T.C. İstanbul Anadolu 13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2023/81
KARAR NO: 2024/15
DAVA: Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi (Yükleniciden İşyeri Alımına Dayalı)
DAVA TARİHİ: 02/02/2023
KARAR TARİHİ: 11/01/2024
Türkiye Cumhuriyeti Anayasasının 9.maddesine göre Türk Milleti adına yargı yetkisini kullanan bağımsız ve tarafsız-----Asliye Ticaret Mahkemesinde görülmekte olan Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi (Yükleniciden İşyeri Alımına Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda, dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ/
DAVA/TALEP;
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davalılardan arsa sahibi ----Adi Ortaklığını oluşturan şirketler arasında ----Mahallesi ---- Parsele ilişkin 26.3.2018 tarihinde Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi/Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, davalılar arasında imzalanan sözleşmeye göre projeden gelen satış hasılatının %58 'i arsa sahibinin %42'si de yüklenici firma olan -----Adi Ortaklığını oluşturan şirketlerin olacak şekilde anlaşıldığını, müvekkillerinden ---- , proje yüklenicisi olan-----Adi Ortaklığının ----- İlçesi ----- Mahallesinde Kain 0 Ada ----- numaralı parselde kayıtlı arsada inşa edeceği ----- Merkezi) projesinden----.Normal ----- Blok 240 ve-----Noterliği'nin 04.11.2019 tarih ve ---- yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi imzaladığını, diğer davacı müvekkili----proje yüklenicisi olan-----Adi Ortaklığının ----- İlçesi ----numaralı parselde kayıtlı arsada inşa edeceği ----- Merkezi) projesinden ---.Normal Kat ---- Blok 241 ve---- Blok ----- numaralı bağımsız bölümlerin satımı konusunda -----.Noterliği'nin 04.11.2019 tarih ve----- yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi imzaladığını, müvekkillerinin satış vaadi sözleşmesinin kendilerine yüklediği edimleri yerine getirdiğini tüm borçlarını ödediğini, yüklenici firma da satış vaadine konu bağımsız bölümlerinde bulunduğu inşaatı tamamlamış ve yapı kayıt belgesi alarak bağımsız bölümler arsa maliki adına tescil edildiğini, arsa sahibi ile yüklenici firma arasında kendi aralarında imzaladıkları sözleşmeden kaynaklı dava bulunduğundan müvekkillerine teslim edilen bağımsız bölümlerin tapusu arsa sahibi tarafından verilmediğini, üçüncü kişilere karşı hak iddia edilebilmesi için müvekkilleri ile davalılar arasında imzalanan ------.Noterliği'nce düzenlenen yukarıda tarih ve yevmiye numaraları yazılı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmeleri 'nin tapuya şerh edilmesini talep zarureti hasıl olduğunu, açıklanan nedenlerle davacı ----ile davalılar arasında imzalanan -----.Noterliği'nin 04.11.2019 tarih ve ----- yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi 'nin tapuya şerh edilmesini, diğer davacı----- ile davalılar arasında imzalanan -----Noterliği'nin 04.11.2019 tarih ve ----- yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi'nin tapuya şerh edilmesini yargılama giderleri ile vekalet ücretinin davalılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP /TALEP:
Davalı -----Şirketi vekili cevap dilekçesinde özetle;Davacıların, taşınmaz satış vaadi sözleşmesine dayalı icbar davası açma imkanları varken; salt taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerhi talepli dava ikame etmelerinde hukuki yararı bulunmadığını, davacının tüm iddia ve taleplerini reddetmekle ve taleplerinin tamamen mesnetsiz ve haksız olduğunu belirtmekle beraber tapu iptal ve tescil davası açma imkanı varken; taşınmaz satış vaadi sözleşmesinin şerhi talepli dava açmakta hukuki yararı bulunmadığını, huzurdaki davada davacılar tarafından ticari davalarda zorunlu arabuluculuk şartı yerine getirilmemiş olduğundan