T.C. İstanbul Anadolu 1. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/124 Esas
KARAR NO: 2024/798
DAVA: İtirazın İptali (Ticari Nitelikteki Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 27/03/2018
KARAR TARİHİ: 12/11/2024
Mahkememizde görülmekte olan İtirazın İptali (Ticari Nitelikteki Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle: Müvekkil firma adına kayıtlı --------- ili, ---------- ilçesi, ---------- Mahallesi --------- pafta, ---------- ada,--------- parsel, --------- Bodrum, ------------ nolu bağımsız bölüm iki bodrumda deposu kısmi zemin kata bürosu olan dükkan hakkında davalı firma ile ----------- noterliği'nin 06 Haziran 2014 tarih, ---------- yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığını, sözleşme uyarınca; davalı şirketin taşınmazın boş ve inşaat için yıkıma hazır bir şekilde kendisine teslim tarihinden, yeni dükkanların iskanlı olarak teslim tarihine kadar hak mahrumiyeti bedeli ödeme yükümlülüğü mevcut olduğunu, müvekkil firma; 15 Mart 2015 tarihinde taşınmazı boş ve yıkıma hazır olarak olarak davalı şirkete teslim ettiğini, davalı şirket de bu tarih itibariyle sözleşmede kararlaştırıldığı şekilde hak mahrumiyetlerini ödemeye başladığını, sözleşme uyarınca ödenmesi lazım gelen; birinci yılın ilk üç aylık dönemine ilişkin; 33.441,12 TL, devam eden dokuz aylık dönemine ilişkin; 100.323,36 TL, ikinci yılın altı aylık dönemine ilişkin; 72.455,76 TL, devam eden üç aylık döneme ilişkin; 36.227,88 TL ödeme yapmıştır. Ancak ikinci yılın son üç aylık dönemi ve 15 Mart 2016 - 15 Ekim 2017 tarihleri arasında devam eden üçüncü yılın yedi aylık hak mahrumiyeti bedelleri hiç ödenmediğini, bu güne kadar yapılan ödemelerin eksik olması ve takip tarihine kadar geçen 7 aylık döneme ilişkin hiç ödeme yapılmamış olması olması nedeniyle davalı aleyhinde ----------- İcra Müdürlüğü'nün ----------- E sayılı dosyası ile ilamsız icra takibi başlatılmış, davalı firmaya ödeme Emri 10.01.2018 tarihinde tebliğ edildiğini, Davalı taraf; takibe, borca ve ferilerine itiraz etmiş, icra takibi itiraz nedeniyle durdurmuş olduğundan, davalarının kabulü ile --------- İcra Müdürlüğü ------------ E. sayılı dosyaya davalı tarafça yapılan haksız itirazın iptaline, davalı taraf kötü niyetle itiraz etmiş olduğundan aleyhinde asıl alacağın %20'sinden az olmamak üzere kötü niyet tazminatına hükmedilmesine, yargılama giderleri ve ücreti vekaletin davalı tarafa tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesi ve karşı dava dilekçesinde özetle: Davacı ile müvekkili şirket arasında 06.06.2014 tarihli ---------- Noterliği ---------- yevmiye numaralı düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, davacı, iş bu sözleşme uyarınca yükümlendiği sözleşme konusu taşınmazların %46'sını müvekkil şirkete devretme edimini hala gerçekleştirmediğini, Üstelik davacıya ---------- Noterliği'nin 24.05.2017 tarihli ----------- yevmiye numaralı ihtarnamesi ile tapu devrini gerçekleştirmesi ihtar edilmiş, davacı buna rağmen devri gerçekleştirmeyerek temerrüde düştüğünü, müvekkili şirket davacı da dâhil tüm hak sahiplerine hak mahrumiyeti ödemelerini düzenli bir şekilde yaptığını, iş bu dilekçe tarihi itibariyle de davacıya 244.986,58-TL. toplamda tüm hak sahiplerine ise yaklaşık 25.000.000-TL ödeme yapıldığını, davacı/karşı davalının 06/06/2014 tarihli ---------- Noterliği ---------- yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereği, ---------- İli, ---------- İlçesi, ---------- Mah. -------- Pafta, ---------- Ada, ------------ Parselde kayıtlı arsa payının %46'sımn müvekkil şirket adına tesciline karar verilmesi gerektiğinden, İzah edilen sebeplerle, davacının haksız davasının reddine, karşı davamızın kabulü ile davacı/karşı davalı adına --------- İli, ----------- İlçesi, ---------- Mah.--------- Pafta, --------- Ada, --------- Parselde kayıtlı arsa payının %46'sının müvekkil şirket adına tesciline, yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini dava ve talep etmiştir. Davalı Birleşen davacı --------- vekili 25.06.2018 tarihli cevaba cevap ve karşı davaya cevap dilekçesinde özetle; Müvekkilinin arsa payını devir borcunun henüz doğmadığını, davalının müvekkilinin arsa payını devretmeyerek hem sözleşmeyi ihlal ettiğini iddia ettiğini hem de karşı dava ile payın devrini talep ettiğini, ancak inşaat sözleşmesinin 4. Sayfasının arsa paylarının devri başlıklı bölümünde ve 6. Sayfasının kat irtifakının kurulması başlıklı bölümünde, inşaat sözleşmesinde arsa payının devrinin şartlara bağlanmış olduğunu, şartların gerçekleşmedikçe müvekkilinin devir borcunun doğmadığını, her ne kadar ---------- şirketi tarafından, kat irtifakının kurulması için müvekkilinin arsa payı devrini gerçekleştirmesinin gerektiği iddia edilmiş ise de, böyle bir hukuksal zorunluluk bulunmadığı gibi sözleşme ile bu şekilde anlaşılmadığını, nitekim ---------- şirketinin cevap dilekçesinde belirtilen ihtarnameye cevaben gönderilen ---------- Noterliğinin 07 Haziran 2017 tarih, --------- yevmiye sayılı ihtarnamesinde şartların gerçekleşmediğinin bildirildiğini, arsa payı devrinin gerçekleştirilmemesi ve temsilciler kuruluna verilen vekâletnamenin azledilmesinin inşaatın uzamasına sebebiyet verdiği iddiasını ----------- şirketinin ispatla mükellef olduğunu, her halde bu duruma sebebiyet veren ---------- şirketin kusurundan kaynaklanan sebepler mevcut olduğundan uzayan dönem için hak mahrumiyeti bedellerinin ödenmeye devam edilmesinin gerektiğini, ----------- şirketi ile arsa sahipleri arasında dairelerin paylaşılması hususunda bir anlaşma yapıldığını ve arsa maliklerinin hisselerine düşen dairelerin listesinin verildiğini, ancak arsa maliklerine verilecek dairelerin inşaatını tamamının 054'üne tekabül edip etmediği hususunda ---------- şirketi ile arsa malikleri arasında ihtilaf meydana geldiğini, arsa sahipleri ve temsilciler kurulu sözleşmesel hakkında dayanarak inşaat projesi ve şerefiye çalışma raporlarını istemesine rağmen ----------- şirketinin temsil etmekten kaçındığını, arsa sahiplerinin inşaat alanını öğrenememesi, haklarını tam olarak tespit edememesi ve sözleşmeye uygun paylaşım yapılıp yapılmadığını tespit edememesi üzerine ----------- şirketi ile ilgili olarak lehine inşaat alanı yükselttiği, sözleşme ekindeki projede değişiklik yaptığı, sözleşme ile hak ettiği 446 paydan fazlasını alacağı yönünde bilgiler arsa sahipleri arasında yayıldığını ve ----------- şirketi ile bu sorunun Çözümü için görüşmelere başlandığını, bu süreçte müvekkilinin, hak kaybına uğramamasına neden olacak şekilde temsilciler kurulunun raporlarını ve projeyi temin edememesi ve müvekkili bilgilendirmemesi nedeniyle temsilciler kurulu ve ------ şirketine olan güvenini kaybettiğini, bu nedenle de zarara uğramamak için temsilciyi azlettiğini, ----------- şirketinin de müvekkilinin payına düşen inşaat alanı hakkında bilgi ve şerefiye raporunun verilmesi için ihtarname gönderdiğini, nitekim bir kısım arsa sahipleri tarafından da bu hususta ---------- şirketine karşı dava açıldığını öğrendiğini, müvekkilinin kötü niyetle hareket etmesinin söz konusu olmadığını, --------- şirketinin hak mahrumiyetlerini ödemediğini kabul etmesi ve uzayan sürede müvekkilinin bir kusurunun bulunmaması nedeniyle davanın kabulü, henüz pay devrine ilişkin sözleşmeyle belirlenen şartlar yerine getirilmediğinden karşı davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Mahkememizden verilen 21/03/2019 tarih ve --------- Esas ---------- sayılı kararı --------- sayılı ilamıyla kaldırılmasına karar verildiği, kaldırma kararı sonrası verilen 18/12/2020 tarih, -------- esas, ---------- karar sayılı kararı ile mahkememizin --------- esas sayılı dosyası ile birleştirilmesine karar verilerek yargılamaya devam olunmuştur.
