T.C. İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesi
ESAS NO: 2017/1164 Esas
KARAR NO: 2020/646
DAVA: Sözleşmenin ileriye etkili feshi, cezai şart tazminatı(eser sözleşmesinden kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 19/04/2010
KARAR TARİHİ: 27/11/2020
Mahkememizde görülmekte olan Sözleşmenin ileriye etkili feshi, cezai şart tazminatı(eser sözleşmesinden kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ GÖRÜŞÜLDÜ, DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA: Davacılar vekili dava dilekçesinde özetle, taraflar arasındaki arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi gereğince davalı yüklenicilerin edimlerini süresi içinde yerine getirmediğini ve inşaatı bitirerek teslim etmediğini ileri sürerek, sözleşmenin ileri etkili feshi, sözleşmede fesih halinde dahi ödeneceği hüküm altına alınmış olan cezai şart bedelinden şimdilik -------- sözleşmeye konu işin yapılmaması ve taahhüt edilen sürede müvekkillere ait bağımsız bölümlerin teslim edilmemesi nedeniyle davacı müvekkillerin uğradıkları gelir kaybı için şimdilik ------- tazminatın, -------- havale tarihli ıslah dilekçesiyle ------------cezai şart alacağının, dava tarihinden itibaren devlet bankalarının -------açılmış bir yıl vadeli mevduat hesabına ödediği en yüksek faiz oranı üzerinden işleyecek faizi ile birlikte fiili ödeme günündeki -------------- gelir kaybı alacağının, dava tarihinden itibaren ticari avans faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsilini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA: Davalılar vekili cevap dilekçesinde özetle, sözleşmenin geç ifasında müvekkillerinin bir kusurunun bulunmadığını, inşaatın ----- oranında tamamlanmış olduğunu, cezai şart ve kira kaybının birlikte istenemeyeceğini, cezai şartın yüklenicilerin iktisaden mahvına neden olacağını savunarak davanın reddini talep etmiştir.
DAVANIN AŞAMALARI:
İlk Karar: Mahkememizin ------- sayılı ilamı ile "Davanın kabulü ile, dava konusu her iki sözleşmenin feshi ile, ------------ alacağının dava tarihinden itibaren 3095 sayılı yasanın 4/a maddesi gereği hesaplanacak faizi ile birlikte fiili ödeme ---------- olarak davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline, ------------ alacağın dava tarihinden itibaren değişen ve değişecek olan avans faiz oranları uygulanmak suretiyle hesaplanacak faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline," karar verilmiştir.
Kararı, davalılar vekili ve fer’i müdahil vekili temyiz etmiştir.
----------------- sayılı ilâmıyla;
"1-Dosyadaki yazılara, kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalılar vekilinin ve fer’i müdahil vekilinin aşağıdaki bendin kapsamı dışında kalan diğer temyiz itirazları yerinde değildir.
2-Davada, taraflar arasındaki ------- tarihli asıl ve ---------- tarihli ek sözleşmenin ileriye etkili feshi ile oluştuğu ileri sürülen cezai şart ve gecikme tazminatı alacaklarının tahsili istenmiştir.
Öncelikle, mahkemece asıl ve ek sözleşmenin ileri etkili fesih talebi kabul edilmiş olmakla beraber bu sonuca ulaşmak için gerekli yasal koşulların oluşup oluşmadığı denetlenmemiş, bu kapsamda olmak üzere yüklenici tarafından gerçekleştirilen inşaatın fiziki seviyesi varsa ayıp ve diğer hukuki yükümlülükler de dikkate alınarak saptanmamıştır. ---------- kararı ve diğer ---- gereğince sözleşmenin ileri etkili feshine karar verebilmek için belirlenen inşat seviyesi ve kullanıma engel bir husus olup olmadığı belirlenmemiş ve hüküm yerinde tartışılmamıştır. Bu itibarla açıklanan hususlar değerlendirilmeden ileri etkili fesih kararı verilmesi yerinde görülmemiştir.
Yine, ileri etkili feshe karar verilmekle beraber asıl sözleşmenin ---- uyarınca tasfiyenin nasıl yapılacağı taraflarca kararlaştırılmış olduğundan, bu madde uyarıca değerlendirme yapılarak bir hüküm kurulması gerekirken ileri etkili fesih sonucu tasfiye kararı verilmesinin zorunlu olduğu gözden kaçırılarak bu konuda herhangi bir inceleme yapılmaksızın taraflara ait olacak bölümler belirlenmeden karar verilmesi de hatalı olmuştur.
Bunun yanında, kabule göre de, ileri etkili feshe karar verildiği halde bu kararın doğal sonucu olarak sözleşmenin tasfiyesi yoluna gidilip, az yukarıda izah edilen şekilde belirlenecek inşaattaki fiziki oran esas alınıp, buna göre taraflara ait olması gereken bağımsız bölümlerin tespit edilmesi gerekirken bu konuda olumlu olumsuz bir karar verilmemesi hatalı görüldüğü gibi, hüküm altına alınan cezai şart ve gecikme tazminatı alacaklarının ayrı ayrı tümünün talep edilebileceği yönünde sözleşmede herhangi bir hüküm bulunmadığı halde ------- aykırı olarak sadece cezai şartı aşan kısma hükmedilebileceği gözden kaçırılarak gecikme tazminatının tümünün hüküm altına alınması, keza,------ davada talep edilen miktarlara dava tarihinden, ıslahla arttırılan kısma ise ıslah tarihinden itibaren faiz yürütülmesi gerekirken hüküm altına alınan alacağın tümüne dava tarihinden itibaren faiz yürütülmesi usul ve yasaya aykırı olmuş, hükmün bozulması gerekmiştir." gerekçesi ile Mahkememiz hükmünün davalılar ve fer’i müdahil yararına bozulmasına karar verilmiş, mahkememizce bozma ilâmına uyularak yargılamaya devam olunmuştur.
