T.C. İstanbul Anadolu 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2018/1017 Esas
KARAR NO: 2021/1200Karar
DAVA: Alacak (Sözleşmeden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 05/09/2018
KARAR TARİHİ: 09/11/2021
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacının, davalı ---- tahsis edildiğini, davalı ----- üyelerine --- itibaren tahsis ettiği daireleri fiilen teslim ettiğini ve üyelerin fiilen kullanmaya başladığını,---- itibaren davalı ----- ferdileşme yaparak dairelerin tapularını ortaklar adına tescil edildiğini, davalı -----tarafından tahsis edilen ---- çekilen ihtarnameye rağmen dava tarihine kadar teslim edilmediği, tapuların da davacı adına tescil edilmediğini, davalının, diğer ----- tahsis ettiği bağımsız bölümleri fiilen teslim etmesi ve ferdileşmeye geçerek adlarına tescillerin yapıldığını, fakat davalıya tahsis edilen --- edilmemesi ve adına tescil edilmemiş olmasının----- yer alan eşitlik ilkesine aykırı olduğunu, davacıya tahsis edilen üç taşınmazın dava tarihine kadar teslim edilmemesi nedeniyle emsal kira bedellerine göre kira getirisi bakımından davacı zararı oluştuğunu, bu nedenle dava tarihinden geriye dönük --- yıllık mahrum kalınan kira bedeli tazminatının tahsilinin davalıdan istendiğini, ---- mahrum kalınan kira bedeli tazminatının toplam ----olduğunu, davacının -----nedeniyle kendisine tahsis edilen --- bağımsız bölümün teslim edilmemesi nedeniyle fazlaya ilişkin hakla saklı tutularak --- kira tazminatının davalıdan tahsiline karar verilmesini, yargılama gideri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesini talep ve dava etmiştir.
Davalı taraf vekili ----tarihli yazılı savunmasında özetle; Davacının dilekçesinde belirtildiği gibi zararı varsa bu zararın dava kendisine ihbar olunması istenen --- hukuksuz fiilinden oluştuğunu, ---aleyhine Mahkemece karar verilirse bu şirketten rücuen isteneceğinden davanın bu şirkete ihbar edilmesini, davalı ile arsanın pay sahiplerinden olan ve kendisine davanın ihbarı istenen ---alınmadan----- düzenlendiği, sözleşmeye göre ---------- adı geçen şirkete teslim etmeyi ve iskan almayı taahhüt ettiğini, bu taahhüdünün teminatı olarak bir kısım ----- ortaklarına ait---- daireyi teminat olarak gösterdiğini, teminat gösterilen dairelerin tapu kayıtlarına kayıt düşülmeksizin çıplak mülkiyetlerinin şirket üzerinde bırakıldığını, şirket için üretilecek ----dairenin teslimi ve iskanlarının alınması halinde tapuda ferağlarının davalı ------ verileceğinin kararlaştırıldığını, şirkete teminat gösterilen daire sahipleri----ortaklarının olurlarının alınmadığını, bu dairelerin ortaklardan --------olduğunu, ihbar olunan ---- tapu kaydı adına oluşturulan davacı--------- tapuda devrettiğini,------tuttuğu defter ve belgeler ve tapu kayıtlarının incelenmesinden durumun anlaşıldığını, ---- bitirip teslim ettiği ve iskanlarını aldığı halde sözleşmeye göre teminat olarak elinde bulundurduğu ------ ortaklarına ait ---- dairenin tapuda ferağlarını ---- teslimde gecikme ve geç iskan alma gibi nedenlerle bu dairelerin tapularının ferağlarını vermediğini, davacı ----- satıp tapuda devir işlemlerini gerçekleştirmiş olduğu ve tapuda bu dairelerin teminat oldukları yönünde bir kayıt olmaması nedeniyle satın alan kişinin tapuya güveninin korunacağı göz önünde ---- daireyi satın alan kişi aleyhine tapu iptal ve tescil davası açılmadığını, şirketin son--- satmaması için ------ ihtiyati tedbirli tapu iptali ve tescil davası açtığını, şirketin sattığı ----üzerinden uğranılan zararın tazmini için dava açıldığını, ihbar olunan şirket üzerinde tapuda kayıtlı olan----ilişkin davalı ------ tarafından açılan tapu iptal ve tescil davasının --- dosyasında derdest olduğunu, davalı tarafından ---- doğan zararın tazmini için