T.C. İstanbul Anadolu 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2024/262 Esas
KARAR NO : 2025/846
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 04/04/2024
KARAR TARİHİ : 01/10/2025
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; -------- İli, -------- İlçesi, --------Bölge Bucağı, ------- Köyü, -------- Mevki, ------- Pafta, -------- Ada, ------- Parselde kayıtlı zemin kat dükkanın davacının yüzde 50 ortağı olduğu, davalı ... adına kayıtlı iken, şirket müdürü diğer yüzde 50 ortak davalı ... tarafından diğer davalı olan, davalı ...'in halasının oğlu -------- muvazaalı olarak devredildiğini, muvazaa nedeniyle dava konusu taşınmazın tapu iptali ve şirket adına tesciline, mahrum kalınan müspet ve menfi zararların gerçek kişi davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, bunun olmaması halinde taşınmazın gerçek satış bedeli ile mahrum kalınan müspet ve menfi zararların davalı gerçek kişilerden müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini sağlamak maksadıyla dava açma zaruretinin hasıl olduğunu, şirketin 400.000,00 TL sermaye ile kurulduğu, şirket müdürü olarak davalı ... seçildiği, davacı ve ... her biri şirketin yüzde 50 ortağı olduğunu, taşınmazın gerçek bedelinin tespit edilip, bu bedel üzerinden şirket hesabına bedelin yatıp yatırılmadığı hususu ve gerçek bedel üzerinden yatırılmış ise paranın nerelerde kullanıldığının araştırılması gerektiğini beyan ederek muvazaa nedeniyle dava konusu taşınmazın tapu iptali ve şirket adına tesciline, mahrum kalınan müspet ve menfi zararların gerçek kişi davalılardan zararın oluştuğu tarihten itibaren faiziyle birlikte şimdilik fazlaya ilişkin talep ve dava haklar saklı kalmak kaydıyla 1.000,00 TL'sinin müştereken ve müteselsilen tahsiline; tapu iptal ve tescili olmaması halinde; taşınmazın gerçek satış bedeli mahrum kalınan müspet ve menfi zararların davalı gerçek kişilerden zararın oluştuğu tarihten itibaren faiziyle birlikte şimdilik fazlaya ilişkin talep ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla toplam 2,000,00 TL'sinin müştereken ve müteselsilen tahsiline, dava konusu -------- İli,-------- İlçesi, --------Bölge Bucağı, -------- Köyü, -------- Mevkii, -------- Ada, -------- Parselde kayıtlı zemin kat depolu dükkanın devrini önlemek amacıyla taşınmazın kaydına tedbir konulmasına, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yüklenilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
CEVAP: Davalı ... vekili cevap dilekçesinde özetle; Ticari uyuşmazlıklarda zorunlu arabuluculuk şartı yerine getirilmediğini, 06/12/2018 gün ve 7155 sayılı Abonelik Sözleşmelerinden Kaynaklanan Para Alacaklarına İlişkin Takibin Başlatılması Hakkında Kanunla yapılan değişiklikler ile konusu bir miktar paranın ödenmesi veya tazminat olan ticari davalar bakımından da arabuluculuk özel bir dava şartı haline getirildiğini, dava dilekçesinde dava konusu "Tapu İptal Ve Tescil- Tazminat" şeklinde belirtildiğini, uyuşmazlığın tarafları arabulucuya başvurmuş ve anlaşamamış olmakla birlikte son tutanağı mahkemeye sunmayı unutmuşlarsa mahkemenin vereceği bir haftalık kesin süre içinde bu eksikliği gidermeleri mümkün olduğunu, verilen süreye rağmen belgenin sunulmaması durumunda ise açılan dava usulden reddinin gerektiğini ve davanın dava şartı eksikliği sebebiyle usulden reddini talep ettiklerini, dava konusu, şirket ortaklarının birbiriyle olan ilişkisi olduğunu ancak müvekkilinin, taraf sıfatına haiz olmadığını, müvekkilinin, iyiniyetli malik olduğunu, davalı ... ile akrabalığı bulunmadığını beyan ederek öncelikle müvekkilinden bağımsız şekilde limited şirketlerinin ortaklık ilişkileri konulu davanın taraf sıfatı eksikliği ve zorunlu arabuluculuk dava şartı eksikliği sebepleri ile usulden reddine; Mahkeme aksi kanaatte ise dahi TMK m. 1023 kapsamında iyiniyetli malikin kazanımları korunacağından davanın müvekkil bakımından