T.C. İstanbul Anadolu 13. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/803 Esas
KARAR NO: 2023/677
DAVA: Alacak (Taşınmaz Alım-Satımı Kaynaklı)
DAVA TARİHİ: 18/07/2018
KARAR TARİHİ: 19/10/2023
---------Asliye Ticaret Mahkemesi tarafından tevzi hatası sonucu gönderilen -------- esas-------- Karar sayılı dosyası mahkememize tevzi edilen ve yukarıda yazılı esasa kaydı yapıla davanın açık yargılaması sonucunda dosya incelendi.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ/
DAVA/TALEP;Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; -------- İli, -------- İlçesi, -------- Mah., ------- ada -------- parsel üzerinde bulunan --------- adı ile anılan sitenin altında bulunan iş yerlerinden ----------adet bağımsız bölümü müvekkilinin 04/02/2014 tarihinde tapu sahibi -------- Şti den satın aldığını, proje sahibi olan davalı -------- şirketinin garantisi ile satıldığını, taşınmazların projeye uygun yapılmadığının anlatıldığını, --------- Noterliğinin 24/08/2017 tarih ve --------- ve ayni noterliğin 16/02/2018 tarih ve --------- yevmiye sayılı ihtarlarına rağmen dava konusu taşınmazlarda eksikliklerin giderilmediğini, bugüne kadar davalı tarafından elektriğin bağlatılmaması, iş yeri tavan izolasyon ve yalıtımının yapılmaması nedeniyle müvekkilinin iş yerlerini kiraya veremediğini açıklamış, müvekkilinin kendi harcamaları ile birlikte toplam zararınnın 1.000.000 TL olduğunu, zararın davalı tarafından karşılanması gerektiğini belirtmiş, HMK 107 maddesi gereği alacağın tespitiyle fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak kaydıyla 20.000 TL'nin ticari faiziyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP /TALEP:Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle;HMK, m.6 hükmü gereğince genel yetkili mahkeme, davalının yerleşim yerindeki mahkemeler olduğunu, bu nedenle huzurdaki davanın da müvekkili şirketin ikametgahının bağlı olduğu--------- Asliye Hukuk Mahkemelerinde açılması gerektiğini, müvekkili şirket ile dava dışı --------- Şti. ------- şirketi -------- Şti.’nin oluşturduğu Ortak Girişim arasında --------- Noterliği’nin 01.09.2010 tarihli, --------- yevmiye no’su ile tasdikli ---------- Bölge Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı İşi Sözleşmesi akdedildiğini, daha sonra bu ortak girişime dava dışı --------- şirketi de dahil olduğunu, bu sözleşme gereğince müvekkili şirkete ait arsa üzerinde; her türlü masrafı yüklenici ortak girişime ait olmak üzere konut ve işyerleri inşa edilecek, inşa edilen bu taşınmazların satışlarından elde edilen hasılat da payları oranında taraflar arasında paylaşılacağını, ilgili madde hükmünden de açıkça anlaşılacağı üzere; müvekkili şirketin, bu projede, dava dilekçesinde belirtildiği gibi garantör, inşaatın yapımcısı veya müteahhit firma olmayıp, arsa sahibi konumunda olduğunu, projenin her türlü imalat, satış-pazarlama, teslim vs. tüm sorumluluğu dava dışı yüklenici ortak girişim üzerinde olduğunu, davacı yanın huzurdaki dava ile talep edilen, eksik, ayıplı imalatlar ve kira kaybı nedeniyle müvekkili şirketten tazminat talebinde bulunma hak ve yetkisi yasal olarak bulunmadığını, yine huzurdaki davada ileri sürülen iddia ve taleplere ilişkin olarak, yüklenici ile imzalanan sözleşme gereğince de müvekkili şirketin herhangi bir sorumluluğu bulunmadığından, davanın müvekkili şirket adına öncelikle husumet yokluğu nedeniyle reddi gerektiğini, -------- sayılı kararı incelendiğinde de görüleceği üzere, benzer bir durumda dava, husumet ehliyeti yokluğu nedeniyle reddedildiğini ve kararın Yargıtay’ca da onandığını, davacı yan, 04.02.2014 tarihinde tapu sahibi -------- Şti’nden satın aldığı taşınmazlarla ilgili olarak, eksikliklerin giderilmesi talebiyle, 24.08.2017 ve 16.02.2018 tarihlerinde müvekkili şirkete ihtarname gönderdiğini ileri sürdüğünü, müvekkili şirket satıcı olmamakla birlikte, bu taleplerin, yasa gereği yapılması gereken geçerli bir ihbar olduğunun düşünülemeyeceğini, bu durumda, kesinlikle dava dilekçesindeki iddiaları kabul anlamına gelmemek kaydıyla, davacı, satın aldığı taşınmazları mevcut haliyle kabul etmiş sayıldığını ve herhangi bir talep hakkı bulunmadığını, arz ve izah edilen nedenlerle; haksız ve mesnetsiz davanın, müvekkili şirket yönünden öncelikle husumet yokluğu nedeniyle, aksi halde esastan reddine, yargılama giderleri ile ücreti vekaletin karşı tarafa yüklenmesine karar verilmesini beyan ve talep etmiştir.
