T.C. İstanbul Anadolu 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
GEREKÇELİ KARAR
ESAS NO: 2020/560 Esas
KARAR NO: 2022/227
DAVA: Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 09/11/2020
KARAR TARİHİ: 15/03/2022
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Eser Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA: Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacı arsa maliki müvekkilin de aralarında bulunduğu arsa sahipleri ile davalı yüklenici firma arasında,-------- yevmiye no.lu “---Sözleşmesi” (----) akdedildiğini, ----önceden hak sahibi olan ----,---- ekindeki -------- maliki olarak görünen ----- yoluyla söz konusu parselleri hisseli olarak alarak hak sahipliği ------- kişiler ile---- devrolduğunu; buna ilişkin olarak davalı yüklenici firma ile ---- tarih ve ---- akdedildiğini, Taraflar arasında akdedilen sözleşmenin tadil ekinde yer alan ---------- Öneri Raporu”nda davacı müvekkilin hak sahipliği dağılımlarının belirlendiği, davacı müvekkil şirketin---- tek başına maliki olduğunu, ---- tazminatını düzenleyen -----11. maddesinin “Yüklenici, yukarıda belirtilen toplam teslim süresi (24 * 6 ay) içerisinde inşaatı bitirip, bağımsız bölümleri mal sahiplerine teslim etmediği takdirde, sürenin bittiği tarihten itibaren her bir daire için aylık ------ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir...” şeklinde düzenlendiğini, ---- uzatma süresi dahil olmak üzere ---- tarihinde bitirilerek davacı müvekkile teslim edilmesi gereken dairelerin, davalı yüklenici firma tarafından ---- ihtarnamesi ile geçici kabule hazır olunduğunu bildirmesi üzerine tüm davacı müvekkillere kademeli olarak ancak ----, dairelerde mevcut noksanlıklar da tespit edilmek suretiyle fiilli olarak teslim edilmiş olup, buna ilişkin geçici kabul tutanakları tanzim edildiğini, işbu geç teslimden dolayı davalı yüklenici firmanın, davacı müvekkillere ---- 11. maddesi uyarınca daire başına hesaplanacak gecikme tazminatlarını yasal faizi ile birlikte ödeme yüküml doğduğunu, ---- Ödemesi” başlıklı 27. maddesine göre “Yüklenicinin, arsanın (--- kendisine teslim edildiği aydan itibaren her bir parsel için aylık 3.500 TL kira ödemesini ve bu ödemenin bağımsız bölümlerin teslimine kadar devam etmesini taraflar kabul etmiştir. İnşaatın zamanında bitirilmemesi ve yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde, yukarıda 11. maddede cezai şart olarak belirtilen aylık 1.000,00 TL tazminatın ödenmesi, kira ödemelerine engel olmayacaktır.” şeklinde düzenlendiği, Davacı müvekkil tarafından ilgili ----- yüklenici firmaya ---- tarihinde teslim edildiği ve Davalı yüklenici firmanın da işbu teslimi takip eden 24 aylık sürece ilişkin kira bedellerini davacı müvekkillere ödediğini ancak bu tarihten (02.05.2018) sonraki dönemlere ilişkin kira bedellerini müvekkillere ödenmediğini, bundan ötürü --- m. 27 uyarınca geçici teslime kadar ödenmeyen kira bedellerinin de----- hesaplanarak davalı yüklenici firmadan yasal faizi ile birlikte tahsilinin gerektiğini, 05.05.2015 tarihli-- arsa sahipleri ile davalı yüklenici firma arasında yapılan ------- tarihlerinde değişikliğe uğradığı ancak söz konusu tadil sözleşmeleri --- kira ödemeleri ve gecikme tazminatını düzenleyen maddeleri ile ilgili hiçbir değişiklik yapılmamış olduğunu, Bir kısım gerçek kişi arsa malikleri için davalılara karşı tarafımızca---. sayılı dosyası ile huzurdaki dava ile aynı talepli bir dava ikame edilmiş olup, söz konusu dosya da halihazırda devam ettiğini, bu nedenlerle; Fazlaya ilişkin ıslah hakkı saklı kalmak üzere şimdilik----- gecikme tazminatının ----göre gereken teslim tarihi olan --- tarihinden fiili teslim tarihine dek işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, Fazla ilişkin ıslah hakkı saklı kalmak üzere şimdilik 6.000 TL'lik ödenmeyen kira bedellerinin muacceliyet tarihinden fiili teslim tarihine dek işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsiline, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı taraf yükletilmesine karar verilmesini talep ve iddia etmiştir.
