T.C. İstanbul Anadolu 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2018/914 Esas
KARAR NO: 2022/279
DAVA: Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan)
DAVA TARİHİ: 03/08/2018
KARAR TARİHİ: 05/04/2022
Mahkememizde görülmekte olan Tazminat (Sözleşmeden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
DAVA: Davacı vekilinin mahkememize göndermiş olduğu dava dilekçesinde özetle;---Tarafından imalatı ve satışı yapılan, ---- müteşekkil olup, yaklaşık ----barındırdığını ,Bu ----ikamet ettiğini , davacı şirketin adı geçen sitede dosyada tapu örneği olan ---- aldığını ,dava konusu daireyi, davacıya satışını yapan davalıyla yapılan ---- yer alan teknik şartnamenin sunulduğunu --------------- olarak gösterilmiş ,kötü------ sitenin ortak yeri gibi pazarlamada dahil edilmek suretiyle satışlar gerçekleştirildiğini , bu vaadlerinin gerçek olmadığı sonradan anlaşıldığını ,Davalı firmayla birlikte ------sonuna kadar satılan dairelerde tüm kat malikleri yanıltıldığını ,davacı ----- site sakinleri taşındıktan bir süre sonra sosyal alanlar tamamlanarak hizmete açılmış olduğunu ancak siteyle sosyal alanlar arasına demir parmaklık örülmüş ve iki taraf birbirinden ayrıldığını , davacı diğer maliklerle beraber vaat edilmesine rağmen bu sosyal alanların siteye ait olmadığını ----- sitenin yanındaki ---- gösterilmesine rağmen, davalılara tapusu tahsisli ----- içinde gözüktüğünü ve inşaat şirketinin adına tapu tescili kaydı olduğunu şaşkınlıkla öğrendiğini, davalıların inşaat ve satışını yaptığı site içerisinde, site sakinlerinin kullanımlarına özgülenmiş sosyal tesis ve spor alanları bulunmadığını ,vaat edilmesine rağmen bu alanların İnşaat şirketi sahiplerinin kurduğu bir tüzel kişilik aracılığı ile site haricinde uzun vadeli kar amaçlı gelir getiren ticari bir işletme olarak ---- sitede ikamet eden kat maliklerine ücretli olarak kullandırılmakta ve işletildiğini ,bu alanların kullanımı için maliklere -----sözleşmesi yapıldığını , bu sosyal alanlar için üyelik ücreti alınarak aidat olarak yansıtıldığını ,satış esnasında, tanıtımlarda, tesisi gezdirirken anılı ---- sahibi, aile bireyleri ile ismini bildirmemiz halinde ----de serbestçe kullanacağını, belirtmelerine rağmen şimdi parmak izli kapı sistemi kurulmuş ve sadece dairede oturan kişilerin üstelik ---- üyelik şartı ile ücreti mukabilinde kullanmamıza izin verildiğini ,tapu kayıtlarında, inşaat şirketi sahipleri üzerine tapu kaydının yapıldığı ,bu nedenlerle bilirkişi incelenmesi sonrası artırılmak üzere ---- eksik ifa nedeniyle değer kaybı belirsiz alacağı ile ---- olması sebebiyle ---- nedeniyle değer kaybının davalıdan alınarak davacıya ödenmesine, ödenecek tazminata ----- yüksek mevduat faizi uygulanmasına, Yargılama giderleri ve avukatlık ücretinin karşı taraftan alınmasını dava ve talep ettiği görülmüştür.
SAVUNMA : Davalı vekilinin mahkememize göndermiş olduğu cevap dilekçesinde özetle; davacı şirketin dava konusu taşınmazı --- tarihli sözleşme ile satın almıi ve ----- tarihinde resmi senet ile adına tapu devri gerçekleştirildiğini ,basiretli bir tacir gibi davranma yükümlülüğü altındaki davacının bir ayıp ve/ veya eksiklik iddiası var ise bu konuda iki ve sekiz günlük ihbar süresi içerisinde davalıya bildirimde bulunması gerektiğini, dava konusu taşınmazda ayıp olduğuna yönelik davacı iddialarını kabul etmediklerini ,davacının ayıp ihbarında bulunmakla yükümlü olduğu halde bulunmadığını ,bu nedenle davanın hak düşürücü süre geçildiğinden usulden reddinin gerektiğini talep ettiği görülmüştür.