DELİLLER: 01.09.2010 tarihli Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım işi sözleşmesi, Tapu Kayıtları, Mimari Proje, Ticaret Sicil Kayıtları, ------- şirketi Hukuk Müşavirliği Müzekkere Cevabı, ---------Noterliğinin 24/08/2017 tarih ve --------- yevmiye numaralı işlemi, ---------Noterliğinin 16/02/2018 tarih ve --------- yevmiye numaralı işlemi, Fotoğraflar, Bilirkişi Raporu, Dosyadaki Sair Bilgi ve Belgeler.
DDİA VE SAVUNMA KAPSAMINDA UYUŞMAZLIĞIN NİTELİĞİ, VAKIA VE DELİLLERİN TARTIŞILIP DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ SEBEP VE SONUÇLARI:Dava, 6098 sayılı TBK'nin 217-231 maddelerinde düzenlenen ayıplı/eksik taşınmaz (İşyeri) nedeniyle Tazminat (Ticari Satımdan Kaynaklanan) istemine ilişkindir. Dosya Mahkememize ------- sayılı yetkisizlik kararı sonucu gelmiş olup öncesinde de --------- Esas sayılı dosyasından görevsizlik kararı verilmiştir. Bu mahkemece ön inceleme duruşması yapılarak uyuşmazlık belirlendiğinden tekrar edilmesine gerek görülmemiş ve mahkememizce 6102 sayılı TTK'nin 4/2 maddesi gereğince dava değerine göre 6100 Sayılı HMK'nin 316 ilâ 322. maddeleri gereğince basit yargılama usulüne tabi işbu davada tahkikat işlem ve incelemeleri yerine getirilip tamamlanmış ve araştırılacak bir husus kalmadığı tespit edilerek, son duruşmada hazır bulunan taraf vekillerini sözlü açıklamaları da dinlenip zapta geçilerek aşağıdaki hüküm sonucuna ulaşılmıştır. 6098 sayılı TBK’nin 207. maddesinde; satıcının, satılan malı alıcının ödemek zorunda olduğu bedel karşılığında alıcıya zilyetlik ve mülkiyetini devretme borcunun bulunduğu belirtilmiş, bu asıl borç yanında satıcının satılan mal nedeniyle zapt ve ayıp nedeniyle de sorumlu olduğu devam eden maddelerde düzenlenmiştir. Ayıba karşı satıcı sorumluluğunu düzenleyen TBK’nin 219-223 maddelerinde ise, satıcının alıcıya karşı herhangi bir surette bildirdiği niteliklerin satılanda bulunmaması nedeniyle sorumlu olacağı gibi nitelik ve niteliği etkileyen niceliğine aykırı olan kullanım amacı bakımından değerini ve alıcının ondan beklediği faydaları ortadan kaldıran veya önemli ölçüde azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik ayıpların bulunmasından da sorumlu olduğu, satıcının bu ayıplardan sorumlu tutulması için onları bilmesi gerekmediği, alıcının ayıbı öğrendiğinde satıcıya uygun bir süre içinde bildirimde bulunması gerektiği, uygun süre içinde bildirimde bulunmadığı takdirde satılanı ayıplı hali ile kabul etmiş sayılacağı düzenlenmiştir. Satıcı, satış sözleşmesine konu taşınır malın niteliği ve kullanım amacı bakımından malın değerini ve kullanım amacını azaltan veya ortadan kaldıran mülkiyet hakkının sonucu olan tasarrufi işlemler yapmasını engelleyen bir eksikliğin bulunmamasını sağlama borcu altında olup ayıba karşı sorumluluğu ise satıcının mülkiyeti geçirme borcunun tamamlayıcısıdır.6102 sayılı TTK'nin 23/c maddesinde "Malın ayıplı olduğu teslim sırasında açıkça belli ise alıcı iki gün içinde durumu satıcıya ihbar etmelidir. Açıkça belli değilse alıcı malı teslim aldıktan sonra sekiz gün içinde incelemek veya incelettirmekle ve bu inceleme sonucunda malın ayıplı olduğu ortaya çıkarsa, haklarını korumak için durumu bu süre içinde satıcıya ihbarla yükümlüdür. Diğer durumlarda, Türk Borçlar Kanununun 223 üncü maddesinin ikinci fıkrası uygulanır. " hükmü ve bu madde yollaması ile Türk Borçlar Kanunu 223/2 maddesinin "Alıcı gözden geçirmeyi ve bildirimde bulunmayı ihmal ederse, satılanı kabul etmiş sayılır. Ancak, satılanda olağan bir gözden geçirmeyle ortaya çıkarılamayacak bir ayıp bulunması hâlinde, bu hüküm uygulanmaz. Bu tür bir ayıbın bulunduğu sonradan anlaşılırsa, hemen satıcıya bildirilmelidir; bildirilmezse satılan bu ayıpla birlikte kabul edilmiş sayılır." 