T.C. İstanbul Anadolu 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO: 2015/123 Esas
KARAR NO: 2018/1047
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil
DAVA TARİHİ: 17/03/2015
KARAR TARİHİ: 06/11/2018
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satış Vaadi Sözleşmesinden Kaynaklanan) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ:
İDDİA: Asıl davada davacı vekili dava dilekçesinden özetle; davalı kooperatif ile arsa sahibi ------- arasında düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi imzalanmış olduğunu, daha sonra anlaşmanın feshine dair protokol yapıldığını, (28/10/2010) bu protokolün 3.1.maddesine göre cezai şart karşılığı olarak arsa sahibine veya ...’a kooperatif üyeliği tesis edilmesi kararının verildiğini, aynı zamanda 1 adet bağımsız bölüm verilmesinin kararlaştırıldığını, protokole göre ----------- no.lu dairelerin birisinin 1 yıl içinde teslim edilmemesi halinde de aylık 600,00 TL kira bedeli ödeneceğinin kararlaştırıldığını, 3 yıl süre içinde daire teslim edilmezse rayiç bedelin ödeneceğinin kararlaştırıldığını, bu protokol gereğince ----- tarihli kararla ----------- ortaklığına ve devir sebebi ile de------ tarihli kararla, ...’ın ortaklığına karar verildiğini, davalı kooperatifin ----- tarihli genel kurul kararı ile protokol yapılmasına ve ------- tarihli genel kurul kararı ile de protokolün onaylanmasına karar verildiğini, protokole göre en geç 28/10/2013 tarihinde teslimi gereken dairenin teslim edilmediğini, kira bedellerinin bir kısmının da ödenmediğini, 2014 yılı başında yapılan olağan genel kurulda da verilen göreve rağmen kooperatifin yükümlülüklerini yerine getirmediğini, -----.Noterliğinden ---- tarihli ----sayılı ihtara rağmen bu hususların yerine getirilmediğini ve ------no.lu cevabi ihtarnamenin gönderildiğini, verilen cevapta ----- no.lu dairelerin başka ortağa tahsisli olduğu ---no.lu daire üzerinden ise Tuzla Asliye Hukuk Mahkemesinin tedbir kaydı olduğunun ve devrin mümkün olmadığının bildirildiğini, bu sebeple kendisine bir daire tahsisi yapılması gerektiğini, olmadığı takdirde rayiç değer ortalamasının ödenmesi gerektiğini ve Mart ----tarihleri arasında 24 aylık 14.400,00 TL kira alacağı olduğunu, sonuçta kendi adına daire tahsisine ve tesciline, mümkün olmaması halinde şimdilik 100.000,00 TL.nin dava tarihinden itibaren reeskont faizi ile tahsiline ve 24 aylık kira alacağı 14.400,00 TL. inin faizi ile tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiş, birleşen davada ise davanın reddini talep etmiştir.
SAVUNMA: Asıl davada davalı vekili cevap dilekçesinde özetle; davanın 2010 yılı eski yönetim ve denetim kurulu üyelerine ihbarı gerektiğini, davaya konu protokolün yetkisiz olarak imzalandığını, protokolün kooperatif arsası üzerinde eksiltici bir tasarruf içerdiğini, bunun genel kurulca karar altına alınması gerektiğini, protokolün genel kuruldan yetki alınmadan 28/10/2010 tarihinde imzalandığını, genel kurula az bir süre kaldığından protokolü yapan eski yönetim ve denetim kurulu ile avukata sorumluluk davası açılması gerekeceğinden davanın bunlara ihbarı gerekeceğini, dava konusu dairelerin başka üyelere tahsisli olduğunu, olmayan bir dairenin verilmesi mümkün olmayıp, bu hususu davacının bilmiş olduğunu, kooperatifin üye sayısının belli olduğunu, olmayan daire için üye kaydı yapılamayacağını, davacının diğer üyeler gibi aidatları ödeme yükümlülüğünde olduğunu, her ortağın eşit ödeme yükümlülüğünde olması gerektiğini, sözleşmenin yok hükmünde olduğunu, genel kuruldan ağırlaştırıcı çoğunlukla alınması gereken bir/Kârar olmadan fazla ortak kaydının usulsüz ve geçersiz olduğunu, olmayan bir daireye aylık -----TL. kira belirlemenin usulsüz olduğunu, sonuç olarak açılan davanın reddini talep etmiş, birleşen davada ise asıl davada davacı ..--- ve onun selefi------ yetkisiz temsilci sıfatı ile sözleşmenin feshi geçersiz olduğundan ve buna bağlı olarak yapılan protokol de geçersiz olacağından ve ayrıca fesih işlemini yapanlarında yetkisiz olduğunu vekaletin kötüye kullanılması sebebiyle İstanbul Anadolu 5. Asliye Ticaret Mahkemesi --------- E sayılı dosyası ile talep edilen daire ve sürüm bedeli yönünden borçlu olunmadığının tespitine karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
İNCELEME ve GEREKÇE: Asıl dava hukuki niteliği itibari ile, devir sözleşmesi ve genel kurul kararı ile kooperatif ortağı olan davacı tarafından açılan tapu iptal ve tescili; bu mümkün olmaması halinde g.menkulün değeri miktarında alacağın ve kira bedellerinin tahsili istemine ilişkin alacak; birleşen dava yönünden ise asıl davaya konu alacağa dair sözleşmenin yetkisiz kişilerce yapıldığı iddiasına dayalı menfi tespit davasıdır.