İNCELEME ve GEREKÇE : Dava, hukuki niteliği itibari ile asıl davanın itirazın iptali davası olduğu, karşı davanın arsa payının tescili istemli dava olduğu görüldü. -------- İli, --------- İlçesi, --------- Mah. ---------- Pafta, --------- Ada, ---------- Parselde kayıtlı arsa payının %46'sının davacı adına tesciline dair açılan tapu iptal ve tescil davası olduğu görüldü.--------- Belediyesine, ---------- Asliye Hukuk Mahkemesine yazılan müzekkerelere cevap verildiği, müzekkere yazı cevaplarının dosya arasına alındığı görüldü.Dosyamız arasına alınan --------- İcra Dairesinin ----------- Esas sayılı icra dosyasının yapılan incelemesinde icra takibine başlandığı, davalının 16/01/2008 tarihinde takibe itiraz ettiği ve takibin durduğu anlaşılmıştır.Davacının; borçlu tarafından yapılan itirazın davacı-alacaklıya tebliğinden itibaren İİK.nun 67.maddesinde belirtilen bir yıllık süre içerisinde mahkememize davayı açtığı anlaşıldığından, açılan davanın süresinde olduğu görülmüştür. Davada aktif ve pasif taraf husumetinin sağlandığı anlaşılmış olup taraflar arasında bu hususta çekişme yoktur.7155 sayılı Kanun’un 20. Maddesi ile eklenen 5/A maddesi uyarınca arabuluculuk başvurusunda bulunulmuştur. arabuluculuk son tutanağında icra dosya borcunun ödenmesi hususunda anlaşmaya varılamadığına ilişkin arabuluculuk son tutanağı dosya arasına alınmıştır. Dosya İnşaat Mühendisi bilirkişiye tevdi edilerek aldırılan 02/01/2020 tarihli bilirkişi raporunda özetle ; Dava konusu gayrimenkulün; ---------- İli, ---------- İlçesi, ---------- Mahallesi, ---------- Caddesi, No:----------adresinde bulunan ----------- projesinin yapılmakta olduğu birinci adasında yer alan arsa olduğu, gayrimenkulün değerine olumlu veya olumsuz yönde tesir eden tüm unsurlar ayrı ayrı irdelenerek emsal karşılaştırma yöntemi ile gayrimenkulün % 46 hissesine isabet eden miktarının dava tarihi itibariyle rayiç değerinin; 14.555,33 m? x 4.000,00 TL / m? x 0,46 hisse * 26.781.807,20 TL olduğu görüş ve kanaatimi bildirir raporunu mahkememize sunmuştur.Dosya İnşaat Mühendisi bilirkişiye tevdi edilerek aldırılan 08/06/2020 tarihli bilirkişi raporunda özetle ; Dava konusu gayrimenkulün; ---------- İli, ---------- İlçesi, ---------- Mahallesi,-------- Caddesi, No:-------- adresinde bulunan ----------- projesinin yapılmakta olduğu birinci adasında yer alan arsa olduğu, Gayrimenkulün değerine olumlu veya olumsuz yönde tesir eden tüm unsurlar ayrı ayrı irdelenerek emsal karşılaştırma yöntemi ile gayrimenkulün 30 /11051 hissesinin (39,57 m?) davalı -----------Ş. adına kayıtlı olduğundan, bu hissenin Ye 46'sının dava tarihi itibariyle rayiç değerinin, 72.698,40 TL olduğu görüş ve kanaatini bildirir raporunu mahkememize sunmuştur. Dosya Mali Müşavir, İnşaat Mühendisi ve Borçlar hukuku alanında uzman bilirkişi heyetine tevdi edilerek aldırılan 23/09/2020 tarihli bilirkişi raporunda özetle ; Defterlerin Usulüne Uygun Tutulup Tutulmadığı Yönünden; Tacir olan davacı-birleşen davalı --------- şirketinin 2014-2015-2016-2017-2018 yıllarına ilişkin ticari defterlerinin açılış ve kapanış tasdiklerinin TTK ve VUK hükümlerine göre zamanında yapıldığı, Davalı-birleşen davacı ---------- şirketinin 2014 yılına ilişkin ticari defterlerinin açılış ve kapanış tasdiklerinin zamanında yapıldığı, 2015-2016-2017 ve 2018 yıllarına ilişkin ticari defterlerinin GİB onaylı beratlarının süresinde alındığı, TTK ve VUK hükümlerine göre usulüne uygun tutulduğu, Asıl Dava Yönünden; Davacı karşı davalının, arsa payının devredilmemiş olması nedeniyle 272.550,00 TL talep edebileceği, davacı karşı davalının 72.698,40 TL talep etmiş olduğu, Birleşen ------------ E. Sayılı Dosya Yönünden; davalı karşı davacının 3 aylık hak mahrumiyeti talep edebileceği ve bu bedelin toplam 35.707,17 TL'ye tekabül ettiğini belirten raporlarını mahkememize sunmuşlardır. Dosya İnşaat Mühendisi, Nitelikli Hesaplama uzmanı ve Mali Müşavir Bilirkişi heyetine tevdi edilerek aldırılan 04/07/2021 tarihli bilirkişi raporunda özetle ; Defterlerin usulüne uygun tutulup tutulmadığı yönünden tacir olan ---------- şirketinin 2014-2015-2016-2017-2018 yıllarına ilişkin ticari defterlerinin açılış ve kapanış tasdiklerinin TTK ve VUK hükümlerine göre zamanında yapıldığı, ---------- şirketi 2014 yılına ilişkin ticari defterlerinin açılış ve kapanış tasdiklerinin zamanında yapıldığı, 2015-2016-2017 ve 2018 yıllarına ilişkin ticari defterlerinin GİB onaylı beratlarının süresinde alındığı, TTK ve VUK hükümlerine göre usulüne uygun tutulduğu; Tarafların ticari defterlerinde muavin hesap hareketlerinin incelenmesinde ----------- şirketi tarafından, --------- şirketi adına taraflar arasında imzalanan sözleşme doğrultusunda kira bedeli, enkaz bedeli vs. ödemelerinin toplamının 244.986,58 TL olduğu, İşbu tutarın her iki şirketin ticari defterlerinde de kayıtlı olduğu, Teknik İnceleme Neticesinde; dava konusu inşaat projesinde arsa sahiplerinin pay devri yapmamasından kaynaklı kat irtifakı kurulamadığı ve kat irtifakı kurulamadığı için de mütcahhit firmanın finansman açısından sıkıntı yaşayıp direkt olarak bunun finansal darlığın projede yavaşlamaya sebep olabileceği, İnşaatın fiziki olarak tamamlanma seviyesi hususunda kat irifakı kurulmamasının direkt olarak engel teşkil etmeyeceği, Yüklenici -----------, kendisine arsa maliki ---------- tarafından sözleşme gereğince arsa payı devredilmeden kat irtifakı kurup kuramayacağı hususunda: Kat irtifakı kurulabilmesi için yüklenici ----------- arsa payının devrinin yapılmasının gerekmediği, Islah dilekçesiyle yüklenici ----------- yargılama devam ederken