T.C. İstanbul Anadolu 4. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2014/1795
KARAR NO : 2025/736
DAVA : Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ : 09/10/2014
KARAR TARİHİ : 25/09/2025
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ :
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacının 09.05.1998 tarihinde davalı kooperatife üye olduğunu, kooperatife ait ----- 4 pafta, 13604 parsel ve yapılan inşaatlardan ----- Blok Kat----- nolu dairenin davacıya tahsis edildiğini, kooperatif üyelerine dairelerin verilmeye başlanması nedeniyle Mart 2005'te kooperatif yönetimine giderek borç bakiyesini kapatmak ve tapusunu almak istediğinde diğer üyelerin toplam ödemelerinin 65.000 YTL ye tamamlayarak tapularını almalarına rağmen davacının o güne kadarki ödemeleri hariç 100.000 YTL borç çıkarıldığını, ardından davacıya 04.04.2005 tarihli yazı ile kooperatif üyeliğinden ihraç edildiğine dair bildirim yapıldığını, ihraç kararının ----.Asliye Ticaret Mahkemesinin ---- Esas, ------ Karar sayılı kararıyla iptal edildiğini, davalı kooperatif tarafından eski proje tadil edilerek dairelerin yeniden numaralandırılması sonucunda müvekkiline ait dairenin ---- Blok, ---, ----- nolu daire olduğunu, tapu kayıtlarını incelediklerinde davacıya tahsis edilen bu dairenin 22.07.2005 tarihinde davalılar ... ve ...'e davalı kooperatif tarafından satıldığını öğrendiklerini, bu durumun yasaya aykırı olduğunu, bu yanlışlığın düzeltilmesi için----.Noterliğinin 17.06.2006 tarihli ihtarını keşide ettiklerini, müvekkilinin Mart 2005 tarihinde dairesini alamamış olması nedeniyle bugüne kadar kira gelirinden mahrum kaldığını belirterek----nolu dairenin davalılar adına olan tapu kaydının iptali ile davacı adına tesciline, tescil talebi mümkün görülmezse dairenin rayiç bedelinin dava tarihinden itibaren işleyecek temerrüt faiziyle birlikte davacıya ödenmesine ve kira zararı karşılığı 3.000 YTL nin davalı kooperatiften tahsiline, Mart 2005 tarihinden itibaren bu alacağa kanuni faiz uygulanmasına karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
Davacı vekilince 20.03.2006 tarihli ıslah dilekçesiyle dairenin rayiç değeri 85.000 TL'ye kira kaybını 6.800 TL'ye çıkarılmıştır.
Davalı Kooperatif vekili cevap dilekçesinde özetle; Davalının kooperatife faiz hariç 48.000 TL borcu olduğunu, son ödemesini 13.03.2004 tarihinde yaptıktan sonra ödeme yapmadığını, ödemelerin eksik olduğunu, eksik ödemelerine1997 tarihli genel kurul kararı gereğince % 15 gecikme faizi tahakkuk ettirildiğini, borcunun 200.000 TL'yi aştığını, davacı ile yapılan görüşmelerin uzlaşmayla sonuçlanmadığını, davacının diğer üyelerden ayrı ve eşitlik ilkesine aykırı olarak borcunu ödemeden daire sahibi olmak istediğini, talebinin haksız olduğunu , ancak ödediği paranın faizsiz iadesini isteyebileceğini, borcunu ödemesi halinde kendisine tahsis edilen daireyi, mümkün olmaz ise aynı nitelikte bir daireyi devretmeye kooperatifin hazır olduğunu savunmuştur.
Diğer davalılar ... ve ------- tarafından davaya cevap verilmemiştir.
DELİLLERİN DEĞERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE :
Dava, kooperatif ortaklığına bağlı tapu iptal ve tescil, mümkün olmazsa tazminat istemine ilişkindir.