Davalar yazılı yargılama usulüne tabi olup, öncelikle dava şartı ve ilk itirazlar incelenmiş, dilekçeler teatisi tamamlandıktan sonra usulüne uygun olarak ön inceleme duruşması yapılarak uyuşmazlık noktaları tespit edilmiş, deliller toplanmış ve bilirkişi raporu alınmak suretiyle dava sonuçlandırılmıştır.
Davacı vekilinin ihtiyati haciz istemi dosya kapsamı ve dava tarihinde alacak iddiasının yaklaşık ispatına yönelik delillerin sunulmaması sebebiyle tensip ile reddedilmiştir.
Taraflarca delil olarak bildirilen----------nolu parsellerin tapu kayıtları celp edilmiş, taraflarca sunulan ----- Noterliği'nin ---- tarih ve--- yevmiye numaralı düzenleme şeklinde gayrimenkul satış vaadi ve kat karşılığı inşaat sözleşmesi sureti, arsa maliki ile davacı arasında imza edilen ----tarihli protokol, ----. Noterliği'nin ---- tarihli ----yevmiye numaralı ihtarname sureti,----Noterliği'nin ---- tarihli ----- yevmiye numaralı cevabi ihtarname sureti, davacının kooperatif üyeliğine kabulüne ilişkin karar sureti, Kooperatifin 23/05/2010 tarihli olağanüstü Genel Kurul Tutanağı ve 23/01/2011 tarihli genel kurul tutanakları, kira demelerine ilişkin makbuz suretleri ve diğer deliller dosya içerisine alınarak incelenmiştir.
Taraf iddia ve savunmalarının teknik değerlendirme gerektirmesi sebebiyle dosya inşaat mühendisi bilirkişi ------ ile kooperatifler uzmanı bilirkişi ------ oluşan heyete tevdi edilerek rapor alınmış, söz konusu bilirkişiler tarafından sunulan -------havale tarihli rapora davalı vekilinin itiraz etmesi sebebiyle aynı heyetten 24/03/2017 tarihli ek rapor alınmış; bilirkişi heyeti ek raporda da kök rapor ile bildirilen tespit ve kanaatlerini tekrar etmiş, söz konusu rapor içerikleri HMK.m.282 hükmü kapsamında denetime elverişli görülerek hükme esas alınmıştır.
Davalı vekili davanın davalı aleyhine neticelenmesi durumunda sorumlulukları olduğu için davanın kooperatifin eski yöneticilerine ihbarını talep etmiş bu kapsamda bildirilen davalı kooperatif eski yöneticilerine dava ihbar edilmiştir.
Davacı vekili 02/08/2017 tarihli dilekçesi ile g.menkulün rayiç bedeline ilişkin dava değerini 180.000,00 TL artırmış ve 280.000,00 TL'ye yükseltmiş, eksik harcı tamamlamış, söz konusu ıslah dilekçesi davalı vekiline tebliğ edilmiştir.
Asıl dava devam ederken, davalı kooperatif tarafından İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemes------ E.; -------- K. Sayılı dosyası ile birleştirme talepli açılan menfi tespit davasında davanın mahkememiz dosyası ile birleştirilmesine karar verilerek dosya mahkememize gönderilmiş ve mahkememizce teati aşaması tamamlanarak birleşen dosyada ön inceleme duruşması yapılmış, asıl davada dava değerinin yapılan ıslah ile 280.000,00 TL ye çıkarılmış olmasına rağmen birleşen dava davacı vekili tarafından davanın kısmi dava olarak açıldığı ve davayı ıslah etmeyeceği yönündeki beyanı dikkate alınarak dava sonuçlandırılmıştır.
