T.C. İstanbul Anadolu 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2016/1080 Esas
KARAR NO : 2020/1134
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 07/11/2012
KARAR TARİHİ: 29/12/2020
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı şahısın, davalılardan ---------tarihinde üye olduğu, davacıya -------------- dairenin verilmiş olduğu, ---------- tarihinde --------- kendisine verilmesine ve üyeliğinin devamına karar verildiği, ve iş bu üyeliği müddetince kooperatif aidat borçlarını eksiksiz ödemiş olduğu her türlü yükümlülüklerini yerine getirdiği, inşaatın yapılacağı arsa davalılardan --------- üzerine yapılacak kat karşılığı inşaat anlaşması esasına göre ise --------- olduğu, arsa sahibi ile yüklenici firma arasında -----------nolu düzenleme şeklinde ------------yapıldığı, davalı -----------arsa sahipleri kötü niyetli olarak anlaşmış olduğu ve davacıya ait olan---- nolu dairenin kat irtifakı tapusu da arsa sahibi davalı --------- adına yapıldığı, ancak davalı kooperatif yetkilileri davacının tüm aidatları ve hukuki vecibelerini noktasız yerine getirdiği, buna rağmen tüm yazılı sözlü talep ve ihtarlara karşı bir türlü davacıya fiilen teslim edilen -------- tapuda devrini yapmadıklarını, davalılardan---------- yapılan protokoller neticesinde ------------- kain daire kat kaşılığı inşaat sözleşmesi karşılığı yapılmış olduğu, davacı şahısa vaad ettiği, kura çekimleri sonucunda davacı adına tahsis edilen ------ yılından beri davacı tarafından fiilen kullanılmakta olduğu hal böyle iken davalıların işbu taşınmazın tapu tescilini davacı adına yapmayıp aksine kötü niyetli olarak davalı arsa sahibi ----- adına yapılması üzerine ----------- kain dairenin davacı adına hükmen tescili, şayet bu mümkün olmadığı takdirde dairenin rayiç değeri olan ---------- tarihinden itibaren işleyecek olan avans faiziyle birlikte tahsili talep ettiği, tapu iptal ve tescilini ısrarla isteyen davacıya karşı fazladan -----daha ödeme yapması talep edildiği, ödenen bu tazminat karşılığında devredilmiş olan dairenin tapusunun davacı üzerine yaptırabileceklerini teklif ettikleri, yani bu olay ile davacı şahsa aynı daireyi 2 kez satmak istedikleri, davacı tarfından bu konuya ilişkin olarak savcılığa suç duyurusunda bulunulduğu ve soruşturmanın halen devam ettiği, davacı şahsın üyesi olduğu davalılardan ----tarafından kendisine vaad edilen --------- adresinde kain taşınmazın tapu kaydının davacı adına hükmen tescilini, tescil mümkün olmadığı takdirde aynı dairenin rayiç değeri olan--------------tarihinden itibaren işleyecek olan avans faiziyle birlikte davalı kooperatiften alınarak davacıya ödenmesini yargılama gideri ve ücreti vekaletin karşı taraftan tahmiline karar verilmesini talep ettiği görüldü.
Davalı ------- vekili cevap dilekçesinde özetle; Davalının davada taraf ehliyeti bulunmadığı, davalının hiçbir zaman ------ mevcut olmadığı, davalının mülkiyeti kendisine ait olan -------- yevmiye nolu kat karşılığı inşaat sözleşmesini yaptığı, bu nedenle davalı ------- tarafına açılan davanın husumet yönünden reddine karar verilmesini talep ettiği görüldü.
