T.C. İstanbul Anadolu 13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/1015 Esas
KARAR NO: 2022/628
DAVA: Alacak (Ticari Nitelikteki Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 13/03/2017
KARAR TARİHİ: 22/09/2022
Tarafları yukarıda belirtilen dava önce Sulh Hukuk Mahkemesinde açılmış ve ----- ilamıyla görevli mahkemenin Asliye Hukuk Mahkemesi olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir. Dosyaya dair verilen görevsizlik kararı sonucunda ---- tevzi edilmiş ve işbu mahkeme tarafından da ----.sayılı ilamıyla görevli mahkemenin Asliye Ticaret Mahkemesi olduğu gerekçesiyle görevsizlik kararı verilmiştir. Görevsizlik kararının kesinleşmesi ve süresinde yapılan başvuruya bağlı olarak Mahkememizin başlıktaki esasına tevzi edilen davanın Mahkememizde yapılan açık yargılaması sonunda dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ /
DAVA/TALEP ;
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davalı şirket ile aralarında imzalanan 3 ayrı kira sözleşmeleri ile ---- sınırları içinde bulunan 3 ayrı alanı ------ aktarımına ----kurmak ve kullanılmak üzere davalı şirkete kiraladığını, kira sözleşmelerinin belirli süreli olarak aktolunduğunu, sözleşmelerin (5.) maddelerinde sözleşmelerin ----kendiliğinden sona ---açıkça belirtildiğini, davalıya kira sözleşmelerinin sona erme tarihlerinden makul bir süre önce,--- sözleşmelerinin yenilenmeyeceğinin, süre bitim tarihleri itibariyle kira ilişkisinin sonlanacağı açıkça ihbar edildiğinin, davalı şirketin ----- ---kendiliğinden sona ermiş olmasına rağmen kiralanan alanları boşaltmadığının, dolayısıyla taraflarınca-----müracaat ile, davalının ----- tarihinden itibaren haksız işgalinden --- talebi haklarının saklı kalmak (tutulmak) kaydı ile kiralanandan boşaltılmasına ve kiralananın müvekkiline iadesi talep edildiğinin, davalı şirketin, dava konusu yerlerdeki haksız işgalini devam ettirdiğini ve müvekkilinin bölge için--- talep etmek hakkı doğduğunu ileri sürerek fazlaya dair her türlü hakları saklı kalmak kaydı ile şimdilik işlemiş --- tarihleri arasındaki 6 ay dönem için ---tazminatının işlemiş yasal faizi ile birlikte tahsili ile yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalı üzerine bırakılmasına karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.
CEVAP /TALEP :
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; 6100 sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunun " Genel Yetkili Mahkeme" başlıklı 6. Maddesi gereğince yetkili mahkeme davalının----şirketin --- olduğunu, müvekkili şirket ile davacı arasında --- tarihli de bir adet olmak üzere toplam üç adet ----sözleşmeleri imzalandığını, tarafların belirtilen adreslerde müvekkili şirkete ait -------- kurulması yönünde mutabakata vardıklarını, huzurda ikame edilen dava ile belirli süreli olan kira sözleşmelerinin --- sona erdiği iddia edilerek, -- tarihleri arası döneme ilişkin ----alacağı talep ve dava edildiğini, müvekkili şirket ile davacı arasında yapılan görüşmelerde yeni kira dönemine ilişkin kira bedeli belirlenmeye çalışıldığını, bu kapsamda kira ilişkisinin makul şartlarda devamının sağlanması açısından kira bedelinin gerek ------------- önünde bulundurularak gerekse diğer--- yapılan sözleşmeler dikkate alınarak tarafların sözleşmeden ve kanundan doğan hak ve yükümlülükleriyle orantılı makul bir artış belirlenmesi bir çok kez belirtilmiş ise de bu taleplerinin dikkate alınmadığını, davacı tarafından rayicin ve diğer --- tarafından ödenen kira bedellerinin oldukça üstünde %100 kira artışı talep edilmesi nedeniyle, bahsi geçen görüşmeler sonuçsuz kaldığını, davacı tarafından huzurdaki dava ikame edilerek her ne kadar----- talebinde bulunulmuş ise de, davacının yeni dönem kira bedellerini ihtiva eden bir kısım fatura düzenleyerek müvekkili şirkete gönderdiğini, söz konusu faturaların ise müvekkili şirket tarafından --- ihtarnamesi ile bölge ---- üstünde kalması, tek taraflı olarak fahiş miktar belirlenmesi nedeniyle iade edildiğini, huzurda ikame edilen davaya konu kira sözleşmeleri belirli süreli olarak akdedilmiş ise de, davacı tarafından yeni dönem kira bedellerini ihtiva eden faturaların düzenlenmesi nedeniyle her ne kadar bahsi geçen faturalar iade edilmiş olsa da davacı tarafından sözleşmelerin devamının istendiği sabit olduğundan, sözleşmenin belirsiz süreli sözleşmeye döndüğünü ve ayrıca her iki tarafın Kanunlardan kaynaklanan yükümlülükleri uyarınca -- talebi yersiz olduğunu savunarak davanın hukuki yarar şartı yokluğundan ve yetki itirazları ile usulden reddine, haksız ve hukuka aykırı davanın esastan reddine, alacak miktarı belirli olan huzurdaki belirsiz alacak davasının reddine, Yargılama giderlerinin davacı üzerinde bırakılmasına karar verilmesi beyan ve talep edilmiştir.
