T.C. ANKARA BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ 27. HUKUK DAİRESİ
T.C.
ANKARA
BÖLGE ADLİYE MAHKEMESİ
27. HUKUK DAİRESİ
T Ü R K M İ L L E T İ A D I N A
K A R A R
BAŞKAN: ... (...)
ÜYE: ... (...)
ÜYE: ... (...)
KATİP: ... (...)
İNCELENEN KARARIN
MAHKEMESİ: ANKARA BATI ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
TARİHİ: 05/04/2024
NUMARASI....
DAVANIN KONUSU: Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmelerinin Feshi ve Alacak
KARAR TARİHİ: 16/01/2025
KARAR YAZIM TARİHİ: 16/01/2025
Davacı vekili tarafından davalılar aleyhine açılan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ve alacak davasında mahkemece davanın reddine dair verilen karara karşı davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunulması üzerine yapılan incelemede;
GEREĞİ GÖRÜŞÜLÜP DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili; Ankara 1. ... 10.07.2012 tarih .... ... numaralı düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi ile Ankara 1. ... 24.04.2013 tarih ... ... numaralı düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı arsa sahiplerinin yüklenici şirket olan müvekkili şirkete, sözleşme kapsamında devir ve tescil etmesi gereken bağımsız bölümlerin teslimini haksız bir şekilde ifa etmemiş olması nedeniyle sözleşmenin feshi ile işbu sözleşmeler gereğince Ankara ili.... tarafından yapılan imalat bedellerinin fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 200.000,00 TL'nin ve sözleşmenin davalı arsa sahiplerinin temerrüdü sebebiyle haksız bir şekilde feshedilmesi sebebiyle müvekkilinin uğramış olduğu zararlar için fazlaya ilişkin hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik 10,000,00 TL'nin davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile sözleşmenin feshedildiği 02.02.2021 tarihinden itibaren 4489 Sayılı Yasa ile değişik 3095 Sayılı Yasanın 2/2. maddesinde belirtilen değişen oranlarda avans faizi birlikte müvekkiline ödenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı ... vekili; müvekkili tarafından, huzurdaki davanın davacısı olan .. ....... aleyhine, huzurdaki davada iptali istenen Ankara 1.Noterliği'nce düzenlenen 10.07.2012 tarih ... ... numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve daire karşılığı inşaat sözleşmesi ile Ankara 1. ... 24.04.2013 tarih ve ... ... numaralı düzenleme şeklindeki taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ilişkin olarak, huzurdaki davanın açılış tarihinden önce 27.10.2020 tarihinde Ankara Batı 4.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/317 Esas sayılı dosyası ile açılmış olan, müvekkili şirkete söz konusu sözleşmeye ilişkin nama ifa yetkisi verilmesi ve müvekkili şirkete nama ifa yetkisi verilmemesi halinde de sözleşmenin feshi talepli dava açıldığını, söz konusu davada alınan bilirkişi raporunda müvekkili şirkete nama ifa yetkisi verilmesi gerektiğine ilişkin tespitte bulunulduğunu ve yapılan yargılama sonucunda görevsizlik kararı verildiğini, verilen kararın huzurdaki davanın davacısının, Ankara Batı 4.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/317 Esas sayılı dosyasının davalısı olan ... ....Şti tarafından istinaf edildiğini, öncelikli olarak huzurdaki dava ile aynı konuda ve aynı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi sözleşmesine dayanan ve huzurdaki davadan neredeyse bir sene önce açılmış olan Ankara Batı 4.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/317 Esas sayılı dosyası derdest iken, davacının huzurdaki davayı açmasında hukuki yarar bulunmadığını, bu nedenle usulden red kararı verilmesi aksi halde ise bekletici mesele yapılması gerektiğini, davacının inşaat tamamlanma seviyelerine göre hak kazanmış olduğu devirlerin, inşaatın tamamlanma seviyeleri doğrultusunda davacı tarafa yapıldığını, müvekkili kooperatifin işin bir an önce bitmesi için elinden geleni yaptığını, inşaatın süresinde tamamlanmamasında herhangi bir kusur ve sorumlulukları bulunmadığını, davacının iddialarının hiçbirini kabul etmediklerini, gecikmenin tamamen davacı yüklenici şirketin kusurundan kaynaklandığını savunarak, davanın öncelikle usulden, aksi halde esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
Davalı ..... çıkarılan meşruhatlı davetiye usulüne uygun olarak tebliğ edilmiş olup, yazılı cevap dilekçesi sunulmamıştır.
