T.C. İstanbul Anadolu 2. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2021/816 Esas
KARAR NO: 2024/686
DAVA: Tazminat (Kooperatif Üyeliğinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 01/12/2021
KARAR TARİHİ: 17/09/2024
Mahkememizde görülmekte olan tazminat (kooperatif üyeliğinden kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda;
Davacı vekili 1/12/2021 tarihli dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı kooperatifin ortağı olduğunu, anılı taşınmaz üzerine üç bloklu bir sitenin inşa edildiğini, müvekkile de-------- blokta yer alan --------, --------- ve----------- numaralı bağımsız bölümlerin tahsis edildiğini, kooperatifin 2009 yılında inşaatı tamamlayıp daireleri ortaklarına fiilen teslim ettiğini, 2010 yılının sonunda itibaren de ferdileştirme yaparak ortaklarına tapu tescillerinin yapılmaya başlandığını; müvekkiline tahsis edilen bağımsız bölümlerin ise tapusunun verilmediğini, fiilen dahi teslimin söz konusu olmadığını; davalı kooperatifin eşit davranma yükümlülüğüne aykırı hareket ettiğini; davalı kooperatifin müvekkilini haksız olarak üyelikten çıkardığını, bu hususta ----------ATM nde dava açıldığını belirterek; öncelikle tapu kayıtlarının iptali ile üç adet bağımsız bölümün davalı kooperatif adına kayıtlı olmaması nedeniyle,
• Başkaca dairelerin tapu kayıtlarının iptali ile müvekkili adına tescil edilmesi halinde şerefiye farkı oluşması halinde bu şerefiye bedellerinin de müvekkiline ödenmesine,
• Konut verilmesinin mümkün olmaması halinde, --------, --------- ve ----------- numaralı dairelerin rayiç değerlerinin işleyecek faizleriyle birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini (şimdilik her biri için 50 Bin TL olmak üzere toplam 150 Bin TL) talep etmiştir.Davalı Koperatif yetkililerinin verdikleri cevap dilekçesinde, "Davacı vekili, dava açmadan önce --------- Arabuluculuk Bürosuna başvurarak davacının ortağı bulunduğu davalı kooperatifin ürettiği ve kendisine tapularının verilmesi gereken --------- ili ---------- ilçesi --------- Mahallesi --------- ada --------- parsel no'lu taşınmaz üzerinde bulunan ---------- Blok ----------- no'lu dairelerin tapularının iptalleri ile davacı adına tescillerini talep ettiklerini, bu mümkün olmadığı takdirde rayiç bedellerinin davacıya tazminat olarak ödenmesini istediklerini bildirmiştir.Arabuluculuk bürosu tarafından görevlendirilen arabulucu ---------- konuyu davalı tarafa telefonla iletmesi üzerine kendilerine verdiğimiz yanıtta öncelikle tapu iptali ve tescil davalarının arabuluculuk başvurusuna tabii bulunmadığını, ikinci olarak tapu iptali ve tescil davalarının ancak tapuda üzerine kayıtlı olan kişi ya da kurum aleyhine açılabileceği söz konusu dairelerin tapularının davalı kooperatif tüzel kişiliği adına kayıtlı olmadığından husumet yönünden de mümkün olmadığını bildirdik.