SAVUNMA: Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; ------ sahiplerinin bir kısmı ile ilk sözleşmenin -----, daha sonra arsa sahipleri tedrici olarak tahliye ettikleri arsayı ---- tarihinde yükleniciye teslim ettiklerini; inşaat sözleşmesinin --- yapıldığı tarihte,---- Yüklenici tarafından tek parsel halinde getirmekle,---- girmesini sağlandığını, --- ruhsatın alındığını, Temelin hazırlanmasına başlandığında, kayalık bir zeminle karşılaşıldığı, kazı işinde olağanüstü hal ilanı sebebiyle, ----- kullanılamadığını,--- tarihinde ruhsat alınmasına rağmen ----- dolayı kazıya ---günü başlanabildiğini, temel kazısının --- tarihinde tamamlandığını, Temeldeki çalışmanın haklı bir gecikmeye neden olacağını -------yapılan şifahi görüşmelerde kabul ve ifade ettiklerini, --- süresinin yıl sonuna kadar uzayabileceği hususunun yürütme kurulunu temsilen ----- mutabakat sağlanmakla, ihtarname çekilmeyerek ----isteği doğrultusunda, “süre uzatımı ve kira muafiyetine ilişkin protokol hazırlanarak ------ gönderildiğini, ancak, sözlü taahhütlerine rağmen, protokolü imzalamaktan imtina ettiklerini, ------- kurallarına uymayan bu davranışlarından dolayı bilahare kendilerine ihtarname çekildiğini, Sözleşmenin-----kuruna göre, bir--- iken geçici kabulün yapıldığı tarihte (5.98) TL olduğunu, maliyetlerde --- nispetinde bir artış söz konusu olmasına rağmen Yüklenici, basiretli bir iş insanı gibi davranarak edimini ifa ettiğini, 27.07.2020 günü iskanı da almış bulunduğunu; taşeronlarında, malzeme temininde sıkıntı yaşadıklarından, kendi alt sözleşmelerinde belirtilen süreyi aşarak teslimde geç kaldıklarını, bu nedenle kendilerine 2. kez ihtarname çekildiğini;-------sebebiyle ------ tarihinde yanan parçanın, aylarca yurtdışından gelmesinin beklenildiğini; ---- engellerin de etkili olduğu süreçte---- müracaatından 4 ay sonra ancak gelebildiğini; bunun gibi yüklenicinin------ sebepler ---- karşısında, yükleniciye atfı kabil bir kusur olmadığından temerrüt oluşmadığını, Sözleşmede inşaat süresini belirleyen 9'uncu madde yanında,------ devamındaki iki yıl süreyle uygulanan olağanüstü hal şartlarının sözleşmenin 28. maddesine göre, kısmi seferberlik olarak teemmülü ile mücbir sebep kapsamında değerlendirilmesini, Sözleşmenin, ipoteklerin kaldırılması ve ferağ takririnin verilmesini düzenleyen 6. Maddesi “İpoteklerin kaldırılma aşamasına gelindiğinde, Yüklenicinin yazılı talebi üzerine en geç 15 iş günü içerisinde ipoteğin kaldıracağını, sözleşmeye göre Yüklenicinin kendi kusuru olmaksızın ipoteğin fek işleminin geciktirilmesinden kaynaklanan her türlü zarar ziyanı talep etme hakkı saklıdır. Bu nedenle geçecek süre inşaat süresine eklenir.” Şeklinde olduğu, Geçici kabule başlandığında, ipoteğin ---sonra da geriye ------ame ile --- sayılı ihtarnameye rağmen, iskanı alınmış olan yapıda teminat ipoteği hukuki bir dayanağı olmadığı halde bugüne kadar çözülmemiş olduğunu; buna ilişkin tazminat haklarını saklı tutarak, yükleniciye ait ---) nolu daireler üzerindeki ipoteğin fekki için ---- esasında dava açtıklarını;---- ipoteklerin devam edip etmediğinin sorulması, ipoteklerin haksız olarak devam ettirildiği sürenin sözleşme gereği inşaat süresine eklenmesini talep ettiklerini, Bir kısım arsa sahiplerinin aynı mülahaza (gecikme tazminatı ve kira alacağı) ile açmış oldukları davanın da --- itibariyle kat irtifakları kurulan bağımsız bölümlerin teslimine başlanıldığını, sözleşmenin----- Maddesine göre, ---- nitelikteki noksanlar geçici kabule engel olmadığını, bir kısım arsa sahiplerinin geçici kabulden imtina ettiklerini, ancak ---- olmadığını, süreci uzatma temayülünde olduğu gözlemlenen yürütme kuruluna, ---- sayılı ihtarname keşide edildiğini, Borçlar kanununa göre, ---- veya en geç teslim sırasında cezai şart talep ettiğini yükleniciye beyan etmeli, cezai şart talep edildiğine dair çekincenin açık bir biçimde borçluya bildirilmiş olması gerektiğini, --- ve teslimlerle ilgili görüşmelerde, arsa sahipleri yürütme kurulunun gerek kira ve gerekse cezai şart konusunda herhangi bir talepte bulunmamış olduğunu, daire teslimlerinde bile yasal haklarını saklı tutmaktan öte bir taleplerinin olmadığını; Sözleşmenin lafzına göre, davacıların şeklen kira ve gecikme cezası isteme hakları var ise de, yukarıdaki açıklamalara, oluşa ve şartlara göre ruhen böyle bir haklarının