T.C. İstanbul Anadolu 3. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2018/262 Esas
KARAR NO : 2018/921
DAVA: Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan Gabine Dayalı Alacak)
DAVA TARİHİ: 26/05/2014
KARAR TARİHİ: 27/11/2018
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Satım Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
İDDİA, SAVUNMA, DOSYA KAPSAMI:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilleri ile davalı arasında düzenlenen ----- tarihli ------------------ ile----------------parselde kayıtlı------------- bağımsız bölüm numaralı ofisin -------TL bedelle satın alındığını, bu bedelin------ TL'nın peşin ödendiğini, kalan miktarın ---- takside bölündüğünü, müvekkillerinin internet ortamından yaptıkları araştırma sonucunda davalı şirketin ------------- değerlendirme tarihli gayrimenkul değerleme raporuna ulaşıldığında dava konusu taşınmazın fiyatının 372.000,00 TL olarak tespit edildiğini, yine davalı şirketin yaptırdığı ------tarihli değerleme raporunda da proje bünyesindeki ofislerin ortalama m2 satış değerinin 6.500,00 TL olarak belirlendiğini, bu durumda edimler arasında oransızlık bulunduğunu ve "--------olgusunun tartışmasız olduğunu belirterek taraflar arasındaki muarazanın giderilmesini, yargılama sonuna kadar taksitlere müteallik ödemelerin ödenmemesi veya tayin edilecek tevdi mahalline yatırılması yönünde ihtiyati tedbir kararı verilmesini, dava konusu ----no.lu ofisin değerinin tespiti ile davalıya fazla ödenmiş olan bedelin 03.03.2014 tarihinden itibaren avans faizi ile birlikte tahsilini talep ve dava etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinde aşarı yararlanma yani gabinin şartlarının bulunmadığını, davacının dilekçesi ile ileri sürmüş olduğu deneyimsizlik iddiasının samimi bulunmadığını, kabul anlamına gelmemekle birlikte, bir an için gabin iddiasının varlığı kabul edilecek olsa dahi bu iddiaya dayalı hak düşürücü sürenin geçtiğini, davada ------------- husumet yöneltilemeyeceğini, davacının müvekkili şirkete hitaben yazmış olduğu 03/03/2014 tarihli talep yazısında dava konusu taşınmaz satışı ile ilgili rakam belirleyerek 63.000,00 TL talep ettiğini, bu nedenle belirsiz alacak davası açamayacağını belirterek açılan davanın reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin davacıya yükletilmesini talep etmiştir.
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle, taraflar arasındaki sözleşme ilişkisinde aşarı yararlanma yani gabinin şartlarının bulunmadığını, davacının dilekçesi ile ileri sürmüş olduğu deneyimsizlik iddiasının samimi bulunmadığını, kabul anlamına gelmemekle birlikte, bir an için gabin iddiasının varlığı kabul edilecek olsa dahi bu iddiaya dayalı hak düşürücü sürenin geçtiğini, davada ------------- husumet yöneltilemeyeceğini, davacının müvekkili şirkete hitaben yazmış olduğu 03/03/2014 tarihli talep yazısında dava konusu taşınmaz satışı ile ilgili rakam belirleyerek ------- TL talep ettiğini, bu nedenle belirsiz alacak davası açamayacağını belirterek davanın reddine karar verilmesini savunmuştur.
İNCELEME, DELİLLER VE GEREKÇE :
Dava, gabine dayalı olarak açılan ve taşınmaz bedeli için fazladan ödendiği ileri sürülen tutarın iadesi talepli alacak davasıdır.
Dava, davacının davalıdan satın almış olduğu ofis işyeri için yapılan ödemede davalının aşırı yararlanma ve davacı yönünden gerçekleşen gabin olgusu nedeni ile davacının yapmış olduğu fazla ödemenin belirsiz alacak davası olarak isteminden ibaret olduğu anlaşılmıştır. Davacı dava dilekçesi ekinde noterden yapılmış gayrimenkul satış vadi sözleşmesi, ödeme plan ve tablosu satış, ------------bilgi formu, davalıdan 63.000,00 TL fazla ödeme tutarının iadesi talebini içeren 03/03/2014 tarihli yazı,---------- Projesine ilişkin 19/03/2014 tarihli ---------- raporu, emsal analiz raporunu delil olarak ibraz etmiştir.