Bizim yukarıda yazılı beyanımızın davacı vekiline iletilmesi üzerine davacı vekili yaptığı hukuki hatanın farkına vararak bu kez tapu iptali ve tescil ifadesini kullanmayıp söz konusu dairelerin kendilerine verilmesini mümkün olmadığı takdirde rayiç bedellerinin tazminat olarak ödenmesini ileri sürmüştür.Arabuluculuk son tutanağına geçen beyanlarımızda da belirttiğimiz gibi davalının sahibi bulunduğu --------- no'lu pay ortaklıkları yönünden oluşan tüm sorunlar yargıya iletilmiş, dava konusu edilmiş ve yargılamaları sürdürülmektedir. Bu davaların sonuçları beklenmeden hukuki niteliği belli olmayacak şekilde yapılan istemin kabulü tarafımızdan mümkün görülmemiştir. Davacının sahibi bulunduğu pay ortaklıklarının karşılığını oluşturan dairelerin rayiç bedellerinin istenmesi bu pay ortaklıklarından istifa anlamını taşıyacaktır. İstifa halinde 1163 sayılı kooperatifler yasasının İlgili kurallarına göre davacıya geri ödenmesi gereken sermayenin miktarı belirlenmelidir. Davacı tarafın hukuki zemini olsun olmasın, tutuştuğu dava aşkı ile sürekli dava açarak bıkkınlık ve bezginlik ortamı yaratıp kötü niyetini belgelemektedir.Davacının, davalı kooperatifte sahibi bulunduğu ----------- pay ortaklıkları nedeniyle oluşan hukuki durum ve sorunlar nedeniyle tarafların açtıkları davaların dökümü aşağıya çıkarılmıştır:a) ---------- no'lu pay ortaklıklarının konusunu oluşturan --------- Blok --------- ve ---------- no'lu dairelerin tapularının bir kısım arsa payı maliki olan -------- ve ---------Ş üzerinde bırakılmış olması ve sözleşmeye aykırı olarak kooperatife iade edilmemeleri nedeniyle, kooperatif tarafından adi geçen şirket aleyhine tapu iptali ve tescil davası açılmış olup bu dava ----------esas sayılı dava dosyası üzerinden yargılaması sürdürülmektedir, Davacı bu davaya feri müdahil olarak katılmıştır.b) ---------- no'lu pay ortaklığının karşılığı olarak üretilen--------- Blok ---------- no'lu daire ----------Ş tarafından üçüncü kişiye satılıp tapuda devir işlemi yapılmış olduğundan bu daire yönünden uğranılan zararın tazmini için kooperatif tarafından ----------Ş aleyhine açılan dava birleştirme sonucu ----------- sayılı dava dosyası üzerinden tapu iptal ve tescil davası ile birleşik olarak yargılaması sürdürülmektedir.c) Davacı---------- pay ortaklıkları nedeniyle, bu pay ortaklıklarının karşılığı olarak üretilen ---------- Blok ------------ no'lu dairelerin kendisine teslim edilmemesi nedeniyle uğradığı kira kaybını ödenmesi için davalı kooperatif aleyhine açtığı dava ------------ no'lu kararı ile sonuçlanmış olup, kısmen kabul kararı davalı tarafından istinaf yoluna gidilmekle yargılaması sürdürülmektedir.d) -------,---------- no'lu dairelerin ----------Ş tarafından sözleşmeye aykırı olarak kooperatife teslim edilmemesi nedeniyle, kooperatif tarafından adı geçen şirket aleyhine açılan sözleşmeye aykırılıktan doğan zararın tazmini davası ----------- esas numarasında kayıtlı olarak yargılaması sürdürülmektedir. Bu dava davacıya ihbar edilmiş olup, sonuçta alınacak tazminat miktarından kendisinin uğradığı zararın karşılanacağı bildirilmiştir.e) ------------ no'lu ortaklık payının konusunu oluşturan --------- Blok ---------- no'lu daire --------Ş tarafından satılıp tapuda devir işlemi yapıldığından bu daire yönünden ortaklığın konusu kalmadığından, bu dairenin ait olduğu ortaklık payı nedeniyle ortaklığın dağıldığı ve davacının bu ortaklık payı nedeniyle koyduğu sermayeyi uygun bir tazminatla birlikte geri istemesinden başka hukuki bir yol bulunmadığı nedeniyle konu genel kurul gündemine getirilerek kooperatifte ki ortaklık payının 89 adetten 88 adete indirilmesine ilişkin kooperatif genel kurul kararı aleyhine davacı kararın iptali için ----------- esasında kayıtlı dava açmış olup yargılaması sürdürülmektedir.f) Davacı, ---------, ----------, ----------- no'lu pay ortaklıklarının sahibi sıfatı ile ----------- Arabuluculuk Bürosuna başvurup, davalı kooperatiften bu kez ortaklık paylarının konusunu oluşturan dairelerin kendisine teslim edilmememiş olması nedeniyle uğradığı kira kaybı karşılığı olarak 2018-2019-2020 ve 2021 yıllarına ait olarak tazminat İsteminde bulunduğu, arabulucu olarak görevlendirilen ----------- tarafından kooperatife gönderilen yazıda konunun 30.12.2021 tarihinde telekonferans yoluyla yapılan toplantıda değerlendirilip, arabuluculuk son tutanağın düzenleneceği belirtilmiştir.Yukarıda ---------- no'da belirtildiği üzere taraflar arasında oluşan tüm hukuki sorunlar dava konusu yapılmış iken, davacının ayrıca---------- Blok ---------, ---------- ve ----------- no'lu daireler yönünden tapu iptali ve tescil olmadığı takdirde rayiç bedellerinin tazmini şeklinde dava açmasının hukuki zemini kavranamamıştır. Bu nedenle açılan bu davaya kimlik belgesi oluşturmak gerekmektedir. Unutmamak gerekir ki, yargı organları önünde atılan imzalar ve sunulan belgelere konulan imzalar noterlikçe düzenlenen belgelerden daha üstün nitelikte resmi belgeleri oluşturmaktadır. Bu durumda davacının sahibi bulunduğu ortaklık paylarının karşılığı olarak üretilen dairelerin kendisine verilmemesi halinde rayiç bedellerinin tazmin edilmesi şeklinde beyanı bu pay ortaklıklarından istifa anlamını içermektedir. İstifa durumunda bu pay ortaklıkları nedeniyle kendisine geri ödenecek sermayesinin 1163 sayılı kooperatifler yasası kuralları doğrultusunda hesaplanması gerekmektedir.
