T.C. İstanbul Anadolu 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2018/250 Esas
KARAR NO: 2019/608
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden
Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 25/07/2017
KARAR TARİHİ: 22/05/2019
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
DAVA
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkili şirket ile davalı arasında tanzim olunan Kadıköy -----. Noterliğinin 09.02.2012 tarih ve------- yevmiye numaralı Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış -------- davalının, inşa, pazarlama ve satışını üstlendiği-------- ait, tapuda;----- --- ada, ----- parselde kain, sırasıyla ------------ nolu bağımsız bölümlerin satışı hususunda anlaşmaya varıldığını, müvekkili şirketin, sözleşmelerden kaynaklanan tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini ve bahse konu bağımsız bölümleri davalıdan 2014 yılında teslim aldığını, buna karşılık müvekkili tarafından davalıya yapılan müteahhidin şifahi talep ve ikazlara rağmen, söz konusu bağımsız bölümlerin tapu devirlerinin yapılmadığını, bunun üzerine davalıya Kadıköy -------. Noterliğinin 19.08.2016 tarih ve -------- yevmiye numaralı ihtarnamesinin gönderilerek, söz konusu tapuların müvekkiline devredilmesi gerektiği, aksi halde bahse konu taşınmazlar hakkında tapu iptal ve tescil dava açılacağının ihtar edildiğini, ihtarnameyi 23.08.2016 tarihinde tebellüğ eden davalı firmanın, yaklaşık 1 yıl boyunca müvekkilini oyaladığını ve halihazır durum itibariyle söz konusu bağımsız bölümlerin tapuda devrini halen yapmadığını, taraflar arasında tanzim olunan satış vaadi sözleşmesinin yasanın öngördüğü biçimde koşullarına uygun olarak yapıldığını, bağımsız bölümlerin müvekkiline teslim edildiğini, müvekkilinin ise halihazırda söz konusu bağımsız bölümleri malik gibi kullandığını, bu sebeple davaya konu taşınmazların müvekkilleri adına hükmen tescili amacıyla huzurdaki tapu iptal ve tescil davasını açma zorunluluğunun doğduğunu, tapu kayıtları üzerinde yapılan incelemeler neticesinde, müvekkilinin adına tescili gereken taşınmazların üzerinde 10'dan fazla haciz şerhi bulunduğunu ve bu hacizlerin neredeyse tamamının 2017 yılının başında ve ortalarında konulduğunu, 11.04.2016 tarihinde ----------lehine 4.000,000,00 TL tutarında 1. derecede ipotek tesis edildiğinin görüldüğünü, 01.06.2017 tarihli ------------- çıkan ------------- Ödeyemedi" başlıklı haberin içeriğine göre davalının 30 Milyon TL'lik bonosunun anaparasını dahi ödeyemediğinin ortaya çıktığını, davalı tarafça taşınmazların 3. şahıslara devredilmesi ve / veya taşınmazlar üzerine 3. kişi lehine ayni hak tesis edilmesi halinde müvekkilinin alacağını elde edilmesinin neredeyse imkansız hale geldiğini, -------------- nolu bağımsız bölümlerin tapu kaydı üzerine 3. kişilere devrinin engellenmesi zımnında ihtiyati tedbir konulmasına ve davaya konu ------------------ nolu bağımsız bölümlerin tapularının iptali ile müvekkili adına tesciline karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.
ISLAH
Davacı vekili 11.01.2019 tarihli ıslah dilekçesi ile; dosyada alınan bilirkişi raporu ile dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle kıymetinin belirlendiğini, bu nedenle ıslah harcını yatırdıklarını beyan etmiştir.