----Asliye Ticaret Mahkemesince yapılan yargılama sonucunda 02/06/2019 tarih, ----- sayılı ilam ile; '' davacının aidat ödemelerini tam olarak yerine getirmediği ve kooperatife borcu bulunması nedeniyle tapu iptal ve tescil talebinde bulunamayacağından tapu iptal ve tescil talebinin ve kira talebinin reddine , rayiç değer talebinin kısmen kabulü ile 41.371,90 TL'nin 7.000,00 TL'si için dava ve bakiye kısmım için 20.03.2008 ıslah tarihinden itibaren 3095 sayılı kanunun 2-1 maddesi uyarınca faiz yürütülmek suretiyle davalı kooperatiften tahsiline'' karar verilmiş, mahkemenin iş bu kararı davacı vekili tarafından temyiz edilmiştir.
Yargıtay -----.Hukuk Dairesinin ----- Esas, ------ Karar sayılı, 23.10.2013 tarihli ilamı ile; ''Yapı kooperatiflerinde kooperatife karşı parasal yükümlülüklerini yerine getirmeyen, başka bir anlatımla kooperatife borcu bulunan ortakların tapu iptal ve tescil isteme hakları bulunmamaktadır. Ancak 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu 23. maddesinde karşılığını bulan eşitlik kuralı gereğince kooperatif ortakları hak ve yükümlülüklerde eşit olup, kooperatif aynı durumdaki ortaklarına eşit işlem yapmak zorundadır. Kooperatif, diğer ortaklara borca rağmen tapu vermiş ise davacının da varsa borcuna rağmen kooperatiften tapu isteme hakkının varlığı kabul edilmelidir. Tapusunu alan her bir ortak yönünden tapusunu aldığı tarih itibariyle kooperatife borcu olup olmadığı kooperatif defter, kayıt ve belgeleri incelenerek denetime elverişli ve ayrıntılı bir şekilde belirlenmelidir. Yapılan bu inceleme sonucu kooperatife borcu bulunan ortaklara tapularının verilmediğinin tespiti halinde davacıların da bağımsız bölüm tapusunu almaya hak kazanabilmeleri için dava tarihi itibariyle borçlarının bulunmaması gerekir. Üyeye mevcut borcu ödeme olanağı sağlamak amacıyla borcun depo ettirilmesi doğru olmayıp, davanın reddi gerekir. YHGK'nun 15.06.2012 tarih ve -----. sayılı ilamı ve Dairemiz'in yerleşik uygulaması bu yöndedir. Somut olayda, mahkemece, davacının kooperatife borcu olup olmadığı yönünde araştırma yapılmışsa da bu araştırma yeterli değildir. Bu durumda, kendisi ile aynı durumda olan üyelere, diğer anlatımla borcu bulunan üyelere borca rağmen tapuların verilip verilmediği 1163 sayılı Kooperatifler Kanunu'nun 23. maddesindeki eşitlik ilkesi gözetilerek kooperatif defter, kayıt ve belgeleri üzerinde inceleme yapılarak, sonucuna göre bir karar verilmesi '' gerekçesiyle mahkeme kararının bozulmasına karar verilmiştir.Yargıtay bozması gereğince davalı kooperatifin bildirilen tüm adrelerine ayrı ayrı tebliğat çıkartılmış ancak adres yetersizliği sebebi ile sonuç alınamamış, bunun üzerine mahkememizce Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğüne ve Ticaret Sicil Müdürlüğüne müzekkere yazılmış, Ticaret Sicil Müdürlüğü tarafından davalı kooperatifin genel kurul toplantı tutanakları ve kooperatif sicil dosyası mahkememize gönderilmiş, Çevre ve Şehircilik İl Müdürlüğü müzekkere cevabında uhdesinde her hangi bir belge bulunmadığını beyan etmiş, dosya bilirkişiye tevdi edilmişse de SMM bilirkişi denetime elverişli rapor sunamamış, raporun sonuç kısmında bozma ilamı öncesi alınan bilirkişi raporuna değinerek özetlemekle yetinmiş, '' Ticaret Sicil Müdürlüğünce gönderilen CD incelendiğinde, davalı kooperatife ait bilançolar ve ortaklardan gelen ödemeler hesabına ait herhangi bir belge bulunmadığından hesaplama yapılamadığını, mahkemece görevlendirilmiş bilirkişi heyetinin 04/02/2009 tarihli ek 2 bilirkişi raporu incelendiğinde, DİE — TEFE artış oranları dikkate alınarak yapılan hesaplamaya göre, 63.742,00 TL ödenmesi gereken aidat ödemelerinin güncellenmesi karşılığının 143.882,99 TL olarak hesaplandığı, Davacının 20.110,00 TL ödemelerinin güncellenmesi karşılığının 70.031,92 TL olarak hesaplandığı, Dairenin rayiç değerinin ise 85,000,00 TI, olduğu, Sayın Mahkeme 02/06/2009 tarihli kararında, yapılan resen hesaplamaya göre 143.882,99 TL Ödeme yapan ortak bunun karşılığında 85.000,00 TL'lık daireyi almışsa, 70,031,92 TL ödeme yapan davacının içler dışlar çarpımı ve oranlama yöntemiyle hesaplanan (terditli) alacak miktarı 41.371,90 TL olarak belirlemiştir.'' beyanıyla ek raporunu sunmuştur.
