T.C. İstanbul Anadolu 10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2019/755 Esas
KARAR NO: 2019/749
DAVA: İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki))
DAVA TARİHİ: 31/01/2019
KARAR TARİHİ: 23/10/2019
Mahkememizde görülmekte olan İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki)) davasının yapılan açık yargılaması sonucunda;
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkil şirket tarafından ---- ----- taşınmazı 31/01/2015 tarihli gayrimenkul satış vaadi ve borçlanma sözleşmesi ile ----- satın aldığını, ödemelerin bitiminde taşınmazın müvekkil şirket adına tescil edileceğinin bildirildiği, müvekkil şirketin hali hazırda tüm borçlarını ödemesi, daireyi anahtar teslim alması ve kiraya vermesine rağmen ancak tapu devri sırasında taşınmaz üzerinde bir çok ihtiyati haciz ve ------- lehine 26/05/2015 tarih ve 30.000,00 TL bedelli ipotek bulunduğunu, hacizlerin ve ipoteklerin artmasını önlemek için dava konusu ipoteği bilerek taşınmazı tapudan satın aldığını, müvekkilinin iyi niyetli olduğunu, müvekkil şirketin tüm sorumluluğunu yerine getirmesi sebebiyle davanın kabulüne, taşınmaz üzerindeki ipotek şerhinin kaldırılması ve tapu kaydının düzeltilmesini talep etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacı tarafın, taşınmaz üzerinde ipotek olduğunu tapu kütüğünde görerek taşınmazı satın aldığını, taşınmazın malikinin değişmesinin gayrimenkul üzerindeki ipoteğe etkisinin bulunmadığını, borcun ifa edilmemesi sebebiyle müvekkil banka ipoteğin paraya çevrilmesi talebi ile takip başlatacak olup ipotekli taşınmazın satışını isteyebileceğini, müvekkili bankanın iyi niyetli olduğunu, henüz üzerinde hiçbir takyidat yokken davalı adına kayıtlı taşınmaz üzerinde ipotek tesis ettiğini, tapu kaydı karşısında gayrimenkulün haricen satılmış olduğuna ilişkin iddianın müvekkil bankaca bilinebilmesinin imkanı olmadığını, taşınmazın satım vaadi sözleşmesinin şahsi bir hak olduğunu, tapu kütüğüne şerh verilmeyen bir şahsi hakkın, sonradan kazanılan bir hakkın sahibine karşı ileri sürülemeyeceğini, davacının iddia ettiği şahsi hakkın korunmasına ilişkin ayni hakkı kapsayıcı nitelikte tedbir kararı verilmesinin hukuka aykırı nitelikte olduğunu, bu sebeple tedbir talebinin reddini talep ettiklerini, davanın reddini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, İpotek (İpoteğin Kaldırılması (Fekki)) davasıdır.
Dosya, mahkememize İstanbul Anadolu------. Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ---- esas ve karar sayılı, ----- günlü görevsizlik ilamı gereğince tevzi edilmiştir.
Taraf delilleri toplanmıştır.
---- cevabi yazıları gereğince, dava konusu taşınmaza ait takyidatlı tapu kaydı, ipotek akit tablosu ve davacının taşınmazı satın almasına dair satış senedinin gönderilmiş olduğu, yapılan incelemede dava konusu ipoteğin bulunduğu 18 nolu bağımsız bölüm taşınmaz üzerine, dava dışı önceki malik ----. tarafından davalı lehine ---- günlü, ----- nolu işlemle 30.000.000,00 TL bedelli olarak 1. derecede ipotek tesis edilmiş olduğu, dava konusu 18 nolu bağımsız bölüm taşınmazın, dava dışı önceki malik----- tarafından davacıya 03/08/2018 günlü, ---- yevmiye nolu işlemle 900.000,00 TL bedelle satarak devredilmiş olduğu, incelenen satış senedine göre davacının taşınmaz üzerinde bulunan davalı lehine konulan ipotekte dahil olmak üzere tüm şerhler/beyanlar ve rehin haklarının varlığını bilerek ve hukuki sonuçlarını kabul ederek satışı kabul ettiğini beyan ettiği, ipotek akit tablosu düzenlenirken davacı lehine bağımsız bölümün haricen satışına dair bir şerhin tapu kütüğünde bulunmadığı anlaşılmıştır.
