T.C. İstanbul Anadolu 5. ASLİYE TİCARET MAHKEMESİ
ESAS NO : 2023/254 Esas
KARAR NO: 2025/1109
DAVA: Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı)
DAVA TARİHİ : 15.08.2017
KARAR TARİHİ: 16.12.2025
Mahkememizde görülmekte olan Tapu İptali Ve Tescil (Satın Almaya Dayalı) davasının yapılan açık yargılaması sonunda,
GEREĞİ DÜŞÜNÜLDÜ
DAVA:Davacı vekili dava dilekçesinde özetle; müvekkilinin davalı ---- numarası ile yönetim kurulunun ---tarihinde üye olduğunu, ----nolu dairenin kendisine tahsis edildiğini, kooperatif üyeliği nedeni ile üzerine düşen tüm yükümlülüklerini yerine getirdiğini, dairenin kendisine tahsis edilen daireyi bir süre kiraya vererek kullandığını, davacının dairesini kiraya vermiş olduğu ve kiracılar vasıtası ile kullanımda bulunmuş olduğunu, kiracının tahliyesi sonucu dairenin boş olduğunu, daire tapusunun davacıya verilmediğini, davacının tapu taleplerinin sürekli geri çevrilmiş olduğunu, davacının yaptığı araştırmada kooperatif yönetcilerinin yolsuzlukları nedeni ile ----- Esas sayılı dosyası ile yargılandıklarını öğrendiğini belirterek, dava konusu taşınmaz üzerine ihtiyati tedbir konulmasını, taşınmazın tapu kaydının iptali ile üzerindeki her türlü şerhten ari olarak davacı adına tescilini, Mahkemece tapu iptali ve tescil talebinin mümkün olmaması halinde dairenin dava tarihindeki rayiç bedelinin avans faizi ile birlikte davalıdan tahsiline karar verilmesini talep ve dava etmiştir.
SAVUNMA:Davalıya usulüne uygun dava dilekçesinin ve tensip tutanağının tebliğine rağmen davaya cevap sunmadığı görülmüştür.
DELİLLERİN DEĞERLERLENDİRİLMESİ VE GEREKÇE:Dava, ---------numaralı bağımsız bölümün kooperatif üyeliğinden kaynaklı olarak davacı adına tapuya kayıt ve tesciline, iş bu talebinin kabul edilmemesi halinde dava tarihindeki rayiç bedelin avans faiziyle birlikte davalıdan tahsili istemine ilişkindir.Dosyanın safahatı incelendiğinde; davanın ilk olarak------ Esas sırasına kaydının yapıldığı, mahkemece görevsizlik kararı ile dosyanın mahkememize gönderilerek mahkememizin ---- Esas sırasına kaydının yapıldığı ve mahkememizin ----- tarihli kararı ile davanın açılmamış sayılmasına karar verildiği, anılan iş bu kararı davalı vekilinin istinaf etmesi üzerine ------- Karar sayılı ilamı ile; ''mahkemece----- tarihli celsede harç eksikliğinin tamamlanmamış olması sebebiyle dosyanın işlemden kaldırılmasına,----- tarihli kararda yasal süre içerisinde dava dosyasının yenilenmemesi nazara alınarak HMK'nin 150/5 maddesi uyarınca davanın açılmamış sayılmasına dair karar verildiği anlaşılmakla, dairemizce yapılan incelemede Harçlar Kanunu'nun 30. maddesinde de belirtildiği üzere duruşmayı takip eden celseye kadar noksan değer üzerinden peşin karar ve ilam harcının tamamlanması için duruşmayı takip eden bir sonraki celseye kadar süre verilmesi gerektiği ancak mahkemece iki haftalık süre verildiği görülmüştür. Harçlar Kanunundaki bu süre kanuni bir süre olup, hakimin takdir edeceği bir süre değildir. Kanuni süreler hakim tarafından kısaltılamaz