Taraflar arasındaki uyuşmazlık, asıl davada; davalı kooperatif ile dava dışı arsa maliki -----arasında düzenlenen -------- tarihli protokölün 3.1 maddesi çerçevesinde 29/10/2010 tarihli karar uyarınca davacının kooperatif ortaklığına hak kazanıp kazanmadığı, protokolün geçerli olup olmadığı, protokol ve sözleşmelere göre davacıya daire teslimi veya rayiç bedel ödemesi yapılması gerekip gerekmediği, teslime kadar davacının kira bedeli alacağına hak kazanıp kazanamadığı; kazandıysa miktarı; birleşen davada ise; asıl davada davacı olan ... ve selefi olduğu iddia edilen -------- yetkisiz temsilci olup olmadığı, sözleşmenin feshinin geçersiz olup olmadığı, dolayısıyla asıl dava hususundaki alacak iddiası ve kira bedellerinden kooperatifin sorumlu olup olmadığının tespiti hususlarında toplanmaktadır.
Tüm dosya kapsamı, taraf iddia ve savunmaları, toplanan deliller ve hükme esas alınan bilirkişi raporları doğrultusunda, asıl dava davalısı kooperatifin taşkın inşaat yapmış olması sebebiyle tecavüz edilen arsa sahibi dava dışı ------- ile ----- tarihli protokol kapsamında bir dairenin tahsisi ile kooperatif üyeliği tahsis edilerek ------ tarihli genel kurulda alınan karar ile belirlenen işlemlerin yapılmasına ve------veya---- nolu dairelerden birinin tahsisine ve dairenin anahtar teslimi ile dava dışı şahsa verilmesi konusunda anlaşıldığı, anılan genel kurulun 5 nolu maddesinde alınan karar ile söz konusu dairelerden birinin tahsis edilmemesi halinde rayiç bedelin ödenmesine karar verildiği, hükme esas alınan bilirkişi raporunda belirtildiği üzere söz konusu kararın dava dışı şahsın sabit fiyatlı ortak olarak ortak olmasını sağlayan bir karar olduğu ve üye kayıt defterinin 222. sayfasına kayıt edildiği, sabit fiyatlı ortaklık tahsisinin ancak genel kurul kararı ile mümkün olduğu ve söz konusu kararın 31 kabul oyuna karşılık 1 red oyu ile alındığı ve usul ve yasaya uygun olduğu, dava dışı ------- ile davalı kooperatif arasındaki protokolün de davalı kooperatifin 23/01/2011 tarihli genel kurulunda da onaylandığı, dava dışı ----- üyeliğini davacıya 27/01/2011 tarihli devir sözleşmesi ile devrettiği, davacının üyeliğe külli halef yoluyla sahip olması sebebiyle tüm hak ve borçları ile devraldığı bu nedenle davacının 23/05/2010 tarihli genel kurulda alınan karar 5. Nolu karar gereğince daire tahsisini veya rayiç bedeli talep edebileceği, celp edilen kayıtlara göre söz konusu dairelerin ikisinin 3. Kişi ortaklara tahsis edildiği, diğerinin üzerinde ise tedbir şerhi bulunduğu bu sebeple tahsisin mümkün olmaması sebebiyle tazminat talep hakkı doğduğu ve davacının sabit fiyatlı ortak olması sebebiyle aidat ödeme yükümlülüğü olmaması gereğince tazminatın dava konusu g.menkullerin rayiç bedeli üzerinden belirleneceği, alınan bilirkişi raporunda dava konusu g.menkullerin dava tarihi itibari ile değerinin 280.000,00 TL olduğu, protokole göre daire teslimin 28/10/2010 tarihinde yapılmasının kararlaştırıldığı, davacı tarafından davalıya 27/08/2014 tarihinde noter kanalı ile ihtarname gönderildiği ve bu tarihten itibaren tazminat alacağına sahip olduğu ancak dava dilekçesinde rayiç bedele ilişkin tazminat talebi ile ilgili olarak tarih belirtilmediği bu nedenle dava tarihinden itibaren kooperatif hukukdan kayanaklanan ihtilaflarda uygulanması gereken yasal faize hükmedilmesi gerektiği, davacının kira alacağına ilişkin olarak ise yine 28/10/2010 tarihli protokolün 3.1 maddesine, 28/10/2011 tarihinden itibaren aylık 600 TL olarak belirlendiği, yine bilirkişi raporunda bildirilen tespite göre bazı kira bedellerinin ödendiği, davacının raporda ödenmediği belirtilen 30/03/2013 tarihinden 17/03/2015 tarihine kadar kira bedellerini talep edebileceği bunun karşılığının da 