T.C. İstanbul Anadolu 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2019/186 Esas
KARAR NO: 2022/964
DAVA: Alacak (Ticari İşletme Kirası Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 13/10/2014
KARAR TARİHİ: 24/11/2022
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Ticari İşletme Kirası Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
DAVA:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili şirket------”------- Satış Vaadi Sözleşmesi" nde arsa maliki ve sözleşme tarafı olan----- iki daire satın almak istediğini, bu amaçla tarafların 29.06.2012 tarihinde ----- Noterliği'nde ----- yevmiye numaralı iki adet ’------- Satış Vaadi Sözleşmesi" imzaladıklarını, bu sözleşmeler İle ------, ofis olarak tasarlanmış bağımsız bölümlerin müvekkili tarafından satın alındığını, ----- Satış Vaadi Sözleşmesi' nin "Bağımsız Bolümün Teslim İşlemleri’ başlıklı 9.1. maddesindeki düzenlemeye göre bağımsız bölümlerin teslim tarihinin Mayıs 2012 olduğunu, bu tarihin sözleşmede satıcı olarak belirtilen ------ tarafından 9 ay uzatılabileceğinin belirtiliğini, buna rağmen müvekkili şirketin yatırım amacıyla aldığı her 2 bağımsız bölümü de ancak 14.01.2014 tarihinde teslim aldığını, teslim ile ilgili 9.2. maddede düzenlendiğinin aksine ne yüklenici ------ tarafından, ne de diğer davalı taraf -------tarafından teslime ilişkin bir bildirim yapıldığını, bu nedenle müvekkili şirketin 9.3. maddeye uygun olarak davalı yanları temerrüde düşürmek, borcun gereği gibi ifasıyla birlikte kira talebi hakkını kullanmak üzere yasal haklarını saklı tutarak ihtarname yolladığını, emsal kira bedelleri göz önüne alınarak, her bir ofis için aylık 7.500,00 Tl ödenmesinin talep edildiğini, bunun üzerine davalılardan------ 24.04.2013 tarihinde gönderdiği yazı ile yüklenici firma olan------ ile irtibata geçilmesi gerektiğinin bildirildiğini, oysa kendisinin de sözleşme tarafı olması nedeniyle müteselsil sorumluluğunun bulunduğunu, diğer davalı------ ise herhangi bir meblağı belirtilen banka hesabına yatırmadığını, ihtarnameye cevap da vermediğini, ayrıca müvekkili şirketin, ihtarname çekmeden önce ------- yetkilileriyle görüştüğünü ve zamanında teslim edilemeyeceği bilgisinin alındığını, aynı yetkililerin kira alacağı hakkını kullanmak üzere bir dilekçe verilmesini de önerdiklerini, bunun üzerine 15.01.2013tarihinde bir dilekçeyle de-------başvuruda bulunulduğunu, ancak buna da bir cevap alınamadığını, sözleşmeye göre Mayıs 2012 tarihinde teslim edilmesi planlanan bağımsız bölümlerin, ancak 19 ay sonra fiilen teslim edilebildiğini, yine anılan sözleşmeyle en geç Şubat 2013 tarihinde teslim edileceği taahhüt edildiği göz önüne alındığında, en az 10,5 aylık bir gecikmeden bahsetmenin mümkün olduğunu, Mahkemece belirlenecek süre ve emsal kira bedelleri göz önüne alınarak, bilirkişi marifetiyle, mahrum kalınan kira kazancının yani müspet zarann hesaplanması ve bu miktar üzerinden işletilecek avans faizi ile birlikte hükmedilmesinin talep edildiğini, müvekkilinin söz konusu ofisleri kiraya vermek amacıyla aldığını, ihracat ile iştigal ettiği için yurt içinde fatura kesemediğini, bu nedenle kendi yaptığı harcamalar nedeniyle doğan KDVyi mahsuplaştırmadığını, söz konusu ofislerin kiraya verilmesi ile devletten olan KDV alacağına mahsup edilmek üzere KDV tarhiyatı yapabileceğini, dolayısıyla müvekkilinin bu imkandan yoksun kalması nedeniyle de ayrı bir zarara maruz kaldığını, bu nedenle zarar hesabına KDVnin de ilave edilmesi gerektiğini, beyanla haklı davalarının kabulüne, davalıların sözleşmeden doğan edimlerini zamanında yerine getirmemesi nedeniyle müvekkili şirketin uğradığı müsbet zararın miktarı ve süresi tespit edilerek, tazmininin talep edildiği, zarar miktarının yargılama aşamasında yapılacak tespitlerle belirlenecek olması nedeniyle ve bu konuya ilişkin HMK m.107 f.1 hükmü gereği belirsiz alacak davacı olarak ve fazlaya ilişkin haklan bu madde kapsamında saklı tutularak, temerrüt tarihinden itibaren İşleyecek avans faizi ve KDV miktarı ile beraber 100.000,00 TL'nin davalıdan tahsiline hükmedilmesi, vekalet ücreti ile yargılama harç ve giderlerinin davalılar üzerinde bırakılmasına karar verilmesi talep ve dava edilmiştir.