ve uzatılamaz. Bu durum dikkate alındığında; HMK 355 maddesi uyarınca kamu düzeninden olan bu süreye aykırı süre takdir edilip, davanın açılmamış sayılmasına dayanak kılınan bu husus davacı tarafça istinaf konusu edilmemiş olmasına rağmen kanuni süre kısaltılarak verilen harç tamamlama ara kararına uyulmamış olmasına dayalı olarak verilen işlemden kaldırma ve akabinde davanın açılmamış sayılmasına dair verilen kararın yerinde olmadığı anlaşılmıştır.'' gerekçesi mahkememiz kararının kaldırıldığı ve dosyanın iş bu esas numarasını aldığı görülmüştür. Taraflar arasında davacının üyesi olduğunu iddia ettiği davalı kooperatif adına kayıtlı--------- daire üzerinde davacının tescil hakkının bulunup bulunmadığı, bu kapsamda tapu iptal ve tescil bu mümkün değilse bedelinin tahsili isteminin yerinde olup olmadığı hususlarında ihtilaf bulunduğu tespit edilmiştir.Dava konusu taşınmazın tapu kayıtları celp edilmiştir.---- davalı kooperatifin dosyasından davacı adına oluşturulan üye dosyasının bir sureti celp edilmiştir.Dava konusu taşınmazın dava tarihindeki değeri teknik bilgi gerektirmesi nedeniyle bilirkişi vasıtası ile hesaplatılmış olup eksik harç ikmal edilmiştir.Kooperatif konusunda uzman bilirkişi ---- kooperatif kayıtları incelenerek rapor alınmış, alınan ek kök ve 1. Ek rapor ile özetle; Davacı--- üyesi olduğu davalı ----- adına kayıtlı -------- daire üzerinde davacının tescil hakkının, ana sözleşme 21. Madde kapsamındaki “Ortaklık Payı Dışındaki Ödemeler” başlığı altındaki arsa, inşaat vb. giderleri ödemediği anlaşıldığı, bu kapsamda tapu iptal ve tescil bu mümkün değilse bedelin tahsil isteminin yerinde olmadığı ancak bu amaçla 2001 yılında ödediği 7.100,00 TL'nın davacı üyeye iade edilmesi gerektiği, ortakların konut ihtiyacını karşılamak amacıyla kurulan kooperatif kredi kullandıran veya faiz ödeyen bir finansal kurum olmadığından kooperatifçilik yaklaşımına göre üye alacağını faiz işletilmemesi gerektiği, sayın mahkeme aksi kanaatte olduğu takdirde 7.100,00 TL'nın kooperatife ödemesinin yapılı 2001 yılından, dava tarihi Ağustos 2017 dönemine taşındığında 43.500,34-TL'nin(KırküçbinbeşyüzTürkLirasıotuzdörtkuruş) davacı üyeye iade edilmesi gerektiği, davacının ana sözleşmeye göre kooperatif ortaklığından çıkarılması(ana sözleşme 14. Md) veya ortaklıktan çıkmasınalana sözleşme 13. Md) ilişkin bir belge bulunmadığından ortaklığı halen devam ettiğinden genel giderlere katılım payı giderlerinin(aidat) iadesini kooperatiften talep edemeyeceği ancak uyuşmazlık konusu taşınmaz imalatına ilişkin 7.100,00 TL inşaat maliyeti ödemesinin ise iade edilebileceği, davalı kooperatifin genel kurul kararlarına göre ortaklardan imzalı taahhütnameler alınarak bağımsız bölümlerin tahsisinin yapıldığı, davacı ortağın beyanlarından tahsis edilen daireyi kiraya vererek gelir elde ettiği anlaşıldığı, inşaat ve arsa giderleri ödenmesine bağlı olarak 2005 yılı itibarıyla 529.01.00001-Diğer Sermaye Yedekleri/----hesabi kayıtlarında (Davacı------ Kooperatife Taahhütleri“ Tablosu) davacının toplamda 30.180,50-TL taahhüdü bulunduğu, bu taahhüde karşılık 2001 yılında yalnızca 7.100,00.