İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesi 2020/243 Esas 2025/1052 Karar

T.C. İstanbul Anadolu 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ

ESAS NO : 2020/243
KARAR NO : 2025/1052

DAVA : Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ : 02/07/2020
KARAR TARİHİ : 11/12/2025

Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,

GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Davacılar vekili 02/07/2020 kayıt tarihli dava dilekçesinde özetle; Müvekkilinin ----. Noterliğinin 27.03.2014 tarih ve ----. nolu sözleşme ile davaya konu ---- İli,----- Pafta, 516 Ada, 1 Parsel sayılı taşınmaz maliki olan dava dışı 3. kişilerle yaptıkları sözleşme ile sözleşme tarihinde fiilen inşaatı tamamlanmış olan 108 adet konut için kat irtifakı kurulmasını sağlayacağı, buna karşılık olarak, yine aynı taşınmazın bir kısmı üzerinde, o tarih itibariyle geçerli projeye göre, yapılması mümkün olan 44 adet bağımsız bölümden oluşan AVM hisselerinin cüz’i bir bedelle müvekkiline devredileceğini, müvekkilinin bahse konu taşınmazın bir kısmını satış suretiyle devraldığını, toprak sahiplerinden satış suretiyle devraldığı taşınmaz hissesini (yine dava dışı 3. Kişi olan) ---- devrettiğini, arsa maliki
3. kişilerden ----- ile ---- Noterliğinin 16.12.2014 tarih ve----- nolu
kat karşılığı inşaat sözleşmesi akdettiğini, Müvekkilinin bahse konu sözleşme kapsamında yeterli bütçeye sahip olmadığından 02.02.2016 tarihinde, davalı -----. ile bir hususi sözleşme imzalanarak bahse konu arsa üzerinde 16.536,63 m2 satılabilir kapalı alanın ---- tarafından yapılmasının----- tarafından sağlanması ve bunun sağlanması halinde karşılıklı hak ve yükümlülüklerin belirlendiğini,“02.02.2016 tarihli hususi sözleşmenin ekidir” başlıklı 19.08.2016 tarihli ek sözleşmede m2bazında müvekkil hissesinin, 16.536 m2’nin %20’si olduğunun kayıt altına alındığını, sözleşmenin4.3. maddesinde ise hasılat paylaşımı yöntemi uygulanması halinde ise 16.536 m2’nin (konut + Ticari alan) tamamının satışından elde edilecek olan gelirin %20’si müvekkile ödeneceğinin kararlaştırıldığını, sözleşmenin akdedilmesi sürecinde gerçekleşmiş olan işlemlerin sözleşmenin 5. maddesinde özetlendiğini, bu kapsamda;- Müvekkili ile arsa maliki 3. Kişi ---- arasında imzalanmış olan kat karşılığı inşaat sözleşmesi feshedildiğini, ---- ile davalı arasında yeni bir taşınmaz mal satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, Müvekkilin dava dışı 3. Kişi --- sattığı dava konusu arsa payı için, ---- ile davalı arasında bir taşınmaz mal satış vaadi arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesi imzalandığını, Arsa sahipleri olan 3. Kişiler ----- ait hisseler davalının gösterdiği 3. kişilere satış suretiyle devredildiğini, daha sonra bu kişilerle davalı arasında da usulen taşınmaz mal satış vaadi ve arsa payı karşılığı inşaat sözleşmeleri imzalandığını, Müvekkilinin 02.02.2016 tarihli sözleşmenin 4.8.6. maddesinde belirtilen yükümlülüklerini eksiksiz bir şekilde yerine getirdiğini, arsa üzerinde inşaatın tamamlanarak, yapı kullanma ruhsatı alındığını ve kat mülkiyetinin tesis edildiğini, Müvekkilin hak sahipliğinin kapsamının sözleşme ve sözleşme ekinde bulunan listede kayıt altına alınmış olmasının yanı sıra 19.08.2016 tarihli ek sözleşmede son halini aldığını, buna göre müvekkillerinin hissesine düşecek olan kapalı alanın 3.310,00 m2, kök sözleşme ekindeki listeye göre ise 3.180,12 m2 olduğunu, bu paylaşım hesabı kapsamında müvekkile hisse devri yapılması yahut satış sonrası elde edilmiş ve elde edilecek olan hasılattan pay verilmesi gerektiğini, ancak bugüne kadar davalının, müvekkiline herhangi bir şekilde arsa payı devri yapmadığı gibi hasılat paylaşımı da yapmamış olduğunu belirterek, Dava konusu taşınmazın tapu kaydına teminatsız yahut uygun görülecek teminatla ihtiyati tedbir şerhi konulmasına, Dava konusu taşınmazın tapu kaydının 3.180,12 m2 kısmının iptali ile davacı müvekkili adına tesciline, bu talepleri yerinde görülmediği takdirde, dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle tespit edilecek rayiç değerinin davalılardan tahsil edilerek müvekkiline verilmesine karar verilmesini talep etmiştir
Davalı vekili cevap dilekçesi özetle:
Taraflar arasında 02.02.2016 tarihinde ve akabinde işbu sözleşmeye ek 11.03.2016 / 01.06.2016 / 17.06.2016 / 19.08.2016 tarihlerinde sözleşmeler akdedildiğini, Davacı ------ müvekkili şirket ile 02.02.2016 tarihinde imzalanan Hususi Sözleşme hükümlerine uygun olarak sözleşme içeriği işlemlerin ifası karşılığında 02.02.2016 ila 01.06.2016 tarihleri arasında davacıya 2.600.000.- TL ödeme yapıldığını, Davacı tarafın taraflar arasında akdedilen sözleşmelerden doğan yükümlülükleri yerine getirmeyerek temerrüde düştüğünü, Davacı tarafın 3.180,00 m2 kapalı alanın tapusunun iptali ile kendi adlarına tescilini talebinin sözleşmesel ve yasal temeli olmadığını, sözleşmelerde davalının hiçbir şekilde davacıya karşı taşınmaz mülkiyeti devir borcu altına girmediğini, Hususi Sözleşme’nin 4.8.3 hükmünde tüm taşınmaz alanının mülkiyetinin Müteahhitte (Davalıda) kalacağı ve satışların tümünün de tek yetkili olarak onun yapacağının açıkça belirtildiğini, davacının sözleşmedeki tek hakkının “kendisinin menfaatine olarak ayrılan” yerlerin davalı müteahhit tarafından satışından elde edilecek geliri para olarak talep etmek olduğunu, tapu iptali ve tescil talebinin reddedilmesi gerektiğini, Tapu iptal talebinde bulunabileceği kabul edilse bile talep edebileceği bir alan ve alacağı bulunmadığını, davacı tarafın borçlarının sözleşmelerde belirtilen vadelerde ödememesi halinde sözleşme gereği kendisine verilecek olan kapalı alanlardan m2 si 1.500,-TL’dan hesaplanmak suretiyle davacının borçlarının karşılığı olan kapalı alanın hesaplanarak davalıya verileceğinin kabul edildiğini,
Davacı ile dava dışı 3. kişiler arasında ise 17.8.2016, 03.10.2016, 04.10.2016, 07.10.2016, 25.10.2016, 24.11.2016, 27.12.2016 tarihlerinde sözleşmeler düzenlendiğini, davacıların yapmış olduğu temlik sözleşmeleri gereği: Davacı ve davalı taraf ile alıcı ----- arasında akdedilen 17.08.2016 tarihli devir sözleşmesinde, davacı ile davalı taraf arasında akdedilen sözleşmeler gereği davacı tarafa düşecek olan kapalı alanlardan 61 nolu 3+1 daire, 73 nolu 2+1 daire, 61 nolu 1+1 ve 79 nolu 1+1 toplam 4 dairenin -----alacığına karşılık devredileceği, davacı tarafın yükümlülüklerini yerine getirmediğini daire devirlerinin yapılmadığını, Davacılar ve ----- ile yapılan 03.10.2016 tarihli Hususi Sözleşmede şirket ortaklarının sözleşmeye şahit olarak imza atmış, davacı ifa edeceği yükümlükler karşılığında elde edeceği öngörülen kapalı alan payından aracı ----- yapmayı vaat ettiği daire devirlerinin ----- yapılmadığını, Davacılar ve ----- arasında imzalanan 04.10.2016 tarihli Hususi Sözleşme ile tarafları ile imzalanmış olan sözleşme öncesinde proje müellifi mimar----annesi---- almış olduğu borç karşılığında davacıların payından daire verileceği, davacıların sözleşmelerdeki yükümlülüklerini fa etmemiş olmasına rağmen daire devirlerinin -----yapıldığını, 25.11.2016 tarihli Hususi ---), 27.12.2016 tarihli Hususi Sözleşme (-----) ile davacıların imzalamış olduğu sözleşmelere konu dairelerin davacıların payına düşen kısım olduğu varsayılarak ----- satışı yapılarak elde edilen davacılara elden (açık hesap olarak) tediye makbuzu ile ödendiğini, bu ödemelerin cari hesaplara yansımadığını, karşılığında senet alındığını, 02.02.2016 tarihli sözleşmenin Madde. 4.1., Madde. 4.3.’ün 3 paragrafı ile Madde. 4.8.6.nın son paragrafında ifade edilen hak düşürücü yükümlülükler açısından, 02.02.2016 tarihli sözleşme madde.4.3. Madde.4.8.6. gereği; sözleşme tarihinden itibaren 105 gün (90 gün ruhsat+15 gün) içinde kat irtifakının kurulamadığını, kat irtifakının 31.08.2016 tarihinde kurulabildiğini, Satışı taahhüt edildiği halde satışı gerçekleşmeyen ----- hissesi (02.02.2016 tarihli sözleşme madde 4.1. Madde.4.8.6.); diğer hissedarların payı satın alınıp bedeli hisse sahiplerine ödendikten ve satış teminatı davacı şirkete 02.02.2016 tarihinde 1.000.000.-TL, 05.02.2016ntarihinde 550.000.-TL olmak üzere toplam 1.550.000.-TL ödendikten sonra ----hissesini satmaktan vazgeçtiğini, şirketin zorunlu olarak ---- kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalayarak işi sürdürmek mecburiyetinde kalındığını, yapılan 1.550.000.-TL’nin ödemenin karşılığı 1.033,33 m2 kapalı alan olduğunu, ---- satışının gerçekleşmemesi nedeni ile davacının ödemesi gereken 1.000.000 TL’lik cezai şartın karşılığının 666,6 m2 kapalı alan olduğunu, 01.04.2016 tarihinde 150.000 TL, 13.04.2016 tarihinde 450.000 TL olmak üzere toplam 600.000 TL avans ödemesi karşılığının 400 m2 kapalı alan olduğunu, Sözleşmenin Madde 4.8.6. gereği vekaletname ve muvafakatnamelerin alınması ve bunlar için yapılacak her türlü masraf, vergi ve harçların ödenmesi; A Blok … dairenin vekaletnamesi ---- mülkiyetine haciz işleminden dolayı geçmiş olduğundan dolayı alınmadığından şirket ortaklarının tanıdığı ----- 600.000 TL bedelle tarihinde daire satın aldırıldığını, 01.06.2016 tarihinde imzalanan Ek Sözleşme gereği; A Blok daire sahibi ----- davacılardan alacağı iddiasıyla vekaletnamesini iptal etmiş, müvekkil şirketçe 10.07.2016 tarihe kadar geri ödenmek üzere 450.000.- TL davacılara ödendiğini, geri alınamadığını, bu tutarın karşılığının 300 m2 kaplı alan olduğunu, 02.02.2016 tarihli sözleşme Madde 4.1., madde 4.8.6. gereği; mevcut blokların inşaat ruhsat harçlarının tamamı ve D blok yerine yapılacak inşaatın inşaat ruhsat harçlarının yarısının davacılar tarafından ödenmesi gerekirken müvekkil şirketçe ödendiğini, toplam 1.454.781,77 TL harç tutarının 545.163,82 TL davacıların payı olup bu tutarın kapalı alan karşılığı 363,44 m2 olduğunu, 02.02.2016 tarihli sözleşme Madde 4.1, Madde 4.8.6. ve 17.06.2016 tarihli ek sözleşme gereği; Toplam ihdas bedeli ile tapu harçları toplamı 370.802 TL olup davacılar tarafından ödenmesi gereken 185.401 TL’nin ödenmediğini, bu tutarın kapalı alan karşılığının 123,60 m2 olduğunu, 11.03.2016 tarihli sözleşme Madde 2.2.1. gereği; ilave yapılan bodrum katların maliyetinin %50’sinin davacılar tarafından ödenmediğini, ilave olarak toplam 6.232 m2 olan 2 adet bodrum yapılmış olup bunun için yapılan harcamanın 6.917.520 TL olup (m2 maliyetin 1.110 TL olup) bu harcamanın Ağustos 2016 ila Haziran 2017 döneminde gerçekleştirildiğini, davacıların katılım payı 3.548.760 TL’nin kapalı alan karşılığının 2.305,84 m2 olduğunu, Davacılar ve ----- Yönetimi arasında imzalanan17.02.2014 tarih ----- sayılı sözleşmesi gereği yapılan harcamaların taraflarına ödenmesi; Bu çerçevede yapılan harcama ----- harçları 39.904 TL, ----- blok SGK ödemeleri 796.000 TL, Tapu Tescil Harçları 73.713 TL, şu ana kadar ödenen -----blok geçmiş dönem Yapı Denetim Harçları 552.572 TL olup toplam tutar 1.228.979 TL olup ödenmeyen bu tutarın kapalı alan karşılığının 961,49 m2 olduğunu, Davacıların ----- almış olduğu 350.000 TL’lik borca karşılık----- taraflarınca 70.000 TL ve 28.02.2017 tarihinde ---- inşaata keşide edilen ---- nolu ----- bankası çeki ile 150.000 TL ödeme yapıldığını, 28.05.2017 tarihinde --- İnşaat tarafından geri ödemesi gerekirken bu ödemenin yapılmadığını, 220.000.-TL’lik bu ödemenin kapalı alan karşılığının 146,6 m2 olduğunu, Davacı tarafın yapmış olduğu temlik sözleşmeleri gereği davacı adına devredilen daire alanlarının; ---- 4 daire 301,76 m2 --- 2 daire 97,45 m2 ------1 daire 52,08 m2 ---- daire 52,59 m2 ----- 1 daire 56,20 m2 --- - 6 daire 496,60 m2 Toplam 1.056,68 m2 - İade Edilmeyen 1.550.000-TL Satış Teminatı Karşılığı 1.550.000 TL/1.500TL/m2=1.033 m2 - Gerçekleşmeyen satış karşılığı cezai şart 1.000.000 TL/1.500 TL/m2 = 660,60 m2 - İade edilmeyen 600.000 TL avans ödemesi 600.000 TL/1500 TL/m2 = 400,00 m2 - Davacının ödemesi gereken Ruhsat Harcı payı 545.163,82 TL/1.500 TL/m2 = 363,44 m2 - Davacım ödemesi gereken İhdas bedeli payı 185.401 TL/1.500 TL/m2 = 123,60 m2 -----bloklar için yapılan 1.442.237.-TL harcama / 1.500 TL/m2 = 961,49 m2 - Davacı tarafa 10.7.2016 tarihinde borç olarak verilen 450.000 TL/ 1.500 TL/m2 = 300,00 m2 ------ için ödenen 220.000 TL’nin karşılığı / 1.500 TL/m2 = 146,66 m2 - 2 ilave bodrum için yapılan harcamadan davacı payı 3.548.760 / 1.500 TL/m2 =2.305,84 m2 Toplam 6.294,63 m2 Genel Toplam 7.751,31 m2 Davacı tarafından talep edilen 3,180 m2 lik kapalı alana karşılık davacı tarafın yaptığı temlik sözleşmeleri gereği üçüncü şahıslara devir edilen ve devir edilecek olan daire alanlarının 1.056,68m2 olup davacının sözleşmeler gereği davalı müvekkilime ödemesi gereken borçları karşılığı yine sözleşmede belirtilen 1.500 TL/m2 birim fiyatından karşılığı 6,294,63 m2 olup bu şekilde davacı tarafa verilen kapalı alan toplamı 7.751,31 m2 olduğunu, buna göre davacı tarafın müvekkilim şirketten kapalı alan alacağı olmayıp aksine 7.751,31 m2-3.180,00 m2 4.171,31 m2 müvekkil şirkete borçlu bulunduğunu belirterek haksız ve yasal dayanağı bulunmayan davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.

DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE :
Dava, Taraflar arasındaki sözleşmeden kaynaklı tapu iptali ve tescil ve bu mümkün olmadığında tazminat talebine ilişkindir. Uyuşmazlık davacıların, davalı şirket ile yapılan muhtelif adi yazılı sözleşmeler uyarınca sözleşmeye konu taşınmazda bulunan 3.180,12 m2.lik alanın tapusunun iptaliyle adına tescilini talep edebilip edemeyeceği ya da 3.180,12 m2.lik alanın dava tarihi itibariyle değerini talep edebilip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.Tanıklar dinlenilmiştir.
Davacı Tanığı ----- Beyanında: Davacı şirkette 2012-2016 yılları arasında şirket yöneticisi olarak görev yaptım. Davacının oğluyum. Davaya konu ------ ilçesindeki arsada yer sahipleri ile inşaat yapımı konusunda anlaşıldı. Ayrıca yer sahiplerinden hisse de satın aldık. Kat Karşılığı İnşaat Yapım ve Satış Sözleşmesi noterden yapıldı, ancak ilerleyen zamanda maddi sıkıntı yaşadık ve bu nedenle üzerimizde bulunan dava konusu yerden bir kısım hisseyi ve kat karşılığı inşaat yapım sözleşmesini davalı firma ile anlaşarak aramızda hasılat paylaşımı sözleşmesi imzaladık. Daha sonra ilerleyen zamanda şirket yetkilisi ---- bey beni çağırdı. Ben o zaman davacı şirkette yetkili konumundaydım. Bir ek sözleşme hazırlamışlar, bana sunuldu ancak ben sözleşmede davacı firma aleyhine bir takım maddeler gördüğümden imzalamadım dedi.
Davacı vekili söz alarak, tanığa hasılat paylaşımındaki oranlar hakkında bilgisi olup olmadığı sorulsun dedi;
Tanık cevaben; tüm hasılatların %20'si davacı şirkete ait olacak şekilde sözleşme yapılmıştı dedi.
Davalı vekilleri söz alarak, ---- tanıyor mu, bu kişilere borca yönelik bir daire verilmiş midir?,
Bu hasılat sözleşmesi imzalanması ve görüşme aşamasında birebir varmıydı ve ------ İnşaat sözleşmedeki yükümlülükleri yerine getirdi mi, örneğin harçları ödedi mi gibi ? sorulsun dedi.
Tanık cevaben; ---- tanırım. ----- proje yaptırdığımız mimardır. Diğerleri de tahminimce yer sahipleridir. Bu kişilere dava konusu işle alakalı herhangi bir daire verilmesi konusunda bir bilgim yoktur. Ancak ----- geçmiş dönemde borcumuz vardı. O davalı firmayı ilgilendirmemektedir. Hasılat sözleşmesi görüşme ve imza aşamasında bizzat bulunmadım. Ancak konu hakkında bilgim vardır. Biz belediyeye avam projeyi yaptık. Teslim ettik onaylandı. Projeyle ilgili masrafları ödedik. Belediyeden ruhsat aşamasında yapılan tadilat değişikliğindeki harçlarla ilgili davacı firma tarafından ödeme yapılmadı diye biliyorum. Biz yeterince dava konusu araziye ödeme yapmıştık. Ayrıca davalı firma tadilat projesinden kaynaklı masrafları sözleşme ile yapılan ön daire satışlarından karşıladı diye biliyorum dedi.
Davacı Tanığı --- Beyanında: Ben davacı firmada mali işlerden ve resmi kurum işlerinden sorumlu olarak 2018 yılına kadar çalıştım. Daha sonra dava konusu yerin arsa sahipleri ile davacı firma sahibi ----- bey görüşmelerde bulundu ve bu görüşmelere bende gittim. Görüşmeler uzun bir süreç aldı. Daha sonra belediyeden avam proje çıktı. Ancak şirketin mali sıkıntıları nedeniyle bu işi tek başına yapamayacağını düşünerek başka şirketlerle de görüştüğümüz oldu. Ancak davalı firma ile hasılat paylaşımlı sözleşme imzalandı. Bunun akabinde davalı şirketi yaptığı işlerle alakalı takip ederken sözleşme üzerinden daire satışı yaptığını gördük. Ben hala davacı şirkette çalışıyordum ancak aramızdaki sözleşmeye konu hasılata ilişkin herhangi bir ödeme davalı şirket tarafından davacı şirkete yapılmadı. Ayrıca davacı şirketin bildiğim kadarıyla borçlarından da davalı şirket mahsup işlemi yapmadı dedi
Davacı/davalı Tanığı ---- Beyanında: Davalı ----- firmasında çalıştım. Ben davacı tarafı da tanırım ve her iki tarafın bir araya gelmesine bir araya gelmesine ben vesile oldum. Davacı taraf elinde bir takım hissedarla imzalanmış kat karşılığı inşaat sözleşmesi vardı ve satış vaadi sözleşmesi vardı, taraflar bir araya geldiler ve aralarında bir sözleşme yaptılar, zaten davacı taraf sıkıntıda olduğu için davalı firma ile anlaşma yoluna gitti bu sözleşmede davacı tarafın da bir kısım yükümlülükleri vardı ancak bu maddi yükümlülükleri yerine getirmedi diye hatırlıyorum, daha sonra davacı tarafından kendi payından satış yapılması için müşteriler davalı firmaya getirildi. Bir kısım satışlar yapıldı. Bedellerin bir kısmı davalı firmada kaldı. Bir kısmı da bildiğim kadarıyla ----- ödendi. Bu ödeme bildiğim kadarıyla banka kanalıyla yapıldı. Daha sonra davacı benim bu işle ilgili hesabım kesilsin diye davalı firmaya başvurdu. Davalı firmada sözleşmeden kaynaklı yükümlülükler yerine getirilmediği için herhangi bir alacağının olmadığı söylendi dedi.Davacı söz alarak; dava açılmadan önce davalı firmaya gidip davalı firma ile anlaşmaya varmak için görüşmeler yapılıp yapılmadığı ve bir konuda anlaşmaya varıldığı ancak projede değişiklik yapıldığı konusunda bana haber verilmediğinden bu konuda anlaşma sağlanamadığı noktasında bilgisi olup olmadığı sorulsun dedi.Davacı vekili söz alarak; hasılat paylaşımı sözleşmesinin ana maddesi nedir, bir oran var mıydı, ayrıca sözleşmede davacı firmaca karşılanması gerekli masraflar davalı tarafça yapılan satışlar neticesinde davacının alacağından mahsup edilmiş midir, inşaat ruhsatının gecikmesi konusunda bir bilgi var mıdır diye sorulsun dedi.
Tanık cevaben; Hasılat paylaşımı sözleşmesi %20 ----- İnşaat'a olarak hatırlıyorum. Bildiğim kadarıyla inşaat ruhsatı alımından sonra bir kısım satışlar davalı firmaca yapıldı. Ancak bu yapılan satışlardan davacı firmanın borcundan mahsup edilip edilmediğini bilmiyorum. Ayrıca davacı firmaya davalı firmadan herhangi bir ödeme yapılması konusunda bir görüşme olduğunu da bilmiyorum. Bildiğim kadarıyla davalı firmaca tadilat projesi çizimi yaptırıldı ve belediyedeki işlemler nedeniyle inşaat ruhsatı alımı gecikti diye biliyorum. Bildiğim kadarıyla inşaat ruhsatındaki gecikmeden belediyedeki işlemlerden kaynaklıdır. Ben davacıyı şirkette görüşmek için davet ettim. Her iki tarafı da tanıyıp ben tanıştırdığım için ve davacı dava açacağını söylediği için sulh yoluyla bitsin diye görüşmeye ben vesile oldum. Ancak anlaşmaya varılamadı. Davalı firmanın davacı yükümlülüklerini yerine getirmediği için beklentilerinin karşılanmayacağı yönünde görüşü vardı. Hesap çıkartıldı. Bu hesapta dava dışı yer sahipleri tarafından davalı firmaya açılan davalarda herhangi bir sorumluluk çıkmaz ise davacıya 1 veya 2 daire verileceği noktasında öneride bulunuldu. Daha sonra davacı %20 dükkan hakkını sordu, ancak biz daha sonra önce sözleşmede hesap çıkartılacağını, sözleşmeye göre işin maliyetinin çıkartılacağı, bu sözleşmeden davacının üzerindeki yükümlülüğünün bedelinin düşüldükten sonra ve varsa bir alacağı bu konuda anlaşma yapılabileceği söylendi. Ancak anlaşmaya varılamadı. Ayrıca davacının davalı taraftan ne kadar alacağı olduğuna ilişkin soruya cevap vermem mümkün değildir dedi.
Davalı vekilleri söz alarak; mevcut 5 blokun eksikliklerinin giderilmesi, tüm maliklerden vekalet alınması, ruhsatın alınması ve harçların alınması ile ödenmesinin kimin yükümlüğünde olduğu sorulsun, maliklerden vekaletleri eksiksiz olarak ---- İnşaat alabildi mi, eksik vekaletleri kim nasıl tamamladı, bunlar için ilaveten para kim tarafından ödendi, davacının borçları için---- ile ek protokol yapıldı, yükümlülükleri yerine getirmeden ---- İnşaat'a daire veya para verildi mi, yapılan satışlar ---- Bey'in satışları için miydi, yapılan satış sonrası --- - para mı alıyordu, yoksa ---- İnşaat'ın borçlarına mahsup mu ediliyordu, davacının buna onayı var mıydı diye sorulsun dedi;
Tanık cevaben; sözleşmeye göre mevcut 5 blokun eksikliklerinin giderilmesi, tüm maliklerden vekalet alınması, ruhsatın alınması ve harçların alınması ile ödenmesi davacının sorumluluğundaydı, hatırladığım kadarıyla tüm vekaletler davacı firma tarafından eksiksiz alınmıştı, ancak hatırladığım 1 kişi davacıya verdiği vekaleti azletti, daha sonra davalı firma azledilen vekalet ile ilgili bedel ödedi. Davacının borçları ve işin devamı için birçok ek protokoller yapıldı, satışlardan dolayı davacıya para verildiğini biliyorum. Bildiğim kadarıyla davacı firmadan alacağına karşılık dava konusu yerin projesinin mimarına daire verildi. Yapılan satışlardan her iki taraf da bedel aldı. Borçlara karşılık yapılan devirler davacının bilgisi dahilinde yapıldı dedi.
Davalı Tanığı -- Beyanında; Ben davalı firmada muhasebe sorumlusu olarak çalışırım. Bildiğim kadarıyla dava konusu yer ile ilgili taraflar bir sözleşme imzalamışlar. Sözleşmedeki edimlere karşılık davacı firmaya bildiğim kadarıyla bir kısım ödemeler yapıldı. Bu muhasebe kayıtlarında görülür. Ayrıca bildiğim kadarıyla da davacı tarafça davalı firmaya bir kısım ödemeler yapıldı diye biliyorum. Davacı tarafından şirkete senet verildi ancak veriliş sebebini ve karşılığının ödenip ödenmediğini bilmiyorum. Teminat amaçlı verilip verilmediğini de bilmiyorum dedi.
Davacı söz alarak, verilen senedin teminat amaçlı olup olmadığı tanığa sorulsun dedi.
Davacı vekili söz alarak, son zamanlarda davalı firma tarafından dava konusu yerle alakalı satışlar yapılıp yapılmadığı, peşin ya da vadeli satış yapılıp yapılmadığı ve bu satışların kime yapıldığı konusunda bilgisi var mı bu satışlar davalı firma yetkilisi --- ve ---- beyin akrabalarına satış yapılıp yapılmadığı, daha sonra bu satışlar şirkete iade edilerek 3.kişilere gerçek satışlar yapıldı mi diye bilgisi var mı sorulsun dedi.
Tanık cevaben; Satışlar konusunda bilgim var. Dava konusu yerden peyderpey satışlar yapıldı diye biliyorum. Ayrıca davalı firma yetkilileri ---- bey ve ---- beyin akrabaları ve 3.kişilere satış yapıldı diye biliyorum. Bu akrabalardan tekrar şirkete iade ve şirketten 3.kişilere ne şekilde satış yapıldığını bilmiyorum. Satışlar karşılığı ilgili kişiler cari hesap ödemelerini yaptılar diye biliyorum dedi.
Fen bilirkişisi İnşaat bilirkişi ve Mimar bilirkişi eşliğinde taşınmazın Mahallinde keşif yapılmıştır,
Keşif neticesinde düzenlenen Bilirkişi Raporu;
Sözleşmeler:
Davacılar ve Davalı Arasında Adi Yazılı Şekilde Düzenlenen Sözleşmeler: 02.02.2016 tarihli ilk Sözleşme: Taraflarca imzalı sözleşmenin konusu;----- pafta, 516 ada, 1 parsel sayısında kain 14.830,00 m2 arsanın kat irtifak tapusuna göre ----- (D) Bloğun irtifak hissesine isabet eden 3.672, m2’nin 2.953,53 m2’lik kısmının -----işaret edeceği kişilere satılması,----- ait olan 688,51 m2’lik kısmının ------ ile Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedilmesi, E:1.20 den 17.796 m2 olan toplam Parsel emsalinden A, B1, B2, B3 ve C bloklarında kullanılacak 10.537,34 m2 emsalden geri kalan 7.258,66 m2 emsalin kullanılarak ---- blok yerine asgari ilişikteki avan projede sağlanan 16.536,63 m2 satılabilir kapalı alanın -----tarafından müteahhit olarak yapılmasının ----ve/veya ----- tarafından sağlanması şeklinde belirlenmiştir.
MADDE 4-Sözleşmenin Esasları İşbu sözleşmenin konusu, ----Mahallesi, ---- Pafta, 516 Ada, 1 Parsel sayısında kain 14.830,00 m2 arsanın ------ (D) Blok irtifak hisselerine isabet eden ilişikteki tablo muvacehesinde kişilere ------ arsa payı 2.983,53 m2’lik kısmının mülkiyet hakkı ve 7.258,66 m2 emsalin 3.629,33 m2 olan yarısına denk gelen asgari 8.268,32 m2 kapalı alan hakkını toplam 10.000.000- TL (onmilyon TL) bedelle ----- işaret edeceği kişilere satışı gerçekleştirilerek devredilecektir. Bu hisselerin her birinin payına düşen bedelin % 80’ni tapu işlemi ile birlikte % 20'si asgari ilişikteki avan projede öngörülen 16.536,66 m2 satılabilir kapalı alanı yapma imkanı veren inşaat ruhsatının bu sözleşme tarihinden itibaren 90 gün içerisinde alınıp kat irtifakının inşaat ruhsat tarihinden itibaren 15 gün içinde kurulmasına müteakip ödenecektir.- ait kısmının (bu hisse 746,01 m2 olup değeri 2.500.247 TL ye karşılık gelmektedir. Bu hisse haricinde kalan kısmın değeri 7.499.573 TL’dir. Ruhsat tarihinden önce de satışının gerçekleşmesi halinde satışın gerçekleştiği tarihte satış bedelinin %80’ni tapu tescil tarihinde ödenecektir. Ödeme kişi bazlı olup tapusu yapılanların arsa bedelinin %80’i tapuların devri esnasında ödenecek, %20’si de öngörülen asgari kapalı alanı yapma imkanı veren inşaat ruhsatının alınması ve kat irtifakının kurulmasının teminatı olarak----- tarafından tutulacak ve bu sözleşmede taahhüt edildiği şekilde inşaat ruhsatının alınması ve kat irtifakının kurulmasından sonra, İrtifak hisse sahiplerine tapu esnasında yapılan ödeme yukarıda belirtilen satış bedelinden düşüldükten sonra kalan tutar bu sözleşmenin koşullarına göre -----. ve/veya ------ ödenecektir. Tapu harçları Alıcı ve Satıcı tarafından eşit olarak karşılanacaktır. apılacak ödemeden satıcıya ait tapu harcı düşülerek ödeme gerçekleştirilecektir. A, B1, B2, B3, C bloklara ait inşaat ruhsat harçları bedeli ----- ve/veya ---- aittir. ---- Blok yerine yapılan projenin inşaat ruhsat harçları ve ihdas bedeli ---- ile ---- ve/veya ---- tarafından Eşit olarak karşılanacaktır. İnşaat ruhsatından önce ---- ait hissenin----- ve onun işaret edeceği kişilere satışı gerçekleşmezse bile inşaat ruhsatından sonra bu satışın yukarıda zikredilen bedelle gerçekleşmesini ----. ve/veya ---- taahhüt etmiştir. ----- (D) blok dahil olmak üzere Parselin tamamına ilişkin kullanılmayan 7.258,66 m2 emsalin yarısı satış konusu olan 2.983,53 m2 arsaya ait kabul edilmiştir.
