T.C. İstanbul Anadolu 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2015/976 Esas
KARAR NO: 2018/717
DAVA: Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 28/10/2015
KARAR TARİHİ: 27/06/2018
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari Satımdan Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
DAVA: Davacı vekili dilekçesinde özetle, müvekkili ile davalı arasında 05.02.2015 tarihli taşınmaz satımı aracılık hizmet sözleşmesi düzenlendiğini, bu sözleşme ile müvekkili şirketin, mülkiyeti davalıya ait olan ........ Sok. no........ adresinde bulunan dubleks daire" niteliğindeki taşınmazın 2.000.000 USD satım bedeliyle satılması hususunda, davalı için münhasıran aracılık faaliyetinde bulunmayı üstlendiğini, buna karşılık olarak da davalının, taşınmazın, sözleşmede öngörülen satış koşullarını kabul eden alıcı bulması halinde davacıya, taşınmazın satım bedeli olarak belirlenen tutarın % 3 + KDV sine denk gelen 60.000 USD lik aracılık hizmet bedelini ödemeyi kabul ettiğini, bu çerçevede müvekkili şirketin 21.07.2015 tarihi itibariyle sözleşmedeki satış koşullarını kabul eden Bülent Özdemir isimli bir alıcı bulduğunu, bu alıcıdan teklif mektubu aldığını ve bu durumu ,......noterliği ....tarihli ihtarnameyle davalıya bildirdiğini, ancak davalının ihtarnameye cevap vermediği gibi 05.08.2015 tarihinde günü dolan sözleşmenin yenilenmeyeceğini bildirdiğini, bunun geçersiz olduğunu, davalının ise sözleşme süresi içerisinde taşınmazın zilyedliğini müvekkiline haber vermeksizin ... isimli 3.şahsa devrettiğinin anlaşıldığını, bu durumun sözleşmenin 5.3 ve 5.4 maddesine aykırı olduğunu, bu nedenle davalının, sözleşmenin 5.7 maddesi uyarınca 120.000 USD cezai şart borcunu ödemek durumunda bulunduğunu öne sürerek, 120.000 USD'nin, doğumu tarihinden itibaren en yüksek faiziyle birlikte davalıdan tahsiline, masraf ve vekalet ücretinin davalıya yüklenmesine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
CEVAP: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle, taraflar arasında, müvekkili şirkete ait .......sokak No. .......adresinde bulunan dairenin satımı konulu bir sözleşme imzalandığının doğru olduğunu, davacı tarafın müvekkil şirkete ait taşınmazın satışı için bir alıcının 21.07.2015 de hazır bulunduğunu bildirmek üzere 24.07.2015 tarihinde ihtarname ile bildirdiğini, davacının, müvekkil şirketi sözleşme gereği aramadan noter kanalıyla bildirimde bulunmasının taraflar arasında ciddi bir iletişim kopukluğunu ve müvekkil ile ilgilenilmediğini gösterdiğini, zira müvekkil şirketin 07.08.2015 tarihinde ihtarnameyi tebliğ almış olup 05.02.2015 tarihli sözleşmenin son bulma tarihinden sonra olduğu hususunun gözönünde bulundurulması gerektiğini, sözleşmenin 6 aylık sürenin bitiminde kendiliğinden son bulacağı hususunun hükme bağlandığını, müvekkili şirketin ayni hak çerçevesinde sahip olduğu taşınmazı dilediği kişiye kiralama hususunda bir kısıtlamanın olamayacağını, müvekkil şirketin taşınmazını, kiraladığı kişilere veya başkaca kişilere sözleşmenin sona ermesinden sonra satmak istemesi veya satmış olmasının cezai şart kapsamında olmadığını, davacının iddia ettiği dava dışı ... ile müvekkil şirket arasında herhangi bir satış vaadi sözleşmesi yapılmadığını, davacıya borcunun olmadığını beyan ederek, davanın reddine, yargılama giderleri ve ücreti vekaletin davacı tarafa tahmiline karar verilmesini talep etmiştir.