dava şartı eksikliği nedeniyle davanın usulden reddi gerektiğini, davacı ile diğer davalı yüklenici arasında akdedilen ve davaya konu şerhi talep edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine müvekkilinin taraf olmadığını, müvekkili ile diğer davalı yükleniciler arasındaki hasılat paylaşım esaslı inşaat sözleşmesi niteliği gereği yükleniciye tapu talep hakkı vermediğini, hasılat paylaşım esaslı inşaat sözleşmeleri niteliği gereği arsa sahibinin mutabakatı olmaksızın 3. kişilere satış yapılamayacağını, somut olayda müvekkilin şerhi talep edilen taşınmaz satış vaadi sözleşmesine mutabakatı ve muvafakati olmadığını, müvekkilinin, diğer davalı yükleniciler ile aralarında akdedilen hasılat paylaşım esaslı inşaat sözleşmesini geriye etkili feshettiğini, müvekkili ile diğer davalı ---- ve dava dışı---- arasında----- Noterliğinin------ yevmiye nolu ve 26.03.2018 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve /Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi/Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi imzalandığını, müvekkili şirket ile bir kısım davalılar ----- ve dava dışı ---- arasında ----Noterliğinin ----- yevmiye nolu ve 26.03.2018 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve /Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi/Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, mahiyeti ve niteliği itibariyle eser sözleşmesi olduğunu, yüklenici ----- firması ile imza edilmiş 26.03.2018 tarihli Hasılat Paylaşımlı Sözleşme Kapsamında Sözleşme Eser Sözleşmesi olup yüklenicinin tedbire ilişkin -----Asliye Ticaret Mahkemesi'ne vermiş olduğu istinaf dilekçesine istinaden konu Bölge Adliye Mahkemesine taşınmış burada yapılan değerlendirme neticesinde de daha doğrusu Başkanlar Kurulunun kararı ile sözleşmenin eser sözleşmesi olduğu teyit edildiğini ve dosya ile ilgili süreçlerin -----. Bölge Adliye Mahkemesi tarafından takip edileceği belirtilerek görevlendirme yapıldığını, dolayısı ile belirtilen sözleşmeye binaen eser sözleşmesi hükümlerinin uygulanacağı kesinlik kazandığını, müvekkilinin yüklenicinin Satış Vaadi sözleşmesi yaptığı kişi veya kişiler ile herhangi bir ilgisi bulunmadığını, yüklenicinin 26.03.2018 tarihli Hasılat Paylaşımlı Sözleşmesine binaen edimlerini yerine getirmediğini, taahhüt ettiği şekli ile ---- parsel ve---- parseldeki inşaatı 15.08.2022 tarihinde teslim edemediği/edemeyeceği ----- Asliye Ticaret Mahkemesinin ----- dosyası ile tespit edildiğini, taraflarınca -----Asliye Ticaret Mahkemesi'nin-----sayılı dosyası üzerinden inşaatın geldiği aşamanın tespit edilmesi amacıyla talepte bulunulduğunu, ilgili mahkemece bilirkişi incelemesine karar verilmiş olup, keşif yapıldığını, yapılan keşif ve bilirkişi incelemesi neticesinde diğer davalı yüklenicilerin taahhüt ettiği edimleri süresinde ve tam, eksiksiz ifa etmediği ve projenin henüz %55.6 oranında tamamlandığı tespit edildiğini, bunun üzerine müvekkili ile diğer davalı yükleniciler arasında akdedilen Hasılat Paylaşımlı Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi, müvekkili tarafından-----Noterliğinin 01.04.2022 tarih ----- yevmiye nolu ihtarı ile haklı nedenle ve geriye etkili feshedildiğini, bu itibarla müvekkilin zaten davacı tarafla hiçbir akdi ilişkisi olmadığı gibi diğer davalı yüklenicilerin de müvekkiline akdi ilişkilerinin geriye etkili sona erdiğini, müvekkili ile diğer davalı yükleniciler arasında akdedilen Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesinin geriye etkili feshine ilişkin asıl davanın görüldüğü ----. Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ----- Esas sayılı dosyasına verilmiş olan dilekçelerimiz ve eklerinde çok açık ve net şekli ile teyit edildiği üzere yüklenici Hasılat Paylaşımlı Sözleşmenin 5.3. Madde uyarınca satışlarını BRÜT M2 üzerinden değil taraflarınca da anlaşılamayan her sözleşmede ayrı bir M2 hesabı ile satış yaptığını, yükleniciden sözleşmede hüküm bulunmamasına ve itirazlarımıza konu olduğu üzere vadeli olarak satın alma yaptılar ise Hasılat Paylaşımlı Sözleşmenin 16.6. Maddesi kapsamında yüklenici ile imza etmiş oldukları Satış Vaadi Sözleşmesinde belirtilen m2 ile resmi evrak olan tapudaki brüt m2 arasındaki farkı görmezden gelmeleri kabul edilemeyeceğini, ----- şirketine ait ---- ve ----- nolu bağımsız bölümlere ait resmi tapulara göre sözleşmenin 5.3 maddesindeki açık hüküm gereğince ----- firmasının o gün itibarı ile peşin olarak ödemesi gereken tutar tapudaki iki bağımsız m2 toplamı 412.02 olduğunu, firmanın bu iki bağımsız bölüm için ödediği/ödeyeceği toplam tutar KDV hariç 1.395.550 TL olduğunu, dolayısı ile bu firmanın 2 bağımsız bölüm için kabul anlamına gelmemek kaydı ile satın alma yaptığı tarih itibarı ile 1.282.580 TL eksik ödemesi söz konusu olduğunu, ----- şirketine ait---- nolu bağımsız bölümlere ait resmi tapulara göre sözleşmenin 5.3 maddesindeki açık hüküm gereğince ----- firmasının o gün itibarı ile peşin olarak ödemesi gereken tutar KDV hariç 1.395.550 TL olduğunu, dolayısı ile bu firmanın 2 bağımsız bölüm için kabul anlamına gelmemek kaydı ile satın alma yaptığı tarih itibarı ile 1.282.580 TL eksik ödemesi söz konusu olduğunu, somut olayda, Hasılat Paylaşımlı İnşaat Sözleşmesi uyarınca hiçbir zaman tapu talep etme hakkı olmayan yükleniciler ile bu sözleşmeden haberdar olan ve taşınmazın malikinin müvekkili olduğunu bilen davacı arasında akdedilen Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi müvekkilinin hiçbir muvafakati ve onayı olmaksızın akdedildiğinden ve metrekare birim fiyatı, vadeli satış ve diğer unsurlar bakımından müvekkilinin hiçbir muvafakat ve mutabakatı olmaması nedeniyle, ve de geriye etkili fesih nedeni ile davacının ne aslen ne de diğer davalı yükleniciler izafeten, müvekkilden tapu talep hakkı olmadığı her tür izahtan vareste olduğunu, davacı iddialarını kabul manasına gelmemekle beraber, davacının iddia ettiği ve müvekkilin hiçbir muvafakat ve mutabakatı olmayan satış bedeli dahi tamamen ödenmediğini, buna ek olarak asla davacı iddialarını kabul etmemekle beraber; davalı taraflar arasında imzalanan Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesinde tapu devirlerinin nasıl yapılacağı açıkca belirlendiğini, bu sözleşmede belirtildiği üzere müvekkili tarafından önce tapu diğer davalı Adi ortaklığa devredilecek ondan sonra adi ortaklık tarafınan varsa hak sahine devir edileceğini, bu nedenle müvekkiline bu davanın yöneltilmesi mümkün olmadığını, fazlaya dair tüm dava ve talep hakları saklı kalmak kaydı ile, ----- Asliye Ticaret Mahkemesinin -----. Sayılı dosyasının bekletici mesele yapılmasına, davanın husumetten ve dava şartı yokluğundan reddine, terditli olarak yine düşük bedelle satış nedeni ile takas mahsup talebimizin kabulüne eksik bedellerin güncel değer üzerinden ayrıca mahkeme veznesine depo ettirilmesine, davanın esastan tümden reddine, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini beyan ve talep etmiştir.Davalı ----- Şirketi vekili cavap dilekçesinde özetle; yüklenici/satıcı müvekkillerince, davalı arsa sahibi şirket aleyhine; ---- Asliye Ticaret Mahkemesi’nin ------ Esas sayılı dosyasından, işbu davanın konusunu teşkil eden "---- Parseli /----- bağımsız bölümü" de kapsar şekilde ikame edilen, tapu iptali ve tescil istemli davada; dava konusu ---- Parsel yönüyle ihtiyati tedbir kararı ittihaz edildiğini, yüklenici müvekkilleri ile, davalı arsa sahibi şirket ve dört banka arasında akdedilerek, herşeyi başlatan; 01.02.2018 tarihli ön sözleşme olup bunun