esastan reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davacıya tahmiline hükmedilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davalılar ... ve ... vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacının dava dilekçesinde müspet ve menfi zarar talep ettiğini, müspet ve menfi zarar TBK gereği birlikte talep edilemeyeceğini, bu yönüyle davacının dava dilekçesinde ne talep ettiği anlaşılamadığını, ayrıca TTK madde 560 gereğince tazminat isteme hakkı 2 yıllık zamanaşımına tabi olduğunu, dava konusu taşınmaz satımı ile davacının satışı öğrendiği tarihten itibaren 2 yıl geçmiş olması sebebiyle tazminat isteme hakkı zamanaşımına uğradığından davanın usulden reddini talep ettiklerini, davalı müvekkilinin şirket olması ve dava konusu taşınmazın tapu iptali ve şirket adına tescili olduğu için dava zorunlu arabuluculuğa tabi olduğunu, bu nedenle esasa girilmeden davanın usulden reddi gerekmekte olduğunu, dava dilekçesi ve içeriğinden de anlaşılacağı üzere davacının yapılan her işlem hakkında açık ve net bilgisi anlaşılmakta olduğunu, bu nedenle müvekkili şirketin yapmış olduğu taşınmaz satışları usulüne uygun olduğunu ve satışlar gerçek satış olduğunu, şirketin usulüne uygun gerçekleştirdiği satış işlemlerini bilen davacı zaten bugüne kadar sözlü yada yazılı beyanda bulunmadığını, davacı, şirketin kötü yöneltildiğine, şirketin yapmış olduğu satışların muvazaalı olduğuna ilişkin olarak sözlü yada yazılı beyanı olmadığını, nitekim dava dosyasına da bunlara ilişkin herhangi bir delil sunmadığını, davacının bu yöndeki iddiası net şekilde kötü niyetli olarak işbu davayı açtığını göstermekte olduğunu, yapılacak olan bilirkişi incelemesinde de davacının haksız olduğu kanıtlanmış olacağını beyan ederek öncelikle tarafımızca yapılan usule itiraz nedeniyle davanın usulden reddine, taraflarınca yapılan beyanlarımızın kabulüne, haksız ve mesnetsiz açılan davanın esastan reddi ile yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İNCELEME VE GEREKÇE: Taraflar arasındaki uyuşmazlık; davaya konu tapu kaydında -------- ili, --------- İlçesi, -------- Mahallesi, -------- ada ------- parsel sayılı ana taşınmazda ------- kat -------- bağımsız bölüm nolu dükkan nitelikli; mahallen -------- Mahallesi -------- Sokak No:-------- --------- adresli taşınmaz yönünden Muvazaa nedeniyle Tapu İptal ve Tescil talep şartlarının oluşup oluşmadığı, mahrum kalınan müspet ve menfi zararların gerçek kişi davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile bunun olmaması halinde taşınmazın gerçek satış bedeli ile mahrum kalınan müspet ve menfi zararların davalı gerçek kişilerden müştereken ve müteselsilen tahsili talebinin yerinde olup olmadığı noktasında toplanmaktadır.
Davalı tarafın arabuluculuk dava şartının yerine getirilmediğine dair itirazı davacı tarafın terditli talepleri ve emsal içtihatlar gereğince reddine karar verilmiştir.
Dava konusu taşınmazda Gayrimenkul değerleme Uzmanı bilirkişi ile keşif yapılarak dosya bilirkişiye tevdi edilmiştir. Gayrimenkul değerleme Uzmanı bilirkişi tarafından sunulan 23/01/2025 tarihli raporda; "Dava konusu tapu kaydında ------- ili, -------- İlçesi, --------- Mahallesi, -------- ada --------- parsel sayılı ana taşınmazda -------- kat -------- bağımsız bölüm nolu dükkan nitelikli; mahallen -------- Mahallesi ------- Sokak No:------- --------- adresli taşınmazın dava tarihi 04.04.2024 itibari ile değeri 3.250.000,00 (üç milyon iki yüz elli bin lira) TL" olduğu görüş ve kanaatinin bildirildiği görülmüştür.Ticaret sicil kayıtlarına göre davacının, davalı şirkette ortak, davalı ...'in davalı şirkette ortak ve şirketin münferiden yetkili temsilcisidir. Diğer savalının ise bağımsız bölümün satıldığı 3. kişi olduğu anlaşılmıştır.Taraflar arasındaki diğer uyuşmazlıklarda; - --------- Sayılı dosyasında, eldeki dava hakkında yapılan yargılama sonunda, "...TTK.'nun 638.maddesine göre; davacının