T.C. İstanbul Anadolu 10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/830
KARAR NO: 2023/735
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 29/12/2021
KARAR TARİHİ: 20/09/2023
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirketin davalı --------Noterliğinin 24.04.2018 gün ve --------- yevmiye numaralı düzenleme şeklinde ön ödemeli konut satış sözleşmesini düzenledikleri, sözleşme gereği davalının -------- ilçesi -------- Mah. -------- ve --------- ---------- pafta --------- ada --------- nolu parselde kayıtlı taşınmaz üzerine inşa edilen -------- nolu bağımsız bölümler kararlaştırılan bedel mukabili müvekkili şirkete devredileceğinin sözleşmeye bağlandığı, sözleşmeden sonra ödemeleri yapan müvekkili şirketin yıl sonuna doğru kış şartları gereği inşaatın durduğunu, yaza doğruda imalatta ilerleme sağlanmadığından ödemelerin durdurulduğu, akabinde Covid salgınının başladığı ve inşaatın tamamen tatil edildiğinden taraflarınca da ödemelerin yapılmadığı, bu süre içerisinde tarafların birbirine ihtar ve ihbar göndermedikleri, Ağustos 2021 tarihinde davalının taraflarına --------- Noterliğinden keşide ettiği 19.08.2021 gün ve --------- yevmiye numaralı ihtarını göndererek satış bedelini 5 gün içerisinde bedelinin 415 faiziyle birlikte (satış bedelinden kalan) borçlarının ödenmesini istedikleri, müvekkili davacının 27.08.2021 gün ki ihtara cevabı ile iki bağımsız bölüme ait bedellerin toplamının faizi ile birlikte ödeneceğini taraflarına ödeme konusunda bir araya gelmeleri için randevu verilmesinin istendiği, davalının 16 Eylül 2021 tarihinde yine ---------Noterliğinin ---------- yevmiye numaralı ihtarı ile ikinci kez ihtar göndererek; borçlarının ödenmediğini bildirerek 29.08.2021 tarihi itibari ile sözleşmelerine son verildiğini bildirdikleri, devamla da taraflarınca ödenen taksitlerin faizi ile birlikte hesaplarına yatırıldığının ihtar edildiğini; taraflarınca bu ihtara --------Noterliği aracılığıyla 22 Eylül 2021 gün ve -------- yevmiye numaralı ihtarı ile cevap verildiği ve devamla taraflarınca tüm borçlarının faizi ile birlikte çıkarılarak gönderilmesi halinde 7 günlük süre içerisinde ödeneceğinin davalıya bildirildiği, davalının ---------Noterliği aracılığıyla gönderdikleri ihtara --------Noterliğinin 28 Eylül 2021 tarihli, ------- yevmiye numaralı ihtarına 3.kez cevap vererek nakden ve defaten 932.541.93 TL ödeme yapılmasını talep ettikleri, taraflarınca ---------Noterliğinin --------- yevmiye numaralı 5 Ekim 2021 tarihli ihtarı ile davalının gönderdiği 28 Eylül 2021 tarihli ihtara cevap verildiği, taraflarına sunulan borç miktarı ve ödeme talebini aynen kabul ettikleri, taşınmazın bedeline yönelik 400.000 TL'lık kısmının ---------- bankasında satış sırasında taraflarına ödeneceği, kalan meblağın da nakit olarak şirketleri hesaplarında bulunduğunu, bu ödemelerin ferağ işlemine başlandığında ödeneceğini, satış işlemine başlanması için Tapu'da talep açılmasının ödemeler için yeterli olacağı ve bu konudaki yetkilileri --------- olduğunun davalı şirkete bildirildiğini; bu ihtardan sonra davalının taraflarını arayarak devirden vazgeçtiğini beyan ettikleri; satış sözleşmesi ile taraflarından alınan iki adet taşınmazın davalılar adına olan kayıtlarının iptali ile hesaplanacak bedeli mukabili müvekkili adına tescilini, tescilin mümkün olmaması halinde taşınmazların değerinde meydana gelen mutad artışın sebepsiz zenginleşme hükümleri gereği davalıdan 500.000 TL'nin faizi ile birlikte tahsilini, yargılama sırasında yapılan masraf ve ücreti vekaletin davalıya yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davacı