DELİLLER : Kira Sözleşmeleri, --- sayılı dosyası, ----.dosyası, Faturalar, dosyadaki sair bilgi ve belgeler.
DEĞERLENDİRME VE SONUÇ :
Dava ,---------Tazminatı) alacağı istemine ilişkindir.
6100 Sayılı HMK'nin 316 ilâ 322 maddelerinde düzenlenen basit yargılama usulüne tabi işbu davada mahkememizce dosyanın verilen görevsizlik kararından sonra tahkikata devam edilerek tahkikat işlemleri tamamlanmış, deliller incelenmiş ve karar duruşmasına katılan taraf vekilerinin son sözleri dinlenip zapta geçilerek aşağıdaki hüküm sonucuna ulaşılmıştır.
--- ---- rızası dışında taşınmazının gerçek veya tüzel kişilerce işgal veya tasarruf edilmesi sebebiyle ödenen tazminattır. Malikinin rızası dışında taşınmazı eline geçiren, elinde tutan veya her ne şekilde olursa olsun bu malı kullanan veya tasarrufunda bulunduran gerçek veya tüzel kişiler de--- denir. 4721 Sayılı TMK'nin 995. maddesine göre kötüniyetli ---- yükümlü olduğu şeyi haksız olarak alıkoymuş olmasından doğan tazminatı karşılamak zorundadır. Davalı iyiniyetli ise, tazminatla yükümlü olmayacak, suiniyetli ise sorumlu kılınacaktır. Rızaya dayalı kullanımda kötü niyet söz konusu olamaz. Ayrıca, taşınmazı kullanan kişi, haklı bir sebebe dayandığına inanarak veya bir edim karşılığı ya da davacının rızası dahilinde kullandığından bahisle yararlanmayı sürdürüyorsa (harici satış, fiili taksim, kira sözleşmesi vs.), --ortadan kalkması veya tarafların aldıklarını iade etmesine kadar taşınmazı elinde bulundurma haksız ve kötü niyetli kullanım olarak kabul edilemez. Kişinin bu kullanımı haksız ve kötü niyetli bulunmadığından tazminat ile de sorumlu tutulamaz.
Yukarıda da açıklandığı üzere gerek öğretide ve gerekse yargısal uygulamalarda ifade edildiği şekilde ecrimisil, diğer bir deyişle haksız işgal tazminatı; zilyet olmayan malikin, malik olmayan kötü niyetli zilyetten isteyebileceği bir tazminat olup,---tarih 22/4 sayılı İçtihadı Birleştirme Kararında ---- işgalin tarafların karşılıklı birbirine uygun iradeleri ile kurduğu kira sözleşmesine benzetilemeyeceği, niteliği itibarı ile haksız bir eylem sayılması gerektiği, haksız işgal nedeniyle oluşan zararın tazmin edilmesi gerekeceği vurgulanmıştır. ---, haksız işgal nedeniyle tazminat olarak nitelendirilen özel bir zarar giderim biçimi olması nedeniyle, ---karşılığı zarardır. Bu nedenle, haksız işgalden doğan normal kullanma sonucu eskime şeklinde oluşan ve kullanmadan kaynaklanan olumlu zarar ile malik ya da zilyedin yoksun kaldığı fayda (olumsuz zarar)--- kapsamını belirler. Haksız işgal, haksız eylem niteliğindedir ------- yöndeki yerleşmiş içtihatları uyarınca ecrimisil davaları beş yıllık zamanaşımına tabi olup bu beş yıllık süre dava tarihinden geriye doğru işlemeye başlar.