SAVUNMA:
Davalı ------Vekili cevap dilekçesinde özetle; Dava konusu bağımsız bölümün de içerisinde bulunduğu projenin "Arsa Satışı Karşılığı Gelir Paylaşımı" esasına göre ihalesi yapılan, diğer davalı ----- ihale edilen ’-----Paylaşımı İşi Sözleşmesini kapsadığını, bahsi geçen ihale sonucunda yüklenici / diğer davalı ile müvekkili şirket arasında ----- Noterliği'nin 02.06.2008 tarih ve------ yevmiye nolu İle tasdikli sözleşmenin akdedildiğirıi, söz konusu sözleşmeye göre, yüklenici / diğer davalı inşaatın finansman, imalat ve satış - pazarlama yükümlülüğünü tamamen kendisinin Üstlendiğini, bağımsız bölümlerin satışından elde olunan toplam gelirin, yüklenici ile müvekkili arasında paylaşıma esas tutulduğunu, müvekkili şirketin bu projede arsa sahibi konumunda olduğunu, şirketin inşaat, satış - pazarlama işi ile ilgili hiçbir yükümlülüğünün bulunmadığını, taraflar arasındaki sözleşmede, tüm hukuki sorumlulukların yüklenici / diğer davalı ------ ait olacağının kararlaştırıldığını, davacı yan ile yüklenici / diğer davalı ------ve müvekkili şirket ile imzalanmış olan 03.08.2012 tarihli ----- ------- Satış Vaadi Sözleşmen nin 'Sair ve Özel Hükümler' başlıklı 14. maddesinin 8. bendinde göre; Sözleşmenin imzası safhasında, sözleşme ile ilgili tüm taleplerin muhatabının------- olduğunun davacı şirketçe kabul edildiğini, nitekim bu hususun Mezkur ------ Satış Vaadi ve Borçlanma Sözleşmesine de işlendiğini ve davacıya karşı da iteri sürülebilir nisbi bir hak haline getirildiğini, bu durumun ayrıca ihtarname cevabı ile davacıya bildirildiğini, bu nedenlerle davada müvekkili şirketin taraf srfatınm bulunmadığını, davanın öncelikle pasif husumet yönünden reddinin gerektiğini, davacının KDV zararının olmadığını, çünkü KDV mükellefinin somut olayda kiracı olduğunu, davacının kiralayan kiracıdan tahsil ettiği KDV bedelini kiracı adına devlete yatırmakla yükümlü olduğunu, bu nedenle davacının KDV alacağı talebinin maddi ve hukuki mesnedi bulunmadığını belirterek davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Davalı------- vekili cevap dilekçesinde özetle; Davacının dava dilekçesinde ifade edildiği üzere müvekkili şirketin yapımını üstlendiği proje dahilinde bağımsız bölümü satın aldığını, davacının satın aldığı bağımsız bölümün bulunduğu bloğun anahtar teslim şekilde, tam ve eksiksiz olarak imal edildiğini ve davacıya teslim edildiğini, davacının kira alacağı talebinin haksız ve mesnetsiz olduğunu, reddine karar verilmesinin talep edildiğini, davacı yanca taraflar arasında imzalı ------ satış vaadi sözleşmesi uyannca satın alman bağımsız bölümün geç teslim edilmiş olması sebebiyle mahrum kalındığı iddia edilen kira gelirinin tahsilinin talep edildiğini, davacının taşınmazı teslim alır almaz kiraya verebileceğinin, teslim alınmama sebebiyle kira sözleşmesi yapma imkanının ortadan kalktığının ispat edilemediğini, kaldı ki bu yünde hiçbir görüşme, teklif ve sair kayıt ve iddia sunulamadığını, dava dilekçesinde iddia edilen kira