açılan davanın ---- ile birleştirildiğini, --- karşılığı olarak yapılan dairenin tapusunun teminat olarak ---- bırakılması ve şirketin bu daireyi üçüncü bir kişiye satıp tapuda devir işlemi yaparak elden çıkarması nedeniyle bu dairenin davacıya tapusunun verilmesi durumu ortadan kalkmış olduğundan bu pay ortaklığına ilişkin olarak davalının ortaklığı dondurulmuş ve bu pay ortaklığı için davacının ---kadar işlemiş ve ödenmiş aidat miktarı toplamının ---- olduğu ve bu tarihten sonraki dönemler için davacının aidat ödemesinin olmadığı, dava tarihine kadar aidat ödemesi yapmaya devam etmesi halinde --- aidat ödemesinin gerektiği, ------, ----- ürettiğini, -----elinde normal daire bulunmadığından davacıya elden çıkmış olan ----yerine başka normal daire teklifi ve tesliminin mümkün olamadığını, ancak-----küçük dairenin, davacının elden çıkarılmış olan dairesi yerine davacıya sözlü olarak teklif edildiği ve yatırdığı paranın küçük daireler için yatırılmış paralarla ölçütlenerek hesaplaşma ve mahsuplaşma teklif edildiği, davacı bu teklifi kabul etmediğini, davacının ---- yönünden uğradığı kira kazancı kaybı miktarı olarak dava dilekçesinde belirtilen miktarları kabul etmediklerini, konunun uzmanı bilirkişilere dairelerin vergi değerleri üzerinden objektif ölçütlerle hesaplama yaptırılmasını, neticede davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İhbar olunan ------tarihli dilekçesinde özetle; Müvekkili şirketinin davacı ile davalı arasındaki ilişkiyi bilmediğini, fakat davalı ------ kat karşılığı inşaat sözleşmesine aykırı davranması geç teslim nedeni ile doğmuş zararına karşılık ihbar olunan mülkiyetinde bulunan dava konusu taşınmazları irat kaydettiğini, ihbar olunan ----- satıldığı, satım bedelinin, davalı--- açılan tazminat davasının-----birleştiğini, bu davada verilen bilirkişi raporu ile müvekkilinin davalı ----- alacaklı konumda olduğunun anlaşıldığını, davalı ------ davada haksız çıkılması halinde müvekkili aleyhine rücu davası açılacağı yönündeki beyanlarını hukuki mesnedinin bulunmadığını, davalı beyanlarına itiraz ettiklerini bildirmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava; Hukuki niteliği itibariyle, davacıya ------ üyeliği dolayısıyla tahsis edilen ---- süresinde teslim edilmemesi dolayısıyla geriye dönük---- kira bedelinin davalıdan tahsili şartlarının bulunup bulunmadığına ilişkindir.
Tarafların gösterdikleri deliller toplanmış, emsal kira araştırması yapılarak dosya mali müşavir bilirkişiye verilerek rapor alınmıştır. Bilirkişi tarafından düzenlenen raporda özetle; İncelenen davalı ----- ticari defterlerinin kendi lehine delil olma özelliğine sahip olduğu, davalı ------ incelenen noter tasdikli üye kayıt defteri,----- sahibi olduğu ve yine Davalı ---- üyeliğinin devam ettiği, fakat daire dava dışı---- tarafından teslimde gecikme ve geç iskan alma vs. nedenlerle ---- tapuda devir işlemi yapıldığı için davacının üyeliğinin dondurulduğu ------ yönetimince sözlü olarak ifade edildiği, toplam olarak--- borcu olduğu, --- davacının davalı ---- üyeliğinin devam ettiği toplam olarak--- aidatı borcu olduğu, ---- daire için davacının davalı -----üyeliğinin devam ettiği toplam olarak ---- ödediği ve bu tarih itibari ile---- daire için mahrum kalınan kira bedeli tazminatının tahsilini davalıdan talep etmekte olduğu-----tarafın talep ettiği dava konusu taşınmazlara yakın --- kapsayan emsal olabilecek kira sözleşmelerinin ilgili maliyeden resen talep edilmediği, Mahkeme tarafından dava konusu taşınmazların bulunduğu ------ bedellerini tespit amacı ile --- emsal kira sözleşmeleri ve kira tutarları, ---- davaya konu bağımsız bölümlerin ----- diğer resmi dairelerden emsal kira tutarları temin edilmesi halinde hesaplama yapılabileceği belirtilmiştir.
