T.C. İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesi
ESAS NO: 2018/1116 Esas
KARAR NO: 2021/347
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 21/09/2018
KARAR TARİHİ: 28/04/2021
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ, DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA: Davacı vekili, dava dilekçesinde özetle; davacının, tevhit edilmekle ----- taşınmazın ana hissedarı olduğunu, müvekkilin bu taşınmaz üzerinde ---- adlandırılan, konut ve işyeri ----- proje geliştirdiğini, taşınmaz üzerinde mevcut yapıların--- kapsamında -------- edildiğini, yıkılarak ortadan kaldırıldığını, davalı şirketin, anılan taşınmazda cüz'i oranda arsa payı sahibi olduğunu, davalının maliki olduğu arsa payı üzerinde ----- dosyası üzerinden verilen ihtiyati tedbir karan bulunduğunu, tevhit edilmiş arsada pay sahibi olan diğer arsa maliklerinin yüklenici müvekkil şirkete pay devrini yaptıklarından bu arsa malikleri ile herhangi bir hukuki ihtilaf yaşanmadığını, tarafların taşınmaz hissesi üzerindeki ihtiyati tedbirin davalı tarafça kaldınlarak, --------- ------ esasına göre ------ aralarında taksim edilmesi konusunda anlaşıldığını, tevhit edilmiş arsada yürütülen projenin büyük oranda tamamlanması, yüklenici müvekkil şirketin tüketicilere olan taahhütlerini bir an evvel yerine getirme yükümlülüğü, kat irtifakı kurulmadan kredi kullanılmasının olanaklı olmaması vb. nedenlerinden dolayı, zorunlu olarak, tedbirli surette taşınmazda kat irtifakı tesisi yoluna gidildiğini, tesis edilen kat irtifakına göre;------ davalı şirket adına tescil edildiğini, taraflar arasında varılan mutabakata göre;-----------olacağını, ------ aşamasında dahi davalı, arsa payına konulup kat irtifakı tesisi ile bağımsız bölümlere intikal eden ihtiyati tedbirin kaldırılmasını temin ederek, en geç ----- kadar yüklenici payına ------------ taahhüdünde bulunduğunu, davalının bu beyan ve taahhütlerine rağmen tapuda ferağ işlemini gerçekleştirmediğini, ------ dosyası üzerinden verilen ihtiyati tedbir kararının davalı şirket adına tescilli arsa payına ilişkin olduğunu, lehinde ihtiyati tedbir karan verilen dava dışı üçüncü şahıslann yalnızca arsa payına ilişkin olarak davalı şirketten hak ve alacak talebinde bulunabilecekleri belirtilerek,--------- tesis edilen kat irtifakına göre davalı şirket adına tescil edilmiş bağımsız bölümlerin üçüncü kişilere satış ve devri ile üzerinde ayni ve şahsi hak tesisinin önlenmesi için teminatsız tedbir konulması, tedbir talebinin kabul edilmemesi halinde ---------- davalıdır şerhi işlenmesini,----------edilen kat irtifakına göre davalı şirket adına tescil edilmiş bulunan ve taraflar arasında varılan mutabakata göre davacı yüklenici payına düşen,----------- iptali ile, ---- yürütülmüş olmakla, bu ------ mülkiyetinin ihtiyati tedbirden-------- müvekkil şirket adına tescilini, taraflar arasında varılan anlaşmanın davalı tarafından inkan ya da kabul edilmemesi halinde, davalı şirket adına tescil edilmiş bulunan --- bağımsız bölümlerin davalı adına kayıtlı ----oranındaki paylarının iptali ile davaya konu tüm bağımsız bölümlerin ----- oranında davacı şirket adına takyidatsız olarak tapuya kayıt ve tesciline, ------- kabul görmemesi halinde davacı şirketin yüklenici sıfatıyla bağımsız bölümlerin inşaatını yürütmesinden dolayı davalı şirketten olan imalat bedeli, kâr mahrumiyeti ve diğer zarar ve kayıplara ilişkin alacağının tespitine, fazlaya dair talep ve dava hakları saklı tutularak şimdilik -----talep edilen müvekkil şirket alacağının, inşaat ruhsat tarihinden itibaren uygulanacak ticari faizi ile davalıdan tahsilini ve müvekkil şirkete ödenmesi yönünde hüküm tesisini, müvekkil şirketin asıl alacağı ve tahsil tarihine kadar işleyecek olan ticari faizinin teminat altına alınması maksadıyla, arsa maliki davalı adına olan bağımsız bölümler üzerinde MK. m. 893/III gereği yüklenici müvekkil şirket lehinde kanuni ipotek hakkı tesisini talep ve dava etmiştir.