akabinde, müvekkilleriyle arsa sahibi davalı -----. arasında; 26.03.2018 tarihinde, Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Ve / Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi / Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi davalı-----. ile; ondan alacaklı, ------ arasında da; 06.04.2018 tarihinde, Hasılat Payı Alacağının Temliki Sözleşmesi akdedildiğini, bu sözleşmeler kapsamıyla satış yetkisini ve satıcı sıfatını haiz olan, yüklenici müvekkilinin adi ortaklık; gerek inşai faaliyetleri ve gerekse, yine sözleşmeler dayanağıyla kurduğu, içinde davalı arsa sâhibi şirket temsilcisinin de bulunduğu satış ofis vasıtasıyla; dava konusu bağımsız bölümün de bulunduğu----- parselde kurulan "Kat İrtifakı" ile "Yönetim Planı" çerçevesinde, hem tanıtım / pazarlama ve hem de; ilki, 25.10.2018 tarihli "Satış Vaadi Sözleşmesi"yle başlayan, satış faaliyetlerini yürüttüğünü, bunlar dahilindeki sözleşmesel işleyiş kapsamında; tüm tanıtım / pazarlama ve satış faaliyetleri; içinde davalı arsa sahibi şirket temsilcisinin de bulunduğu, "Satış Ofisi"nce yürütüldüğünü, tüm satış bedelleri;-----Şûbesi nezdinde, bu maksatla açılmış olan hesaplara yatırtıldığını, davaya konu bağımsız bölümün de bulunduğu-----parselde, yüklenici müvekkilinin ortaklıkça yapılan üretimler mimari ve teknik projeler kapsamı yapı ruhsatları ile, tapuda şerhli kat irtifakı ve yönetim planına uygun şekilde tamamlanmış olmakla; yapının bütününe 31.12.2021 tarihli yapı kullanma izin belgeleri düzenlendiğini ve----Tapu Sicil Müdürlüğü koordinasyonunda; -----Tapu Sicil Müdürlüğü'nce, resen kat mülkiyetine çevirme işlemi yapıldığını, kat mülkiyeti ve kat irtifakı, bu mülkiyete konu olan anagayrimenkulün bağımsız bölümlerinden her birinin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleri ile oranlı olarak projesinde tahsis edilen arsa payının ortak mülkiyet esaslarına göre açıkça gösterilmesi suretiyle arsa paylarının bağımsız bölümlerin payları ile oranlı olarak tahsis edilmediği hallerde, her kat maliki veya kat irtifakı sahibi, arsa paylarının yeniden düzenlenmesi için mahkemeye başvurabileceğini, bağımsız bölümlerden her birine bu fıkra uyarınca tahsis edilen arsa payı, o bölümlerin değerinde sonradan meydana gelen çoğalma veya azalma sebebiyle değiştirilemeyeceğini, davacıyla ve diğer tüm alıcılarla akdedilen satış vaadi sözleşmesinde yer verilen mevcut mimari çizimden, rahatlıkla anlaşılacağı üzre; Proje ve Ruhsatlara uygun şekilde ilgili bağımsız bölümün net alanı, süpürme zeminini oluşturan, taban alanını, brüt alanı ise, dış duvarlarının bir kısmıyla birlikte ölçümlenen, toplam alanı ifade ettiğini-----Cumhuriyet Başsavcılığı'nın, ------soruşturma sayılı dosyasından, 17.06.2022 tarihinde ittihaz olunan, kovuşturmaya yer olmadığına dair kararı ve; buna yaptıkları itirazların, reddine dair; -----. Sulh Ceza Hâkimliği'nin, 07.09.2022 tarih ve ----sayılı kararı ile davalı arsa sahibi şirket'in bu yöndeki söylem ve ithamlarının yersizlikleri, ortada olduğu gibi; re'sen kat mülkiyetine çevirme işlemi sırasında yapılan bu hatalı yazımlardan ötürü, müvekkillerince yapılan başvurulara binaen-----Tapu Sicil Müdürlüğü'nce, çeşitli düzeltme işlemleri de yapıldığını, davalı arsa sahibi şirket aleyhine davanın Yargıtay İçtihatı Birleştirme Genel Kurulu'nun içtihatı da gözetilerek tümden kabulüne karar verilmesi gerektiğini, davacı gibi bir alıcının aynı şekilde yaşadığı sorunlar nedeniyle ve ilk olarak ikame ettiği davada; müvekkillerince----- Asliye Ticaret Mahkemesi'nin ------ sayılı dosyasından ikame edilmiş olan davanın sonucunun, bekletici sorun yapılmasına karar verilmişse de işbu yargılamada HMK'nin 165/1 maddesinin uygulanıp uygulanmayacağının takdiri Mahkemeye ait olduğunu beyan etmiştir.