-TL ödemesini yerine getirebildiği, Davacı ----- üyelikten kaynaklanan mali edimlerini ana sözleşme 21. Md diğer emsal üyeler gibi yerine getirdiği mevcut ticari defter kayıtları ve belgelerden tespit edilemediğinden ve davacının varsa ödemesini dava dosyasına ibraz etmediğinden, benzer durumda olan diğer ortaklara borçlarına rağmen tapularının verildiği de tespit edilemediğinden üyeler arasında hak ve vecibelerde eşitlik kuralı(Koop.Kan.23.md)gereği kooperatifle konut sahibi olmaya yönelik tapu iptali ve tescil şartları taşımadığı bildirilmiştir.Eksik ödemesi olan bir üyenin iş konut karşılığı tazminat alacağının hesaplanma şekli ------uygulamalarında aşağıdaki gibi formüle edilmiştir:
a-Önce ortaklara tahsis edilen konutun dava değeri itibariyle rayiç değeri hesaplanmalıdır.
b-Davalı kooperatife normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın ödemelerinin ödeme yaptıkları tarihler itibariyle toplam ödemeleri dava tarihine kadar ( toptan eşya fiyat endeksi ------artış ortalama rakamları esas alınarak) taşınarak güncel değeri bulunmalıdır.
c-Bundan sonra yukarıda (a) maddesinde bulunan değerden (b) maddesinde bulunan değer çıkarılarak kooperatife normal ödeme yapan bir ortağın bu ödemelerine karşı ne miktarda yararlanma elde ettikleri ortaya çıkarılmalıdır.
d- Bunu takiben eksik ödeme yapan davacı ortağın ödentileri (b) maddesindeki ilkelere göre dava tarihine taşınarak eksik ödeme miktarı güncelleştirilmelidir.
e-Bu hesaplamalardan sonra normal ödentilerini gerçekleştiren bir ortağın yukarıda (b) maddesinde bulunan ödemelerinin güncel değerinin karşılığı yine yukarıda (c) maddesinde bulunan bir yararlanmayı sağladığına göre davacının (d) maddesinde eksik ödemelerinin güncel değerinin ne miktarda yararlanması gerektiği orantı kurallarına göre belirlenmelidir. Yani sonuç olarak (d) maddesinde bulunan miktar (c) maddesinde bulunan değerle çarpıldıktan sonra bulunan rakamın (b) maddesinde bulunan miktara bölünmesi sonucu bulunacak miktarın (d) maddesinde bulunan davacı ödemelerinin güncel değerinin ilave edilmesi sonucu bulunacak miktar davacı ortağın davalı kooperatiften talep etmesi mümkün olan zarar tutarıdır.Mahkememizce yukarıda açıklanan şekilde hesaplama yapması için dosyanın yeniden ek rapor için önceki raporları düzenleyen gayrimenkul değerleme uzmanı ve kooperatif konusunda uzman bilirkişilere birlikte tevdiine karar verilmiş olup, bilirkişilerce sunulan 2. ek rapor ile özetle; Davacı---------tahsis edilen bağımsız bölüme ilişkin mali edimli 7.100,00 TL olarak ödediği ve dava tarihi itibarıyla bu söz konusu daire için ----- endeksi taşınması sonucunda güncellenerek toplam 43.500,34.- TL ödeme miktarı tespit edildiği, buna karşın eksiksiz ödeme yapan konut sahibi bir emsal üyenin ise dava tarihi itibarıyla 30.180,50.-TL ödemesi --- endeksi taşınması sonucunda toplam 75.940,13.