Belirtilen şartların yerine gelmesi koşuluyla A, B1, B2, B3 ve C bloklarında kullanılmayan emsalden yukarıda ekteki tabloda belirtildiği şekli ile------ hisseleri 4.466.87 m2 emsal ve 10.176.40 m2 satılabilir kapalı alana karşılık gelmektedir. Otopark ve diğer ortak alanlardan herkes satılabilir kapalı alanla orantılı olarak pay alacaktır. Hisse devirlerinden sonra yeni hali ile ------ hissesine tekabül eden emsal olan 4.466.87 m2 ve asgari 10.176.40 m2 kapalı alan karşılandıktan sonra geriye kalan kapalı alanın hasılatı ----- Arasında projenin yönetim gideri (4.8.4 de açıklandığı şekli ile) ve satış ve pazarlama giderleri düşüldükten sonra %50 olarak paylaşılacaktır. Ayrıca, başlangıçtaki mutabakatımıza göre, 10.000.000.- TL na karşı devri öngörülen 7.258,66 m2 emsalin %50’sine tekabül eden 3.024 m2 arsa ile mülkiyet devri konusu olarak netleşen 2.983,53 m2 arsa arasındaki fark 40,47 m2 arsaya isabet eden isabet kapalı alan ---- verilecektir. Ancak bu sözleşme ile ----- tarafından taahhüt edilen bu sözleşmenin eki olan avan projede gösterilen asgari 16.536,63 m2 satılabilir alan (iskan edilemeyen 2 bodrum ve diğer katların galeri boşluğu düşüldükten sonra kalan alan) sağlayacak revize projenin bu sözleşme tarihinden itibaren 90 gün içinde inşaat ruhsatına bağlanmaması ve inşaat ruhsatı alınmasından sonra 15 gün içinde kat irtifakının kurulmaması halinde----- gecikilen her gün için ------ 5.000.- TL ceza ödeyecektir. Ceza hesabı bu sözleşme tarihinden itibaren 120. günden itibaren yapılacaktır. Sürenin 60 günü geçmesi durumunda------bu sözleşme sağlanmış olan ödeme ve hasılattan pay alma hakkını kaybeder ve hiç bir gerekçe ile herhangi bir talepte bulunmayacağını kabul ve beyan eder. Ancak, ----- işe devam etmek isterse ----- işin devam etmesi için ------ adına ifa ettiği ve ifa ettiğini beyan ettiği işlerin maliyeti ve yaptığı ve yaptığını beyan ettiği ödemeler karşılığında -----kalacak satılabilir kapalı alanın m2’sini 1.500.- (binbeşyüz) TL'den bila itiraz ----- satmayı ------ taahhüt ettiğini kabul ve beyan eder. …Yine, mevcut avan projenin sağladığı kapalı alan imkanını sağlayan revize proje inşaat ruhsatının bu sözleşme tarihinden itibaren 90 gün içinde alınmaması halinde ----- sözleşme gereği kendisine -----tarafından ödenen / ödenecek olan teminat tutarı olan 1.550.000.- TL parayı yazılı bildirimden sonra bir hafta içinde cezayı şart olarak----öder. Bu sağlanmadığı takdirde bu tutar bu sözleşme gereği -----düşen kapalı alandan m2’si 1500 TL/m2 esasına göre----- devredilmek suretiyle karşılanacaktır. Ancak, -----isterse yasal takip yoluyla bu alacağını tahsil yoluna gidebilir. …Özetle; ------yukarıda belirtilen hususlar ile yukarıda belirtilen bazı hususları teyiden aşağıdaki hususları tam ve zamanında yerine getirmesi halinde bu sözleşmede ifade edilen hususlarda hak sahibi olacaktır. 2.983,53 m2 ye karşılık gelen -----ait irtifak hisselerinin (mülkiyet hakkının) -------işaret edeceği kimselere inşaat ruhsatından önce devrinin gerçekleştirilmesi sağlanamaması, Uygun vekaletname ve muvafakat namelerin alınması ve bunlar yapılacak her türlü masraf, vergi ve harçların ödenmesi, Tapu devir işlemlerinde alım satım harçlarının yarısının ödenmesi, ------uygun göreceği şekilde projenin Belediyeye sunulması ve sözleşme tarihinden itibaren 90 gün içinde ruhsatlandırılması ve inşat ruhsat tarihinden itibaren 15 gün içerisinde kat irtifakının kurulmasının sağlanması, ----- ile Kat Karşılığı Sözleşmesi imzalanmasının sağlanması, ---- arasındaki 16.12.2014 ve 6.11.2015 tarihlerinde --- ve ----- Yövmiye Numaralı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ve Ekinin karşılıklı fesih edilmesi, ---- tarafından verilen satış vaadini vereceği satış muvafakati ile geçersiz kılması, ------satışının gerçekleştirilememesi halinde----- kar kaybını telafi etmek için ---- ve/veya ----- tarafından ilk satışların kendi kısmına düşen paydan mahsup edilmek üzere----- 1.000.000.- TL ödeyecektir. Projenin, ----- (D) bloku yerine 7.258 m2 emsal kullanılarak yapılacak kapalı alan dışındaki A, B1, B2, B3, C bloklara isabet edecek inşaat ruhsat harcı, ve ruhsat alımı için ödenmesi gereken diğer tüm harçlar, iskan harcı, yapı denetim harcı/ödemesi dahil olmak üzere hangi altında ve kime olursa olsun her türlü harç, masraf ve vergi, terk ve ihdas masraflarının tümünün ----- tarafından ödenmesi. Projenin, ---- (D) bloku yerine 7.258 m2 emsal kullanılarak yapılacak kapalı alana ait inşaat ruhsat harçları ile terk ve ihdas masraflarının %50 sinin ödenmesi, -----. Noteri huzurunda 17.02.2014 tarih ve ----- yövmiye numarası ile düzenlenmiş sözleşme ile Emre muharrer Senet protokolü gibi resmi ve gayri resmi her türlü sözleşme, yükümlülüklerin ifası ---- sorumluluğundadır. -----inşaat yapmasına muvafakat etmesini sağlayacak, -----uygun gördüğü şartlarda ----- Yönetimi ile Düzenleme Şeklinde Sözleşme yapmasını sağlayacaktır.------yapmış olduğu sözleşmelerdeki yükümlülüklerin ifasına ilişkin maliyetlerin tamamı ----- tarafından karşılanacaktır/ödenecektir.
MADDE 5-SÖZLEŞMENİN İMZA SÜRECİNDE GERÇEKLEŞEN İŞLEMLER 5.1. ------. arasında DÜZENLEME ŞEKLİNDE TAŞINMAZ MAL SATIŞ VAADİ VE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ imzalanmıştır.------ arasında DÜZENLEME ŞEKLİNDE TAŞINMAZ MAL SATIŞ VAADİ VE ARSA PAYI KARŞILIĞI İNŞAAT SÖZLEŞMESİ imzalanmıştır.
Hisse Devirleri; -----(D) blokta bulunan 688,47 m2 lik 33 bağımsız bölümde bulunan hissesi 1.531.250.- TL bedel ile ---- tarafından satın alınmıştır, 5.3.2. ---- ’a ait ----- (D) blokta bulunan 516,35 m2 lik 33 bağımsız bölümde bulunan hissesi 1.179.688.- TL bedel ile ----- tarafından satın alınmıştır, ---- ait ----- (D) blokta bulunan 516,35 m2 lik 33 bağımsız bölümde bulunan hissesi 1.179.688.- TL bedel ile %80 Payı ----, %20 Payı ----- tarafından satın alınmıştır, -----blokta bulunan 516,35 m2 lik 33 bağımsız bölümde bulunan hissesi 1.179.688.- TL bedel ile %70 Payı ---- , %30 Payı ------ tarafından satın alınmıştır, 5.3.5. Söz konusu satın almalar ile ilgili olarak hak sahiplerine 5.070.314.- TL ödenmiştir. Ayrıca bu devir işlemleri ile ilgili olarak 225.874.- TL Tapu Devir harçları ödenmiştir. 5.3.6. 11.032,56 TL arsa sahiplerine ait emlak vergisi ----- payından mahsup etmek üzere ödenmiştir. 5.4. Ekteki tabloda belirtildiği şekli ile anlaşmanın gerçekleşen işlemlerine paralel olarak yapılan hesaplamaya göre 805.314.- TL si sözleşmenin hak edişi olarak, 744.685.- TL si inşaat ruhsatı ve kat irtifakının kurulmasından sonra ödenmesi öngörülen satışı yapılan 10.000.000. TL’lik arsanın %20'sine karşılık gelen sözleşme gereği tutulan teminat miktarından mahsuben avans olarak 1.550.000,- TL bu sözleşmeni imzalanması ile eş zamanlı olarak ----- ödenecektir.
11.03.2016 tarihli Ek Sözleşme: …2.2. Söz konusu sözleşmedeki tüm hak ve yükümlülükler devam etmekte olup bu hak ve yükümlülüklere aşağıdaki hususlar ilave edilmiştir; 2.2.1. Sözleşmenin eki olan belediyece onaylı avan projede tapulanabilen 1 bodrum dışında sığınak ve otopark olarak 1 adet bodrum kat bulunmaktadır. -----tarafından uygun görülmesi durumunda proje gereği olarak sözleşme ekindeki mevcut avan projeye göre ilave yapılacak bodrum katların inşaat maliyetinin %50 si---- ve/veya ----- tarafından karşılanacaktır. İlave alanın inşaat maliyeti olarak ----- beyanı esas baz alınacaktır. 2.2.2. Sözleşmenin eki olan belediyece onaylı avan projede 16.536,63 m2 satılabilir brüt alan bulunduğu ifade edilmiş olmakla birlikte, avan projede topraktan başlamayan ve zemindeki ticari alan üstüne gelen çıkmaların kabul edilmediği anlaşılmış olup bu çıkmalara tekabül eden kapalı alan ile galeri boşluğuna tekabül eden %25’lik kapalı alan düşüldükten sonra kalan satılabilir kapalı alan avan projenin kapalı alanı olarak kabul edilmiş olup bu hesaba göre satılabilir kapalı alanın %25’i ----- düşecek satılabilir kapalı alan olarak taraflarca kabul edilmiştir. Sözleşmenin bu konuya ilişkin hükümlerinde bu esas kabul edilecektir. ----- tarafından yapılacak çalışmalar ile satılabilir brüt alanda artış sağlanması durumunda artan satılabilir kapalı alanın maliyetinin %50’si ------ düşecek satılabilir kapalı alanın bu şekilde hesaplanacak kapalı alandan fazla olması halinde ilave brüt m2 maliyetinin tamamı) ---- tarafından karşılanacaktır. İlave satılabilir alanın inşaat maliyeti olarak------ beyanı esas alınacaktır. 2.2.3. Yukarıdaki maddelerde belirtilen imalata ilişkin maliyetler maliyetlerin gerçekleştiği zamanda ve ---- talebinden itibaren 1 ay içinde ------ kendi payına düşen kısmını ödeyecektir. Ödemeyi belirtilen sürede yapmaması halinde bu sözleşmenin eki olduğu esas sözleşmede parasal yükümlülüklerin yerine getirilmemesi halinde belirtilen hükümler uygulanacaktır. 01.06.2016 tarihli ek Sözleşme: …2.2. Söz konusu sözleşmedeki tüm hak ve yükümlülükler devam etmekte olup bu hak ve yükümlülüklere karşılığında -----ekte kopyası bulunan 15.07.2016 vadeli çek ile 450.000.- TL (dörtyüzellibintürklirası) borç olarak verilmiştir.----- borcunu 10.07.2016 tarihinde geri ödeyecektir. 2.3. Borcun geriye ödenmemesi durumunda ---- madde 2.1. de belirtilen sözleşmeye konu projenin gerçekleşmesi durumunda ---- düşecek satılabilir net kapalı alandan m2 si 1.500.- TL/m2 (binbeşyüz) esasına göre ---- devir yapacaktır. Bu durumu ------ gayrikabili rücu olarak kabul etmiştir. 17.06.2016 tarihli ek Sözleşme: …2.2. Söz konusu sözleşmedeki tüm hak ve yükümlülükler devam etmekte olup bu hak ve yükümlülüklere çerçevesinde ---- Belediye Başkanlığı Encümenin 28.04.2016 tarih ---- Karar No ile --- İli --- İlçesi, ---- Mahallesi, ---- Pafta, 516 Ada, 1 Parselde Bedelsiz Yola Terk -Yoldan İhdas-Satış- Tevhit kararı neticesinden 104,90 m2 arsa 2.750 TL/m2 bedel ile 288.475.- TL bedel ----- Belediyesine ödenerek satın alınmıştır. Yapılan satın almanın tapuya kaydı ve tevhidi için Tapu Harcı ve Diğer Harç ve ödemeler adı altında 82.327.- TL olmak üzere toplam olarak 370.802.-TL (üçyüzyetmişbinsekizyüziki) ------ tarafından ödenmiştir. Madde 2.1 de açıklan ana sözleşme kapsamında yapılan bu harcamaların 1/2 si -----tarafından ödenecek olup toplam yapılan harcamanın ½ olan 185.401.- TL lik tutar ------ 17.06.2016 tarihinde ödenecektir. 2.3. 185.401.-TL (yüzseksenbeşbindörtyüzbir) lik tutarın 24.06.2016 tarihine kadar ödenmemesi durumunda-----. madde 2.1. de belirtilen sözleşmeye konu projenin gerçekleşmesi durumunda ----- düşecek satılabilir net kapalı alandan m2 si 1.500.- TL/m2 (binbeşyüz) esasına göre ----- devir yapacaktır. Bu durumu ------gayrikabili rücu olarak kabul etmiştir. 19.08.2016 tarihli ek Sözleşme: …2.1.1. Sözleşmenin eki olan ---- tarafından hazırlatılmış belediyece onaylı avan projede 2 adet bodrum kat bulunmaktadır. ------tarafından projeye ilave olarak 2 adet bodrum kat otopark ve sosyal alanlar için ilave edilmiştir. Bu otoparklardan -4 Bodrum katta bulunan otopark ---- tarafından ---- taahhüt edilmiş olan 58 araçlık otopark olarak ----- Yönetimine kullanımı tahsis edileceği için bu otoparkın her türlü maliyetinin %100’nün bedeli (Toplam kat m2 si olan 3.116,57 m2 den -4. katta bulunan 11.100 m2 Havuz, sosyal alan ve sığınak alanı düşüldükten sonra kalan alan) ----tarafından karşılanacaktır. -3. Bodrum katta bulunan otopark ve sosyal alanların her türlü maliyetinin %80’ni Müteahhit, %20’si----- tarafından karşılanacaktır. İlave alanın inşaat maliyeti olarak başlangıçta 1.000.- TL /m2 baz alınacaktır, kesin hesaptan sonra negatif veya pozitif fark hesaba yansıtılacaktır. Bu paragrafta yer alan maliyetlerin toplamı ----. ve/veya ----- tarafından şu şekilde ödenecektir; 2.1.1.1. Toplam maliyetin %50 si -3. Bodrum tavanı / -2. Bodrumun döşeme betonu döküldüğünde peşin olarak ödenecektir, 2.1.1.2. Toplam maliyetin %30'u kaba inşaatın tamamlanmasında peşin olarak ödenecektir, 2.1.1.3. Toplam maliyetin kalan %20 si otopark spring ve havalandırma sisteminin imalat başlangıcında nesin olarak ödenecektir. 2.2.2. Belediye İnşaat Ruhsat Harçlarının taraflar arasındaki paylaşımı aşağıdaki şeklide yapılacaktır; 2.2.2.1. Geçmiş döneme ait olan harçların paylaşımı şu formüle göre yapılacaktır; A Blok m2 + B1 Blok m2 + B2 Blok m2+C1 Blok m2+C2 Blok m2 +D Çarşı Blok eski proje m2 + D Çarşı Blokta ----- Sitesine Tahsis edilecek 4. Bodrum Otopark Katı m2 si toplamının Eski ve Yeni Bloklar Toplam m2 sine bölümü sonucu bulunacak oranda ----- tarafından karşılanacaktır. D Çarşı Blok Yeni İnşaat m2 - D Çarşı Blok Eski m2 = 4. Bodrum Otopark Katı m2 sonucu çıkan rakamın Eski ve Yeni Bloklar Toplam m2 sine bölümü sonucu bulunacak oranda -----tarafından karşılanacaktır. Hazırlanan bu tabloya göre geçmiş dönem harçları (yol katılım harcı) %69 oranında ----- Tarafından karşılanacaktır. 2.2.2.2.-4. Bodrum Kat otoparka ait harçların tamamı ------ tarafından karşılanacaktır. 2.2.2.3. Geriye kalan yeni döneme ait inşaat harçların %80'ni----tarafından, %20’si ----ve/veya ----- tarafından karşılanacaktır. %80/%20 oranı ------ düşen satılabilir kapalı alana göre belirlenmiş olup kendisine düşen satılabilir kapalı alanın toplam satılabilir kapalı alana oranı % 20 dir.