Davalı cevap dilekçesi ekinde delil olarak gayrimenkul satış vadi sözleşmesi, aynı bloktaki emsal daire satış bedelleri, ------------ tebliğ, davacının da delil olarak dayandığı ve davacı tarafından davalı şirkete gönderilen ------- tarihli yazı ve buna hitaben davacılara gönderilen ------ tarihli cevabi yazı, dava konusu bağımsız bölümün davacı ...'nün annesi -------- tarafından ------- TL ye ------tarihinde ------ müşteri ve ------ sözleşme no ile satın alındığına dair bilgi formu ile ------davacı şirkete bu satışla ilgili ödeme yaptığına ilişkin şirket yardımcı defter kayıtları, hesap ekstresi, ------- tarafından davacıya çekilen ------- günlü ihtarname, projenin yapımına dair ----- tarih ve ------ y. sayılı arsa karşılığı gelir paylaşım sözleşmesini ibraz etmiştir.
İnşaat mühendisi Öğr. Üyesi, uzman hukukçu Öğr. Üyesi ve Kadastro Mühendisinden oluşan bilirkişi heyetine taraf vekilleri huzurunda yerinde inceleme yapma yetkisi verilerek tanzim olunan -------tarihli dosya teslim ve yemin tutanağı ile her 2 taraf vekili huzurunda bilirkişi heyeti mahalline giderek yerinde inceleme ve tespitini yapmış olup, vermiş oldukları --------tarihli raporda,----------- parsel üzerinde ---- bölümün ------ bölümün rezidans bölümü, ----- bölümün ise ofis bloklu olup, söz konusu blokların------ projesi kapsamında inşaatları devam eden yapılar olup, dava konusu olan ofisin ---------m2 brüt yüz ölçümünde taşınmaz olduğu, taraf emsalleri de değerlendirilmek sureti ile emsal incelemesinde 06/12/2012 satış tarihi itibarı ile dava konusu olan bağımsız bölümün değeri 425.000,00 TL olarak taktir edildiğini, ancak olayda aşırı yararlanmadan bahsedebilmek için ayrıca subjektif unsurlarında somut olayda gerçekleşmesi gerektiğini, bu unsurların aşırı yararlanmadan dolayı zarar görenin tecrübesiz ve düşüncesiz olması yada zor durumda kalması gerektiği ancak davalı tarafın da bu durumdan yararlanma kastının bulunması gerektiğini rapor etmişlerdir.
Davacılar vekili olarak dosyaya (-------- gün ------- y. ve ----- gün ------ y. sayılı vekaletnameler ekinde) ------- tarihinde ön büroya verdiği itiraz dilekçesiyle Av. ------- taşınmazın fahiş değerle davacıya satıldığının sabit olduğunu belirterek yeni bir rapor alınmak üzere içerisinde hukukçu bulunan bilirkişi heyetine dosyanın tevdiini talep etmiş, son celseye yetkilendirdiği vekil katılarak talep ve rapora itiraz dilekçelerini tekrarlamış, davalı vekili de emsalleri ve gerçekleşmiş satış sözleşmelerini sunduklarını, satış bedeli ile aynı oranda olup, hukukçu bilirkişi talebini kabul etmediklerini bildirmiş, davacının iddia ve taleplerinin reddini istemiştir.
Davacının yeniden bilirkişi incelemesi talebi, Yerinde inceleme yapma yetkisi verilerek bilirkişi heyetinden alınan --------- tarihli raporda tarafların sundukları emsaller bilirkişi heyeti tarafından değerlendirilmiş ve davacıların satın almış oldukları ofis işyerinin olması gereken bedeli tespit edilmiş ancak burada bilirkişilerin değerlendirilmesinde objektif-subjektif unsurlar yönünden açıklayıcı beyanlarda bulunulmuş ise de yapılan değerlendirmeler yönünden davacı tarafın itirazlarının mahkemenin taktir alanı içerisinde kalması nedeniyle yeniden bilirkişi incelemesine gerek bulunmadığına, itirazların mahkememizce taktir edilmesine ve gerekçeli kararda açıklanmasına karar verilerek sözlü yargılamaya geçilmiştir.