kat irtifakını mevcut paylaşım oranları üzerinden re'sen tesis etmesi ve inşaata devam edebilmek için ------------- şirketinin arsa payını devralmadan re'sen kat irtifakı kurulmasını sağlamak zorunda kalması sebebiyle yüklenici ---------- metrekare kaybı nedeniyle uğradığı zararın tazmini talebi hususunda: Asıl Dava Yönünden yüklenici ----------- metrekare kaybının bulunmadığı, dolayısıyla zararın da doğmadığı kanaatine varıldığı, ancak eğer mahkemece aksi kabul edilecek olursa herne kadar ilk iki bilirkişi raporunda teknik değerlendirmede metrekare kaybı hesabı yapılmış, emsal bedellerle karşılaştırmaya yer verilmiş ve bu hesaplamaya ilişkin itirazlar bulunuyor olsa da bu hususta değerlendirme yapılabilmesi için SPK lisanslı gayrimenkul lisanslama uzmanı olmak gerektiğinden değerlendirmenin yapılamadığı, Birleşen Dava Yönünden: İtirazın iptali davası bakımından değerlendirme yapıldığında işsahibi --------, --------- İcra Müd. ---------E. sayılı dosyası ile ------------ aleyhine icra takibi başlattığı ve 135.610,43TL. (asıl alacak) + 8.043,39TL. (işlemiş faiz) = 143.653,82TL.nin ödenmesini talep ettiği, “borcun sebebi” olarak “06.06.2014 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kira bedeli alacağı olarak 15.03.2015 016 arası aylık 11.230TL.; 15.03.2016-14.03.2017 arası aylık 11.902,39TL., 15.03.2017- 14.03.2018 arası aylık 12.720,68TL. olmak üzere ödenmeyen hak mahrumiyeti kira bedeli alacağı”nın gösterildiği, ıslah dilekçesiyle yüklenici ---------- hak mahrumiyetine ilişkin taleplerin 15.03.2015 ile 24.10.2017 (icra takibi tarihi) arasındaki döneme göre hesaplanması gerekeceği savunması hususunda teknik değerlendirme yapıldığında sözleşmenin “Hak Mahrumiyeti Bedelleri” kısmında “Konut olarak kullanılan bağımsız bölümleri için bağımsız bölüm başına 1.000,00-TL; ticari alan olarak kullanılan ve 50 m2'yi geçmeyen bağımsız bölümler için 1.000,00-TL; ticari alan olarak kullanılan ve 50 m2'yi geçen bağımsız bölümler için 1.000,00-TL'ye ek olarak m2 başına 20-TL ödenecektir.” şeklinde hüküm kararlaştırılmış olup buna ilişkin hesaplama yapıldığında icra takibinde gösterilen borcun sebebi üzerinden değerlendirme yapıldığında dosyada yapılan incelemelerde yüklenici --------- arsa sahibi ----------- 15/03/2015-15/12/2016 tarihleri arasındaki 21 aylık hak mahrumiyeti bedellerini ödediği, ancak 15/12/2016 tarihi ile icra takip tarihi olan 24/10/2017 tarihleri arasındaki 10 aylık (11.902,39-TL/fay x 10 ay- 11.902,39-TL) hak mahrumiyeti olan 11.902.39TL.yi ödenmediği, Borçlar mevzuatı bakımından değerlendirme neticesinde: Asıl Dava Yönünden: Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “Arsa Payının Devri” hükmü incelendiğinde kat irtifakının kurulması ve ipotek tesis edilmesiyle birlikte tapuda arsa payının devredileceğinin kararlaştırıldığı; Dosya kapsamı incelendiğinde yargılamanın sürdüğü esnada kat irtifakının kurulduğu, ancak yüklenici tarafından ipoteğin ise tesis edilmediği; Sözleşmede arsa payını devir borcu altına giren arsa maliki -----------, yüklenici---------- arsa payını devretmeme sebebi olarak yüklenicinin bilgi verme-aydınlatma-sadakat-özen borcunu ifa etmediğini belirtmiş olup bu hususta değerlendirme yapıldığında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde asli edim niteliğinde olmayan “yüklenicinin aydınlatma-bilgi verme borcu”nun, arsa maliki --------- arsa payını devretmemi İfada sıra” başlıklı TBK m. 97 hükmünde düzenlenen “ödemezlik def'i” niteliğinde olup olmadığı; arsa payının devri borcu ile yüklenicinin bilgi verme-aydınlatma-sadakat-özen borcunun “karşılıklı borç” olup olmadığı hususunun Sayın Mahkeme'nin takdirinde olduğu; ancak bu noktada belirtmek gerel ki ödemezlik def'inin ileri sürülebilmesinin, ancak birbirinin karşılığı ola ler için söz konusu olduğu; başka bir deyişle “Karşılıklı sözleşmeden doğan bütün borçlar için değil, ancak biri diğerinin karşılığı olan edimler için TBK m. 97 uygulanabileceği.”; aralarında değişim ilişkisi bulunmayan edimler ve yan borçlar bakımından ödemezlik def'inin ileri ülemeyeceğinin doktrinde kabul edildiği; yan yükümlülüklerin değişim içinde yer almadığı; dolayısıyla eğer mahkemece yüklenici ----------- sözleşme gereğince bilgi verme-aydınlatma- sadakat-özen borcunu ifa etmediği ve anılan yan borçlar ile arsa malikinin arsa payının devri borcu arasında değişim (mübadele) ilişkisi olduğu kabul edilir ise bu takdirde arsa malikini ----------- tarafından TBK m. 97 hükmünce ödemezlik def'inin ileri sürülebileceği; ancak aksinin kabulü halinde ise arsa maliki --------- arsa payını devretme yönünden temerrüde düştüğünün kabul edilebileceği; alternatifli değerlendirmenin takdirinin mahkeme'ye ait olduğu, Yüklenici ----------- metrekare kaybı nedeniyle zarara uğradığını iddia etse de teknik inceleme neticesinde yüklenici ----------- metrekare kaybının bulunmadığı, dolayısıyla zararın da doğmadığı kanaatine varıldığı, eğer mahkemece aksi kanaat oluşursa bu hususta değerlendirme yapılabilmesi için SPK lisanslı gayrimenkul lisanslama uzmanı olmak gerektiğinden değerlendirmenin yapılamadığının belirtildiği, Birlesen Dava Yönünden: sözleşmenin 9. sayfasında yer alan 2 yıllık süreye ilişkin hüküm incelendiğinde talep edilebilecek hak mahrumiyetinin 2 yıl ile sınırlandırıldığı anlamının çıkartılmadığı, taşınmaz bakımından ödenmeyen borçlar bakımından mahsup açısından düzenlenmiş bir hüküm olduğu; sözleşmenin 8. sayfasındaki “Hak Mahrumiyeti Bedelleri” başlıklı maddede yapımcının , taşınmazların kendisine boş olarak teslimi tarihinden itibaren yeni bağımsız bölümlerin teslimine kadar