DAVANIN VE UYUŞMAZLIK KONULARININ TESPİTİ, DELİLLER, DELİLLERİN TARTIŞILMASI VE DEĞERLENDİRİLMESİ, HUKUKİ NEDENLER VE SONUÇ:
1-Davanın ve bozma ilâmı sonrasında yapılması gerekenlerin tespiti: İşbu davada,---- bozma ilamında belirtildiği üzere, taraflar arasındaki ---- tarihli asıl ve ----- tarihli ek sözleşmenin ileriye etkili feshi ile oluştuğu ileri sürülen cezai şart ve gecikme tazminatı alacaklarının tahsili istenmiştir.
Mahkememizin --- tarihli kararı ----- mahkemece ---- ileri etkili fesih talebi kabul edilmiş olmakla beraber bu sonuca ulaşmak için gerekli yasal koşulların oluşup oluşmadığı denetlenmemiş, bu kapsamda olmak üzere yüklenici tarafından gerçekleştirilen inşaatın fiziki seviyesi varsa ayıp ve diğer hukuki yükümlülükler de dikkate alınarak saptanmamıştır. --------- gereğince sözleşmenin ileri etkili feshine karar verebilmek için belirlenen inşat seviyesi ve kullanıma engel bir husus olup olmadığı belirlenmemiş ve hüküm yerinde tartışılmamıştır. Bu itibarla açıklanan hususlar değerlendirilmeden ileri etkili fesih kararı verilmesi yerinde görülmemiştir.
Yine, ileri etkili feshe karar verilmekle beraber asıl sözleşmenin ----- uyarınca tasfiyenin nasıl yapılacağı taraflarca kararlaştırılmış olduğundan, bu madde uyarıca değerlendirme yapılarak bir hüküm kurulması gerekirken ileri etkili fesih sonucu tasfiye kararı verilmesinin zorunlu olduğu gözden kaçırılarak bu konuda herhangi bir inceleme yapılmaksızın taraflara ait olacak bölümler belirlenmeden karar verilmesi de hatalı olmuştur.
Bunun yanında, kabule göre de, ileri etkili feshe karar verildiği halde bu kararın doğal sonucu olarak sözleşmenin tasfiyesi yoluna gidilip, az yukarıda izah edilen şekilde belirlenecek inşaattaki fiziki oran esas alınıp, buna göre taraflara ait olması gereken bağımsız bölümlerin tespit edilmesi gerekirken bu konuda olumlu olumsuz bir karar verilmemesi hatalı görüldüğü gibi, hüküm altına alınan cezai şart ve gecikme tazminatı alacaklarının ayrı ayrı tümünün talep edilebileceği yönünde sözleşmede herhangi bir hüküm bulunmadığı halde ---- aykırı olarak sadece cezai şartı aşan kısma hükmedilebileceği gözden kaçırılarak gecikme tazminatının tümünün hüküm altına alınması, keza, ----- aykırı şekilde asıl davada talep edilen miktarlara dava tarihinden, ıslahla arttırılan kısma ise ıslah tarihinden itibaren faiz yürütülmesi gerekirken hüküm altına alınan alacağın tümüne dava tarihinden itibaren faiz yürütülmesi usul ve yasaya aykırı olmuş, hükmün bozulması gerekmiştir." gerekçesiyle davalı ve feri müdahil lehine bozulmuştur.
Mahkememizce bozma ilâmına uyularak, yüklenici tarafından gerçekleştirilen inşaatın fiziki seviyesi, ayıplı olup olmadığı, mümkünse taraflara ait olması gereken bağımsız bölümlerin tespiti için keşif yapılmış, davalı tarafın katılmadığı, davacı vekili ve feri müdahil vekilinin katıldığı keşifte inşaat mühendisi, ------- uzmanı ile birlikte gerekli incelemeler yapılmış, sonrasında da bilirkişi heyetine ---- eklenmiş, bu bilirkişiler tarafından da yerinde inceleme yapılmış olup, inşaat mühendisi bilirkişi ------------- tarafından düzenlenen kök, itirazlar doğrultusunda hesaplama hataları düzeltilmek suretiyle alınan kök raporlar, hukuki değerlendirme mahkememize ait olmak üzere teknik yönden hükme esas alınmıştır.
2-Deliller:
2-a)-------------- arasında düzenleme şeklinde arsa payı kat karşılığı inşaat (bina) yapımı ve gayrimenkul satış vaadi sözleşmesi imzalanmıştır.
Sözleşmenin ilgili maddeleri;
"adde------ alanı olan arsadır.
Madde 1-1-1: ------- derecede tarihi yapıdır.
Madde------ teknik şartnamede belirtilen özelliklere haiz olarak imal(inşa) edilecek, mesken ve işyerlerinden müteşekki, yer altı kapalı otoparklı betonarme yeni bina ile, yıkılıp arsanın arka kısmına yeniden yapılacak tarihi eser binayı, ayrıca inşaatın ve ortak yerlerin bütünüdür.
Madde ----- Müşterek müteselsil borçlu: İşbu sözleşme hükümlerinin uygulanması, gerçekleşmesi ve sonuçlarından, zarar, ziyan ve tazminatlarından ve her türlü hukuki, maddi ve cezai mükellefiyetlerinden arsa sahiplerine karşı müteahhitle birlikte ------ müteselsil borçludur.
