T.C. İstanbul Anadolu 11. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2020/976
KARAR NO : 2025/99
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 31/12/2020
KARAR TARİHİ : 04/02/2025
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Taşınmaz Kira Sözleşmesinden Kaynaklanan), Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA :
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalı ----- Parsel'de bulunan taşınmazın arsa sahibi olduğunu, Davalı --- ile diğer davalı ----- Şirketi arasın---Noterliği'nin ----- Yevmiye Numaralı 22.10.2008 Düzenleme Tarihli Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi imzalandığını, imzalanan bu sözleşme ile davalı -----Şirketi'nin müteahhit olarak yapımını üstlendiğini, davacı -----Şirketi ile 30.01.2011 Tarihli gayrimenkul satış sözleşmesi imzaladığını, davaya konu -----No'lu bağımsız bölümlerin davacıya satıldığını, Taraflar arasında yapılan sözleşme ile davaya konu taşınmazların en geç 2012 yılı sonunda teslimi hususunda anlaşmaya vardıklarını, davacı tarafından sözleşmeye konu tüm ödemelerin yapıldığını, ancak bugüne kadar sözleşmeye ve yasaya aykırı olarak taşınmazların devrinin davacıya yapılmadığını, Davalılar arasında düzenlenen ----- Noterliği'nin ----- Yevmiye Numaralı 22.10.2008 Düzenleme Tarihli Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesinde aşamalı olarak toprak sahibi tarafından mücahhite dairelerin devrinin kararlaştırıldığını, İnşaatın temel üstü vizesi alındığında dairelerin %30'u, Kaba inşaat tamamlandığında dairelerin % 30'u, İç ve dış sıva, tüm ince işler ve çatı yapılı tüm doğramalar takıldığında dairelerin %30'u , Çevre düzenlemesi dahil inşaat faaliyetleri bitirilip, iskan ruhsatı alınıp kat mülkiyetine geçildikten sonra dairelerin % 15'i tapuda arsa sahibi tarafından müteahhite devredilecektir, şeklinde kararlaştırıldığını, yine taraflar arasında düzenlenen sözleşme gereği davalı şirket tarafından davalı toprak sahibine 150.000,00 (yüz elli bin) Euro teminat verildiğini, davalı ---- , diğer davalı şirket tarafından inşaatın tam olarak bitirilmediği gerekçesiyle davacının dairelerinin de içerisinde olduğu dairelerin bir kısmının devri yapılmadığını, davaya konu taşınmaz üzerinde oturuma başlandığını, inşaatın bittiğini ve çok cüzi oranda eksiklikler kaldığını, davacı tarafından tüm ödemelerin yapılmasına ve inşaatın neredeyse tamamının bitmesine rağmen devirlerin yapılmaması kötü niyetli olmakla yasaya aykırı olduğunu, davalı toprak sahibi tarafından, sözleşme esnasında 150.000,00 (yüz elli bin) Euro teminat verildiğini, yıllar önce tüm ödemelerini yapan davacının ciddi şekilde mağduriyetine yol açtığını, davacı ile davalı şirket arasında düzenlenen gayrimenkul satış sözleşmesinde davaya konu taşınmazların en geç 2012 yılı sonu itibariyle tesliminin kararlaştırıldığını, Davaya konu taşınmazların rayiç kira bedellerinin 1,500.TL civarında olduğunu, taşınmazların teslim edilmemesinde kaynaklı olarak, davacının kira bedellerinden mahrum kaldığını, davacının mahrum kaldığı kazanç için şimdilik 30,000.TL'nin davalılardan işlemiş ticari faiziyle birlikte tahsilini talep ettiklerini, arabuluculuk yoluna gidildiğini ancak anlaşma sağlanamadığını ileri sürerek----- No'lu bağımsız bölümlerin dava sonuçlanıncaya kadar üzerine 3. Kişilere devir ve temlikinin önlenmesi ile borçlardırıcı işlem yapılmasının engellenmesi bakımından teminatsız olarak ihtiyati tedbir konulmasını,----- No'lu bağımsız bölümlerin tapuda müvekkil adına tescilini, Taşınmazların teslim edilmemesinden dolayı mahrum kalınan kira bedellerinden fazlaya dair hakları saklı kalmak kaydıyla şimdilik 30,000 TL'nin davalılardan tahsilini, yargılama gideri ve ücreti vekaletin davalılara yükletilmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP :
Davalı -----. vekili cevap dilekçesinde özetle; Kural olarak taşınmaz mülkiyetinin nakline ilişkin sözleşmelerin resmi biçimde olması gerekmekte ise de; yüklenici, arsa payı devri karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kendisine bırakılması kararlaştırılan bağımsız bölümü kazanacağı şahsi hakkın temliki suretiyle ve yazılı olmak koşuluyla üçüncü kişiye temlik etmişse, Borçlar Kanunu 163. maddesinin yazılı yapılmasını öngördüğü sözleşmeye dayanarak üçüncü kişi bağımsız bölümün adına tescilini isteyebilir.4077 sayılı Yasa açısından önemli olan, davanın taraflarının bu Yasanın 3. maddesinde tanımları yapılan kişiler olması, yerine getirilmesi istenen hakkın da yasada tanımlı tarafları ilgilendirmesidir. Yasa kapsamında bir mal veya hizmetin resmi veya adi yazılı şekle uyularak yapılmasının mahkemenin görevinin belirlenmesinde önemi yoktur.'' düzenlemesi mevcut olduğunu, görevli Mahkemenin Tüketici Mahkemeleri olduğunu savunarak davanın usulden ve esastan reddine karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava; Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) ilişkindir.Davaya konu taşınmazın tapu kayıtları celp edilmiştir.