Mahkemece, toplanan deliller, kayıt ve belgeler, usul ve yasaya uygun olarak alınan denetlenebilir bilirkişi raporları ile tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirilerek; davacı tarafın, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesinin feshine gerekçe olarak davalı arsa sahiplerinin vermeleri gereken bağımsız bölüm devrini eksik yapmış olmaları gerekçesine dayandırdığı, taraflar arasında yapılan sözleşmenin 14.maddesine göre, davalı kooperatifin davacıya toplam 60 dairenin satışını vereceği ve son 6 dairenin satışının ise iskan ruhsatının alınmasından sonra yapılacağının belirtildiği, davalı arsa sahiplerinin sözleşme ile üstlendikleri edimlerini yerine getirerek 629032 ada 1 parseldeki arsa ile birlikte 56 adet dairenin devrini davacıya yaptıkları, taraflar arasındaki kat karşılığı inşaat sözleşmesi karşılıklı edimlere havi bir sözleşme olup, taraflardan biri kendi edimini yerine getirmeden karşı tarafın edimini yerine getirmesini talep edemeyeceği, eldeki davada davacı yüklenici inşaatı bitirerek iskan alma seviyesine getiremediği gibi inşaattaki çalışmalarını da durdurduğu, bu durumda edimin yerine getiremeyen davacı yüklenicinin davalı arsa sahiplerinden edimin yerine getirmesini talep edemeyeceği, hal böyle iken davacı inşaatı bitirmeyerek şantiyeyi tatil ederek inşaatı %75,14 seviyesinde bırakmış olmasına mukabil davalı arsa sahipleri tarafından hem 629032 ada 1 parseldeki arsayı hem de 56/60 =%93 oranında bağımsız bölümün devri yapılarak edimlerin yerine getirildiği, bütün bu açıklamalar doğrultusunda davacının tazminat talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle, davanın reddine karar verilmiştir.
Davacı vekili istinaf başvurusunda; mahkemece her ne kadar gerekçeli kararda müvekkili şirketin "Eldeki davada davacı yüklenici inşaatı bitirerek iskan alma seviyesine getiremediği gibi inşaattaki çalışmalarını da durdurmuştur." denilerek sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediği ve tazminat talebinin yerinde olmadığı gerekçesiyle dava reddedilmişse de, müvekkili yüklenicinin dava konusu inşaatı bitiremediği, iskan alma seviyesine getiremediği ve inşaattaki çalışmaları durdurduğu hususları müvekkili şirketten kaynaklanan bir kusurmuş gibi değerlendirildiğini ancak dosyaya kazandırılan ihtarnamelerde de belirtildiği üzere müvekkiliin sözleşmeden kaynaklanan herhangi bir ediminde "şirketin kendi kusurundan kaynaklı olarak" temerrüte düşmesinin hiç bir surette mümkün olmadığını, zira henüz daha inşaat süreci başlanmadan, davalı kooperatiflerin yönetim kurulları genel kurul toplantılarında üyelerine, müvekkili şirketle yapılan sözleşmeye taraf olmalarının sağlayamadığını ve sözleşmenin 1 yıllık gecikme ile yapıldığını, bu nedenle inşaat ile ilgili tüm çalışmaların planlanandan geç bir tarihte başladığını, daha sonra 24.04.2013 tarihli sözleşmenin imzalandığını, inşaata başlamak için gerekli olan ruhsat alım işlemlerine başlandığını, bununla beraber ... .... sınırları içerisinde bulunan söz konusu taşınmazların, ... ... Encümenini 02.08.2012 tarih ve 1250/3824 sayılı kararı ile ... Belediyesi sınırlarına dahil edildiğini ancak ilgili karar 30.03.2014 Mahalli İdareler Genel Seçimleri ile yürürlüğe girmiş olup, bu tarihe kadar söz konusu ruhsat işlemleri ve diğer bürokratik işlemlerin ... Belediyesi ile yapıldığını, kararın yürürlüğe girmesi ile beraber aynı işlemlerin tekrardan ... Belediyesi ile yapılmak zorunda kalındığını, bu durumun müvekkili şirket üzerine yüklediği bürokratik ve resmi işlem yükü dolayısıyla da önlenemez ve beklenilmeyen zaman kaybı ile maddi ve manevi zorluğa neden olduğunu, yine.... yapılanmasına yönelik olarak yapılan operasyonlar sonucunda davalı S.S. ... ... ... Kooperatifi yönetim kurulu üyelerinin tamamının örgüt üyeliği suçlamasıyla tutuklandığını ve S.S. ... ... ... Kooperatifi genel kurulunun toplanamadığını, yüklenici firma olarak müvekkili şirketin, inşaat faaliyetleri sırasında yaşanan sorunlar ile ilgili muhatap bulamadığını, bu süreçte müvekkili şirketten kaynaklanmayan bu problem nedeniyle yapımına devam edilen binaların inşaat çalışmalarının durma noktasına geldiğini, yine davaya konu olan işin bitirilmesi ve bir an önce teslim edilmesi için katlanmak zorunda kalınan arsanın bağlı bulunduğu yer belediyesinin yol, su, kanalizasyon ve benzeri zorunlu hizmetlerinin müvekkili şirket tarafından karşılanmasının da müvekkiline beklenmedik şekilde mali külfet