CEVAP
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davaya konu taşınmazların ticari ünite olduğunu, huzurdaki davada Asliye Ticaret Mahkemesinin görevli olduğunu, görevsizlik kararı verilmesini talep ettiklerini. davacının, müvekkili şirketten; ----------------------- yer alan -------- numaralı bağımsız bölümleri satın almasına dayalı gayrimenkul satış ilişkisinin mevcut olduğunu, taraflar arasında gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalandığını, müvekkili şirketçe projenin tamamlanarak taşınmazların teslimi işlemlerinin yapılmaya başlandığını ve davacı tarafa da dava konusu taşınmazların teslim edildiğini, projeye dahil taşınmazlara ilişkin iskan alınması ve bağımsız bölümler için kat mülkiyeti tesis edilmiş tapuların temini işlemleri sürmekte iken davacının iş bu davayı ikame ettiğini, bu hususun idari işlemlerin sürdürülmesinden kaynaklandığını,taraflar arasında imzalanan satış sözleşmesinin 8. maddesi ile; "..ağımstz bölümün satışı ve işbu sözleşmeye istinaden tesis edilecek ipotek ile ilgili her türlü sözleşme giderleri, vergi, resim ve harçlar alıcı tarafından ödenecektir.. ' hükmünün kararlaştırdığını, sözleşme uyarınca davacının alıcı sıfatıyla tapu harcından sorumlu olduğunun açık olduğunu, davacıların üzerlerine düşen tüm yükümlülüklerini yerine getirmediklerini, davacı tarafından tapu harç ve giderleri karşılanmadan tapu devrinin yapılmasının mümkün olmadığını, bu yüzden devrin yapılmamasında müvekkili şirketin kusuru bulunmadığını, müvekkili şirketin üzerine düşen tüm edimlerini yerine getirdiğini, aksi yöndeki davacı talep ve İddialarının kabulünün mümkün olmadığını, davacının ihtiyati tedbir talebinin mesnetsiz ve hukuka aykırı olduğunu, davaya konu taşınmazın bulunduğu bağımsız bölümü içeren plazada hiçbir zaman müvekkili şirketin maliklerin tapularını sebepsiz yere veya ödeme güçlüğü nedeniyle başkalarına satmadığını, devretmediğini, taşınmazın süresi içerisinde davacrya teslim edildiğini, alacaklı tarafından tapu harç ve giderlerinin karşılanmadığını, tapu devrinin gerçekleştirilemediğini, üzerine düşen edimlerini tam ve eksiksiz olarak yerine getiren müvekkili şirket aleyhine açılan davanın kabulünün mümkün olmadığını belirterek her türlü, karşı dava, talep, tazminat, cezai şartT alacak, faiz, şikayet ve dava hakları saklı kalmak kaydıyla, davaya karşı cevap ve itirazlarını arz ile haksız ve hukuka aykırı iş bu davanın reddine karar verilmesi talep edilmiştir
İNCELEME VE GEREKÇE;
Dava; satış vaadi sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil isteğine ilşikindir.
Tarafların aktif ve pasif dava ehliyetleri denetlenip uyuşmazlık konuları resen belirlenerek kanıtlar toplanmak ve bilirkişi incelemesi yaptırılmak suretiyle sonuçlandırılmıştır.
Düzenlenen bilirkişi raporu gerekçeli ve denetime elverişli bulunmakla hükme esas alınmıştır.
Bu itibarla toplanan deliller, mahkememizce benimsenen bilirkişi raporu, tarafların iddia ve savunmaları hep birlikte değerlendirildiğinde;
Taraflar arasında 09.02.2012 tarihli Kadıköy ------. Noterliği tarafından düzenlenen ---- yevmiye sayılı " Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi " ile ---------------- nolu dairenin 262.000 TL bedelle, ------yevmiye sayılı " Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi ile ------------------------- nolu dairenin 265.000 TL bedelle, ------- yevmiye sayılı " Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi " ile ------------------------------- dairenin 198.000 TL bedelle, --------- yevmiye sayılı " Düzenleme Şeklinde Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi " ile----------------------------- nolu dairenin 225.000 TL bedelle davalı tarafından davacıya satışı hususunda anlaşmaya varıldığı, sözleşmenin 8. Maddesinde " bağımsız bölümün satış ve iş bu sözleşmeye istinaden tesis edilecek her türlü ayni hakkın ilgili her türlü sözleşme ve tapu giderleri, vergi, resim ve harçların alıcı tarafından ödeneceğinin hüküm altına alındığı,
Davacı tarafından sözleşmede belirtilen bedellerin ödendiği, taşınmazların davacıya teslim edildiği ve davacı tarafından kiraya verildiği hususlarında uyuşmazlık bulunmadığı,
Uyuşmazlığın; taraflar arasında düzenlenen " Düzenleme Şeklindeki Gayrimenkul Satış Vaadi Sözleşmesi " gereği taşınmazların davacı adına tapuda devri için koşulların oluşup oluşmadığı hususunda toplandığı,
Kaynağını Borçlar Kanunun 29.maddesinden alan taşınmaz satış vaadi sözleşmeleri, Borçlar Kanunun 237. maddesi ile Türk Medeni Kanunun 706 ve Noterlik Kanunun 89. maddesi hükümleri uyarınca noter önünde resen düzenlenmesi gereken bir başka anlatımla geçerliliği resmi şekil şartına bağlı kılınan, tam iki tarafa borç yükleyen ve kişisel hak sağlayan sözleşme türüdür.