Gelir İdaresi Başkanlığı , İmar ve Şehircilik Müdürlüğü yazıları dosya içerisindedir.
Davacı vekilince dava dilekçesi ile ihtiyati tedbir talebinde bulunulmuş, Mahkememizin 04/04/2021 tarihli ara kararı ile talebinin reddine karar verilmiştir.----Asliye Hukuk Mahkemesi'nin ---- Esas sayılı dosyası UYAP sisteminden celp edilmiştir.
Mahkememizin 29/04/2021 tarihli ara kararı ile davalılardan ----- huzurdaki dava açılmadan önce 01/11/2020 tarihinde ölüm kaydı bulunması nedeni ile adı geçen davalı yönünden davanın tefrikine karar verildiği ----- Esas) gerekçesiyle adı geçen davalı yönünden davanın usulden reddine karar verildiği görülmüştür.
Davacı vekili UYAP sisteminden Mahkememize sunmuş olduğu 08/12/2022 tarihli dilekçesi ile davaya konu taşınmazlar üzerine tedbir konulması talebinde bulunmuş, Mahkememizin 09/12/2022 tarihli ara kararı ile teminat mukabilinde tedbir talebinin kabulüne karar verilmiş, belirlenen teminat bedeli Mahkeme veznesine depo edilmediğinden tedbir kararı ilgili birime gönderilmemiştir.
Mahkememizin 06/12/2022 tarihli celse ara kararı ile refakate 1 inşaat mühendisi, 1 gayrimenkul değerleme uzmanı, 1 nitelikli hesaplamalar alanında uzman bilirkişi alınmak suretiyle mahalde keşif yapılmasına karar verilmiş, kararlaştırılan keşif icra edilmiş ve bilirkişilerce tanzim edilen raporda özetle;''...A- Somut olayda taraflar arasındaki gayrimenkul satış sözleşmesinde mücbir sebepler dışındaki geç teslimlerde taraflara bir kira ödeme yükümlülüğünün öngörülmediğinin anlaşıldığı, ancak davacının sözleşmeden döndüğüne dair dosya kapsamında herhangi bir belgeye rastlanılmadığından, 818 sayılı BK'nın 106/1. maddesi ve 6098 sayılı TBK'nın 125/1. maddesinden doğan yükümlülük gereği satıcı/davalı -----davacıya karşı geç teslim ya da teslim edilmemesinden dolayı uğranılan kira kaybını ödeme borcunun oluştuğu, diğer davalı ----- yönünden ise; davacı ile arasında sözleşmesel bir yükümlülük bulunmadığı da dikkate alındığında geç teslim ya da teslim edilmeme nedeniyle oluşacak davacı zararından sorumlu tutulamayacağı, şeklinde telakki edildiği, Kira kaybı tazminatı hesabının sözleşme gereğince teslim tarihi belirlendikten sonra -ki somut olayda açıkça belirlenmemiş olmakla sadece 2012 yılı sonu denilmiştir. Bu tarihten fiili teslim tarihine kadar geçen süre için yapılmasının uygun olabileceği, kira kaybına yönelik sözleşmede herhangi bir kira bedeli belirlenmediğinden rayiç kira bedeli üzerinden hesaplama yapılmasının uygun olabileceği,Dava tarihi olan 31.12.2020 tarihi itibariyle, dava konusu taşınmazlardan; ------nolu bağımsız bölümün piyasa rayiç değeri 485.892 TL olmak üzere; dava konusu her iki dairenin, dava tarihindeki toplam piyasa rayiç değerlerinin ise 971.784 TL olabileceği,D- Kira kaybı tazminatı hesabının yapılabilmesi için, teslim tarihine ilişkin dosyada herhangi bir belirleme bulunmamakta ancak halihazırda taşınmazların kiracı tarafından kullanıldığı, dolayısıyla takdiri Sayın mahkemeye ait olmak üzere fiili teslim söz konusu olduğu, ancak fiili teslim tarihinin belirlenmesi için, dosyasına sunulu belgeler arasında gerekli doğalgaz / elektrik abonelik başlangıcı tarihlerine ilişkin bilgi ve belgelerin ise yer almaması nedeniyle, söz konusu belgelerin dosyaya eklenmesi halinde kira kaybı yönünden . Ek Raporla hesaplama yapılabileceği,...'' belirtilmiştir.