----uygulamaya göre somut olayda olduğu gibi özellikle arsa ve binalarda kira esasına göre talep varsa, taraflardan---istenmeli, gerekirse benzer nitelikli yerlerin işgal tarihindeki kira bedelleri araştırılıp, varsa emsal kira sözleşmeleri de getirtilmeli, dava konusu taşınmaz ile emsalin somut karşılaştırması yapılmalı, üstün veya eksik tarafları belirlenmelidir. İlke olarak kira geliri üzerinden ecrimisil belirlenmesinde, taşınmazın dava konusu ilk dönemde mevcut haliyle serbest şartlarda getirebileceği kira parası, emsal kira sözleşmeleri ile karşılaştırılarak, taşınmazın büyüklüğü, niteliği ve çevre özellikleri de nazara alınarak yöredeki rayice göre belirlenir. Sonraki dönemler için -------------değeri ise ilk dönem için belirlenen miktara --- tamamının yansıtılması suretiyle bulunacak miktardan az olmamak üzere takdir edilmelidir.
Yukarıda açıklanan hususlara ve yapılan yargılamaya göre somut olaya gelince ; taraflar arasında ; Taraflar arasında davacının işletmesinde bulunan---- bulunan üç ayrı alan --- haberleşme --- sona erdiği sözleşme hükümlerine göre tartışmasızdır. Yine davacı tarafından --- ilamıyla davalının sözleşmelere konu taşınmazdan tahliyesine karar verildiği açıktır. Davacı tarafından sözleşmelerin sona erdiği süreden itibaren 6 aylık dönem için haksız işgal tazminatı talep edilmekte olup davalı taraf sözleşmelerin belirsiz süreli sözleşmeye döndüğünü savunmakla mahkememiz açısından yukarıda açıklanan sözleşmeler ve mahkeme kararı gözetildiğinde tek yapılması gereken şeyin taleple bağlılık ilkesi nazarında 6 aylık dönem için --- hesaplanması olacaktır. Bu kapsamda öncelikle davanın konusunun doğrudan doğruya sözleşmelere bağlı olması ve keşif ile tespit edilmesi gereken bir husus bulunmadığından usul ekonomisi ilkesi ve somut olayın özellikleri gözetilerek keşif yapılmasına gerek görülmediği hemen ifade edilmelidir. Ancak kuşkusuz dava kiraya ilişkin olduğundan ve bölgedeki rayiç kira bedellerinin belirlenmesi gerektiğinden taraf vekillerine emsal kira sözleşmeleri sunmaları için süre verilmiş ve ---------- davacı işletmeye de bölgedeki emsal kira sözleşmelerini göndermesi için müzekkere yazılmıştır. Bu işlemlere müteakip dosya önceki raporlar yeterli görülmediğinden onlardan bağımsız olarak --- hesaplamaları konusunda konusunda uzman farklı bir bilirkişiye verilerek rapor istenmiştir. Bilirkişi ---azırlanan işbu raporda dosyaya kazandırılan en yakın tarihli emsal kira sözleşmesi esas alınmak suretiyle her bir kira sözleşmesi yönünden 6 aylık dönem için ---- edilerek ---- alınması ihtimaline göre iki ayrı hesaplama yapılmıştır. Söz konusu kök rapor taraf vekillerine tebliğ edilmiş ve beyan ve itirazlar değerlendirilmiştir. Bu kapsamda dosya gerek itirazlar gerekse hüküm kurmaya yeterli ve denetime uygun bulunmadığından ek rapor düzenlenmesi için aynı bilirkişiye tekrar tevdi edilmiştir. Bilirkişi tarafından düzenlenen --- tarihli ek raporda dosyaya sunulan en yakın tarihli emsal kira sözleşmesine göre 6 aylık dönem için kira bedelinin her bir kiralanan açısından--- olmak üzere toplam ---- olduğu belirlenmiş ve her dönem ayrı ayrı gösterilerek dönem sonundan itibaren işleyecek faiz hesabı da yapılmak suretiyle denetime açık şekilde tespit, görüş ve matematiksel hesap bildirilmiştir. Mahkememizce yapılan ---değerlendirmede;--- göre kira sürelerinin belirli olduğu ve sona erdiği, davacının iki ayrı ihtarname ile sözleşmelerin yenilenmeyeceğini davalıya ihtar ve tebliği ettirdiği, kaldı ki süreçte mahkemece davalı kiralayan hakkında her üç sözleşmeden de tahliye kararı verildiği, sözleşmelerin davalının sürenin bitmesine müteakip ecrimisil için ilişkin kesilen faturaları iade etmesiyle birlikte belirsiz süreli hale gelmesinin söz konusu olmadığı ,davacı malikin irade ve rızasının da bu yönde olmadığı, davalının olayra her halükarda haksız ---konumuna düştüğü ve kötü niyetli zilyet sayılması