Dava dilekçesinde 3 adet dairenin toplam rayiç bedellerinin 150.000,00 TL olarak gösterilmesi ve şimdilik kaydının konulması davasının çürüklüğünün önceden bilinmesi ve yatırılacak mahkeme harcından kaçınılması gerçekliğinden başka bir şey değildir. Noksan harç davacıya tamamlattırılmalıdır" demek suretiyle davanın reddine karar verilmesini ve %20 kötüniyet tazminatına hükmedilmesini talep etmiştir.
Hukuki Nitelendirme, Delillerin Değerlendirilmesi ve Netice:Dava, kooperatif üyeliğine bağlı olarak dava dilekçesinde adı geçen bağımsız bölümlerin tapu kayıtlarının davacı adına tesciline dair tapu iptal/tescil davası, bunun mümkün olmaması halinde anılı taşınmazların rayiç değerleri karşılığı maddi tazminatın tahsiline ilişkindir.Tensiple birlikte, tapu kayıtları talep edilmiş, ayrıca---------ATM ndeki dosyanın celbine karar verilmiştir. ------------ATM ndeki dava, 3/7/2021 tarihli kooperatif ---------- kararının iptali istemine ilişkin olduğu anlaşılmıştır.
Mahkememiz ön inceleme duruşmasında uyuşmazlık, davalı kooperatif üyesi olan davacıya verilmesi gereken----------- blok -------- --------- ve ---------- nolu bağımsız bölümlerin dava dışı kişiye verilmesi nedeni ile davacının davalı kooperatif adına kayıtlı ve aynı vasıftaki taşınmazları kendi adına tescilini talebinin yerinde olup olmadığı, bunun mümkün olmaması halinde verilmesi gereken bağımsız bölümlere ait bedellerin davacıya verilip verilemeyeceği ve bunun miktarı şeklinde belirlenmiş; aynı celsede tahkikat aşamasına geçilerek --------- esas sayılı dosyasının birleşen dosyada dahil olmak üzere uyap sistemi üzerinden mahkememize gönderilmesinin istenilmesine, ----------- esas sayılı dosyasının ve --------- esas sayılı dosyalarının uyap sistemi üzerinden mahkememize gönderilmesinin istenilmesine ve ------------ esas sayılı dosyasına yeniden müzekkere yazılarak alındı ise bilirkişi raporunun ve son duruşma tutanaklarının mahkememize gönderilmesinin istenilmesine karar verilmiştir.----------- Asliye Hukuk Mahkemesine, ----------- Asliye Hukuk Mah.--------- ATM ye ve --------- ATM ye yazılan yazılara cevap verilmiştir.16/6/2022 tarihli duruşmada, davalı kooperatifin defter kayıtları, taşınmazlar ve dosya üzerinde inceleme yapılmak üzere dosyanın bir mali müşavir, bir gayrimenkul değerleme uzmanı ve bir kooperatif alacaklarında uzman nitelikle hesap uzmanı bilirkişilerden oluşan heyete tevdi edilerek uyuşmazlık konularına ilişkin rapor alınmasına karar verilmiştir.15/12/2022 tarihli heyet raporunun dosyaya sunulduğu taraflara tebliğ edildiği, davacı vekili ve davalı kooperatif vekillerinin 09/01/2023 tarihli dilekçeleri ile rapora karşı ayrı ayrı itiraz ve beyanlarını sundukları anlaşılmıştır.Raporda, "... Davalı kooperatif tarafından davacı ortağa tahsis edilmiş olduğu anlaşılan---------- blok, --------,--------, --------- numaralı dairelerin İdava tarihi itibarı ile cari rayiç bedelleri toplamı 3.450.000TL. — (ÜÇMİLYÖNDÖRTYÜZELLİBİNTÜRKLİRASI/m2) olarak hesaplanmıştır.Muhasebe kayıtlarına göre|davalı kooperatifin dava tarihi itibarı ile davacı ortaktan. 27.000,-.TL. alacaklı olduğu anlaşılmaktadır.Hesaplanan üç konutun 3.450/000TL. toplam Tayiç bedelinden, davacının 27.000,-TL. borcunun mahsubun sonra kalan 3.423.000,-TL bakiyenin davalı kooperatif tarafından davacı ortağa eşitlik ilkesi kapsamında ödenmesi gerektiği sonucuna varılmaktadır" belirlemelerine yer verilmiştir.