Mahkememizin---- duruşmasında, davacı vekiline davaya konu taşınmazların değeri olan ---- üzerinden peşin nispi harcı tamamlaması için ihtar yapılmış, davacı vekilince peşin nispi harç tamamlanarak dosya heyete tevdi edilmiştir.
SAVUNMA: Davalı vekili, cevap dilekçesinde özetle, davalı müvekkil şirketi ile davacı arasında imza edilmiş herhangi bir kat karşılığı inşaat sözleşmesi, inşaat yapımına dair sözleşme, protokol ve sair evrak bulunmadığını, var olmayan sözleşmeden yola çıkılarak müvekkiline ait olan bağımsız bölümlerin davacı adına tescil edilmesinin talep edildiğini, davalı müvekkilinin bahse konu-------- bedelini ödemek suretiyle satın aldığını, yapmış olduğu satın alma işleminden sonrasında ------ dosyasından verilmiş olan tedbir kararı neticesinde mağdur olduğunu, kat irtifakı kurulması aşamasında arsa payını davacı lehine devretme yükümlülüğü bulunmadığını, müvekkil ile davacı arasında akdedilmiş olan hiçbir anlaşma veya sözleşme bulunmadığını, müvekkili şirketin böyle bir devir işlemini hukuken gerçekleştiremeyecek durumda olduğunu, şirketin tapuları üzerinde tedbir konulduğunu belirtilerek tedbir talebinin kaldırılmasını ve davanın reddini talep etmiştir.
DAVANIN VE UYUŞMAZLIK KONULARININ TESPİTİ, DELİLLER, DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ NEDENLER VE SONUÇ:
1-Davanın ve talebin tespiti: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde bedelinin tahsili, bedelinin temini için ipotek konulması talebine ilişkindir.
Davacı yüklenici şirket, taraflar arasında ----------- sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kat -----sırasında kendisine devri gereken ------- ferağının verilmediğini belirterek sözleşmedeki taşınmazların takyidatsız olarak davacı adına---------- kabul edilmediği taktirde imalat bedeli, kâr mahrumiyeti ve diğer zararların tahsilini talep etmiştir.
2-Deliller:
2-a)Dava konusu taşınmazların tapu kaydı: ------ gelen cevabi yazıya göre, davaya konu taşınmazların ---- olduğu, davacının talebinin ------ adına kayıtlı olduğu tespit edilmiştir.
2-b)Düzenleme şeklinde taşınmaz satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi: ------ bölümlerinde;
-------
3. Sözleşmenin konusu: -------
6. ----------satışı: ----çıkmasından sonra, ---- faturasını keserek ---- mahsuplaşacaktır.
7. ---- müteahhitte olacak şekilde oran ile olacaktır.----- paylaşımı ve teknik şartname sonradan yapılacak olan ek bir sözleşme ile yapılacaktır.
--- -----çıkarması: ---- basmanı çıktıktan sonra tapuya müracaat ederek kat irtifak tapularını çıkartacaktır.
9. Tapuya konacak ipotek belgesini kaldırılması: --- çıkıp ------- bila bedel verilince tapudan bu arsa üzerindeki ipotek belgesi kaldırılacaktır.
----- belgesinin arsa sahibi tarafından zamanında kaldırılmaması halinde: Kat irtifak tapuları çıkıp arsa sahibine ait tapular mal sahibine bila bedel verilmesine rağmen, arsa sahibinin tapu’ya koyduğu ipotek belgesini kaldırmaması halinde bu sözleşme maddesi gereğince müteahhit bu arsa üzerindeki ipotek belgesinin kaldırılmasını tek taraflı isteyebilecektir. Bu hususta müteahhitin bütün yasal hakları saklı tutulmuştur.
11. İnşaatın yapım süresi ve işin teslimi: Müteahhit yer tesliminden itibaren en geç ----- içerisinde yapı kullanma izin belgesini almaya hazır olacak biçimde işi bitirmeye ve mal sahibine teslime mecburdur.