Dosya, kooperatif uyuşmazlıkları konusunda uzman hesap bilirkişisi ile nitelikli hesaplama uzmanı bilirkişiye tevdi edilmiş, bilirkişi heyetinden davalı kooperatife ait Ticaret Sicil müdürlüğünün dosya kapsamına sunduğu CD incelenerek, dosyada mübrez ticaret sicil bilançoları ve ortaklardan gelen ödemeler hesabında bulunan meblağların kooperatif üye sayısına bölünmesi ile bulunacak olan miktarın gözetilmesi sureti ile taraf iddia ve savunmaları kapsamında davacının asli ve feri talepleri yönünden ayrı ayrı değerlendirme yapılması, yapılacak inceleme sonucunda saptama da bulunulamaz ise davacının terditli talebi olan daire bedeli için yapmış olduğu ödemelerin muhasebeleştrilmiş değerinin belirlenmesi istenilmiş, bilirkişi heyeti raporunda ;''Son tescilini (tasfiye ) 17.11.2005 tarihinde yaptıran davalı kooperatif yetkililerinin duruşmalara katılmadığı, beyanda bulunmadığı, davalı vekilinin 27.05.2008 tarihinde ibraz ettiği kooperatifin kanuni defterlerinin bilirkişi incelemesinden sonra 06.11.2008 tarihinde kendisine iade edildiği, dosya kapsamında davacının 20.110 TL'lik ödemesi ile ilgili hesap hareketlerini gösteren yardımcı kayıtlar dışında diğer ortakların fiilini ödemelerine ya da bunun hesaplanmasına elverişli kayıt ve belge bulunmadığı, ------ Ticaret Sicili Müdürlüğünün gönderdiği CD “nin içeriğinde de kooperatife borçlu olduğu halde tapuları verilmiş olan ortaklar bulunup bulunmadığı konusuna açıklık kazandırabilecek bilanço, gelir-gider tablosu. yönelim kurulu faaliyet ve denetim kurul raporları gibi belgelerin yer almadığı, mevcut belgeler ve TTK madde 82 kapsamında Yargıtay'ın bozma kararına uygun bir inceleme yapılmasının mümkün olmadığı '' yönünde kanaat bildirmiştir.