Tanzim edilen rapor taraflara tebliğ edilmiş, rapora karşı beyan ve itiraz dilekçeleri sunulmuştur.
Mahkememizin 13/02/2024 tarihli celse ara kararı gereği dosya daha önce rapor sunan bilirkişi heyetine tevdi edilmiş, tanzim edilen ek raporda özetle;''...Sözleşmede kira bedelinin tutarı belirlenmediğinden, rayiç kira bedeli üzerinden hesaplama yapılmış olup, takdiri Sn. Mahkemeye ait olmak üzere; dava konusu 16 ve 20 nolu her bir daire için, 117.158 TL veya her iki daire için ise toplam 234.316 TL ( - 117.158-TL / daire x 2 daire ) tutarında kira alacağı hesaplandığı...'' belirtilmiştir.
Tanzim edilen ek rapor taraflara tebliğ edilmiş, ek rapora karşı beyan ve itiraz dilekçeleri sunulmuştur.
Mahkememizin 04/06/2024 tarihli celse ara kararı gereği dosya yeniden bilirkişi heyetine tevdi edilmiş, tanzim edilen ek raporda özetle;''... Dava konusu uyuşmazlığın tapu iptal ve tescil ile kira kaybı alacağı talebinden kaynaklandığı, kök ve ek raporlarımızda davacının talep edebileceği kira alacağının hesaplandığı, hesaplanan kira kaybı alacağının davalı ----- sorumluluğunda olduğu, ----- oluşacak kira kaybı zararından sorumlu olmadığının raporlarımızda belirtildiği, bu kez tapu iptal ve tescil talebinin incelenmesi için dosyanın tevdii edildiği, Taraflar arasında davaya konu ----- bağımsızbölüm) ün davacıya satışı ile ilgili 30.01.2011 tarihli adi yazılı gayrimenkul satış sözleşmesi akdedildiği, sözleşme gereğince davacı tarafından dosyaya ibraz edilen senetlerin düzenlendiği ve taşınmaz bedellerinin ödendiği, her iki bağımsız bölümün de davacıya teslim edildiği hususları dikkate alınarak, taraflar arasındaki gayrimenkul satış sözleşmesinin geçerli olduğu ve davacının bedelini ödediği bağımsız bölümler yönünden tapu iptal ve tescil talebinde bulunabileceği, nihai karar ve takdir yetkisi Sayın Mahkemeye aittir. Bununla birlikte, davanın ----- yönünden tefrik edildiği, huzurdaki dava dosyasındaki tapu iptal ve tescil talebinin ise ----- Şirketi yönünden devam ettiği, davacı vekili tarafından -----Asliye Hukuk Mahkemesinin ---- Esas sayılı dosyasından ------ mirasçıları yönünden dava ikame edilmiş ise de, dosya kapsamında anılan davanın huzurdaki dava ile birleştirildiğine ilişkin bir bilgi ve belgeye rastlanılmadığı, 16 nolu bağımsız bağımsız bölümün ----Şirketi adına, 20 nolu bağımsız bölümün ise ----- adına kayıtlı olduğu, huzurdaki dava dosyasında tefrik sebebi ile davalının yalnızca -----Şirketi olduğu dikkate alınarak davacının her iki bağımsız bölüm yönünden tapu iptal ve tescil talebi hakkında nihai karar ve takdir yetkisinin Sayın Mahkemede olduğu,...'' belirtilmiştir.
Tanzim edilen ek rapor taraflara tebliğ edilmiş, ek rapora karşı beyan ve itiraz dilekçeleri dosyaya sunulmuştur.