Davacı vekili ------- tarihli cevaba cevap dilekçesinde özetle; Davalı---- yapılan, ------------ düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat özleşmesinin 7. Maddesinde "Müteahhit firma, bu sözleşmesinden kaynaklanan arsa payı alma ve tüm arsa üzerinde inşaat yapma haklarının tamamını veya bir kısmını-------------- devir edebilir. Müteahhidin bu sözleşmeden doğan edimlerini, bu kooperatif ifa eder. Müteahhit firma bu sözleşmeden doğan haklarının tamamını veya bir kısmını bu kooperatife devir etsin veya etmesin arsa sahibine karşı inşaat yapma taahhüdünü tüm şartları ile taşımaya devam edecektir arsa sahibi sözleşmeden kaynaklanan yükümlülüklerin yerine getirilmesi hususunda, dilerse te başına müteahhidini ve dilerse kooperatifi ayrı ayrı veya birlikte muhatap kabul eder." hükmü bulunduğu, bununla birlikte davalı arsa sahibi ile davalı kooperatif arasında hukuki bağ kuran sözleşmenin 10. Maddesinde "Yukarıda müteahhide ait olacağı belirtilen daire ve dükkanların arsa paylarına ait mülkiyet hisselerinin inşaatların seyrine göre ve aşağıda belirtilecek üzere arsa sahibince müteahhide devir ve temlik edilecektir, a-)-----------işlemlerini ikmal edip, genel kurulunda işbu sözleşme koşullarında %5 arsa payını müteahhitten almayı ve sözleşmenin teknik hukuki ve cezai koşulları ile müteselsilen yüklenmeyi kabul ettiği yolundaki genel kurul kararının------ içerisinde arsa sahibine ibraz ettiğinde %5 arsa payı devir edilecek ve üzerindeki inşaat teminat ipoteği konulacaktır. Karar'ın 60 gün içerisinde ibraz edilememesi halinde 60 gün sonunda taraflar birbirlerinden hiçbir hak ve koşulda bedel, tazminat, ya da cezai şart talep etmeden sözleşme ihbar ve ihtara hacet olmaksızın tüm sonuçları ile münfesih olacaktır. 60 gün'ün başlangıcı mukavelenin imza tarihidir, b-) (%20)'si kaba inşaatlar tamamlandığında, c-) (%15)'i tüm iç ve dış sıvalar tamamlanıp, kasaların takılıp, tüm döşemelerin bitiminde, d-) (%30)'u tüm blokların camlarının takılıp, badana ve boyaları tamamlanıp, kapı ve mutfak dolaplarının takılıp, elektrik, su, telefon prizlerinin ve armatürlerin takılıp vb. tüm işlemlerin yapılıp, binanın iskan raporunun alınması için hazır hale getirilip, iskan müracaatında bulunulduğunda, e-) (%30)'u tüm dairelerin inşa edilerek, hepsinin bitirilerek, çevrş, park ve bahçe düzenlemelerinin, yolların yapılması, tüm blokların iskanının alınması hazır duruma getirilip müracaatı yapıldıktan sonra devir ve temlik edilecektir" hükmü bulunduğu, davalı kooperatif ile arsa sahibi arasında iş bu sözleşme ile davaya konu taşınmaz için hukuki bağ kurulmuş olduğu ve tanımı yapıldığı, bununla birlikte iş bu sözleşmede müşterek ve müteselsil kefil gözüken---- davalılardan-------------olduğu, kooperatif kayıtlarından da açıkça bu durum anlaşıldığı, yüklenici ------------ gereği hakkını kooperatife temlik ettiği, bu sebeple kooperatif alt yüklenici konumunda olduğu, inşaatı da alt yüklenici konumundaki kooperatif tamamladığı, davalı vekilinin cevap dilekçesinde taraf ehliyeti olmadığı iddiası hukuken haksız ve mesnetsiz bir iddia olduğu, iş bu sözleşmenin ilgili maddesi gereğince arsa sahibi hukuken taraf ehliyetine haiz olduğu, -----------ilamında da "Davalı -------dava dışı arsa sahibi----------- arasındaki ilişki istisna sözleşmesinin bir türü olan arsa payı devri karşılığı inşaat yapım sözleşmesi ilişkisi olduğu, davalı yüklenici şirketin bu sözleşme ile hak kazandığı, bağımsız bölümlerin bir kısmını şahsi hakkın temliki yolu ile davalı--------- temlik ettiği, Davacının bu kooperatifin üyesi olup davadaki istemini üyesi olduğu kooperatifin yaptığı tahsis işlemine dayandığı ve kendisine tahsisi yapılan bağımsız bölümü danışıklı devralan-----------üzerindeki kaydı iptal ve tescil işlemi için dava açtığı, davalı -------mirasçılarının bütün temyiz itirazlarının reddi ile usul ve