T.C. İstanbul Anadolu 10. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2023/55
KARAR NO : 2025/455
DAVA : Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan), Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 11/02/2022
KARAR TARİHİ : 21/05/2025
DAVA :Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ :13/02/2023
KARAR TARİHİ :21/05/2025
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan), Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; ----ili, ---- ilçesi , ---- Mah. ----- pafta, 7289 ada, 6 parselde kain gayrımenkulün tapu ile maliki olduğunu,-----Kooperatifi ile müteahhit -----. arasında bu gayrımenkul üzerine inşaat yapmak üzere yine ekte örneğini sunduğumuz -----.Noterliğinin 30.05.2013 tarihli ------ yevmiye no.lu ve bilahare birkaç maddesinin tadiline yönelik yapılan -----. Noterliğinin 25.12.2013 tarihli ve ------ yevmiye no.lu kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapıldığını, Bu sözleşmelerde de görüleceği üzere müteahhit bu inşaatı ilk sözleşmeye göre imza tarihinden itibaren 8 ay içinde, tadil edilen maddeye göre ise Yapı ruhsatı belediyeden onaylandığı tarihten itibaren 8 ay içerisinde tamamlayacağını kabul ve taahhüt ettiğini, müteahhit herhangi bir yasal engel olmadığı halde yapı ruhsatını almayı çok geciktirmiş ve nihayet ekte sunduğumuz yapı ruhsatından da görüleceği üzere ancak 01.04.2015 tarihinde alabildiğini, Yapı Ruhsatının 30.05.2013 tarihinden 01.04.2015 tarihine kadar geçen 22 ayda alınması bir hayli geçtir. Ancak böyle olduğu halde dahi yapı ruhsatı alım tarihi olan 01.04.2015 tarihinden bu yana da 8 aydan fazla süre geçmiş olup inşaat halen bitirilmediğini, müteahhit iskan alma amacıyla tüm üyelere 28.10.2018 tarihinde imzalar attırmış ancak fiilen teslim halen yapılmamıştır. Bundan ve gecikmelerden mütevellit tüm haklarımızı saklı tuttuklarını, bu inşaata bir hayli eksik hususlar bırakılmış, taraflar arasında yapılmış olan sözleşme eki teknik şartnamede birçok yapılmamış imalatlar mevcut olduğunu, Bunlardan bazıları: Çatı izolasyonu izocam yapılmadığı, Kombi yapılmadığı, Her odaya telefon hakkı çekilmediği, Apartman girişine ankastre telefon kutusu konulmadığı, Bina sığınağının yarım bırakıldığı, Elektrik tesisatının projesine uygun yapılmadığı ve eksik olduğu, Çatıda uydu anten takılmadığı, Aspiratör takılmadığı, bilahare müteahhit dairelerin kapılarını, fayanslarını döşemelerini, elektrik ve su saatlerini, klozet banyo malzemeleri sair hususlarını sökmüş, kırmış dökmüştür. Halihazırda bu imalatlar da eksiktir. Bunun dışında sözleşme ve teknik şartname ayrıntıları nazarı itibaren alınarak yerinde yapılacak inceleme sonucu çıkacak eksikliklerin de tespiti ile bu eksikliklerinin ne kadar miktar ile ne kadar zamanda ne maliyetle yapılabileceği ve inşaatın halihazır durumu da tespit edilerek bu alacaklarımızın davalı taraftan tahsilini, binanın iskanı ile ilgili mükellefiyetler müteahhite ait olmasına rağmen iskan harçları ödeneceği sırada müteahhitin iskan harcını yatırması için sınırlı zamanı olması ve işini tamamlayabilmesi için kendilerine sonra iade alınmak üzere 55.000.TL. ve vergilerin ödenmesi için de paralar verilmiş olup bunlar da iade edilmediğini, mezkur gayrımenkul tarafımıza sözleşmede yazıldığı gibi yapı ruhsatının normalde alınabileceği makul sürede alınmamış, yani