14.400,00 TL (600*24) olduğu, söz konusu kira bedellerinin ise BK.m.117/2 hükmü uyarınca belirli vade niteliğinde olduğu ve BK.m.92 hükmü uyarınca kira bedelinin ödeme günlerinden itibaren ayrıca ihtara gerek kalmaksızın yasal faiz talep edilebileceği, birleşen davada ise davalı tarafından asıl davada savunma olarak ileri sürülebilecek sebeplerin ayrı bir dava ile istenmesinde hukuki yararı olmadığı kanaatine varılarak; asıl davada, davacı yanın davalı kooperatif aleyhine açmış olduğu daire tahsisi ile bu mümkün olmadığında bedelin tahsiline ilişkin davasının kabulü ile 280.000,00-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine, yine davacı yanın kira bedellerinin tahsiline ilişkin açmış olduğu davasının kabulü ile 14.400,00-TL'nin taraflar arasında imza edilen 28/10/2010 tarihli protokolün 3.1 maddesi uyarınca --------- tarihleri arasında doğan ve her bir aya tekabül eden kira bedelinin ödeme günlerinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine, Mahkememiz dosyasıyla birleşen İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin------ esas sayılı davanın hukuki yarar noksanlığından usulden reddine karar verilmiş ve aşağıdaki şekilde hüküm kurulmuştur.
H Ü K Ü M: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
A-Asıl dava yönünden;
1-Davacı yanın davalı kooperatif aleyhine açmış olduğu daire tahsisi ile bu mümkün olmadığında bedelin tahsiline ilişkin davasının kabulü ile 280.000,00-TL'nin dava tarihinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
2-Davacı yanın kira bedellerinin tahsiline ilişkin açmış olduğu davasının kabulü ile 14.400,00-TL'nin taraflar arasında imza edilen 28/10/2010 tarihli protokolün 3.1 maddesi uyarınca ------ tarihleri arasında doğan ve her bir aya tekabül eden kira bedelinin ödeme günlerinden itibaren işleyecek yasal faiziyle birlikte davalıdan tahsili ile davacıya verilmesine,
3- Asıl davada alınması gereken 19.126,80 TL karar harcından başlangıçta yatırılan 1.953,67 TL peşin harç, ıslah harcı olarak yatırılan 3.074,00 TL olmak üzere toplam 5.027,67 TL'nin mahsubu ile 14.099,13 TL eksik harcın davalıdan tahsili ile hazineye irad kaydına,
4-Asıl davada davacı tarafça yatırılan toplam 5.027,67 TL harcın davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Asıl davada davacı tarafından yapılan 32,40 TL ilk masraf, 355,40 TL tebligat ve müzekkere gideri, 1.200,00 TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 1.587,80 TL yargılama giderinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
6-Asıl davada davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT hükümleri uyarınca 22.750,00 TL vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
B-Mahkememiz dosyasıyla birleşen İstanbul Anadolu 4. Asliye Ticaret Mahkemesinin ------esas sayılı davanın hukuki yarar noksanlığından usulden reddine,
1-Birleşen davada alınması gerekli 35,90 TL harcın, başlangıçta yatırılan 853,88 TL'den mahsubu ile 817,98 TL fazla harcın karar kesinleştiğinde talep halinde birleşen dava davacısı ...'ne verilmesine,
2-Birleşen davada yapılan yargılama giderlerinin birleşen dava davacısı ... üzerinde bırakılmasına,
3-Birleşen davada davalı kendisini vekille temsil ettirdiğinden hüküm tarihinde yürürlükte bulunan AAÜT hükümleri uyarınca 5.850,00 TL vekalet ücretinin birleşen dava davacısı ...'nden alınarak birleşen dava davalısına verilmesine,
C-Taraflarca dosyaya yatırılan ve sarf edilmeyen gider avansının karar kesinleştiğinde ve talep halinde yatıran tarafa iadesine,
İlişkin olarak taraf vekillerinin yüzlerine karşı kararın tebliğinden itibaren 2 haftalık yasal süre içerisinde İstanbul Bölge Adliye Mahkemesine istinaf yolu açık olmak üzere verilen karar açıkça okunup, usulen anlatıldı. 06/11/2018