T.C. İstanbul Anadolu 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2017/746 Esas
KARAR NO: 2019/1249
DAVA: Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 16/09/2014
KARAR TARİHİ: 05/12/2019
Mahkememizde görülmekte olan Alacak (Hizmet Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
DAVA:
Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; davacı vekili davacı şirketin ------------ garimenkul satışı, komisyonculuğu ve inşaat alanlarında faaliyet gösterdiğini, davalı ------------- aralarında akdedilen daire satış sözleşmesi gereğince ilgili ------ adet dairenin satışını davacı tarafından yapılacağı ve bu satışlar için tek yetkilinin müvekkili emlak şirketi olduğu konusunda anlaştıklarını ve karşılığında her bir dairenin ----- üzerinden %-hizmet bedeli ödenmesi konusunda anlaştıklarını, ---- yıl boyunca kendilerine düşen özenle yükümlülük çerçevesinde dairelerin satışlarını yapmaya çalıştıklarını, ancak müvekkilden gizli olarak hizmet bedeli ödememek için dairelerin satışını davalının kendisinin gerçekleştirdiğini, bu nedenle hizmet bedeli alamadığı gibi satın alanlarca kendisine ödenecek olan komisyon bedelinden de mahrum kaldığını belirterek sözleşmeden kaynaklı hizmet bedelinin davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA:
Davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; dava konusu inşaatın yapılacağı yerin 3. Bir şahsa ait olduğunu, kendilerine ait olmamasından bahisle her iki taraf için objektif imkansızlık teşkil ettiğini belirterek sözleşmenin kesin hükümsüz olduğunu, --- nolu daire yönünden -----yıllık zaman aşımı süresinin dolduğunu, davaya konu dairelerin satışlarının davacı tarafından yapılmadığını ve davacının aktif dava ehliyetinin bulunmadığını, davacının dairelerin satışı için gerekli özene göstermediğini, satış tarihleri ile ruhsat tarihleri arasında makul olmayan uzunca bir süre bulunduğunu, davacının ücrete hak kazanamayacağını belirterek, davanın reddine karar verilmesini talep etmiştir.
İNCELEME ve GEREKÇE :
Dava hukuki niteliği itibariyle; taraflar arasında imzalanan ------- tarihli -------kaynaklı alacağın tahsili istemine ilişkindir.
Davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan usul hükümleri doğrultusunda yazılı yargılama usulüne tabi olarak oluşturulan tensibe istinaden yargılamaya başlanmış yöntemine uygun ön inceleme duruşması açılarak öncelikle dava şartları ve ilk itirazlar incelenmiş, hukuki ihtilaf noktaları belirlenmek suretiyle tahkikat aşamasında deliller toplanmış, bilirkişi raporları alınmış, yargılama sırasında ---------tarihinde kabul edilen 7101 sayılı kanunun 61. Maddesi ile 6102 sayılı T.T.K.'nın 4. Maddesinin 2. Fıkrasının değiştirilmesi sebebiyle basit yargılama usulüne geçilerek dava sonuçlandırılmıştır.
Davaya konu ----------- tarihli daire satış sözleşmesinin incelenmesinde; sözleşmede davalı şirketin müteahhit firma davacı şirketin aracı firma olduğu,-----------------parselde bulunan arsada yapılacak olan binada birinci bodrum kat, zemin kat, birinci ve ikinci normal kat ve üçüncü dublex kat olarak yapılacağı kottan kat çıkması durumunda da bu dairenin satışınında davacı ----------- tarafından yapılacağı ve tek yetkili şirket olarak davacının yetkili kılındığı, bu yetkinin ilgili parselde bulunan tüm dairelerin satışı bitinceye kadar devam edeceği ve daire başına %1 oranında belirlenen hizmet bedellerinin her bir dairenin satışından sonra davalı ----------- tarafından davacı --------- ödeneceğinin kararlaştırıldığı, sözleşmenin niteliği itibariyle -------- olduğu görülmüştür.
Tahkikat aşamasında taraflarca bildirilen delillerin toplanmasından sonra dosya bilirkişiye tevdi edilmiş ve bilirkişi tarafından --------- tarihli rapor düzenlenmiştir.