olmadığını, hakkaniyet açısından gerek kira tazminatı ve gerekse cezai şart yönünden alacak hakkının doğmadığını, Davaya İtirazlar ve Mahsuplaşma Talebi: Dava dilekçesinin 5. madde başlığı altında, 02.05.2018 tarihinden sonra kira ödenmediği yolundaki iddiayı kabul etmediklerini; Yer tesliminin yapıldığı----tarihine kadar ---- ile kiraların ödendiğini, ödenmediği ileri sürülen --- sonraki döneme ait ---- fotokopileri ---- arasındaki kira borcu ise,------ sahiplerine senet karşılığı verilen borçlarından mahsup edildiğini; Davacının da -----borcundan belirtilen tarihler arasındaki 9 aylık kirası mahsup edilerek kalan borcu için-----ikinci senet alındığını,---- borcunu da ödeyerek senetlerini geri aldığını; Davacıya ait her iki senedin fotokopilerinin ------ senetler arasındaki farkın mahsup edilen kira miktarını gösterip ispat ettiğini; bu hususun inkarı halinde, tanık ve yemin deliline de dayanacaklarını; arsa sahiplerine, inşaatın süresinden daha fazla toplam ------- Yüklenici'nin kira borcunun olmadığını; Buna göre, kira ve cezai şart istemine ilişkin iş bu davanın konusunun ----- sınırlı hale geldiği; teslimlerdeki gecikme süresi yukarıda açıklanan haklı ve zorunlu sebepler tahtında meydana gelmiş olmakla, yüklenici yönünden temerrüt oluşmamış olup Davacının da kira tazminatı ve cezai şart isteme hakkının olmadığını, Sözleşme yapılırken yapılacak ------ olmadığı için sözleşmede yer almayan, ----- dönüşüm kira yardımına hak kazanılması halinde, Yüklenicinin ödeyeceği kiradan mahsup edileceği şifahi olarak kararlaştırıldığını, bu hususta yemin ve tanık deliline dayandıklarını, Ancak, Yüklenici tarafından -----, Davacı tarafın münhasıran kendisine ödenebilen kira yardımını almak için müracaat etmemiş olduğunu, davanın kabulü halinde, davacıya ödenmesi gereken ---- tespitiyle hükmedilecek tazminattan mahsubuna karar verilmesini talep ettikleri: ------- yapıldığında, ---- tahliyesini hızlandırmak üzere,---- ---- yapılmasını temin için toplam 350.000,00TL aldıklarını; yani sözleşme aşamasında yüklenicinin ----- niteliğinde, ---ödeme yapmış olduğunu, Davacı şirket yetkililerine ödenen toplam ------- tazminata hükmedilmesi halinde mahsubunu talep ettiklerini, Yüklenicinin teknik şartnamede yazılı malzemelerden daha değerli ve ----- yapmış olduğunu, bu hususta bilirkişi marifetiyle keşif yapılmasını teknik şartname esas alınarak, Davacıya ait bağımsız bölümlerin değere artışına oranla yüklenici alacağının tespitini ve davanın kabulü halinde hükmedilecek tazminattan değer artışının da mahsubunu talep ettiklerini, Öncelikle, sözleşmenin 6. maddesine göre, arsa sahipleri lehine,--- teminat amacıyla konulmuş bulunan-------, teslimatların yapılmış olmasına,----- alınmış bulunmasına ve ihtar çekilmesine rağmen bugüne kadar fek edilmediği, Sözleşmenin 6.ncı maddesinin son cümlesi ------ sayılacağından temerrüdün oluşmadığının kabulünü, b- İki yıl süreyle yaşanan ------ girişiminin, sözleşmedeki mücbir sebeplerden ----- zemindeki kayalıkların, sürenin uzamasında etkili olması, malzeme temininde sıkıntı yaşayan----kalması ve yaşanan ekonomik ---- etkilemesi gibi olumsuz sebepler------ nazaran,------ gecikmenin, haklı sebepler tahtında gerçekleşen makul bir süre olduğunun kabulü ile yükleniciye atfı kabil bir kusur bulunmadığından davanın reddine, Sayın Mahkemenin farklı bir mülahaza ile Yüklenicinin, temerrüdünü kabul etmesi halinde, ---- alınarak; Yüklenicinin, arsanın tahliyesini kolaylaştırmak amacıyla şirket yetkilisi --------- dava konusu alacaktan mahsubuna, Fazladan yapılan işlerin ve kaliteli imalatın davacının dairelerinde oluşturduğu değer artışının bilirkişi raporuyla tespit edilerek, istenen gecikme cezası ile kira tazminatından mahsubuna, Davacının, ------- hakkına sahip olduğu ancak müracaat edip almadığı -------- tutarının,----- hükmedilecek kira ve cezai şart tazminatından mahsubuna, Mahkeme masrafları ile ücreti vekaletin davacılara tahmiline karar verilmesini talep ve iddia etmiştir.
TALEP ARTIRIM DİLEKÇESİ: Davacı Vekili,----- tarihli dilekçesi ile HMK M.107 uyarınca anılan bilirkişi raporu doğrultusunda, dava değerinin artırımı yoluna gidilerek dava dilekçesinde talep ettiği---- gecikme tazminatı alacağı olmak üzere toplam ------- kira alacağı --------- tazminatı olmak üzere toplam talebinin ----kabul edilmesini talep etmiştir.