Rapordaki tabloda görüleceği üzeri inşaat harçlarını %63 ü -----., %37 si -----tarafından karşılanacaktır. Harçlardaki artış ve azalış bu oranda taraflara yansıtılacak olup ruhsat sürecindeki tüm yasal harçlara bu oranlar uygulanacaktır. 2.3.----- tarafından ödenmesi gerekirken----- tarafından şu ana kadar ödenen tüm masraflar ile bu sözleşmenin imza tarihi olan 19.08.2016 tarihinden itibaren 90 günlük süre (3 AY) içerisinde ödenecek tüm masrafların geri ödemesi----Şirketi ve/veya----- 19.11.2016 tarihine kadar yapılacaktır. Ödemenin yapıldığı tarih ile------ geri ödeme tarihi olan 19.11.2016 tarihi arasındaki ödenen miktar için Kamu Alacaklarına uygulanan gecikme cezasının 2 katı kadar ceza---- toplam borcuna kendisi adına yapılan ödemenin ödeme tarihinden itibaren uygulanacaktır. Geri ödemenin 19.11.2016 tarihine kadar -----tarafından yapılamaması durumunda sözleşmeye konu projede ---- alacaklarına karşılık ------düşecek satılabilir brüt satılabilir kapalı alandan m2 si 1.500.- TL /m2 (binbeşyüz) esasına göre----- satılabilir kapalı alan devri yapacaktır. Bu durumu ------ gayrikabili rücu olarak kabul etmiştir. 2.4. Arsa Sahiplerinden ekteki tabloya göre ----- arsa payına düşen satılabilir kapalı alan 987 m2 iken (161 m2 ticari alan, 827 m2 konut alanı) kendisine toplam 1.003 m2 ye karşılık gelen bağımsız bölümler (180 m2 ticari alan, 823 m2 konut alanı) ------ arasında imzalanacak Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi ile verilecek olup aradaki 16 m2 lik fark ----- ve/veya ---- düşecek kapalı alandan karşılanacaktır. Bu durumu -----gayrikabili rücu olarak kabul etmiştir. 2.5. ----almış olduğu borçlara karşılık -----düşecek kapalı satılabilir alandan brüt 124,20 m2 lik 1 adet 3+1, brüt 77,92 m2 lik bir adet 2+1, tanesi brüt 49,82 m2 den 2 adet 1+1 ------ verilecektir. Toplam 301,76 m2 brüt alana karşılık gelen 4 adet daire ----- düşecek kapalı alandan karşılanacaktır. Bu durumu ----- ve/veya ----- gayrikabili rücu olarak kabul etmiştir. Davacılar ve 3. Kişilerle Yapılan Sözleşmeler:
17.08.2016 tarihli Sözleşme: Davacılar, davalı ve 3. Kişi ----- arasında imzalanan 17.08.2016 tarihli sözleşmede; davalı ve davacılar arasında imzalanan sözleşme ve ek sözleşmelere göre -----düşecek kapalı alandan 1 adet … numaralı 3+1 daire, 1 adet 73 Numaralı 2+1 daire. 2 adet 61 numaralı 1+1 ve 79 numaralı 1+1 daire olmak üzere toplam 4 adet daire 3. Taraf olarak -------olan alacağının bir kısmına mahsuben devredileceği belirlenmiştir. 03.10.2016 tarihli Sözleşme: ----- ile davacılar arasında düzenlenen hususi sözleşme ile, -----) arsa üzerinde yapılacak kapalı alanlardan ----- tarafından verilecek 2 adet 1+1 dairenin ---- ve/veya ----- verilmesi hususunda anlaşılmıştır.
04.10.2016 tarihli Sözleşme: ----- ile davacılar arasında düzenlenen hususi sözleşme ile, ---- ili,--- arsa üzerinde yapılacak kapalı alanlardan ----- Şirketi ve / veya ------ tarafından verilecek dairelerden 54 nolu 1+1, 93 nolu 1+1, 31 nolu 2+1, 109 nolu 2+1, 5 nolu 3+1, 100 nolu 3+1 dairenin -----tarafından ---- (vekaleten ------ verilmesi hususunda anlaşılmıştır.
07.10.2016 tarihli Sözleşme: Satıcı olarak ---- .- ile Alıcı ---- arasında düzenlenen ve alıcı kefili olarak----- imzaladığı, 7.10.2016 tarihli sözleşmede 54 nolu 1+1, 93 nolu 1+1, 31 nolu 2+1, 109 nolu 2+1, 5 nolu 3+1, 100 nolu 3+1 dairelerin arsa payının satış bedelinin 600.000 TL olduğu, bu--- olan 30.09.2018 vadeli kambiyo senedinin alıcı vekili tarafından temlik edilmesi ile ödeneceği, bu ödemenin yapılmaması durumunda ödenmeyen borç tutarının -----ait dairelerden karşılanacağı, dairelerin alım satım harçları, iskan harçları, KDV maliyet satış farkının-----için doğuracağı Kurumlar vergisi tutarının -----tarafından yüklenici -----ödeneceği kabul edilmiştir.
25.11.2016 tarihli Sözleşme: Alıcı ----- arasında akdedilen 25.10.2016 tarihli sözleşme ile ------) arsa üzerinde yapılacak kapalı alanlardan ------ teslim edilecek dairelerden 160 nolu 1+1 dairenin 230.000 TL + KDV bedelle------satılması hususunda anlaşıldığı, 28.11.2016 tarihli tediye makbuzu ile 160 nolu 1+1 dairenin ---- 230.000,00 TL bedelle yapılan satış tutarının Kdv ve Kurumlar vergisi mahsubundan sonra 191.000,00 TL bakiye 33.000,00 TL tutarın ----- elden nakit olarak teslim alındığı belirtilmiştir.
24.11.2016 tarihli Sözleşme: Alıcı ----- arasında akdedilen 24.11.2016 tarihli sözleşme ile ----- yapılacak kapalı alanlardan ----tarafından ------ teslim edilecek dairelerden 116 nolu 1+1 dairenin 230.000 TL + KDV bedelle ----- satılması hususunda anlaşıldığı, 24.11.2016 tarihli tediye makbuzu ile 116 nolu 1+1 dairenin ------ 230.000,00 TL bedelle yapılan satış tutarının Kdv ve Kurumlar vergisi mahsubundan sonra 117.500,00 TL bakiye 47.000,00 TL tutarın ----- elden ve nakit olarak teslim alındığı belirtilmiştir.
27.12.2016 tarihli Sözleşme: Alıcı ----arasında akdedilen 27.12.2016 tarihli sözleşme ile ---- D Blokta yapılacak kapalı alanlardan ----tarafından------- teslim edilecek dairelerden 159 nolu 1+1 dairenin 235.000 TL + KDV bedelle ----- satılması hususunda anlaşıldığı, 28.12.2016 tarihli tediye makbuzu ile -------satış bedeli olan 235.000 TL nin 6.700 TL KDV ve kurumlar vergisi,70.000.00 TL nin ------ olan borcunun ------ tarafından yapılan ödemenin mahsubu, 38.300.- TL nın ------ olan borcuna mahsup edilmesi ve 70.000.00 TL si elden nakit olarak olmak üzere 185.000 TL ve bakiye 50.000.00 TL nın ------elden nakit olarak almış olduğu belirtilmiştir.
07.02.2017 tarihli Sözleşme: Davacılar ile -----olarak imzalanan 07.02.2017 tarihli sözleşme ile; ----.516 Ada 1 parsel sayılı taşınmazda A, B1, B2, B3 ve C blokta bulunan 108 daire maliklerinin tamamından inşaat yapılmasına yönelik gerekli vekalet ve muvafakatnamelerin alınması karşılığında ----- tarafından ----- 350.000 TL ödeme yapılmasının taahhüt edildiği, bunun 70.000 TL’nın ------ tarafından ----- nolu çekle ödendiği, 150.000 TL’nın ---- tarafından ------ borç olarak verilen 28.2.2017 tarihli ---- nolu ----- çeki ile ödendiği, bakiye 130.000 TL için ise ----- borçlusu bulunduğu 30.4.2017 tarihli senet düzenlendiği,----- tarafından ödenen 150.000.00 TL nin 28.2.2017 tarihinden itibaren 90 günlük süre içinde 28.5.2017 tarihine kadar ----- tarafından kamu alacaklarına uygulanan gecikme faizi ile birlikte ------- ödeneceği, 28.5.2017 tarihine kadar ödeme yapılmaması halinde -----düşecek satılabilir net kapalı alandan m2 si 3.000.- TL’den ------ kapalı alanın devrinin yapılacağı kabul edilmiştir.
İmar İşlem Dosyası: ---- Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından 29/07/2020, 09/07/2021, 16/11/2022 tarihlerinde ve davacı vekili tarafından 08/11/2022 tarihli beyan dilekçesi ekinde CD ortamında dosyaya sunulan belgeler incelenmiştir (08/11/2022 tarihli beyan dilekçesi ekinde sunulan CD boş olup bilgi mevcut değildir). İşbu belgelerin incelemesinde D Blok için düzenlenen yapı ruhsatlarının:
Yeni yapı ruhsatı; ----- Belediyesi tarafından 516 ada 1 parsel sayılı yerde, D Blok için düzenlenen 26.08.2016 onaylı ---- nolu yeni yapı ruhsatının, 17.10.2008 onaylı imar planı koşullarında, yapı sınıfı ---- olup 166 mesken (13.604,51 m2), 30 adet ofis işyeri (2.640,55 m2), garaj (7.335,39 m2), ortak alan (2.496,07 m2), sığınak (842,86 m2), asansör (312,89 m2) olmak üzere toplam 27.232,27 m2 alanlı, 196 bağımsız bölümlü olduğu, yapının yol kotu altı 4 kat, yol kotu üstü 11 kat olmak üzere toplam 15 katlı olduğu görülmüştür. Bu ruhsata esas mimari proje dosyada bulunmamaktadır. Parsel üzerinde mevcut bloklar için 26/08/2016 tarihli; A Blok için 550 sayılı, B1 Blok için 551 sayılı, B2 Blok için 552 sayılı, B3 Blok için 553 sayılı, C Blok için 554 sayılı yapı ruhsatları düzenlenmiştir.
Tadilat ruhsatı; --- Belediyesi tarafından 516 ada 1 parsel sayılı yerde, D Blok için düzenlenen 16.01.2020 onaylı------ nolu tadilat ruhsatının, 166 mesken (13.604,51 m2), 30 adet ofis işyeri (2.640,55 m2), garaj (7.335,39 m2), ortak alan (2.496,07 m2), sığınak (842,86 m2), asansör (312,89 m2) olmak üzere toplam 27.232,27 m2 alanlı, 196 bağımsız bölümlü olduğu, tadilatın niteliği “kapalı balkonlar mimari kullanım alanına çevrildi, sosyal tesiste değişiklik yapıldı” şeklinde belirtilmiştir. Tadilat ruhsatına ait mimari proje dosyada mevcut olup aşağıdaki bölümde incelenmiştir.
Yapı Kullanma İzin belgesi; 07/10/2020 tarih ----- sayılı yapı kullanma izin belgesi düzenlenmiştir. 5.3. Mimari Projeler: ---- Belediyesi İmar ve Şehircilik Müdürlüğü 16/11/2022 tarihli yazı ekinde mimari projeler ve imar işlem dosyası CD ortamında dosyaya sunulmuştur. Davacı vekili tarafından ise 08/11/2022 tarihli beyan dilekçesi ekinde mimari projelerin bulunduğu CD dosyaya sunulmakla beraber CD boş olup herhangi bir bilgi olmadığı görülmüştür. İmar ve Şehircilik Müdürlüğü tarafından sunulan CD içeriğinde A, B1, B2, B3, C bloklar ile D Bloğa ait iki adet mimari proje mevcuttur. D Blok için verilen mimari projeler incelendiğinde:  İmar ve Şehircilik Müdürlüğü büro şefi ve imar müdürü imzası olan ancak imza tarihi belli olmayan projede, arsa alanının 14.830,00 m2 olan parselde, 2 bodrum + zemin +13 normal +çatı katlı ana binanın (D Blok) toplam inşaat alanının 21.441,30 m2, D Blok için emsal alanın 7.222,45 m2, toplam bağımsız bölüm sayısının 182 adet (31 adet dükkan+ofis, 151 adet konut) olduğu görülmüştür. Proje üzerinde 1. bodrum kat planında kapalı balkonların işlenmesi, zemin kat planında %25 hesabının düzeltilmesi, 1. Kat planında çıkmaların %25’ e dahil edilmesine ilişkin notların bulunmakta olup kat alanları ise raporda hesaplanmıştır.
Bilirkişi Raporları:
--- Asliye Hukuk Mahkemesi------. sayılı, tarafların davacılar 516 ada 1 parsel sayılı yerde mevcut -----kat malikleri, davalı Z------. olduğu, “El Atmanın Önlenmesi, Tazminat ve Ecrimisil” davasına sunulan 31.08.2020 tarihli bilirkişi raporunda özetle; 26.08.2016 tarih ve ----- sayılı yapı ruhsatı ve eki mimari projeler incelendiğinde D Blok toplam yapı inşaat alanı 27.560,19 m2 olup Kat karşılığı sözleşmeye göre “İş bu sözleşme gereği arsa sahibinin ----- (D) Blok irtifak hissesine düşen 103,27 m2 arsanın E: 1.20 den emsaline karşılık gelen kapalı alanın % 50 si arsa /toprak sahibine, % 50 si müteahhide ait olacağı şekilde paylaşım yapılacaktır” ilgili sözleşmenin ekinde yer alan vekaletname yetkilendirmesine dayanılarak hazırlanan tadilat ruhsatı ile bu husus müteahhit lehine yararlandırıldığı, toprak sahibine bu hususta pay verilmediğinin tespit edildiği, bahse konu tadilat projesinde herhangi bir tevhit yapılmadığı, tüm arsa emsalinin kullanılarak yönetmelikten fayda edilen fazla inşaat alanının D blok yapılaşmasında kullanıldığının tespit edildiği, tadilat ruhsatı ile vekaletnamelerden alınan yetki üzerine hazırlanan 29.08.2016 tarih ve ------ yevmiye numaralı yönetim planına göre her ne kadar “890,10 m2 arsa üzerinde ve altında mevcut her türlü tesis ve kapalı alan müştemilat, havuz gibi tesisler üzerinde hak iddia edemezler” şeklinde ifade edilse dahi, arsa ifraz edilmediği için mülkiyet sınırlandırılmasına gidilemeyeceği ve ilgili alanların ortak alan olarak yer alacağı tespit edilmiştir.