6098 sayılı TBK’nin 223. maddesinde ayıp ihbarı için herhangi bir şekil şartı ise getirilmemiştir. Ancak 6102 sayılı TTK'nın 18-(3) maddesi uyarınca, taraflar tacir ise ihbarın noter aracılığıyla, taahhütlü mektupla, telgrafla veya güvenli elektronik imza kullanılarak kayıtlı elektronik posta sistemiyle yapılması gerekmektedir. 6098 Sayılı TBK' nin 227.maddesinde ise "Satıcının satılanın ayıplarından sorumlu olduğu hâllerde alıcı, aşağıdaki seçimlik haklardan birini kullanabilir:1. Satılanı geri vermeye hazır olduğunu bildirerek sözleşmeden dönme; 2. Satılanı alıkoyup ayıp oranında satış bedelinde indirim isteme,- 3. Aşırı bir masrafı gerektirmediği takdirde, bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere satılanın ücretsiz onarılmasını isteme,-4. İmkân varsa, satılanın ayıpsız bir benzeri ile değiştirilmesini isteme. Alıcının genel hükümlere göre tazminat isteme hakkı saklıdır. Satıcı, alıcıya aynı malın ayıpsız bir benzerini hemen vererek ve uğradığı zararın tamamını gidererek seçimlik haklarını kullanmasını önleyebilir. Alıcının, sözleşmeden dönme hakkını kullanması hâlinde, durum bunu haklı göstermiyorsa hâkim, satılanın onarılmasına veya satış bedelinin indirilmesine karar verebilir.Satılanın değerindeki eksiklik satış bedeline çok yakın ise alıcı, ancak sözleşmeden dönme veya satılanın ayıpsız bir benzeriyle değiştirilmesini isteme haklarından birini kullanabilir." hükmü düzenlenmiştir. Yapılan açıklamalar, anılan yasal düzenlemeler, toplanan deliller ve yapılan yargılama ışığında somut olaya bakıldığında; davacı şirketin -------- ili, -------- ilçesi , -------- Mahallesi, --------- ada --------- parsel sayılı taşınmaz üzerinde inşa edilen--------- isimli projeden dava dışı ihbar olunan --------- Şirketinden 04.02.2014 tarihinde ---------- adet bağımsız bölüm satın almış ve tapuya tescil edilmiştir. Dava konusu bağımsız bölümleri de kapsayan inşaatın davalı şirket ile içinde taşınmazların satın alındığı ----------Şirketinin de bulunduğu konsorsiyum arasında düzenlenen 01.09.2010 tarihli Arsa Karşılığı Gelin Paylaşım işi sözleşmesine göre yapıldığı da dosya kapsamınca sabittir. Burada hemen ifade edilmelidir ki projeye daha sonra -------- şirketi isimli şirket de katılmış olup ,sonrasında bir kısım şirket birleşmelerine göre sözleşmenin tarafları nihai olarak davalı ve ihbar olunan şirketler olarak oluşmuştur. Davacı şirket tarafından işin niteliği gereği uygulanması gereken Türk Borçlar Kanunu 223/2 maddesi gereğince ayıplı ve eksik işlerin davalıya ---------Noterliğinin 24/08/2017 tarih ve --------- yevmiye numaralı işlemi ile ihbar ve ihtar edildiği ve durumun yine ---------Noterliğinin 16/02/2018 tarih ve -------- yevmiye numaralı işlemi de yeniden bildirildiği ve akabinde işbu davanın açıldığı belirtilmelidir. Davalı şirket yargılama boyuncu 01.09.2010 