-TL'ye isabet ettiği, Davalı ------ ödemesini tam yapan emsal ortaklara verilen taşınmazın dava tarihindeki rayiç değerinin 550.000 TL olduğu, tam ödeme yapan konut sahibi emsal kooperatif ortakların ödemelerinin dava tarihi itibarıyla ---- taşıma katsayı ile güncellenmiş değerinin 75.940,13.-TL olduğu, tam ödeme yapan ortağın ortaklık nedeniyle rayiç bedele göre 474.059,87.-TL yararlanma elde ettiği belirlendiği, buna göre karşılık eksik ödeme yapan davacı ortağın yaptığı ödemelerin dava tarihi itibarıyla -----taşıma katsayı ile güncellenmiş değerinin 43.500,34.-TL bulunduğu, dava tarihi itibarıyla 75.940,13.-TL tam ödeme yapan bir ortak 474.059,87.-TL yarar görme durumundayken eksik ödemeyle toplam 43.500,34.-TL ödeyen davacı------- 271.552,94.-TL yararlanma durumu orantı yöntemiyle hesaplanmış, neticede eksik ödemede bulunan davacı ortağın alabileceği tazminatın 1 adet taşınmaz daire için 315.053,28.-TL (ÜçyüzonbeşbinelliüçTürkLirası YirmisekizKuruş) olduğu bildirilmiştir.Tüm dosya kapsamı birlikte değerlendirildiğinde; ----- tasdiki yapılan Üye Kayıt Defteri incelendiğinde,----- yönetim kurulu kararıyla kooperatif ortaklığına kabul edildiği görülmektedir. Dava dosyasında ve kooperatifte yerinde incelemede davacı-----konut tahsisi edildiğine ilişkin genel kurul kararı, yönetim kurulu kararı görülememiştir. Ancak, dava dosyasındaki -----dosyası incelendiğinde ----Tutanağı'nda davacı ---adının yer aldığı ve kooperatif ----- inşaat sözleşmesi imzalayan yüklenici firma-----tarafından satışının yapıldığı ve davacı üyenin adının yer almadığı anlaşılmaktadır.----- tarihli yazısında, Taşınmaza Ait Tapu Kaydı incelendiğinde ----- tam maliki olduğu, ------ belgesi incelendiğinde kooperatifin inşaatları bittiğinden taşınmazların mülkiyetinin kat mülkiyetine çevrildiğinden listedeki ---- adet taşınmaz içinde -------dahil olmak üzere üyeler adına tahsisinde bir sakınca bulunmadığı belirtilmiştir. Gayrimenkul değerleme bilirkişisi ------- raporunda 7.365 m2 alandaki dava konusu taşınmazın bulunduğu binanın yıkıldığı ve taşınmazın --- dava tarihindeki değerinin 193.000TL olduğu belirtilmiştir.---- tarihli mahkemeye bilgi yazısında -----dairenin güncel durumu için ------ parseller tevhid işlemi(birleşerek) ----- sayılı taşınmaz oluştuğu ve ifraz işlemi(ayırma), ----- parsel sayılı taşınmazların oluştuğu beyan edilmiştir. Yerinde incelemede alınan bilgiye göre, yeni yapılan inşaatlar sonrası yapılan dairenin kooperatif adına kayıtlı olduğu ifade edilmiştir.Bilirkişi marifeti ile davalı kooperatif merkezindeki yerinde incelemede ibraz edilen ticari defterleri ile bilgisayardaki mevcut kayıtları birlikte incelenmiş, davacı---- yılında ----daire bedeli ödemesi yaptığı görülmüştür. Devamında, davacı üyenin -----yılında 6.755,50 TL borcu bulunduğu, ---- yılında toplam 17.270,00.