Davacı vekilinin beyanı gereğince İstanbul Anadolu ----- İcra Dairesinin 2019/28568 esas sayılı takip dosyası uyap üzerinden istenilmiş olup yapılan incelemede davalı banka tarafından davalının da içerisinde bulunduğu borçlular hakkında ipoteğin paraya çevrilmesi takip yoluyla icra takibi başlatmış olduğu anlaşılmıştır.
Davacı vekili tarafından dosyaya ibraz edilen 31/01/2015 tarihli------ Borçlanma Sözleşmesi'' başlıklı harici sözleşmenin incelenmesinde dava konusu ipoteğin bulunduğu 18 nolu bağımsız bölüm taşımazın dava dışı-----------tarafından davacıya 900.000,00 TL bedelle satışı hususunda anlaştıkları anlaşılmıştır.
Davalı tarafından davacıya ipotek borcundan dolayı borçtan sorumlu olduğuna dair Kadıköy -----. Noterliğinin 17/08/2018 günlü, ----yevmiye nolu ihtarnamesi ile bildirim yapıldığı hususu ihtilafsızdır.
4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun -- maddesine göre ''Taşınmaz mülkiyetinin devrini amaçlayan sözleşmelerin geçerli olması, resmi şekilde düzenlenmiş bulunmalarına bağlıdır.''
Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun ---- karar sayılı, 09.04.2014 günlü ilamında vurgulandığı ve Yargıtay'ın istikrar kazanmış içtihatları gereğince tapu devrini içeren sözleşmeler, 6098 Sayılı Türk Borçlar Kanununun 237. Maddesi, 4721 Sayılı Türk Medeni Kanununun 706. maddesi ve 1512 Sayılı Noterlik Kanununun 60. maddesi ve 2892 Sayılı Tapu Kanununun 26. maddesi gereğince resmi şekil şartına tabi tutulmuştur. Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak Kanunun öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir; burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkemece gerekse Yargıtay'ca doğrudan göz önünde tutulur (Yargıtay H.G.K.'nun---- esas,--- karar, Yargıtay ---.K.'nun ------- karar sayılı, Yargıtay -------- karar sayılı ilamları ).
Davacının, dava konusu ----nolu bağımsız bölüm taşınmazı 31/01/2015 tarihinde dava dışı önceki malik ----------- haricen satın aldığı hususunda bir ihtilaf bulunmamaktadır.
İhtilaf işbu harici satış sözleşmesinin hukuken geçerli olup olmadığı ile bu sözleşmenin ipotek alacaklısı davalıya karşı ileri sürülerek ipoteğin kaldırılmasının (fekkinin) hukuken mümkün olup olmadığı yönündedir.
Yapılan yargılamaya ve açıklanan hukuki olgular gereğince davacının dava dışı ------ bölüm taşınmaz için yapmış olduğu 31/01/2015 tarihli harici satış sözleşmesinin, dava konusu taşınmazın, tapuda tescilli bir taşınmaz olması sebebiyle hukuken geçersiz olduğu, işbu sözleşmenin tapuda veya noterlikte yapılmasının geçerlilik şartı olduğu, bu şekilde yapılmayan sözleşmeye hukuken itibar edilmesinin mümkün olmadığı, davalının dava konusu taşınmaz üzerine--- nolu bağımsız bölüm taşınmazı kapsayacak şekilde 26/05/2015 tarihinde tapuda yapılan resmi işlemle önceki malikin borcu sebebiyle davalı lehine 30.000.000,00 T bedelli olarak ipotek tesis ettirmiş olduğu, ipoteğin konulduğu tarihte davacının bağımsız bölüm taşınmazı haricin satın aldığına dair bir şerhin tapu kaydında bulunmadığı, bu sebeple konulan ipoteğin hukuka uygun olduğu, davacının da ipotek tesis tarihinden çok sonra 03/08/2018 tarihinde dava konusu bağımsız bölüm taşınmazı, tapuda resmi şekilde satın aldığı ve satın alırken taşınmazın üzerinde davalı lehine ipotek tesis edilmiş olduğunu gördüğü ve bu takyidatı bilerek taşınmazı satın almış olduğu hususları dikkate alındığında davacının ipoteğin kaldırılması (fekki) davasının hukuken yerinde olmadığı, davanın reddine karar verilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır. Davacı da dava konusu ipoteği bilerek dava konusu bağımsız bölüm taşınmazı bilerek satın aldığını beyan etmiştir. Davacının, davalı karşısında korunacak hukuki bir hakkı bulunmamaktadır. Davalı tapuya güven ilkesi gereğince taşınmaz üzerinde davacı lehine konulmuş bir takyidat olmadığını görerek ipotek almıştır.