tarihli Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım işi sözleşmesi gereğince varsa sorumluluğun yüklenicilere ait olduğu gerekçesiyle pasif husumet ehliyetine yönelik itirazlar öne sürmüştür. Bilindiği üzere taraf sıfatı, bir başka deyişle husumet ehliyeti ise, dava konusu hak ile kişiler arasındaki ilişkiyi ifade eder. Sıfat, bir maddi hukuk ilişkisinde tarafların o hak ile ilişkisinin olup olmadığının belirlenmesi anlamına gelir. Davacı sıfatı, dava konusu hakkın sahibini, davalı sıfatı ise dava konusu hakkın yükümlüsünü belirler. Yargısal uygulamada davacı sıfatı, aktif husumeti, davalı sıfatı ise pasif husumeti karşılayacak şekilde değerlendirilmektedir. Dava konusu şey üzerinde kim ya da kimler hak sahibi ise, davayı bu kişi veya kişilerin açması ve kime karşı hukukî koruma isteniyor ise o kişi veya kişilere davanın yöneltilmesi gerekir. Bir kimsenin davacı veya davalı sıfatına sahip olup olmadığı tıpkı hakkın mevcut olup olmadığının tayininde olduğu gibi maddi hukuka göre belirlenir. Mahkememizce anılan itiraz niteliğindeki pasif husumet savunması, az yukarıda bahsedilen işbu yapı sözleşmesine davacı şirket taraf olmadığından davacının varsa eksik ve ayıplı imalat ve işlerden doğan zararının karşılanması konusunda davalının maddi hukuka göre yüklenici şirketlerle birlikte dış ilişkide müştereken ve müteselsil sorumluluğu bulunduğu değerlendirildiğinden yerinde görülmemiştir. (TBK, 61) Bu kabulden hareketle Mahkememizce uyuşmazlığın çözümü için taşınmazların bulunduğu mahalde keşif icra edilerek rapor alınmasına karar verilmiş ve ---------Asliye Ticaret Mahkemesinden istinabe talep edilmiştir. Anılan mahkemece yapılan keşif ve bilirrkişi incelemesi sonucunda hazırlanan bilirkişi heyet raporu dosyaya sunulmuştur. İnşaat Mühendisi -----------, ---------- Harita Mühendisi ---------- ve Hesap Uzmanı ---------- oluşan heyet tarafından düzenlenen 16.06.2023 tarihli raporda her bir bağımsız bölüm yönünden ayıplı ve eksik işler bedeli tek tek hesaplanmış , ilgili yerler fotoğraflanmış ve sonuçta işbu eksik ve ayıpların giderilmesi için 157.728,17 TL gerektiği yönünde görüş bildirilirmiştir. Bilirkişi raporu taraf vekillerine, ihbar olunanlara ve vekillerine tebliğ edilmiş ve vaki beyan ve itirazlar değerlendirilmiştir. Davalı şirket yine temel sözleşme niteliğindeki 01.09.2010 tarihli Arsa Karşılığı Gelir Paylaşım İşi Sözleşmesinin 14.17.maddesine dayanarak tüm sorumluluğun ihbar olunan yükleniciler de olduğunu savunmuş ve dava konusu taşınmazların da hasılat paylaşımı gereği yükleniciye bırakıldığından kendilerinin sorumlu tutulamayacağını öne sürmüştür. Mahkememizce her ne kadar taraflar satış sözlemesinin tarafı olmasa da, davacının öne sürülen sözleşme açısından üçüncü kişi konumunda olması, sözleşmenin sadece taraflar arasında hüküm ve sonuç doğurması ve özellikle yapının kazancına ortak olan davalın külfetine katlanmamasının başta dürüstlük kuralı olmak üzere genel hukuk ilkelerine de aykırı olduğu düşünülmüştür. Zira bu tür yapı projelerinin tanıtımının davalı şirket tarafından yapıldığı ve kamuoyu bilgi ve algsına göre yapının kül halinde -------- şirketi garantisi altında bulunduğu, davalı şirketin ticari faaliyet alanın taşınmaz üretimi ve piyasaya arzından ibare olduğu da maruftur. (HMK,187/2) Böylece