--- Asliye Hukuk Mahkemesi ------sayılı, tespit isteyen 516 ada 1 parsel sayılı yerde mevcut kat maliklerinin bir bölümü tarafından 516 ada 1 parselde emsal artışının olup olmadığı, artış var ise kaç m2 olduğu, A, B1, B2, B3 ve C Blokta emsal artışının tespit edilmesi halinde 27.03.2009 tarihli inşaat ruhsatı ile 26.08.2016 tarihli inşaat ruhsatı arasında bu artıştan ----- Blok inşaatına emsal transferi olup olmadığının, emsal transferinin tespiti halinde transfer edilen emsalin toplam kaç m2 olduğu ve toplam m2 rayiç değerinin tespitini, ayrıca A,B1,B2,B3 ve C Blokları için her bağımsız bölüme ait emsal hakkı m2 miktarının ve m2 toplamı değeri ile inşaatın fiili durumunun tespiti istemiş olup 2. Ek raporda özetle; konu parselin imar durumunda KAKS (kat alanı kat sayısı) 1.20 olup emsal oranında herhangi bir değişiklik olmadığı, dolaysıyla da D Bloka diğer bloklardan emsal transfer olmadığı, ancak bahse konu parsele 01.06.2013 tarihli ve ---- sayılı Planı Alanlar Tip İmar Yönetmeliğine istinaden düzenlenmiş projesinde, 1.-2.-3. ve 4. Bodrum katların toplam inşaat m2 si 10.727.51m2 olup 1. bodrum kat plan notu gereği emsal harici olduğu, 2.bodrum kat ilgili yönetmelik gereği emsal harici depo alanı, 3. ve 4. bodrum katlar da otopark olarak projelendirildiğinden emsal harici alan olarak düzenlenmiş bulunduğu ayrıca plan notu gereği açık ve kapalı çıkmalar emsal harici olduğu nedeniyle D Blokun toplam inşaat alanı 27.560,19 m2 olarak projelendirilmiş bulunduğu, toplam inşaat alanı, emsale tabi alanlar ile emsal dışı alanları kapsamakta olup D blokta ilgili yönetmelikler gereği (4 bodrum kat yapılması, bodrum kattaki depolar, açık ve kapalı çıkmalar vb.) gibi emsal dışı alanların fazla olması nedeniyle toplam inşaat alanı 27.560.19 m2 olduğu, toplam inşaat alanının fazla olmasının diğer blokların emsal alanlarını etkilemediği, yani diğer bloklardan D Bloka herhangi bir emsal transferi olmadığı tespit edilmiştir.
Mahallinde Yapılan İnceleme Dava konusu taşınmaz tapunun ----- ilçesi, ---- mahallesi 516 ada 1 parselde kayıtlı mahallen ---- mahallesi,----- adresinde kayıtlıdır. Parsel üzerinde A, B1, B2, B3, C ve D blok isimli altı adet blok bulunmaktadır. Dava konusu D Blok 4 Bodrum+zemin+10 normal+çatı katlıdır. Mahallinde yapılan incelemede blok girişi ---- Caddesinden bakıldığında sol yan cepheden, 1. Bodrum kat kotundan sağlanmaktadır. Binanın 4. Bodrum katta havuz, spor salonu ve otopark, 3. Bodrum katta otopark, 2. Bodrum katta otopark ve dükkanlara ait depolar bulunmakta olup 1. Bodrum ve zemin katın işyeri kullanımlı bağımsız bölümler, 1. normal kat ve üzeri katlarda ise konut kullanımlı bağımsız bölümler bulunmaktadır. Halihazırda taşınmazın iskan edildiği görülmüştür.
Tapu İptaline Konu 3.180 m2’lik Taşınmazın Zeminde Nereye Karşılık Geldiği ve Değerinin Belirlenmesi: Dosyaya sunulan belgelerin incelenmesinde, davaya konu ----- mah. 516 ada 1 parsel üzerinde A, B1, B2, B3, C ve Alışveriş Merkezi (----- Bloku) olmak üzere 6 blok olarak projelendirilerek ---- Belediye Başkanlığı tarafından 20.06.2005 tarih ----- ruhsat nosu ile A, Alışveriş Merkezi, ---- ruhsat nosu ile B2 blok, 30.12.2005 tarih --- ruhsat nosu ile B1, B3, C bloklar için yapı ruhsatlarının alındığı, ----- Bloku (D Blok) dışında inşaatlarının tamamlanarak oturumun başladığı ancak tamamlanan blokların yapı kullanma izin belgesi (iskan belgesi) olmadığı, davacı ------ ile 516 ada 1 parsel hissedarları arasında 16/12/2014 tarih ------ yevmiye sayılı Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi düzenlendiği, işbu sözleşme ile parsel üzerinde yapımı bitmiş ve kullanılmakta olan 108 adet bağımsız bölümün iskanının alınması ve yapımına başlanmamış konut ve alışveriş merkezi bloğunun inşa edilmesinin düzenlendiği anlaşılmıştır. Davacılar ile davalı arasında düzenlenen 02.02.2016 tarihli sözleşme ile 516 ada, 1 parsel sayısında kain 14.830,00 m2 arsanın kat irtifak tapusuna göre --- (-D) Bloğun irtifak hissesine isabet eden 3.672, m2’nin 2.953,53 m2’lik kısmının ----- işaret edeceği kişilere satılması,----ait olan 688,51 m2’lik kısmının ---- ile Düzenleme Şeklinde Taşınmaz Satış Vaadi ve Arsa Payı Karşılığı İnşaat Sözleşmesi akdedilmesi, E:1.20 den 17.796 m2 olan toplam parsel emsalinden A, B1, B2, B3 ve C bloklarında kullanılacak 10.537,34 m2 emsalden geri kalan 7.258,66 m2 emsalin kullanılarak ---- blok yerine asgari ilişikteki avan projede sağlanan 16.536,63 m2 satılabilir kapalı alanın -----. tarafından müteahhit olarak yapılmasının düzenlendiği, sözleşmenin 4.3 maddesinde hisse devirlerinden sonra geriye kalan kapalı alanının hasılatının taraflar arasında projenin yönetim gideri ve satış pazarlama giderleri düşüldükten sonra %50 paylaşılacağı, sözleşme ekindeki tabloda emsalin kullanımına ilişkin hesaplamaların yapılmış olduğu, bu tabloda toplam satılabilir alan 16.536,63 m2 olup toplam satılabilir alanın %50 sinin (8.268,32 m2) toprak sahiplerine, %50 sinin (8.268,32 m2) müteahhit davalıya ait olacağı, bu tabloda ---- ait satılabilir kapalı alanın 3.180,12 m2 olarak belirlendiği görülmüştür. Davacı vekili 3.180,12 m2’lik satılabilir kapalı alanının tapu iptal ve tescili, aksi takdirde dava konusu taşınmazın dava tarihi itibariyle tespit edilecek rayiç değerinin davalılardan tahsil edilerek müvekkiline verilmesine karar verilmesini talep etmiştir. Gerek taraflar arasında düzenlenen işbu ana sözleşme gerekse de ek sözleşmelerde bağımsız bölüm paylaşımı ve satılabilir alanların niteliğine ilişkin, ticari/konut belirtmesinin olmadığı görülmüştür. Sözleşmede 3.180,12 m2’lik alanın zeminde hangi bağımsız bölümlere karşılık geldiği belirtilmediğinden, heyetimizce 3.180,12 m2 satılabilir alanın ne kadarının ticari ne kadarının konut kullanımlı olduğu ticari ve konut kullanımlı kapalı alanların toplam satılabilir kapalı alan m2 oranları gözetilerek yapılacaktır. ----- Belediyesi tarafından D Blok için düzenlenen 26.08.2016 onaylı----- nolu yeni yapı ruhsatının eki olan mimari proje dosyada bulunmamaktadır. Ancak D Blok için düzenlenen yeni yapı ruhsatında, 166 mesken (13.604,51 m2), 30 adet ofis işyeri (2.640,55 m2), garaj (7.335,39 m2), ortak alan (2.496,07 m2), sığınak (842,86 m2), asansör (312,89 m2) olmak üzere toplam 27.232,27 m2 alanlı olup satılabilir kapalı alan 16.245,06 m2 (13.604,51 m2+2.640,55 m2), ticari kullanım alan oranı 0.163 (2.640,55 m2/16.245,06 m2) konut kullanım oranı ise 0.837 (13.604,51 m2/16.245,06 m2) olmaktadır. Böylelikle 3.180,12 m2 satılabilir alanın 518,36 m2’si (0,163 x 3.180,12 m2) ticari kullanımlı alan, 2.661,76 m2’si (0,837 x 3.180,12 m2) konut kullanımlı olarak hesaplanacaktır. Ayrıca zeminde bağımsız bölümlerin katı, cephesi, daire tipi belirlenemeyeceğinden şerefiye uygulanmadan ortalama m2 satış değeri belirlenecektir. Bütün bu açıklamalar doğrultusunda taşınmazın 02/07/2020 dava tarihi itibariyle rayiç bedellerinin tespitine yönelik olarak; dava konusu taşınmazın çevresinde bulunan emlak ofislerinden alınan bilgiler ve tarafımızca yapılan araştırmalar ışığında, taşınmaza benzer bölgesel özelliklere ve benzer niteliklere sahip taşınmazların güncel piyasa satış ilanları irdelenmiş olup, dava konusu taşınmaza emsal teşkil edebilecek satılık ilanları karşılaştırmalı olarak aşağıda sunulmuştur. 7.1. Emsal İncelemesi: Emsal 1- İlana konu emsal taşınmaz dava konusu taşınmaz ile aynı sitede, 2. katta bulunan 2+1 nitelikli, brüt 78 m2, net 70 m2 alanlı daire için 2.450.000,00 TL talep edilmektedir. (M2 birim değeri 31.410 TL/m2)
Taşınmazın Değeri: Gayrimenkulün keşif tarihi itibarıyla değer tespitinde Emsal Karşılaştırma Yöntemi kullanılmıştır. Emsal daireler yerinde görülmediği ve dairelerin fiyatları gerçekleşmemiş satış olduğu, emsallerin ortak alan dahil brüt alan üzerinden pazarlanmakta olduğu göz önünde tutularak, bu emsaller dava konusu taşınmazların fiyatında fikir verici olarak değerlendirilmiştir. Emsallerin değerlendirme tarihine naklinde TÜİK-ÜFE endeksleri esas alınmıştır. Çevrede yapılan araştırma ve incelemeler, şerefiye durumu, alım-satım bilgileri, yeri ve konumu, ulaşım olanakları, pazarlık payları, imar durumu, altyapı ve belediye hizmetlerinde yararlanma, yeri ve konumu, yıpranma payı, piyasa rayiç fiyatları, yola cepheleri, dövizdeki artışa bağlı olarak konut maliyetlerindeki artış, günün iktisadi koşulları, satılabilir-satılamaz durumlar gibi değerine tesir edebilecek olumlu olumsuz tüm etmenler dikkate alınarak taşınmazın rapor yazım tarihi itibariyle ortalama değeri, konut kullanımlı alanlar için 28.000,00 TL/m2, ticari kullanımlı alanlar için 78.000,00 TL/m2 takdir edilmiş olup huzurdaki dava tarihine TÜİK-ÜFE endeksleri ile küsuratlar yuvarlatılarak taşındığında; - Konut kullanımlı alanlar için : 28.000,00 TL/m2 x 490,33/2.138,04= 6.421,00 TL/m2 - Ticari kullanımlı alanlar için : 78.000,00 TL/m2 x 490,33/2.138,04= 17.888,00 TL/m2, 3.180,12 m2 satılabilir alanın 518,36 m2’si ticari kullanımlı alan, 2.661,76 m2’si konut kullanımlı olarak değerlendirildiğinde; - Konut kullanımlı alanlar için : 6.421,00 TL/m2 x 2.661,76 m2 = 17.091.160,96 TL, - Ticari kullanımlı alanlar için : 17.888,00 TL/m2 x 518,36 m2 = 9.272.423,68 TL olup - 3.180,12 m2 (Konut+Ticari kullanımlı) satılabilir alanın değeri : 17.091.160,96 TL + 9.272.423,68 TL = 26.363.584,64 TL olarak hesap ve takdir edilmiştir. Tapu İptal Tescil Şartlarının Oluşup Oluşmadığı Hususunun Değerlendirilmesi: ----- mahallesi, 536 ada 1 parsel sayılı yerde bulunan mevcut A, B1, B2, B3 ve C Blok ve yapımına başlanmamış D Blok için 26/08/2016 tarihinde yapı ruhsatlarının düzenlendiği, 29/08/2016 tarih ---- yevmiye sayılı kat irtifakı tesis edildiği görülmüştür. Davacının Davalıdan Talep Edebileceği Bir Bedel Olup Olmadığı Hususunun Değerlendirilmesi: Davacı taraf cevaba cevap dilekçesinde, “…davalı ile yapılan anlaşmanın temelinde, 15.09.2015 onay tarihli avan proje mevcut olup sözleşmeden sonra projeye ilişkin tasarruf hak ve yetkisi tamamen davalıya geçtiğinden davalı avan proje tadilatına giderek 2 adet bodrum kat ve fazladan 800,00 m2 emsal alan elde etmeyi amaçlamıştır. Bu aşamadaki işlemlerle ilgili olarak müvekkilinin proje üzerinde tasarruf hak ve yetkisi olmadığı gibi bir sorumluluğu da söz konusu olamayacağını”, Davalı taraf cevap dilekçesinde, davacının ana sözleşme ve ek sözleşmeler çerçevesinde “…-----düşeceği öngörülen kapalı alan hesabından ifa etmesi gerekli yükümlülükleri ifa etmemesi, hiçbir ödemeyi yapmamış olması, kendisine yapılan ödemeleri, verilen borçları geri ödememesi nedeni ile sözleşme belirtilen cezai maddelerin uygulanması sonucu kendisine kalacak kapalı alandan kendisine hasılatı verilmiş olan satışlar, borçları karşılığında yapılan devirleri ve yapılması vaad edilen devirlerin düşülmesi sonucunda yapılacak hesaplamada geriye bir alacağının kalmadığını” belirtmiş olup dilekçe ekinde verilen hesap tablosunda bu hususlar aktarılmıştır. Davalı dilekçe ekinde “Yapılan Harcamalar” başlığı altında verilen tabloda davacı adına yapılan ancak davacı tarafından ödemesi yapılmayan işlem tutarının toplam 4.613.816,00 TL, kapalı alana karşılığının 3.002,54 m2 olduğu belirtilmiştir.Yapılan ödeme ve işlemlere ilişkin makbuz ve dekontlar dosyaya sunulmuştur. 8 sıra nolu satır; 11.03.2016 tarihli sözleşme Madde 2.2.1. gereği ilave yapılan bodrum katların maliyetinin %50’sinin davacılar tarafından ödenmediği, ilave olarak toplam 6.232 m2 olan 2 adet bodrum yapılmış olup bunun için yapılan harcamanın 6.917.520 TL olup (m2 maliyetin 1.110 TL olup) bu harcamanın Ağustos 2016 ila Haziran 2017 döneminde gerçekleştirildiğini, davacıların katılım payı 3.548.760 TL’nin kapalı alan karşılığının 2.305,84 m2 olduğu belirtilmiş, ancak dilekçe eki tabloya bu maliyet 1.611.000,00 TL (kapalı alan karşılığı 1.074 m2) olarak aktarılmıştır. Ancak 2 adet bodrum kat ilavesine ilişkin husus 19/08/2016 tarihli sözleşmenin 2.1.1. maddesinde düzenlenmiş olup, işbu maddede; Bu otoparklardan -4 Bodrum katta bulunan otopark --- tarafından --- taahhüt edilmiş olan 58 araçlık otopark olarak ---- Yönetimine kullanımı tahsis edileceği için bu otoparkın her türlü maliyetinin %100’nün bedeli (Toplam kat m2 si olan 3.116,57 m2 den -4. katta bulunan 11.100 m2 Havuz, sosyal alan ve sığınak alanı düşüldükten sonra kalan alan) ------ tarafından; -3. Bodrum katta bulunan otopark ve sosyal alanların her türlü maliyetinin %80’ni Müteahhit, %20’si ---- tarafından karşılanacağı, ilave alanın inşaat maliyeti olarak başlangıçta 1.000.- TL /m2 baz alınacağı, kesin hesaptan sonra maliyetin yansıtılacağı belirlenmiştir. Bu maddeye göre ilave otopark maliyetinin -----tarafından karşılanacak maliyeti mimari projedeki alanlara göre hesap edildiğinde; - 4. bodrum kat 55 araçlık otopark alanı 1.505,39 m2 olup otopark maliyeti : 1.505,39 m2 x 1.000-TL/m2 =1.505.390,00 TL, - 3. Bodrum kat alanı 3.116,57 m2 olup 3. Bodrum katın %20 maliyeti : 3.116,57 m2 x %20 x 1.000- TL/m2=623.314,00 TL, - 4. ve 3. Bodrum Kat Toplam Maliyeti : 2.128.704,00 TL olup kapalı alan m2 karşılığı 2.128,70 m2 (2.128.704,00 TL/1.000-TL/m2) olmaktadır. 11 sıra nolu satır-Yapı Denetim Ödemeleri; 02.02.2016 tarihli sözleşmenin 4. 7 maddesinde A, B1, B2, B3 ve C bloklara isabet edecek inşaat ruhsat harcı ve ruhsat alımı için ödenmesi gereken diğer tüm harçlar, iskan harcı, yapı denetim bedellerinin tüm ödemesinin----- tarafından yapılacağı düzenlenmiştir. Davalı vekili tarafından cevap dilekçe ekinde verilen tabloda mevcut A-B1-B2-B3-C Bloklar için yapı denetim hizmet bedeli toplam tutarının 532.571,96 TL olduğu belirtilmiştir. Ancak tablodaki 14.10.2016 tarih ---- nolu 35.225,00 TL tutarlı, 14.10.2016 tarih ---- nolu 295,00 TL, 14.10.2016 tarih ---- nolu 125,00 TL, 14.10.2016 tarih ---- nolu 180,00 TL tutarlı yapı denetim hizmet bedellerinin, ---- nolu -----nolu Sosyal Tesis için düzenlendiği görülmüştür. D Blok ve sosyal tesislere ilişkin işbu fatura tutar toplamı 35.825,00 TL (35.225,00 TL+295,00 TL+125,00 TL+180,00 TL) olup yapı denetim toplam tutarı 532.571,00 TL’den 35.825,00 TL tutar düşüldüğünde bu kaleme ilişkin toplam tutar 496.746,00 TL olmaktadır. 02.02.2016 tarihli sözleşmenin 4.7 maddesi gereğince Davacılar tarafından ödenmesi gereken tutarın 496.746,00 TL olacağı, bunun da 331,16 m2’ye (496.746,00 m2/ 1500 TL/m2) karşılık geleceği hesaplanmıştır.