ile müvekkili arasında 24.04.2018 tarihinde ---------- Noterliğince düzenlenen --------- yevmiye numaralı Düzenleme Şeklindeki Ön Ödemeli Konut Satış Sözleşmesi imzalandığı ve müvekkili tarafından inşası gerçekleştirilen --------- Projesi içerisinde bulunan--------- ve --------- numaralı bağımsız bölümlerin projeden satımı ve taksitli satış koşullarının karşılıklı mutabakat ile belirlendiği, davacının daha ilk ödemelerini yaptıktan kısa bir süre sonra temerrüde düştüğü, davacıya -------- Noterliği'nden keşide edilen 19.08.2021 tarih --------- yevmiye no'lu ihtarname ile; “Sözleşmenin 7.C - Alıcının Yükümlülükleri başlıklı 4.Maddesi hükmü gereği 765.194 TL borcun ihtarnamenin tebliği tarihinden itibaren 5 gün içinde gecikme ceza, protesto masrafları ve faizleriyle birlikte yerine getirilmesi, aksi halde sözleşmenin fesih olacağının” ihtar edildiğini; davacının --------- Noterliği'nin 27.08.2021 tarih --------- yevmiye no'lu cevabi ihtarnamesi ile ekonomik ve pandemi koşullarını gerekçe göstererek randevu talebinde bulunduğu, davacıya randevu verildiği, davacı tarafından hiçbir somut teklif sunulmadığı ve ödeme yapılmadığından davacının ödemiş olduğu 194.000 TL'den senet protesto masrafları düşülerek faizi ile birlikte 281.109,90 TL'nin davacı şirketin banka hesabına geri ödendiği, davacının süreci uzatmak amacıyla --------- Noterliği'nden keşide ettiği 22.09.2021 tarih ---------- yevmiye no'lu ihtarname ile “borçlarının çıkarılarak bildirilmesi halinde 7 gün içinde ödeme yapılacağının” bildirildiği, müvekkilinin --------- Noterliği'nden keşide ettiği 28.09.2021 tarih -------- yevmiye no'lu ihtarnamesi ile davacı tarafa son bir şans tanınarak “fesih konusu daireleri tekrar satın almak isterlerse, 3 gün içinde rayiç bedel yerine satış bedelinin tamamının faiz ve masrafları ve tüm vergi ve harçları nakden ve defaten ödemeleri halinde satış işleminin yapılacağının” bildirildiği, davacının bir ihtarname daha keşide ederek ödeme yapmak yerine, taşınmaz bedelinin 400.000 TL'lik kısmını satış sırasında banka yolu ile geriye kalan kısmını da tapudaki ferağ sırasında nakden ve defaten ödeyeceğini belirttiği, sözleşmenin feshi işlemi ve bedel iade işlemleri gerçekleşmiş olduğundan bu ihtarnamelere son vermek adına bu ihtarnameye cevap verilmediğini; haksız ve yasal dayanaktan yoksun açılan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:Dava, taraflar arasında imzalanmış olan 24.04.2018 tarihli sözleşmeden kaynaklı olarak olarak açılan --------- ili --------- ilçesi ------- parsel -------- ve -------- nolu bağımsız bölüm sayılı taşınmazların tapusunun davacı adına tesciline karar verilmesinin mümkün olup olmadığı, davacının sözleşme ile üstlendiği edimleri yerine getirip getirmediği, davalı yanca gerçekleştirilen feshin davacının temerrüdüne ve haklı nedene dayanıp dayanmadığı, tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde taşınmazların değerinde meydana gelen artıştan kaynaklı olarak davacının davalıdan bir talepte bulunmasının hukuken mümkün olup olmadığına ilişkindir. Mahkememizce deliller toplanmış dosya alanında uzman bilirkişilere tevdii edilmiştir. Bilirkişiler raporunda "...1. Davacının Edimi Yerine Getirip- Getirmediği Sorusu Yönünden Yukarıda yapılan mali incelemede açıklandığı üzere, davacının sözleşmedeki ödeme planına göre, tüm ödemeleri 15.04.2021 tarihinde tamamlaması gerektiği; 15.04.2019 tarihinden itibaren taksitleri ödemediği; davacının fesih uyarılı ödeme bildirim yapıldığı 19.08.2021 tarihine kadar ödenmenmiş 21 taksit ödemediği ve toplam ödenmemiş anapara borcunun 644.000,00TL olduğu; Hal böyle