DELİLLERİN İNCELENMESİ VE GEREKÇE;
Dava, Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve--------- kapsamında dairenin geç teslimi nedeniyle doğan kira kaybı ve gecikme tazminatı talebine ilişkindir.
İddia ve savunmalar üzerinde yapılan incelemede taraflar arasındaki uyuşmazlığın; taraflar arasında -------- taşınmazların tesliminde yaşanan gecikmede davalının bir kusurunun bulunup bulunmadığı, gecikmenin yaşanmasında davacı ve üçüncü kişilerin müterafik kusurunun söz konusu olup olmadığı, geç teslim nedeniyle davacının kira kaybı zararının doğup doğmadığı, doğan kira kaybı zararının ve gecikme tazminatını davalıdan talep edilip edilemeyeceği hususlarından kaynaklandığı anlaşılmaktadır.
------; Arsa sahipleri ile müteahhit arasında, ------- oldukları ---- kayıtlı toplam---------- üzerinde kat karşılığı esasına dayalı olarak ---- ------- -----Sözleşmesinin aşağıdaki maddelerle düzenlendiği görülmüştür.
-İpoteklerin Kaldırılması ve ------- Takririnin Verilmesi:
İpoteklerin çözülmesi ----aralarında ---- yetki verdikleri inşaatı yürütme---- imzası ile yapılacaktır. Bu kişiler Türk Borçlar Kanunu’nun vekâlet akdi hükümlerine ve özellikle 513. maddesine göre vekil tayin edilmişlerdir. Bu kişiler --- kaldırılması aşamasına gelindiğinde, yüklenicinin yazılı talebi üzerine en geç 15 iş günü içerisinde ipoteği kaldıracaklardır. Bu sözleşmeye göre, yüklenicinin kendi kusuru olmaksızın ipoteğin fek işleminin geciktirilmesinden kaynaklanan her türlü zarar ziyanı talep etme hakkı saklıdır. Bu nedenle geçecek süre ayrıca inşaat süresine eklenir.
a)İpotek fekkinin şu şekilde yapılmasını taraflar kabul etmişlerdir:
-------------bittiğinde ipoteğin %30’una tekabül eden dilimi,
---------- kapandığında ipoteğin %25’sine tekabül eden dilimi,
------------doğramaları takıldığında, ipoteğin %20’lik dilimi,
------- tamamlanıp, ------------- döşendiğinde %15’lik -------
------------teslim edildiğinde ipoteğin %5’lik, ------ alındıktan sonra %5’lik dilimi çözülecektir.
-İşin Süresi:
İşin süresi ------ onayladığı tarihten itibaren; ------- konusu tüm inşaat eksiksiz ve kusursuz olarak bitirilmiş olarak ------------ edilecektir. Teslimden sonra en geç 6 (alt) ay içinde binanın ------ alınacaktır. Ancak, yüklenicinin kusuru olmaksızın ------ kuruluşlarının -------- kaynaklanacak süre buna eklenir. Yüklenici, işbu sözleşmeyi imzaladığı tarihte,-------durumunu incelemiş bulunmaktadır.----- bu halleriyle Yüklenici tarafından bilindiğinden, ileride arsanın durumu gerekçesine binaen ------ mazereti kabul edilemez. Yine Yüklenici---- riski bakımından gerekli zemin etüdünü yaptıracaktır ve ---verecektir…
------Alınması ve Cezai Şart:
Yüklenici, yukarıda belirtilen toplam teslim süresi ----- içerisinde inşaatı bitirip, bağımsız bölümleri mal sahiplerine teslim etmediği takdirde, sürenin bittiği tarihten itibaren,
her bir daire için aylık------ödemeyi kabul ve taahhüt etmiştir. Bina için ---------) alma süresi, inşaatın tesliminden itibaren 6 aydır (Ancak, Yüklenicinin kusuru olmaksızın kamu kurum ve kuruluşlarının ---- buna eklenir.). ---- alınmamış olması teslime mani değildir.----- alınıncaya kadar geçen zaman içinde, ------ alınmamasından doğan cezalar Yükleniciye aitir. --------- malzemelerinin vesikaya bağlanması şeklindeki mücbir sebepler hariç inşaatın teslim süresi uzatılmayacaktır. Yüklenicinin kusurundan veya arsa niteliğinden doğan durumlar mücbir sebep kabul edilemez.
-İşin Kabul ve Teslimi:
Yüklenicinin işin bittiğine dair yazılı bildirimi üzerine,----- olmayacak şekilde ise ve işin %10’nu aşmayacak nisbette ise geçici bir kabul yapılır. Daha fazla bölümlerinde varsa eksik ve kusurları tesbit edip, bir zabıt tanzim eder. Eksik ve kusurlar dairelerin fiili kullanımına engel ise teslimat yapılmamış sayılır. Eksik ve kusurların ikmali için Yükleniciye makul bir süre verilir. Süre sonunda belirtilen eksik ve kusurlar bitirilmediği takdirde cezai şart uygulanır. İşin eksiksiz ve kusursuz olarak bitirildiği durumda,--------düzenleyecekleri bir tutanakla işin ön kabulünün yapıldığını tespit ederler. Yüklenici, bundan sonra ----- ---------- için------ müracaat eder. Yüklenici tarafından ---- alınması ve kat mülkiyetine geçilmesi işlemlerinin tamamlanması ve ------------ işlerinin tamamlanması ile ---ve Yüklenici birlikte düzenleyecekleri bir tutanakla işin kesin kabulünü yaparlar. Taraflar istediği takdirde teslim işlemini ------ nezaretinde yaparlar.