İNCELEME VE GEREKÇE:
Dava hukuki niteliği itibariyle dava konusu ortak alanların ve spor kompleksinin siteye dahili halinde davacının satın aldığı taşınmazın değeri ile siteye dahil edilmemesi halindeki değerinin ve taşınmazın metrekaresinin düşük olduğu iddiası dolayısıyla oluşan değer kaybı tazminatının tazminine yönelik olup davanın açıldığı tarihte yürürlükte bulunan usul hükümleri doğrultusunda basit yargılama usulüne tabi olarak oluşturulan tensibe istinaden yargılamaya başlanmış yöntemine uygun ön inceleme duruşması açılarak öncelikle dava şartları ve ilk itirazlar incelenmiş, hukuki ihtilaf noktaları belirlenmek suretiyle tahkikat aşamasına geçilmiştir.
Dava konusu uyuşmazlığın, davacı şirketin davalı ----- tarafınadan imalat ve satışı yapılan -------- satın aldığı, satın almadan önce gerek tanıtımda gerekse satış vaadinde ve teknik şartname içerisinde ----- tesislerin yapımının vaat edildiği ancak bu sosyal tesislerin sitenin ortak yeri olmasına rağmen kat maliklerinin yanıltılarak sosyal tesisler tamamlandıktan sonra daire satın alınan siteden ayrılarak ayrı pafta içerisinde yer aldığı, bu alanların 3. bir tüzel kişi aracılığı ile işletilerek maliklerin zorunlu üyelik sözleşmesi imzalatılarak bu bedelin aiadata yansıtıldığı, bundan dolayı eksik ifadan dolayı değer kaybının oluştuğu, ayrıca satın aldığı taşınmazın kat planı dahilinde ----- olarak gözükmesine rağmen sözleşmede -------olarak yer alan ve bu şekilde satın aldığı dairenin banka kredisi için başvurduğunda alt kat alanının depo olduğunu öğrendiğini ve tadilat projesi ile oda ve mutafa çevrildiğini, kredi alırken de ilgili bankanın eksper raporunu buna göre düzenlediğini belirterek bundan dolayı oluşan değer kaybından davalının sorumlu olduğunu belirterek tazminat talebinde bulunduğu, taraflar arasındaki uyuşmazlığın buna yönelik olduğu anlaşıldı.
Dosyanın sözleşme uzmanı ve inşaat mühendisinden oluşan bilirkişi heyetine tevdi edildiği, bilirkişi heyeti tarafından ----- tarihinde düzenlenen raporda özetle; emsal karşılaştırma yöntemi uygulanarak ve pazarlık faktörü dava tarihindeki ekonomik koşullar ve ilgili taşınmazın mevcut mimari ve hukuki durumu gibi faktörler de dikkate alınarak taşınmazın mevcut hali ----- olabileceğini ,---- , ------ bulunduğu alanlara kart okutarak girildiği ve açık yüzme havuzunu site sakinleri haricinde dışarıdan gelenlerin kullanamadığı tespit edildiğini , bu sosyal tesis alanlarının davaya konu taşınmazın bulunduğu parsel ile aynı parsel içerisinde bulunmadığını ,ancak piyasada bu tarz kompleks sitelerde, bahse konu sosyal tesisler aynı parselde bulunsa bile genellikle ücretleri aidata eklendiği bilinmekte ve bu durumun daire satış fiyatlarına çok fazla etki etmediğinin bilindiğini ,satış fiyatlarının satış tarihi ---- tarihine uyarlanmış hali mevcut hali ile ---- olarak hesaplandığını, gayrimenkulün ayıpsız değer ----sözleşmede belirtilen satış değeri ---,gayrimenkulün eksik ifalı olmasından ötürü piyasa değeri ---ayıptan dolayı gayrimenkulün satıldığı tarihte ödenmesi gereken --- eksik ifa nedeniyle gayrimenkulün satıldığı tarihte ortaya çıkan değer azalması ----- olabileceğini , davacının sözünü ettiği borç ihlallerini satım sözleşmesinden kaynaklanan borcun eksik ifası niteliğinde olduklarından, davalı/ alıcı bu ihlallerden dolayı davalı / satıcıyı sorumlu tutmak için yasal süresi içinde ayıp ihbarında bulunmakla yükümlü olmadığını ,davacı/ alıcı dava konusu bağımsız bölüme ilişkin olarak satım sözleşmesi öncesinde veya satım sözleşmesi ve eklerinde davacının