yüklenmesine sebep olduğunu, tüm bu zorluklarla beraber, müvekkili şirketin yapmış olduğu hizmetlerin karşılığı olarak devredilmesi gereken ve hak edilen bağımsız bölümleri, davalı kooperatifler tarafından 2016 yılına kadar devredilmediğini, bu durum projede bulunan ve müvekkili şirkete ait olan bağımsız bölümlerin, inşaat sektöründe yaygın bir ödeme biçimi olarak kullanılan iş karşılığında "barter" sistemi ile ödeme yapılmasında kullanılmasına engel olduğunu, müvekkili şirketin mali zorluk yaşamasına, inşaattan kaynaklanan borçlarını şirketin öz kaynaklarından ödemesine, hatta ödeyememesine neden olduğunu, taraflar arasındaki sözleşmenin 14. maddesinde "Tapu devrinde ya da satış satış yetkisinin verilmesinde gecikme olması halinde geciken süre inşaat süresine eklenecektir. Yüklenici şirket her ayın ilk haftası talep ettiği bağımsız bölümlerin tapu devri ya da satış yetkisi talebinde bulunabilecektir. Talepte bulunduğu tarihten itibaren 3 gün içerisinde satış vekaletnamesi yüklenici firmaya verilecektir. Aksi takdir de yukarıda gecikme cezası devreye girecektir.", 9. maddesinde ise gecikme tazminatı ile ilgili olarak "Tarafların iradesi ve kusuru dışında ...'den ilgili bakanlıktan, yasal yönetmelik değişikliklerinden veya sözleşme konusu arsalar hakkında açılacak davalardan kaynaklanan gecikmeler inşaat süresine dahil olmayıp ek süre verilecektir." hükmünün bulunduğunu, bu durumda ilgili sözleşmeye göre, davalı kooperatifin hak edilen bağımsız bölümlerin devredilmediği durumu da göz önünde bulundurulduğunda, müvekkiline gecikmeden kaynaklı bir sorumluluk yüklenemeyeceğini, mahkemece dinlenen tanık beyanlarında da davalı kooperatiflerle yaşanan uyuşmazlıkların ve davalı kooperatifin düştüğü temerrütlerin, müvekkili şirketi içinden çıkılması güç durumlarda bıraktığını ancak şirketin kendi kaynaklarından, bir şekilde inşaat işini devam ettirmeye ve sözleşmeyi ayakta tutmaya çalıştığının anlaşılacağını, sonuç olarak bağımsız bölümlerin, müvekkili şirkete devri gerçekleştirilmeyince Ankara 16. ... 14.11.2016 tarih ve .... ... numaralı ihtarnamesi ile ilgili sözleşmenin 14. maddesi gereğince bağımsız bölümlerin devrinin istendiğini, aksi takdirde inşaat süresinin uzatılması hususunda bir belgenin müvekkili şirkete ulaştırılmasının talep edildiğini, bu ihtarın akabinde yaklaşık 8 aylık bir süreçte müvekkili şirkete peyderpey tapu devirlerinin yapıldığını ancak davalı kooperatif tarafından, müvekkilince hak edilmiş olan 18 adet bağımsız bölümün devri tekrar gerçekleştirilmeyince, müvekkili tarafından Ankara 1. ... 18.01.2019 tarih ve ..... ... numaralı ihtarnamesi ile ilgili bağımsız bölümlerin devir ve tescilinin talep edildiğini, ilgili ihtarnamede belirtildiği üzere bu taşınmazların devir ve tescilinin yapılmamış olmasının inşaatı durma noktasına getirdiğini ve müvekkilinin ekonomik mahvına sebebiyet verdiğini, bunun üzerine müvekkili ve davalı kooperatif yöneticileri ile yapılan görüşmelerin sonucunda 25.02.2019 tarihli protokolün imzalandığını, bu protokole göre davalı kooperatif 1 hafta içerisinde 6 adet dairenin müvekkili şirkete teslimini, diğer 6 adet dairenin de en geç 2019 yılı nisan sonuna kadar devir ve tescil edilmesini taahhüt ettiğini, protokolün dahi davalı kooperatifin düşmüş olduğu temerrüdü ve sözleşme gereği üzerine yüklenen edimleri ifa etmediği hususunu açık bir şekilde kabul ve ikrar ettiğini gösterdiğini ancak davalı kooperatifin tekrar sözleşme ve protokol gereğince taahhüt etmiş olduğu edimleri yerine getirmeyerek, 2019 Nisan ayı sonuna kadar devir ve tescil etmesi beklenen 6 adet dairenin devir ve tescilini gerçekleştirmediğini, Ankara 16. ... 13.05.2019 tarih ve ..... ... numaralı ihtarnamesi ile devir ve tesliminin talep edildiğini, bu ihtarname üzerine davalı kooperatif tarafından Sincan 5. ... 