Bilirkişi tarafından düzenlenen ----- tarihli raporda özetle; taraflar arasında yasadaki geçerlilik koşullarına uygun yazılı bir --- ----- olduğu, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararı uyarınca da başkasına ait taşınmaz üzerinde gayrimenkul -------- yapılamayacağına ilişkin her hangi bir düzenleme olmadığı belirtildiğinden sözleşmeye konu gayrimenkul üzerinde davalının malik olmamasının davacının ücret alacağına hak kazanması noktasında kesin hükümsüzlük hali teşkil etmeyeceğinden davalı tarafın sözleşmenin kesin hükümsüz olduğuna ilişkin iddialarının yerinde olmadığı, davalı şirketin davacının aracılık ettiği kişilerle kural olarak taşınmaz satış sözleşmesi kurmak zorunda olmamakla birlikte sözleşme kurmaktan kaçınmanın dürüstülük kuralına aykırılık teşkil etmesi halinde ----------- ücret talep etme hakkı bulunacağı, ancak dosya kapsamında davalının davacının aracılık ettiği kişilerle davacının ücretini ödememek amacıyla sözleşme kurmaktan kaçındığına ilişkin ispata yarayacak olguların bulunmadığı, dosya kapsamında davacının davaya konu daireler için internete ilanlar verdiği ve potansiyel müşterilerle ilgili daire için görüşme tutanakları düzenlediği görülmekle davacının dairelerin satış konusunda çaba gösterdiği yönünde kanaat oluştuğu, davacı tarafın davalının inşa edeceği binada ki tüm daire satışlarında tek yetkili olacağı belirlenmiş ise de; tellalla tekel hakkının tanınmış olması, iş sahibi davalının kendisininde aynı işle ilgili faaliyette bulunmamayı taahhüt ettiği anlamında gelmeyeceği, bu nedenle davalının kendisinin faaliyetleri neticesinde yaptığı satışlardan dolayı davacının ücret talep edemeyeceği, aksi durumun yalnızca davacı tarafın dairelerinin satışında taşınmaz satış sözleşmesinin tarafı olan kişilere aracılık ettiğini ispatlaması durumunda mümkün olduğunu, bu doğrultuda -------- nolu dairenin satışlarından dolayı davacının komisyon talebinin yerinde olmadığı, --- nolu dairenin davacı tarafça daha önceden satın alan kişinin kardeşlerine gösterildiği anlaşılmakla davacının sözleşmeye yapmaya aracılık ettiği ve %1 komisyon ücretini davalıdan talep edebileceği, davaya konu sözleşmenin ------------- olması nedeniyle Borçlar Kanunu hükümlerine göre zamanaşımının değerlendirilmesinin gerektiği ve ----- yıllık zamanaşımı süresine tabi olduğu, iki nolu dairenin gerçek değerinin tapuda gösterilen değere uygun olup olmadığının belirlenmesinin gerektiği ancak bunun uzmanlık alanına girmediği yönünde'' tespit yapılmıştır.
Mahkememizce davaya konu dairelerin değer tespitinin de yapılması için dosyaya gayrimenkul değerleme uzmanı bir bilirkişide eklenerek ve bilirkişiye yerinde inceleme yetkisi verilerek bilirkişilere tevdi edilmiş ancak yalnızca gayrimenkul değerleme uzmanı bilirkişi tarafında ------- tarihli dava konusu taşınmazların keşif ve dava tarihindeki değerlerine göre ayrı ayrı rapor tanzim edilmiştir. Bilirkişilerin birlikte rapor vermesi ve dairelerin satış tarihindeki değerlerinin tespit edilerek rapor tanzim edilmesi için dosya yeniden bilirkişilere tevdi edilmiş ve bilirkişiler tarafından -------- tarihli ek rapor tanzim edilmiştir.
Mahkememizin ----------.nolu celsesinde tarafların mevcut bilirkişi raporlarına olan itirazlarının karşılanması ve daha önceki ara kararlara rağmen bilirkişiler tarafından dava ve keşif tarihleri itibariyle değerleme yapılarak satış tarihine ilişkin bir değerleme yapılmadığı anlaşıldığından dosya yeni bir bilirkişi heyetine tevdi edilerek bilirkişi heyetinden ----- tarihli rapor aldırılmıştır.