Madde ---- müteahhide ait olacak bağımsız bölümler ve yeniden inşa olunacak tarihi eser bina
Madde ----tanımlanan tarihi eser bina yıkılıp ----- belirtilen şekilde, arsanın arka kısmına yapılacak, bu bina tamamen arsa sahibine ait olacaktır. Bu binaya tahsis olunacak arsa payı ---- bu binaya ---- verilecektir. Diğer bir ifadeyle arsa sahibine ait olan tarihi eser binaya ---- payı verildikten sonra geriye kalan ---- betonarme yeni binaya tahsis edilecektir. Bağımsız bölümler halinde inşa olunacak yeni binada---- kullanılarak zemin ve birinci katlar dükkan ve işyeri olarak aynı büyüklükte inşa edilecektir. Bu katlar İle bunların eklentileri olarak bodrum katta inşa edilecek depoların tamamı arsa sahibine ait olacaktır. Zemin ve birinci katların üstündeki kattan başlamak suretiyle, binanın en üstüne kadar, her katta tek daire olmak üzere toplam ----adet daire inşa edilecektir. En üstteki dairenin üzerindeki çatı arasının kullanma hakkı bu daireye ait olacaktır. En üstteki kattan başlamak üzere aşağıya doğru sırasıyla---- adet ---- isabet eden kattaki ---- olmak üzere, toplam ------- arsa sahibine ait olacaktır. ---- üstündeki, arsa sahibine ait ---- başlamak üzere yukarıya doğru peş peşe gelen ---- katta bulunan, toplam --- adet daire müteahhide ait olacaktır. ----- bina, ekli krokide sıra numaralarında da belirtildiği üzere, aşağıdaki tabloda görüldüğü şekilde, arsa sahibi ile müteahhit arasında, işbu sözleşme ve ekleri hükümlerine uygun olarak, taksim edilecektir.
Madde 4-1-1: ---------- tarihi eser binanın temel ruhsatı alınacak, tasdikli projesine göre arsanın arka tarafına, işbu sözleşmenin imzası tarihinden itibaren 3 ay içerisinde, inşa edilmiş olacaktır. Bu binanın inşaatı tamamlanmadan yeni betonarme binanın inşaatına başlanamaz. Yeni betonarme bina projelerinin tasdiki ve temel ruhsatı madde ----- içerisinde alınacak ve müteahhit fiilen işe başlayacaktır. Bu tarihten itibaren inşaat ve tüm sözleşme hükümleri ----- içinde tamamlanıp anahtar teslimi şeklinde bitmiş olacak ve aynı süre içinde iskan izni için müracaat edilmiş olacaktır.
Madde ----- işlerin tarifi:
1-a: Tarihi eser binanın yıkımı ve temel ruhsatının alınması, inşaatın projesine uygun olarak yapımı ve arsa sahibine teslimi ile,
b: Yeni bina projelerinin hazırlanması, ---- onayından sonra -----mercilerden onaylattırılması ve temel ruhsatının alınması,
2 – a. ------ ay ve beton dökümleri
b. Yeni binanın, yer altı otoparkının kaba inşaatlarının yapımı,------
c. Yeni binadaki tüm duvarların örülmesi, bacaların yapılması- 2 ay
d. ----------
e. --------
f. ----
g. ------
h. ------
l. ----------
----------------inşaat süresi sonunda inşaatı bitiremez ve arsa sahibine teslimi gereken bağımsız bölümleri bu sözleşme hükümlerine göre teslim edemez ise, hiçbir ihtara hacet kalmaksızın, arsa sahibine her bir bağımsız bölüm için ayda --------şart ödeyecektir.
Müteahhidin böyle bir cezai şart ödemesi, arsa sahibinin işbu sözleşmeden doğan diğer ------- haklarına engel getirmeyeceği gibi inşaat süresinin peşinen uzatıldığı anlamına da gelmez.
----------
işbu sözleşmenin imzalanmasından sonra veya inşaatın devamı sırasında, arsa sahibinin tasarruf ve borçlan sebebiyle, arsa üzerine gelecek haciz, rehin, tedbir ve bilumum takyidatlar bir ay zarfında kaldırılamaz yada arsa sahibinin kendi uhdesinde kalacak hisselerine aktarılamazsa ve müteahhit işi bu yüzden durdurmak zorunda kalırsa, geçecek süre inşaat süresine eklenir. Ayrıca arsa sahipleri, bu nedenle müteahhidin uğrayacağı zararları, tazminle mükelleftir.
Madde ----
Madde ------ plan ve projelerini tasdik ettiremez ve inşaat ruhsatlarını alamazsa,
Madde ----- tasdik ettirmekle beraber sözleşmede belirlenen tarihte inşaata bilfiil başlamaz ise,
Madde----- programına uygun olarak yürütemiyorsa,
Madde ---- sözleşmede belirtilen adreste bulunamıyor veya yeni adresini sahibine yazılı olarak bildirmemiş ise,
Madde ---- maddelerinde belirtilen durumlarda müteahhide -------- aylık süre verilerek ihtar çekilir. Buna rağmen gereği verine getirilmez ise sözleşme arsa sahibi tarafından tek taraflı fesih edilir. ---- belirtilen durumda ise bu konudaki tebligatın iade edildiği tarihte mukavele tek taraflı fesih edilir.
Madde -----Arsa sahibi için fesih haklarının doğması halinde uygulanacak müeyyideler
Madde ----Müteahhidin işbu sözleşmenin imzasını takiben inşaata başlamaması veya iş programına uymaması ve sözleşmenin arsa sahibi tarafından haklı sebeple feshi halinde, arsa sahibi inşaatı kendisi devam ettireceği gibi başka müteahhitlere de yaptırmakta serbesttir. Bu durumda, müteahhitten, daha önce yapmış olduğu işlerin bedeli olarak devir edilen arsa paylarının iptali veya geri alımı talep edilmeyecek, ancak bakiye arsa paylarına tekabül eden kısımlar için müteahhidin o tarihe kadar ----- yapmış olduğu harcamaların, arsa sahibine yararlı olabilecek orandaki, maliyet bedeli tespit edilip, bunlardan arsa sahibinin doğmuş tazminat hakları, kar ve kira mahrumiyeti, zarar ve ziyanları düşüldükten sonra, geriye kalan bir meblağ olursa, binanın iskân izninin alınmasını takip eden bir ay içinde bu meblağ arsa sahibi tarafından kendisine ödenecektir." şeklindedir.