12. Süre uzatımı: Aşağıdaki çalışılamayan günler; İşin toplam yapım süresine ilave edilecektir.
---- alınmış bilgiler göre------, ---
----- çalışma sürelerini kısıtlamasından doğabilecek gecikmeler
Yasalarca belirlenmiş mücbir sebeplerle, çalışılamayan günler
---- maddede gösterilen günde ve şekilde işi bitirip teslim edemediği takdirde kira yoksunluğu olarak mal sahibine her ay için gecikme tazminatı vermeye mecburdur. Bu gecikme ---- ayı geçtiği takdirde mal sahibi, sözleşmeyi feshederek yoksun kaldığı gerçek kira karşılığını ve diğer zarar ve ziyanını istemek ve ayrıca eksik ve kusurlu işleri müteahhit hesabına tamamlattırmak ve düzeltmek hakkına sahiptir.
----Sözleşmenin geçerliliği: Bu sözleşme arsa sahibinin; -------- yapmasıyla yürürlüğe girer." hükümlerine yer verilmiştir.
2-c)Protokol: Taraflar arasında akdedilen ----- yüklenici şirkete ait olacağı kabul edilmiştir.
2-ç)----- belirtilmiştir.
2-d)---------- kaydı bulunduğu belirtilmiştir.
2-e)--- bilirkişi raporu: Adı geçen bilirkişi raporunda; davacılar------------ ve tapu kaydında bulunan tüm mahrumiyetlerinin iptaliyle davacılar adına faiziyle beraber payları oranında tapuya tescili, bu talebin kabul görmemesi halinde her bir davacıya ---- ------dairelerin projeden satın alınabilmesi için davalılara ödenen bedellerin ödeme tarihinden bu yana işletilecek avans faiziyle davalılardan müştereken ve müteselsilen tazmini talepli olduğu”, “davacıların hangi hesaba toplam ne miktar para yatırıldıklarının hesaplanması” şeklindeki görevlendirme gereği hesaplamalar yapılmıştır.
2-f)----- Mahkememizin işbu dosyası üzerinden davacının ---- reddine dair ara karar reddedilmiş, kararın davacı vekilince istinaf edilmesi üzerine----- sayılı ilâmı ile davacının istinaf başvurusunun reddine karar verilmiştir.
2-g)-------- almaktadır.
2-ğ)----- onay tarihli---- bilirkişi tarafından incelenmesi sonucunda; ------ olduğu tespit edilmiştir.
Dava konusu ---- aşağıda yer almaktadır:
Davalı --------
2-h)----------- incelemelerde bulunulmuştur. Tespiti yapılan------- tamamlanmış olduğu, bina inşaatının tamamlanma seviyesi ----- tespit edilmiştir.
Davaya konu taşınmazların, -------- ----- hesap ve taktir edilmiştir.
3-Delillerin tartışılması ve değerlendirilmesi, hukuki nedenler ve sonuç: Dava, kat karşılığı inşaat sözleşmesinden kaynaklanan tapu iptal ve tescil olmadığı takdirde bedelinin tahsili, bedelinin temini için ipotek konulması talebine ilişkindir.
Davacı yüklenici şirket, taraflar arasında noterde düzenlenen ------yevmiye sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi uyarınca kat irtifakı tesisi sırasında kendisine devri gereken tapuların ferağının verilmediğini belirterek sözleşmedeki taşınmazların takyidatsız olarak davacı adına tapuya kayıt ve tescilini, bu talep kabul edilmediği taktirde imalat bedeli, kâr mahrumiyeti ve diğer zararların tahsilini talep etmiştir.
Arsa sahipleri ------- üzerine inşaat yapımını üstlenmiştir.
---- yüklenici yer tesliminden itibaren ----- içinde yapımını üstlendiği inşaatı bitirip teslim etmesi üstlenilmiştir.
------ olacağı kabul edilmiştir.
Sözleşmede su basmanın çıkılmasından sonra kat irtifakının kurulacağı kabul edilmiştir.
Sözleşmenin "arsanın müteahhide tapudan satışı" başlığı taşıyan ----- maddesinde; "müteahhit kat irtifak tapularının çıkmasından sonra arsa sahibine düşen bağımsız bölümlerin faturasını keserek arsa sahibi ile mahsuplaşacaktır." hükmüne yer verilmiştir.
Dosya içerisinde mevcut -------- bina olduğu anlaşılmıştır.