- Kira Ödemesi:
Yüklenicinin, arsanın ------ teslim edildiği aydan itibaren her ---ödemesini ve bu ödemenin bağımsız bölümlerin teslimine kadar devam etmesini taraflar kabul etmiştir. İnşaatın zamanında bitirilmemesi ve yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde, yukarıda 11.inci maddede cezai şart olarak belirtilen ---ödenmesi kira ödemelerine engel olmayacaktır.
- Mücbir Sebep:
Aşağıda belirtilen haller, gecikmeler için mücbir sebep olarak kabul edilmiştir:
a. Sözleşme konusu taşınmazın bulunduğu bölgede richter ölçeğine göre 5.in üzerinde
hissedilebilecek büyük bir deprem veya -------
b. Genel ------
c. Kısmi veya -----
d. -------, istihsal ve alım-satım imkanını tamamen kaldıracak nitelikte alınacak kararlar ile resmi makamların ----- veya iradelerine bağlı sebeplerden dolayı gecikmeler,
Yukarıdaki maddelerin dışındaki haller mücbir sebep olarak kabul edilmeyecektir.
Yüklenici, mücbir sebeplerden herhangi birinin meydana gelmesi halinde, meydana geldiği
tarihi müteakip en geç -------- Üyelerine bir dilekçe ile başvurarak süre uzatımı talebinde bulunacaktır.
Sözleşmenin ------- ----- firma arasında ---- nolu--- ----- Sözleşmesi akdedildiği, tarafların daha önce düzenledikleri sözleşmelerin----- Paylaşımını içeren 4.
Maddesine istinaden tarafların kendi aralarında anlaşarak sözleşme eki paylaşıma göre paylaşımın tadiline gittikleri; davacı ---- paylaşım listesine göre ---------- bölümlerin maliki olduğu görülmüştür.
2. Tapu Kaydı
----sayılı yazı ekinde,---- yevmiye ----- işlemi ile oluştuğunu gösterir------ bildirim belgesi verilmiştir.
3. -----
Davalı cevap dilekçesi ekinde, -------- kullanma izin belgesi düzenlendiği görülmüştür.
-4. Yer Teslim Tutanağı
--------Karşılığı İnşaat Sözleşmesi' nin 8. Maddesi uyarınca,------ tarihinde arsa sözleşme gereği yüklenici ------tarafından teslim alındığı belirlenmiştir.
-5. İhtarnameler
Davalı şirket tarafından-----keşide edilen ------- yevmiye numaralı ihtarnamesinde yazılı arsa maliklerine ait bağımsız bölümlerin fiili kullanımına engel teşkil etmeyen noksanlıkları giderilmiş ------- Sözleşmesi'nin 26. maddesindeki geçici kabul şartları oluştuğundan yüklenici-------- teslime hazır olduğu, yüklenici tarafından ------ maliklerinin payına düşen %52.5) toplam -------senet bedellerinin----- ihtarnamede noksan olduğuna ----- alanları ---- karşın, ---- ------- ----- çekmiş olduğu, ihtarnamede, ----şartnameye ----- yapılmadığı bildirilmiş ise de yüklenici tarafından, ----marka %100 ----- üründen (------ ----- tercih edildiğini, bunun ---- ----- yapılmış olduğunu, yapılan telefon görüşmesine istinaden taraflarınca düzenlenerek ------ gönderilen “---- kurulunca imzalanmadığı,----, kanuni düzenleme sonucu --- patlatılamadığı için haftalarca sürdüğü, bu nedenle temelin hazırlanmasında asgari altı aylık bir gecikmenin yaşandığı --- olduğunu, 3-4 seneden beri yaşanan ekonomik daralma----- sektöründe yol açtığı olumsuzluklar da dikkate alındığında, Yüklenici tarafından talep edilen altı aylık uzatma süresinin kabul edilmeyip protokolün imzalanmaması HMK m. 29/1 ve MK m. 2-3 maddelerinde yazılı dürüst davranma ve iyi niyet kurallarına aykırı olduğu, borcun süresinde ödenmemesi halinde yasal yollara başvurulacağı” ihtar edilmiştir.
Davalı şirket tarafından--- keşide edilen -------sayılı ihtarnamesinde; “…Müvekkil şirketle------- tarihinde imzalanmış olan -----uyarınca, bitirme süresi ---- tarihinde ------ tamamen bitirilmiş olması gerektiği, kaba inşaatın zamanında bitirilememesi diğer işlerin de gecikmesine ve işverenin zararına sebebiyet vereceği, bu nedenle, yükümlü oldukları işlerin makul sürede ----- yapılarak kusurların da giderilmesini, sözleşmeye göre inşaatın bitim tarihi olan --- tarihinden sonra 7.7 madde uyarınca her gün için 2.000,00 TL gecikme cezasının hak edişlerden mahsup yapılmak
suretiyle tahsil edileceği, işbu bildirimde istenen hususların yerine getirilmemesi halinde, sözleşmenin 13.2-3. maddelerine göre sözleşmenin feshedileceği” ihtar edilmiştir.