26.06.2019 tarih ve ..... ... no'lu ihtarnamesi ile kooperatifin, müvekkili davacı şirketin inşaat tamamlama seviyesi ile orantılı tapu devrine her zaman hazır olduğunun, bunun için mahkeme kanalı ile alınmış bir bilirkişi raporunun bulunması gerektiğinin belirtildiğini, akabinde müvekkilince Ankara Batı 3. Sulh Hukuk Mahkemesi'nin 2019/39 Esas sayılı dosyası üzerinden, dava konusu inşaatın tamamlanma seviyesine göre hak etmiş olduğu daire sayısının tespit edilmesinin talep edildiğini, dosyada alınan 19.09.2019 tarihli bilirkişi raporuna göre de keşif tarihi olan 31.05.2019 tarihi itibari ile 16 adet dairenin yüklenici firmaya devir ve tescil edilmesi gerektiğinin bildirildiğini, davalı kooperatifin herhangi bir itirazda bulunmadığını ve alınan bilirkişi raporu ile de söz konusu devir ve teslimde temerrüde düştüklerinin mahkemece tespit edilidğini, her ne kadar davalı kooperatif tarafından bu rapora karşı herhangi bir itirazda bulunulmamışsa da, davalı kooperatif ile yapılan görüşmelere rağmen ilgili bağımsız bölümlerin davacı şirkete devir ve tesliminin gerçekleştirilmediğini, davalı kooperatifin sözleşmeden kaynaklı edimlerini yerine getirmemesine ve temerrüte düşmüş olmasında rağmen müvekkilinin mali açıdan zorlanarak da olsa dava konusu inşaatın yapım çalışmalarına aralıksız ve olanca hızıyla devam ettiğini, bu çalışmalar sonucunda müvekkilinin sözleşmenin 14. maddesine göre 6 adet daha dairenin devir ve teslimine hak kazandığını, toplamda 22 daire (16+6) adet dairenin müvekkili şirkete teslim edilmediğini, akabinde Ankara 1. ... 25.11.2019 tarih ve 08100 ... no'lu ihtarnamesi ile davalı kooperatifin, müvekkili şirkete teslim etmesi gereken 22 adet daireyi 3 iş günü içerisinde teslim etmesinin, aksi takdirde sözleşmenin 14. maddesinde belirtilen edimlerin ifa etmemesi nedeni ile temerrüte düştüğünün ve 6098 sayılı TBK'nun 435. maddesi gereğince sözleşmenin feshedileceğinin ihtar edildiğini ancak davalı kooperatifçe bu ihtara herhangi bir cevap verilmediğini, 16.01.2020 tarihli ihtarla belirtilen hususların tekrarlandığını, fesih işleminin ön şartı olarak 10.02.2020 tarihi saat 15:00'da ... adresinde görüşme yapılarak tutanak altına alınmasının, görüşmeye gelinmemesi halinde de noterle durum tespiti yapılarak sözleşmenin feshine ilişkin bir sonraki aşamaya geçileceğinin ve inşaat imalatının gecikmesine sebebiyet veren arsa sahipleri hakkında hukuki yollara başvurulacağının ihtar olunduğunu ancak bu ihtara da herhangi bir cevap verilmediğini, ihtarnamede belirtilen tarih, saat ve adreste davalı tarafça toplantıya katılım sağlanmadığını ve bu durumun Ankara 1. ... 10.02.2020 tarih ve 01043 ... nolu durum tespit belgesi ile sabit olduğunu, sonuç olarak Kastamonu 2. ... 02.02.2021 tarih ve 00732 ... no'lu ihtarnamesi ile sözleşmelerin feshedildiğinin davalılara bildirildiğini, bu süre zarfında yaşanan gecikmelerin sebebinin davalı kooperatiflerin olduğunu, belirtilen süreç içerisinde müvekkilinin sadece hak etmiş olduğu bağımsız bölümlerin devir ve tesliminin talep ettiğini, sözleşmenin ayakta tutulması uğruna basiretli bir tacir gibi davranarak elinden gelenin en iyisini yaptığını, tüm maddi zararlara ve kendisinden kaynaklanmayan sorunlara katlandığını ancak davalı kooperatiflerin sözleşmeden kaynaklanan edimlerini yerine getirmediğini, edimlerini yerine getirmekte temerrüte düştüklerini, müvekkili şirkete haksız şekilde ve yüksek miktarda ekonomik zararlar verdiklerini, mahkemece hükme esas alınan bilirkişi raporlarının birbirleriyle ve kendi içlerinde çelişen, bunun sonucunda da hükme elverişlilik ve denetlenebilirlik vasıflarını kaybetmiş, herhangi bir dayanağı olmayan raporlar olup, raporlarda yapılan hesaplamaların dahi açık ve anlaşılabilir olmadığını, 18.10.2023 tarihli bilirkişi raporundan "...Davacı şirketin gerçekleştirdiği işler bedelinin 2019 yılı serbest piyasa rayiçlerine göre 36.610.084,00 TL olarak hesaplandığı, davacı şirket tarafından, şirkete devredildiği beyan edilen 49 adet dairenin 2019 yılı fiyatları ile satış bedelinin 73.500.000,00 TL olabileceği, davacı şirkete ayrıca 62903 ada 1 parselde bulunan 11776,92 m2 arsa tapusunun devri yapıldığından, inşaatın seviyesi dikkate alınsa dahi, yüklenici şirkete devredilen dairelerin rayiç değeri yüklenici tarafından gerçekleştirilen iş bedelinden fazla olacağından, davacı şirketin davalılardan talep edebileceği bir alacağının bulunmadığı, yüklenici şirkete verilen daireler ve arsa ile inşaatın seviyesi dikkate alındığında, yüklenici lehine sözleşmenin feshi şartlarının oluşmadığı, bu konudaki nihai takdirin Sayın Mahkemeye ait olduğu..." denildiğini ancak dosyanın niteliği göz önünde bulundurulduğunda, bilirkişi raporunun özensiz ve yetersiz olduğunu, rapordan çıkarılan sonucun dayanaktan yoksun ve hangi kriterler göz önünde bulundurularak bu sonuca ulaşıldığının da belirsiz olduğunu, 18.10.2023 tarihli bilirkişi kurulu raporunda tarafların edimlerini yerine getirip getirmediği sözleşme fesih şartlarının oluşup oluşmadığının değerlendirilmediğini, tapu devirlerinde temerrüde düşülüp düşülmediğinin tespit edilmediğini ve