yasaya uygun yerel mahkeme kararının ONANMASI gerektiği" şeklinde karar verdiği, ---- bu kararı iş bu davaya emsal teşkil ettiği, Davalı vekilinin iddialarının aksine davalı -------- davada taraf ehliyetinin ve sorumluluğunun bulunduğuna dair emsal teşkil eden bir karar olduğu, davalı kooperatif tüm inşaatı tamamladığı, arsa sahibi de sözleşemeden doğan tüm tapuları aldığı, fakat kooperatif yöneticileri ve arsa sahibi kötü niyetli olarak birlikte hareket ettiği tüm tapuları arsa sahibi adına çıkardığı, ancak davacı şahıs dahil üyelere daireleri fiilen teslim ettiği, fakat üyelere tapuda devir ile ilgili olarak sorun çıkardığı ve devir işlemlerini yerine getirmediği, tapu isteyen üyelerden ------- daha ek para talep ettiği, arsa sahibi ve ---------- hareket ettikleri, davalı tarafın taşeron firma ile arasında akdedilen sözleşmenin mahkeme ile feshi gerçekleştiğinden dolayı inşaatın yarım kaldığı, kooperatif tarafından tamamlandığı ve teslim edildiği, davalı arsa sahibi üzerine mahkeme kararı ile tapu devirleri yapılmadığı kötü niyetli kooperatif yöneticileri ile arsa sahiplerinin ortak kararı ile 2006 yılında arsa sahibi üzerine tapular çıkartıldığı, iş bu sebeple davalı ---- tüm iddia ve savları haksız olduğu, kötü niyetinden kaynaklandığını, bunlardan dolayı davalı ----- davada hem taraf ehliyeti hem de hukuki sorumluluğu bulunduğunu beyan ettiği görüldü.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:
Dava, hukuki niteliği itibariyle; kooperatifler kanunundan kaynaklanan tapu iptal ve tescil davası, bunun mümkün olmaması halinde taşınmaz değerinin ödenmesine dair tazminat davası olduğu tespit edilmiştir.
Dava konusu taşınmazın tapu kaydı ve satış senetleri celp edilmiş, yapılan incelemede tapunun dava dışı ----- adına kayıtlı olduğu tespit edilmiştir.
Davacı tarafın davalı kooperatif üyeliğine ilişkin belgeler davacı tarafından yapılan ödemelere ilişkin makbuzlar dosyaya sunulmuştur.
-------- nolu gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi bir sureti dosya içerisine alınmıştır.
----------- dava konusu kooperatife ait yapı ruhsat örneği, projeler ve kroki örneği dosya içerisine alınmıştır.
Davacı tanığı---------davalı--------- tayin edilmişti, bana ev anahtarı verildi, eve girip çıkabiliyorum ancak hala tapusu verilmemiştir, bende ---------- aleyhinde dava açtım, ancak ---------- yılları arasında ben toplam -------- civarında para ödedik ancak -------parasıda ödenmedi, kendisinden ve benden -------civarında para istenildi, arsa sahibi------ istedi ancak parayı vermedik, daha sonra -------- dairesinin satıldığını öğrendik, ödemelerimz makbuzlara bağlı idi" şeklinde beyanda bulunmuştur.
Davacı tanığı ------- beyanında "Aynı yerle ilgili ---------- ayında topraktan daire satın aldım. Biz davacı ile ilk üyelerdeniz. Ben ----oturuyorum. --- beyinde ---- oturduğunu biliyorum, kooperatif, ----------idi. Deprem nedeni ile işler uzadı. Bir kısım üyeler ayrıldı. Yeni üyelere dahil oldu. Bu arada toprak sahibi ile kooperatif anlaşmazlığa düştü. Aralarında davalık oldular. ---- sahibi bize merak etmeyin tapuyu iki ay sonra devredeceğiz dedi. Ancak dava sonunda toprak sahibi davayı bize kazandık derken herhangi bir devirde yapılmadı, üstelik bizden --------- fazla para istediler. Bu arada hisseler toprak sahibine dönünce toprak sahibi satmaya başladı. ------- beyin hissesini satmış, benim hissem halen arsa sahibinin annesinin üzerinde, biz hisseye tedbir koydurduk. Bu zamana kadar ----geçkin para ödedik. Satmaya kalksanız, bu daireler ----- satılıyor., ancak bizden ------------- daha fazla para istediler. Daireler tamamlandı. Anahtar teslimi yapıldı, ben dairemde oturuyorum. Ancak ----------- beyin dairesi satıldığı için O oturmuyor. Yeni satın alanın kiracısı oturuyor dedi. Benim bu konuda diyeceklerim bundan ibarettir" şeklinde beyanda bulunmuştur.