Davalı şirket tarafından----- edilen ------- ihtarnamesinde ;“…Aradan geçen süre ve inşaatın bulunduğu aşama dikkate alındığında,--- bitirilmesi gereken ------ ------ tamamlanacağı öngörüldüğü,---- biten katların, --- yapılmadığı için ince imalatların gecikmesine sebep olduğu, sözleşmeye göre yükümlü oldukları yukarıda açıklanan hususları yerine getirilmesi” ihtar edilmiştir.
Davalı şirket tarafından ----keşide edilen ----- ihtarnamesinde :“…Daire teslimlerinde belirlenen ---- ve boya ile ilgili eksiklikler tamamlandığı, soğutma ----- uygulanan kısıtlamalar sebebiyle --- fabrikaca teslim edilmiş olup, ---- başlandığı, ---- için ödenen ----payına düşen bedelin ödenmemiş olduğu, ----ödemelerini, yükleniciye ait daireler üzerinde, arsa sahipleri lehine tesis edilmiş bulunan ipoteğin ---- önce fekki gereken %5 lik dilimi çözülmemiş olup bu yükümlülüğün yerine getirilmesi” ihtar edilmiştir.
Davalı şirket tarafından ---- keşide edilen ----- ihtarnamesinde :“…------ ----, ---- yükleniciye ait daireler üzerindeki ipoteğin %5’lik ------- gerekirken, ----- sayılı ihtarnameye rağmen çözülmemiş olduğu, -- tarihinde ---- onaylandığı için kalan %5’lik son dairelerin de ipoteklerinin sözleşme gereği 15 iş gününde kaldırılması gerektiği, fek işleminin zamanında yapılmamasından doğan zarar ziyan ve tazminat haklarını saklı tutarak sözleşmenin 6.ncı maddesi uyarınca halen ipotekli olan: (A-25) (A-48) (A-80) (B-11) (B-26) (B-34) (B-58) numaralı daireler üzerindeki -------- kaldırılmasını, aksi halde ipoteklerin fekki için dava açılacağı” ihtar edilmiştir.
Ayrıca Dosya kapsamında yapılan incelemede:
- Arsa sahipleri ile müteahhit arasında, Arsa sahiplerinin maliki oldukları ----arsa üzerinde kat karşılığı esasına dayalı olarak ---- ----- Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedildiği, işin süresinin ---- ruhsatı onayladığı tarihten itibaren --- olduğu,
- Davalı tarafından---------- sayılı tek----- haline dönüştürüldüğü,
- İki bloktan ------ruhsatlarının düzenlendiği,
- ------- yapı kullanma ------- düzenlendiği,
- Davalı şirket tarafından -----keşide edilen ------ yevmiye numaralı ihtarnamesinde yazılı arsa maliklerine ait bağımsız bölümlerin fiili kullanımına engel teşkil etmeyen noksanlıkların giderilmiş olduğu, -----Sözleşmesi'nin 26. maddesindeki geçici kabul şartları oluştuğundan yüklenici----- teslime hazır olduğunun bildirildiği, belirlenmiştir.
- Taşınmazların Tesliminde Yaşanan Gecikmede Kusurun Tespiti
-Temel Kazısı Nedeniyle Gecikmenin Değerlendirilmesi:
Davalı vekili cevap dilekçesinde “Temelin hazırlanmasına başlandığında, ------ karşılaşıldığı, kazı işinde ---------- kullanılamadığını,--- tarihinde ruhsat alınmasına rağmen kar yağışı ve -------- şartlarından---------- günü başlanabildiğini,----- tamamlandığını, temeldeki çalışmanın haklı bir gecikmeye neden olacağının ----- görüşmelerde kabul ve ifade ettiklerini, şifahi mutabakat sağlanmakla, ihtarname çekilmeyerek ---- isteği doğrultusunda, ------- hazırlanarak e-postayla gönderildiğini, ancak sözlü taahhütlere rağmen, protokolü imzalamaktan imtina edildiğini” belirtmiştir.
-------” başlıklı 9. maddesinde Yüklenicinin, işbu sözleşmeyi imzaladığı tarihte, ---------durumunu incelemiş bulunduğu, arsa tam bu halleriyle Yüklenici tarafından bilindiğinden, ileride arsanın durumu gerekçesine binaen inşaatı geciktirme mazereti olarak kabul edilemez. Yine Yüklenici arsayı ----- bakımından gerekli ------ yaptıracağı şeklinde belirlenmiştir. İnşaatın tamamlanmasındaki gecikmenin nedeni olarak her ne kadar zeminin kaya olması,------sırasında patlayıcı kullanılamaması nedeniyle----- ifade etmiş olsa da, yüklenicinin inşaatın tamamlanma süresini hesaplarken zeminin kaya olması ve benzeri olumsuz koşulları göz önünde bulundurması gerektiği, normal koşullarda temel kazısında patlayıcı kullanmanın özel izne bağlı olduğu, -------- kullanımının söz konusu olmadığı göz önüne alındığında inşaatın tesliminde bu nedenle meydana geldiği iddia edilen gecikmenin mücbir neden olarak kabul edilmesi mümkün değildir.