tadilat projesi yapılması ve ruhsat alınması için altı ay olarak takdir edilmiş olup, sözleşme tarihi 30.05.2013 olarak nazarı itibaren alındığında buna göre çevre emsal rayiç bedellerinin tespit edilerek geçen süre ve 44 daire için rayiç kira bedellerinin hesaplanarak bunun da faizi ile birlikte müvekkil kooperatife ödenmesini, davalı tarafa ----. Noterliğinin 11.06.2018 t.li ve ------ yevmiye no.lu ihtarnamesi gönderilmişse de eksikler tamamlanmadığı ve alacaklarımız ödenmediği gibi yaptıklarını söküp tarafımızı mağdur etmiştir. Bundan mütevellit taraflar arasında savcılıklara da şikayetlerde bulunulduğunu, mezkur inşaat halen üyelerimizin kullanımına verilmemiştir. Yıllardan beri aidat ödeyip halen evlerine kavuşamamış ve bu suretle mağdur olan üyelerimiz artık evlerinin kendisine teslimini ve zararlarının tazminini, davalı yanca ihtilafın halli hususunda ---- Arabuluculuk Bürosu Başvuru No: ----- Arb. Dosya No: ----- no.lu dosya ile arabuluculuk yapılmış ancak taraflar arasında bir anlaşma olmadığını, davalı yanın hukuka aykırı fiillerinden dolayı kooperatifimiz haksız yere birçok davaya muhatap edilmiş bundan dolayı da zararlarımız mevcut olduğunu, taraflar arasında yapılmış olan ----.Noterliğinin 30.05.2013 tarihli ----- yevmiye no.lu ve bilahare birkaç maddesinin tadiline yönelik yapılan ---- Noterliğinin 25.12.2013 tarihli ve ------ yevmiye no.lu kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ileriye yönelik feshine, inşaattaki halihazır durum ve sözleşme ve eki teknik şartnamelere göre eksik hususların tespiti ile bu eksikliklerin ve ayıplı işlerin neler olduğunun tespitini, kooperatif üyelerimizin uğramış olduğu ağır mağduriyetin daha fazla uzamaması için inşaattaki eksik işlerin kooperatifimiz veya üyelerimiz nam ve hesabına ikmali için , kooperatifimiz ve üyeleri adına nama ifaya izin verilmesini, inşaatın gecikmesinden mütevellit sözleşme maddeleri nazarı itibaren alınarak gecikilen süreler için üyelere teslim edilmesi gereken 44 dairemiz için emsal rayiç bedel üzerinden kira bedellerinin tespiti ve ticari faizi ile tahsilini, inşaattaki eksiklik ve ayıplı işlerin, alacaklarımızın ve yine gecikme bedeli (mahrum kalınan kira geliri) rayiç kira bedellerinin uzman bilirkişiler tarafından hesaplanıp tam ve kesin olarak belirlenebilmesinin mümkün olduğu anda artırılmak ve fazlaya dair tüm haklarımız saklı kalmak üzere şimdilik 150.000 TL. nin dava tarihinden itibaren en yüksek reeskont haddinden faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, mahkeme masrafı ve ücreti vekaletin davalı yana tahmiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP :Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle;Mahkeme huzurunda açılmış olan dava yetkisiz mahkemede ikame olunmuştur. Mahkemenin yetkisine itiraz ediyoruz. Zira davaya dayanak teşkil eden -----. Noterliğinin 30.05.2013 Tarih ve ------ Yevmiye numaralı sözleşme dosyada mübrez olup, sözleşme şartlarından biri de yetki düzenlemesini içerdiğini, sözleşme gereği ihtilaf vukuunda yetkili mahkeme ----- Mahkemeleri ve İcra Daireleri olduğunu, dava konusu alacak iddiası zamanaşıma uğradığını, ----Noterliği'nin ------ Yevmiye numaralı Kat Karşılığı İnşaat Sözleşmesi incelendiğinde müvekkili tarafına düşen daireler inşaat bitmiş olması durumunda dahi müvekkile verilmediğini, müvekkil