T.C. İstanbul Anadolu 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO:2017/1186 Esas
KARAR NO:2022/794
DAVA:Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ:01/11/2017
KARAR TARİHİ:05/10/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; Müvekkili ile davalı--- tarih ve--- yevmiye nolu “---imzalandığını, satış vadine konu olan taşınmazın ----Parsel üzerindeki --- bağımsız bölüm şeklindeki-- olduğunu, dava konusu taşınmaz için --- tarihinde---- peşin nakit para, ----tutarında bir adet --- ile toplam --- ödeme yapıldığını, --- hem ispat hem de ödeme aracı olduğunu, taraflar arasında bu hususun ihtilafsız olduğunu, sözleşme uyarınca satış vaadine konu gayrimenkulün teslim tarihinin---- olarak kararlaştırıldığını, yine sözleşme ile belirtilen tarihte taşınmazın anahtar teslim şeklinde teslim edileceğinin, buna aykırılık halinde ise başta cezai şart ve kira bedeli ödeneceğinin beyan ve tekeffül edildiğini, müvekkili tarafından bedel ödeme ediminin süresinde yerine getirilmesine rağmen, davalı tarafça belirtilen tarihte fiilen teslimin gerçekleştirilmediğini, bu nedenle davalıya ----yevmiye numaralı ihtarnamesi keşide edilerek, söz konusu taşınmazın devrinin gerçekleştirilmesinin talep edildiğini, ancak ihtarnameye rağmen davalı satıcının edimini yerine getirmekten imtina ettiğini, bunun yanında davalı müteahhit şirketin diğer davalı arsa sahipleri ile imzalamış olduğu arsa payı kat karşılığı inşaat sözleşme gereği tüm edimlerini yerine getirmesi ile birlikte müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki sözleşme hükümlerine göre ----düşen ve müvekkili şirkete ---tarafından satış vaadi sözleşmesi ile satışı yapılan dava konusu taşınmazın arsa sahipleri adına kayıtlı olması halinde de müvekkili şirket adına tescilinin yapılmasının gerektiğinin açık olduğunu, tapu kayıtlarından haricen öğrendikleri üzere, davalı ----şirketi ile inşaat sözleşmesi imzalandığı ve arsa sahipleri ile imzalanan arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesine ---- sıfatı ile imza atmış olan ve esasen dava konusu bina inşaatını fiilen yapan alt yüklenici konumundaki diğer davalı--- adına kayıtlı olduğunun anlaşıldığını, bu anlamda işin başından beri davalıların satışı yapılan inşaat işinde beraber hareket ettiğini, tüm sözleşmeleri beraber imzaladıklarını, diğer davalı --- İnşaat tarafından dava konusu taşınmazın müvekkili şirkete satıldığını bilmemesinin hayatın olağan akışına aykırı olduğunu, tapu kayıtları arsa payı karşılığı inşaat sözleşmesinin --- ve alt yüklenicisi olan davalı --- şirketi adına tescili yapılmış olsa da, bu tescilin sırf müvekkilinin şahsi temlik haklarını bertaraf etmek için muvazaalı olarak yapıldığını, satış vaadinden kaynaklanan borç ilişkisinin doğurduğu ifa imkansızlığı halinde vaat alacaklısının haklarının TMK m. 716 ve TBK m. 112'de düzenlendiğini, zarar doğurucu eylem, zarar görenin mal varlığında ne miktarda bir azalmaya neden olmuş ise, zarar verenin tazminat borcunun da o miktar olması gerektiğini beyanla, davanın kabulü ile dava konusu taşınmazın davalı satıcı--- adına yahut diğer davalı ---adına kayıtlı taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı müvekkili şirket adına takyidatlardan ari bir şekilde tesciline, ayrıca geç teslimden dolayı müvekkili şirketin uğradığı zararların tazmini bakımından, davanın açıldığı tarihe kadar tahakkuk etmiş olan--- tutarındaki paranın sözleşmede öngörüldüğü şeklide aylık kira bedeli ve cezai şart olarak müvekkili şirkete ödenmesine, tapu iptali ve tescil talebinin kabul edilmemesi yahut mümkün olmaması halinde, müvekkili şirket tarafından ödenen bedelin karşılığı olan dava tarihindeki güncel ve gerçek