Bilirkişi raporunda belirtilen eksiklikler tamamlanarak dosya bilirkişiye verilmiş ve ek rapor alınmıştır. Bilirkişi ek raporunda özetle; Davacı---- olduğu ---- dava tarihine kadar davacıya teslim edilmediği, davacının --- tarihine geriye dönük--- mahrum kalınan kira bedeli tazminatı toplamının ---- olduğu şeklinde görüş bildirilmiştir.
Davacı vekili ----tarihli Dilekçesi ile; davasını ıslah ettiğini beyan ederek, dava dilekçesi ile talep ettiği --- kira tazminatı alacağının avans faiziyle tahsilini talep etmiştir. Islah Dilekçesi davalı tarafa --- tarihinde tebliğ edilmiş, davalı tarf temsilcileri-----tarihli Dilekçeleri ile; davacının avans faizi talep edemeyeceğini, istenebilecek olsa dahi faizi ıslah tarihinden itibaren isteyebileceğini, beyan ederek itirazda bulunmuştur.
Tarafların itirazları da değerlendirilerek dosya ------tarihli Bilirkişi Raporu alınmıştır. Bilirkişi raporunda; davalı ------ tasarrufunda ve mülkiyetinde olmayan, davacı ortağa tahsis edilmiş daireler için kira tespiti yapılmasının yasal dayanağının mevcut olmadığı, arsa sahibi şirketin mülkiyetinde bulunan üç daire bedelinin davalı ------ genel kurul gündemine alınarak belirtenebileceği ve davalı ------ tarafından davacıya ödenebileceği, şeklinde görüş bildirilmiştir.
Davacı vekili itirazları ve dosya kapsamı değerlendirilerek suretiyle dosyanın ------ alanında uzman bilirkişi verilerek rapor alınmasına karar verilmiştir. Bilirkişi tarafından sunulan ---- tarihli raporda özetle; mali müşavir ve inşaat mühendisi ve gayrimenkul değerleme alanında uzman bilirkişi de görevlendirilerek mahallinde kira bedelinin tespiti gerektiği, ---- açtığı davanın sonucunun beklenmesi gerektiği, davacıya konut tahsisinin imkansız olduğunun anlaşılması halinde, diğer üyelere verilen emsal konutların dava tarihi itibariyle rayiç değerine göre belirlenebileceği şeklinde görüş bildirilmiştir.
Davacı vekilinin talebi de dikkate alınarak inşaat mühendisi, mali müşavir ve ------ alanında uzman bilirkişilerden oluşturulan heyete dosya tevdii edilerek ---- tarihli Bilirkişi Raporu alınmıştır. Bilirkişi raporunda; Davacımn kural olarak ------ tarafından diğer üyelere dairelerinin teslim edildiği aralık --- itibaren kendisine tahsis edilen dairelerin rayiç kira bedellerini davalı --- talep etme hakkına sahip olduğu, davacının talebinin --- yıllık zamanaşımı süresi dikkate alınarak ---- itibariyle olduğundan talebi doğrultusunda hesaplama yapılması gerektiğine, Davacı ------ üyesinin ----borcunun bulunması diğer üyelere teslimin yapıldığı tarihten itibaren kira tazminatı talep etmesine engel bulunmadığı, yapılan inceleme ve değerlendirmede davacıya ait ----- numaralı ihtilaflı olan daireye ilişkin aidatların ---- sonra tahakkukunun yapılmadığı, ancak --- yevmiye defter kayıtlarında, aidat borç tahakkuku devam ettirilmiş olup davacının----- aidat borcu bulunduğu, buna göre, davacının ------ olacağı, şekilinde mütalaada bulunulmuştur.