- Mücbir Sebeplerin Değerlendirilmesi:
Davalı vekili, İki yıl süreyle yaşanan olağanüstü hal ve ---- sözleşmedeki mücbir sebeplerden (kısmi --- sayılmasını,--- etkili olması, --- firmaların teslimatta geç kalması ve yaşanan--- olumsuz etkilemesi gibi olumsuz ----piyasa koşullarına nazaran, eserin teslimindeki altı aylık gecikmenin, haklı sebepler tahtında gerçekleşen makul bir süre olduğunun kabulü ile yükleniciye atfı kabil bir kusur bulunmadığından davanın reddine karar verilmesini talep etmektedir.
Davalının Mücbir sebep iddiasındaki ------ temininde sıkıntı yaşadıklarından, ---- elektriğinde ---tarihinde yanan parçanın, aylarca ----- gelmesinin beklenildiğini; -------- gelebildiği iddialarının yerinde olmadığı, ------------ olabileceğini önceden tahmin edip basiretli davranması gerektiği, ------- olmayacağı---- sonraki gün ---- akışında devam ettiği göz önünde bulundurulduğunda davalı vekilinin mücbir sebep iddialarına itibar etmek mümkün değildir.
2. Kira Ödemesi Alacağının Değerlendirilmesi:
----- “Kira Ödemesi” başlıklı 27. maddesine göre, Yüklenicinin arsanın ---) kendisine teslim edildiği aydan itibaren her ----- ödemenin bağımsız bölümlerin teslimine kadar devam etmesini taraflar kabul edildiği, inşaatın zamanında bitirilmemesi ve yüklenicinin temerrüde düşmesi halinde, 11. maddede cezai şart olarak belirtilen aylık -----, kira ödemelerine engel olmayacağı şeklinde düzenlendiği belirlenmiştir.
Davalı Yüklenici tarafından tek parsel halinde getirilen ve -------- sağlanan arsada ------- süresinin ----- yevmiye numaralı ihtarnamesi ile geçici kabule hazır olunduğunu bildirildiği, ----ayında geçici kabullerin yapıldığı göz önüne alındığında, mücbir nedenler dışında inşaat teslim süresinin 7 ay geciktiği tespit edilmiştir.
Dava dilekçesinde, davalı yüklenici firmanın ---- tarihinden sonraki dönemlere ilişkin kira bedellerinin ödenmediğini, bundan ötürü ----. 27 uyarınca geçici teslime kadar ödenmeyen kira bedellerinin de ----------hesaplanarak davalı yüklenici firmadan yasal faizi ile birlikte tahsilinin gerektiğini talep etmektedir.
Dosyaya sunulan dekontlarda davacı tarafından ------ kira ödemesi olarak davacıya ödendiği tespit edilmiştir.
Davalı cevap dilekçesinde, 01.10.2018 - 01.07.2019 tarihleri arasındaki kira borcunun ise bidayette yüklenici tarafından arsa sahiplerine senet karşılığı verilen borçlarından mahsup edildiğini; davacının ---- belirtilen tarihler arasındaki ----- borcu için---- ikinci senet alındığını, bilahare bakiye borcunu da ödeyerek senetlerin geri aldığını; senetler arasındaki farkın mahsup edilen kira miktarını gösterip ispat ettiğini; bu hususun inkarı halinde, tanık ve yemin deliline de dayanacaklarını; arsa sahiplerine, inşaatın süresinden daha fazla toplam 38 ay kira ödeyen Yüklenici’nin kira borcunun olmadığını belirtmiştir. Senetlerle davacıya ait parsel ve/veya daireler arasında dosya içeriği çerçevesinde illiyet bağı kurulamadığından, mahkememizce de hükme esas alınan bilirkişi raporunda da belirtildiği üzere;
-a) -----tarihleri arasındaki kira bedellerinin davalı tarafından arsa sahiplerine senet karşılığı verilen borçlarından mahsup edildiğinin kabulü halinde;
Davalının davacıya ödemesi gereken kira süresi geçici kabulün----ödemesi borcu:--- olacaktır.
-b) 01.10.2018 tarihi ile 01.07.2019 tarihleri arasındaki kira bedellerinin davalı tarafından arsa sahiplerine senet karşılığı verilen borçlarından mahsubu kabul edilmediği takdirde;
--- ayından geçici kabulün yapıldığı --- olmaktadır.
Davalının bakiye kira ödemesi borcu: -------
süresi)----- olacaktır.
Ancak davalının süresinde takas mahsup def'inde bulunmaması nedeniyle yapılan ödemeler kabul edilmemiş olup davacının 59.500,00 TL kira kaybını davalıdan talep edebileceği kabul edilmiştir.