olunca, sözleşmedeki semen ödeme edimini davacının yerine getirmediği,2. Davacının Temerrütte Olup- Olmadığı Sorusu Yönünden Yukarıda (1) sayılı bentte saptanan maddi olguya göre, davacının temerrütte olduğu;3. Davalının Sözleşmeyi Fesihte Haklı Olup-Olmadığı Sorusu YönündenTaraflar arasındaki sözleşmenin 4. maddesinde “ taksitlerin ödenmemesi halinde ALICI'ya durum ihbar edilerek, ödemeyi yapması için kendisine 5 gün süre verilecek olup; ALICI'nın söz konusu tutarı, bu süre sonuna kadar da ödememesi halinde sözleşme SATICI tarafından tek taraflı feshedileceği” düzenlemesi yer aldığı;Davalının 19.08.2021 tarihli bildirimi üzere, davacının borçları ödenmediğinde uyuşmazlık bulunmadığı; sözleşme şartları uyarınca feshin haklı olduğu;Davalının 28.09.2021 tarihli son ihtarında tüm borcun faizleriyle birikte belirtilen banka hesabına ödenmesi halinde, dairelerin satışın yapılacağının bildirdiği; davacının buna karşılık 400.000,00 TL'nin banka hesabına ödeneceği; geriye kalan kısmının da nakden ve defaten tapudaki ferağ sırasında ödeneceği bildirdiği Fesihten sonra ortaya çıkan bu durumun, bir başka anlatımla, yeni akdin teşekkülü için davalı yanın bu teklifinin (icabının) davacı tarafından koşulsuz kabulüne dair irade açıklamasının varlığı gerekmesine göre, vaki davacının ilave şartın yeni akdin oluşumunu sağlamadığı,4. Davacının Taşınmazların Değerinde Meydana Gelen Artışı Davalıdan İstemeKoşullarının Gerçekleşip- Gerçekleşmediği Sorusu Yönünden taraflar arasında sözleşmenin feshi halinde, tasfiye usulünün gösterildiği;davalının sözleşmedeki 180 gün sonra iade hakkını kullanmadan fesih ile birlikte ödenenleri faiziyle iade ettiği;Davacı talebinin müspet zarar anlamına geldiği, müspet (olumlu) zarar, o sözleşme nedeniyle malvarlığının ulaşması beklenen durumu olmakla, daima ileriye dönük bir beklenti olan mal varlığındaki olası artış ancak sözleşme ifa ile bitirilseydi mümkün olacağından, müspet zararın istenebilmesi için sözleşmenin bunun isteyen tarafından feshedilmemesi, eğer sözleşmeyi karşı taraf feshetmiş ise kendisinin kusuru ile feshe sebebiyet vermemesi gerektiği..." yolunda görüş bildirmiştir. Taraflar arasındaki sözleşmenin 10. Sayfasında alıcı yükümlülükleri belirtilmiş olup buna göre sözleşmenin alıcı yükümlülükleri başlıklı 2. Maddesinde alıcının tüm ödemeleri eksiksiz zamanında ve gösterilen hesap numarasına ve yerlere yapmak zorunda olduğu, alıcının kendi taahhütlerini yerine getirmemesi durumunda satıcıdan bir talepte bulunamayacağı,sözleşmenin 3. Maddesinde alıcının sözleşmenin herhangi bir aşamasında sözleşme şartlarını ihlal ederek kendi taahhütlerini yerine getirmediği taktirde satıcının sözleşmeyi tek taraflı olarak feshedebileceği, keza sözleşmenin 4. Maddesinde de alıcının konut bedelinin bir kısmının peşin bir kısmının vadelendirilerek ödenmesinin kararlaştırılması halinde peşinatın yada taksitlerden herhangi birinin ödenmemesi durumunda alıcıya durumun ihbar edileceği ve kendisine 5 gün süre verileceği, alıcının söz konusu tutarı bu süre sonuna kadar ödememesi halinde sözleşmenin satıcı tarafından tek taraflı feshedileceği ve sözleşmenin fesih hükümlerinin uygulanacağı hükme bağlanmıştır. Her ne kadar davacı yanca dacva dilekçesinde inşaatta ilerleme sağlanmadığı ve 2020 yılında başlayan Covid nedeni ile ödemelerin aksadığı ileri sürülmüş ise de inşaatta ilerleme sağlanmadığı veya satıcının edimini yerine getirmediği hususunda o tarihte davacı yanca yaptırılmış bir tespit vs. Bulunmadığı, delilinin ibraz edilmediği ve bu hususta davalı satıcının temerrüde düşürülmediği, covid nedeni ile ödemeler geciktiği