2-b)Tapu kaydı: Dosyaya ibraz edilen ------ yevmiye no.lu ---------- miktarlı arsa vasıflı taşınmazın;
---------intifa hakkına, sahip oldukları anlaşılmıştır.
2-c)Taşınmazın tasdikli projesi: Tespit konusu ana taşınmazda tespit konusunu oluşturan ana bina ile tarihi binaya ait, zemin ile normal katları ve vaziyet planını gösterir, ------------ tarihli olduğu anlaşılmaktadır.
2-ç)--------- olarak belirlendiği,
------ olacağının belirlendiği,
Müteahhit tarafından ---------- --- yapmak için izin istenmiş bulunduğu,
---- tarihli -------- olarak belirtilmiştir.
2-d)Bozma sonrası yapılan keşif ve yerinde incelemede yapılan tespit ve değerlendirmeler: Bilirkişiler tarafından yapılan incelemede; tarihi bina -------- tamamlandığı görülmüştür. Projede olmayan bodrum katta dışarıya açılan kapı boşluğunun kapatılması, ----- yenilenmesi, bakımı yapılmadığından çürümüş dış cephe kaplamasının yenilenmesi, yağmur iniş bakır boruların temin ve montajının yapılması gerektiği tespit edilmiştir.
------------ brüt alanlıdır.
----------- ------
----------------------olduğu, temperli camlı paslanmaz korkuluk bulunduğu, ----- mutfak pvc doğrama camının kırık olduğu, wc mahallerinde duvar ve zemin seramik kaplamalarının yapılmadığı,
------- olduğu, temperli camlı paslanmaz korkuluk bulunduğu, wc mahallerinde duvar ve zemin seramik kaplamalarının yapılmadığı,
------
------- ettiği, üzerine sıva yapıldığı, ----- olduğu, ---- kapatılmadığı, merdiven ve sahanlık mermer kaplamaları, ------------bulunmadığı, ----- bulunduğu,
------------ olduğu,
------- yerinde bulunmadığı,
Parselde, onaylı mimari ve sözleşmesinde yer alan yaklaşık ---- oturum sahalı,----- bulunmadığı,
Yapıya ait ana kanal bağlantılarının yapılmamış bulunduğu,
Yapıya ait parsel üzerinde ihata duvarı ve çevre düzenlemesinin yapıldığı tespitlerinde bulunulmuştur.
Teknik bilirkişilerin belirlemelerine göre, ------------- edildiği, tanımlanan imalat özelliklerinin yerindeki ile uyumlu olduğu,--------- olduğu,
---------- edildiği, imalatların yerinde olduğu,
---- bulunan tüm pencerelere ---- takılı olduğu,
Binanın ------ yapıldığı,
----- ----olduğu, mimari projede bodrum katta kapı boşluğu bulunmadığı, kapı boşluğu bırakılması sebebiyle, bina çevresinden akan, arka bahçede bu kapı önünde çukurda toplanan suların, kapı altından bina bodrum kata girdiği, binanın betonarme temeli sürekli suya maruz bırakılmış olduğu, perde duvarlar içeride biriken bu suları sürekli emmiş vaziyette olduğu, kapının sökülmesi, kapı kasa çevresine epoksi ile filiz ekilmesi, demirlerin bağlanması, her iki yüze kalıp kapatılarak, beton kalıp içine enjekte edilerek doldurulması ve açık alan böylece betonarme olarak kapatılması, ------yapıldıktan sonra dolgunun tamamlanması gerektiği tespiti yapılmıştır.
Yine, -----yapıldığı, bodrum kat duvarlarda dört cephede de ---- uygulamasının yapıldığı, ----------yerleştirildiği görülmüştür. Bina temel çevresinde ---- yapıldığı, ------- bina yanında oluşturulan kuyuya drenaj bağlantısının yapıldığı bilgisi verilmiştir. --------kaldığından tespiti yapılamamıştır, hattın çalışıp çalışmadığı hususu anlaşılamamıştır, çünkü bodrum kat zeminde yağmursuları birikmiş, perde duvarlar da bolca su emmiş vaziyette olduğu görülmüştür. ---- dışında pissu bacası tespiti yapılamamış olup, parsel içinde yeraltı ve yağmur suyunu toplayan kuyu teşkil edildiği, suyun tahliyesi için kuyuya dalgıç pompa konulduğu görülmüştür. Bina temelinde biriken suyun binadan uzaklaştırılması, bina içine girmesinin engellenmesi amacı taşıyan drenaj sistemi başarılı olamamıştır. Kapıdan bina içine direkt su girmiştir. Sorunu yaratan kaynağı kaldırmak, yani kapı boşluğu alanının kapanması gerektiği yönünde kanaat bildirilmiştir.
Bilirkişiler tarafından yapılan tespitler ve yapılması gerekenler, --- tarihli bilirkişi raporunun ------- yazılmıştır.
2-e)Binaların tamamlanma oranlarının tespiti: ---- ------ bozma ilamında belirtildiği üzere, davaya konu ana bina ve tarihi binaların tamamlanma oranlarının tespiti gerekmekte olup, bilirkişi heyetince ----tarihli kök raporda;
Ana binanın tamamlanma oranı;
------
------------- takdir edilmiştir.