gerektiği sonuç ve kanaati hasıl olmuştur. Filhakika, sözleşmenin davacı tarafından kesilen ve davalı tarafından ihtarname ile iade edilen ecrimisil faturaları nedeniyle davacının isteği üzerine belirsiz süreli sözleşmelere döndüğünden devam ettiğine, kira bedellerinin rayiçlere göre yüksekliğine ve yıllık artış oranına yönelen savunmalarına itibar edilmemiştir. Böylece olayda davalı tüzel kişinin, davacı malikinin rızası dışında taşınmazı kiralan taşınmazları elinde tutan ve kullanan kötü niyetli--- sabit olup, bilirkişi raporuna yansıyan ve piyasa koşullarına uygun bulunan rayiç kira bedeli oranında ecrimisil tazminatı ödemesi gerekeceği değerlendirilmiştir. Bu kapsamda eldeki davanın ve talebin sözleşmelerin bitiminden sonraki 6 aylık -----dönemine ilişkin olması da gözetilmiş ve olayda davacının bu dönem için düzenmiş olduğu faturalara yansıyan irade ve tasarrufuna göre kur oranının 2.60 TL olarak esas alınmasının talebe ve olaya uygun ve yerinde olduğu da düşünülmüştür. Binaenaleyh, davacının davasını TMK'nin 6 ile HMK'nin 190. maddeleri gereğince esasa ilişkin hükme esas alınan mevcut bilirkişi kök ve ek raporu ile anılan diğer durum ve deliller karşısında açıkça ve tam olarak ispatladığı hukuki ve vicdani sonuç ve kanaatiyle; dosyaya mübrez sözü geçen --- tarafından hazırlanan bilirkişi kök ve ek raporunun da genel olarak gerekçeli, dosya kapsamıyla uyumlu, denetime açık, hüküm kurmaya elverişli ve yeterli olduğu kabul ve takdir edilerek taleple bağlılık ilkesi temelinde davanın niteliğine göre temerrüt olgusu ve faiz tür ve oranı da gözetilip denetlenmesi sonucunda davacının davasının kabulü;---- alacağının her dönem için dönem sonlarından itibaren asıl alacak miktarlarına ayrı ayrı (30.600,00 TL) işleyecek yıllık % 9 oranında yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak, davacıya verilmesine karar verilmesi gerekmiştir.
6100 Sayılı HMK'nin 332/1 maddesine göre, 323. Maddesinde sayılan yargılama giderlerinden aynı yasanın 326/1. maddesi gereğince tamamen davalı taraf sorumlu tutulmak suretiyle 6100 Sayılı HMK'nin 297/2 maddesi gereğince aşağıdaki şekilde hüküm ihdas edilmiştir.
HÜKÜM :Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-)Davanın KABULÜ ile; ------- alacağının her dönem için dönem sonlarından itibaren asıl alacak miktarlarına ayrı ayrı (--- işleyecek yıllık % 9 oranında yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak, davacıya verilmesine,
2-)Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 12.574,50 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 3.143,63 TL harcın mahsubuyla bakiye 9.430,87 TL harcın davalıdan alınarak hazineye gelir kaydına,
3-)Davacı tarafından yapılan 14,50 TL başvurma harcı, 3.143,63 TL peşin harç, 4,60 TL vekalet harcı 268,83 TL posta masrafı ve 2.250,00 TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 5.681,56TL yargılama giderinın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-)Davacı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan --- 13/1 maddesi uyarınca 28.612,00 TL nispi vekalet ücretinın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-)6100 sayılı HMK'nin 333. maddesi gereğince hükmün kesinleşmesinden sonra kullanılmayan gider avansının yatırana iadesine ve bu konuda Bölge Adliye ve Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri İle Cumhuriyet Başsavcılıkları İdari ve Yazı İşleri Hizmetlerinın Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 207/1 maddesi gereğince Yazı İşleri Müdürü tarafından resen işlem yapılmasına,
Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı ; 6100 sayılı HMK'nin 341/1, 342, 343, 344 ve 345/1 maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf harç ve giderleri yatırılmak suretiyle mahkememize veya başka bir yer mahkemesine verilecek dilekçeyle İstanbul Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf Kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.