zararının dava tarihinden itibaren işleyecek ticari işlere uygulanacak en yüksek faiz oranı ile birlikte tazminat olarak davalılardan müştereken ve müteselsilen tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA:Davalı ---vekili cevap dilekçesinde özetle; Tescil talep eden davacının sözleşme kapsamında üstlenmiş olduğu ödeme yükümlülüğünü tam ve eksiksiz bir şekilde yerine getirmediğini, --- Çeki tutarı kadar ki alacağın ödenmediğini, müvekkili şirketçe defaatle ilgili ---- sistemindeki mal ve hizmetlerin alımı için mailler gönderilmiş ise de, bunlara olumlu ve somut dönüş alınamadığını, dolayısıyla müvekkili şirket tarafından edimini eksiksiz bir şekilde yerine getirme koşulunu sağlayamayan davacıya sözleşme uyarınca bağımsız bölümün tesliminin gerçekleştirilmediğini, ---raporları, mahkeme kararları ve Yargıtay içtihatlarından da anlaşılacağı üzere,-- verilmesinin borcu öldüren bir işlem olmadığını, edimin “ifa uğruna” mı “ifa yerine” mi olduğunun kararlaştırılmadığı hallerde, “ifa uğruna edim” olduğunun kabulü gerektiğinin ve bu halde çeki devralan alacaklının çeki devreden borçluya karşı alacaklı sıfatını koruduğu hususlarının açık bir şekilde tespit edildiğini, hiçbir şekilde kabul anlamına gelmemek kaydıyla tapu devri şartı olan tapu devri için gereken masraf tutarlarının davacı tarafından ödenmediğini, sözleşmenin 4.2. maddesi ve TBK'nun 97. Maddesine aykırı olarak ifa isteminde bulunan davacının talebinin reddi gerektiğini, davacı tarafın cezai şart ve kira bedeli talebinin son derece mesnetsiz olduğunu, sözleşmenin 5.3. maddesinden de anlaşılacağı üzere teslim süresinin müvekkili şirketin kusuru olmaksızın davacı alıcının kendisinden kaynaklı sebeplerle uzadığını, diğer bir ifade ile davacının ödeme yükümlülüğünü yerine getirmemesi nedeniyle müvekkili şirketçe kanun ve sözleşmeye uygun şekilde teslimin imtina edildiğini, bu nedenle davacının kira bedeli ve cezai şart talebinin de reddi gerektiğini, davacının göndermiş olduğu ihtarnameye müvekkili şirketçe verilen cevap ile, borcun tamamen ödenmesi halinde ifaya hazır olduğunun bildirildiğini, buna rağmen sonuç alınamadığını, davacı adına satışı vaat edilen bağımsız bölüme ilişkin herhangi bir ifa imkansızlığının konusu olmadığını, müvekkili şirketin mal kaçırma amacıyla tapu devir ve tescil işlemi gerçekleştirmedi; gibi tapu devir ve tescil tarihine kadar müvekkili şirketin bağımsız bölümden dilediği şekilde tasarruf etme hak ve yetkisine haiz olduğunu beyanla, haksız davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.Davalı --- cevap dilekçesinde özetle; Davacı taraf, diğer davalı ---- ile yaptığı sözleşmeye dayanarak hak iddiasında bulunup ve iş bu davayı açtığını, oysa ki müvekkili şirketin sözleşmenin tarafı olmadığını, taraflar arasında ki sözleşme hakkında iş bu davanın tebliği tarihine hiçbir bilgisi olmadığını, taraflar arasında ki sözleşme, sözleşme ekleri ve sözleşmede ki yükümlülükler tarafları bağladığını, müvekkilini bundan sorumlu tutmak ve iş bu davayı müvekkile yöneltmenin mümkün olmadığını, bu nedenlerle husumet itirazında bulunduklarını,davacı ile davalı --- arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesi geçersiz olduğunu, bu sebeple davacının batıl sözleşmeye dayanarak talepte bulunmasının mümkün olmadığını, davacı ile davalı ---- arasında düzenlenen satış vaadi sözleşmesinde satımı vaat ve taahhüt edilen bağımsız bölümünün açıkça belirtilmediğini, taraflar arasındaki sözleşme hükümlerinin tetkik edildiğinde tarafların sözleşmeye konu taşınmazı---parsel altında kayıtlı taşınmaz olarak belirttikleri ve sözleşmeye konu taşınmazın ana taşınmaz ve bağımsız bölüm numarasını belirtmedikleri müşahede