ileri sürülmüş ise de raporda tespit edildiği üzere davacının 12. Taksit ödemesi olan mayıs 2019'dan beri temerrütte olduğu, pandeminin 2020 yılında başladığı, davacının 15.04.2019 tarihinden beri taksitleri ödemediği, sözleşmenin yukarıda belirtilen alıcı yükümlülükleri başlıklı 2, 3 ve 4. Maddeleri gereği davalının tek taraflı olarak sözleşmeden dönebileceği ve bu durumda fesih hükümlerinin uygulanacağı açıktır. Davacı taksitleri ödeme borcunda temerrüde düştüğünden sözleşmenin feshinde davalının haklı olduğu sonucuna varılmıştır. Davalının 28.09.2021 tarihli son ihtarında tüm borcun faizleriyle birikte belirtilen banka hesabına ödenmesi halinde, dairelerin satışın yapılacağının bildirdiği; davacının buna karşılık 400.000,00 TL'nin banka hesabına ödeneceği; geriye kalan kısmının da nakden ve defaten tapudaki ferağ sırasında ödeneceği bildirdiği ,Fesihten sonra ortaya çıkan bu durumun, bir başka anlatımla, yeni akdin teşekkülü için davalı yanın bu teklifinin (icabının) davacı tarafından koşulsuz kabulüne dair irade açıklamasının varlığı gerekmesine göre, vaki davacının ilave şartın yeni akdin oluşumunu sağlamadığı,sözleşmenin kurulması için gerekli icap ve kabul şartının davacının ilave şart teklifi nedeni ile kurulmadığı ayrıca davalının tüm borcun ödenmesi yolundaki bildiriminin de davacı yanca kabul edilmediği görülmüştür. Tüm bu anlatılan nedenlerden ötürü davacı yan bedel ödeme edimini yerine getirmediğinden davalı yanca sözleşme haklı nedenlerle feshedilmiş ve davacının yapmış olduğu ödeme faizi ile davacıya iade edilmiştir. Her ne kadar davalı yanca rapor itiraz dilekçesinde ödenenen paranın faizi ile geri ödenmesi hususunda matematiksel bir hesap yapılmadığı itiraz olarak ileri sürülmüş ise de davanın konusunun tapu iptal ve tescil olmadığı taktirde taşınmazların değerinde meydana gelen artıştan kaynaklı alacak istemine ilişkin olduğu, davacının ödediği bedelin eksik iade edildiğine dair dava dilekçesinde bir istemi bulunmadığı görülmüş bu itiraza da itibar edilmemiştir. Tüm bu anlatılan nedenlerden ötürü davanın reddine karar verilmiş buna dair aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
Hüküm; Ayrıntısı ve yasal gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın REDDİNE,
2-492 Sayılı Harçlar Kanununa göre alınması gereken 269,85 TL maktu harcın, peşin alınan 8.538,75 TL' ve tamamlama harcı olarak alınan 7.326,30 TL'den mahsubu ile fazla yatırılan 15.595,20 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderinin üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı tarafından yapılan yargılama gideri olmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
5-Karar tarihinde yürürlükte olan A.A.Ü.T.ye göre tespit edilen 208.200,00 TL vekalet ücretinin davacıdan tahsiliyle davalıya verilmesine,
6-Taraflarca dosyaya yatırılan ve sarf edilmeyen gider avansının karar kesinleştiğinde talep halinde yatırana iadesine,
7----------- bütçesinden karşılanan 1.320,00 TL arabuluculuk ücretinin davacıdan alınarak hazineye irat kaydına,
Dair karar, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun İstinafa ilişkin hükümleri doğrultusunda, kararın tebliğ tarihinden itibaren iki (2) haftalık süre içerisinde (HMK'nın 345. maddesi), mahkememize veya başka bir yer mahkemesine dilekçe ile başvurmak (HMK'nın 343. maddesi) ve istinaf harcı ile gerekli giderlerin tamamen ödemek (HMK'nın 344. maddesi) suretiyle, ---------- Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İstinaf yolu açık olmak üzere, davacı vekili ile davalı vekilinin yüzüne karşı oy birliği ile açıkça okunup usulen anlatıldı.20/09/2023