bedellerinin ise tamamen farazi, gerçekdışı ve hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, taşınmazın bulunduğu bölgede ve mevcut vasıflan haiz bağımsız bölümlerin iddia edilen bedellerde kiraya verilmesinin söz konusu olmadığını, aynı sitede aynı vasıflaıda başkaca kiraya verilmiş olan bağımsız bölümler bulunduğunu, bunların hiçbirinin belirtilen bedellerde kiraya verilmediğini, davacının talep sonucu müspet zarar iddiasına dayandığını, KDVnin zarar hesabına dahil edilmesi talebinin hukuka aykırı olduğunu belirterek davanın esastan reddine, yargılama giderleri ile vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesi talep edilmiştir.
DELİLLERİN DEĞERLERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE
Dava, sözleşmeye aykırı olarak geç teslimden kaynaklı uğranılan müsbet zararın tazminini talebine ilişkindir.Davacı vekili, müvekkilinin arsa maliki olan-------ortak projesi olan----- iki daire satın almak için davalılarla ----- Satış Vaadi Sözleşmesi" imzaladıklarını, sözleşmeye göre Mayıs 2012 tarihinde teslim edilmesi planlanan bağımsız bölümlerin, 19 ay sonra fiilen teslim edilebildiğini, yine anılan sözleşmeyle en geç Şubat 2013 tarihinde teslim edileceği taahhüt edildiği göz önüne alındığında, 10,5 aylık geç teslim edildiğini, mahrum kalınan kira kazancının ve müvekkilinin ihracat ile iştigal ettiği için yurt içinde fatura kesemediğini, söz konusu ofislerin kiraya verilmesi ile devletten olan KDV alacağına mahsup edilmek üzere KDV tarhiyatı yapabileceğini, dolayısıyla müvekkilinin bu imkandan yoksun kalması nedeniyle de ayrı bir zarara maruz kaldığını, bu nedenle zarar hesabına KDV'nin de ilave edilmesi gerektiğini belirterek, toplam 100.000,00 TL'nin davalılardan tahsiline karar verilmesi talep ve dava edilmiştir. Davalılardan ------vekili, müvekkilinin bu projede arsa sahibi konumunda olduğunu, inşaat, satış - pazarlama işi ile ilgili hiçbir yükümlülüğünün bulunmadığını, taraflar arasındaki sözleşmede, tüm hukuki sorumlulukların yükleniciye ait olacağının kararlaştırıldığını belirterek davanın reddini istemiştir.Davalı------- vekili, davacının satın aldığı bağımsız bölümün davacıya teslim edildiğini, davacının kira alacağı talebinin haksız ve mesnetsiz olduğunu, davacının taşınmazı teslim alır almaz kiraya verebileceğinin kesin olmadığını, talep edilen kira bedellerinin tamamen farazi, gerçek dışı ve hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, taşınmazın bulunduğu bölgede ve mevcut vasıflan haiz bağımsız bölümlerin iddia edilen bedellerde kiraya verilmesinin söz konusu olmadığını ayrıca diğer talebi olan KDV'nin zarar hesabına dahil edilmesinin hukuka aykırı olduğunu belirterek, davanın reddini istemiştir.Dosyanın safahatı incelendiğinde, mahkememizin ------karar, 10/11/2015 tarihli kararı ile "1-A) davalı ------- Yönünden davanın reddine,
B) Davalı ------ Yönünden davanın kısmen kabulüyle,
15.000,00 TL nin 05/01/2013 tarihinden kalan 79.500,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle davalı ------- tahsiliyle davacıya verilmesine,