Bilirkişi tarafından düzenlenen ------ tarihli raporda özetle; ''sözleşmenin Borçlar Kanunu hükümlerine tabi olduğu, davacının 3ve 5 nolu bağımsız bölümler yüzünden------- ücret istemeyeceği,--- nolu bağımsız bölümden tarafları bir araya getirdiği yönünde mahkemece kanaat oluşturulması durumunda ---------- ücretine hak kazanacağı, mahkemenin bilirkişi heyeti görüşünün uygun görmemesi halinde her bir bağımsız bölüm yönünden isabet eden komisyon ücreti toplam tutarınını --------TL dolduğu, davacı sözleşme tarihinden itibaren faiz yürütülmesini istemiş ise de ve dosyada her ne kadar --------- tarih, -----sayılı ihtarname mevcut ise bu ihtarnamede istenen komisyon ücreti miktarının yer almadığı görüldüğünden temerrütün oluşup oluşmadığı takdirinin mahkemeye ait olduğu'' yönünde tespit yapılmıştır.
Bağımsız bölümlerin değerlerine ilişkin olarak alınan bilirkişi raporları göz önünde bulundurulduğunda, davaya konu ------- nolu bağımsız bölümün dava tarihi itibariyle -----sırasıyla ---------------------- olduğu görülmüştür. Her ne kadar bilirkişilerce keşif ve satış tarihi ile --------dava tarihi kabul edilerek bu tarihleri ilişkin bağımsız bölümlerin değerleri hesaplanmış ise de tüm dosya kapsamı ve davanın niteliği göz önünde bulundurulduğunda, dava tarihi itibariyle hesaplama yapılması gerektiği, keşif ve satış tarihindeki bedellerin davaya bir etkisinin bulunmadığı, dava tarihinin de ilk davanın açıldığı tarih olan------ tarihi olduğu, --------- tarihi olmadığı anlaşıldığından bu tarihlere yönelik hesaplamalar mahkememizce dikkate alınmamıştır.
Tüm dosya kapsamı, toplanan deliller ve taraflar arasındaki uyuşmazlığın çözümü amacıyla yapılan yargılama ve yargılama sırasında bilirkişilerden alınan raporlar incelendiğinde, davaya konu sözleşmenin ---------- olduğu ve sözleşmenin tanzim tarihi dikkate alındığında eski Borçlar Kanunu hükümlerine tabi olup geçerli bir sözleşme olduğu, davalı vekili tarafından süresinde ----- nolu daire yönünden zaman aşımı itirazında bulunulmuş ise de her iki farklı heyetten alınan bilirkişi raporlarında da tespit edildiği üzere ------------Borçlar Kanunu hükümleri doğrultusunda 5 yıllık zaman aşımı süresine tabi olduğu dolayısıyla davalının zaman aşımı itirazı yerinde olmadığı anlaşılmıştır. Her ne kadar bilirkişi raporlarında davacıya tekel hakkının verilmesi davalının kendi satışını engellemeyeceği ve davacının aracılık ettiğini ispat edememesi durumunda ücrete hak kazanamayacağı ve bu kapsamda yalnızca ----- nolu daire yönünden komisyon alacağı doğabileceği yönünde rapor düzenlenmiş ise de mahkememizce her iki heyet raporuna da bu tespitler yönünden itibar edilmemiştir.
Şöyle ki, taraflar arasında karşılıklı imzalanan ve taraf iradelerinin açıkça ortaya koyulduğu, imzası ve içeriği inkar edilmeyen--------- tarihli sözleşme mevcuttur. Bu sözleşmede davalı tarafından, davacı -----------açıkça dava konusu dairelerin satışlarının yapılması için tek yetkili kılınmıştır. Ve bu yetkinin tüm daire satışları bitinceye kadar devam edeceğe öngörülmüştür. Sözleşme hükümlerinden açıkça görüleceği üzere , satışlar bitinceye kadar ya da sözleşmenin taraflarca feshedilmesine kadar bu sözleşme ayaktadır ve satışa davacı şirket yetkilidir. Dosya kapsamı bütünüyle incelendiğinde davacının dairelerin satışı için dava dışı kişilerle görüşmeler yaptığı bu doğrultuda ilgili yerlere ilanlar verdiği, görüşme tutanakları düzenlediği görülmüştür. Artık davalı tarafından yahut dava dışı üçüncü bir kişi tarafından, davacı bertaraf edilmek suretiyle bu dairelerin satışının yapılması davacının ücrete hak kazanmasını engellemeyecektir.----------------- Sözleşme hükümleri irdelendiğinde , sözleşmeye konu dairelerin bir başkası tarafından satılabileceği yahut satılabilmesi durumunda şu kadar cezai şart ödeneceği misal --- katı cezai şart ,--- katı cezai şart ödenir gibi bir hüküm konulmamıştır. Eğer böyle bir hüküm ya da buna benzer bir hüküm taraflarca kararlaştırılmış olsa idi o zaman davacının ücret talep etme noktasında bilirkişi raporlarında yapılan değerlendirmeler gündeme gelebilirdi. Ancak taraf iradelerinin ortaya koyulduğu açık sözleşme hükmü karşısında artık davalının, dairelerin satış tarihi itibariyle ayakta olan sözleşme hükümlerine göre davacıya sözleşmede kararlaştırılan hizmet bedelini ödemekle yükümlü olmadığını söylemek, sözleşme hükümlerine bu kapsamda taraf iradelerine ve ------- amaç ve ruhuna aykırılık oluşturacaktır. Böyle bir yorumun kabulü taraflar arasındaki sözleşmeyi ve taraf iradelerini başlangıçtan itibaren hükümsüz kılmak demektir ki bu durum ne mevzuat ne de hakkaniyetle bağdaşmamaktadır. Bu doğrultuda mahkememizce davaya konu --- adet dairenin satış tarihi itibariyle sözleşmenin ayakta olup olmadığı hususu irdelenmiş ve,
- nolu dairenin,-------- tarihinde
-- nolu dairenin,------- tarihinde
---nolu dairenin,------- tarihinde satıldığı görülmüştür.