DELİLLER VE GEREKÇE :
Dava, Tellallık sözleşmesinden kaynaklanan cezai şart ücretinin tahsiline ilişkindir.
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları resen belirlenerek, kanıtlar toplanmak ve bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle sonuçlandırılmıştır.
Bu itibarla toplanan deliller, mahkememizce kısmen benimsenen bilirkişi raporu, tarafların iddia ve savunmaları hep birlikte değerlendirildiğinde;
Taraflar arasında 05/02/2015 tarihli ve 6 ay süreli " Taşınmazın Satılması Hakkında Aracılık Hizmetleri Sözleşmesi" düzenlendiği, sözleşmenin herhangi bir ihbar veya ihtara gerek olmadan 05/08/2015 tarihinde sona ereceği hususunda belirlendiği,
Sözleşmenin konusunun, davalıya ait "...... sok. Kat.... no. ....." deki dublex dairenin 2.000.000 USD bedel ile, davalı nam ve hesabına, davacı şirket tarafından satılması olduğu,
Sözleşmenin 5.2 maddesinde; davacının, sözleşme konusu gayrimenkulü satması halinde belirtilen meblağın % 3 + KDV'ye denk düşen 60.000 USD hizmet bedelini, davalıdan komisyon bedeli olarak talep edebileceği,
Sözleşmenin 5.1 maddesinde, taşınmaza her zaman serbestçe giriş imkanı sağlanacağının kabul edildiği,
Sözleşmenin 5.3 maddesinde, satıcının, üçüncü kişilerden gelen tüm başvuruları davacıya bildirmeyi, davacının onayı olmadan satış veya satış vaadi sözleşmesi yapılmamasının kabul edildiği,
Sözleşmenin 5.4 maddesinde; satıcının sözleşme süresi boyunca taşınmaza ilişkin satış veya satış vaadi işleminde bulunmamasının kabul edildiği,
Sözleşmenin 5.5 maddesinde; tarafların satış koşulları ve satış işlemlerini birlikte peşin olarak kabul ettiği,
Sözleşmenin 5.6 maddesinde; satıcının, sözleşme süresi boyunca veya sürenin sona ermesinden 90 gün içerisinde, davacı şirketin satıcıya gönderdiği kişilere veya kuruluşlara, davacının onayı olmadan taşınmazın satış veya satış vaadi işlemi yapılmamasının,
Aksi durumda, (md.5.7): taşınmazın satış bedeli olarak belirtilen meblağın % 6 + KDV'ye denk düşen 120.000 USD nin cezai şart olarak ödeneceğinin kabul edildiği,
...... Tapu Müdürlüğünce düzenlenen 24.08.2015 tarih 16643 yevmiye sayılı .....Tablosunda;..... Mah. .... pafta....4 ada .. parsel üzerinde ,,,, paylı, ..kat .... nolu niteliği çatı arasında 3 oda ve 2 banyosu olan mesken bağımsız bölümün, ..... Taah. Turz. San. Tic. Ltd. şirketi adına kayıtlı iken hissenin tamamı 1.700.000 TL bedelle ...'ya satıldığı, satış bedelinin nakden ve tamamen alındığının belirtildiği,
Davacı talebinin davalının, sözleşmenin 5.4 ve 5.5 maddelerine aykırılık nedeniyle 5.7 maddesi gereği taşınmazın satış bedeli olarak belirlenen meblağın %6+KDV'ne denk düşen 120.000 USD cezai şart olarak ödemeyi kabul ve taahhüt eder " hükmüne dayandırmaktadır.