İtiraz üzerine, Mahkememizce, ---------- Tapu Sicil Müdürlüğüne müzekkere yazılarak 01/12/2021 dava tarihine yakın emsal satışların sorularak resmi senet örneklerinin istenilmesine, ----------- İmar Müdürlüğü'ne müzekkere yazılarak dava konusu taşınmazların tasdikli proje örneğinin istenilmesine ve yukarıdaki ara kararlar yerine getirildiğinde dosyanın tarafların itirazları değerlendirilmek sureti ile ek rapor alınmak sureti ile önceki bilirkişi heyetine tevdine karar verilmiştir. Yukarıda anılı birimlere yazılan müzekkerelere cevap verilmesini müteakip dosyanın ek rapor düzenlenmek üzere önceki heyete tevdi edildiği, 08.05.2023 tarihli ek raporun dosyaya sunulduğu, taraflara tebliğ edildiği, her iki tarafın rapora karşı itiraz ve beyan dilekçesi sundukları anlaşılmıştır. 5/12/2023 tarihli celsede, Taraf vekillerinden 6100 sayılı yasanın 31. Md. Uyarınca ayrı ayrı, davalı kooperatif adına tescilli daire bulunup bulunmadığı hususlarında, bulunuyor ise bunların vasıfları sorulmuş; Davacı vekili, "ben kooperatif adına 2+1 bir dairenin bulunduğunu biliyorum, ancak bu daire üzerinde bir çok takyidat var, en son bildiğim budur" şeklinde, Davalı vekili ise, "--------- Blok ---------- numaralı daire zemin katta sanırım 1 daire bulunmakta, davacı vekilinin beyanında belirttiği gibi üzerinde takyidat olduğunu biliyorum" şeklinde beyanda bulunmuştur.Aynı celsede, taraf vekillerine davalı kooperatif adına tescilli bağımsız bölümü bildirmek üzere tapu bilgilerini bildirmek üzere 2 haftalık süre verilmesine, beyanda bulunulduğunda ilgili tapu müdürlüğüne müzekkere yazılarak bağımsız bölüm tapu kaydının getirtilmesine, --------- Asliye Hukuk Mah. Müzekkere yazılarak mahkemelerinin------- esas sayılı dosyasından verilen gerekçeli kararın bir suretinin mahkememize gönderilmesinin istenilmesine dosyanın akıbetinin sorulmasına ve taraf vekillerinin değerleme raporuna itirazları doğrultusunda dosyanın gayrimenkul değerleme uzmanı, emlakçı bilirkişi ve önceki raporda yer alan kooperatifçi bilirkişiden oluşan yeni bir heyete tevdi ile, -------- --------- ve ----------numaralı bağımsız bölümlere emsal mahiyetteki dairelerin dava tarihi itibari ile rayiç değerlerinin tespiti ve kooperatif vekilinin itiraz dilekçesinde ileri sürdüğü savunma vasıtalarının değerlendirilmesinin istenilmesine karar verilmiştir.11/5/2024 tarihli heyet raporunda, "... Hesap Uzmanı Bilirkişi tarafından yapılan tespit ve incelemede; tüm dosya kapsamı bilgi ve belgeler ile ekler üzerinde yapılan incelemelerde, eşitlik ilkesi uyarınca davacının da tapunun devrini talep hakkı doğacağı, tapu maliklerinin dava dosyası kapmasımında taraf olmamaları nedeni ile tapu malikleri hakkında davacının dava açıp açmayacağı hususunda süre verilmesi yönünden karar oluşturup oluşturmama yönünden takdir ve değerlendirmenin Sayın Mahkemeye ait olduğu, dava açılması halinde tapu iptal ve tescil hususunda takdir ve değerlendirmenin ve karar vermenin Sayın Mahkemeye ait olduğu,Davaya tazminat yönünden devam edilmesi ve karar verilmesi halinde yukarıda da ifade edildiği üzere hesaplamaların konusunda uzman gayrimenkul değerleme hesap Uzmanı ve/veya mali müşavir hesap uzmanı tarafından Yerleşik Yargıtay içtihatları doğrultusunda hesapkamaların yapılması gerektiği, bu nedenle dosyada eksik evrakların tamamlanması gerektiği sonuç ve kanaatine varılmıştır.Takdir ve değerlendirme ve karar verme Sayın Mahkemeye aittir.