Mahkemece, davacı asilden kooperatife üye olduğu dönemde kendisi ile birlikte kooperatife üyeliği bulunan ve kooperatifin ferdileştirme işlemleri sonrası tapusunu almış kooperatif üyesi ismi bildirmesi istenmiş, bildirilen ------ mahkememizce tanık sıfatıyla dinlenmiş, '' benim -----Kooperatifinde kurulduğu andan itibaren üyeliğim vardı, kooperatif 1997 yılında kurulmuştur, bende 1998 yılının başlarında kooperatife üye oldum, ben her ay düzenli ödeme yapmaya başladım, yönetim o zaman elden mi bankaya mı ödeme yapılacağını sormuştu, bende hepsini elden ödeme olarak yaptım, 2005 yılına kadar düzenli aidat ödemelerini yaptım, 2005 yılında da daireleri teslim etmeye başladılar, benim evde kooperatife yaptığım ödemelere ilişkin dökümlerim vardı, kendime ait deftere de ödediğim bedelleri yazardım, ben tapuyu aldığım ana kadar kooperatife yaklaşık 75.000e yakın ödeme yapmıştım, başkacada kooperatife bir ödeme yapmadım, ben kooperatif üyeliğim döneminde araç alımı yapmıştım, kooperatif üyelik aidatlarımı bir dönem yapamayacağını yönetime bildirdim, onlarda anlayışla karşıladı ancak sonra biriken borcum için toplu ödeme yapacağım zaman 10.000 TL'lik borcum için 20.000 TL ödeme talep etmişlerdi ancak daha sonra eski aidat borcum üzerinden benden ödeme almayı kabul ettiler, ben kendime ait kooperatifteki daireyi 2019'da sattım, ben ----- kooperatifine girdiğini duymuştum, denk gelip konuştuğumuzda ödemelerini ticaret yapmasından dolayı toplu ödeme şeklinde ödemelerini yaptığını söylüyordu, biz tapuları aldığımızda kendisine de sorduğumda net hatırlamamakla beraber satıldığını başkasına geçtiğini söyledi diye hatırlıyorum, kooperatif ile yaşadığı sorunlara yönelik bir konuşma yapmadık, daireler bize anahtar teslimi olarak teslim edilmişti, tüm ince işleri yapılmıştı, girip oturulacak vaziyetteydi, '' şeklinde beyanda bulunmuştur.Davanın, Yargıtay Bozma ilamı kapsamında aydınlatılması açısından HMK'nın 169/2 maddesi gereğince kooperatifin 17.11.2015 tarihli tescil kayıtlarında kooperatifi temsile yetkili olduğu bildirilen yönetim kurulu üyeleri isticvap edilmiş, İSTİCVAP EDİLEN ... beyanında; '' Ben 2009-2013 yılları arasında kooperatifin yönetiminde çalıştım, sonrasında aile sorunu nedeni ile istifa ettim, o vakte kadar kooperatife ödemeler makbuz karşılığı elden yapılmaktaydı, ben kooperatif yönetimine geldiğimde kooperatif zaten tasfiye sürecindeydi, 2006-2007 arası tapularımızı ve dairelerimizi almıştık, o vakte kadar düzenli ödemesini yapan herkese dairesi ve tapusu verilmişti, ben mahkeme huzurunda ilk defa gördüğüm ...'ü daha önce hiç görmemiştim, tanışmamıştım, ve hatta isminden dolayı bayan olduğunu düşünüyordum, bu isme yapılan bir üyelik kaydımız vardı, yönetime geldiğimizde davacının borcu olduğuna dair dokuman bize de sunulmuştu, dosya avukattaydı, kooperatifin kayıtları defterleri -- denetimindeydi, daha önce kooperatif tarafından kooperatif aleyhine açılmış davalar vardı, bu mahkemelere kayıtlar------ tarafından sunulmuştu, ben 2013 yılına kadar yönetimde bulunduğumda defterler gayet nizami tutulmaktaydı ama benden sonraki dönemde defterlerin ne olduğunu bilmemekteyim, ben mahkemenizden bana davet kağıdı gelince ----- aradım ancak kendisinin öldüğünü öğrendim, biz binalardaki daire hakkımız için yaklaşık 60.000-70.000 arası ödeme yapmıştık, biz tapuları 2006 yılında aldığımızda her ortak yaklaşık bu civarlarda ödemesini tamamlamıştı, trafo binası, havuz maliyeti giderleri içinde toplu ödemeler alınmaya devam edildi, biz son kurulu 2009 yılında yaptık, o zamanda kooperatifin kayıtları nizami şekilde bulunmaktaydı, 2009 yılı yönetimi site yönetimine geçerek site giderleri için aidat toplamaya devam etti, davacının dışında kooperatifimizle tapu yönünden kimse olmadı, diğer davalardaki uyuşmazlıkların hepsi sonlandı, davaları bitti, ancak o dosya numaralarına ilişkin bir bilgim yoktur, ben avukatın bu davayı takip ettiğini düşünüyordum ki avukat bize takip ettiği yönünde bilgi veriyordu, ben avukat ile görüşerek mahkemeye daha önceki katıldığı davaların dosya numaralarını mahkemeye bildirmesi hususunda uyarıda bulunacağım, çünkü aynı avukat diğer davaları da takip eden avukattı, '' şeklinde beyanda bulunmuştur.