geçen süre için hak mahrumiyeti bedelini ödemeyi kabul ettiği; İşsahibi (arsa maliki) ----------- tarafından ----------- İcra Müd. ----------E. sayılı dosyası ile ---------- aleyhine başlatılan icra “borcun sebebi” olarak “06.06.2014 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kira bedeli alacağı olarak 1 03.2016 arası aylık 11.230TL.;- 15.03.2016-14.03.2017 arası aylık 11.902,39TL., - 15.03.2017-14.03.2018 arası aylık 12.720,68TL. olmak üzere ödenmeyen hak mahrumiyeti kira bedeli alacağı” gösterilmiş olsa da davalı-birleşen davada davacı işsahibi ----------, 04.01.2021 tarihli, bilirkişi raporuna itiraz dilekçesinde hak mahrumiyetine ilişkin taleplerin 15.03.2015 ile 24.10.2017 (icra takil ) arasındaki döneme göre hesaplanması gerekeceği belirttiğinden teknik değerlendirmede buna ilişkin değerlendirmenin yapıldığını yönündeki kanaatlerini belirten raporlarını mahkememize sunmuşlardır. Dosyaya Gayrimenkul Değerleme uzmanı bilirkişi eklenerek bu bilirkişi yönünden kök, İnşaat Mühendisi, Nitelikli Hesaplama uzmanı ve Mali Müşavir Bilirkişi heyetinden ek rapor aldırılması suretiyle aldırılan 09/05/2022 tarihli bilirkişi raporunda özetle ; Asıl Dava Yönünden Metrekare kaybına yönelik taleplerin SPK lisanslı gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişilerce değerlendirilmesi” neticesinde: ---------- Şti.nin ----------- Mahallesi ----------- Ada ------------ Parsel sayılı, 390 m2 yü: imlü arsada 60/390 arsa paylı dükkanın sahibi olduğu, arsa payının 60 m2 olduğu, -------- Ada ------------ Parsel tevhit sonrası -------- ada----------- parselin oluştuğu, terkler yapıldıktan sonra davacının arsa payının 39,51 m2'ye düştüğü; taraflar arasında yapılan sözleşmenin “Arsa Paylarının Devri” bölümünde “---------- Belediye Başkanlığı ve / veya --------- Büyükşehir Belediyesi uhdesinde olup, sözleşme kapsamında Ana Taşınmazın 4 oranındaki Emsal değere ulaşılabilmesi için Arsa Sahibine bila bedel verilecek imar ve yol fazlalıkları da iş bu sözleşme kapsamında paylaşıma ve devre konu olacaktır. İşbu bila bedel verilen imar ve yol fazlalıkları Arsa Sahibinin payına yansıtılacaktır.” hükmünün bulunduğu, Dosya kapsamında yapılan teknik incelemelerde bilirkişi raporlarında ve emsal bilirkişi raporlarında takdir edilen 15.000,00 TL/m2 hususunda mutabık kalındığı, buna göre davacının hissesine isabet eden bedelin 39,51 m2 x 0,46 x 15.000,00TL/m2 — 272.619,00TL. olarak hesaplandığı, “Kök raporda metrekare kaybı ve buna bağlı zararın oluşmadığının belirtildiği, ancak ne gerekçeyle metrekare kaybının olmadığına ilişkin denetime elverişli bir değerlendirmenin yapılmadığı” hususuna ilişkin olarak yapılan değerlendirmenin Spk Lisanslı Değerleme Uzmanının incelemesinde; ------------ metrekare kaybının bulunduğuna ilişkin tazminat tutarının hesaplandığını, Borçlar mevzuatı yönünden yapılan değerlendirme kapsamında yapılan değerlendirmeye yönelik itiraz değerlendirildiğinde kök rapordaki görüşte değişiklik olmadığı; kaldı ki değerlendirmenin alternatifli yapıldığı; bu kapsamda: Sözleşmede arsa payını devir borcu altına giren arsa maliki -----------, yüklenici ----------- arsa payını devretmeme sebebi olarak yüklenicinin bilgi verme-aydınlatma-sadakat-özen borcunu ifa etmediğini belirtmiş olup bu hususta değerlendirme yapıldığında arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinde asli edim niteliğinde olmayan “yüklenicinin aydınlatma-bilgi verme borcu”nun, arsa maliki ------------ arsa payını devretmemesi için “İfada sıra” başlıklı TBK m. 97 hükmünde düzenlenen “ödemezlik def'i” niteliğinde olup olmadığı; arsa payının devri borcu ile yüklenicinin bilgi verme-aydınlatma-sadakat-özen borcunun “karşılıklı borç” olup olmadığı hususunun mahkeme'nin takdirinde olduğu, ancak bu noktada belirtmek gerekir ki ödemezlik def'inin ileri sürülebilmesinin, ancak birbirinin karşılığı olan edimler için söz konusu olduğu; başka bir deyişle “Karşılıklı sözleşmeden doğan bütün borçlar için değil, ancak ...bir karşılığı olan edimler için TBK m. 97 uygulanabileceği”; aralarında değişim ilişkisi bulunmayan edimler ve yan borçlar bakımından ödemezlik def'inin ileri sürülemeyeceğinin doktrinde kabul edildiği; yan yükümlülüklerin değişim içinde yer almadığı; dolayısıyla eğer Mahkemece yüklenici --------- sözleşme gereğince bilgi verme-aydınlatma-sadakat-özen borcunu ifa etmediği ve anılan yan borçlar ile arsa malikinin arsa payının devri borcu arasında değişim (mübadele) ilişkisi olduğu kabul edilir ise bu takdirde arsa malikini ----------- tarafından TBK m. 97 hükmünce ödemezlik def'inin ileri sürülebileceği; ancak aksinin kabulü halindi arsa maliki ----------- arsa payını devretme yönünden temerrüde di in kabul edilebileceği; alternatifli değerlendirmenin takdirinin, mahkeme'ye ait olduğu, ---------- itirazı kapsamında yapılan değerlendirme neticesinde, sözleşmede "inşaatın sözleşmeye uygun yapılmaması ve böylece arsa sahiplerinin oluşacak zararlarından yapımcı şirket ortağı ve imza yetkilisi ----------- şirketle birlikte müşterek ve müteselsil kefil sıfatıyla sorumlu olduğu" kararlaştırılmış olup düzenlemesi bu kapsamda TBK m. 583 ve 584 hükümlerine göre kefilin sorumlu olduğu miktarın ve ve müteselsil kefil olduğunu gösteren ifadenin el yazısı ile yazıldığının anlaşılamadığı; eş rızasının bulunduğunun anlaşılamadığı; ancak bu ikümdeki edimin “asli edim/sözleşmenin olmazsa olmaz unsuru” veya hangi edimin “karşılığı/ivazı” olarak kabul edilip edilmeyeceğinin, bir önceki maddede yer alan değerlendirme kapsamında ödemezlik def'inin hangi alternatif altında değerlendirileceğinin