Taşınmazların Kıymeti Emsal yöntemine göre yapılan değerlendirmede, Tespite konu taşınmazın hâlihazır durumu, bulunduğu semt, semt içindeki yeri, imar durumu, inşa tarzı, malzeme ve işçilik kalitesi, yaşı, ulaşım şekli, bulunduğu bölge ve belediye hizmetlerinden yararlanma imkânı, alışveriş yerlerine yakınlığı, civarındaki emsallerin alım-satım rayiçleri ile değerini etkileyen tüm unsurlar ve serbest piyasada oluşan alım-satım fiyatları ve rağbet derecesi, gazete ve internetteki emsal ilanlar göz önüne alınarak, yapılan inceleme ve araştırma neticesinde;------ ili, ---------- ilçesi, ---------- mah, --------- ada, ------------ parselde ---------- blok ----------katta bulunan ---------- no'lu bağımsız bölüm, --------- no'lu bağımsız bölüm, ---------Normal katta yer alan-----------no'lu bağımsız bölümlerin;
01.02.2021 Dava tarihi itibariyle piyasa rayiç bedelleri;
3. Normal katta yer alan ----------- no'lu bağımsız bölümün kıymetinin;
1.400.000,00 TL (birmilyondörtyüzbin lira) hesap ve tespit edilmiştir.
3. Normal kat ---------- no'lu bağımsız bölümün kıymetinin;
1.400.000,00 TL (birmilyondörtyüzbin lira) hesap ve tespit edilmiştir.
4. Normal kat ----------- no'lu bağımsız bölümün kıymetinin;
1.400.000,00 TL (birmilyondörtyüzbinlira) hesap ve tespit edilmiştir.
Dava konusu 3 dairenin 01.12.2021 dava tarihi itibariyle toplam bedellerinin; 4.200.000,00'sına (dörtmilyonikiyüzbin lira) mütehammil olacağı kanaatine varılmıştır" belirlemelerine yer verilmiştir.13/6/2024 tarihli celsede, davanın, terditli şekilde öncelikle tapu iptal ve tescil; ilk talebin kabul edilmemesi halinde ise tescili talep edilen taşınmazların rayiç bedelleri kadar tazminat davası olması nedeniyle, dava tarihi itibariyle belirlenen değerleri üzerinden harcın yatırılması gerektiğinden 11/5/2024 tarihli rapor doğrultusunda belirlenen 4.200.000,00 TL üzerinden hesaplanan harç miktarı olan 71.725,50 TL den, dava açılırken yatırılan 2.561,62 TL nin çıkartılmasıyla tespit olunan 69.163,88 TL bakiye nispi harcın Mahkememiz veznesine yatırılması için davacı vekiline 492 sayılı Yasa gereğince 1 aylık kesin süre verilmesine, verilen süre içerisinde harcın yatırılmaması halinde davanın açılmamış sayılacağının ihtarına karar verilmiş ve ihtarat yapılmıştır.Davacı vekilinin 16/07/2024 tarihli dilekçesi ile feragat beyanında bulunduğu, davalı tarafça verilen dilekçe ile vekalet ücreti ve yargılama ücreti talep etmediklerini bildirdikleri anlaşılmıştır.Feragat beyanının davayı sonuçlandıran işlemlerden olduğu, Mahkememizin kabulüne bağlı olmadığı ve kesin hüküm gibi hukuki sonuç doğurduğu ve davacı vekilinin davadan feragat etme bakımından yetkili olduğu anlaşılmakla davanın feragat nedeniyle reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1-DAVANIN FERAGAT NEDENİYLE REDDİNE,
2-Alınması gerekli 427,60 TL harçtan, dava açılırken peşin olarak alınan 2.561,63 TL harçtan mahsubu ile fazla yatırılan 2.134,03 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacıya iadesine,
3-Davacı tarafından sarfedilen yargılama giderinin üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı vekili masraf ve vekalet ücreti talep etmediğinden bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
5-6325 Sayılı Kanunun 18/A maddesi gereği Arabuluculuk sürecinde düzenlenmiş sarf kararında yer alan 1.320,00 TL'nin davacıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
6-Bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde yatırana iadesine,
Dair, tarafların yokluğunda verilen gerekçeli kararın tebliğden itibaren iki (2) hafta içerisinde ----------- Bölge Adliye Mahkemesi ilgili hukuk dairesi nezdinde istinaf yasa yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okundu. 17/09/2024