Davalı dilekçe ekinde ----- Borcu Karşılığında Devir Yapılan Daireler” başlığı altında verilen tabloda davacı adına devri yapılan dairelerin toplam kapalı alana karşılığının 713,93 m2 olduğu belirtilmiştir.
Tablo 2 Tarih İşlem Açıklaması ----Borcu Karşılığı Devir Yapılan Daireler M2 Karşılığı Dosyaya sunulan tapu kayıtları incelendiğinde; --- -; 07.10.2016 tarihli sözleşme ile davalı tarafından davacılara verilecek olan D Blok 5 nolu (brüt 124,20 m2), 31 nolu (brüt 78,50 m2), 54 nolu (brüt 49,82 m2), 93 nolu (brüt 59,66 m2), 100 nolu (brüt 107,83 m2) ve 109 nolu (brüt 76,58 m2) daire nitelikli taşınmazların tamamı davalı adına kayıtlı iken 07/10/2016 tarih ---- tarihli satış işlemi ile --- adına tescil olduğu görülmüştür. ----; 25.11.2016 tarihli sözleşme ile davalı tarafından davacılara verilecek olan D Blok 160 nolu (brüt 56,20 m2) daire nitelikli bağımsız bölümün 230.000,00 TL+Kdv bedelle ----- satışı düzenlenmiş olup sözleşme eki tediye makbuzunda satış bedelinin davacı tarafından elden ve nakit olarak alındığı belirtilmiştir. Cevap dilekçe ekinde verilen tapu senedinde tamamı davalı adına kayıtlı 160 nolu dairenin--- 25/11/2016 tarih ---- yevmiye sayılı satış işlemi ile tescil olduğu görülmüştür.-----27.12.2016 tarihli sözleşme ile davalı tarafından davacılara verilecek olan D Blok 159 nolu (brüt 52,59 m2) daire nitelikli bağımsız bölümün 235.000,00 TL+Kdv bedelle ----- satışı düzenlenmiş olup sözleşme eki tediye makbuzunda satış bedeli olan 235.000 TL nin 6.700 TL KDV ve kurumlar vergisi, 70.000.00 TL nin ----olan borcunun ------- tarafından yapılan ödemenin mahsubu, 38.300.- TL nın ------ olan borcuna mahsup edilmesi ve 70.000.00 TL si elden nakit olarak olmak üzere 185.000 TL ve bakiye 50.000.00 TL nın ------ elden nakit olarak almış olduğu belirtilmiştir. Cevap dilekçe ekinde verilen tapu senedinde tamamı davalı adına kayıtlı 159 nolu dairenin 1/2 sinin ---- 1/2 sinin de ------ adına 27/12/2016 tarih ----- yevmiye sayılı satış işlemi ile tescil olduğu görülmüştür. -----; 24.11.2016 tarihli sözleşme ile davalı tarafından davacılara verilecek olan D Blok 116 nolu (brüt 56,08 m2) daire nitelikli bağımsız bölümün 230.000,00 TL+Kdv bedelle ---- satışı düzenlemiş olup sözleşme eki tediye makbuzunda satış bedelinin davacı tarafından elden ve nakit olarak alındığı belirtilmiştir. Cevap dilekçe ekinde verilen tapu senedinde tamamı davalı adına kayıtlı 116 nolu dairenin --- 24/11/2016 tarih -----yevmiye sayılı satış işlemi ile tescil olduğu görülmüştür. Davalı dilekçe ekinde “Sözleşmeye Göre Ödemesi Gereken” başlığı altında verilen tabloda 02.02.2016 tarihli ana sözleşmenin 4.3 maddesi kapsamında ----- devrinin yapılamaması ve ruhsatın 116 gün gecikmeli alınmasından 1.580.000-TL cezai şart bedelinin toplam kapalı alana karşılığının 1.053,33 m2 olduğu belirtilmiştir.
02/02/2016 tarihli ana sözleşmenin 4.3 maddesinde, bu sözleşmenin eki olan avan projede gösterilen asgari 16.536,63 m2 satılabilir alan sağlayacak revize projenin bu sözleşme tarihinden itibaren 90 gün içinde inşaat ruhsatına bağlanmaması ve inşaat ruhsatı alınmasından sonra 15 gün içinde kat irtifakının kurulmaması halinde ---- gecikilen her gün için ------ 5.000.- TL ceza ödeyeceği, ceza hesabı bu sözleşme tarihinden itibaren 120. günden itibaren yapılacağı belirlenmiştir. 19.08.2016 tarihli ek Sözleşmenin 2.1.1. maddesinde, sözleşmenin eki olan ---- tarafından hazırlatılmış belediyece onaylı avan projede 2 adet bodrum kat bulunduğu, -----. tarafından projeye ilave olarak 2 adet bodrum kat otopark ve sosyal alanlar için ilave edildiği görülmüştür. --- ilçesi, ----- mahallesi, 536 ada 1 parsel sayılı yerde bulunan mevcut A, B1, B2, B3 ve C Blok ve yapımına başlanmamış D Blok için 26/08/2016 tarihinde yapı ruhsatlarının düzenlendiği, 29/08/2016 tarih ---- yevmiye sayılı kat irtifakı tesis edildiği görülmüştür.
Genel Değerlendirme: Davada ihtilaf davacıların, davalı şirket ile yapılan muhtelif adi yazılı sözleşmeler uyarınca sözleşmeye konu taşınmazda bulunan 3.180,12 m2.lik alanın tapusunun iptaliyle adına tescilini talep edebilip edemeyeceği ya da 3.180,12 m2.lik alanın dava tarihi itibariyle değerini talep edebilip edemeyeceği noktasında toplanmaktadır.
Taraflar arasında düzenlenen ve rapor içeriğinde yer verilen sözleşmelerin tamamı adi yazılı şekilde düzenlenmiştir. Kural olarak Türk Borçlar Kanunumuzda ( TBK ) sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır. Fakat taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin 818 Sayılı Borçlar Kanununun 213 ( TBK 237 )., 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706., Noterlik Kanununun 60., ve Tapu Kanununun 26. maddelerinde resmî şekilde yapılacağı düzenlenmiştir.Bu kurala aykırı sözleşme yapılması durumunda yapılan sözleşme geçersizdir.Geçersiz sözleşmeye dayalı olarak taraflar ,sözleşmesel yükümlülüklerinin ifasını isteyemeyecek olup(tapu iptali dahil),ancak birbirlerine kazandırdıklarını sebepsiz zenginleşme kapsamında bir birlerinden talep edebilirler.Yargıtay uygulaması bu şekildedir.Mahkemenize konu somut olayda ,taraflar arasında imzlanan protokollerin tamamı adi yazılı şekilde yapıldığından ve yasanın aradığı resmi şekilde yapılma kuralına uyulmadığından davacının tapu iptali talebinde bulunamayacağı değerlendirilmiştir.
YARGITAY ---- HUKUK DAİRESİ----- 5.12.2022 ÖZET : Dava, harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir. Davacı ile davalılar murisi arasında hukuken geçerli bir satış sözleşmesi bulunmadığından mahkemece tapu iptal ve tescil talebinin reddine karar verilmesi yerinde olup, böyle bir durumda, taraflar ancak birbirlerine verdiklerini denkleştirici adalet ilkesine göre geri alabilirler. Mahkemece davaya konu adi yazılı tarihsiz sözleşmede, taraflarca, satış bedelinin kararlaştırılmadığı belirtilerek sözleşmede yer almayan bir bedel esas alınarak hesaplama yapılmış ve dava, bu bedel üzerinden kabul edilmiştir. Oysa, davaya esas alınan tarihsiz adi yazılı satış sözleşmesinde; 50.000.000 ( elli milyon ) TL yazılmak suretiyle satış bedeli, açıkça ifade edilmiştir. O halde mahkemece, sözleşmede belirlenen bu bedel üzerinden denkleştirici adalet ilkesi uyarınca bir değerlendirme yapılarak, davalıların sebepsiz zenginleştiği miktara göre bir hüküm kurulması gerekirken, yanılgılı değerlendirmeyle karar verilmiş olması doğru görülmemiştir.
YARGITAY --HUKUK DAİRESİ -----. 2.6.2022 KARAR : Dava, harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptali ve tescil, ikinci kademede bedel iadesi (tazminat) istemine ilişkindir.
Yargıtay ---. Hukuk Dairesinin 09.06.2020 gün ----- Karar sayılı bozma ilamı ile; "...Dosya muhtevasına, dava evrakı ile yargılama tutanakları münderecatına, mevcut deliller mahkemece takdir edilerek karar verildiğine ve takdirde bir isabetsizlik bulunmadığına göre davacı vekilinin tapu iptali ve tescil isteğine yönelik temyiz itirazları yerinde görülmemiştir. Davacı vekili ise, davalının taahhüt etmiş olduğu tapunun vekil edenine verilmesini, aksi takdirde bina ve arsanın rayiç değerinin tespit edilerek, şimdilik 40.000,00 TL'nin davalıdan alınmasına karar verilmesini istemiştir. Mahkemece tapu iptali ve tescil talebinin reddine karar verilmiş, ancak davacının terditli talebi olan alacak istemine ilişkin olumlu olumsuz bir karar verilmemiş, davacı vekilinin ayrıca tazminat davası açmakta muhtariyetine denilmekle yetinilmiştir. Hal böyle olunca, terditli talep olan alacak istemi konusunda, taraf delilleri toplanmak suretiyle olumlu olumsuz bir karar verilmemiş olması doğru görülmemiş, hükmün bu sebeple bozulması gerekmiştir..." gerekçesiyle hükmün bozulmasına karar verilmiştir. Bozma ilamına uyan mahkemece yapılan yargılama neticesinde; "...Asıl talebin reddine, fer'i talebin kabulüne, 141.658,00 TL'nin dava tarihinden işleyecek yasal faiziyle davalıdan alınarak davacıya verilmesine ..." karar verilmiştir. Hüküm davalı vekilince temyiz edilmiştir. İncelenen dosya kapsamına göre; taraflar arasındaki bila tarihli adi yazılı sözleşme uyarınca, davalının dava konusu taşınmazın zilyetliğini devrettiği, taşınmazın tapusunun verileceğine ilişkin bir taahhüdün sözleşmede yer almadığı, kaldı ki taraflar arasında yapılmış gayrimenkul satış vaadine yönelik geçerli bir sözleşmenin de bulunmadığı anlaşılmakla; mahkemece davacının tazminat talebinin de reddine karar verilmesi gerekirken kabulü yönünde yazılı şekilde karar verilmesi doğru görülmemiş, bozmayı gerektirmiştir.