takdirinin, mahkeme'ye ait olduğu, Birleşen Dava Yönünden “davacının, sözleşme 2013 yılında akdedilmiş olmasına rağmen sözleşmenin ilk adımı olan kat irtifakının ancak 2018 yılında 7099 Sayılı Kanun kapsamında yüklenici tarafından re'sen ve fakat % 30 oran ile kurulabiliği itirazı”nın değerlendirilmesi neticesinde ; Teknik inceleme neticesinde sözleşmeye göre kat irtifakı kurulabilmesi için yüklenici ---------- arsa payının devrinin yapılmasının gerekmediği, 10.03.2018 tarihli, ----------- sayılı ------------ yayımlanan 7099 Sayılı Yatırım Ortamının İyileştirilmesi Amacıyla Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun m. 4 uyarınca bazı koşulların gerçekleşmesi halinde yüklenicinin re'sen kat irtifakı kurmasının mümkün olduğu; bu kapsamda arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin “Arsa Payının Devri” hükmü incelendiğinde kat irtifakının kurulması ve ipotek tesis edilmesiyle birlikte tapuda arsa payının devredileceğinin kararlaştırıldığı; dosya kapsamı incelendiğinde yargılamanın sürdüğü esnada kat irtifakının kurulduğu, Yüklenici tarafından % 30 oranında kat irtifakı kurulmuş olsa bile sözleşme ile ------------- tarafından borçlanılan % 46'lık oranda kat irtifakının hala kurulup kurulmadığı ve ------------- yüklenicinin edimini ifası bakımından gecikmeye/yavaşlamaya sebebiyet verip vermediği noktasında ise; kat irtifakının kurulamamasından dolayı finansal faktörler devreye gireceğinden projenin yavaşlamasına sebep olacağını, İnşaat süresi bakımından yapılan itirazlar değerlendirildiğinde ise eksik olarak da olsa yüklenici tarafından 10.08.2018 tarihinde kat irtifakı kurulmakla eğer bu tarihe 30 ay eklenecek olursa bu takdirde inşaat vadesinin 10.02.2021 olarak hesaplanabileceği, dolayısıyla TBK m. 117 vd. hükümlerince davanın açıldığı tarihte yüklenicinin temerrüdünden bahsedilemeyeceği yönünde kanaate varılabileceği, Bilirkişi raporunun teknik değerlendirme kısmında yerinde olarak "...davaya konu proje kat irtifakı kurulabilecek aşamadadır. Bir inşaat projesinde daire satışının yapılabilmesi için kat irtifakının kurulması gerekmektedir. Çünkü kat irtifakı kurulduktan sonra satışı yapılacak bağımsız bölümlerin tapusu olacaktır. Davaya konu projede kat irtifakı kurulamaması sebebiyle bağımsız bölümlerin satışı gerçekleşememekte olup, finansman açısından müteahhit firma sıkıntı yaşayacak ve bu da inşaat projesinin yavaşlamasına sebep olacaktır" değerlendirmesi ile raporun 6.sayfasındaki "Kat irtifakı kurulmamasının, dava konusu inşaat projesinin ilerlemesinin yavaşlamasına herhangi bir olumsuz etkisi yoktur." beyanının çelişkili olduğu yönünden yüklenici ----------- tarafından itiraz edilmiş olup bu yönde teknik değerlendirme yapıldığında her ne kadar yasal bir engel olmasa bile kat irtifakının kurulmamış olması, ticari hayatın olağan akışında yüklenicinin finansal gücünü olumsuz yönden etkileyebilecek derece olduğu kanatine varıldığını, bilirkişi raporunda sehven 7. sayfada "...bu durumda yüklenicinin sadece sözleşme süresi olan 24 aylık hak mahrumiyeti bedelinden sorumlu olduğu sonucuna varmak gerekir." şeklinde kanaat bildirilmiş olsa da itirazlar değerlendirildiğinde sözleşmenin 9. sayfasında yer alan 2 yıllık süreye ilişkin im incelendiğinde talep edilebilecek hak mahrumiyetinin 2 yıl ile sınırlandırıldığı anlamının çıkartılmadığı, taşınmaz bakımından ödenmeyen borçlar bakımından mahsup açısından düzenlenmiş bir hüküm olduğu; sözleşmenin 8. sayfasındaki “Hak Mahrumiyeti Bedelleri” başlıklı maddede yapımcının taşınmazların kendisine boş olarak teslimi tarihinden itibaren yeni bağımsız bölümlerin teslimine kadar geçen süre için hak mahrumiyeti bedelini ödemeyi kabul ettiği;--------- ve ----------- tarafından hak mahrumiyetine ilişkin hesaplamaya itiraz edilmiş olup buna ilişkin itirazlar göz önüne alınarak Dosya kapsamında yapılan incelemede, davacı karşı davalı tarafından kira ödemelerinde, 15.03.2016 — 14.03.2017 döneminde, ödemelerin aylık 11.902,39-TL kira bedeli üzerinden yapıldığı ancak Aralık 2016 döneminde kira bedeli ödemelerinin kesildiğinin tespit edildiğini, buradan 3 aylık toplam kira bedeli 3x11.902,39-TL -35.707,17-TL olmaktadır. İşsahibi --------- tarafından ---------- İcra Müd. --------E. sayılı dosyası ile ----------- aleyhine başlatılan icra “borcun sebebi” olarak “06.06.2014 tarihli arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kira bedeli alacağı olarak 4.03.2016 arası aylık 11.230. TL almak üzere ödenmeyen hak mahrumiyeti kira bedeli alacağı” gösterilmiş olduğu, icra takibinde son olarak belirtilen 75.03.2017-14.03.2018 arası aylık 12.720,68TL. Bu yönden de hesaplama yapıldığında 12.720,68-TL X 12 AY = 127206,80-TL olacağına dair kanaatlerini belirten raporlarını mahkememize sunmuşlardır. Dosyaya Gayrimenkul Değerleme uzmanı, İnşaat Mühendisi, Nitelikli Hesaplama uzmanı ve Mali Müşavir Bilirkişi heyetinden ek rapor aldırılması suretiyle aldırılan 23/06/2023 tarihli bilirkişi raporunda özetle ; Defterlerin Usulüne Uygun Tutulup Tutulmadığı Yönünden; Tacir olan davacı-birleşen davalı ------------ şirketinin 2014-2015-2016-2017-2018 yıllarına ilişkin ticari defterlerinin açılış ve kapanış tasdiklerinin TTK ve VUK hükümlerine göre zamanında yapıldığı, Davalı-birleşen davacı ------------- şirketinin 2014 yılına ilişkin ticari defterlerinin açılış ve kapanış tasdiklerinin zamanında yapıldığı, 2015-2016-2017 ve 2018 yıllarına ilişkin ticari defterlerinin GİB onaylı beratlarının süresinde alındığı, TTK ve VUK hükümlerine göre usulüne uygun tutulduğu Asıl Dava; taraflar arasındaki sözleşme kapsamında