inşaat tamamlanma yüzdelerinin ve yüzdelere göre devirlerin gerçekleşip gerçekleşmediğinin hesaplanması gerekirken, bilirkişi tarafından zahmete dahi girilmeden önceki tespitler doğrultusunda bir oran belirtildiğini, temel olarak yapılması gereken hiçbir incelemenin yapılmadığını, ilgili raporda inşaatın tamamlanma oranının yanlış tespit edildiğini, hatta bilirkişi tarafından oranın yanlış tespitinden ziyade herhangi bir tespit dahi yapılmadığını, mahkeme heyeti ve bilirkişiler ile birlikte keşfe gidilerek, inşaat sahasının gezildiğini ancak buna rağmen bilirkişi tarafından keşif sonrası için herhangi bir oran tespiti yapılmadığını, dosya kapsamında bulunan delil tespitleri doğrultusunda oran belirlenerek hesaplamalar yapıldığını, mahkeme kararına dayanak olarak gösterilen bilirkişi raporunun hükme ve elverişli olmayıp bu haliyle de mahkeme kararının hatalı olduğunu, yargılama sürecinde, söz konusu bilirkişi raporlarına karşı yapılan itirazlarının hiçbir şekilde değerlendirilmediğini, bilirkişi raporunda kabul edilen inşaat tamamlama oranlarının A blok için % 84,5- B blok için %80,85- C blok için %73,85 ve D blok için %61.00 olarak baz alındığını ancak baz alınan bu miktarların da hatalı olduğunu, söz konusu inşaat tamamlama oranları hesaplanırken hangi verilerin baz alındığının, hangi yönetmelik veya resmi bir veri alındığına dair herhangi bir emare dahi bulunmadığını, ...'ne müzekkere yazılmasının ve inşaat seviyelerinin hangi kriterlere göre tespit edildiğinin sorulmasının da talep edilmiş olmasına rağmen, bu hususun mahkemece değerlendirilmediğini, dosyaya sunulan seviye tespit tutanaklarının bilirkişi raporlarında hiçbir şekilde de dikkate alınmadığını, yine dosyaya sunulan yapıya ilişkin bilgi formlarında (yibf) dava konusu inşaatın tüm bloklarının %95 oranında tamamlandığının belirtildiğini, buna karşın mahkemece, "Bu durumda edimin yerine getiremeyen davacı yüklenicinin davalı arsa sahiplerinden edimin yerine getirmesini talep edemeyecektir. Hal böyle iken davacı inşaatı bitirmeyerek şantiyeyi tatil ederek inşaatı %75,14 seviyesinde bırakmış olmasına mukabil" şeklinde gerekçe sunulmasının da açıkça hatalı olduğunu, bu hususta mahkemeden keşif talebinde bulunulduğunu ancak mahkemece değerlendirilmediğini, yine ...'ne müzekkere yazılarak ... ... Denetim Sisteminde kayıtlı dava konusu inşaata ilişkin denetim bilgilerinin ve inşaat tamamlanma oranının istenildiğini ancak buna ilişkin de mahkemece herhangi bir araştırma yapılmadığını, yine bilirkişi raporunda imalat bedellerinin 2019 yılı baz alınarak hesaplanması ve yapılan hesaba, müteahhid karı eklenmemesi, KDV'nin,harfiyat masraflarının, ruhsat ücretlerinin, mimari ve diğer tüm projelere yapılan masrafların dahil edilmemesi hatalı olup, taraflar arasında imzalanan sözleşmedeki fesih koşulları doğrultusunda işbu sözleşmenin feshi talepli dava açıldığını, her ne kadar bilirkişi raporunda mahkemece verilen göreve uymadan ve söz konusu maddeyi dikkate dahi almadan rapor hazırlanmış ise de, sözleşmenin halen ayakta olup ancak mahkeme kanalıyla feshinin mümkün olduğunu, imalat bedellerinin taraflar arasındaki anlaşma gereğince "...fesih tarihindeki rayiçlerle müteahhit karı dahil hesaplanacak imalat bedelini ödeyecektir." şeklinde olduğunu, bu sebeple de imalat bedellerinin 2019 yılı değil fesih tarihine göre belirlenmesi gerekmekte olup, sözleşmenin de hala ayakta olduğu düşünüldüğünde keşif tarihine göre hesaplanmasının gerektiğini ancak bilirkişi tarafından bu husus da dikkate alınmayarak, yapılan itirazlarının ise soyut bir beyan ile geçiştirildiğini, yine sözleşmede açıkça müteahhit karı dahil hesaplanması gerektiği belirtilmesine rağmen raporda, önce müteahhit karının hesaplamadığını, akabinde ise hesaplamaların zaten mütaahhit karlı olarak hesaplandığının beyan edilerek bunun da Yargıtay içtihatı gereği olduğunun belirtildiğini ancak buna dair herhangi bir dayanak karar yahut gerekçe sunulmadığını ki zaten bilirkişinin iki rapordan birinde yapmadığım dediği bir şeyi diğerinde zaten hesapladım diyerek de kendi içinde de ayrıca çeliştiğini, kaldı ki işbu davada müvekkilinin imalat bedelleri ve sözleşmenin feshi durumunda sebepsiz zenginleşme gereğince yapılan tüm masrafların iadesi söz konusu olduğu düşünüldüğünde, KDV bedellerinin, harfiyat masraflarının, ruhsat ücretlerinin, mimari ve diğer tüm projelere yapılan masraflardan bahsedilmemiş olmasının da, daha nitelikli bir bilirkişi heyetinden