şirket, sözleşme ile edinilmesi düşünülen kazanımları elde edememiş, mağdur edildiğini, Ana sözleşmede "İnşaat Süresi" başlıklı kısımda 8 aylık inşaat tamamlama ve 4 aylık bir ruhsat sürecinden bahsedilmiş olup,---- Noterliği'nin 25.12.2013 Tarih ve ------- Yevmiye Numaralı Düzenleme Şeklinde Tadil Sözleşmesi ile bu maddede değişikliğe gidildiğini, daireler başlıklı kısmında ana sözleşme ile müteahhit firmaya bırakılan daireler belirtilmiş olup; ---- bloktan ----- daire . ----- geri kalan daireler ise daha önceki müteahhite verilmiştir. Bu bloktaki kot farkından doğan daireler müvekkil firmaya verilmiş olup 1.bodrumda kot farkından oluşan daire 1,2,3,4 olmak üzere 4 daire müvekkil firmaya ait olduğunu, 25.12.2013 tarihli Tadil Sözleşmesi ile bu düzenleme değişikliğe uğramış, bu bloktaki kot farkından doğan daire, depo, dükkan ve diğer mekanları planlama, mülkiyet, kullanım ve satış hakkı yüklenici firmaya aittir şeklinde düzenlendiğini, ---- Bloktaki normal kattan 20 daire davacının, bu bloktaki , ----- nolu çatı piyesli daireler müvekkil firmanındır. Bu bloka yine kot farkından kaynaklanan 1,2,3,4 numaralı daireler müteahhit firmaya ait olup bunlardan birinin ------ verilmesi hususunda taraflar anlaştığını, 25.12.2013 tarihli Tadil Sözleşmesinde bu madde kot farkından doğan 1.bodrum katta bulunan daire, depo, dükkan ve mekanların mülkiyet, kullanım ve satış hakkı yüklenici firmaya aittir şeklinde değiştirilmiş, ---- nolu çatı piyesli daireler hususundaki anlaşma sabit kaldığını, ----- bloktaki tüm dairelerin mülkiyet, satış ve kullanım haklarının tamamı müteahhit firmaya ait olduğunu, 25.12.2013 tarihli Tadil Sözleşmesi ile yine değişikliğe uğramış, "Yeni imar durumundan kaynaklanan yapı alanı artışları da ilave edilmek üzere ----- Blokun tüm ticari alan, konut alanı, depo alanı ve tüm ortak kullanım alanlarını planlama, kullanım hakkı, kullanım hakkı planlaması, mülkiyet ve satış hakkı yükleniciye aittir." şeklinde kabul edildiğini, ana sözleşme ve tadil sözleşmesi birlikte değerlendirildiğinde müvekkil firmaya bu inşaat sözleşmesi karşılığında; ---- bloktaki dairelerin tamamı (Yeni imar düzenlemesi ve kot farkından olan daireler de dahil olmak üzere),-----Bloktan 4 daire, ------Bloktan 4 daire (Kot farkından kaynaklanan 1,2,3,4) ve ---- Bloktan ----- çatı piyesli 3 adet daire müteahhit firmaya verileceğini, Davacı taraf kooperatif üyelerinin mağduriyetlerinden bahsetmiş olmakla, Müvekkil Firmanın uğradığı mağduriyetin çok daha büyük ve yıkıcı olduğunu göz ardı ettiğini, davacı taraf kendilerine düşen 44 daire için kira bedeli üzerinden tazminat talep ettiğini, talebin kabulünün mümkün olmadığını, davacı taraf kooperatif üyelerinin mağduriyetlerinden bahsetmiş olmakla, Müvekkil Firmanın uğradığı mağduriyetin çok daha büyük ve yıkıcı olduğunu göz ardı ettiğini, kooperatif üyelerinin bir mağduriyeti var ise (kabul anlamına gelmemek kaydıyla) bu kooperatif Yönetiminin basiretsizliğinden kaynaklandığını, müvekkil firma yarım kalan ve borçları ile birlikte müvekkilin üzerine yıkılan bir inşaatı tekrar hayata döndürmüş ve yaşanılabilir, elit, bölgesinde parmakla gösterilen şık bir siteye dönüştürüldüğünü açıklanan nedenlerle huzurdaki davanın reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı taraf üzerine bırakılmasına karar verilmesini talep etmiştir.