İş bu alacak için (borçlu önceden ihtarla temerrüde düşürülmediğinden) dava tarihinden itibaren yasal faiz istenebileceği kanaatine varılmıştır.
Davalı vekilinin; ---- halinde yüklenicinin ödeyeceği kiradan mahsup edileceğinin şifahi olarak kararlaştırıldığını iddia etmiştir. İş bu iddianın yazılı belge ile ve/veya yemin suretiyle kanıtlanması gerektiği halde bu yönde dosyada hiçbir bilgi bulunmadığından davalı vekilinin iş bu mahsup talebi değerlendirmeye alınmamıştır.
Ayrıca davalı vekili cevap dilekçesinde, tazminata hükmedilmesi halinde “Yüklenicinin, arsanın tahliyesini kolaylaştırmak amacıyla şirket yetkilisi---- elden ödediği ----- dava konusu alacaktan mahsubuna,” karar verilmesini talep etmiştir. Dosya incelendiğinde davacılara 125.000,00 TL ödendiğine dair herhangi bir belge bulunmadığından davalının iş bu mahsup talebi de değerlendirmeye alınmamıştır.
- Gecikme Tazminatının Değerlendirilmesi:
Davacı vekili, taraflar arasında akdedilen sözleşmenin tadil ekinde yer alan ---- davacı müvekkilin hak sahipliği dağılımlarının belirlendiği, davacı müvekkil şirketin --- bölümün tek başına maliki olduğunu, ---- Şart” başlıklı 11. maddesine göre------- inşaat tamamlanıp, bağımsız bölümler mal sahiplerine teslim edilmediği takdirde, sürenin bittiği tarihten itibaren her bir daire için aylık 1.000 TL tazminat ödeneceğinin düzenlendiğini, gecikme tazminatının ---- gereken teslim tarihi olan --- tarihinden fiili teslim tarihine dek işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan tahsilini talep etmektedir.
Sözleşmenin, ipoteklerin kaldırılması ve------ verilmesini düzenleyen 6. Maddesinde “İpoteklerin kaldırılma aşamasına gelindiğinde, Yüklenicinin yazılı talebi üzerine en geç 15 iş günü içerisinde ipoteğin kaldıracağını, sözleşmeye göre Yüklenicinin kendi kusuru olmaksızın ipoteği fek işleminin geciktirilmesinden kaynaklanan her türlü zarar ziyanı talep etme hakkı saklıdır. Bu nedenle geçecek süre inşaat süresine eklenir.” Şeklinde düzenleme mevcuttur. Fek işleminin geciktirilmesi halinde geçecek sürenin inşaat süresine ekleneceği hükmü vardır.
Cevap dilekçesinde----- esas sayılı dosyası ile ipoteğin fekki yönünde dava açıldığını duruşmasının---- muallak olduğunu beyan edilmiş olup halen ipoteklerin fekkedilmediği anlaşılmakla sözleşmedeki ---- geciktirilmesi halinde geçecek sürenin inşaat süresine ekleneceğinin” kabul edilmesi nedeniyle halihazırda fek işlemi yapılmadığından gecikme tazminatı yönünden teslim süresinin dolmadığı kabul edileceği için tazminat alacağı talebi yerinde görülmemiş olup davanın kısmen kabulüne dair aşağıdaki şekilde hüküm kurmak gerekmiştir.
HÜKÜM : Yukarıda Açıklanan Nedenlerle;
1-DAVANIN KISMEN KABULÜNE,
----- kira kaybı bedelinin 01/07/2019 tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-Fazlaya ilişkin taleplerin reddine,
3-Harçlar Kanununa göre alınması gerekli 4.064,45 TL harcın, davacı tarafından yatırılan 204,93 TL peşin harçtan ve 1.528,44 TL ıslah harcından mahsubu ile bakiye 2.331,08 TL'nin davalıdan tahsili ile HAZİNEYE GELİR KAYDINA,
4-Davacı tarafından yatırılan ---- harcın davalıdan alınarak DAVACIYA VERİLMESİNE,
5-Davacı tarafından tebligat, posta ve müzekkere gideri olarak sarf edilen --------- yargılama giderinin davanın kabul ret oranına göre; 1.441,19 TL'nin davalıdan alınarak DAVACIYA VERİLMESİNE, artan 1.017,31 TL'nin davacının üzerinde bırakılmasına,
6-Kabul edilen dava yönünden ---- tarifesine göre davacı lehine takdir olunan 8.535,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak DAVACIYA VERİLMESİNE,
7-Ret olunan dava yönünden ---- tarifesine göre davalı lehine takdir olunan 6.260,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak DAVALIYA VERİLMESİNE,
8-Arabuluculuk Kanunu'nun 18/A-(13) maddesi ve Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Yönetmeliğinin 26/2 maddeleri ile ---- arabuluculuk ücretinin davanın kabul ret oranına göre; 773,79 TL' nin davalıdan , 546,21 TL'nin davacıdan tahsili ile HAZİNEYE GELİR KAYDINA,
9-Dosyada mevcut gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatıran tarafa iadesine,
Dair, taraf vekillerinin yüzüne karşı kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde Bölge Adliye Mahkemesi nezdinde İstinaf kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.