Her iki tarafça da bilirkişi raporuna itiraz edilmiş, mahkemece tarafların itirazlarının değerlendirilmesi bakımından bilirkişi heyetinden ek rapor alınmasına karar verilmiştir. ---- tarihli Bilirkişi ek raporunda; Davacının talebi --- yıllık zaman aşımına tabi olduğundan dolayı, bu süre dikkate alınarak--- hesaplamaların yapıldığını, davacı ----- üyesinin ----- borcunun bulunmasının diğer üyelere tesliminin yapıldığı tarihten itibaren kira tazminatı talep etmesine engel bulunmadığını, davacıya tahsis edilmiş olan ---- kadar getireceği rayiç kira bedellerini --- olarak hesaplandığını, davacının ------- aidatlarından dolayı bulunan aidat borcunun --- tarihi itibariyle faiz dahil --- olarak hesaplandığını, davacının talep edebilecek rayiç kira bedeli ---talep edebileceğini,------ beklenilmesi gerektiği ve taraflarca ileri sürülen itiraz konularının ancak bu dava sonuçlandırıldıktan sonra açıklığa kavuşturulabileceği, şeklinde ek raporunu sunmuştur.
Tüm dosya kapsamı, toplanan deliller ve alınan bilirkişi raporları birlikte değerlendirildiğinde; Davacı taraf ------- üyeliği kapsamında kendisine tahsis edilen ------- devir ve tesliminin yapılmaması dolayısıyla uğranılan kira bedeli tazminatının davalıdan tahsili talep etmektedir. Davacı, davalı-----davacıya tahsis ettiği, davalı ------ üyelerine ---- itibaren tahsis ettiği ve daireleri fiilen teslim ettiği, --- dairelerin tapularını ortaklar adına tescil edildiği, davalının, tahsis edilen---- adet daire çekilen ihtarnamelere rağmen dava tarihine kadar davacıya teslim edilmediği, tapu devrinin yapılmadığı, davacının---taşınmazın dava tarihine kadar teslim edilmemesi nedeniyle emsal kira bedellerine göre kira getirişi bakımından zararının oluştuğunu, davacı ---- tarih aralığına ilişkin kira bedeli tazminatının davalıdan talep ettiği anlaşılmaktadır.
Davacıya tahsis edilen ---- dairelerin ihbar olunan şirkete teminat amaçlı tapuda devirlerinin davalı -------- tarafından yapıldığı ve ihbar olunan şirket tarafından davacı ------satıldığı, diğer iki bağımsız bölümün ihbar olunan şirket adına tapuda kaydının devam ettiği tarafların ortak beyanları ve dosya kapsamına alınan tapu kayıtlarından anlaşılmaktadır.
1163 sayılı --------- Kanunun "Hak ve vecibelerde eşitlik" başlıklı 23.maddesinde; "Ortaklar bu kanunun kabul ettiği esaslar dahilinde hak ve vecibelerde eşittirler" şeklinde düzenleme mevcuttur.---- hukukunda mutlak değil nispi eşitlik ilkesi geçerlidir. Eşitlik ilkesi gereği tüm ortaklara konut tesliminin aynı tarihte ve emsal üyelerin ödemeleri nazara alınarak aynı nitelikte yapılması gerekir.
Somut olayda davalı ------- davaya cevap dilekçesinde, diğer üyelere---- yılında tahsis edilen bağımsız bölümlerin teslim edildiği belirtilmiştir. Yine davalı tarafça, davacıya tahsis edilen üç bağımsız bölümün, genel kurul kararı olmaksızın dava dışı arsa payı sahibi ----- şirket tarafından üçüncü bir kişiye devredildiği, bağımsız bölümlerin davacıya tesliminin yapılamadığı kabul edilmiştir.
Davalı, davacıya üç adet bağımsız bölümü verme yükümlülüğü altında bulunmaktadır. Az yukarıda zikredilen yasa hükmü uyarınca davalı ------ ortaklarına eşit muamele etmesi gerekli bulunmakta olup bu çerçevede yükümlülüğünü yerine getirmeyen davalı ----- davacının oluşan zararlarından sorumlu bulunmaktadır.