BİRLEŞEN ----- ASLİYE TİCARET MAHKEMESİNİN ---- ESAS ----- KARAR SAYILI DOSYASINDA;
DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; taraflar arasında ---- İli ----- İlçesi ---- Mahallesi ------ Pafta 7289 Ada 6 Parselde kayıtlı gayrimenkul üzerindeki inşai faaliyetlerin yürütülmesi ve bitirilmesi amacıyla ---- Noterliğinin 30/05/2013 tarih ve ------ yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, müvekkili müteahhit firmanın işi üstlendiği tarihten bu yana edimlerini eksiksiz yerine getirdiğini, inşaatı bitirdiğini ve iskan belgelerinin alındığını, kat mülkiyetine geçiş işlemlerinin de müvekkilinin gayreti ve emeği ile zor da olsa tamamlandığını, sözleşme gereği ---- Blok ----- numaralı ve ------ Blok 1,2,3,4 ile ----- numaralı dairelerin müvekkili adına tescillenmesi gerektiğini, taraflar arasındaki sözleşmeye rağmen edimlerini yerine getiren müvekkili firma lehine tapu tescillerinin hali hazırda gerçekleştirilmemiş olduğunu bildirdiğinden bahisle yargılama aşamasında telafisi güç zararların önüne geçilebilmesi adına müvekkili adına tescili yapılması gerekirken yapılmayan----- numaralı dairelerin davalı tarafından 3. kişilere devredildiğinden ve davalının kötü niyetini gösterdiğinden; -----numaralı daireler ve ---- Blok --- numaralı dairelerin satış ve devrinin engellenmesi adına tapu kaydına teminatsız tedbir şerhi konulmasına karar verilmesini talep ve dava etmişlerdir.
CEVAP :Davalı ...'nin vekili cevap dilekçesinde özetle; tadil sözleşmesinde, imar artışı nedeniyle daha fazla daire yapılacağının taahhüt edildiğini bu nedenle müteahhide ilave daireler verilmesinin kararlaştırıldığını, taahhüt edilen miktarda imar artışı ve daire sayısında artışın olmadığını, belediyeden istenecek ilk ve sonraki onaylı projeler celp edildiğinde durumun ortaya çıkacağını, dolayısıyla sözleşmedeki imar artışı şartının söylendiği kadar gerçekleşmediğinden müteahhitin buna yönelik de ilave talepte bulunamayacağını , İkinci onaylı proje ile daire sayıları ve numaralarının değiştiğini, davacı tarafın bunu bildiği halde ilk sözleşmedeki numaralara göre daire talebinde bulunduğunu, tapuya şerh edilmiş olan ----- Sitesi Toplu Yapı Yönetim Planı’nda dairelerin açıkça yazılı olduğunu, bu planın celbinin gerektiğini, davacının, dairelerin tamamlandığını ileri sürdüğünü, müvekkilinin edimini yerine getirmediği iddiasıyla ödemezlik define dayandığını ileri sürdüğünü, davacının bu ifadelerinin çelişki içerdiğini, bu eylemi ödemezlik durumunun defi değil, işgal olduğunu, sözleşme konusu dairelerin imalatlarının, iskandan hemen sonra söküldüğünü, dairelerin kullanımının engellendiğini, ----- bloklarda oturanlar haricindeki dairelerin tamamının kullanılmaz hale getirildiğini, bu eylemin hukuktaki karşılığının ödemezlik defi olmadığını, işgal olduğunu, savcılığa bununla ilgili yapılan suç duyurularının da mevcut olduğunu, ---- Asliye Ticaret Mahkemesinin ----- esas sayılı dosyasında açmış oldukları davaya karşılık huzurdaki davanın açıldığını söylendiğini, birleştirme talebinde bulunulduğunu öğrendikleri, taleplerinin birleştirme olmadığını, mezkur dosyanın bekletici mesele yapılması yönünde olduğunu, mezkur davada eksik imalatlar ve edimin geciktirilmesi nedeniyle sözleşmenin feshini istediklerini, eksik imalatlara ilişkin Sulh Hukuk Mahkemelerinden alınan delil tespit raporlarının mezkur dosyada mübrez olduğunu,. dolayısıyla alacaklı olan tarafın karşı taraf olmadığını, delil olması bakımından mezkur dosyanın tüm muhteviyatıyla