Davacı taraf tapu iptali talebinin Mahkemece kabul edilmemesi durumunda ,3.180,12 m2.lik alanın dava tarihi itibariyle değerinin ödenmesini talep etmiştir. Taraflarca imzalanan sözleşmeler gayrımenkul mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmeler olup bu sözleşmelerin geçerli olabilmesi için TBK'nun 237.madde uyarınca resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Resmi şekil geçerlilik şartı olup, aykırı durumda sözleşme geçerli olmaz ve taraflar ancak birbirlerine vermiş olduklarını haksız zenginleşme kapsamında birbirlerinden talep edebilirler. Yine sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle geçersiz sözleşmenin fer ‘i unsurları olan kalemler de-ceza-i şart dahil- geçersiz olduğundan taraflar geçersiz sözleşmeye istinaden sözleşmenin fer’i niteliğinde olan diğer yükümlülüklerin yerine getirilmesini karşı taraftan isteyemezler. Öte yandan her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde edim alacaklısının, daha sonra ifa etme hakkı yoksa edim borçlusunda ifa talebinde bulunabilmesi için kendi edimini ifa etmesi gerekir. Davacıların, taraflar arasında imzalanan muhtelif sözleşmeler gereği gerek parasal yükümlülüklerini, gerekse imalat yükümlülüklerini yerine getirdiğine ilişkin dosyada davacı tarafça sunulu delil bulunmamaktadır. Bu durumda, öncelikli edim yükümlülüğü davacılarda olup edimlerin ifa edildiğine dair dosyada delil bulunmadığından davalıdan edimin ifası talebinde bulunamayacağı değerlendirilmiştir. Yine,taraflar arasında imzalanan 02.02.2016 tarihli sözleşmenin 4. Maddesinde------mahallesi 516 ada 1 parselde kayıtlı taşınmaza avan projede ön görülen 16.536,66 m2’lik satılabilir kapalı alan yapma imkanı veren inşaat ruhsatının bu sözleşme tarihinden itibaren 90 gün içinde alınıp kat ittifakının inşaat ruhsat tarihinden itibaren 15 gün içinde davacı tarafça kurulacağı, devam eden maddelerde 16.536.,63 m2 satılabilir alan sağlayacak revize projenin bu sözleşme tarihinden itibaren 90 gün içinde inşaat ruhsatına bağlanmaması ve inşaat ruhsatı alınmasından sonra 15 gün içinde kat ittifakının kurulmaması halinde -----. Ve/veya ----- gecikilen her gün için davalı firmaya 5.000 TL ceza ödeyeceği, ceza hesabının sözleşme tarihinden itibaren 120. Günden itibaren başlayacağı, yukarıdaki edimlerin 60 gün içerisinde gerçekleşmemesi/ sürenin 60 günü geçmesi durumunda -----bu sözleşme ile sağlanmış olan ödeme ve hasılattan pay alma hakkını kaybedeceği ve hiçbir gerekçe ile herhangi bir talepte bulunamayacağı hüküm altına alınmıştır. Davacının, sözleşme tarihinden itibaren 90+15 gün(105 gün) içinde ruhsatı alıp kat irtifakını kurmaması halinde hasılattan pay alma hakkını kaybedeceği yönündeki sözleşme düzenlemesi bozucu koşul niteliğindedir. Sona ermesi önceden gerçekleşip gerçekleşmeyeceği bilinmeyen bir olguya bırakılan sözleşme, bozucu koşula bağlanmış olur. Bozucu koşula bağlanmış sözleşmenin hükümleri, koşulun gerçekleştiği anda ortadan kalkar. Yukarıdaki açıklamalar ışığında somut uyuşmazlığa dönülecek olursak, davacılar ile davalı arasında taşınmaz devrine ilişkin olarak imzalanan protokollerin adi yazılı şekilde düzenlenmiş olması nedeniyle geçersiz olduğu ve geçersiz sözleşmeye dayalı olarak tapu iptali ve tesçili talebinde bulunulamayacağı, geçersiz sözleşme nedeniyle tarafların sadece birbirlerine kazandırdıklarını -sebepsiz zenginleşme nedeniyle -birbirlerinden talep edebileceği, dosya kapsamında davacıların ,davalıya ödeme yaptıklarına ilişkin bir delile rastlanılmadığı, resmi şekilde düzenlenmediği için geçersiz olan sözleşmeye dayalı olarak devri vaad edilen taşınmazın rayiç değerinin -aşağıda verilen emsal karar uyarınca- talep edilemeyeceği, muhtelif protokollerdeki davacılara yüklenen edimlerin davacılarca ifa edildiğine dair iddianın ispata muhtaç olması nedeniyle davacıların davalıdan edimin ifası talebinde bulunamayacağı, öte yandan 02.02.2016 tarihli sözleşmenin 4. Maddesinde davacının, sözleşme tarihinden itibaren 90+15 gün(105 gün) içinde ruhsatı alıp kat irtifakını kurmaması halinde hasılattan pay alma hakkını kaybedeceği ,sözleşmede belirtilen süre içerisinde kat irtifakının kurulmaması nedeniyle bozucu koşulun gerçekleştiği ve davacının, bozucu kolun gerçekleşmesi nedeniyle hasılat paylaşımı talebinde bulunamayacağı nihai değerlendirme Mahkemeye ait olmak üzere-sonuç ve kanaatine varılmıştır. YARGITAY ----. HUKUK DAİRESİ -----. 9.11.2022 Dava, harici satış sözleşmesine dayalı tapu iptal ve tescil, ikinci kademede tazminat istemine ilişkindir. Bilindiği üzere, tapulu bir taşınmazın mülkiyetinin devrini öngören her türlü sözleşmelerin resmi şekilde yapılması geçerlilik koşuludur ( 743 S.K'nun 634.; 4721 S. Türk Medeni Kanunu m. 706; Borçlar K. m. 213; Tapu Kanunu m. 26; 1512 Sayılı Noterlik Kanunu m. 60, 89 ). Tapuda kayıtlı bir taşınmazın mülkiyetini devir borcu doğuran ve ancak Kanunun öngördüğü biçim koşullarına uygun olarak yapılmadığından geçersiz bulunan sözleşmeye dayanılarak açılan bir cebri tescil davası kural olarak kabul edilemez. Yasa hükümlerinin öngördüğü biçimde yapılmayan sözleşmeler hukuken geçersizdir. Burada öngörülen şekil, sözleşmenin geçerlilik koşulu olup, kamu düzenine ilişkindir. Bu nedenledir ki, gerek mahkemece gerekse Yargıtayca doğrudan göz önünde tutulur ( Yargıtay HGK'nın 05.12.2001 gün ve ----- Esas, --- Karar; HGK'nın 16.04.2008 gün ve-----Karar; HGK'nın 27.05.2009 gün ve----- Karar ). Tapulu taşınmazların satışına ilişkin sözleşmeler resmi biçimde yapılmadıkça geçersizdir ( TMK m.706, BK m.213, Tapu Kanunu m. 26 ve Noterlik Kanunu m.60, 89 ). Geçersiz sözleşmeye dayalı olarak elde edilen kazanımlar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Ancak bu durumda, taraflar arasında geçersiz de olsa bir sözleşme olduğundan dava, sözleşme zamanaşımı süresine tabidir. TBK'nın 146. maddesinde ( 818 Sayılı BK m. 125 ) sözleşmeye dayanan alacakların, başka türlü hüküm mevcut olmadığı takdirde 10 yıllık zaman aşımına tabi olduğu hükme bağlanmıştır. Yine 10/07/1940 tarih ve ----- Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, harici satışın hüküm ifade etmemesi halinde taraflar, satışın kanıtlanması durumunda verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca isteyebilirler. Taşınmazın güncel karşılığı talep edilemez ( 07.06.1939 tarih ve----- Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ). Kanaati belirtilmiştir. Davada öncelikli talep Tapu iptal ve tescil olduğundan Davacı vekiline bakiye 447.622,47 TL harcı yatırması için 1 aylık kesin süre verilmesine, bu süre içerisinde mahkeme veznesine yatırılması gerektiğinin davacı vekiline ihtarına, yatırılmadığı taktirde Harçlar Kanunu 30.maddesi uyarınca dosyanın işlemden kaldırılacağına karar verileceği ve HMK 150.maddesindeki süreler içerisinde eksik harç tamamlanmadığı taktirde davanın açılmamış sayılacağına karar verileceği hususu ihtar edilmiş olup
Davacı vekilince harç yatırılmayarak dava dilekçesi ıslah edilmiştir.

Islah;
Davacı vekilince dava dilekçesi ıslah edilmiş ;, fazlaya ilişkin talep ve dava haklarımızın saklı kalması kaydıyla, huzurdaki davamızın netice-i talep kısmını;
"NETİCE-İ TALEP: Yukarıda izah edilen ve sayın mahkemenizce re'sen dikkate alınacak hususlarla,
Fazlaya ilişkin talep ve dava haklarımızın saklı kalması kaydıyla, dava dilekçemizde harca esas değer olarak belirtilmiş olan ve bu miktar üzerinden harcı yatırılan 152.343,00 TL alacağımızın, yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacı müvekkilimize verilmesine,
Yargılama giderleri ile vekâlet ücretinin davalılara tahmiline karar verilmesini talep ederiz." şeklinde dilekçe sunulmuştur.
Rapora itiraz neticesinde ek rapor alınmıştır.
Bilirkişi Ek Rapor;
Genel Değerlendirme: Davacı tarafça Mahkemenize verilen dava dilekçesinde davacı taraf, davalı şirket ile yapılan muhtelif adi yazılı sözleşmeler uyarınca sözleşmeye konu taşınmazda bulunan 3.180,12 m2.lik alanın tapusunun iptaliyle adına tescilini, bu mümkün olmadığı taktirde taşınmazın dava tarihi itibariyle rayiç değerini talep etmişti. Davacı taraf kök rapor tanziminden sonra talebini ıslah ederek alacak talebinde bulunmuş, davalı ile aralarındaki ilişkinin adi ortaklık ilişkisi olduğunu beyanla adi ortaklık sözleşmesinden kaynaklı alacak talebinde bulunmuştur. Taraflar arasında imzalanan sözleşmeler ve bu sözleşmedeki şartlar , taraflar arasında adi ortaklık ilişkisinin kurulduğuna işaret etmektedir. Adi ortaklık sözleşmesi, iki ya da daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir (TBK.md.620/1). Adi ortaklık ilişkisi, TBK'nın 639.maddesinde sayılan sona erme sebeplerinden birinin gerçekleşmesi ile sona erer. Bu şekilde ortaklığın sona ermesinin başlıca iki sonucu ortaya çıkar. Bunlardan ilki, yöneticilerin görevlerinin sona ermesi, diğeri de ortaklığın tasfiyesidir. Ortaklardan birinin ortaklıkta bulunan kazanç payını talep etmesi Yargıtay uygulamalarında, ortaklığın feshi ve tasfiye talebini de kapsamaktadır.
Adi ortaklık sözleşmesinin sona erme nedenleri TBK’nın 639. Maddesinde sayılmış olup bunlardan bir tanesi de ortaklık için kararlaştırılan sürenin sona ermesidir. Ortaklığın herhangi bir nedenle sona ermesi halinde ise adi ortaklık tasfiye edilir. Tasfiyeye ilişkin hüküm ise TBK’nın 644. Maddesinde düzenlenmiştir. Ortaklığın sona ermesi halinde tasfiye, yönetici olmayan ortaklarda dahil olmak üzere bütün ortakların elbirliği ile yapılır. Ancak, ortaklık sözleşmesinde, ortaklardan biri tarafından kendi adına ve ortaklık hesabına belirli bazı işlemlerin yapılması öngörülmüşse bu ortak, ortaklığın sona ermesinden sonra da bu işlemleri tek başına yapmak ve diğerlerine hesap vermekle yükümlüdür. Ayrıca ortaklar tasfiye işlemlerini yürütmek üzere tasfiye görevlisi atayabilecekleri gibi bu konuda anlaşamamaları halinde ortaklardan her biri tasfiye görevlisinin hakim tarafından atanmasını isteyebilirler. Tasfiye görevlisine verilecek ücret, sözleşmede buna ilişkin hüküm veya ortaklarca oy birliği ile verilmiş bir karar yoksa, tasfiyenin gerektirdiği emek ile ortaklık malvarlığının geliri göz önünde tutularak hakim tarafından belirlenir ve bu gider ortaklık malvarlığından ödenir. Ortaklık malvarlığından bu giderin karşılanamaması durumunda ise tasfiye memuruna ödenecek ücret ortaklardan müteselsilen karşılanır.
Bu genel açıklamalardan sonra Mahkemenize konu somut uyuşmazlığa dönecek olursak, taraflar arasında muhtelif tarihli sözleşmeler imzalandığı, bu sözleşmelerde davacılar ile davalının karşılıklı hak ve alacakları belirlenerek yapılacak inşaatta davacılara hasılattan elde edilecek kardan pay verileceğinin kararlaştırıldığı, davacı taraf bu kar payının ödenmediğini beyan ederek talepte bulunduğundan bu talebinin aynı zamanda adi ortaklığın feshi ve tasfiyesi talebini de kapsadığı, bunun sonucu olarak, taraflar arasındaki ortaklık ilişkisinin tasfiye edilmesi gerektiği, tasfiyenin nasıl yapılacağı TBK.md.642, md.643 ve 644 maddesi hükümlerinde açıklanmış olup, mahkemece atanacak bir tasfiye memurunun, işbu hükümlerde düzenlenmiş usullere göre adi ortaklığı tasfiye etmesi gerektiği değerlendirilmiştir.
Yargıtay-----. 17.11.2015:
Mahkemece, tarafların adi ortaklık kurdukları, dava konusu edilen makinelerin davacı tarafından adi ortaklığa katkı payı olarak konulduğu ve bu makinelerin halen şirkette mevcut olduğu, makineler dışında davacının başkaca nakdi veya ayni sermaye koyduğuna dair delil bulunmadığı, davacının adi ortaklık için katkı payı olarak koyduğu makineleri istediğine göre, bu isteğin aynı zamanda adi ortaklığın feshi ve tasfiyesi isteğini de kapsadığı, taraflar arasında düzenlenen ortaklık sözlemesinde ortaklığın fesih ve tasfiyesi hususunda özel bir sebep belirtilmediği, bu nedenle de zaman itibarı ile somut olaya uygulanması gereken 818 sayılı BK.' nun 535/7 (6098 sayılı TBK.' nun 639/7) maddesi uyarınca adi ortaklığın fesih ve tasfiyesi için haklı nedenlerin bulunmasının aranacağı, dosya kapsamındaki tüm deliller değerlendirildiğinde, davacının adi ortaklığın fesih ve tasfiyesini isteyebilmesi için haklı nedenlerin bulunmadığı gerekçesiyle davanın reddine karar verilmiş hüküm davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir. 6100 sayılı HMK.nun 33.maddesi ve 04.06.1958 gün ve ----- sayılı YİBK'na göre olayları izah taraflara, kanunları resen uygulamak ve dolayısıyla hukuki nitelendirmede bulunmak hakime ait bir görevdir. Öncelikle hukukumuzda adi şirketi-ortaklığı-düzenleyen kanun hükümlerine bakmakta fayda bulunmaktadır. Adi şirket, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK)’nun 620. maddesinde; "Adi ortaklık sözleşmesi, iki veya daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleşmeyi üstlendikleri sözleşmedir." denilmiştir. Maddenin lafzından anlaşıldığı üzere, adi ortaklık en basit tanımı ile iki ya da daha fazla kişinin emeklerini veya mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir. Doktrinde adi şirket –ortaklık-, sözleşmeyle kurulan ve bir müşterek amacın elde edilmesine hizmet eden kişi birliği olarak tanımlanmaktadır -----. Bu tanımlardan adi şirketin –ortaklığın- unsurları; kişi, sözleşme, katılım payı, amaç, affectio societatis (müşterek gayeye ulaşmak için birlikte çalışmak unsuru) şeklinde belirtilebilir-----Kişi Unsuru: Adi ortaklık bir kişi birliği olmakla, temel unsuru kişidir. Kanunun lafzından da anlaşıldığı üzere adi ortaklık ilişkisinin kurulabilmesi için, iki ya da daha fazla gerçek veya tüzel kişinin bir araya gelmesi gerekmektedir. Eldeki davada iki gerçek kişi ve bir tüzel kişinin bir araya geldiği gözetilerek, adi şirketin varlığı için aranan kişi unsurunun, uyuşmazlık konusu olayda bulunduğu kabul edilmelidir Sözleşme Unsuru: Borçlar Kanunu'nun ilgili maddesinde adi ortaklık tanımlanırken, "şirket bir akittir ki..." denilmektedir. Görüldüğü gibi, kanun koyucu öncelikle adi şirket ilişkisinin akdi bir ilişki olduğunu kabul etmiştir. Bu akdi ilişkinin, tarafların açık veya örtülü iradeleri ile kurulması mümkündür. Böylece taraflar arasındaki sözleşme ile tüzel kişiliği olmayan bir kişi birliği oluşmaktadır. Adi ortaklık; bir yönüyle borç sözleşmesi olmasının yanı sıra, bir yönüyle de ortak bir gayenin yerine getirilmesini amaçlayan sosyal bir birliktir. Bu nedenle, ticari ilişkide ortakların şahsı da önem arz etmektedir. Kanun adi ortaklık ilişkisinin kurulması için herhangi bir şekil şartı öngörmemiştir. Nitekim doktrinde de sözleşmesel ilişkinin kurulması ile ilgili olarak "Diğer sözleşmelerde olduğu gibi, adi ortaklık sözleşmesi de tarafların karşılıklı ve birbirine uygun irade açıklamaları ile kurulur...Kanun ortaklık sözleşmesinin geçerliliğini şekle bağlamamıştır." denilmiştir (-----Aynı