Fazlaya ilişkin talebin reddine." karar verildiği, davalılardan ------vekili tarafından mahkememiz kararının temyiz edilmesi üzerinde dosya -----Hukuk Dairesine gönderilmiş ve yapılan temyiz incelemesi souncunda ------Hukuk dairesinin ------ Karar sayılı ilamı ile; "1- Dosyadaki yazılara kararın dayandığı delillerle gerektirici sebeplere, delillerin takdirinde bir isabetsizlik bulunmamasına göre, davalı vekilinin yerinde görülmeyen sair temyiz itirazlarının reddi gerekmiştir. 2- Davacı noterde düzenlenmiş ----- satış vaadi sözleşmesi uyarınca davalı ------ 2 adet daire satın aldığını teslim tarihinin sözleşmesini 9-1 maddesinde Mayıs 2012 olarak belirlendiğini ancak teslimin 14.01.2013 tarihinde gerçekleştiğini, kendilerine 25.03.2013 tarihli ihtarname gönderdiklerini, söz konusu ihtarnamede gecikmeden doğan zararlarını saklı tuttuklarını belirterek zararlarının tazminini istemiştir. Noterde düzenlenen ------ Satış Vaadi Sözleşmesi ve teslimden önce ihtarname çekilmiş olması nedeniyle davacı gecikmeden dolayı zararlarının tazminini isteyebilir. Sözleşmede belirli bir miktar belirtilmediğinden mahkemece cari piyasa fiyatları belirlenerek taşınmazın süresinde teslimi halinde kaç lira kira geliri sağlayacağı belirlenip alacağa hükmedilmesi gerekirken, piyasa fiyatları araştırılmadan, yeterli inceleme içermeyen bilirkişi raporuna dayanarak karar verilmesi doğru olmamış, mahkeme kararının bozulması gerekmiştir. SONUÇ: Yukarıda (1) nolu bentte açıklanan nedenlerle davalının sair temyiz itirazlarının reddine, (2) numaralı bentte açıklanan nedenlerle kararın davalı yararına BOZULMASINA..." şeklinde bozulmuştur. Bozma sonrasında dosya mahkememizin -------esasına kaydı yapılmıştır.
Mahkememizce yeniden yapılan yargılama neticesinde; -------dava konusu taşınmazların kira bedellerine ilişkin müzekkereler yazılarak celp edilmiş, 26.09.2022 tarihli bilirkişi heyeti ek raporu alınmış ve dava sonuçlandırılmıştır.26.09.2022 tarihli bilirkişi heyeti ek raporunda özetle, "...Yüksek Yargıtay İçtihatları doğrultusunda Yurt İçi ÜFE oranlarıyla bağımsız bölümün teslim edilmesi gereken tarih olan 28.02.2013 tarihi itibariyle kira bedelinin; 39.000,00 TL x 206,65 / 1.780,05 = 4.527,49 TL / ay (Yuvarlatılarak: 4.500,00 TL / ay) olduğu hesap ve tespit edilmiştir. Bu tespit ve incelemeler neticesinde bağımsız bölümlerin teslim edilmesi
gereken tarih ile teslim edilen tarih olan 28 Şubat 2013 - 14 Ocak 2014 tarihleri arasında
geçen 10 ay 15 günlük sürede davacının talep edebileceği kira tazminatı tutarının;
----- nolu bağımsız bölüm için; 4.500,00 TL/ay x 10 ay 15 gün = 47.250,00 TL olduğu,
------ nolu bağımsız bölüm için; 4.500,00 TL/ay x 10 ay 15 gün = 47.250,00 TL olduğu hesap ve tespit edilmiştir. Buna göre, davacının------- nolu bağımsız bölümlerin
geç teslimi nedeniyle talep edebileceği kira tazminatı tutarı;
47.250,00 TL + 47.250,00 TL = 94.500,00 TL olarak hesap ve tespit
edilmiştir.