DELİLLER:26.3.2018 tarihli Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi/Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi,------Noterliği'nin 04.11.2019 tarih ve-----yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi,------Noterliği'nin 04.11.2019 tarih ve ----- yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi, ---- Ticaret Odası Ticaret Sicil Kayıtları, Nüfus Kayıtları, -----Asliye Ticaret Mahkemesi'nin -----Esas sayılı dosyası UYAP kayıtları,------Noterliği Müzekkere Cevabı,------ Tapu Müdürlüğü Tapu Kayıtları, dosyadaki sair bilgi ve belgeler.
İDDİA VE SAVUNMA KAPSAMINDA UYUŞMAZLIĞIN NİTELİĞİNE GÖRE, VAKIA VE DELİLLERİN TARTIŞILIP DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEP VE SONUÇLARI:
Dava, Düzenleme Şeklinde Satış Vaadi Sözleşmesinin Tapuya Şerh Edilmesi istemine ilişkindir. (Yükleniciden İşyeri Alımına Dayalı)
6102 sayılı TTK'nin 4/2 maddesi gereğince davanın niteliğine ve değerine göre 6100 Sayılı HMK'nin 316 ilâ 322. maddeleri gereğince basit yargılama usulüne tabi işbu davada mahkememizce dilekçeler aşaması tamamlanmış ve usulüne uygun olarak yapılan davet sonucunda duruşma açılarak öncelikle resen gözetilmesi gereken HMK'nin 114 ve 115.maddeleri gereğince dava şartları, taraf sıfatı, hak düşürücü süre ve harç gibi hususlar yanında zamanaşımı defi incelenmek ve değerlendirilmek suretiyle ön inceleme duruşması icra edilmiş, uyuşmazlık belirlenmiş ve vaki davete rağmen duruşmaya katılan taraf vekillerinin sulh olmak istemediklerine yönelik beyanları üzerine tahkikata geçilerek, deliller toplanmış, tahkikat işlem ve incelemeleri yerine getirilip tamamlanmış ve araştırılacak bir husus kalmadığı tespit edilerek, son duruşmada hazır bulunan taraf vekillerinin sözlü açıklamaları da dinlenip zapta geçilerek aşağıdaki hüküm sonucuna ulaşılmıştır.Mahkememizce, davacıların davalı adi ortaklığı oluşturan şirketler ile birlikte -----Adi Ortaklığı Ticari İşletmesi aleyhine de dava açtığı ve dosya kayıtlarının bu şekilde olduğu anlaşılmakla; işbu hususun HMK'nin 124/4 maddesi gereğince düzeltilmesine ve tüzel kişiliği olmayan adi ortaklığın taraf olarak kayıtlardan çıkarılmasına karar verilerek uyuşmazlık davacılar ile diğer davalılar arasında görülüp sonuçlandırılmıştır.Dava konusu uyuşmazlığın çözümüne geçmeden önce, olaya ilişkin bir kısım hukuki açıklamalar yapılması yerinde ve yararlı olacaktır.Kaynağını 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 29. Maddesinden (önsözleşme) alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Türk Borçlar Kanununun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanununun 706. ve Noterlik Kanununun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde re’sen düzenlenmesi gereken, bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür. Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözleşmesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanununun 716. maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir satış sözleşmesinin yapılması borucunu doğurduğundan dolayı ön sözleşme olarak kabul edilir ve geçerliliği resmi şekilde yapılmış olmasına bağlıdır. Taşınmaz satış vaadi sözleşmesi bir veya iki taraflı olarak düzenlenebilir. İki taraflı satış vaadi sözleşmesinde vaat borçlusu belirli bir bedel karşılığında taşınmazı satmayı vaat eder, karşı tarafta yani vaat alacaklısı da almayı kabul eder. Burada her iki tarafta taahhüt altına girmektedir. Tek taraflı satış vaadi sözleşmesinde ise vaat borçlusu belirli bir bedel karşılığında bir taşınmazı alıcıya onun istediği zamanda satmayı vaat eder. Burada tek taraflı bir taahhüt vardır. Taahhüt eden kişi satmayı vaat eden kişidir. Alıcının satın alma yükümlülüğü yoktur.