Davacılar vekili olayda objektif unsurun gerçekleştiğini, subjektif unsurun ise müvekkillerinin satın almış olduğu yerin gerçeğinden çok daha fazlaya satın alındığını bilmeye imkan olmadığını,------ bin TL olan bir yeri ----- TL ye veya üstüne almasının hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, kaldı ki başka bir şirkete de daha sonraki bir tarihte -------TL ye satış yaptıklarını belirterek davanın kabulünü istemiştir.
Davalı vekili olayda objektif unsurunda gerçekleşmediğini, bilirkişi raporuna bu noktadan itiraz ettiklerini, davacı tarafın ------ya malvarlıklarının tespiti için yaptırılan değerlemeyi sunarak fiyatların bu olduğunu söylediğini, yapılmış olan satış vadi sözleşmelerini sunduklarını, aynı binada, aynı yerde emsalleri de sunduklarını, müvekkili kuruluşun SPK nın denetimi altında halka arz edilmiş bir şirket olduğunu belirterek serbest piyasa koşullarında oluşmuş bir fiyat bulunduğunu, bu nedenle, objektif unsurun gerçekleştiği iddiasını kabul etmediklerini, subjektif unsurunda gerçekleşmediğini bildirmiş, son celseye katılan ihbar olunan ---------------- vekilide davanın reddini talep etmiş, mahkememizce yasal unsurları gerçekleşmeyen ve kanıtlanamayan davanın reddine karar verilmiştir.
Davacılar--------------projesi kapsamında ofis işyerlerinin olduğu --------- tarihli -------- y. sayılı gayrimenkul satış vadi sözleşmesiyle ------- TL bedel karşılığı "..." ye vekaleten ----------i ortaklığından satın almışlardır. Taşınmazın satış bedeli, -------TL peşin bakiyesi olan ------- TL ise satış bedelinin ödenmesine ilişkin 30/12/2012 tarihinden başlamak üzere ve 30/06/2014 tarihinde bitecek şekilde 18 taksit 21.667,00 şer TL 19. son taksit 120.000,00 TL olmak üzere 600.000,00 TL dir.
Davacı taraf gabin nedenine dayalı olarak ve fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak üzere şimdilik kaydıyla 10.000,00 TL nin tahsili için belirsiz alacak davası açmış olup, davadan önce 03/03/2014 tarihinde davalıya gönderdiği dilekçeyle "Müşteriler arasında ayrımcılık yaptığınızdan aynı kampanya dönemindeki otel satışından fazla ödemiş olduğumu %52,04 fark olan 193.588,00 TL nin taksitli borcumuzdan kalan son 4 taksit ödemesine mahsup edilmesini, daire satışından anahtar teslim satış değerinden fazla ödediğim 63.000,00 TL nin nakit olarak iade edilmesi" talebinde bulunmuş, bu talebe karşıda davalı tarafın 17/04/2014 tarihli ve 5242 sayılı cevabi yazıyla ve gerekçesi açıklanarak ".... Gerekçeler nedeni ile Talebiniz uygun bulunmamıştır." denilmiştir.
Davacı, dava dilekçesinde gabin olgusunun varlığının tartışmasız olduğunu ve davalının taşınmazı gerçek değerinin üzerinde fahiş fiyatla satmakla iyiniyetli davranmadığını, bu durumun hakkın su istimali olduğunu iddia etmektedir. Gabinde ispat külfeti davacıdadır. Davacı, bu durumu tanıkta dahil olmak üzere her türlü delille ispat edebilir.
Gabinin yasal unsurları objektif-subjektif unsurlar olarak değerlendirilmelidir.----- unsur davacının zarara uğradığı edimler arasında aşırı nispetsizlik, subjektif unsurlar ise müzayaka hali hafife alma ve tecrübesizliktir. Davacılardan --------- 12/12/1978 doğumlu olup, satış tarihinde -----yaşında, diğer davacı ... ise 22/01/1977 doğumlu olup, satış tarihinde 35 yaşındadırlar. Çok genç veya çok yaşlı kişilerden değildirler. Bu nedenle subjektif unsurlardan olan tecrübesizlik unsurunun bu olayda gerçekleştiğinden söz edilemez. ----- arasındaki aşırı nispetsizlik bilirkişi incelemesi ile tespit edilebilir. ----- unsurların gerçekleşip gerçekleşmediği ise davacının tanıkta dahil olmak üzere sunacağı maddi delillerle ispatlanabilir. Davacı taraf olayımızda tanık deliline dayanmamıştır.