beraber celbini talep ettiklerini, davacı ile kat karşılığı inşaat sözleşmesi yapılmasına dayanak tutulan kooperatifin genel kurul kararının geçersiz olduğunu, zira gerçek bir toplantı olmadığını atılan imzaların da sahte olduğunu, Eski başkan-----, sahte imzalarla sahte bir genel kurul tertip ettiğini, bu genel kurul kararına dayanarak da davacı ile mezkur sözleşmeyi yaptıklarını, sözleşmedeki daire paylaşım oranlarına bakıldığında açıkça davacı tarafın yararına adaletsizliğin mevcut olduğunu, -----sahte imzalarla kooperatif adına yaptığı işlemlerin savcılık incelemesinde olduğunu, yargılanmasının devam etmekte olduğunu, ----- açıkça davacı taraf ile menfaat ilişkisi içine girdiğini, kooperatifi zarara uğrattığını, 2010 yılından itibaren ------ Çevre ve Şehircilik Bakanlığından kooperatife ilişkin tüm genel kurul tutanak ve hazirun listesinin ve ilgili belgelerin celbini talep ettiklerini, davacının, kendisine söz verildiği iddia olunan dairelin başkasına satıldığı iddiasının da gerçeği yansıtmadığını. bunların çoğunun davacıya devredilip sonradan davacı tarafından satılan daireler olduğunu, hilalel’ in daire sattığı bir çok daire alacaklısının dava açmış olduğunu, bu davalar nedeniyle konan hacizlerin ve kendisinden alacaklı olan diğer üçüncü kişilerin koyduğu hacizler nedeniyle de müvekkilinin mağduriyetinin oluştuğunu,tüm bu nedenlerle davanın reddini, yargılama giderlerinin ve vekalet ücretinin karşı yana yüklenmesine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE;
Mahkememizin asıl dosyasındaki uyuşmazlık taraflar arasında imzalanmış olan -----. Noterliği 30.05.2013 tarih ------ yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrımenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile bu sözleşmenin birkaç maddesinin tadiline dair ----. noter 25.12.2013 tarihli -------- yevmiye nolu sözleşmeleri gereği tarafların üzerine düşen edimleri yerine getirip getirmediği, yüklenicinin inşaatı tamamlayıp tamamlamadığı, işin fiilen teslim edilip edilmediği, eserde eksik iş, ayıplı işler olup olmadığı, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin ileriye etkili olarak feshine karar verilmesinin, Eksik ve ayıplı işler tespit edilirse davacıya nama ifa için izin verilmesinin ve bedelinin tahsiline karar verilmesinin, gecikme varsa davacının kira bedeli talep edip edemeyeceği, edebilecek ise miktarının ne kadar olduğuna ve iskan harçları için ödediğini belirttiği 55.000 TL iskan harçları ile ilave gecikme bedeli ve yıkılıp bozulan daireler için imalat bedeli olarak davalıdan bir talepte bulunulup bulunulamayacağına ilişkin olup birleşen davadaki uyuşmazlığın ise ; Taraflar arasındaki uyuşmazlığın taraflar arasında imzalanmış olan -----. Noterliği 30.05.2013 tarih ----- yevmiye sayılı düzenleme şeklinde gayrımenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile bu sözleşmenin birkaç maddesinin tadiline dair ---- noter 25.12.2013 tarihli ------ yevmiye nolu sözleşmeleri gereği tarafların üzerine düşen edimleri yerine getirip getirmediği, yüklenicinin inşaatı tamamlayıp tamamlamadığı, işin fiilen teslim edilip edilmediği, ve ---- İli --- bölümler ile----- nolu daireler ve --- nolu bağımsız bölümlerin davalı birleşen davacı adına tesciline karar verilmesinin mümkün olup olmadığı, ----- nolu bağımsız bölümlerin birleşen davalı yanca 3. Kişiye satılması nedeni ile ( Böyle bir durum tespit edilirse) bu dairelerin bedelinin birleşen davalıdan tahsilinin istenip istenemeyeceğine ilişkin olduğu görülmüştür.