rapor alınması gerektiği gerçeğini ortaya koyduğunu, mahkemece yapılması gereken işin denetime elverişli ve davanın konusunu anlayıp uygun bir rapor hazırlayabilecek alanında uzman yeni bir bilirkişi heyetine tevdii edilerek, itirazlar doğrultusunda gerekirse yeniden keşif yapılarak rapor tanzim edilmesine karar verilmesi olmakla, hükme esas alınan bilirkişi raporunun denetime elverişsiz olduğundan, bu konuda sağlıklı bir sonuca varılmasının da mümkün olmadığını, ek olarak bilirkişi raporunda, "davalı arsa sahiplerinin edimlerini yerine getirdiği" hususunun belirtildiğini, bu tespite hangi sonuç ve veri ile varıldığı hususunun yine muallak olduğunu, diğer bir hususun da binada bulunan yangın söndürme tesisatlarının hiç bahsedilmemesi olmakla, 51.50 mt aşan binalarda yangın söndürme tesisatı, ekstra yangın merdiveni ve yangın asansörü yerleri ve asansörlerinin bulunmasının mecburi olduğunu, dava konusu inşaattaki binaların ortak alanlarda sığınaklarda vs yerlerde ve daire içlerinde tüm odalar kolidor antre salonda 2 hat olmak üzere yangın tesisatı ve ekstra yangın merdiveni ve yangın asansörü yerleri ve asansörlerinin de mevcut olmasına rağmen raporda bu hususlardan da yine bahsedilmediğini, 49 adet dairenin 2019 yılı satış bedellerinin fahiş olarak hesaplandığını, öncelikle işbu hesaplamada 49 adet dairenin bedellerinin hesaplanmasına gerek bulunmadığının, sadece bilirkişiler tarafından sözleşmeye göre taraf edimlerinin yerine getirilip getirilmediğinin, inşaat tamamlama yüzdelerinin tespitinin, sözleşme fesih şartlarının oluşup oluşmadığının, sözleşmenin ayakta olup olmadığının, yapılan imalat bedellerinin belirlenmesi ile varsa fesih nedeniyle uğranılmış zararların hesaplanmasının gerekirken, daire bedellerinin hesaplanmasının işbu dava açısından herhangi bir anlam ifade etmediğini ancak bilirkişilerin imalat bedellerinin teslim edilen daire fiyatlarından daha düşük olduğunu belirterek, müvekkilinin herhangi bir alacağı olmadığı yönünde hukuki bir kanaat bildirmelerinin de gülünç olduğunu, davadaki taleplerinin fesih yönünden haklı olduklarının ve gerekli tapuların tescil edilmesi ile imalat bedelleri yönünden hesaplama yapılmasına ilişkin olup, tüm bu hususlar dikkate alınmasa bile daire satış fiyatlarının 2019 yılında 1.500.000 TL'den hesaplanmasının da başlı başına ayrı bir hesap hatası olduğunu, bilirkişi tarafından zaten doğru ve özenli bir inceleme yapılmamışken en azından emsal daire fiyatlarını araştırılmasının gerektiğini, dosya kapsamında davaya konu olan inşaatın civarında bulunan emsal dairelerin güncel fiyatlarının konulduğunu, neredeyse 2024 yılında bile civardaki emsal evlerin fiyatları 2.000.000 ve 2.500.000 TL civarlarındayken, 2019 yılında 1.500.000 TL'nin tespit edilmesinin herhangi bir şekilde anlaşılamadığını, kaldı ki bilirkişilerin de anlamayarak, herhangi bir dayanak verisine de bilirkişi raporunda yer vermediklerini, tüm itirazlarının yanı sıra bilirkişi tarafından 2019 yılı rayiç bedellerine göre yapılan imalat birim bedelinin de hatalı olduğunu, imalat bedelleri hesaplamaları yapılırken de bilirkişi tarafından imalat bedeline ilişkin birim fiyatının nasıl belirlendiğinin de büyük bir soru işareti olduğunu, bilirkişi tarafından herhangi bir veri kullanılmadığını, birim maliyetleri hesaplanırken her sene resmi gazetede yayınlanan ..... Hesabında Kullanılcak ... Yaklaşık Birim Maliyetleri Hakkındaki Tebliği'nin ve hesaplamada 2023 yılı birim maliyetlerinin kullanılması gerektiğini, 2019 yılı bakanlık imalat bedelleri incelendiğinde bile edildiğinde bile bilirkişinin hesap yaparken kullanmış olduğu karsız 1.300.00,00 TL m² fiyatının da hatalı olduğunun ortaya çıkacağını, inşaatın 51,50 metreyi aşan yapılardan olması nedeniyle sunulan birim maliyetlerine ilişkin tebliğden de anlaşılacağı üzere V.sınıf yapılar arasında a grubu yapılara dahil olduğunu ve 2019 bakanlık verilerinde dahi karsız m² bedeli 2010 TL+ KDV olup, 2023 yılında ise bu miktarın 13.800,00 TL + KDV olduğunu, hesaplamanın belirtilen miktar üzerinden yapılması gerekirken, bilirkişi tarafından 2023 yılı birim maliyetlerine göre hesaplama yapılmadığını, 2019 yılı baz alındığında bile açıkça hatalı bir rapor tanzim edildiğini, ayrıca davanın belirsiz alacak davası olmasına rağmen, taraflarına taleplerini açıklamak ve belirlemek üzere de herhangi bir süre verilmediğini belirterek, mahkeme kararının kaldırılarak, davanın kabulüne karar verilmesini talep etmiştir.