edildiğini, davacı taraf her ne kadar dava dilekçesinde satış vaadi sözleşmesine konu taşınmazın --- parselde kayıtlı anataşınmazın--- bağımsız bölüm olarak ödeme şekli ve planı başlıklı belgede ferdileştirildiğini iddia etmiş ise de atıfta bulunulan bu belge incelendiğinde satıma konu taşınmazın ana taşınmaz ve bağımsız bölüm numarasına hiç bahsedilmediği dolayısıyla ferdileştirilmediği görüleceğini, davacının derdest davayı ikame etme hakkının olmadığını bile bile, haksız ve kötüniyetli olarak derdest davayı ikame ettiğini, davacı,--- ile aralarında yapılan satış vaadi sözleşmesinin müvekkil şirket tarafından bilinmemesinin mümkün olmadığını iddia ettiğini, buna ilişkin hiçbir delil, bilgi ve belge sunulmadığını, taraflar arasında ki sözleşmeler tetkik edildiğinde müvekkili ---arasında yapılan sözleşme--- tarihli, davacıyla ---tarihli olduğunu, dolayısıyla müvekkili --- adına tescil edilen taşınmazların tamamını davacı ile davalı ---satın almakla iyi niyetli olduğunu ve diğer taraflar arasındaki hukuki münasebeti bilmediğini, müvekkil şirketin sözleşme gereği gayrimenkulü yaptığı işlere karşılık olarak--- İnşaattan aldığını, davacının iddia ettiği gibi taraflar arasında ki ilişkiden haberdar olmadığını, birlikte herhangi bir çalışmalarının olmadığını, --- her gün onlarca/yüzlerce daire satışı yaptığını, müvekkilinin bunları bilmek zorunda olmadığı gibi bilmesinin de mümkün olmadığını, kaldı ki --- İnşaatın payına düşen hissenin nerdeyse tamamının müvekkili şirketin hakkı olduğunu, müvekkili söz konusu --- İnşaat ile aralarında yapılmış olan "---" uyarınca,--- ile arsa sahipleri arasında yapılan "--- Sözleşmesi"nin paylaşım şemasında işveren---payına düşen bağımsız bölümlerin taraflar arasında --- kalacak şekilde anlaşmaya varıldığını, müvekkili şirket iş bu sözleşme gereği tüm edimlerini yerine getirmiş ve sözleşme konusu gayrimenkulü anahtar teslimi şeklinde hak sahiplerine teslim ettiğini, bu hususun diğer davalı ile birlikte tüm arsa sahiplerinin bilgisi dahilinde olduğunu, iş bu projede yüklenici olarak müvekkil firma ile sözleşme yapmış ve sözleşme nihayete ermesiyle birlikte payına düşen hisseyi yine sözleşme uyarınca müvekkil şirkete devrettiğini, söz konusu devir esnasında tapuda davacı ve/veya başkaca biri adına herhangi bir kayıt, şerh veya tedbir söz konusu olmadığını, sözleşme gereği yükümlülüklerini yerine getiren müvekkilinin haklı olarak--- İnşaat firmasından hisselerin payına düşen kısmını talep ettiğini ve devirin gerçekleştiğini, davacı ile davalı--- İnşaat arasında yapılan satış vaadi sözleşmesinde taraflar arasındaki satışın (taşınmazın) kıymeti --- olarak kesin ve net bir şekilde belirtildiğini, devam eden safhada davacı taraf cebri tescille bu sözleşmenin eda edilmesini talep ettiğini, bu sebeple davacı dava değerini --- olarak kesin ve net bir şekilde bilebildiğinden bu miktar üzerinden tamamlattırılması gerektiğini, 6100 Sayılı Hukuk Muhakemeleri Kanunu ve 492 Sayılı Harçlar Kanunu hükümleri dava konusunun tam ve kesin değerinin belirlenmesinin mümkün olmadığı hallerde asgari bir oran belirtmek suretiyle bu oran üzerinden harcın yatırılmasına cevaz verdiğini, bu hükmü derdest davaya uygulamanın mümkün olmadığını, izah edilen nedenlerle: dava değeri olan ----üzerinden davacı tarafa eksik peşin harcın tamamlattırılmasını, öncelikle husumet itirazları ve dava şartları yokluğu/eksikliği nedeniyle davanın müvekkili açısından usulden reddini, davanın esasına geçilerek esas hakkında yargılama ve değerlendirme yapılması halde davacının haksız ve mesnetsiz davanın esastan reddini, yargılama giderleri ve vekalet ücretinin karşı tarafa yükletilmesine karar verilmesini talep etmiştir.