------ dosyasından------- dosyası ile talimat yazılarak talimat mahkemsince bilirkişi raporu aldırılmış olup,-------tarihli bilirkişi raporunda özetle; davacının davalı kooperatifin üyesi olduğu, ödemelerin tam olarak yerine getirildiği, davacıya-------- daireye ilişkin olarak üyeliğinin bulunduğu, davacının kooperatife borcu olmayan bir ortak olduğundan tazminat miktarı kooperatif dairesinin dava tarihindeki rayiç bedeline eş değer bir tazminat olacağı, rayiç değerin mahallinde uzman bilirkişi tarafından belirlenmesi gerektiği rapor edilmiştir.
--------- tarihinde alınan bilirkişi heyet raporunda özetle; davacının -------- üyeliğinin bulunduğu, davacı tarafından ---- tarihleri arasında toplam---- ödeme yaptığı, dava konusu dairenin --- yılındaki rayiç değerinin ----- olduğu rapor edilmiştir. Aynı bilirkişilerden alınan ek raporda dava konusu dairenin dava tarihi olan ------satış tarihi olan --- tarihinde ise ---------olduğu rapor edilmiştir.
--------- tarihinde alınan --bilirkişi raporunda dava konusu dairenin denkleştirici adalet ilkesi gereğince----- rapor tarihi itibari ile --- olacağı, dava tarihi olan ---- tarihinde rayiç değerinin ise-------olduğu rapor edilmiştir.
Davacı vekili tarafından -----tarihinde ıslah dilekçesi sunarak dava değerini --------yükseltiği ve ıslah harcını yatırdığı anlaşılmıştır.
-------------- kararı ile davada yetkisizlik kararı verildiği, yetkili ve görevli mahkeme olarak ----- Nöbetçi Asliye Ticaret Mahkemesi olarak dosyanın mahkememize gönderildiği anlaşıldı.
Dosyanın mahkememize gelmesinden sonra yapılan incelemede davalı kooperatifin sicilden terkin edildiği anlaşıldığından ----- tarihli celsede davacı vekiline davalı kooperatifin TTK 547. Md. Gereğince ihya davası açması için süre verilmiş, davacı vekili tarafından---- dosyası ile ihya davası açılmış, ----Sayılı kararı ile davalı kooperatifin ihyasına karar verilmiş ve bu karar------------- tarihinde kesinleşmiştir.
Dava konusu taşınmazın dava dışı 3. Kişi adına kayıtlı olduğu anlaşıldığından dolayı, davacı vekiline ----- tarihli duruşmada taşınmaz malikini davaya dahil edilip edilmeyeceği hususunda beyanda bulunması için süre verilmiş, davacı vekili tarafından ------- tarihli beyan dilekçesinde, tapu maliki 3. Kişinin davaya dahil edilmeyeceğine yönelik beyan dilekçesi sunduğu anlaşılmıştır.