Dava konusu taşınmazın satış işlemine aracılık etmek için taraflar arasında 05.02.2015 tarihli sözleşme düzenlendiği, taşınmazın satış bedelinin 2.000.000 USD olarak kararlaştırıldığı, eğer taşınmaz, davacı aracı tarafından satılacak olursa, sözleşmenin 5.2 maddesinde belirtilen 60.000 USD + KDV davalı tarafından davacıya ödeneceğinin belirlendiği,
Taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 4.maddesinde....sözleşmenin 3.maddesinde belirtilen satış bedeli üzerinden satışını gerçekleştirmek üzere taşınmazın satış koşullarını kabul eden müşteri bulunması halinde alıcı ile satıcı arasında alım-satım akdi ilişkisini kurmayı ve işi satış safhasına kadar getirmeyi davacının kabul ve taahhüt ettiği,
Satıcı davalının da davacının iş bu sözleşme şartları dahilinde taşınmazın satış koşullarını kabul eden alıcı ile satış işlemini gerçekleştirmeyi kabul ve taahhüt ettiği,
Davacının 21/07/2015 tarihi itibariyle sözleşmede belirlenen taşınmaz satış koşullarını kabul eden Bülent Özdemir isimli bir alıcı bulduğunu, 24/07/2015 tarihli ihtarnamesiyle de bunu davalıya bildirdiği, ihtarnamenin davalıya 07/08/2015 tarihinde taraflar arasındaki sözleşmenin kendiliğinden sona erdiği 05/08/2015 tarihinden iki gün sonra ulaştığı, ancak duruşmada dinlenen davalı şirketin yetkilisi ve ortağı olan Hakan Söğütcü'nün "sözleşme süresinin bitmesine on gün kala davacının bir müşteri bulduklarını bildirdiğini" beyan ettiği, bu beyanın davacı iddiasını doğruladığı, davalının sözleşmesinin 5.4, 5.5 maddelerine aykırı davranışı nedeniyle davacının sözleşmenin 5.7 maddesi gereği taşınmazın satış bedeli olarak belirlenen meblağın %6+KDV'ne denk düşen 120.000 USD cezai şart talebinde bulunabileceği,
Kural olarak, taraflar cezai şart miktarı tayininde serbesttirler, ancak kararlaştırılan cezai şartın borçlu üzerinde adalete aykırı sonuçları doğrumaması da gerekir. BK'nun 182/son maddesi hükmü uyarınca Hakim fahiş gördüğü cezaları indirmekle yükümlüdür. Bu hüküm, emredici nitelikte olduğundan, Hakim tarafından re'sen gözetilmelidir. Bu hüküm doğrultusunda borçlunun, ceza şartın indirilmesini isteme hakkından da önceden feragat edemeyeceği ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2013/13-1108 Esas, 2014/768 Karar sayılı kararı ) dolayısıyla taraflar arasında düzenlenen sözleşmenin 5.7 maddesinin feragate ilişkin kısmının tarafları bağlamayacağı belirlenmiştir.
6102 sayılı TTK'nın 22.maddesi uyarınca tacir sıfatına haiz borçlu fahiş olduğu iddiası ile BK'nın 182/son maddesine dayalı cezai şartın terkinini talep edemez. Ancak BK'nun 26-27 ve BK'nun 182/son maddeleri gereğince cezai şart tacir borçlunun ekonomik olarak mahvına sebep olacak derecede ağır ve yüksek ise bu husus genel adap ve ahlaka aykırı sayılacağından, mahkemece cezai şarttan indirim yapılabileceği Yargıtayca kabul edilmektedir. ( Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2011/17352 E, 2012/ 2877 K, Yargıtay 19 Hukuk Dairesinin 2016/6702 E, 2016/16086 K, Yargıtay 19. Hukuk Dairesinin 2008/10998 E, 2009/17272 K, Yargıtay 19. Hukuk Dairesinin 2013/4781 E, 2013/11859 karar sayılı ilamları )
Bu durum gözetilerek, tarafların iktisadi durumu, davalı borçlunun ödeme gücü ve kabiliyeti gözetilerek talep edilen cezai şartın davalının mahvına sebep olup olmayacağı hususunda bilirkişiden rapor alınmış ve somut olayda, alacaklının menfaati, uğradığı zarar, borçlunun dolayısıyla elde ettiği kazanç birlikte gözetildiğinde, talep edilen cezai şartın fahiş olduğu anlaşılmıştır.