Taraf vekillerince, bu tespite itiraz edilmiş olup, itirazların değerlendirilmesi sonucu düzenlenen --------- tarihli ek raporda; kök raporda, projede mevcut olup da, yapılmayan iki katlı betonarma kapalı otopark oranının, seviye oranına sevhen eklendiği belirtilerek, bu oranın düşmesi sonucunda --------- revize edildiği, tarihi eser olan binanın seviyesinin kök rapordaki gibi ------ kabulü gerektiği, ancak, gerek doğal afetler ve gerekse hırsızlık olayları neticesinde dava konusu inşaatta meydana gelen kayıp ve zararlardan sonra, ---------- itibariyle inşaatın seviyesinin;
Ana binanın tamamlanma oranı;
---------
---
---------------- olduğu yönünde görüş bildirilmiştir.
Bilirkişi heyetinin bu konudaki görüşü, dosya kapsamına uygun, denetime elverişli ve yeterli bulunmakla hükme esas alınmasına karar verilmiştir.
2-f)Sözleşmenin irdelenmesi: ---------- kararlarında belirtildiği üzere, geriye etkili fesih için tamamlanma oranının ----- geçmesi gerekmektedir. Ancak davacı taraf, feshin ileri etkili olmasını talep ettiğinden taleple bağlılık ilkesi gereğince ileriye etkili fesihe göre değerlendirme yapılması gerekmektedir.
Fesih ileriye etkili olduğu için yükleniciye verilmesi kararlaştırılan bağımsız bölümlerin inşaatın tamamlanma oranına göre yükleniciye verilmesi gerekmektedir. Ancak taraflar arasında akdedilen sözleşmenin --------- uygulanacak hükümlere yer verilmiştir.
Sözleşmenin ilgili ---------- tarafından haklı sebeple feshi halinde, arsa sahibi inşaatı kendisi devam ettireceği gibi başka müteahhitlere de yaptırmakta serbesttir. Bu durumda, müteahhitten, daha önce yapmış olduğu işlerin bedeli olarak devir edilen arsa paylarının iptali veya geri alımı talep edilmeyecek, ancak bakiye arsa paylarına tekabül eden kısımlar için müteahhidin o tarihe kadar (varsa) yapmış olduğu harcamaların, arsa sahibine yararlı olabilecek orandaki, maliyet bedeli tespit edilip, bunlardan arsa sahibinin doğmuş tazminat hakları, kar ve kira mahrumiyeti, zarar ve ziyanları düşüldükten sonra, geriye kalan bir meblağ olursa, binanın iskân izninin alınmasını takip eden bir ay içinde bu meblağ arsa sahibi tarafından kendisine ödenecektir." hükmüne yer verilmiştir.
Sözleşmenin bu hükmü taraflar için bağlayıcı olduğundan tasfiyenin bu madde hükmüne göre yapılması gerekmektedir.
2-g)Davacı arsa sahiplerine verilecek olan daireler ve gecikme cezası tutarı miktarı ile ilgili inceleme ve değerlendirme: Taraflar arasında akdedilen sözleşmeye göre; -------------- ait olacağı kabul edilmiştir.
Sözleşme ekindeki ---------------- sayılarak sözleşmeye konu toplam ------- olduğu, bunlardan ---- ana binada; ---------- --------- iken; sözleşmenin imzalanmasından sonra -----------ettirilen inşaat mimari projesinde; -----------olduğu,----------olduğu kararlaştırılan ----------- göre, ana binadaki toplam bağımsız bölüm sayısı; sözleşme eki basit krokide toplam-----iken, tasdikli inşaat mimari projesine göre ---- ilave edilerek toplam ----- olduğu, --------------- olduğu,--------- iken; tasdikli ----- ---- adet olduğu, yükleniciye ait olacağı belirtilen bağımsız bölüm sayısı ise; sözleşme eki basit krokide; ana binada toplam ---- ilavesi ile toplam 9 adet olduğu anlaşılmıştır.
Buna göre, -------binanın arsa sahiplerine ait olacağı kabul edilmiştir.
Teslimde meydana gelen gecikme nedeniyle davacılara ait ---- ---- için hesaplanan gecikme cezası tutarı ----- olarak hesaplanmıştır. Bu tutarın ------ Bu hesaplama bilirkişi kök ve ek raporlarında ayrıntılı ve denetime elverişli şekilde gösterilmiş olup, dosya kapsamına uygun bulunduğundan Mahkememizce doğru kabul edilmiştir.
2-ğ)Davacının talep edebileceği toplam kira kaybı tutarı ve davacının kira kaybı tutarı isteyip isteyemeyeceği hususunda yapılan inceleme ve değerlendirme: Davacının talep edebileceği toplam kira kaybı tutarı; bilirkişi heyetince,
----- ---- nolu büroların birlikte kiraya verilebileceği dikkate alınarak, Toplam ---
---- toplam ---
Tarihi eser bina, toplam---- hesaplanmıştır.
Sözleşmenin ekinde bulunan paylaşım krokisinde bölünmemiş alanlar, mimari projede bölünmüş hali ile mevcuttur, yerindeki durumu proje ile uyumludur. Yerleşimin uyumlu olduğu, daha önceki incelemelerde tespitleri yapılmış olup, projede ilave olan bölümlerin kimlere özgülendiği anlaşılamadığından, kök rapordaki hesaplama sözleşmedeki paylaşım esaslarına göre ve----- bölüm için yapılmıştır. Dosyaya yukarıdaki ilave bilgi içerikli hali ile sunulan sözleşme eki paylaşım krokisinin projeye uyarlanması durumu dikkate alınarak yapılan hesaplamaya göre, arsa sahibine özgülenmiş bölümlerden, daha önce hesaplamada dikkate alınmamış olan ----- belirlenen kira kaybı tutarı aşağıda hesaplanmıştır.
--- için toplam --- büro için toplam --------- olarak hesaplanmıştır.