Öte yandan Tapu kütüğüne esas itibarıyla mülkiyetin veya sınırlı ayni hakların iktisabına veya bunların kaybedilmelerine ilişkin tesciller yazılır. Geniş anlamda tescil ise kütüğe yazılan her husustur. Nitekim kütük sahifesinde mülkiyet, rehin ve irtifak hakları sütunları dışında bir de “şerh” ve “beyanlar” adı altında iki sütun daha vardır. Ancak bir hususun şerh veya beyanlar sütununa yazılması taşınmazın ayni hakka ilişkin statüsünde bir değişiklik meydana getirmez. Şerhten amaç; ilişkin bulunduğu hukuki durumu üçüncü kişilere karşı ileri sürülebilir hale getirmek, hukuki duruma aleniyet kazandırmaktır. Bu yönü ile şerh ayni bir etki özelliğini gösterir. Hangi hakların tapu kütüğüne şerh edileceğini kanun belirlemiştir. Dolayısıyla kanunun belirlemediği bir hak tapu kütüğüne şerh edilemez. TMK’nin 1009 ila 1011 ve Tapu Sicil Tüzüğünün 54 ila 66 ncı maddelerinde düzenlenen şerhler, üç amaca yönelik bir tapu işlemidir. Şahsi hakların kuvvetlendirilmesini, malikin tasarruf yetkisinin sınırlandırılmasını ve muvakkat (geçici) tescilin tapu kütüğüne yazılmasını sağlar.
Tapu kütüğüne şerh edilebilecek kişisel haklara gelince; TMK’nin 1009 uncu maddesinde arsa payı karşılığı inşaat, taşınmaz satış vaadi, kira, alım, önalım, gerialım sözleşmelerinden doğan haklar ile şerh edilebileceği kanunlarda açıkça öngörülen diğer hakların tapu kütüğüne şerh edilebilir. Bunlar şerh verilmekle o taşınmaz üzerinde sonradan kazanılan hakların sahiplerine karşı ileri sürülebilir düzenlemesine yer verilmiştir.Yukarıda yapılan açıklamalar, gösterilen yasal düzenlemeler, toplanan deliller ve yapılan yargılama ışığında somut olaya bakıldığında; öncelikle arsa sahibi davalı----- ile ----- Ortaklığı Ticari İşletmesini oluşturan davalı şirketler arasında---- Mahallesi, ----- Parsele ilişkin 26.03.2018 tarihinde Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi/Hasılat Paylaşım Esaslı İnşaat Sözleşmesi imzalandığı sabittir. Yine davacılardan-----ile proje yüklenicisi olan -----Adi Ortaklığının ----- Mahallesinde Kain --- Ada -----numaralı parselde kayıtlı arsada inşa edeceği----- projesinden -----Normal Kat ---- Blok --- ve---- Blok ----- numaralı bağımsız bölümlerin satımı konusunda -----.Noterliği'nin 04.11.2019 tarih ve ----- yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi imzaladığını, diğer davacı ----- ile proje yüklenicisi olan ---- Ortaklığının ----- İlçesi----- Mahallesinde Kain -----Ada ------numaralı parselde kayıtlı arsada inşa edeceği -----Merkezi) projesinden ----.Normal Kat ----Blok ----- ve ---- Blok ---- numaralı bağımsız bölümlerin satımı konusunda -----.Noterliği'nin 04.11.2019 tarih ve ----- yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi Sözleşmesi imzaladıkları sabit olup işbu hususlarda taraflar arasında bir çekişme yoktur. Taraflar arasındaki uyuşmazlık davacılar ile davalı yüklenici arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmelerinin tapuya şerh edilip edilemeyeceği noktasındadır. Buna göre dosyaya da bulunan tapu kayıtlarından anlaşıldığı ve tarafların kabulünde olduğu üzere satış vaatlerine konu inşaat yapılacak taşınmazın malikinin davalılardan ----- Şirketi olduğu, anılan şirketin yukarıda söz edilen satış vaadi sözleşmelerine taraf olmadığı açıktır. Öte yandan sözleşmenin yüklenicisi konumunda bulunan adi ortaklığı oluşturan şirketler ile davalı arsa sahibi şirket arasında sözleşmeden kaynaklı çeşitli uyuşmazlıklar bulunduğu ve dava konusu edildiği anlaşılmaktadır. Öyle ki, davalı adi ortaklığı oluşturan şirket vekili tarafından eldeki şerh istemli davanın kabulüne karar verilmesi de talep edilmiş durumdadır. Ancak arsa