sözünü ettiği nitelikte sosyal tesislere sahip olacağının davalı / satıcı tarafından kendisine taahhüt edildiğini ispat ettiği taktirde dava konusu bağımsız bölümün davacının sözünü ettiği nitelikte sosyal tesislere sahip olmaması nedeniyle bağımsız bölümde meydana gelen değer kaybı tutarının teshilini davalı / satıcıdan davalı/ satıcının satım sözleşmesinden kaynaklanan borcunu eksik ifa ettiği gerekçesiyle talebe hak kazanacağını, taraflar arasında yapılan şartname hükümleri incelendiğinde ,sözleşme konusu bağımsız bölümün davacının sözünü ettiği nitelikte sosyal tesislere sahip olacağı taahhüdünü içeren herhangi br hükme rastlanılmadığını ,dava dosyası içeriğinde satım sözleşmesinin akdedilmesinden önce davalı / satıcı tarafından davacıya sosyal tesislere sahip olacağı yönünde taahhütte bulunulduğunu ispata yönelik somut delile de rastlanılmadığını, bu nedenlerle davacının davalıyı , satım konusu taşınmazın davacının sözünü ettiği nitelikte sosyal tesislere sahip olmamasından (borcun eksik ifasından) dolayı sorumlu tutma hakkına sahip olmadığı ve eksik ifadan dolayı uğradığını iddia ettiği değer kaybı tutarının (eksik ifadan kaynaklanan zararının) tahsilini davalıdan talebe hak kazanamadığını ,davacının bu davadaki tazminat taleplerinin satım sözleşmesinden kaynaklanan borcun eksik ifasına dayalı tazminat talepleri niteliğinde olduklarından ---- yıllık genel alacak zamanaşımı süresine tabi olduğunu , dava konusu bağımsız bölümün davacıya tapuda devredildiği , ---- tarihinde işlemeye başlamış olup , işbu davanın açıldığı tarihte henüz dolmadığını ,bu nedenle davalının zamanaşımı savunmasının yerinde olmadığını ,ayrıca eksik ifadan kaynaklanan tazminat talepleri için yasal süresinde ayıp ihbarında bulunma yükümlülüğü kanunda düzenlenmemiş olduğundan davacının yasal süresi içinde ayıp ihbarında bulunmadığı için davalıya sorumlu tutma hakkının bulunmadığı yönündeki davalı savunmasının da yerinde olmadığını bildiren rapor tanzim ettiği görülmüştür.
Bilirkişi raporunun taraflara tebliğ edildiği itirazların alındığı ve ek rapor alınması için dosyanın aynı bilirkişi heyetine tevdi edildiği , bilirkişi heyeti tarafından ----tarihli ek raporda özetle; davaya taşınmazın yüz ölçümünün vaat edilenden düşük olduğunu, , sözleşme eki kat planları incelendiğinde taşınmazın alanının------- görüldüğünü ,davacının dairesini sözleşme ile zemin dubleks olarak satın aldığını , ancak banka kredisi için başvurulduğunda expertiz raporunda ait kat alanının aslında depo olduğunun öğrenildiğini , bunun tadilat projesi ile eve çevrildiğini ,taşınmazın bilirkişi kök raporunda tapu kaydıdan ---- olduğu yönünde değerlendirme yapılırken alt katın depo olduğunun ve tadilat projesi ile daireye çevrildiğinin değerlendirilemediği ,sözleşmenin ilk sayfasında daire tipinin ---- olarak geçtiğini beyan ettiğini ,taraflar arasındaki sözleşmenin ilk sayfasında sözleşmeye konu taşınmazın---- olduğu görülmüş ve dava dosyasına sunulmuş , sözleşme eki olup olmadığının tespitinin mümkün olmayan kat planında dairenin toplam--- verildiği tespit edildiğini ancak yerinde yapılan incelemede her ne kadar davacı vekili tarafından sunulan kat planında ise davaya konu taşınmaz ------- de bu alanlarda bir dairenin olmadığını tespit edildiğini, sonuç olarak sözleşmesinde alanı belirtilmemiş olan davaya konu taşınmazın projesinde ----yerinde yapılan ölçümde ise ------ olduğunu tespit ettiğini ,bu nedenlerle kök rapordaki kanaat ve düşüncelerinde bir değişiklik olmadığını bildiren rapor tanzim ettikleri görülmüştür.
Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; davaya konu taşınmazın bulunduğu site hakkında tüketicilerce açılmış birden fazla davanın bulunduğu, ilgili kararların da yargı kararları açısından çelişkiler oluşmaması adına dosyaya kazandırıldığı, kararların istinaf incelemesinden de geçtiği anlaşılmış olup davaya konu taşınmaz yönünden tanıtım materyallerinde ve tanıtım videolarında belirtilen özelliklerde ve yapılacağı taahhüt edilen sosyal tesislerinin bitişik parselde yapılmış ve hizmete sunulmuş olmasının eksik iş niteliğini ortadan kaldıracak mahiyette olduğu, tanıtım materyallerinde belirtilen sosyal tesislerin büyük bölümünün site ortak alanlarında yapıldığı, davaya konu edilen spor kompleksinin ise bitişik parsele yapıldığı ve hizmete açıldığı, ancak bu spor komplekslerinde site sakinlerine ücreti mukabilinde hizmet sunulduğu, bu haliyle davacının satın aldığı bağımsız bölümün ekonomik değerini düşüren açık ayıp niteliğinde olduğunun kabulünün gerektiği, davalıların bu ayıbı gizlemek içinde herhangi bir hileye başvurmadığı, davacının bu ayıplardan bağımsız bölümü satın ve teslim aldığı tarihte kolayca bilgi sahibi olabileceği kuşkusuzdur. Dolayısıyla süresi içerisinde açık ayıba yönelik teslim, tapu kaydının devri ve dava tarihi nazara alındığında davacının ihbar yükümlülüğünü yerinde getirmediği anlaşılmıştır. ----- tarihli kararında açık ayıp ve eksik iş ayrımına dair tespitler dosyamızla da benzerlik göstermektedir. ----- ve pek çok kararında dosyamızda belirtilen satılan taşınmazla ilgili eksiklikler açık ayıp olarak kabul edilmiştir. Bu nedenle mahkemenin süresinde açık ayıba yönelik ihbar yükümlülüğünü yerine getirmemesi sebebiyle davanın reddine karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.-------
HÜKÜM:
1-Davanın REDDİNE,
2-Alınması gerekli 80,70 TL başvurma harcından davacı tarafça peşin olarak yatırılan 35,90 -TL harcın mahsubu ile bakiye 44,80-TL harcın davacıdan alınarak hazineye irat kaydına,
3-Davacı tarafından yapılan yargılama giderlerinin üzerinde bırakılmasına,
4-Davalı tarafından yapılan yargılama gideri yapılmadığından bu konuda karar verilmesine yer olmadığına,
5-Davanın reddine karar verilmesi sebebi ile davalı taraf kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde geçerli A.A.Ü.T. deki esaslara göre belirlenen 5.100,00-TL nispi vekalet ücretinin davacıdan alınarak davalıya verilmesine,
6-Taraflarca dosyaya yatırılan ve sarf edilmeyen gider avansının karar kesinleştiğinde Hukuk Muhakemeleri Kanununun 333.maddesi uyarınca ilgili tarafa iadesine,
Dair; davacı vekili ve davalı vekilinin yüzlerine karşı gerekçeli kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık yasal süre içinde ------ Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı.. 05/04/2022