davalı şirket ortaklığından çıkma talebinin kabul edilebilmesi için haklı bir sebebin var olması gerektiği, bu konuda yasada açık bir düzenleme olmamakla birlikte TBK. nun ve TBK. nun çeşitli hükümlerinde hangi hallerin haklı sebep olabileceğinin sayıldığı, buna göre genel kabul gören sebeplerin; ortaklık ilişkisinin çekilmez hale getiren ve dürüstlük kuralına göre ortaklık ilişkisinin sürdürülmesinin şirket ortağından beklenemeyeceği hallerin haklı sebep kabul edilebileceği, haklı sebebin ortaklık ilişkisinin devamını olanaksız kılan bir durum olması sebebiyle ortakların görev ve yükümlülüklerinden de kaynaklanabileceği gibi ortakların birbirleriyle olan kişisel ilişkisinden de kaynaklanabileceği, haklı sebebin var olup olmadığı değerlendirilirken somut olayın özelliklerinin dikkate alınması ve ortaya konulan haklı sebebin nesnel ve objektif ölçülere uygun olması gerekmektedir. Haklı sebebin kusura dayalı olması gerekmiyor ise de ortaklık ilişkisinin devamının çekilmez hale gelmesine tek başına kendi kusuru ile sebep olan ortağın haklı sebeple çıkma davası açması dürüstlük kuralına aykırılık teşkil edeceğinden yada haklı sebeple çıkma davasının açan ortak tek başına kusurlu değil ise daha fazla kusurlu olmaması aksi halde ortaklık ilişkisinin devamına katlanması gerektiği kabul edilen bir uygulamadır. Davacı tarafından ileri sürülen olgulara ilişkin deliller bilirkişi tarafından incelenmiştir. Dosya kapsamında yer alan belgeler incelendiğinde; her ne kadar davacı kar payı dağıtılmadığından bahisle ortaklıktan çıkmayı talep etmiş olsa da ana sözleşmenin incelenmesinde ve yukarıda açıklanan sözleşme hükümlerine göre ayrılması gereken yedek akçeler nazara alındığında şirket tarafından yukarıda açıklanan işlemlerin kanuna ve ana sözleşmeye aykırılık taşımadığı, yedek akçeler ayrılmadıkça kar dağıtımına karar verilemeyeceği, davalı şirketin dava dışı diğer ortak tarafından kötü yönetildiğine ilişkin somut deliller sunulmadığı, şirketin mal varlığı, faaliyet alanı ve borçları nazara alındığında bu aşamada kar payı dağıtılmamasının ana sözleşme ve kanuna aykırılık teşkil etmediği, sadece kar payı dağıtılmamasının doğrudan şirketten çıkmak için haklı neden oluşturmayacağı, şirketin fesih ve tasfiyesini gerektiren bir durum tespit edilemediği anlaşılmakla davanın reddine" karar verilmiş olup davacı vekilinin istinaf başvurusunda -------- sayılı ilamıyla ''davacı tarafından ileri sürülen olguların incelenmesinde; kar payı dağıtılmamış olmasının ortaklıktan çıkmayı gerektirir haklı bir sebep olmadığı, bu husustaki talebin genel kurulda görüşülüp karara bağlanabileceği ve aksi bir genel kurul kararı çıkması halinde kararın iptali davası açılarak sorunun hukuken çözüm imkanı bulunduğu, ayrıca davalı şirketin ana sözleşme hükümlerine göre ayrılması gereken yedek akçeler ile elde edilen kar miktarı nazara alındığında kar payı dağıtılmamış olmasının haklı sebep oluşturmadığı, şirket ortakları arasında ortaklığın çekilmez hal aldığına dair herhangi bir delil de dosyaya sunulmuş ve ispatlanmış olmadığını, bu durumda davacının ortaklıktan çıkma talebinin reddine karar verilmesinde bir isabetsizlik olmadığını, TTK'nun 636/3. maddesi gereğince şirketin kar payı dağıtmaması tek başına şirketin feshi için haklı sebep oluşturmadığı gibi davalı ortaklar arasında ortaklığın çekilmez hal aldığı ve bu durumun oluşmasında şirketin diğer ortağın daha çok kusurlu olduğu yönleri ispatlanmadığından davanın reddine karar verilmesinde isabetsizlik bulunmadığı'' değerlendirilerek istinaf başvurusunun esastan reddine karar verilmiş ve karar Yargıtay denetiminden de geçmiştir.Davacı tarafın------- sayılı dosyasında ise dava konusu, davalı şirkete ait --------- bağımsız bölümün, ... tarafından 3.kişilere satıldığını, dava konusu taşınmazların ve diğer taşınmazların gerçek satış bedelinin şirket kayıtlarına geçmediğin müvekkili tarafından