İNCELEME VE GEREKÇE:Dava, satış vadi sözleşmesine dayalı --- icbar davasıdır.Davaya konu ----- --- parsel sayılı ---numaralı bağımsız bölümün--- tarihli ----sözleşmesi ile satışa konu edildiği,---- nakit geriye kalan ------- çeki ile olmak üzere toplam --- ödeme ile satışın gerçekleştirildiği, bedelin ödendiği, ancak davaya konu taşınmazın bir süre sonra asıl yüklenici olan davalılardan --- tarafından alt yüklenici konumunda olan---devredilmesinden dolayı yapılan satışın muvazaalı olduğu gerekçesi ile taşınmazın tapu kaydının iptali ile davacı adına tescili ve ilave olarak sözleşmeden dolayı geç teslim nedeni ile tazminat talebidir.Dosya içerisine --- tarihli --heyet raporu alınmış, ardından davaya konu taşınmazın satışında muvazaa iddiası bulunduğundan bu defa dosya içerisine ikinci----heyetinden rapor alınmıştır.Yapılan yargılama sonucu davaya konu edilen ---numaralı bağımsız bölümün öncelikle asıl yüklenici konumunda olan--- Tarafından davacıya---tarihli Düzenleme Şeklinde ---sözleşmesine konu edildiği, ödemelerin--- tarihinde--- nakit geriye kalan --- tutarında ---çeki verilmek sureti ile toplam--- olarak ödemesi yapıldığı tespit edilmiştir. Her ne kadar davalılardan --- ödemenin eksik kaldığını, taşınmazın tamamının bedelinin ödenmediğini belirtmiş ise de nakit ödeme konusu olan ---kısımda her hangi, bir ihtilaf yoktur. Geriye kalan miktar olan ---kısım --- çeki ile yapılmış olup, barter çeki hem ispat hemde ödeme aracı olup taraflar arasında yapılan sözleşme uyarınca üzerinde yazılı olan bedel kadar bir mal veya hizmet alındığını gösteren bir ödeme aracıdır ve gerçek anlamda kıymetli evrak niteliğinde olan bir çek değildir. Somut olayda da davacı tarafından geriye kalan taşınmaz bedelinin ödenmesi için-- çeki verilmiş olup sözleşmede satış bedelinin peşin ödendiği kabul edildiğinden ödemenin --- çeki ile yapıldığı ve bu amaçla verildiği, ifa yerini tutan edim niteliğinde olduğu ve taşınmazın bedelinin tamamen ödendiği tespit edilmiştir.Asıl yüklenici olan --- ile alt yüklenici konumunda ki --- arasında muvazaa olup olmadığının incelenmesi sonucu her iki şirketinde --- yıllarına ilişkin ticari defter ve kayıtları incelenmiştir. Asıl yüklenici olan ----ile dava dışı arsa sahipleri arasında--- tarihli tapuya şerh edilen Düzenleme Şeklinde -- Karşılığı İnşaat Sözleşmesi yapıldığı, bu sözleşmeye de --- --- olarak imza attığı, ardından asıl yüklenici ve alt yüklenici sıfatları ile taraflar kendi aralarında --- yılında aynı taşınmaz ile ilgili -- Sözleşmesi imzaladıkları tespit edilmiştir. Bahse konu sözleşmenin 5. ve 6. maddeleri ile ---düşecek bağımsız bölümlerin satışından elde edilecek hasılattan ödeme yapılacağı şeklinde anlaşmaya varılmıştır. Sözleşmenin 7.maddesinde de ---payına düşen bağımsız bölümlerin-- tarihine kadar satılarak davalılar arasında hasılat paylaşımı yapılacağı, -- tarihine kadar satılamayan bağımsız bölümlerin bu tarihten sonra sözleşmede belirtilen oranlarda davlılar arasında paylaşılacağı imza altına alınmıştır. Ardından davaya konu edilen bağımsız bölüm --- tarihinde alt yüklenici sıfatında olan --- şirketine asıl yüklenici konumunda olan--- tarafından satılarak tescil edilmiştir. Davalıların ticari defler kayıtlarının incelenmesi ile de -- tarihli --- dahil ---tutarında fatura düzenlendiği görülmüştür. Bahse konu faturanın açıklama kısmında ''-----' yazdığı, bağımsız bölümün yazmadığı tespit edilmiştir. Davacı