Tarafların yargılama sırasında sulh oldukları, sulh nedeni ile karar verilmesine yer olmadığına karar verilmesini talep ettikleri görülmüştür.
6100 sayılı yasanın 313. Maddesi gereği sulh davaya son veren bir taraf işlemi olup hüküm kesinleşinceye kadar her zaman yapılabilir. Tarafların sulh oldukları birbirlerinden yargılama gideri ve vekalet ücreti talep etmedikleri görülmekle sulh nedeni ile asıl ve birleşen dosyanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına dair aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Mahkememizin -----. Sayılı dosyası yönünden ;
a- Tarafların sulh oldukları görülmekle davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına,
b-492 Sayılı Harçlar Kanunu gereği alınması gerekli 615,40 TL harcın peşin alınan 2.561,63 TL den mahsubu ile bakiye 1.946,23 TL harcın davacıya iadesine,
c- Taraflarca yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerlerinde bırakılmasına,
d-Tarafların birbirinden vekalet ücreti talebi olmadığı görülmekle bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
e- 6100 Sayılı HMK'nun 333. maddesi gereğince var ise bakiye gider/delil avansının taraflara veya ahzu kabza yetkili vekillerine iadesine,
f-Adalet bakanlığı bütçesinden karşılanan 1.320,00 TL arabulucuk ücretinin davacıdan alınarak hazineye irat kaydına,
2-Birleşen ----Asliye Ticaret mahkemesinin ------. Sayılı dosyası yönünden;
a- Tarafların sulh oldukları görülmekle davanın esası hakkında karar verilmesine yer olmadığına,
b-492 Sayılı Harçlar Kanunu gereği alınması gerekli 615,40 TL harcın peşin alınan 3.415,50 TL den mahsubu ile bakiye 2.800,10 TL harcın davacıya iadesine,
c- Taraflarca yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerlerinde bırakılmasına,
d-Tarafların birbirinden vekalet ücreti talebi olmadığı görülmekle bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
e- 6100 Sayılı HMK'nun 333. maddesi gereğince var ise bakiye gider/delil avansının taraflara veya ahzu kabza yetkili vekillerine iadesine,Dair karar, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanununun İstinafa ilişkin hükümleri doğrultusunda, kararın tebliğ tarihinden itibaren iki (2) haftalık süre içerisinde (HMK'nın 345. maddesi), mahkememize veya başka bir yer mahkemesine dilekçe ile başvurmak (HMK'nın 343. maddesi) ve istinaf harcı ile gerekli giderlerin tamamen ödemek (HMK'nın 344. maddesi) suretiyle, ----- Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İstinaf yolu açık olmak üzere, davacı-birleşen davalı ve davalı-birleşen davacı vekilinin yokluğunda oy birliği ile açıkça okunup usulen anlatıldı.