Buna göre; davacının talep edebileceği toplam kira kaybı tutarı ise ---------- olarak hesaplanmıştır. Bu hesaplama bilirkişi kök ve ek raporlarında ayrıntılı ve denetime elverişli şekilde gösterilmiş olup, dosya kapsamına uygun bulunduğundan Mahkememizce doğru kabul edilmiştir.
------ ilamında gecikme tazminatının cezai şart miktarını aşan kısmının talep edilebileceği kabul edilmiştir.
Sözleşmenin--------- bitiremez ve arsa sahibine teslimi gereken bağımsız bölümleri bu sözleşme hükümlerine göre teslim edemez ise, hiçbir ihtara hacet kalmaksızın, arsa sahibine her bir bağımsız bölüm için ayda ---- --- ödeyecektir." hükmü yer almaktadır.
Buna göre, kira yoksunluğu bedeli cezai şart tutarını aşmadığı için ----- ilâmına göre davacının cezai şart yanında ayrıca kira yoksunluğu bedelini talep edemeyeceği kanaatine varılmıştır.
2-h)Davalı yüklenicinin yaptığı işlerden dolayı talep edebileceği imalatlarla ilgili inceleme ve değerlendirme: Bozma sonrası atanan bilirkişi kurulunca inşaatların ------ dava tarihi itibariyle inşaatın tamamlanma oranı, yukarıda ---- bendinde gösterilmiştir.
Dava konusu taşınmaza ait -------- ruhsatında, -------------niteliğinde olup yıkılarak orijinaline uygun olarak yeniden yapılan yapılar” olarak tanımlanmıştır.
Dava tarihi itibariyle bina değerinin belirlenmesinde; ----- kullanılması gerekeceğinden --------- olarak tanımlı ---------------- tanımlı olduğundan, yapı yaklaşık maliyeti, bu tabloda belirlenen ----- olarak alınmış ve hesaplamada kullanılmıştır.
Ana binanın,------- olarak belirtilmiştir. ------- olarak tanımlanmıştır.Dava tarihi itibariyle bina değerinin belirlenmesinde: -----------kullanılması gerekeceğinden -------- olarak tanımlı -------- olduğundan, yapı yaklaşık maliyeti, bu tabloda belirlenen ---- alınmış ve hesaplamada kullanılmıştır.
Binaların sınıflarının değerlendirilmesinde ----- sınıflar ve-------- tablosundan binaların özelliklerine uygun olanları esas alındığından tarafların bu konudaki itirazlar kabul edilmemiştir.
Bilirkişi kök raporunda binaların yapı yaklaşık maliyetleri kök raporda gösterilmiş olup, bilirkişi heyetince düzenlenen kök ve inşaat tamamlanma oranı yönünden revize edilen ----- birinci ek rapora göre, ana binanın toplam maliyeti; ----------------------------hesaplanmıştır.
Bu tutardan davacı arsa sahibi tarafından yapılan imalatlar bedeli olarak hesaplanan----- düşülmesinden sonra davalı yüklenicinin yaptığı imalat bedeli dava tarihi itibariyle ------ olacaktır.
Her ne kadar bu belirlemeye taraflarca itiraz edilmişse de, bilirkişi heyetince yapılan hesaplama dosya kapsamına uygun, denetime elverişli ve yeterli kabul edilmekle hükme esas alınmıştır.
2-ı)Delillerin tartışılması ve değerlendirilmesi, hukuki nedenler: Davacı taraf dava dilekçesinde, davalı yüklenicilerin yapımını üstlendikleri inşaatı teslimde temerrüde düşmeleri nedeniyle taraflar arasında akdedilen -------sayılı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ile aynı ------ yevmiye sayılı ek sözleşmesinin feshine, ----- fesih halinde dahi ödeneceği kabul edilen cezai şart bedeline karşılık şimdilik ----------- konu işin tesliminde gecikme nedeni ile uğradıkları kira yoksunluğu için şimdilik ----- davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesi talep etmiştir.
Davacı vekili, ---- dilekçesinde ise, sözleşmelerin feshiyle birlikte ----- alacağının ----- mevduat hesabına ödediği en yüksek faizi ile fiili ödeme günündeki --- üzerinden------ karşılığının ve ---- kaybı alacağının dava itibaren işleyecek ticari avans faizi ile davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep etmiştir.
Davacı vekili -------- dilekçe ile sözleşmelerin ileriye etkili olarak feshine karar verilmesini talep etmiştir.
Mahkememizin ------ kararında, dava konusu her iki sözleşmenin feshiyle,----- cezai şart alacağının dava tarihinden itibaren 3095 sayılı Kanunun 4/a maddesi gereği hesaplanacak faizi ile birlikte fiili ödeme günündeki kur üzerinden TL olarak davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline,---------- alacağın dava tarihinden itibaren değişen ve değişecek olan avans faiz oranları uygulanmak suretiyle hesaplanacak faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmiştir.
----------- bozma ilamında; "Davada, taraflar arasındaki ------- sözleşmenin ileriye etkili feshi ile oluştuğu ileri sürülen cezai şart ve gecikme tazminatı alacaklarının tahsili istenmiştir.
Öncelikle, mahkemece asıl ve ek sözleşmenin ileri etkili fesih talebi kabul edilmiş olmakla beraber bu sonuca ulaşmak için gerekli yasal koşulların oluşup oluşmadığı denetlenmemiş, bu kapsamda olmak üzere yüklenici tarafından gerçekleştirilen inşaatın fiziki seviyesi varsa ayıp ve diğer hukuki yükümlülükler de dikkate alınarak saptanmamıştır. -----------gereğince sözleşmenin ileri etkili feshine karar verebilmek için belirlenen inşat seviyesi ve kullanıma engel bir husus olup olmadığı belirlenmemiş ve hüküm yerinde tartışılmamıştır. Bu itibarla açıklanan hususlar değerlendirilmeden ileri etkili fesih kararı verilmesi yerinde görülmemiştir.