Davalı tarafından, davacıya -----Noterliği'nin --------- tarih ve -------- yevmiye nolu ihtarnamesi ile tek taraflı olarak sözleşmeyi feshettiği bildirilmiştir. Dolayısı ile bu tarihe kadar sözleşme ayaktadır ve fesih iradesine kadar yapılan -------nolu dairelerin satışları gerçekleşmiş olduğundan davacı --------- nolu daireye ilişkin komisyon hizmet bedelini talep edebilecek , --- nolu dairenin satışı ise fesihten sonra olduğundan talep edilemeyecektir.
-------nolu dairenin dava tarihi itibariyle -----------TL ve ------ nolu dairenin dava tarihi itibariyle ------------TL olduğu tespit edilmiş, sözleşme kapsamında %1 komisyon bedelleri sonucunda davacının talep edebileceği --- daire için komisyon hizmet bedeli toplam ----------TL'dir.Davacı vekili tarafından --------TL üzerinden harç yatırılarak dava açıldığından ve dava değeri ıslah edilmediğinden taleple bağlı kalınarak ---------TL üzerinden dava kabul edilmiştir.
Her ne kadar davacı vekili tarafından sözleşme tarihinden itibaren faiz istenmiş ise de davacı tarafından davalıya gönderilen ihtarnamede açıkça talep edilen miktarlar belli olmadığı için, davalı taraf usulüne uygun temerrüte düşürülmediğinden dava tarihinden itibaren taleple bağlı kalınarak reeskont faizine hükmedilmiştir.
Tüm dosya kapsamı, toplanan deliller ve yukarıda açıklanan gerekçeler ile davanın kabulüne, --------TL alacağın -------- dava tarihinden itibaren işleyecek reeskont faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, dair aşağıdaki şekilde karar vermek gerekmiştir.
HÜKÜM:Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davanın kabulü ile,
---------TL alacağın --------- dava tarihinden itibaren işleyecek ve reeskont faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-Karar harcı 1.998,06-TL'den davacı tarafça peşin olarak yatırılan 499,55-TL harcın mahsubu ile bakiye 1.498,51-TL harcın davalı taraftan tahsili ile hazine adına irad kaydına,
3-Davacı tarafından yatırılan 499,55-TL peşin harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
4-Davacı tarafından yapılan 25,20-TL başvuru harcı, 3,80-TL vekalet harcı, 347,50-TL tebligat ve müzekkere gideri, 2.800,00-TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 3.176,50-TL yargılama giderinin davalı taraftan tahsili ile davacı tarafa ödenmesine,
5-Davalı tarafından yapılan yargılama giderlerinin kendisi üzerinde bırakılmasına,
6-Davacı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde geçerli A.A.Ü.T. deki esaslara göre belirlenen 3.510,00-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
7-Taraflarca dosyaya yatırılan ve sarf edilmeyen gider avansının karar kesinleştiğinde Hukuk Muhakemeleri Kanunu 333.maddesi gereği ilgili tarafa iadesine,
Dair; davalı vekilinin yokluğunda, davacı vekilinin yüzüne karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık yasal süre içinde ------------- Adliye Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 05/12/2019