonomik menfaat sağlamıştır. Davalının ---boyunca tapunun kendisine devredilmesini bekleyip, tapu devri gerçekleşmeyince cayma hakkını kullanması sözleşmeye ve dürüstlük kurallarına aykırılık teşkil etmemektedir. Bu durumda davacıya peşin olarak ödemiş olduğu -------- karşılığı aldığı ---------- teminat mektubunu paraya çevirmesinde kanuna ve sözleşmeye aykırılık yoktur. Bu nedenle davacının ----- tutarlı teminat mektubu bedelinin daha önce tahsil edilen ----- tutarı mahsup edilerek bakiye ---------meblağın davalıdan tahsiline ilişkin talebinin reddine karar verilmiştir.
Her ne kadar davacı kira geliri mahrumiyeti, ecrimisil talep etmiş ise de; sözleşmenin 4.maddesinde davalı alıcının sözleşmeden cayma hakkını kullanması halinde davacı satıcının kira bedeli yada ecrimisil talep edemeyeceği açıkça düzenlenmiştir. Bu nedenle davacının sözleşmenin feshedilmiş olmasından dolayı talep ettiği kira-ecrimisil talebinin de reddine karar vermek gerekmiştir.
Açıklanan nedenlerle; davalılardan ---------- karşı açılan davanın esastan reddine, diğer davalı bankaya karşı açılan davanın feragat nedeniyle reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM : Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davalı banka yönünden davanın feragat nedeniyle reddine,
2-Davalı ------ yönünden davanın esastan reddine,
3--------------Asliye Hukuk Mahkemesi'nden verilen tedbir kararı infaz edilemediğinden bu konuda karar vermeye yer olmadığına,
4-Alınması gereken 54,40 TL karar harcına karşılık peşin alınan 35.463,14 TL harcın mahsubu ile bakiye 35.408,74 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı tarafa iadesine,
5-Davacı tarafından yapılan tüm yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
6-Davalı --------- yönünden, talep olmadığından ücreti vekalet takdirine yer olmadığına,
7-Davalı --------- yönünden AAÜT uyarınca taktir edilen 101.203,80 TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak, bu davalıya verilmesine,
Dair, davacı vekili ile davalı -------- vekilinin yüzlerine karşı, davalı banka vekilinin yokluğunda, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde İstinaf yolu açık olmak üzere oyçokluğu ile verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 08/07/2020