Yine, ileri etkili feshe karar verilmekle beraber asıl sözleşmenin 11.2-2 maddesi uyarınca tasfiyenin nasıl yapılacağı taraflarca kararlaştırılmış olduğundan, bu madde uyarıca değerlendirme yapılarak bir hüküm kurulması gerekirken ileri etkili fesih sonucu tasfiye kararı verilmesinin zorunlu olduğu gözden kaçırılarak bu konuda herhangi bir inceleme yapılmaksızın taraflara ait olacak bölümler belirlenmeden karar verilmesi de hatalı olmuştur.
Bunun yanında, kabule göre de, ileri etkili feshe karar verildiği halde bu kararın doğal sonucu olarak sözleşmenin tasfiyesi yoluna gidilip, az yukarıda izah edilen şekilde belirlenecek inşaattaki fiziki oran esas alınıp, buna göre taraflara ait olması gereken bağımsız bölümlerin tespit edilmesi gerekirken bu konuda olumlu olumsuz bir karar verilmemesi hatalı görüldüğü gibi, hüküm altına alınan cezai şart ve gecikme tazminatı alacaklarının ayrı ayrı tümünün talep edilebileceği yönünde sözleşmede herhangi bir hüküm bulunmadığı halde----------- aykırı olarak sadece cezai şartı aşan kısma hükmedilebileceği gözden kaçırılarak gecikme tazminatının tümünün hüküm altına alınması, keza, ----------- aykırı şekilde asıl davada talep edilen miktarlara dava tarihinden, ıslahla arttırılan kısma ise ıslah tarihinden itibaren faiz yürütülmesi gerekirken hüküm altına alınan alacağın tümüne dava tarihinden itibaren faiz yürütülmesi usul ve yasaya aykırı olmuş, hükmün bozulması gerekmiştir." denilerek, Mahkememiz ilâmının bozulmasına karar verilmiştir.
Uyulan ---- belirtildiği gibi "taraflar arasında akdedilen sözleşmenin ----- uyarınca tasfiyenin nasıl yapılacağı taraflarca kararlaştırılmış olduğundan bu madde gözönüne alınarak değerlendirme yapılması gerekmektedir. Sözleşmedeki bu madde "Müteahhidin işbu sözleşmenin imzasını takiben inşaata başlamaması veya iş programına uymaması ve sözleşmenin arsa sahibi tarafından haklı sebeple feshi halinde, arsa sahibi inşaatı kendisi devam ettireceği gibi başka müteahhitlere de yaptırmakta serbesttir. Bu durumda, müteahhitten, daha önce yapmış olduğu işlerin bedeli olarak devir edilen arsa paylarının iptali veya geri alımı talep edilmeyecek, ancak bakiye arsa paylarına tekabül eden kısımlar için müteahhidin o tarihe kadar (varsa) yapmış olduğu harcamaların, arsa sahibine yararlı olabilecek orandaki, maliyet bedeli tespit edilip, bunlardan arsa sahibinin doğmuş tazminat hakları, kar ve kira mahrumiyeti, zarar ve ziyanları düşüldükten sonra, geriye kalan bir meblağ olursa, binanın iskân izninin alınmasını takip eden bir ay içinde bu meblağ arsa sahibi tarafından kendisine ödenecektir." şeklindedir.
---------- kararı gereği mahallinde yapılan keşif ve inceleme sonucu dava konusu her iki binada tamamlanma oranları tespit edilmiştir. Hükme esas alınan ------- tarihli 1. ek bilirkişi raporunda, dava tarihi itibariyle ana binada tamamlanma oranı ---- eser binada tamamlanma oranının ise ---- olduğu belirlenmiştir.
Yukarıda ------------ niteliğindeki binanın arsa sahiplerine ait olacağı kabul edilmiştir.
Teslimde meydana gelen gecikme nedeniyle davacılara ait ----- bağımsız bölüm için hesaplanan gecikme cezası tutarı ------ olarak hesaplanmıştır. Bu tutarın ---dava tarihindeki -----------
Davacıya ait bağımsız bölümlerin aynı dönem içinde getirebileceği rayiç kira bedelleri tutarı yukarıda açıklandığı üzere ------- olarak kabul edildiğinden ve bu tutar gecikme cezasından az olduğundan, davacının cezai şart yanında ayrıca kira yoksunluğu bedelini talep edemeyeceği kanaatine varılmıştır.
Yukarıda açıklandığı üzere, ana binanın toplam maliyeti ---- olarak, tarihi binanın toplam maliyeti ---- olarak kabul edilmiştir.
---------sayılı yazısında,----------- ödendiği, söz konusu yıllara ait ödemenin kim tarafından yapıldığının kayıtlarda izlenemediği, ayrıca ---------- bulunduğu belirtilmiştir.
Bu tutardan davacı arsa sahibi tarafından yapılan imalatlar bedeli olarak hesaplanan ------ düşülmesinden sonra davalı yüklenicinin yaptığı imalat bedelinin dava tarihi itibariyle ----olarak kabul edilmesi gerekmiştir.
Buna göre, davalı yüklenicinin yaptığı iş bedeli toplamı olan ----- davacının talep edebileceği cezai şart tutarı olan ---- arsa sahibi tarafından yapılan imalatlar bedeli olarak hesaplanan ------alacak tutarı ---- düşüldükten sonra kalan ------ davalı yükleniciden alınarak davacı arsa sahibine ödenmesi gerektiği sonuç ve kanaatine varılmıştır.