belirlendiği şekliyle arsa payının tescili istemine ilişkin olup, davacı-birleşen davalı vekili tarafından ıslah edildiği ve talebin 9646 payın yapımcıya devredilmemesi sebebiyle uğranılan zarara istinaden şimdilik 72.698,40.TL tazminatın yasal faiziyle tahsilinin talep edildiğinin görüldüğü, Heyet tarafından yapılan değerlendirme neticesinde; sözleşme gereğince arsa payının devrinin kat irtifakının kurulması ve inşaat teminat ipoteğinin devredilecek olan hisse üzerine tesis edilmesiyle birlikte sağlanacağı, normal şartlarda kat irtifakının arsa sahiplerince kurulacağı, ancak sözleşmede de belirtildiği üzere işlemlerin yürütülmesi için yapımcıya veya onun göstereceği kişilere vekâletname verileceğinin kararlaştırıldığı, söz konusu vekaletnamelerin verilip verilmediğinin dosyadaki belgelerle tespit edilemediği, şayet vekaletname verilmişse ve içerisinde kat irtifakı kurma yetkisi de bulunmaktaysa yükümlülüğün yapımcıda olduğu, vekaletname verilmediyse işlemlerin geldiği aşamada; yapımcının arsa sahibinden kat irtifakının kurulmasını ihtar etmesi/talep etmesi gerektiği, dosya içerisinde böyle bir bildirim veya talebin bulunmadığı, (söz konusu eksikliklerin tamamlanması halinde yeniden değerlendirme yapılabilecektir.) kat irtifakın arsa sahibince kurulması gerektiği kanaatine varılması halinde yapımcı adına % 46 hissenin devredilmesi gerekirken resen % 30 devir işlemi sağlandığı, yapımcının sözleşmeden kaynaklanan 9616 oranında metrekare kaybının bulunduğu, dava tarihi itibariyle taşınmazın metrekare rayiç değerinin 15.000,00.TL olduğu, sözleşme gere; davacıya devredilmesi gereken kısım olan % 46'nın yani 18,17 m2'nin dava tarihi itibariyle değerinin yaklaşık 272.550,00.TL olduğu, davacı/birleşen davalı yapımcının dava konusu taşınmaz üzerinde % 30 oranında re'sen kat irtifakı kurması neticesinde % 16 oranındaki hisse kaybının 6,32 m2'ye tekabül ettiği, 6,32 m2'nin dava tarihindeki değerinin yaklaşık 94.824,00.TL hesap edildiğini, hesap edilen bu tutardan davalı/birleşen davacı arsa sahibin sorumluluğunun olabilmesi için yukarıda bahsedilen kat irtifakı kurma yükümlülüğünün kendisinde olması gerektiği, Birleşen dava; taraflar arasındaki sözleşme kapsamında hak mahrumiyet bedeli olarak belirlenen bedellerin arsa sahibine ödenmemesi sebebiyle başlatılan ----------- İcra Müdürlüğünün ------------ Esas sayılı icra takip dosyasına/ödeme emrine borçlu yapımcının yapmış olduğu itirazının iptalinin talep edildiği heyetimiz tarafından yapılan değerlendirme neticesinde; hak mahrumiyet bedelinin taraflar arasındaki inşaat sözleşmesinden kaynaklandığı, sözleşme gereğince yapımcı tarafından ilk yıl ödenen hak mahrumiyet bedeline 2. yılda TEFE TÜFE oranında artış yapılacağı, daha sonraki yıllar için herhangi bir artış hükmünün bulunmadığı, bu nedenle 2. Yıl için ödenen 12.075,96.TL hak mahrumiyet bedeli üzerinden hesaplama yapılması gerektiği, yapımcı tarafından 2. Yılın son 3 aylık hak mahrumiyet bedeli ile 3. Yıl için dönem başından takip tarihine değin muaccel hale gelen 7 aylık olmak üzere toplam 10 aylık hak mahrumiyet bedelinin arsa sahibine ödenmesi gerektiği, ödenmesi gereken hak mahrumiyeti bedelinin toplam 120.759,60.TL olduğu, takip öncesinde yapımcı temerrüde düşürülmediğinden işlemiş faizin bulunmadığını belirten raporunu mahkememize sunmuştur. Dosyaya Gayrimenkul Değerleme uzmanı, İnşaat Mühendisi, Nitelikli Hesaplama uzmanı ve Mali Müşavir Bilirkişi heyetinden ek rapor aldırılması suretiyle aldırılan 31/05/2024 tarihli ek bilirkişi raporunda özetle ; Asıl dava yönünden; ayrıntısı İş bu ek raporun 3.a bölümünde açıklandığı üzere taraflar arasında imzalı sözleşme gereğince davalı/karşı davacının arsa payını devir borcu altında olduğu, bu devir bakımından temerrüde düştüğü, davacı/karşı davalı tarafından gerçekleştirilen resen kat irtifakı tesis edilmesi neticesinde sözleşme kapsamında 6,32m2 kaybına uğradığı, bu kayıp nedeniyle oluşan zararın dava tarihi itibarı ile 94.824,00.TL olduğu değerlendirildiğini, Karşı dava yönünden; kusur takdiri mahkemeye ait olmakla; işin uzamasının davalı/karşı davacı arsa sahibinin kusurundan kaynaklanması halinde muaccel olan alacak miktarının 80.103,87.TL olduğu, işin uzamasının davacı/karşı davalı yapımcının kusurundan kaynaklanması halinde muaccel olan alacak miktarının 120.759,60.TL olduğu değerlendirildiğini belirten ek raporu mahkememize sunmuşlardır. Davacı birleşen dosyada davalı vekilinin 01/07/2020 tarihli ıslah dilekçesi ile özetle ; Taraflar arasındaki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince davalının --------- İli ----------- İlçesi ----------- Mahallesi --------- Pafta ---------- Ada -------- Parselde kayıtlı taşınmazdaki arsa payının %46'sını müvekkilimize devretmemiş olması nedeniyle uğranılan zarara istinaden fazlaya ilişkin haklarımız saklı kalmak kaydıyla şimdilik 72.698,40-TL (belirsiz alacak talebimizi daha sonra HMK 107 gereğince arttırma hakkımızı saklı tutuyoruz) tazminatın yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Davacı birleşen dosyada davalı vekilinin 15/01/2020 tarihli ıslah dilekçesi ile özetle ; Davada 01.07.2020 tarihli ıslah dilekçesi ile taraflar arasındaki Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince davalının ------- İli ------------ İlçesi ------------ Mahallesi ---------- Pafta ---------- Ada ---------- Parselde kayıtlı taşınmazdaki arsa payının %46'sını müvekkiline devretmemiş olması nedeniyle uğranılan zarara istinaden fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydıyla 01.07.2020 tarihi itibariyle, 72.698,40-TL (belirsiz alacak talebimizi