bilinmekte olduğunu, satılan 2 adet bağımsız bölüm bedelinin şirket hesabına yatırılıp yatırılmadığı, yatırılmışsa rayiç bedel üzerinden mi, gerçek bedel üzerinden mi yatırıldığı hususu araştırılması gerektiği, bu bedellerden paylarına düşen kısmın taraflarına ödenmesini ve uğranılan zararın tazminini talep ettiklerini, şirket hesaplarında gerçek bedel mevcutsa, satılan -------- bağımsız bölümün müvekkilinin payına düşen yüzde 50 kısmının taraflarına ödenmesi gerektiği ,gerçek bedel şirket hesabına yansıtılmamışsa, gerçek bedellerinin şirket hesabına davalı ... tarafından ödenmesine ve yine kendisine düşen payın ödenmesini ayrıca mahrum kalınan zararların tespiti ile gerçek kişi davalıdan zararın oluştuğu tarihten itibaren faiziyle birlikte kendisine ödenmesini talep ettiği, davalı tarafça davacı iddialarının asılsız olduğunu, bu taleplerinin daha önce -------- Sayılı dosyasında ileri sürüldüğünü, davanın reddine karar verildiği ve kararın kesinleştiği, davacının bu davayı açmakta hukuki yararının bulunmadığını savunduğu, yapılan değerlendirmede davacının taşınmazların değerinin tespiti ile bedellerinin şirkete ödenip ödenmediğinin tespitinin mahkeme eliyle gerçekleştirilmeye çalışıldığı oysa davacının davalı şirket ortağı olarak, dava öncesinde ortaklığa baglı haklarından TTK'nun 614. maddesinde düzenlenen bilgi alma ve inceleme hakkını kullanabileceği, bu hakkını kullanmak suretiyle elde edeceği bilgiler çerçevesinde eda davası açarak dava dilekçesindeki taleplerini ileri sürebileceği, bu nedenle mahkemeyi araç kılarak öncesinde başvuracağı yolları tüketmeden dava konusu taşınmazların gerçek değeri ile satış bedellerinin şirkete ödenip ödenmediğine yönelik tespit talebinde bulunmasında hukuki yararının bulunmadığı, dosya kapsamına göre davacının bilgi alma ve incele hakkını kullanmaya yönelik bir girişiminin bulunmadığı, bu nedenle taşınmazın satış bedellerinin şirkete ödenip ödenmediğinin ve buna bağlı olarak ödenmemişse şirkete ödenmesinin sağlanmasına yönelik talebinin yerinde olmadığı sonucuna ulaşılmış, diğer talebi olan söz konusu taşınmazların satışından payına düşen alacağın ödenmesi talebinin ise nitelik olarak kar payı ödenmesi olarak değerlendirilerek karın dağıtılmasına karar verme yetkisinin münhasıran şirket genel kuruluna ait olduğu dosyada, şirket genel kurulu tarafından kâr payı dağıtımına dair herhangi bir kararın mevcut olmadığı, bu durumda bu talebininde dosya kapsamına uygun olmadığı değerlendirilerek davanın reddine karar verilmiştir. Tüm dosya kapsamına göre; davacı tarafın taleplerinin yukarıda belirtilen dosyalarda da değerlendirildiği, iş bu dava ile bağlantılı olan dava konusu taleplerinin şirkete doğrudan başvuru suretiyle tüketilmeden dava yoluyla istenmesinde davacının hukuki yararının bulunmadığı, yine davaya konu edilen taşınmazların satış bedellerinin kendilerine ödenmesi talebinin kar payı talebi niteliğinde olduğu, buna ilişkin değerlendirmenin de mahkememizin 30/09/2020 Tarih, -------- Esas, ---------- Karar sayılı dosyasında yapıldığı, kararın Yargıtay denetiminden dahi geçtiği anlaşılmakla davacının açtığı davanın reddine dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Açılan davanın reddine,
2-Harçlar kanunu gereğince alınması gereken 615,40-TL harcın mahsubu ile fazladan alınan 54.886,48-TL'nin yatıran tarafa iadesine,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4-Davalılar kendisini vekil ile temsil ettirdiginden A.A.Ü.T göre hesaplanan 404.000,00-TL nisbi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,
5-Kullanılmayan gider avansının bulunması halinde kararın kesinleşmesinden sonra HMK’nun 333. maddesi uyarınca resen yatırana İADESİNE,
Dair, tarafların yüzüne karşı, kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içinde İstinaf yolu açık olmak üzere oybirliği ile verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 01/10/2025