Dava konusu ------ dava dışı bir üçüncü kişiye devri üzerine davacıya aidat borcu tahakkuk ettirilmediği belirtilmekle birlikte bilirkişi tarafından yapılan tespitti bu taşınmaza ilişkin davacının aidat borcunun bulunduğu belirlenmiştir. Ancak ------ tarafından tahsis edilen bağımsız bölümün teslimi imkansız olsa dahi davalı --------, davacı ------ üyesinin kira bedelinden doğan zararınından sorumluluğu devam etmektedir. ----------
Belirtilen sebeple davacının,-----borcunun bulunmasının diğer üyelere tesliminin yapıldığı, tarihten itibaren kira tazminatı talep etmesine engel bulunmadığını, davacıya tahsis edilmiş olan---- tarihine kadar getireceği rayiç kira bedellerinin ------ olduğu bilirkişi tarafından hesaplanmakla bilirkişinin bu tespiti Mahkemece de uygun bulunmaktadır.
Buna karşın davalı ve ihbar olunan tarafça--- tapusunun iptali ve---- bağımsız bölümün elden çıkartılması sebebiyle tazminat istemine ilişkin davanın ve---- davalı tarafça arsa sahibi şirkete karşı açılan ----- ihbar olunan şirketçe elde tutulmasından kaynaklı zararın tazminine ilişkin davanın sonucunun beklenmesi talebi söz konusu davaların Mahkememizce görülen davanın neticesini etkilemeyeceğinden yerinde göürülmemitir.
Bu kapsamda davalı tarafın, davacı ortaklığının ---- yönünden konusuz kaldığı yönündeki savunması, bu yönde dosyaya yansıyan bir -------- kararı bulunmamakla ve davacı taraf yeni bir bağımsız bölüm tahsisi ya da ödediği aidatlar dolayısıyla tazminat talep edebileceğinden yerinde bulunmamaktadır.
Davacı tarafça verilen --- tarihli Dilekçe ile, ıslah talebinde bulunularak faize yönelik olarak dava ıslah edilmiştir. Davacı dava dilekçesi ile----- bedeli tazminatının tahsilini talep etmiştir. Bu durumda dava konusu edilen asıl alacak talebi bakımından en geç dava tarihi itibariyle davalının temerrütü oluşmuş bulunmakta olup davacı taraf ıslah ile başlangıçta istemediği alacağın faizini isteyebilir. Netice itibariyle dava tarihinde davalı temerrütü oluştuğu da gözetilerek dava tarihinden itibaren faizi işletilmesi gerekir. Bununla birlikte davacı alacağına avans faizi işletilmesi talebi yerinde bulunmayarak yasal faize karar verilmiştir.
Belirtilen sebeplerle ve davalı tarafça davacının aidat borcunun davacı kira tazminatı alacağından mahsubu talebi bulunmadığından ---- kira tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin redddine, karar vermek gerekmiş olup, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KISMEN KABUL KISMEN REDDİNE, ---- kira tazminatının dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin redddine,
2- Alınması gerekli 9.484,98-TL harçtan davacı tarafından peşin olarak yatırılan 2.820,61- TL peşin harcın mahsubu ile bakiye 6.664,37-TL'nin davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,
3- Davacı tarafından sarfedilen toplam 5.980,75-TL yargılama giderlerinin davanın kabul ve red oranına göre hesaplanan 5.027,94-TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davalı tarafından yapılan yargılama giderleri bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
5- Kullanılmayan gider avansının karar kesinleştikten sonra talep halinde yatırana iadesine,
6- Avukatlık asgari ücret tarifesine göre davacı vekili için takdir olunan 17.140,94-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
10-6325 sayılı Kanun'un 18-A/13. bendi uyarınca ----- tarafından karşılanan 1.320,00-TL zorunlu arabuluculuk ücretinin kabul ret oranına göre hesaplanan 1.109,71-TL'sinin davalıdan,210,29-TL 'sinin davacıdan alınarak Hazineye gelir olarak kaydedilmesine,
Dair, Davacı Vekilinin ve Davalı -------------temsilcilerinin, ihbar olunan vekilinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 09/11/2021