Dava, arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinin feshi ve alacak istemine ilişkin olup, mahkemece davanın reddine dair verilen karara karşı davacı vekilince istinaf başvurusunda bulunulmuştur.
İnceleme, Hukuk Muhakemeleri Kanunu (HMK) 355. madde hükmü uyarınca istinaf dilekçesinde belirtilen sebeplerle sınırlı olarak ve kamu düzenine aykırı hususların olup olmadığı gözetilerek yapılmıştır.
Dava dilekçesiyle davacı vekili talebin, taraflar arasındaki Ankara 1. ... 10.07.2012 tarih 5984 ... numaralı Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Ankara 1.... 24.04.2013 tarih 0347 ... numaralı Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi gereğince davalı arsa sahiplerinin yüklenici şirket olan müvekkil şirkete devir ve tescil etmesi gereken bağımsız bölümlerin teslimini haksız bir şekilde ifa etmemiş olması nedeniyle sözleşmelerin feshi ile iş bu sözleşmeler gereğince alacak istemine ilişkin olduğu belirtilmiş, mahkemece davanın reddine karar verilmiş olup, verilen karara karşı davacı vekilince istinaf kanun yoluna başvurulmuştur.
492 sayılı Harçlar Kanunu gereğince yargı işlemlerinden bu Kanuna bağlı (1) sayılı Tarifede yazılı olanları, yargı harçlarına tabidir (md 2). Yargı harçları (1) sayılı Tarifede yazılı işlemlerden değer ölçüsüne göre nispi esas üzerinden, işlemin nev'i ve mahiyetine göre maktu esas üzerinden alınır (md 15, 21). Noksan tespit edilen değerler hakkında 30'uncu madde hükmü uygulanır (16/4. md.). Yargı harçları (1) sayılı tarifede yazılı nispetler üzerinden alınır (21. md.). Harçlar Kanunu 28. maddeye göre (1) sayılı tarifede yazılı nispi karar ve ilam harcının 1/4'ü peşin alınır (28. md.).Yargılama sırasında tespit olunan değerin, dava dilekçesinde bildirilen değerden fazla olduğu anlaşılırsa, yalnız o oturum için yargılamaya devam olunur, takip eden oturuma kadar noksan değer üzerinden peşin karar ve ilâm harcı tamamlanmadıkça davaya devam olunmaz. Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 150. maddesinde gösterilen süre içinde dosyanın işleme konulması noksan olan harcın ödenmesine bağlıdır (30. md.). Yargı işlemlerinden alınacak harçlar ödenmedikçe müteakip işlemler yapılmaz (32. md.). HMK 120/1. maddeye göre de davacı, yargılama harçlarını mahkeme veznesine yatırmak zorundadır. Harçlar ile ilgili düzenlemeler emredici nitelikte ve kamu düzeni ile ilgili olarak yapılmış olduğundan görevi gereği mahkemeler ve istinaf halinde Dairesince, temyiz halinde Yargıtay tarafından da kendiliğinden gözetilir.
Arsa payı karşılığı inşaat sözleşmelerinde, sözleşmelerin feshinin talep edilmesi durumunda, sözleşme/ sözleşmeler bedeli üzerinden de harç alınması gereklidir.
Buna göre somut olayda; davacı vekili dava dilekçesinin sonuç ve istem bölümünde Ankara 1. ... 10.07.2012 tarih 5984 ... numaralı Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile Ankara 1.... 24.04.2013 tarih .... ... numaralı Düzenleme Şeklindeki Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesinin feshi ve alacak isteminde bulunmuş olup, dava açılırken alacak talebi yönünden 210.000,00 TL üzerinden peşin harç yatırılmıştır. Davacı vekilinin feshini talep ettiği sözleşmelerden Ankara 1. ... 10.07.2012 tarih 5984 ... nolu sözleşmede sözleşme değeri 1.575.000,00 TL , Ankara 1.... 24.04.2013 tarih 0347 ... numaralı sözleşmenin değeri ise 330.000,00 TL olduğu anlaşılmakla , mahkemece sözleşmelerin toplam bedeli olan 1.905.000,00 TL üzerinden yatırılması gereken nispi ilam harcını tamamlamak üzere davacı vekiline Harçlar Kanunu'nun 30. maddesi uyarınca süre verilmesi, harç ikmal edildiğinde, yargılamaya devam edilmesi, aksi halde dosyanın işlemden kaldırılması, yenilenmemesi halinde davanın açılmamış sayılmasına karar verilmesi gerekirken, kamu düzeninden olan harç hususu gözden kaçırılarak eksik harç tamamlattırılmadan sadece alacak talebi yönünden harç alınarak yargılamaya devam olunması doğru olmayıp, feshi talep edilen sözleşmelerin bedeli üzerinden de harcın ikmal ettirilerek sonrasında yargılamaya devam olunması gerekir.