2-i)Feri müdahil ----- talebinin değerlendirilmesi: Feri müdahil----- vekilinin asli müdahil olarak kabulü ve ---- müvekkili adına tescili, olmadığı -------- verilmesi talepleriyle ilgili olarak; HMK'nin 65. maddesi uyarınca asli müdahale bir dava olup, asli müdahilin ilk davanın görülmekte olduğu mahkemede ayrı bir dava açması gerekir. Bu durumda da asli müdahale davacısının ayrı harç ödemesi gerekir. Çünkü, asli müdahale davası, ilk davadan bağımsız ayrı bir davadır. Asli müdahil, asli müdahale davası için gerekli harcı ödemezse, mahkeme, asli müdahale talebini inceleme konusu yapamaz. Asli müdahilin usulüne uygun biçimde dava açması ve harçlarını ödemesi ile asli müdahale tamamlanmış olur. Bunun dışında, mahkemenin asli müdahale talebinin kabulüne karar vermesine gerek yoktur.
İşbu davada, -------- dilekçesi ile davalı yanında davaya müdahil olma talebinde bulunmuş, asli müdahale davası için gerekli harçları da yatırmamıştır. Bu durumda usulünce açılmış bir asli müdahale davası olmadığından feri müdahil ----- asli müdahil olarak kabul edilmesi, ------tescil edilmesi veya -------- ödenmesine ilişkin talepleri hakkında karar verilmemiştir.
2-j)Sonuç: Sonuç olarak, davalı yüklenicinin yapımını üstlendiği binanın tamamlanma oranı dava tarihi itibariyle ---- bulunduğu için davacı arsa sahiplerinin taraflar arasında akdedilen sözleşmelerin geriye etkili feshini talep etme hakkının bulunduğu, ancak davacı arsa sahipleri ileriye etkili fesih istediğinden davaya konu---------numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve----------yevmiye numaralı ek sözleşmesinin ileriye etkili olarak feshine, ---------davacının 3095 sayılı Yasanın 2/2.maddesi uyarınca değişen oranlarda avans esasına göre hesaplanacak temerrüt faizi isteme hakkı bulunduğundan-------- davanın açıldığı --------- tarihinden tahsil tarihine kadar işleyecek 3095 sayılı Yasanın 2/2.maddesi uyarınca değişen oranlarda avans esasına göre hesaplanacak temerrüt faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine, davacının fazlaya ilişkin isteminin reddine karar vermek gerekmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm ihdas edilmiştir.
HÜKÜM: Yukarıda açıklanan nedenlerle;
1- Davanın KISMEN KABULÜ, KISMEN REDDİ ile,
a)Davaya konu --------yevmiye numaralı kat karşılığı inşaat sözleşmesi ve ---------yevmiye numaralı ek sözleşmesinin ileriye etkili olarak FESHİNE,
b)----- davanın açıldığı ---- tarihinden, ----- ıslahın yapıldığı ---- tarihinden tahsil tarihine kadar işleyecek 3095 sayılı Yasanın 2/2.maddesi uyarınca değişen oranlarda avans esasına göre hesaplanacak temerrüt faizi ile birlikte davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
c)Davacının fazlaya ilişkin isteminin reddine,
2- Harçlar Kanununa göre alınması gerekli 4.499,61 TL harcın davacı tarafından peşin olarak yatırılan 144,95 TL harç ve 44.518 TL ıslah harcı olmak üzere toplam ----- harçtan mahsubu ile bakiye 40.163,34 TL harcın karar kesinleştiğinde ve talep halinde davacı tarafa iadesine,
3- Mahkememiz ------ nolu harç tahsil müzekkeresi ile davalı ------- tahsil olunan ----- bakiye karar harcının ---- olunmuş olması halinde, karar kesinleştiğinde ve talep halinde davalı ------- iadesine,
4-Mahkememiz ----- harç nolu harç tahsil müzekkeresi ile davalı ------- tahsil olunan ---- karar harcının tahsil olunmuş olması halinde karar kesinleştiğinde ve talep halinde davalı--------- iadesine,
5- Mahkememiz ----- nolu harç tahsil müzekkeresi ile davalı ---- tahsil olunan 35.690 TL bakiye karar harcının tahsil olunmuş olması halinde karar kesinleştiğinde ve talep halinde davalı ----- iadesine,
6- Davacıdan tahsil edilen----- harcın davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsili ile davacıya verilmesine,
7- Davacı tarafından sarf edilen ----- yargılama giderinin davanın kısmen kabul kısmen ret oranına göre hesaplanan 178,43 TL'nin davalıdan alınarak davacıya verilmesine, geriye kalan 6.911,12 TL'nin davacı üzerinde bırakılmasına,
8- Davalı --------- tarafından sarf edilen ---- yargılama giderinin davanın kısmen kabul kısmen ret oranına göre hesaplanan ---- davacıdan alınarak davalı ------verilmesine, geriye kalan --- davalı üzerinde bırakılmasına,
9- Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca 9.363,17 TL vekalet ücretinin davalılardan müştereken ve müteselsilen alınarak davacıya verilmesine,
10- Davalılar kendilerini vekille temsil ettirdiklerinden karar tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT uyarınca 109.749,38 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalılara verilmesine,
11- Bakiye gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatıran tarafa iadesine,
Dair, davacı vekili --- davalılar vekili ----- müdahil ---- yüzlerine karşı, 6100 sayılı HMK geçici 3/2. maddesi uyarınca ---- Mahkemelerinin göreve başlama tarihinden önce aleyhine temyiz yoluna başvurulmuş olan kararlar hakkında, kesinleşinceye kadar 1086 sayılı HUMK'nun 26/9/2004 tarihli ve 5236 sayılı Kanunla yapılan değişiklikten önceki 427 ilâ 454 üncü madde hükümlerinin uygulanmasına devam edileceğinden HUMK 432/1. Maddesine göre kararın tebliğinden itibaren 15 günlük yasal sürede Yargıtay temyiz kanun yolu açık olmak üzere oy birliğiyle verilen karar açıkça okunup usulen anlatıldı. 27/11/2020