-TL borcu bulunduğu, ----yılında ---- taahhüdü bulunduğu ve ödemediği anlaşılmış, 2019 yılında 4.050,00 TL aidat borcu bulunduğu ve ödediği, ----yılında 3.250 TL aidat borcu bulunduğu,---- yılında 675 TL aidat borcu bulunduğu ancak ödediğine ilişkin ticari defter kaydı görülememiş, buna karşın söz konusu ödemeleri yaptığına ilişkin bir belgeyi de dosyaya ibraz etmediği anlaşılmıştır. Özetle, davacı üye ------- taşınmaz inşaat maliyetine ilişkin ---- yılındaki 30.189,50 TL taahhüdünü tam olarak ödememiş sadece ----yılında 7.100,00 TL daire bedeli ödemesi yapmış, ayrıca, genel kurul kararlarına göre davacının 25.030 TL dan kooperatif genel giderlerine katılıma bağlı aidat ödemelerini yapmamış sadece --- yılında 3.750 TL toplamı 4.050,00 TL'yi ödemiştir.Yukarıda açıklanan nedenlerle davacı üyenin tapu iptali ve adına tescili talebi için akçeli yükümlülüklerini tam olarak yerine getirmediği anlaşılmış, benzer durumda olan diğer ortaklara borçlarına rağmen tapularının verildiği de tespit edilemediğinden üyeler arasında hak ve vecibelerde eşitlik kuralı---- gereği kooperatifle konut sahibi olmaya yönelik tapu iptali ve tescil şartları taşımadığı kanaatine varılmış, ---- eksik ödemesi olan davacı üyenin iş konut karşılığı tazminat alacağı yukarıda belirtilen formülle hesaplatılmış, davacı ortağın alabileceği tazminatın 1 adet taşınmaz daire için 315.053,28.-TL olduğu tespit edilmiş, davacının ana sözleşmeye göre kooperatif ortaklığından çıkarılmasına ilişkin bir belge bulunmadığından ortaklığı halen devam ettiğinden genel giderlere katılım payı giderlerinin(aidat) iadesini kooperatiften talep edemeyeceği kanaati ile aşağıdaki şekilde hüküm tesis edilmiştir.
HÜKÜM: Gerekçesi yukarıda açıklandığı üzere;
1-Davacının tapu iptali ve tescil talebinin reddine,
2-Davacının alacak talebinin kabulü ile; 315.053,28-TL'nin dava tarihi olan 15/08/2017 itibaren işleyecek yasal faizi ile birlikte davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
3-Alınması gerekli karar harcı 21.521,29-TL'den davacı tarafça peşin olarak yatırılan 31,40-TL harç ve tamamlama harcı olarak yatırılan 3.265,00-TL harcın mahsubu ile bakiye 18.224,89-TL harcın davalıdan tahsili ile hazineye irat kaydına,
4-Davacı tarafça yatırılan toplam 3.296,40-TL peşin ve tamamlama harcının davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
5-Davacı tarafından yapılan 31,40-TL başvurma harcı, 4,60-TL vekalet harcı, 379,55-TL tebligat ve müzekkere gideri, 12.475,00-TL bilirkişi ücreti olmak üzere toplam 12.890,55-TL yargılama giderinin davalıdan tahsili ile davacıya ödenmesine,
6-Davalı tarafından yapılan yargılama giderlerinin davalı üzerinde bırakılmasına,
7-Davacı kendisini vekille temsil ettirdiğinden karar tarihinde geçerli ...Ü.T. 13. Maddesindeki esaslara göre belirlenen 50.408,52-TL nispi vekalet ücretinin davalıdan alınarak davacıya verilmesine,
8-Taraflarca dosyaya yatırılan ve sarf edilmeyen gider avansının karar kesinleştiğinde Hukuk Muhakemeleri Kanununun 333.maddesi uyarınca ilgili tarafa iadesine,
Dair karar, taraf vekillerinin yüzlerine karşı, karar gerekçesinin tebliğinden itibaren 2 hafta içinde ------------Adliye Mahkemesinde İstinaf yolu açık olarak verildi, açıkça okundu usulen tefhim olundu.12.01.2026