Gabinin objektif unsurları zarar görenin yani davacının "Müzayaka halinde olmasından, tecrübesizliğinden, işi hafife almasından ----- sonucu zarara uğramasıdır. Bunun yanı sıra karşı tarafın, zarara uğrayanın müzayaka hali işi hafife alması veya tecrübesizliğinden "Bilerek yaralanmış olması" sonucu açık nispetsizlik bulunmasıdır. -------unsurun gerçekleşmediği durumda edimler arasında aşırı nispetsizlik olsa dahi münhasıran gabinin varlığından söz edilemez. Eğer karşı taraf yani olayımızda davalı şirket davacıların bu zaafından yararlanma kasıt ve fikri ile hareket etmemişse, diğer unsurlar gerçekleşmiş olsa dahi gabinden söz edilemez. Nitekim davalı şirketin davacıların ispat edilemeyen zaafından yararlanmak kastıyla hareket ettiğine dair hiçbir delil bulunmamaktadır.
Olayımızda davacılar dava konusu 62 bağımsız bölüm nolu ofis işyerinin değerinin çok üzerinde kendilerine satıldığını iddia etmektedirler. Satış yapan ...,-------- denetimi altında halka arz edilmiş bir şirkettir. Davacılar bu taşınmazı ------TL si peşin olmak üzere ve 19. taksit -------L olarak arada 18 taksit ise 21.667,00 şer TL olarak taksitle almışlardır. Satın aldıkları tarih olan 06/12/2012 tarihindeki gerçek satış değeri bilirkişi heyetince peşin değer olarak tespit edilmiştir. Oysa davacılar kısmen peşin ve bakiyesi taksitli olarak satın aldıkları bu ofis işyeri için : Müzayaka iddiasında bulunmamışlar, tecrübesizlikleri ve hafife aldıkları (hiffet) hakkında bir delil sunmamışlardır.
Davacıların 06/12/2012 tarihinde satın almış oldukları ofis işyeri ile ilgili ödemelerin taksitlerini muntazaman yaparken 03/03/2014 tarihinde yani satın aldıktan 1 sene 3 ay sonra davalıdan talepte bulunmaları, davalı tarafından bu talep kabul edilmemesi üzerine ve bu talebi gerekçe göstererek, fazlaya ilişkin haklar saklı kalmak üzere açmış oldukları belirsiz alacak davasında bilirkişi heyetinin subjektif unsurun gerçekleşmediği yönündeki gerçekleşmeyen şartlar itibarı ile yasal unsurları oluşmayan gabine dayalı kanıtlanamayan davanın reddine karar verilmiştir.
Bu kararımız temyiz edilmiş olup, Yargıtay 19. HD.nin 2016/13916 E, 2017/7878 K sayılı ilamı ile haklı olarak, mahkememiz kararı, dava değerinin açıklattırılması, buna göre harcın tamamlatılması gerekçesi ile karar bozulmuş, dava yukarıda yazılı esasa kaydedilmiştir.
Uyulan bozma ilamı doğrultusunda davacı tarafa dava değerini belirlemesi ve harcı tamamlanması için süre verilmiş, davacı davasını, belirli hale getirdiğini, 10.000 TL talep ettiklerini yazılı olarak beyan etmiş, duruşmada da sözlü olarak tekrarlamıştır. İncelenen tüm dosya kapsamından varılan kanaat ve sonuç değişmemiş, davanın reddine karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM:Yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacının davasının REDDİNE,
2-Alınması gerekli 35,90TL harçtan davacı tarafından peşin olarak yatırılan 170,70 TL peşin harcın mahsubu ile kalan 134,80 TL'nin talep halinde davacıya iadesine,
3- Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendi üzerine bırakılmasına,
4- Davalı tarafından yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
5- Kullanılmayan gider avansının karar kesinleştikten sonra talep halinde yatırana iadesine,
6- Avukatlık asgari ücret tarifesine göre davalı vekili için takdir olunan 2.180TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
Dair, gerekçeli kararın taraf vekillerine tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde Temyiz yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin yüzüne karşı verilen karar açıkça okundu, usulen anlatıldı 27/11/2018