Taraflar arasında düzenlenen sözleşmede tellallık hizmeti karşılığı taşınmaz satış bedeli olarak belirlenen meblağın %3+KDV'ne denk düşen 60.000 USD olarak belirlendiği, tellallık ücreti belirlendikten sonra satıcının taahhütlerini yerine getirmemesi halinde taşınmazın satış bedeli olarak belirtilen meblağın %6+KDV'ne denk düşen 120.000 USD'nin cezai şart olarak belirlendiği, sözleşmede bahsi geçen bu iki orandan (%3+KDV) rakamının tellallık ücreti olduğu, sözleşmenin gereklerinin yerine getirilmemesi durumunda talep edilecek olan ücretin satış rakamının (%6+KDV)'si olarak belirlenmiş olması nedeniyle bu iki rakam arasındaki farkın "cezai şart" olarak öngörüldüğü, bu durumda sözleşmedeki (%3+KDV) rakamının tellallık ücreti karşılığı olup tenkise tabi tutulamayacağı, (%3+KDV) oranı uygulanmak suretiyle bulunan 60.000 USD cezai şart miktarından BK'nun 182/son madde hükmü gereği indirim uygulanabileceği, ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2013/13-1108 E, 2014/768 K, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2014/45456 E, 2016/2108 K, Yargıtay 13. Hukuk Dairesinin 2015/13473 E, 2016/13546 Karar sayılı ilamları )
Mahkememizce 60.000 USD cezai şart miktarından taktiren %50 oranında indirim yapılmasının hakkaniyete uygun olacağı, bu durumda davacının ( %3+KDV) rakamının tellallık ücreti karşılığı 60.000 USD +30.000 USD cezai şart olmak üzere 90.000 USD talep edebileceği, mahkemece cezai şartın tenkisi halinde tenkis edilen miktardan dolayı davalı yararına vekalet ücretine hükmedileyeceği ( Yargıtay Hukuk Genel Kurulunun 2009/18-42 E, 2009/526 karar sayılı ilamı ) belirlenmekle davanın kısmen kabulüne karar verilmesi gerektiği kanaatine varılmşıtır.
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
1-DAVANIN KISMEN KABULÜ ile ;
90.000 USD'nin 28/10/2015 dava tarihinden itibaren 3095 Sayılı Yasanın 4/a maddesi gereği belirlenen faiz oranları uygulanmak suretiyle davalıdan tahsiline,
Aşan istemin reddine,
KARAR HARCI
2-Alınması gerekli 17.828,91 TL harcın davacı tarafından peşin olarak yatırılan 5.891,74 TL harçtan mahsubu ile eksik bakiye 11.937,17 TL nin davalıdan tahsiline,
AVUKATLIK ÜCRETLERİ
3-Avukatlık asgari ücret tarifesine göre kabul edilen 90.000 USD'nin dava tarihi itibariyle TL değeri 261.000 TL üzerinden davacı vekili için takdir olunan 21.610,00 TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
DİĞER YARGILAMA GİDERLERİ
4-Davacı tarafından dava açılırken harç olarak yatırılan 5.923,54 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından sarfedilen 800,00 TL bilirkişi ücreti, 267,90 TL posta giderinin toplamda 1.067,90 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatırana iadesine,
Dair, hazır olan taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2(iki) hafta içinde Mahkememize veya Mahkememize gönderilmek üzere bulunulan yer yada başka bir yer Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek bir dilekçe ile başvurmak ve istinaf harç ve masraflarını karşılamak koşulu ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'ne istinaf yasa yolunun açık olmak üzere karar verildi. 27/06/2018