Dosyanın kooperatif alanında uzman bilirkişiye tevdi ile, 70.000,00-TL ödeme yapan bir üyeye daire verildiğinin kabulü suretiyle davacının yaptığı ödemeleri Yargıtay ----- HD(Eski ----- HD) yerleşik içtihatlarındaki altılı formüle göre hesaplanması istenmiş, bilirkişi raporunda özetle; '' Yargıtay formülüne göre; Dava dosyasındaki Bilirkişi Heyet Raporu'nda, dava tarihi 22.12.2006 itibarıyla-----. 4 pafta ----- adresindeki taşınmazın rayiç bedelinin 85.000,00 TL tespit edildiği görüldüğü, Davalı Kooperatifin 1998 yılından itibaren genel kurullarınca 1 adet emsal daire için bir üyenin dava tarihi Aralık 2006 itibarıyla ödediği tutarın 63.742,00.-TL olduğu, bu tutarın, TEFE (Yİ-ÜFE) endeksi hesaplaması sonucunda ise toplamda 143.882,99.-TL'ya taşındığı belirlendiği, tam ödeme yapan bir kooperatif ortağının ödemelerine karşı elde ettiği tutar negatif değerle - 58.882,99.-TL olduğu, rayiç bedel 85.000 TL gözönünde tutulduğunda, normal ödeme yapan bir ortağın Yİ-ÜFE ile dava tarihi günceline taşınmış ödemesinin (143.882,99 TL) altında kalması nedeniyle yararlanma sağlanmadığı aksine -58.882,99 TL zarar (143.882,99 TL — 85.000,00 TL) doğduğu görüldüğü, Davacı ...'ün payına yıllar itibarıyla 1 adet taşınmaz için toplamda 20.110,00.- TL ödendiği kooperatifin ortaklar genel kurul kararlarından anlaşıldığı, bu tutara yıllar itibarıyla ortalama Yİ-ÜFE endeksi uygulanarak, dava tarihi Aralık 2006 dönemine taşındığında toplamda 70.031,92 .-TL hesaplandığı, normal ve tam ödeme yapan konut sahibi emsal ortağın ödemelerinin Yİ-ÜFE uygulaması ile dava tarihine taşınmış güncel değeri karşısında sağladığı yararlanma tutarına (- 58.882,99.-TL) oranla, eksik ödeme yapan davacının yararlanma karşılığı ise (-) 28.660,02'TL hesaplandığı, başka bir ifadeyle tam ödeme yapan emsal bir ortak dava tarihindeki 143.882,99.-TL güncel ödemesi karşılığında (-)58.882,99-TL yararlanma değil aksine zarar gördüğüne göre eksik ödeme yapan davacı için ise 70.031,92.-TL ödemesi karşılığında -28.660,02.-TL negatif yararlanma sağladığının orantılama yöntemiyle hesaplandığını (70.031,92 TL x (-)58.882,99/143.882,99 = (-) 28.660,02 TL ), Eksik ödeme yapan davacı ortağın ödediği 20.110,00 TL'nın dava tarihi Yİ-ÜFE güncel tutarı 70.031,92.-TL ile negatif yararlanma tutarı (-) 28.660,02.-TL toplandığında net tazminat miktarının 41.371,90.-TL' (70.031,92.-TL-28.660,02.-TL) hesaplandığı'' yönünde görüş ve kanaat bildirmiştir.Tüm dosya kapsamına göre; mahkememizce davalı kooperatifin defter ve kayıtlarının dosyaya celbi için gerekli tüm araştırmalar ve yazışmalar yapılmış ancak dosya kapsamına ibrazları sağlanamadığından Yargıtay bozma ilamında istenildiği şekilde tapusunu alan her bir ortak yönünden tapusunu aldığı tarih itibariyle kooperatife borcu olup olmadığı kooperatif defter, kayıt ve belgeleri incelenemediğinden belirlenememiş, bozma ilamı sonrası dinlenen tanık beyanlarına göre davalı