Davacı vekili, dava konusu taşınmazın icra yoluyla her türlü satışının önlenmesi hususunda ihtiyati tedbir kararı verilmesini talep etmiş ise de bu talep 02/10/2019 günlü ara kararda açıklanan sebepler gereğince reddedilmiştir.
Her ne kadar davacı vekilince dava dışı----- taşınmazın satınması ile ilgili yapılan ödemelere ait belgelerin sunulması için süre talebinde bulunmuş ise söz konusu delilin davanın esasına etkili olmadığı, bu delille ispatlanacak bir husus bulunmadığından bu yöndeki talebin reddine karar verilmiştir. Davacının bu yönde dava dışı önceki malike karşı tazminat davası açıp açma hususu davacının ihtiyarındadır.
Her ne kadar davalı vekilince, ipotek akit tablosundaki 30.000.000,00 TL bedel yönünden harcın ikmal edilmesi talebinde bulunulmuş ise de davacının işbu akit tablosunun tarafı olmaması, ipoteğin esasına yani geçerliliğine dayalı bir iddianın bulunmaması ve davacının dava konusu bağımsız bölüm taşınmazı satın aldığı beyan edilen 900.000,00 TL bedele göre taşınmazın bedelinin, ipotek bedelinden az olması sebebiyle, davacıyı ipotek bedelinden sorumlu tutmayı gerektirecek hukuki bir sebep bulunmadığından, harcın tamamlatılmasına hukuken gerek bulunmamıştır.
Tüm dosya kapsamı ve toplanan delillerin değerlendirilmesine göre, davacı tarafından davalı aleyhine açılan işbu ipoteğin kaldırılması (fekki) davasının reddine karar verilmesi gerektiği kanaat ve sonucuna varılarak aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere ;
1-Davacı tarafından davalı aleyhine açılan işbu ipoteğin kaldırılması (fekki) davasının REDDİNE,
2- 492 Sayılı Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 44,40 TL maktu harcın, peşin yatırılan 15.369,75 TL'den mahsubu ile fazla yatırılan 15.325,35 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3- Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
4- Davalı tarafından yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
5- Karar tarihinde yürürlükte bulunan ------- nispi vekalet ücretinin davacıdan tahsiliyle davalıya verilmesine,
6- 6100 Sayılı HMK'nun 333. maddesi gereğince var ise kalan gider avansının karar kesinleştiğinde taraflara iadesine,
Dair karar, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun İstinafa ilişkin hükümleri doğrultusunda, kararın tebliğ tarihinden itibaren iki (2) haftalık süre içerisinde (HMK'nın 345. maddesi), mahkememize veya başka bir yer mahkemesine dilekçe ile başvurmak (HMK'nın 343. maddesi) ve istinaf harcı ile gerekli giderlerin tamamen ödemek (HMK'nın 344. maddesi) suretiyle, İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İstinaf yolu açık olmak üzere, davacı vekilinin ve davalı vekilinin yüzüne karşı, oy birliği ile açıkça okunup usulen anlatıldı.