şekilde doktrinde, "Kanun, adi ortaklık sözleşmesinin geçerliliğini özel bir şekil şartına tabi tutmamıştır. Bu nedenle TBK m. 12/f.l'de ifadesini bulan ve sözleşme özgürlüğü ilkesinin bir görünümü olan şekil serbestisi prensibi karşısında adi ortaklık sözleşmesinin herhangi bir şekle bağlı olmadan, sözlü olarak da kurulabileceği, hatta bazen söze bile gerek kalmadan iradeyi ortaya koyan davranışlarla zımnen de oluşturulabileceği sonucuna varılmak gerekir." denilmektedir. Keza ortakların iradelerinin aynı anda açığa vurulmuş olması da gerekmez ---- Bir ortak tarafından sermaye payının istenmesi, aynı zamanda ortaklığın feshi ve tasfiyeyi de kapsar.Uyuşmazlık için maddi ve hukuki vaka bu şekilde değerlendirildiğinde inceleme bu yönde yapılmalıdır. Mahkemece, 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 620 ve devamı maddelerinde düzenlenen adi ortaklık hükümleri dikkate alınmalı ve 642. vd. maddelerindeki tasfiye hükümlerinin somut olaya uygulanması gerekmektedir. Adi ortaklık sözleşmesi, iki yada daha fazla kişinin emeklerini ve mallarını ortak bir amaca erişmek üzere birleştirmeyi üstlendikleri sözleşmedir. (TBK. 620/1 md.) Adi ortaklık ilişkisi, TBK'nun 639.maddesinde sayılan sona erme sebeplerinden birinin gerçekleşmesi ile sona erer.Bu şekilde ortaklığın sona ermesinin başlıca iki sonucu ortaya çıkar.Bunlardan ilki, yöneticilerin görevlerinin sona ermesi, diğeri de ortaklığın tasfiyesidir. Tasfiye, ortaklığın bütün malvarlığının belirlenip, ortakların birbirleri ile alacak verecek ve ortaklıktan doğan tüm ilişkilerinin kesilmesi yoluyla ortaklığın sonlandırılması, malların paylaşılması ya da satış yoluyla elden çıkarılmasıdır. Diğer bir anlatımla tasfiye memuru tarafından yapılacak bir arıtma işlemi olup; hesap ve işlemlerin incelenip, bir bilanço düzenlenerek, ortaklığın aktif ve pasifi arasındaki farkı ortaya koymaktır. Bir ortak tarafından adi ortaklığa ilişkin olan sermaye payının istenmesi, ortaklığın faaliyetlerinden dolayı uğradığı zararın veya kar payının talep edilmesi, aynı zamanda ortaklığın feshini ve tasfiyeyi de kapsar. Uyuşmazlık, bu bağlamda değerlendirilip, çözüme kavuşturulmalıdır. Bu durumda, mahkemece; 01.07.2012 tarihinde yürürlüğe giren 6098 sayılı Türk Borçlar Kanununun 620 ve devamı maddelerinde düzenlenen adi ortaklık hükümleri dikkate alınmalı, Türk Borçlar Kanununun 642.madde ve devamı hükümlerine göre tasfiye işlemi gerçekleştirilmelidir.Zira, 6101 sayılı Türk Borçlar Kanununun Yürürlüğü ve Uygulama Şekli Hakkında Kanunun 1.maddesine göre; Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girdiği tarihten önceki fiil ve işlemlere, bunların hukuken bağlayıcı olup olmadıklarına ve sonuçlarına, bu fiil ve işlemler hangi kanun yürürlükte iken gerçekleşmişse, kural olarak o kanun hükümleri uygulanır. Ancak, Türk Borçlar Kanununun yürürlüğe girmesinden sonra bu fiil ve işlemlere ilişkin olarak gerçekleşecek temerrüt, sona erme ve tasfiye, Türk Borçlar Kanunu hükümlerine tabidir.66 Tasfiye usulünü düzenleyen Türk Borçlar Kanununun 644.maddesine göre; "Ortaklığın sona ermesi hâlinde tasfiye, yönetici olmayan ortaklar da dâhil olmak üzere, bütün ortakların elbirliğiyle yapılır. Ancak, ortaklık sözleşmesinde, ortaklardan biri tarafından kendi adına ve ortaklık hesabına belirli bazı işlemlerin yapılması öngörülmüşse, bu ortak, ortaklığın sona ermesinden sonra da o işlemleri tek başına yapmak ve diğerlerine hesap vermekle yükümlüdür. Ortaklar, tasfiye işlerini yürütmek üzere tasfiye görevlisi atayabilirler. Bu konuda anlaşamamaları hâlinde, ortaklardan her biri, tasfiye görevlisinin hâkim tarafından atanması isteminde bulunabilir. Tasfiye görevlisine ödenecek ücret, sözleşmede buna ilişkin bir hüküm veya ortaklarca oybirliğiyle verilmiş bir karar yoksa tasfiyenin gerektirdiği emek ile ortaklık malvarlığının geliri göz önünde tutularak hâkim tarafından belirlenir ve ortaklık malvarlığından, buna imkân bulunamazsa, ortaklardan müteselsilen karşılanır. Tasfiye usulüne veya tasfiye sonucunda her bir ortağa dağıtılacak paya ilişkin olarak doğabilecek uyuşmazlıklar, ilgililerin istemi üzerine hâkim tarafından çözüme bağlanır.". Aynı yasanın kazanç ve zararın paylaşımı başlıklı 643. maddesinde ise " Ortaklığın borçları ödendikten ve ortaklardan her birinin ortaklığa verdiği avanslar ile ortaklık için yaptığı giderler ve koymuş olduğu katılım payı geri verildikten sonra bir şey artarsa, bu kazanç, ortaklar arasında paylaşılır. Ortaklığın, borçlar, giderler ve avanslar ödendikten sonra kalan varlığı, ortakların koydukları katılım paylarının geri verilmesine yetmezse, zarar ortaklar arasında paylaşılır." hükmü yer almaktadır. Katılım payı olarak bir şeyin mülkiyetini koyan ortak, ortaklığın sona ermesi üzerine yapılacak tasfiye sonucunda, o şeyi olduğu gibi geri alamaz; ancak koyduğu katılım payına ne değer biçilmişse, o değeri isteyebilir. Bu değer belirlenmemişse, geri alma, o şeyin katılım payı olarak konduğu zamandaki değeri üzerinden yapılır.( TBK' nun 642. md.) Keza, aynı yasanın kazanç ve zarara katılma başlıklı 623. maddesine göre de; "Sözleşmede aksi kararlaştırılmamışsa, her ortağın kazanç ve zarardaki payı, katılım payının değerine ve niteliğine bakılmaksızın eşittir. Sözleşmede ortakların kazanç veya zarara katılım paylarından biri belirlenmişse bu belirleme, diğerindeki payı da ifade eder. Bir ortağın zarara katılmaksızın yalnız kazanca katılacağına ilişkin anlaşma, ancak katılma payı olarak yalnızca emeğini koymuş olan ortak için geçerlidir." hükmünü ihtiva etmektedir. Mahkemece yapılacak iş; yukarıdaki yasa hükümlerine göre, öncelikle, ortaklık sözleşmesinde bu hususta hüküm bulunup bulunmadığına bakmak, hüküm bulunduğu takdirde tasfiyenin sözleşmedeki hükümlere göre yapılmasını sağlamak; böyle bir hükmün bulunmaması halinde ise ortakların anlaşarak tasfiye memuru belirlemelerini istemek; bu konuda anlaşamamaları halinde ise hakim tarafından tasfiye işlemini gerçekleştirecek (ortaklığın faaliyet alanına göre konusunda uzman bir veya üç kişiyi) tasfiye memuru olarak resen atamak olmalıdır. Bundan sonra ise, tasfiye işlemleri; hakim tarafından öngörülecek üçer aylık (uyuşmazlığın mahiyetine göre süreler uzatılıp kısaltılabilir) dönemlerde tasfiye memuru tarafından 3 aşamada gerçekleştirilmelidir. Birinci aşamada; ortaklığın sona erdiği tarih itibariyle ortaklığın tüm malvarlığı (aktif ve pasifi ile birlikte) belirlenmeli, yönetici ve idareci ortaktan ortaklık hesabını gösterir hesap istenmeli, verilen hesapta uyuşmazlık çıktığı takdirde, taraflardan delilleri sorularak toplanmalı, tasfiye memurunun belirlediği malvarlığı bilançosu taraflara tebliğ edilmeli, bu husustaki itirazları da karşılanıp, toplanacak delillere göre değerlendirilmelidir. İkinci aşamada; ortaklığın malvarlığına ilişkin satış ve nakte çevirme işlemi (TMK'nun 634. vd. maddelerinde düzenlenen resmi tasfiye işlemi kıyasen uygulanmak suretiyle) gerçekleştirilmeli, şayet bu mallar mevcut değilse,değerleri bilirkişi marifetiyle saptanmalıdır. Üçüncü ve son aşamada ise; yukarıdaki işlemler sonucu oluşan değerden, öncelikle ortaklığın borçları ödenmeli ve ortaklardan herbirinin, ortaklığa verdiği avanslar ile ortaklık için yaptığı giderler ve katılım payı geri verilmeli, bundan sonra bir şey artarsa, bu kazanç veya (ortaklığın, borçlar, giderler ve avanslar ödendikten sonra kalan varlığı, ortakların koydukları katılım paylarının geri verilmesine yetmezse) zarar da belirlenerek ortaklara paylaştırılmak üzere son bilanço düzenlenmelidir. Bu aşamalardan sonra ise; tasfiye memurunun yaptığı tasfiye işleminin sonuç bilançosuna göre hakim, (HMK'nun 297.maddesi uyarınca) tarafların hak ve yükümlülüklerini saptayıp, tasfiye işlemini sonlandırmalı ve bu doğrultuda hüküm oluşturmalıdır. Bu durumda, taraflar arasında geçerli bir adi ortaklık ilişkisinin bulunduğu, davacının da sermaye payının istediği anlaşıldığından uyuşmazlığın yukarıda açıklanan sıra ve yöntem izlenerek çözümlenmesi gerekirken, mahkemece; yazılı şekilde hüküm kurulması doğru görülmemiştir.
-
SONUÇ :Taktiri münhasıran Sayın Mahkemeye ait olmak üzere yukarıda açıklanan nedenlerle;
1- Taraflar arasında kurulan adi ortaklık sözleşmesinin, davacıların ortaklıkta bulunan kazanç payını talep etmesi nedeniyle feshi ve tasfiyesinin yapılması gerektiği,
2- Mahkemece atanacak bir tasfiye memurunun, TBK.md.642, md.643 ve 644 maddesi hükümlerinde belirtilmiş olan usullere göre adi ortaklığı tasfiye etmesi gerektiği,
3- Mahkemece tasfiyeye gerek görülmeyecekse teknik inceleme bölümünde ayrıntıları ile izah edildiği üzere davacıların, adi ortaklık için davalının yaptığı harcamalar, davacının borcu için devredilen daireler karşılığı nakit bedelin sözleşmedeki birim fiyat üzerinden m2’ye çevrilmesi durumunda, edinmiş oldukları m2’nin 3.672,59 m2 olduğu, bu durumda m2 bazında davacıların alacağının kalmadığı, kanaati belirtilmiştir.
Taraflar arası adi ortaklık kurulduğuna dair herhangi bir sözleşme ve anlaşma olmadığından bu hususta bilirkişi kanaati benimsenmemiştir.
Celse arasında --- tarafından asli müdahilliğe ilişkin beyan sunulduğu ekinde 25/04/2018 tarihli davacılar ve ---- arasında düzenlenen temlik sözleşmesinin sunulduğu içeriğinde davalı şirketten olan alacağın davacılar tarafından ----temlik edildiğinin belirtildiği görülmüştür .Dava dışı --- - vekilince davacı ve davalıya karşı tapu iptali ve tescil davası açıldığına ilişkin beyanda bulunulduğu ve davanın derdest olduğu anlaşılmakla şartları oluşmayan asli müdahale talebinin reddine karar verlmiştir,
Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; Dava, Taraflar arasındaki sözleşmeden kaynaklı tapu iptali ve tescil ve bu mümkün olmadığında tazminat talepli açılmış dava dilekçesi ıslah edilerek 152.343,00 TL alacağın tahsili talep edilmiştir.
Öncelikli olarak davada Taraflar arasında düzenlenen ve rapor içeriğinde yer verilen sözleşmelerin tamamı adi yazılı şekilde düzenlenmiştir. Kural olarak Türk Borçlar Kanunumuzda ( TBK ) sözleşmelerin yapılışı bir şekle tabi tutulmamıştır. Fakat taşınmaz mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmelerin 818 Sayılı Borçlar Kanununun 213 ( TBK 237 )., 4721 Sayılı Türk Medeni Kanunu'nun 706., Noterlik Kanununun 60., ve Tapu Kanununun 26. maddelerinde resmî şekilde yapılacağı düzenlenmiştir.Bu kurala aykırı sözleşme yapılması durumunda yapılan sözleşme geçersizdir.Geçersiz sözleşmeye dayalı olarak taraflar ,sözleşmesel yükümlülüklerinin ifasını isteyemeyecek olup(tapu iptali dahil),ancak birbirlerine kazandırdıklarını sebepsiz zenginleşme kapsamında bir birlerinden talep edebilirler. Davaya konu olayda taraflar arasında imzlanan protokollerin tamamı adi yazılı şekilde yapıldığından ve yasanın aradığı resmi şekilde yapılma kuralına uyulmadığından davacının tapu iptali talebinde bulunamayacağı değerlendirilmiştir. Davacı taraf tapu iptali talebinin Mahkemece kabul edilmemesi durumunda,3.180,12 m2.lik alanın dava tarihi itibariyle değerinin ödenmesini talep etmiştir. Taraflarca imzalanan sözleşmeler gayrımenkul mülkiyetinin devrine ilişkin sözleşmeler olup bu sözleşmelerin geçerli olabilmesi için TBK'nun 237.madde uyarınca resmi şekilde yapılması gerekmektedir. Resmi şekil geçerlilik şartı olup, aykırı durumda sözleşme geçerli olmaz ve taraflar ancak birbirlerine vermiş olduklarını haksız zenginleşme kapsamında birbirlerinden talep edebilirler. Yine sözleşmenin geçersiz olması nedeniyle geçersiz sözleşmenin fer ‘i unsurları olan kalemler de-ceza-i şart dahil- geçersiz olduğundan taraflar geçersiz sözleşmeye istinaden sözleşmenin fer’i niteliğinde olan diğer yükümlülüklerin yerine getirilmesini karşı taraftan isteyemezler. Öte yandan her iki tarafa borç yükleyen sözleşmelerde edim alacaklısının, daha sonra ifa etme hakkı yoksa edim borçlusunda ifa talebinde bulunabilmesi için kendi edimini ifa etmesi gerekir. Davacıların, taraflar arasında imzalanan muhtelif sözleşmeler gereği gerek parasal yükümlülüklerini, gerekse imalat yükümlülüklerini yerine getirdiğine ilişkin dosyada davacı tarafça sunulu delil bulunmamaktadır. Bu durumda, öncelikli edim yükümlülüğü davacılarda olup edimlerin ifa edildiğine dair dosyada delil bulunmadığından davalıdan edimin ifası talebinde bulunamayacağı değerlendirilmiştir.
Davacı netice talebini 152.343,00 TL alacağın tahsili olarak belirtmiştir. Geçersiz sözleşmeye dayalı olarak elde edilen kazanımlar sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir. Ancak bu durumda, taraflar arasında geçersiz de olsa bir sözleşme olduğundan dava, sözleşme zamanaşımı süresine tabidir. TBK'nın 146. maddesinde ( 818 Sayılı BK m. 125 ) sözleşmeye dayanan alacakların, başka türlü hüküm mevcut olmadığı takdirde 10 yıllık zaman aşımına tabi olduğu hükme bağlanmıştır. Yine 10/07/1940 tarih ve -----Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararına göre, harici satışın hüküm ifade etmemesi halinde taraflar, satışın kanıtlanması durumunda verdiklerini sebepsiz zenginleşme hükümleri uyarınca isteyebilirler. Taşınmazın güncel karşılığı talep edilemez ( 07.06.1939 tarih ve --- Esas, ---- Karar sayılı Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ). Geçersiz sözleşme nedeniyle tarafların sadece birbirlerine kazandırdıklarını sebepsiz zenginleşme nedeniyle birbirlerinden talep edebileceği, dosya kapsamında davacıların,davalıya ödeme yaptıklarına ilişkin bir delile rastlanılmadığı, Raporun teknik inceleme bölümünde de belirtildiği üzere davacının alacağının olmadığı değerlendirilmekle davanın reddine dair aşağıdaki hüküm kurulmuştur.

HÜKÜM : Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
Davanın REDDİNE
1-Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken 615,40 TL'nin başlangıçta alınan 3.457,04 TL'den mahsubu ile bakiye kalan 2.841,64 TL'nin davacıya talep halinde iadesine,
2-Yargılama sırasında davacı tarafın yapmış olduğu masrafların üzerinde bırakılmasına,
3-Davalı tarafça yapılan 16,30 TL dava açma masrafı ve 153,50 TL bilirkişi/posta masrafından ibaret 169,08 TL yargılama giderinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
4-Yargılama sırasında davalı taraf kendini vekil ile temsil ettirdiğinden karar tarihinde yürürlükte bulunan A.A.Ü.T gereğince hesaplanan 45.000,00 TL vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,Karar kesinleştiğinde, HMK Gider Avansı Tarifesinin 5. maddesi uyarınca, artan gider avansının talep halinde yatıran tarafa iadesine,Gerekçeli kararın taraflara tebliğinden itibaren 2 haftalık süre içinde istinaf kanun yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin yüzüne karşı verilen karar açıkça okundu, usulen anlatıldı.

Full & Egal Universal Law Academy