Tüm dosya kapsamı ve deliller birlikte değerlendirildiğinde; dava kooperatif üyesinin açmış olduğu tapu iptal tescil davası, bunun mümkün olmaması halinde tazminat davasına ilişkindir. Dava konusunun kooperatif hukukundan kaynaklanması ve davalı kooperatif merkezinin yargı çevremiz dahilinde olması nedeniyle mahkememizin görevli ve yetkili olduğu anlaşılmıştır. Davacı tarafından her ne kadar tapu iptal tescil davası açılmış ise de; bilindiği üzere tapu iptal ve tescil davalarında davalı tapu malikidir. Dava konusu olan taşınmazın ilk tescil maliki her ne kadar davalı ------ ise de; dava açılmadan önce dava konusu taşınmazın 3. Kişilere devir işlemlerinin yapılmış olduğu anlaşılmış, davacı vekiline bu 3. Kişileri davaya dahil edip etmeyeceği önünde beyanda bulunması için süre verilmiş, davacı vekili tarafından 3. Kişinin davaya dahil edilmeyeceği bildirilmiştir. Bu durumda dava konusu taşınmazın tapu iptal ve tesciline karar verilemeyeceğinden bu talep yönünden davanın reddine karar verilmiştir. Davacının kooperatif üyesi olduğu, üyelik aidatlarının eksiksiz ödendiği bilirkişi raporları ile tespit edilmiştir. Ancak davalı kooperatif tarafından davacıya----------teslim edilmesine rağmen tapuda devir işlemi yapılmadığı anlaşılmıştır. Dava konusu bu taşınmaz dava açılmadan önce 3. Kişilere devredildiği ve davacı tarafından da bu kişilere karşı dava açılmadığı anlaşıldığından, her ne kadar fiilen teslim yapılmış ise de tapu iptal tescil yönünde karar verilmesi mümkün değildir. Yine davacı tarafından her ne kadar davalı---- karşıda tapu iptal ve tescilin mümkün olmaması halinde tazminat talebinde bulunulmuş ise de; davacı ile davalı -------- arasında herhangi bir hukuki ilişkinin mevcut olmadığı, bu davalının davacıya karşı herhangi bir borç altına da girmediği, tapunun tescilini sağlamayan davalı kooperatifin sorumlu olacağı anlaşıldığından tazminat yönünden sadece davalı kooperatif sorumlu tutulmuştur. Davacı ıslah dilekçesi ile talebini her ne kadar ------yükseltmiş ise de; ---- tarihinde dosyaya sunulan bilirkişi raporunda belirlendiği üzere dava konusu taşınmazın dava tarihi itibari ile rayiç değerinin --------- olduğu anlaşıldığından bu değer üzerinden ve davalı kooperatif yönünden davanın kısmen kabulüne karar verilerek aşağıdaki gibi hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM:Yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın davalı -------- yönünden REDDİNE,
2-Davalı------- yönünden tapu iptal tescil talebinin REDDİNE,
3-Davacının tazminat talebinin KISMEN KABULÜ ile; ---------- tarihinden itibaren işleyecek avans faizi ile birlikte davalı --------- alınarak davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin talebin reddine,
4-Alınması gerekli 11.022,50-TL harçtan davacı tarafça peşin olarak yatırılan 2.732,40-TL harç, 2.300,00-TL ıslah harcı toplamından oluşan 5.032,40-TL harcın mahsubu ile bakiye 5.990,10 TL harcın davalı ----------- tahsili ile hazineye irad kaydına,
5-Davacı tarafından dava açılırken yatırılan 2.732,40-TL peşin harç, 21,15-TL başvuru harcı, ve 2.300,00-TL ıslah harcı ve 372,90 keşif harcı olmak üzere toplam 5.426,45-TL harcın davalı ---------- alınarak davacıya verilmesine,
6-Davacı tarafından harç dışında harcanan 2.796,50-TL yargılama giderinden kabul ve ret oranına göre hesaplanan (%76,22 Kabul %23,78 Ret) 2.131,52-TL'nin davalı ---------- alınarak davacıya verilmesine, bakiye kısmın davacı üzerinde bırakılmasına,
7-Davalılar tarafından yargılama gideri sarf edilmediğinden bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
8-Davacı kendini vekille temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre davacı vekili için takdir olunan 19.279,20-TL vekalet ücretinin davalı -------- alınarak davacıya verilmesine,
9-Davalı -------kendini vekille temsil ettirdiğinden Avukatlık Asgari Ücret Tarifesine göre davalı vekili için takdir olunan 23.269,00-TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı ------- verilmesine,
10-Tarafların artan gider avansı bulunması ve talep etmeleri halinde karar kesinleştiğinde yatıran tarafa iadesine,
Dair, davacı vekilinin yüzüne ve davalı yokluğunda gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde İstinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 29/12/2020