daha sonra HMK 107 gereğince arttırma hakkımızı saklı tutuyoruz) tazminatın yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline ilişkin taleplerini mahkemeye bildirdiklerini, dosya kapsamında zararlarının miktarının tespitine ilişkin alınan 23.09.2020 tarihli bilirkişi raporuna göre daha sonra HMK 107 gereğince arttırma haklarını saklı tuttukları 72.698,40-TL'lik alacak taleplerini 199.851,6-TL arttırarak 23.09.2020 tarihli bilirkişi raporunda tespit edilen miktar olan 272.550,00 -TL'lik tazminat alacaklarının yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, yargılama gideri ve vekalet ücretinin davalı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Asıl dava ve karşı dava dava dilekçeleri, cevap dilekçeleri, 23/06/2023 tarihli kök ve 29/05/2024 tarihli ek rapor dosyaya celp edilen belgeler ve tüm dosya kapsamı ile birlikte yapılan değerlendirmede; Davacı- birleşen dosyada davalı ile Davalı-Birleşen dosyada Davacı arasında Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığı, Davacı/birleşen davalı ------------ müteahit, davalı/birleşen dosyada davacı----------- arsa sahibi olduğu, Davacı/birleşen dosya davalısının hissedarı bulunduğu --------- ada ----------- parsel noda kayıtlı taşınmazını aynı adalar içindeki tüm parsellerle tevhidi sonucu oluşacak yeni parsellere, davacı birleşen dosyada davalı tarafından yapılacak binaların inşaat ruhsatının alınmasını müteakip 7 gün içerisinde kat irtifakının kurulması sırasında mevcut hisselerin % 54 hissesini üzerinde bırakarak, % 46 hissesini ve bu sözleşmede yazılı koşullar doğrultusunda devredeceğini hisseye karşılık gelen sayıda bağımsız bölümü yapımcıya devir ve teslim etmeyi taahhüt ettiği, davacı/ birleşen dosyada davalı ---------- ise arsa sahibinin maliki olduğu taşınmazdaki % 46 hisseyi bu sözleşmede yazılı koşullar doğrultusunda, devir edecekleri hisseye karşılık gelen sayıda bağımsız bölümü, bu sözleşmede yazılı koşullar doğrultusunda ve inşaat yapımı koşuluyla satın almayı kabul ettiği,Davacı/birleşen dosyada davalının, taraflar arasında imzalanan sözleşme kapsamında belirlenen %46 hissenin davalı birleşen dosyada davacı tarafça sözleşmeye aykırı olarak devredilmemesi sebebiyle, iş bu hissenin tescilini talep ettiği, Birleşen dosyada ise ; davacı/ asıl davada davalının taraflar arasındaki sözleşme kapsamında,davaya konu taşınmazın boş ve inşaat için yıkıma hazır bir şekilde teslim tarihinden inşa edilecek yeni bağımsız bölümleri yeni sahiplerine teslim edilene kadar geçen sürede, ticari alan olarak kullanılan her bir taşınmaz için 50m²'yi geçmeyen bağımsız bölümler için 1.000 TL, ticari alan olarak kullanılan her bir taşınmaz için 50m² geçen bağımsız bölümler için 1.000 TL ye ek olarak m² başına 20 TL "hak muhrumiyeti" ödeneceği konusunda anlaşılmasına rağmen bu bedellerin bir kısmının ödenmemesi sebebiyle başlatılan icra takibine asıl davada davacı- birleşen dosyada davalı tarafça yapılan itirazın iptalinin istendiği, taraflar arasında imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin her iki tarafa da borç yükleyen karışık içerikli ani edimli şekle bağlı sözleşme olduğu, arsa sahibinin arsasına ait belli payların yükleniciye ve üçüncü kişiye devretme, yüklenicinin ise bu pay karşılığında arsa üzerinde bağımsız bölümler yapmaya ve bu bağımsız bölümlerden arsa sahibine düşen payı devretme borcu altına girdiği, işin niteliği gereği arsa sahibinin öncelikle arsayı yükleniciye teslim etmek durumunda olduğu, zira teslim yapılmadan yüklenicinin edimini yerine getirmesinin mümkün olmadığı, davalının maliki olduğu taşınmazdaki % 46 lık hisseye karşılık gelen sayıda bağımsız bölüm inşaatı yapılacak sözleşmenin süresinin kat irtifakı kurulmasına müteakip 30 (24 + 6 ay) olarak düzenlendiği, bu süreyi geçen durumlarda ise davacı tarafça yukarıda belirtildiği şekli ile hak mahrumiyeti bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığı, taraflar arasında ana taşınmazdaki diğer taşınmazların malikleri ile tüm sözleşmelerin imzalanması tevhit işlemlerinin tamamlanması, inşaat ruhsatı alınması ve akabinde kat irtifakı kurulması ile birlikte ipotek tesisi şart ve koşulu ile davacıya devredileceği hususunda anlaşma bulunduğu, söz konusu taşınmazın davalı tarafından 26/03/2015 tarihinde tespit edildiği, bundan sonraki aşamada 28/04/2016 tarihinde tevhit işleminin yapıldığı, tevhit sonrası ada parsel numarasının ---------- ada ---------- parsel olarak güncellendiği, ilk ruhsat tarihinin 13/10/2016 olduğu, 14/07/2017 tarihinde ise tadilat ruhsatının alındığı, daha sonra kat irtifakı aşamasının geldiği, dava açıldıktan sonra kat irtifakının resen 10/08/2018 tarihinde ve eksik şekilde (%30) kurulduğu, asıl davada davacı birleşen dosyada davalının asıl davada talep ettiği % 46 hissenin kendi adına tescil talebini 01/07/2020 tarihli ıslah dilekçesi ile pay devrinin yapılmaması sebebiyle oluşan 72.698,40 TL tazminat talebine dönüştürdüğü, taraflar arasındaki sözleşme incelendiğinde, her türlü resmi muamelenin yapılabilmesi için asıl davada davacı, birleşen dosyada davalıya vekaletname verileceğinin kararlaştırıldığı,kat mülkiyeti ve kat irtifakı tesisine dair yönetmeliğin 5. Maddesine göre kat irtifakının kurulabilmesi için onaylı bir yapı ruhsatının bulunması ve o imar parselinin maliklerine vaziyet planını içeren mimari proje, yönetim planı ve yapı ruhsatı ile birlikte tapu müdürlüğüne müracaatta bulunması gerektiği ancak bahsi geçen vekaletnamelerin asıl davada davacı/birleşen dosyada davalıya yada onun göstereceği kişilere verilip verilmediği ,verildiyse irtifak kurma yetkisinin