Vaat alacaklısı, taşınmaz satış vaadi sözlemesi ile mülkiyet devir borcu yüklenen satıcıdan edim yerine getirilmediğinde Türk Medeni Kanunun 716.maddesi uyarınca açacağı tapu iptali ve tescil davasında borcun hükmen yerine getirilmesini isteyebilir.
Satış vaadi sözleşmesinden kaynaklanan davaların kabulüne karar verebilmek için sözleşmenin ifa olanağı bulunmalıdır.
Taraflar arasındaki satış vaadi sözlemesi geçerlidir, taraflar arasında düzenlenen sözleşme gereği belirlenen bedel davacı tarafından davalıya ödenmiş, taşınmazın yapımı tamamlanmış, kat mülkiyetine geçilmiştir, sözleşmenin ifası imkansız değildir, sözleşme tam iki tarafa borç yükleyen bir sözleşmedir, davacı edimlerini yerine getirmiştir, davalıyı da Kadıköy ----------.Noterliğinin 19.08.2016 tarihli ve ----- yevmiye sayılı ihtarnamesi ile temerrüde düşürmüştür, ifa yükü davalıdadır, davalı sözleşmenin 8.maddesi gereği her türlü sözleşme ve tapu giderleri, vergi, resim ve harçların alıcı davacıda olduğu ve ödenmediğini belirterek ifadan kaçındığını belirtse de bu masrafların tapu devri sırasında yapılması gerekli olup, B.K. 97 madde; " karşılıklı borç yükleyen bir sözleşmenin ifası isteminde bulunan tarafın sözleşmenin koşullarına ve özelliklerine göre daha sonra ifa etme hakkı olmadıkça kendi borcunu ifa etmiş yada önermiş olması olması gerekir" hükmü gereği kendi borcunu ifa etmiş olan davacının sözlemenin 8.maddesi gereği ödemesi gereken masrafa ilişkin ifanın tapu kaydının devrine ilişkin ifa ile aynı anda ifası gerektiği belirlenmekle ;
Davalı adına kayıtlı ---------------- Mevkinde bulunan ----- ada, 1 parsel sayılı 7.929,03 m2 yüzölçümlü arsa nitelikli gayrimenkulde kat irtifakına ayrılan --------- arsa paylı iş yeri nitelikli 2. kat, ---- nolu bağımsız bölümün, ---- arsa paylı, iş yeri nitelikli -----. Kat, ----- nolu bağımsız bölümün, ---- arsa paylı iş yeri nitelikli 2. kat ------ nolu bağımsız bölümün, ------arsa paylı, iş yeri nitelikli, 2.kat ------ nolu bağımsız bölümün tamamının tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline karar verilmesi gerektiği kanaatine varılmıştır.
HÜKÜM; Ayrıntıları ve gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-DAVANIN KABULÜ ile ;
--------------------------Parselde davalı adına kayıtlı dava konusu -------- nolu taşınmazların tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline,
2-KARAR HARCI
Alınması gereken 80.855,46 TL karar harcının 1.707,75 TL'si dava açılırken peşin olarak, 18.506,12 TL'si de yargılama evresinde 11.01.2019 tarihinde alınmış olduğundan geriye kalan 60.641,59 TL karar harcının davalı taraftan alınmasına,
3-AVUKATLIK ÜCRETLERİ
Davada avukatla temsil edilen davacı yararına belirlenen 59.459,65 TL nisbi avukatlık ücretinin davalıdan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
4-DİĞER YARGILAMA GİDERLERİ
a-Davacı tarafından yatırılan 31,40 TL başvurma harcı, 1.707,75 TL peşin harç, 18.506,12 TL ıslah harcı, 4,60 TL vekaletname harcının ve davacı tarafça yapılan 884,65 TL tebligat gideri ile 1.600 TL bilirkişi inceleme gideri olmak üzere toplam 22.734,52 TL'nin davalı taraftan tahsili ile davacı tarafa verilmesine,
b-Bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatırana iadesine,
Dair, hazır olan taraf vekillerinin yüzüne karşı, gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2(iki) hafta içinde Mahkememize veya Mahkememize gönderilmek üzere bulunulan yer yada başka bir yer Asliye Ticaret Mahkemesine verilecek bir dilekçe ile başvurmak ve istinaf harç ve masraflarını karşılamak koşulu ile İstanbul Bölge Adliye Mahkemesi'ne istinaf yasa yolunun açık olmak üzere karar verildi.