Huzurdaki dava tapu iptal ve tescil ile taşınmazın teslim edilmediği iddiasından doğan mahrum kalınan kira bedellerinin tahsili istemi ile açılmış, Mahkememizin 04/02/2025 tarihli celse ara kararı ile Mahrum kalınan kira bedellerinin tahsili istemine ilişkin olarak dosyanın tefriki ile ayrı bir esasa kaydedilmesine karar verilmiştir.----- Esas)
İddia, savunma, celp edilen belgeler, tanzim edilen bilirkişi raporu birlikte incelenip değerlendirildiğinde; Huzurdaki davada tapu iptal tescil istemine ilişkin olarak açılmıştır.
Vergi dairesine yazılan müzekkereye verilen cevaptan davacının bilanço usulüne göre defter tutmakla yükümlü tacir olduğu anlaşılmış, davacı tarafından taşınmazların "yatırım ve kira geliri elde etme" amacıyla alındığının beyan edilmesi karşısında uyuşmazlıkta Mahkememiz görevli olduğu anlaşılmıştır.
Davacı tarafından, davalı malik ---- ile diğer davalı arasında -----/bulunan taşınmaz yönünden 22/10/2008 Tarihli Düzenleme Şeklinde Kat Karşılığı İnşaat ve Satış Vaadi Sözleşmesi bulunduğunu, sözleşme ile davalı şirketin müteahhid olarak yapımı üstlendiği yerdeki-----numaralı" bağımsız bölümlerin davacıya satışına ilişkin 30/01/2011 Tarihli Gayrimenkul Satış Sözleşmesi imzalandığını, taşınmazların en geç 2012 yılı sonu itibariyle tesliminin kararlaştırıldığını ileri sürerek bağımsız bölümlerin tapuda davacı adına tescili ile mahrum kalınan kira bedellerinin tahsili istemi ile huzurdaki davanın açıldığı, Mahkememiz 04/02/2025 tarihli ara kararı ile mahrum kalınan kira bedellerine yönelik istem yönünden dosya tefrik edildiği, Mahkememizin 06/12/2022 tarihli celsesinde davacı vekilinin hazır bulunduğu ve celse ara kararı ile "zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu" hususu davacı tarafa ihtar edilerek ------ mirasçılarına karşı dava açmak üzere kesin süre verildiği, davacı tarafından Mahkememiz dosyası ile birleştirme talepli olarak dava açıldığı görülmüş ise de davanın Asliye Hukuk Mahkemesinde açıldığı, Mahkememizin 08/10/2024 tarihli celse ara kararı ile celp edilen---- Asliye Hukuk Mahkemesinin ------ Esas sayılı dosyası incelendiğinde Mahkemenin 13/12/2022 tarihli ara kararı ile davalı şirketin de davaya dahil edilmek üzere yargılmaya devam edilerek bilirkişi raporu alındığı ve ıslah dilekçesi sunulduğunun görüldüğü, bu kapsamda talebe konu taşınmazın dava dışı -----" adına kayıtlı olup, tapu iptal ve tescil istemine yönelik açılan huzurdaki davada tapu maliki ile müteahhid yönünden zorunlu dava arkadaşlığı bulunduğu, zorunlu dava arkadaşlığına yönelik eksikliğin verilen kesin süre içerisinde usulüne uygun şekilde yerine getirilmediği sonuç ve kanaatine varılmakla "tapu iptal ve tescil" davasına yönelik istem yönünden taraf teşkili sağlanmadığı dikkate alınarak davanın usulden reddine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi Yukarıda Açıklandığı Üzere;
1-)Taraf teşkili sağlanmadığından davanın USULDEN REDDİNE,
2-)Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A-(13) maddesi ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Yönetmeliğinin 26/2 maddeleri ile Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi uyarınca Adalet Bakanlığı bütçesinden ödenen 1.320-TL arabuluculuk ücretinin davacıdan tahsili ile Hazineye Gelir Kaydına,
3-)Karar ve ilâm harcı olan 615,40-TL harçtan peşin alınan 853,88-TL harcın mahsubu ile bakiye 238,48-TL harcın kararın kesinleşmesini müteakip talep halinde davacıya iadesine,
4-)Davacı tarafından işbu davada yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerinde bırakılmasına,
5-)Davalı vekille temsil olunmakla karar tarihinde yürürlükte bulunan Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi uyarınca 30.000,00-TL vekalet ücretinin davacıdan tahsili ile davalıya ödenmesine,
6-)Kullanılmayan gider avansının kararın kesinleşmesini müteakip HMK madde 333/1 uyarınca yatıran tarafa iadesine,Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 hafta içerisinde ---- Bölge Adliye Mahkemesi’ne İstinaf Kanun yolu açık olmak üzere karar verildi.