ile davalılardan yüklenici ---Arasında ki Düzenleme Şeklinde-- sözleşmesi tarihli ---olduğu, söz konusu dairenin --- tarihinde bu defa yine davalı ---. Tarafından aynı taşınmazın alt yüklenici davalı--- satılarak tescil ediliği görülmüştür. Her iki davalı aynı inşaatta yüklenici-alt yüklenici sıfatları ile birlikte çalışıyor olup yine kendi aralarında --- İşleri Sözleşmesi yapmış olup birlikte üstlendikleri inşaatın tamamlanması amaçlanmıştır. Bahse konu sözleşme ile de üstlenilen işin ne olduğu, kimlerin hangi daireyi alacakları, satılacak daireler arasında hasılat paylaşımı konusunda nasıl bir anlaşmaya varılacağı detaylı olarak sözleşmede belirtilmiştir. Davalılardan ----dava konusu edilen --- numaralı bağımsız bölümün asıl yüklenici -- tarafından davacıya bedelinin tahsil edilerek sözleşmeye konu edildiğini bilebilecek konumdadır. Ancak buna rağmen satış vaadi sözleşmesinin tarihi --- olup kısa bir süre sonra --- tarihinde aynı taşınmaz bu defa kendisi tarafından ---den satın alınarak adına tescil edilmiştir. Her iki davalının aynı inşaatta birlikte çalışıyor olması, iktisadi ve ticari bir birlikteliğin olması, hangi dairenin yükleniciye ait olduğunun alt yüklenici konumunda olan--- şirketi tarafından biliniyor veya bilinebilecek konumda olması buna rağmen taraflar arasında taşınmazın davacı adına tescilini engellemek için muvazaalı olarak davacıyı bertaraf edecek şekilde satış gerçekleştirdikleri tespit edilmekle açılan davanın kabulüne karar vermek gerekmiştir. Aynı zamanda sözleşmeye ekli cezai şart talebi de olduğundan yapılan hesaplama sonucu cezai şart tazminat talebinin de kabulüne dair aşağıda ki şekilde hüküm kurulmuştur.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-AÇILAN --- İCBAR DAVASININ KABULÜ İLE;
1--- Nolu taşınmazın davalılardan --- üzerine olan taşınmazın takyidatlardan ari olarak TAPU KAYDININ İPTALİ İLE DAVACI ADINA TESCİLİNE,
2---- tarihli sözleşme ile teslim tarihi ile dava tarihi arasındaki--- ifaya eklenen ceza-i şart bedelinin davalı ---alınarak DAVACIYA VERİLMESİNE,
3-Harçlar Kanunu uyarınca alınması gereken ---harçtan başlangıçta yatırılan --- peşin harç---tamamlama harcı olmak üzere toplam --- harcın mahsubu ile bakiye ---harcın davalılardan tahsili ile hazineye irad kaydına,
4-Davacı tarafça yatırılan--başvuru harcı, --- peşin harç, -- tamamlama harcı toplamı olan --- harcın davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından yapılan, --- tebligat ve müzekkere gideri,--- bilirkişi ücreti olmak üzere toplam --- yargılama giderinin davalılardan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine,
6-Davalılar tarafından yapılan tebligat ve müzekkere gideri olmak üzere toplam --- davalılar üzerinden bırakılmasına,
7-Davacı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde geçerli A.A.Ü.T. deki esaslara göre belirlenen --- nispi vekalet ücretinin davalılardan alınarak davacıya verilmesine,
8-Taraflarca dosyaya yatırılan ve sarf edilmeyen gider avansının karar kesinleştiğinde Hukuk Muhakemeleri Kanununun 333.maddesi uyarınca ilgili tarafa iadesine,İlişkin olarak davacı davalı----Şirketi vekili ve davalı----- vekillerinin yüzüne karşı ihbar olunan --- vekilinin yokluğunda oy birliği ile verilen kararın tebliğinden itibaren -- haftalık yasal süre içerisinde--- Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere oy birliği ile verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.