verilip verilmediğine dair herhangi bir bilgi yada belgenin bulunmadığı, dolayısıyla asıl davada davalı birleşen dosyada davalı arsa sahibinin söz konusu vekaletnameyi verdiğine dair herhangi bir belgenin bulunmadığı, dava açıldıktan sonra resen kat irtifakının kurulduğu, kat irtifakının kurulması ile birlikte ipotek tesisi şart ve koşulu ile arsa payının % 46 sının asıl davada davacı, birleşen dosyada davalıya devredilmediği, ipotek tesisi işlemi asıl davada davacı, birleşen dosyada davalı tarafından tek başına yapılamayacağından ve sözleşmede arsa payının devri ile birlikte ipotek tesisinin yapılacağına yer verildiğinden ifa sırasının asıl davada/davalı birleşen dosyada davalı arsa sahibinde olduğu, bu yükümlüğü yerine getirmediği, sözleşme gereğince kendisine ödenmeyen hak mahrumiyet bedellerini talep ettiği, sözleşmede özellikle hak mahrumiyet süresinin yapımcının kusuru sebebiyle uzaması durumunda uzayan her ay için yapımcı tarafından hak mahrumiyeti bedelinin ödeneceğine yer verildiği, hak mahrumiyet süresinin asıl davada davalı birleşen dosyada davacı arsa sahibinin kusuru sebebiyle uzadığı kök ve ek raporda tespit edildiği üzere işin kat irtifakı kurulması aşamasına gelene kadar olan kısmına kadar işleyen hak mahrumiyet bedellerinin asıl davada davacı, birleşen dosyada davalı tarafından ödenmesi gerektiği, denetime elverişli 29/05/2024 tarihli kök raporda bu bedelin 80.103,87 TL olarak belirlendiği, dolayısıyla davacı tarafın birleşen davada iş bu bedel bakımından sorumlu olduğu, asıl davada davacı, birleşen dosyada davalı tarafın sözleşmeye aykırı kusuru sebebiyle oluşan zararının % 16 oranındaki hisse kaybının 6.32 M² ye tekabül ettiği, bununda dava tarihinde 94.824,00 TL olarak hesap edildiği görüldüğünden asıl davada talep edebileceği miktarın 94.824,00 TL olduğu, anlaşıldığından Asıl davada davanın kısmen kabul kısmen reddi ile 94.824,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,birleşen davada Davacının Davasının kısmen kabul kısmen reddi ile Davalı borçlunun ----------- İcra Müdürlüğü ------------ Esas Sayılı sayılı dosyasına yaptığı itirazın kısmen iptaline, takibin 80.103,87 TL asıl alacak üzerinden devamına, asıl alacak üzerinden takip tarihi itibariyle avans faiz işletilmesine ,Alacak yargılama ile belirlendiğinden icra inkar tazminatının reddine dair aşağıdaki şekilde karar verilmiştir.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere:
1-Asıl davada davanın KISMEN KABUL KISMEN REDDİ ile 94.824,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
a-Harçlar kanunu gereğince kabul edilen değer üzerinden alınması gereken toplam 6.477,43-TL harçtan daha önceden ödenen toplam 6.081,62-TL harç düşüldükten sonra eksik kalan 395,81-TL harcın davalıdan alınarak hazineye irad kaydına,
b-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiginden A.A.Ü.T (madde-13 İkinci Kısım İkinci Bülüm) göre hesaplanan 30.000,00-TL maktu vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
c-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiginden A.A.Ü.T göre hesaplanan 30.000,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
d-Davacı tarafından yapılan; 35,90-TL Başvuru Harcı, 1.597,62-TL Peşin/nisbi Harcı, 3.413,00-TL Tamamlama Harcı, 1.071,00-TL Islah Harcı, olmak üzere toplam 6.117,52TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, ,
e-Davacı tarafından yapılan; 8.350,00-TL Bilirkişi ücreti, 31.400,00-TL Keşif Harcı, 180,10-TL Tebligat, Posta ve diğer masraflar, olmak üzere toplam 39.930,10-TL yargılama giderinin kabul red oranı dikkate alınarak 13.892,25-TL lik kısmının davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye yargılama giderinin ise Davacı üzerinde bırakılmasına,
f- Kullanılmayan gider avansının bulunması halinde kararın kesinleşmesinden sonra HMK’nun 333. maddesi uyarınca resen yatırana İADESİNE,
2-Birleşen davada Davacının Davasının KISMEN KABUL KISMEN REDDİ ile Davalı borçlunun ---------- İcra Müdürlüğü ---------- Esas Sayılı sayılı dosyasına yaptığı İTİRAZIN KISMEN İPTALİNE, takibin 80.103,87 TL asıl alacak üzerinden devamına, asıl alacak üzerinden takip tarihi itibariyle avans faiz işletilmesine ;
-Alacak yargılama ile belirlendiğinden icra inkar tazminatının REDDİNE,
a-Harçlar kanunu gereğince kabul edilen değer üzerinden alınması gereken toplam 5.471,90-TL harçtan daha önceden ödenen toplam 171,00-TL harç düşüldükten sonra eksik kalan 5.300,90-TL harcın davalıdan alınarak hazineye irad kaydına,
b-Davacı kendisini vekil ile temsil ettirdiginden A.A.Ü.T (madde-13 İkinci Kısım İkinci Bülüm) göre hesaplanan 30.000,00-TL maktu vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
c-Davalı kendisini vekil ile temsil ettirdiginden A.A.Ü.T göre hesaplanan 30.000,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
d-Davacı tarafından yapılan; 35,90-TL Başvuru Harcı, 171,00-TL Peşin/nisbi Harcı, olmak üzere toplam 206,90TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, ,
e-Davacı tarafından yapılan; 8.100,00-TL Bilirkişi ücreti, olmak üzere toplam 8.100,00-TL yargılama giderinin kabul red oranı dikkate alınarak 4.784,60-TL lik kısmanın davalıdan alınarak davacıya verilmesine, bakiye yargılama giderinin ise Davacı üzerinde bırakılmasına,
f- Kullanılmayan gider avansının bulunması halinde kararın kesinleşmesinden sonra HMK’nun 333. maddesi uyarınca resen yatırana İADESİNE,
Dair, davalı karşı davacı vekilinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğden itibaren 2 hafta içinde --------- Bölge Adliye Mahkemesinde istinaf yolu açık olmak üzere açıkça okunup usulen anlatıldı. 12/11/2024