Yine, bu kapsamda , 6545 sayılı Yasanın 45. maddesi ile değiştirilen 5235 sayılı Yasanın 5/3. maddesine göre, Asliye Ticaret Mahkemesi kurulan yerlerde bir başkan ile yeteri kadar üye bulunacağı, konusu parayla ölçülebilen uyuşmazlıklarda dava değerinin 500.000,00 TL üzerinde olan dava ve işler ile dava değerine bakılmaksızın bazı uyuşmazlıklara heyet hâlinde inceleme yapıp, karar verilmesi gerektiği hüküm altına alınmıştır. 5235 sayılı Yasanın 5/3. maddesinde heyet hâlinde incelemeye ilişkin parasal sınır 22.07.2020 tarih ve 7251 sayılı Kanunun 54. maddesiyle 300.000,00 TL’den, 500.000,00 TL’ye yükseltilmiştir.
Somut olayda, dava konusu olan sözleşmelerin feshi talebi yönünden Ankara 1. ... 10/07/2012 tarih ve ... ... nolu sözleşme değerinin 1.575.000,00 TL, Ankara 1. ... 24/04/2013 tarih ve 0347 ... nolu sözleşmenin değerinin ise 330.000,00 TL olup, alacak talebinin ise 210.000, 00 TL olduğu dikkate alındığında dava değerinin 500.000,00 TL'nin üzerinde olduğu, davanın Asliye Ticaret Mahkemesinde bir başkan ve iki üye ile toplanacak heyetçe yürütülüp sonuçlandırılacak işler kapsamında kaldığı, davanın heyetçe görülmesi ve delillerin takdir edilmesi gerektiği gözetilerek dosyanın heyete tevdi gerekirken tek hakim tarafından değerlendirilme yapılarak karar verilmesinde isabet görülmemiştir. Mahkemenin teşekkülüne ilişkin bu kural kamu düzeninden olduğundan resen gözetilmiştir.
Yine, taraflar tacir olup, dava, dava tarihi itibariyle dava şartı olan zorunlu arabuluculuk kapsamında olup, mahkemece 08.11.2022 tarihli ön inceleme tutanağının 1 no'lu ara kararı gereğince arabuluculuk son tutanak aslının sunulduğu belirtilmiş ise de, yapılan incelemede dosya içerisinde bulunmadığı, bu hususun denetlenebilmesi açısından arabuluculuk tutanağının dosyaya kazandırılması gerekirken, arabuluculuk tutanağı dosyaya kazandırılmadan karar verilmesi hatalıdır.
Diğer yandan, dosya kapsamından; davalı arsa sahiplerinden davalı ... tarafından aynı sözleşmelere dayalı olarak Ankara Batı 4.Asliye Hukuk Mahkemesi'nin 2020/317 Esas sayılı dosyası ile nama ifa olmadığı takdirde ileri etkili fesih istemli dava açıldığı, mahkemece verilen görevsizlik kararı üzerine dosyanın istinaf incelemesinden geçerek kararın kesinleştiği ve Ankara batı Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 2023/125 Esas sayılı dosyası ile yargılamanın devam ettiği anlaşılmakla, o davada yapılacak yargılama, toplanan delil ve verilecek kararın eldeki davayı etkileyebileceği ve bu kapsamda davalar arasında hukuki ve fiili irtibat bulunduğu dikkate alınarak HMK'nun 166. maddesine göre değerlendirme yapılması gerekirken, bu hususun değerlendirilmemesi de doğru olmamıştır.
Yine , dosya kapsamından, Av. ... tarafından yargılama aşamasında verilen dilekçe ve beyanlarında her iki davalı kooperatifi de yazılmak suretiyle davalılar vekili olarak beyanda bulunulduğu, davalı SS ... ... ... ... Kooperatifi tarafından verilen vekaletnamenin dosya içerisinde bulunduğu ancak davalı SS ... ... ... Kooperatifi tarafından verilen vekaletnamenin dosya kapsamında bulunmadığı, Av. ...'dan her iki davalının vekaletinin olup olmadığı hususu da açıklığa kavuşturulması yönünde işlem yapılmaması da hatalıdır.
Açıklanan nedenlerle, davacı vekilinin esasa ilişkin istinaf nedenleri incelenmeksizin istinaf başvurusunun kabulüne, mahkeme kararının HMK'nun 353/1-a.4-6 maddeleri gereğince kaldırılmasına, dosyanın Dairemiz kararına uygun şekilde yeniden görülmesi için ilk derece mahkemesine gönderilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-Davacı vekilinin istinaf başvurusunun kabulüne,
2-Ankara Batı Asliye Ticaret Mahkemesi'nin 05/04/2024 tarih ve 2022/670 Esas- 2024/373 Karar sayılı kararının HMK'nun 353/1-a.4-6 maddeleri gereğince kaldırılmasına,
3-Dairemiz kararına uygun şekilde davanın yeniden görülmesi için dosyanın ilk derece mahkemesine gönderilmesine,
4-Davacı tarafından yatırılan 427,60 TL istinaf karar harcının talep halinde kendisine iadesine,
5-İstinaf talep eden davacı tarafından yatırılan istinaf kanun yoluna başvurma harcı ile yapılan istinaf yargılama giderlerinin ilk derece mahkemesince yeniden verilecek kararda dikkate alınmasına,
Dosya üzerinde yapılan inceleme sonucunda HMK'nun 353/1-a maddesi gereğince KESİN olarak 16/01/2025 tarihinde oybirliği ile karar verildi.
Başkan ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Üye ...
e-imzalıdır
Katip ...
e-imzalıdır
e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır e-imzalıdır