kooperatifte konut tahsisi aşamasına gelindiğinde tapusunu alan bir üyenin yaklaşık 70.000-TL kooperatife aidat ödemesi yapmış olduğu anlaşılmış, davacı tarafından davalı kooperatife yapılan ödeme toplamı ise 20.110,00 TL olduğundan, eksik ödemesi olan davacı üyenin, konut karşılığı tazminat talep hakkı olup, alacağının hesaplanma şekli Yargıtay ------. Hukuk Dairesinin emsal içtihatlarına göre belirlenmesi gerekmektedir.Dava konusu olan bağımsız bölümün diğer davalılar arasında tapuda el değiştirdiği, davalı kooperatif yönünden sözleşmeden doğan edimini ifa yükümlülüğünün imkansız olduğu, bu nedenle davacının tapu iptal ve tescil isteyemeyeceği, davacının peşin ödemeli ortak olmaması sebebiyle Yargıtay --------. HD’nin emsal içtihatlarında belirttiği 6 lı formül uyarınca tazminat talep hakkının bulunduğu, 14.04.2025 tarihli bilirkişi raporunda iş bu formüle göre belirlenen 41.371,90 TL tazminatın davacı yanca istenebileceği kanatine varılmakla davanın kısmen kabulüne; 41.371,90 TL alacağın 7.000 TL‘sinin 22/12/2006 dava tarihinden itibaren, 34.371,90 TL’sinin 20/03/2008 ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı kooperatiften tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine dair aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın KISMEN KABULÜ KISMEN REDDİ ile;
Davacının 41.371,90 TL alacağının 7.000 TL ‘sinin 22/12/2006 dava tarihinden itibaren, 34.371,90 TL’sinin 20/03/2008 ıslah tarihinden itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalı kooperatiften tahsili ile davacıya verilmesine, fazlaya ilişkin istemin reddine,
Davacının tapu iptal tescil ve kira bedeli istemlerinin reddine,
2-Harçlar Kanunu uyarınca alınması gerekli 2.826,11-TL harcın, davacı tarafça dava açılırken peşin olarak yatırılan 135,00 TL harç ile 1.104,50-TL ıslah harcından mahsubu ile 1.586,61 TL harcın davalı kooperatiften alınarak hazineye gelir kaydına,
3-Davacı tarafça peşin ve ıslah harcı olarak yatırılan 1.239,50-TL harcın davalı kooperatiften tahsili ile davacı tarafa ödenmesine,
4-Davacı lehine karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT göre hesaplanan 30.000,00-TL vekalet ücretinin davalı kooperatiften tahsili ile davacı tarafa ödenmesine,
5-Davalılar ...-...- ... lehine karar tarihinde yürürlükte olan AAÜT göre hesaplanan 30.000,00-TL vekalet ücretinin davacı taraftan tahsili ile adı geçen davalılara ödenmesine,
6-Davacı tarafından yapılan 9.392,00-TL yargılama giderinin davanın kısmen kabul - kısmen red oranına göre hesaplanan 4.571,35-TL'sinin davalı kooperatiften tahsili ile davacı tarafa ödenmesine, bakiye kısmın davacı taraf üzerinde bırakılmasına,
7-Dosyada arta kalan gider avansının karar kesinleştiğinde ilgilisine iadesine,Dair, Gerekçeli kararın taraf vekillerine tebliğinden itibaren 15 günlük süre içinde temyiz kanun yolu açık olmak üzere taraf vekillerinin yüzüne karşı verilen karar açıkça okundu, usulen anlatıldı.