dosyadaki bilgi ve belgeler, sözleşme ve tapu kayıtları ile özellikle ayrıntılı, gerekçeli, denetime açık, hüküm kurmaya yeterli ve elverişli görülen bilirkişi raporu nezdinde iddianın sübut bulduğu sonuç ve kanaati hasıl olmuştur. (AY. 138/1) Davacı vekili tarafından dava belirsiz alacak davası olarak açılmakla birlikte; duruşmada bedel artırımı yapılmayacağı açıkça beyan edilmiş durumdadır. Binaenaleyh; taleple bağlılık ilkesi nazarında, temerrüt olgu ve tarihi, ticari şirket konumundaki tarafların tacir sıfatına göre faiz tür ve oranı da denetlenmek ve gözetilmek suretiyle davacının davasının kabulü ile, 20.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalı -------- şirketinden alınarak, davacıya verilmesine karar verilmiştir.Yukarıda yapılan açıklamalar ışığında 6100 Sayılı HMK'nin 332/1 maddesine göre, 323. maddesinde sayılan yargılama giderlerinden aynı yasanın 326/1 maddesi gereğince tamamen aleyhinde hüküm verilen davalı şirket sorumlu tutulmak suretiyle 6100 Sayılı HMK'nin 26 ve 297/2 maddeleri gereğince aşağıdaki şekilde hüküm ihdas edilmiştir.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-)Davanın kabulü ile 20.000,00 TL tazminatın dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle birlikte davalı ------- şirketinden alınarak, davacıya verilmesine,
2-)Harçlar Kanunu gereğince alınması gereken 1.366,20 TL karar ve ilam harcından; 341,55 TL peşin harcın mahsubuyla bakiye 1.024,65 TL karar ve ilam harcının davalıdan alınarak Hazineye gelir kaydına,
3-)Davacı tarafından yapılan 35,90 TL başvurma harcı, 341,55 TL peşin harç, 8,50 TL vekalet harcı, 689,38 TL posta masrafı, 707,40 TL talimat giderleri ücreti, 4.800,00 TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 6.582,73 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-)Davacı kendisini bir vekil ile temsil ettirdiğinden; Avukatlık Kanunu'nun 164/5 maddesine göre davacı vekili için karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T. 13/1 maddesi uyarınca hesap ve takdir edilen 17.900,00 TL nispi/maktu vekalet ücretinın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-)6100 sayılı HMK'nin 333. maddesi gereğince hükmün kesinleşmesinden sonra kullanılmayan gider avansının yatırana iadesine, ( Yazı İşleri Müdürü tarafından Bölge Adliye ve Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri İle Cumhuriyet Başsavcılıkları İdari ve Yazı İşleri Hizmetlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 207/1 maddesi gereğince resen işlem yapılmasına, )
6-)6100 sayılı HMK'nin 333. maddesi gereğince hükmün kesinleşmesinden sonra kullanılmayan gider avansının yatırana iadesine, ( Yazı İşleri Müdürü tarafından Bölge Adliye ve Adli Yargı İlk Derece Mahkemeleri İle Cumhuriyet Başsavcılıkları İdari ve Yazı İşleri Hizmetlerinin Yürütülmesine Dair Yönetmeliğin 207/1 maddesi gereğince resen işlem yapılmasına, )
Dair, taraf vekillerinin yüzlerine karşı, ihbar olunan vekillerinin yokluğunda ; 6100 sayılı HMK'nin 341/1, 342, 343, 344 ve 345/1 maddeleri gereğince gerekçeli kararın tebliğinden itibaren iki hafta içinde istinaf harç ve giderleri yatırılmak suretiyle mahkememize veya başka bir yer mahkemesine verilecek dilekçeyle ---------- Bölge Adliye Mahkemesinde İstinaf Kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 19/10/2023