Davaya konu taşınmazlar, --------- bulunulmuştur. Tespiti yapılan bağımsız bölümlerde imalatların tamamlanmış olduğu tespit edilmiştir. Bina inşaatının tamamlanma seviyesi %100 olarak tespit edilmiştir.
Bilirkişi heyetince, kat irtifakı kurulması sırasında davalı adına irtifaklandırılan bağımsız bölümlerin dava tarihindeki değerleri;
------------ hesap ve taktir edilmiştir.
Bilirkişi heyetince tarafından yapılan bu değerleme dosya kapsamına uygun, denetime elverişli ve yeterli bulunmakla hükme esas alınmıştır.
Kural olarak davacı yüklenicinin sözleşmeye konu inşaatı bitirip davalı arsa sahibine ait olacak bağımsız bölümleri teslim etmesi halinde yukarıda belirtilen --------davalı adına olan tapu kaydının iptali ile adına tescilini talep edebilecektir.
Dosyaya gönderilen ------ anlaşılmıştır. Konulan hacizler davacı lehine olmayıp, dava dışı --- lehinedir. Bu durumda davacının---------- konutlar yönünden tescil talebi ancak taşınmazlar üzerindeki haciz ve takyidatlarla birlikte mümkün olabilecektir. Davada taraf olmayan alacaklılar lehine konulan hacizlerin bu davada kaldırılması mümkün değildir.
Taraflar arasında akdedilen --- tarihli protokolda --------- yerinin yüklenici şirkete ait olacağı kabul edilmiştir.
Bu protokoldeki paylaşım şeklinde göre protokol ile davacı yükleniciye ait olduğu kabul edilen bağımsız bölümlerin değerlerinin;
-----------olduğu anlaşılmıştır.
Tüm bu sebeplerle, davacı yüklenicinin sözleşmeye konu inşaatı bitirip davalı arsa sahibine ait olacak bağımsız bölümleri teslim etmesi halinde davalı adına kayıtlı olan ---------- kaydının iptali ile davacı adına tescili talep edebileceği, haciz ve takdiyat alacaklılarının taraf olmadığı davada haciz ve takyidatların kaldırılmasına karar verilemeyeceğinden davacının taşınmazların takyidatlı olarak tapuda kendisine devrini kabul etmediği taktirde bu taşınmazların değeri olan ----davalıdan talep edebileceği kanaatine varılmıştır.
Davacı vekili, ----- duruşmada, öncelikli taleplerinin takyidatlar kaldırılarak ----- iptali ile davacı adına tesciline, aksi halde takyidatlarla birlikte davacı adına tapuya tesciline karar verilmesi olduğunu, protokol uyarınca bu taşınmazların bedelini talep etmediğini bildirmiştir.
Tüm bu nedenlerle, davanın kabulü ile, ----- davalı --- iptali ile üzerindeki takyidatlarla birlikte davacı ------------- kayıt ve tesciline, haciz ve takdiyat alacaklılarının taraf olmadığı davada haciz ve takyidatların kaldırılmasına karar verilemeyeceğinden davacının taşınmazların üzerindeki haciz ve diğer takyidatların kaldırılması taleplerinin reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1- Davanın KABULÜ ile,---------- adına TAPUYA KAYIT VE TESCİLİNE,
2- Davacının taşınmazların üzerindeki haciz ve diğer takyidatların kaldırılması taleplerinin reddine,
3- İİK 28. Maddesi uyarınca hüküm özetinin masrafı gider avansından karşılanarak------gönderilmesine,
4- Mahkememizin tespit ettiği dava değeri olan ----- üzerinden Harçlar Kanununa göre alınması gereken 92.764,98 TL harcın davacı tarafından yatırılan 1.280,82 TL peşin harç ve 21.920,61 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 23.201,43 TL harçtan mahsubu ile bakiye 69.563,55 TL harcın davalıdan alınarak Hazineye gelir kaydına,
5- Davacı tarafından yatırılan 1.280,82 TL peşin harç ve 21.920,61 TL tamamlama harcı olmak üzere toplam 23.201,43 TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6- Davacı tarafından sarf edilen 4.156,05 TL yargılama gideri ve 314 TL keşif harcı olmak üzere toplam 4.470,05 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7- Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca 80.330,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
8- Dosyada mevcut gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatıran tarafa iadesine,
Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı, davalı tarafın yokluğunda gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren iki haftalık süre içinde----------- Adliye Mahkemesi'nin ilgili ---- istinaf kanun yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı.28/04/2021