payının tescili ancak yüklenicinin arsa sahibine karşı edimlerini yerine getirmesine bağlıdır. Arsa sahibi davalı ----- Şirketi ile davalı adi ortaklar arasında-----Asliye Ticaret Mahkemesinin------Esas sayılı dosyasından buna ilişkin davanın derdest olduğu bilinmektedir. Dolayısıyla davalı adi ortaklığı oluşturan şirketlerin davanın kabulüne yönelik beyanlarının TMK'nin 2. maddesi ve işin niteliği gereği hiçbir geçerliği bulunmayıp , davacıların sözleşme yaptığı yüklenicinin henüz satış vaadine konu taşınmazlar üzerinde dava tarihi itibarıyla hak sahibi olmadığı bir aşamada davacıların satış vaadi sözleşmelerini işbu sözleşmelerin tarafı olmayan arsa maliki diğer davalı aleyhinde sonuç doğuracak şekilde tapuya şerh edilmesini istemeleri mümkün görülmemiştir. Bu nedenlerle, davacıların davasının hukuken haklı ve yerinde olmadığı sonuç ve kanaatiyle davaların ayrı ayrı reddine karar verilmiştir. (AY.9, 36 ,138, 141, TMK, 1/1,2, 6 , 706, 716, 1009, TBK, 29, 237, Noterlik Kanunu, 89 TTK,16/1, 18/2 HMK, 25, 26, 29, 30, 187/1, 190, 198,)
6100 Sayılı HMK'nın 332/1 maddesine göre, 323. maddesinde sayılan yargılama giderlerinden, 326/1. maddesi gereğince; davanın maktu harca tabi olması ve davacılar arasındaki ihtiyari dava arkadaşlığı da gözetilerek aleyhlerinde hüküm verilen davacılar ayrı ayrı sorumlu tutulmuştur. Mamafih, davalılardan adi ortaklığı oluşturan şirketler vekilinin vaki kabul beyanı ve davanın niteliği gereği işbu davalıların yaptığı giderler ise kendi üzerilerinde bırakılmış ve 6100 Sayılı HMK'nın 297/2 maddesi gereğince aşağıdaki şekilde hüküm ihdas edilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-)Davacıların davasının ayrı ayrı REDDİNE,
2-)Yapılan yargılama giderlerinin davacılar üzerinde bırakılmasına,
3-)Harçlar Kanunu gereğince her bir davacı yönünden alınması gereken 427,60 TL karar ve ilam harcından peşin alınan 179,90 TL peşin karar harcının mahsubuyla bakiye 675,30 TL harcın 1/2 'şer oranında davacılardan ayrı ayrı alınarak hazineye gelir kaydına,
4-)Davalı------ Şirketi kendisine bir vekil ile temsil ettirdiğinden; Avukatlık Kanunu'nun 164/5 maddesine göre işbu davalı vekili için karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. II.Kısım II.Bölüm 9.numaralı bendi uyarınca davacılar yönünden ayrı ayrı olmak üzere hesap ve takdir edilen 17.900,00 TL maktu vekalet ücretlerinin davacılardan ayrı ayrı alınarak ----- Şirketine verilmesine,
5-)Davalılar ------ kendilerini bir vekil ile temsil ettirmelerine rağmen tarafların konumu ve işin niteliği gereği işbu davalılar yönünden vekalet ücreti hesap takdirine yer olmadığına, işbu davalılar tarafından yapılan giderlerin tamamen üzerilerinde bırakılmasına,
6-)Davalı ------ Şirketi tarafından kendisini vekille temsil ettirmek dışında (HMK'nin 323/1/ğ) yapılmış başkaca bir yargılama gideri bulunmadığından işbu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
7-)6100 sayılı HMK'nin 333. maddesi gereğince hükmün kesinleşmesinden sonra kullanılmayan avansın yatırana iadesine, ( Yazı İşleri Müdürü tarafından Bölge Adliye ve Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri İle Cumhuriyet Başsavcılıkları İdari ve Yazı İşleri Hizmetlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 207/1 maddesi gereğince resen işlem yapılmasına, ) Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı ; 6100 sayılı HMK'nin 341/1, 342, 343, 344 ve 345/1 maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf harç ve giderleri yatırılmak suretiyle mahkememize veya başka bir yer mahkemesine verilecek dilekçeyle;---Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf Kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.