Yukarıda yapılan açıklamalar muvacehesinde, tarafların beyanları ve delilleri
ışığında, takdirin sayın Mahkemenizin görev alanına ait olduğu işaret edilmek suretiyle,
davacının ------nolu bağımsız bölümlerin geç teslimi nedeniyle talep
edebileceği kira tazminatı tutarının 47.250,00 TL + 47.250,00 TL = 94.500,00 TL olarak
hesap ve tespit edildiği yönündeki kanaatimizi Sayın Mahkemenizin takdirlerine
saygılarımızla arz ederiz..." şeklinde görüşlerini bildirmişlerdir.
Davacı, davalıların sözleşmeye konu edim yükümlülüğünü geç ifa etmesi sebebiyle uğramış olduğu kira kaybı bedelinin tahsiline karar verilmesini talep etmektedir.
Mahkememizce verilen ilk karar ve Yargıtay bozma ilamı dikkate alındığında davacının ------Yönünden kira kaybı talep edebileceği, mahkememizce alınan ek bilirkişi raporu dikkate alındığında davacının iki adet daire için toplam 94.500,00-TL talep edebileceği, bilirkişi heyeti tarafından Yargıtay bozma ilamı gereğince yapılan araştırmanın yeterli olduğu ve alınan ek raporun hüküm kurmaya elverişli olduğu anlaşılmış, anılan miktar üzerinden davanın kısmen kabulüne karar verilmiştir.
Davacı, kira kaybının tazmini dışında, KDVnin de zarar hesabına dahil edilmesini talep etmiştir. Bu talebine de gerekçe olarak, ihracat ile iştigal ettiği için yurt içinde fatura kesemediğini yaptığı harcamalar nedeniyle doğan KDV’yi mahsuplaştırmadığını ve sözkonusu ofislerin kiraya verilmesi ile devletten olan KDV alacağına mahsuben KDV tarhiyatı yapabileceğini; davalıların bağımsız bölümleri geç teslim etmeleri nedeniyle bu imkandan yoksun kaldığı iddialarını ileri sürmüşse de, davacının ihraç ettiği mallara ya da ham maddelere ödemiş olduğu KDV tutannı gerekli başvurulan yaparak devlet'ten nakit olarak alabileceği, mahsuplaştırmaya mecbur olmadığı göz önünde bulundurulduğunda davacının KDV iadesi talebinin yerinde olmadığına kanaat getirilmiş, anılan talebin reddine karar verilmiştir.Öte yandan davalı ----- taraflar arasında imzalanan ------- Satış Sözleşmeleri’nin 14.9. maddesi uyarınca davacıya karşı herhangi bir tazminat yükümlülükleri bulunmadığı savunmasını ileri sürmüştür. Davacı ise buna karşılık anılan hükmün genel işlem koşulu olduğu iddiasında bulunmuştur.Sözleşmelerin 14.9. Maddesine incelendiğinde “ARSA MALİKİ’nin, projenin yapımı, pazarlanası, satışı ve satış sonrası dahil hiçbir safhasında tüm gider, masraf, her türiü vergi, resim, harç, fon vs. tüm harcamaları hiçbir ad altında ve hiçbir koşulda ödeme ve harcamada bulunmayacağı ve mevzuatın amir düzenlemeleri ile ALICI'nın SÖZLEŞM£ gereklerini yerine getirmesi halinde bağımsız bölümün tapu devrini vermesi dışında hiçbir yükümlülüğü olmadığı, ALICI’nın işbu Satış Vaadi Sözleşmesi nedeniyle doğacak tüm tazminat ve talep haklarının muhatabı olarak YÜKLENİCİ'yi kabul edeceği ve her türlü ayıp, kusur ve eksik imalat ile gecikmeden doğabilecek muhtemel zararlardan YÜKLENİCİ'nin sorumlu olduğunu peşinen kabul etmeleri esasına dayanmaktadır." denildiği, hükmün gayet sarih olduğu, sözleşme taraflarının tacir oldukları, basiretli bir tacir olarak davacının bu hükmü bilerek sözleşmeyi imzaladığının kabulü gerektiği, bu nedenle zarardan davalı ----- sorumlu tutulamayacağı anlaşılmış, davalı ------ yönünden verilen ret kararının ------ Karar sayılı bozma ilamı dışında kalmış olup kesinleştiğinden, Mahkememizin ---- Esas ------ Karar sayılı kararı ile verilen "davalı -------Yönünden davanın reddine," hüküm yönünden yeniden karar verilmesine yer olmadığına karar verilmiştir.Son olarak davacı vekili temerrüt faizinin 25/03/2013 tarihli ihtarname gereğince bu tarihten itibaren başlatılması gerektiğini talep etmişse de söz konusu ihtarname incelendiğinde davacının bu ihtarnamede sadece bir aylık kira bedelini talep ettiği, bundan sonraki aylara ilişkin herhangi bir ihtarnamenin ve dolayısıyla temerrüdün sözkonusu olmadığı ve bu miktar dışında kalan kısım için temerrüt faizinin dava tarihi itibariyle başlatılması gerektiği kabul edilmiş, aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davalı ------yönünden verilen ret kararının ------ Karar sayılı bozma ilamı dışında kalmış olup kesinleştiğinden, Mahkememizin ------ Karar sayılı kararı ile verilen "davalı -------- Yönünden davanın reddine," hüküm yönünden yeniden KARAR VERİLMESİNE YER OLMADIĞINA,
2-Davalı------- yönünden DAVANIN KISMEN KABULÜNE,
-15.000,00 TL nin 05/01/2013 tarihinden kalan 79.500,00 TL nin dava tarihinden itibaren işleyecek avans faiziyle davalı ------- tahsiliyle davacıya verilmesine,
-Davacının fazlaya ilişkin talebinin REDDİNE,
3-Karar harcı 6.455,30-TL 'den davacı tarafça peşin olarak yatırılan 1.707,75-TL harcın mahsubu ile bakiye 4.747,55-TL harcın davalı ------ tahsili ile hazine adına irad kaydına,
4-Davacı tarafça yatırılan 1.707,75-TL peşin harcın davalı -------- alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından tarafından yapılan 25,20-TL başvuru harcı, 3,80-TL vekalet harcı, 520,00-TL tebligat ve müzekkere gideri, 2.300,00-TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 2.849,00-TL yargılama giderinin haklılık oranına göre 2.692,31-TL sinin davalı taraftan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine, kalan tutarın davacı üzerinde bırakılmasına,
6-Davalı ------- tarafından yapılan 119,00-TL yargılama giderinin haklılık oranına göre 6,55-TL sinin davacı taraftan tahsili ile davalı ----- ödenmesine, kalan tutarın davalı -------- üzerinde bırakılmasına,
7-Davalı ------- tarafından yapılan yargılama gideri bulunmadığından bu hususta karar verilmesine yer olmadığına,
8-Davanın kabul edilen kısmı için davacı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde geçerli ------ 13. maddesindeki esaslara göre belirlenen ------- nispi vekalet ücretinin davalı --- ------- alınarak davacıya verilmesine,
9-Davanın reddedilen kısmı için davalı ----- 13/2 maddesindeki esaslara göre belirlenen----- nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalı --------verilmesine,
10-Taraflarca dosyaya yatırılan ve sarf edilmeyen gider avansının karar kesinleştiğinde Hukuk Muhakemeleri Kanununun 333.maddesi uyarınca ilgili tarafa iadesine,Dair, davacı vekilinin yüzüne karşı kararın tebliğinden itibaren 15 günlük yasal süre içerisinde Yargıtay temyiz kanun yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.